Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зонирование территорий населенных пунктов

Зонирование территории населенного пункта (функциональное, территориальное, строительное)

Земли населенных пунктов с учетом функционального использования подразделяется на жилые, производственные и рекреационные зоны.

Жилая зона предназначена для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон, путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная зона предназначена для размещения производственных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Рекреационная зона включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на жилой территории, формируют систему открытых пространств.

В пределах указанных зон выделяются территории различного назначения: жилой застройки, общественных центров, промышленные, научные и научно-производственные, коммунально-складские, внешнего транспорта, массового отдыха, курортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов.

На территории малых и средних сельских населенных пунктов, как правило, выделяют жилую и производственную зоны. На территории крупных и больших сельских населенных пунктов необходимо выделять все функциональные зоны.

В исторических городах следует выделять зоны (районы) исторической застройки.

При соблюдении санитарно-гигиенических и других требований к совместному размещению объектов разного функционального назначения допускается создание многофункциональных зон.

В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлении (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории населенных пунктов следует предусматривать с учетом снижения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы.

В сейсмических районах функциональное зонирование территории следует предусматривать на основе микрорайонирования по условиям сейсмичности. При этом под застройку следует использовать участки с меньшей сейсмичностью.

В районах со сложными инженерно-геологическими условиями под застройку используют участки, требующие, меньших затрат на инженерную подготовку, строительство и эксплуатацию зданий и сооружений.

Следует различать функциональные и территориальные зоны. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам:

  1. жилым;
  2. общественно-деловым;
  3. производственным;
  4. инженерных и транспортных инфраструктур;
  5. рекреационным;
  6. сельскохозяйственного использования;
  7. специального назначения;
  8. военных объектов;
  9. иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Если жилую зону населенного пункта застраивают домами разных типов, этажности и из различных строительных материалов, то целесообразно выполнять строительное зонирование жилой территории. Выделение территорий застройки домами разных типов, этажности и с использованием различных строительных материалов, из которых они возведены, называют строительным зонированием. Такое зонирование позволяет лучше производить систематизацию площадей жилой застройки. В этом случае территория населенного пункта будет использоваться более эффективно, а затраты на благоустройство и инженерное обустройство будут более оптимальными. При размещении жилой застройки на территории сельского населенного пункта выделяют три основные строительные зоны: мало и средне этажной многоквартирной (секционной) застройки; застройки блокированными домами; застройки приусадебными жилыми домами. При размещении жилой зоны в пригороде, средних и малых городах дополнительно выделяют зону многоэтажной застройки.

Задача строительного зонирования состоит в установлении границы между строительными зонами. Это выполняется двумя способами. Первый – границу устанавливают по территории квартала, второй – граница совпадает с осью улицы. Выбор зависит от характеристики сложившейся и проектируемой застройки. При первом способе образования границы зоны обе стороны улицы застраивают домами одинаковых типов, этажности, добиваясь большей архитектурной выразительности. При этом снижаются затраты на благоустройство и инженерное оборудование улицы, создаются возможности для лучшей организации ее. При втором способе размещения границы зоны снижается архитектурная выразительность улицы.

В случае, когда участки секционной застройки соседствуют с приусадебными участками индивидуальной и блокированной застройки, их разделяют полосой зеленых насаждений.

В сельской местности для эффективного использования инженерного оборудования и снижения затрат на благоустройство рекомендуют секционные многоквартирные дома размещать в центральной части населенного пункта, вблизи общественного центра, а иногда включать в композицию общественного центра. Индивидуальные дома лучше размещать по периферии жилой зоны. При соответствующих условиях в кварталах жилой застройки можно предусмотреть смешанную застройку.

Выполнение строительного зонирования не является строго обязательным. Однако при составлении картографической части в табличном виде (экспликация) следует привести количественное выражение жилого фонда, зданий и сооружение общественно-деловой зоны по типам строительного зонирования.

© Михалев Ю.А. Основы градостроительства и планировки населенных пунктов. Учебное пособие / Красноярский государственный аграрный университет — Красноярск, 2012 — 237 с.

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

МЕЖДУНАРОДНАЯ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНТЕРНЕТ-КОНФЕРЕНЦИЯ


УДК 528.944

Зонирование городских земель в Республике КазахстанЗонирование городских земель в Республике Казахстан

Бейсембаева А.Б., ассистент
Казахский агротехнический университет им. С. Сейфуллина, Казахстан

Рассмотрено современное состояние вопроса по зонированию городских земель в Республике Казахстан

Институт «земельной собственности» в каждом государстве должен предусматривать реализацию земельным собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком. То есть земельный участок можно продать, купить, подарить, обменять, заложить передать по наследству, сдать в аренду.

Базисом для определения правового статуса земельных участков являются правоустанавливающие документы, а также материалы территориального планирования, градостроительного и землеустроительного проектирования, лесоустройства, которые находят отражение при проведении зонирования территорий.

К началу XXI века большинство ученых — землеустроителей, экономистов и архитекторов-планировщиков четко осознало необходимость деления всех территорий страны на зоны для установления их дифференцированного использования с точки зрения правового режима и определенных регламентов.

Зонирование территории в экономически развитых зарубежных странах имеет огромное значение. В ходе зонирования определяется целевое назначение и характер использования каждого земельного участка не только в настоящее время, но и на перспективу, что оказывает большое влияние на рынок.

Поэтому в густо заселенных регионах Европейского Союза зонирование территории и планы перспективного использования земель применяются как рычаг государственного или муниципального регулирования оборота земель и земельного рынка.

Так в некоторых случаях зонирование территории ограничивает количество определенного типа пользователей земли таким образом, чтобы предложение земельных участков было недостаточным. Это вызывает рост цен на них.

При продаже земли и недвижимости на ней, собственники и владельцы не могут изменить целевое назначение земли без согласования с местными советами по планированию при городской или районной администрациях.

Например, в Великобритании действует строгая система контроля за развитием и характером использования земли и иной недвижимой собственности на основе зонирования территории. Это объясняется тем, что изменение целевого назначения земельного участка в стране может также повлечь за собой существенное увеличение или уменьшение его стоимости. Так, стоимость сельскохозяйственных земель в окрестностях Кембриджа, для которых в один день появилось разрешение на жилищное строительство, повысилась с 7,5 до 2000 фунтов стерлингов за гектар ( с 10 до 2800 долларов за гектар), т.е. в 280 раз.

Действующее законодательство о территориальном планировании, землеустройстве и регулировании землепользования предусматривает выделение отдельных частей территории (зон), которые имеют разное целевое назначение, обладают особым правовым режимом использования земельных участков, определенным функциональным назначением, особыми условиями использования земель, а также ограничениями и обременениями. [7]

Все земли в Республике Казахстан делят на категории и природные зоны.

В соответствии с основными принципами земельного законодательства, установленными в ст. 1 «Земельного Кодекса Республики Казахстан» от 20 июня 2003 года № 442-II, деление земель на категории осуществляется в зависимости от их целевого назначения, согласно которому определяют правовой режим, исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельный Кодекс дает следующие определения «Зонирование — определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.

Зонирование земель в населенных пунктах проводится в целях определения границ оценочных зон и поправочных коэффициентов кбазовым ставкам платы за земельные участки.

Целевой режим использования территории, определенный при зонировании земель является для субъектов земельных правоотношений обязательным».

Согласно Закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 16 июля 2001 года № 242 зонирование территорий — при градостроительном планировании деление территорий на функциональные зоны с установлением видов градостроительного использования отдельных зон и возможных ограничений по их использованию;

городское зонирование — распределение территории населенного пункта в соответствии с ее функциональным назначением (жилая, общественная, промышленная, рекреационная и другие функциональные зоны).

Согласно статье 48, этого же закона «Генеральные планы (схемы развития и застройки) населенных пунктов должны предусматривать зонирование их территорий, определять вид использования конкретной территории, отдельных функциональных зон, устанавливать ограничения на их использование и обеспечивать:

  1. благоприятную среду обитания и жизнедеятельности человека;
  2. предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства;
  3. защиту от загрязнения окружающей среды, включая особо охраняемые природные территории;
  4. охрану территорий, имеющих статус объектов историко-культурного наследия;
  5. защиту территории от опасного (вредного) воздействия антропогенных, техногенных процессов и чрезвычайных ситуаций;
  6. снижение воздействия нежелательных природных явлений.

Данные об ограничениях на использование территорий установленных функциональных зон и видах их использования включаются в правила застройки территорий.

Если следовать действующему земельному законодательству, то деление земель Республики Казахстан на категории является первым этапом зонирования территории, то есть разграничение земель по целевому назначению, определяющему их правовой режим.

При этом границы земель различных категорий выделяются путем отграничения друг от друга в соответствии с материалами землеустроительной, лесоустроительной и градостроительной документации.

Несмотря на реформирование земельных отношений в поселениях (введение платности землепользования, совершенствование правового регулирования и др.), общая ситуация в этой области складывается пока неблагоприятно. Земли городов, даже крупных и крупнейших, продолжают использоваться крайне неэффективно, по их промышленным зонам, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах.

Целью ценового зонирования является определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования, установление ценовых зон для объективной оценки земельных участков, упрощение определения кадастровой стоимости земельных участков, избежание необоснованного повышения или понижения оценочной стоимости земельных участков.

Кроме того, зонирование необходимо для регулирование оборота земель и налогообложения.

В настоящий момент не во всех городах Республики Казахстан проведено зонирование городских территорий. Так например, в г. Петропавловске, областном центре Северо-Казахстанской области, не проведено ценовое зонирование, то есть земли в центре города и на окраине продаются государством по одинаковой цене.

Главной причиной такого положения дел с использованием земель данной категории является явное несоответствие по эффективности системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений на землях населенных пунктов высокому уровню ценности и сложности земель городов и других поселений и земельных отношений в них.

§ 3. Зонирование территорий населенных пунктов

Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Правовой режим использования территориальных зон устанавливается градостроительной документацией и градостроительными регламентами. Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Согласно п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса в генеральном плане городского или сельского поселения определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон. Правила застройки включают в себя также схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ее пределах земельным участкам и иным объектам недвижимости (п. 2, 4 ст. 39). Сведения о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон включаются в государственный градостроительный кадастр (п.

Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты.

Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, территориальное зонирование — деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.

Градостроительная деятельность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, осуществляется на основании разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий*, которые установлены проектами планировки (ст. 16). Кроме того, ст. 20 Градостроительного кодекса возлагает на эти лица обязанность осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки. Согласно п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса нарушение правового режима использования территориальных зон влечет применение мер административной ответственности.

* Красные линии — границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (ст. 1 Градостроительного кодекса).

В ст. 40—48 Градостроительного кодекса определены виды территориальных зон и основные положения их правового режима.

Так, на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий. Кроме того, органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ. В состав территориальных зон могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования таких территорий определяется органами местного самоуправления.

Согласно п. 3 и 4 ст. 39 Градостроительного кодекса границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости. В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.

Пригородные зоны городов. Кроме территориальных зон устанавливаются пригородные зоны городов. Их правовой режим регулируется ст. 49 и 50 Градостроительного кодекса.

Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории не только данного города, но и территорий других поселений, которые находятся в пригородной зоне города. Эта зона представляет собой резерв для развития поселения, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в ее границах осуществляются с учетом интересов населения города и населения поселений, входящих в пригородную зону, а также интересов других лиц. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта РФ, части территории субъекта РФ, района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, которые разрабатываются вместе с их пригородными зонами, с учетом земле-и лесоустроительной документации.

В пределах пригородных зон городов выделяются зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещена хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Следует отличать указанные виды террриториального зонирования от видов земель, входящих в состав земель населенных пунктов, перечисленных в ст.

Установление ограничений. Согласно п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса ограничения на использование территорий для градостроительной деятельности устанавливаются также в следующих зонах:

зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;

зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;

санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

зоны залегания полезных ископаемых;

территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Цель выделения таких зон — определение вида использования территорий и тем самым устанавление ограничений на их использование для градостроительной деятельности. В этих случаях ограничения касаются в первую очередь градостроительной деятельности, что, естественно, отражается и на режиме использования земельных участков. Установление таких зон не является зонированием, предусмотренным законодательством о градостроительстве. Задача режима в таких зонах — ограничить права лиц, использующих земельные участки, в целях, предусмотренных законодательством.

Зонирование земельных территорий (градостроительное зонирование)

Градостроительное зонирование – это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых:

  • определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования
  • устанавливаются ограничения на использование земли
  • готовится карта градостроительного зонирования муниципального образования

На карте градостроительного зонирования:

  1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
  2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Виды и состав территориальных зон

Территориальные зоны муниципальных образований могут быть следующих видов:

  1. жилые
  2. общественно-деловые (ОДЗ)
  3. производственные
  4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур
  5. зоны сельскохозяйственного использования
  6. зоны рекреационного назначения
  7. зоны особо охраняемых территорий
  8. зоны специального назначения
  9. зоны размещения военных объектов
  10. иные виды территориальных зон

Состав территориальных жилых зон

  1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами
  2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами
  3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами
  4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами
  5. зоны застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение

  • отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения
  • объектов здравоохранения
  • объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования;
  • культовых зданий
  • стоянок автомобильного транспорта
  • гаражей
  • объектов, связанных с проживанием граждан
  • территорий, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства

Состав территориальных общественно-деловых зон (ОДЗ)

  1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения
  2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения
  3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности
  4. ОДЗ иных видов

ОДЗ предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В ОДЗ могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

Состав территориальных производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур

  1. коммунальные зоны – для размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли)
  2. производственные зоны – для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду)
  3. иные виды зон производственной, инженерной и транспортной инфраструктуры

В производственных зонах допускается размещение:

  • промышленных, коммунальных и складских объектов
  • объектов инженерной и транспортной инфраструктуры:
    • сооружений и коммуникаций ж/д и автомобильного транспорта, связи

Для объектов в производственных зонах устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Состав территориальных зон сельскохозяйственного использования

  • зоны с/х угодий:
    • пашни
    • сенокосы
    • пастбища
    • залежи
    • земли, занятые многолетними насаждениями-садами, виноградниками
    • др.
  • зоны, занятые объектами с/х назначения, предназначенные для ведения сельского хозяйства, личного подсобного хозяйства, развития объектов с/х назначения

Примечание:

зоны сельскохозяйственного назначения (в том числе и зоны сельскохозяйственных угодий) могут включаться в состав территориальных зон в границах черты населённых пунктов.

Состав территориальных зон рекреационного назначения

  • зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами
  • зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом

Состав территориальных зон особо охраняемых территорий

  • земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение

Состав территориальных зон специального назначения

  • зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления
  • зоны, занятые иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах

Состав иных видов территориальных зон производится по усмотрению органов местного самоуправления. При этом учитываются особенности функциональных зон и характер использования земельных участков.

Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий — Земельное право (Меденцов А.С.)

В состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

  1. жилым;
  2. общественно-деловым;
  3. производственным;
  4. инженерных и транспортных инфраструктур;
  5. рекреационным;
  6. сельскохозяйственного использования;
  7. специального назначения;
  8. военных объектов;
  9. иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными и иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного транспорта, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, эстетическое и иное особо ценное значение.

Участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения.

Участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пригородные зоны. В состав таких зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Зонирование территорий

11 июля 2015 года, 09:03 просмотров: 1448

Деление поселенческой территории на зоны с определённым видом их градостроительного использования или ограничений такого использования (см. Градостроительный кодекс РФ).

Статья 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ определяет, что градостроительное зонирование –это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны –это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами.

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Статья 30 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ определяет, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

  • создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
  • порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
  • карту градостроительного зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

  1. о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
  2. об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
  3. о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
  4. о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
  5. о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  6. о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Границы указанных зон и территорий могут отображаться на отдельных картах.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

План зонирования территории населенного пункта (зонинг)

ПРОЗРАЧНОСТЬ . Стоимость и сроки выполнения работ закрепляются договором. Никаких скрытых и внезапных платежей.
«ПОД КЛЮЧ» . Вам не нужно ходить по кабинетам и простаивать в очередях, мы выполняем всю работу от начала до конца.
ГИБКОСТЬ . Наши тарифы позволяют выбрать приемлемые для Вас условия работы по срокам и стоимости.
ЗНАЕМ СВОЕ ДЕЛО . Мы на рынке с 2010 года, и за это время помогли Клиентам разработать более 10 планов зонирования территории населенных пунктов.

Стоимость 100 000 грн.

Стоимость 100 000 грн.

Стоимость 100 000 грн.

Срок — от 3 до 7 месяцев.

План зонирования территории (зонинг) разрабатывается на основе генерального плана населенного пункта (в его составе или как отдельный документ) с целью определения условий и ограничений использования территории для градостроительных нужд в пределах определенных зон.

Задача зонинга — определение границ зон (подзон) однородных видов и условий использования на территории населенного пункта и установления требований к застройке таких функциональных зон с целью создания благоприятных условий для жизнедеятельности человека, обеспечения защиты территорий от чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера, предотвращение чрезмерной концентрации населения и объектов производства, снижение уровня загрязнения окружающей природной среды, охраны и использования территорий с особым статусом, в том числе ландшафтив, объектов историко-культурного наследия, а также земель сельскохозяйственного назначения и лесов.

План зонирования территории — это вид градостроительно й документации местного уровня, разрабатывается на основании решения соответствующего: сельского, поселкового или городского советов и не подлежит экспертизе.

Вы можете обратиться к специалистам компании «Ингер-Град» для разработки плана зонирования территории населенного пункта как отдельного градостроительного документа, а также как раздела зонинг в составе генерального плана соответствующего населенного пункта.

План зонирования территории населенного пункта (зонинг)

Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

В состав земель населенных пунктов входят земли, которые отнесены к жилым территориям.

Владельцам собственности в виде земельного участка перед тем, как использовать свой участок обязательно необходимо узнать о том, что такое правила землепользования и застройки, что в них прописано, что такое градостроительная документация, для чего она нужна. Без этого корректное и законное использование территорий может быть невозможно.

Понятия состава земель населенных пунктов и зонирования территорий

Земли населенных пунктов, в сравнении с остальными землями, занимают сравнительно небольшую площадь, но при этом именно на этих землях проживает большая часть населения. Кроме того, в состав земель населенных пунктов входят:

  • земли, на которых расположены военные объекты;
  • земли, которые отнесены к жилым территориям;
  • земли, на которых расположены производственные объекты;
  • земли, на которых расположены инженерные объекты;
  • земли, использующиеся для сельскохозяйственных нужд;
  • земли особого назначения;
  • земли, на которых расположены общественно-деловые объекты.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) представляет собой объемный свод правил и документации, которые разрабатываются на уровне муниципалитета. Именно за счет вышеназванных правил разрабатываются, определяются и разграничиваются территории конкретного муниципального района.

Под сельскохозяйственные нужды обычно отводится не менее 30% всех земель при условии, что земля является пригодной для окультуривания и использования по прямому назначению. Для жилого фонда обычно выделяется около 30 — 40% всех земель муниципалитета, а остальное в равной степени распределяется между остальными объектами.

Градостроительная документация подразумевает создание индивидуального градостроительного регламента для каждой зоны в муниципальном районе. К примеру, если создается абсолютно новый поселок, то в градостроительной документации будет указано не только наименование и принадлежность земель, их размер, расположение и кадастровые номера, но и будет прилагаться технический план всего поселка, где четко прописано, как именно будут соседствовать земли.

При этом стоит учитывать, что градостроительная документация разрабатывается для каждого участка отдельно, но для находящихся на одной территории она будет единой.

К примеру, на несколько стоящих рядом жилых объектов будет приходиться один-два общественно-деловых или промышленных. При этом при грамотном и рациональном зонировании территорий муниципалитет обычно выступает за то, чтобы рядом с промышленными объектами, которые могут причинить вред жителям, находились жилые территории на значительном расстоянии.

Однако не всегда такой подход дает результаты, поскольку инфраструктура быстро развивается, а пустующие участки земли неопределенного характера не прибавляют новому населенному пункту веса. Да и градостроительный регламент не подразумевает наличия неопределенных участков при зонировании территории.

Особенности границы территориальных зон

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ градостроительный регламент подразумевает, что у каждой территории должны быть четкие границы после зонирования. Так, к примеру, при определении участка как жилого, устанавливаются четкие границы данного участка, которые не должны пересекать границы объекта другой принадлежности.

Например, жилые участки не могут пересекать промышленные и наоборот, поскольку это будет противоречить действующему законодательству, нарушать границы, установленные в порядке действующих нормативно-правовых актов.

При этом не стоит путать два понятия: границы территории жилого участка земли и частные границы участка.

Правила землепользования и застройки подразумевают, что первое понятие – это большой, не разделенный на частные участок земли, который отведен для застройки жилыми домами. Второе же понятие – это частная собственность лица, который выкупил часть этого большого земельного участка для себя.

Градостроительный регламент утверждает:

  • виды участков, разделенных по территориальным зонам.
  • требования и рекомендации для сохранения объектов культуры, природных зон, находящихся под охраной, а также остальных объектов, которые подлежат защите государства по действующему законодательству;
  • документацию, согласно которой будут развиваться муниципальные образования в дальнейшем;
  • цели, с которыми используются участки, насколько это соответствует их изначальному и законному назначению.

А также данный регламент допускает возможность сочетания различных объектов (по их принадлежности после зонирования) между собой.

Градостроительный регламент не может быть установлен в отношении участков земли, отведенных под лесной фонд, а также для водных объектов, стратегических, военных, секретных, охраняемых государством согласно различным нормативно-правовым актам.

Правила землепользования и застройки подразумевают, что участки земли, на которые не могут быть составлены градостроительные регламенты, четко устанавливаются органами федеральной исполнительной власти и ее представителей, органами местного самоуправления и их представителями, органами исполнительной власти конкретного субъекта. Разработка градостроительной документации осуществляется строго в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Порядок зонирования территорий

Правила землепользования и застройки – это не разновидность градостроительной документации. Это разработанный на уровне муниципалитета план и правила, согласно которым определяется принадлежность земельных участков после их создания, изменения или купли-продажи.

К примеру, организация, выкупив жилой земельный участок, может ходатайствовать о том, чтобы перевести его в разряд общественно-деловых или промышленных. Вынесение решения возложено на муниципалитет, который вправе как удовлетворить такое ходатайство, так и отказать.

Зонирование территорий муниципалитета подразумевает следующие действия:

  • разработка правил землепользования и застройки;
  • разделение участков земли в соответствии с нуждами муниципального района (при наличии слишком большого объема промышленных земель и земель сельскохозяйственного назначения введение в муниципалитет жилого фонда обосновано, например);
  • присвоение каждому участку своего целевого назначения.

Согласно действующему земельному законодательству для участков, которые находятся на одной территории и имеют один статус (например, жилого фонда), разрабатывается единый градостроительный регламент. Именно поэтому чаще всего при зонировании территорий учитывают и этот аспект. В результате чего жилые участки находятся рядом с жилыми, промышленные с промышленными и т.д.

Несоответствующее использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости с градостроительным регламентом территориальных зон

Градостроительный регламент, как часть градостроительной документации, подразумевает четкое описание того, к какой именно целевой принадлежности относится земельный участок. Если он обозначен, как жилой, то использовать его можно только в целях постройки жилых домой (как частных, так и многоквартирных).

Нередко на практике встречаются ситуации, когда земельный участок, отведенный под жилые нужды, используется собственниками с другими целями. Например, для постройки и открытия магазина, конторы и любого другого нежилого объекта.

В этом случае есть два пути:

  • Обратиться в муниципалитет для ходатайства о смене целевой принадлежности участка. Решение выносится исключительно на усмотрение муниципалитета и существующих нормативно-правовых актов, которые или подтверждают возможность смены фонда (из жилого в промышленный), или запрещают такой шаг.
  • Снести построенный объект, оплатить штраф, который будет обязательно возложен в ходе административной проверки, или же понести другое наказание, которое предусмотрено действующим законодательство.

При несоответствующем использовании земельного участка и при согласии муниципалитета на перевод его под ту целевую принадлежность, с которой он сейчас эксплуатируется, градостроительный регламент составляется заново.

При этом изменения могут коснуться нескольких объектов сразу, если из жилого массива участок переходит в разряд промышленных или общественно-деловых. В этом случае разрабатываются новые регламенты градостроительной документации: для нового целевого участка и для старого жилого фонда.

Для продуктивной деятельности профессиональных участников рынка недвижимости Омска и Омской области компания «ОМЭКС» разработала и в апреле 2011 г. запустила в работу уникальную аналитическую базу данных AREALL, которая содержит полную техническую, правовую, пространственно-параметрическую, экономическую и пр. информацию об объектах жилой и коммерческой недвижимости (квартирах, офисных, торговых и складских помещениях, земельных участках категории земель населенных пунктов Омска и Омской области). Аналитика недвижимости «ОМЭКС» рекомендована к использованию профессиональными участниками рынка недвижимости Омского региона, официально принимается подразделениями Администрации Омска и Правительства Омской области

Описание слоёв геоинформационного аналитического проекта AREALL

Правовую основу зонирования территории города составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. В этих документах, как и в практике муниципального управления, зонирование территории города проводится на основе трех основных факторов (критериев): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому.

Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Земельным кодексом РФ (ст. 85). Соблюдение требований к функциональному зонированию территории города контролируется Федеральной службой земельного кадастра (ныне —Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города. Градостроительный кодекс РФ характеризует правовое зонирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Административное зонирование (административно-территориальное устройство) — разделение территории населенного пункта на части (административно-территориальные единицы), в соответствии с которым строится система местных органов власти.

Ценовое зонирование осуществляется органом местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участках городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован город, и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.
Политика зонирования территории города (функционального, правового, ценового) является важным фактором регулирования его развития, привлечения инвестиций, ограничения застройки отдельных участков, максимизации доходов от использования территории.

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ЦЕНОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ

  1. Информационное обеспечение участников рынка.
  2. Управление муниципальным имуществом.
  3. Обоснование принятия инвестиционных/девелоперских решений.
  4. Контроль сделок на рынке недвижимости.

Решаемые задачи и возможности:
Ценовые показатели могут быть использованы при совершении сделок с земельными участками, для принятия управленческих решений, изменения ВРИ, для определения размеров ставок арендной платы и в целях анализа результатов работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Уровни ценового зонирования:

  • I-II уровень. Межмуниципальное и административно-окружное зонирование
  • III уровень. Ценовое зонирование муниципальных районов
  • IV уровень. Ценовое зонирование градостроительных территориальных зон ПЗЗ
голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Заявление в прокуратуру о невыплате заработной платы
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector