Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор ренты: плюсы и минусы

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением

Для получателя ренты (продавца):

«+» продолжает проживать в жилом помещении и получает рентные платежи, и в этом главный плюс и собственно смысл этого договора для продавца;

«+» есть возможность расторгнуть договор ренты через суд, если его условия не выполняются надлежащим образом;

«+» право залога на передаваемую недвижимость;

» — » риск нарваться на мошенников, которые ускорят конец жизни

Для плательщика ренты (покупателя):

«+» возможность приобрести недвижимость с огромным дисконтом — главное для плательщика ренты;

«+» сразу становиться собственником передаваемой недвижимости, но

» — » недвижимость в залоге у получателя ренты

«-» до смерти получателя ренты плательщик инвестирует деньги и является собственником, но лишь номинальным. Полноправным владельцем можно стать только после смерти продавца (получателя ренты)

«-» всегда есть риск расторжения договора в судебном порядке по каким-либо основаниям.

Поэтому при заключении договора ренты ВАЖНО:

— заключение договора в надлежащей форме — письменная форма с нотариальным удостоверением и дальнейшей государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество;

— в договоре подробно прописываются обязанности плательщика ренты, а также перечисление условий содержания, включающих в себя объемы, сроки, периодичность предоставления услуг, размер денежных выплат. От того, насколько будут предусмотрены все основные моменты, зависит вероятность возникновения проблем в будущем.

— необходимо определить исполнителя договора, это может быть лично плательщик ренты, либо назначенные им лица.

— можно предусмотреть возможность дальнейшей замены денежного содержания натуральным.

— заранее необходимо продумать и записать в договоре, как будет осуществляться контроль за оказанием услуг. Любую выплату лучше всего делать через банк, и сохранять документы, хранить чеки о предоставлении услуг, покупке медикаментов и тому подобного, вести дневник, в конце концов, с отметками получателя ренты о получении. Здесь самое важное фиксация того, что рентные платежи осуществляются в полном объеме!

Таким образом, при заключении договора следует хорошенько продумать все жизненные ситуации, в которых вы рискуете оказаться, и закрепить их на бумаге. Особенно стоит отметить, что все ваши обязательства начинаются с момента заключения договора и никакие прежние устные соглашения силы не имеют, тщательная проработка проекта будущего договора ренты гарантирует вам впоследствии отсутствие неприятных сюрпризов.

Как видно из приведенных выше фактов, каждый из двух способов передачи имущества — завещание и рента с пожизненным содержанием — имеет как свои положительные, так и отрицательные стороны. В любом случае для одной стороны существует риск не получить желаемое имущество, а для другой — риск, что имущество не будет получено тем лицом, которому оно желает его передать (например, как в случае получения обязательной доли наследниками несмотря на наличие воли завещателя, выраженной в завещании). Часть этих рисков может быть снижена, некоторые риски не поддаются минимизации в силу прямого законодательного указания.

Общим способом минимизации рисков и в том и в другом случае остается строгое соблюдение требований законодательства, которые позволяют обеспечить юридическую чистоту сделки, снизив риск признания сделки недействительной до минимума. В то же время риски, которыми обладает пожизненная рента квартиры, являются более управляемыми и способы их минимизации намного шире, чем при распоряжении имуществом путем составления завещания. Хотя, конечно, договор ренты имеет как плюсы, так и минусы.

Окончательное решение о том, что лучше — завещание или договор ренты — за сторонами. В любом случае сторонам следует четко представлять, какие риски существуют. И исходя из этого, принять все необходимые меры для того, чтобы свести к минимуму риски, возникающие при применении того или иного способа распоряжения своим имуществом.

Дарение и рента

Договоры ренты и дарения зачастую используются при сделках, связанных с отчуждением имущества, в основном это связано с недвижимостью. Нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) дают подробное описание этих сделок, исходя из чего, можно сделать вывод о плюсах и минусах каждой из них.

Плюсы и минусы договора дарения

Гл. 32 ГК РФ дает понятие и раскрывает сущность такой сделки как дарение. Основными его характеристиками является безвозмездность, односторонне обязывающий характер. Исходя из анализа норм этой главы, нетрудно вычленить следующие преимущества и недоставки применения дарственных.

Положительные стороны дарения:

  1. Доступность ее совершения (наличие устной и простой письменной формы в предусмотренных ст. 574 ГК РФ случаях).
  2. Переход права собственности в момент заключения договора (кроме дарения в будущем и недвижимости).
  3. Объект дарения — собственность лица, кому она дарится (нет общей совместной собственности супругов). Основание — ст. 36 Семейного кодекса РФ.
  4. Возможность освобождения одаряемого от уплаты налога.

Основные отрицательные моменты:

  1. При дарении ничего не получает даритель от сделки.
  2. Наличие налогообложения для лица, которому передают дар.
  3. При расторжении договора, а также при недействительности объект дарения возвращается к дарителю. Основание — п. 2 ст. 167, п. 5 ст. 578 ГК РФ.

Плюсы и минусы договора ренты

Согласно ст. 583 ГК РФ рента представляет собой сделку по отчуждению имущества от одного лица (получатель ренты) другому (ее плательщик). При этом последний обязуется в обмен на передаваемое имущество выплачивать получателю определенные денежные суммы либо осуществлять его содержание иным образом. Таким образом, определяющим признаком ренты является его возмездность.

Действующее гражданское законодательство РФ предусматривает два вида таких сделок: постоянная и пожизненная рента. Их отличие между собой заключается в следующем:

Первая ситуация: Иванов и Петров заключили договор ренты жилого дома, согласно которого его передача является безвозмездной, т.е. в данном случае, на этот договор также будет распространяться действие гл. 32 ГК РФ — правила о дарении имущества.

Вторая ситуация: Иванов и Петров заключили тот же договор, но передача дома была оценена в 1 млн. рублей. В данном случае, на договор ренты будут распространяться правила о купле-продаже недвижимости.

Содержание такого договора может вызвать массу вопросов по его оформлению и назначению. В связи с этим попробуем выделить основные черты ренты, т.е. ее положительные и отрицательные моменты.

Преимущества сделки имеются как для получателя ренты, так и для плательщика:

Получатель рентных платежейПлательщик
1.Договор трудно оспорим, в т.ч. после смерти получателя (если исполнение было добросовестным)
2.Нотариус является независимым лицом при удостоверении сделки и подтверждается законность ее совершения.
3.Помимо указания на рентные платежи, в таком договоре прописывается круг обязанностей плательщика ренты (т.е. четкость и емкость условий договора)
4.Имеет право дальнейшего пользования имуществомСама передача имущества может быть бесплатной
5.Получает дополнительные регулярные доходы в виде рентных платежей, а также стоимости имущества (если его передача плательщику является платной)Имущество переходит в собственность плательщика в любом случае, поскольку иному лицу получатель продать его не может

Вместе с тем рента характеризуется следующими минусами:

  1. Обязательность нотариальной формы влечет дополнительные расходы по оформлению сделки.
  2. Даже минимальное неисполнение договора может повлечь его расторжение. При этом произведенные затраты возмещению не подлежат. Более того, при пожизненной ренте получатель имеет право требовать с плательщика возмещение убытков (ст. 599 ГК РФ).
  3. При недобросовестности плательщика ренты ее получателю необходимо будет обращаться в судебные органы для расторжения договора ренты.
  4. Чтобы стать полноценным собственником имущества плательщику ренты придется ждать неопределенный срок.
  5. Налогообложение в ряде случаев относится к обеим сторонам сделки.
  6. Для плательщика ренты устанавливаются не только уплата рентных платежей, но и на него могут быть возложены дополнительные обязанности, а также уплата коммунальных услуг (если речь идет о жилом помещении).
  7. Передаваемое имущество может отчуждаться получателем ренты плательщику на платной основе.
  8. При пожизненной ренте невозможен ее выкуп по волеизъявлению плательщика.
  9. Распоряжение переданного имущества со стороны плательщика возможно лишь с письменного согласия получателя ренты.
  10. Рента является обременением при отчуждении недвижимости (ст. 586 ГК РФ).
  11. Получатель ренты приобретает право залога на имущество (ст. 587 ГК РФ).

Что лучше — дарение или рента квартиры

Довольно часто сделки, связанные с отчуждением имущества, как правило, недвижимости, нуждаются в оформлении либо путем ренты, либо дарения. Для того чтобы разобраться, что входит в содержание, а также нюансах оформления каждого из указанных договоров прибегнем к их сравнению на примере отчуждения квартиры.

Основания и требования к процедуре предусмотрены Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Немаловажное значение при рассмотрении данного вопроса имеет и налогообложение. Здесь следует отметить, что при дарении даритель не подлежит налогообложению по НК РФ, поскольку такая сделка носит безвозмездный характер. При этом одаряемое лицо несет бремя уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основанию, предусмотренному пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ. Размер такого налога составляет 13% от стоимости имущества, переданного ему по сделке (ст. 224 НК РФ). В то же время это лицо освобождается от уплаты налога, когда существуют близкие родственных связи его и дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Налогообложение ренты осуществляется несколько иначе, нежели чем дарения. Плательщик ренты, становясь «юридически» собственником имущества с момента госрегистрации, обязан уплачивать соответствующие налоги. Именно в этот момент, у этого лица может возникнуть обязанность по уплате налога, связанного с приобретением квартиры. Зависит это от того, как он его получил — за плату или бесплатно.

Если передача квартиры плательщику ренты была осуществлена безвозмездно, то в данном случае применяются правила о дарении. Это касается и налогообложения. Поскольку договор ренты квартиры редко заключаются между родственниками, то уплата НДФЛ составит 13% от стоимости квартиры.

В случае, когда передача квартиры плательщику была платной, то НДФЛ не уплачивается, а он, свою очередь, имеет право претендовать на получение имущественного вычета, связанного с приобретением жилого помещения (ст. 220 НК РФ).

Получатель ренты также является выгодоприобретателем по договору и должен уплачивать налог на доходы. Сюда включаются получение рентных платежей (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), а также доходы, полученные от передачи квартиры за плату (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Размер налоговой ставки в этом случае также будет 13%.

Кроме указанного, получатель ренты обладает правом воспользоваться стандартным налоговым вычетом, предусмотренного ст. 218 НК РФ. Данное регламентировано п. 3 ст. 210 НК РФ.

Последствия использования договора дарения вместо договора ренты

Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.

При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).

Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.

Заключение

В конце рассмотрения данной темы необходимо еще раз остановиться на следующих моментах:

  1. Заключение дарственных соглашений более удобно и просто в оформлении по сравнению с рентой.
  2. При договоре ренты собственник имущества (получатель ренты) является более защищенным в правовом отношении, нежели чем даритель.
  3. При осуществлении обеих сделок имеются свои особенности в налогообложении.
  4. Подмена рентой дарение и наоборот влечет ничтожность этих сделок.

Рента: все плюсы и минусы такого решения квартирного вопроса

Общество

Рента теоретически превосходный способ решения квартирного вопроса для одних и решения финансовых вопросов для других. Но на практике договор ренты может стать неразрешимой загадкой, которая перевернёт всю вашу жизнь. Ведь не зря и на телевидении и в прессе множество спорных ситуаций в связи с рентой. Как избежать этих сложностей и вообще с нюансы ренты нам разъяснит юрист по недвижимости.

Читать еще:  Справку с егрп что нет закрепленного жилья

Наиболее распространены два вида ренты – это договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Правда, есть ещё договор ренты с участием юридических лиц, но согласно статистики, процент заключения такого договора невелик.

Давайте разберёмся в нюансах каждого из наиболее популярных договоров ренты.

Пожизненный договор ренты предполагает вручение своей жилой недвижимости плательщику ренты. В законе указано шире, но сегодня мы рассматриваем именно жилую недвижимость. Плательщик ренты, в свою очередь, каждый месяц погашает получателю ренты определённую договором сумму. Данный договор ренты не подразумевает проживание получателя ренты в жилом помещении. Если всё-таки, получатель ренты хочет остаться в квартире, то необходимо составить дополнительный договор – договор безвозмездного пользования. Плюсы этого договора ренты — не надо решать бытовые вопросы получателя ренты; простое перечисление заранее оговорённой суммы; очень легко доказуемое выполнение своих обязательств перед получателем ренты, в случае судебного разбирательства.

Этот договор ренты является и самым безопасным с юридической и моральной стороны. Здесь и описывать нечего, договорились об ежемесячной выплате и прописали свои условия в договоре, зарегистрировали у нотариуса и вперед. Конечно не всё так здорово, есть и здесь свои нюансы. Сделка может оказаться для покупателя не настолько выгодной. Получатель ренты, вроде и пожилой человек, а живёт и живёт (дай бог ему здоровья), но в это время неизвестно, что может в стране произойти. Возьмёт и рухнет цена на недвижимость, в принципе как сейчас и происходит. И ипотека в таком случае покажется выгодней, но назад дороги то нет, денежные средства возврату не подлежат.

Рента в виде договора пожизненного содержания с иждивением – получатель ренты имеет право проживать на своей территории и ежемесячно получает денежную выплату и/или предоставление различных бытовых услуг. Описывать их можно бесконечно, но особенность данного договора, что все виды услуг надо обязательно указать при составлении договора ренты. Особенности данного договора я не назову плюсами, но остановлюсь на них. Особенности: денежные расходы ежемесячная плата; получатель ренты проживает у себя дома, а плательщик не имеет право жить там; конфликтных ситуациях очень трудно доказать свою правоту.

Теперь рассмотрим огромные риски при заключении договора с пожизненного содержания с иждивением.

Тут обязательно нужно всё продумать, вплоть до мелочей. В договоре надо будет указать денежную ежемесячную сумму, а так же все виды услуг и помните, мелочей здесь не бывает. Обязательно пропишите виды отчетности за услуги, которые вы будете оказывать (это чеки, договоры, расписки и т.д.).

Совет: во избежание будущих конфликтов при посещении берите с собой видеокамеру, не просто берите, а снимайте встречу, здоровый и довольный вид получателя ренты, желательно приходите с соседями и фиксируйте всё это. Хоть раз в месяц посещайте вместе нотариуса, просто, что бы он видел ухоженный вид пожилых людей. Для подстраховки, а желательно обязательно, включите в договор пункт, что в случае разрыва договора по вине получателя ренты, все затраченные денежные средства возвращаются плательщику ренты, если он полностью исполнял пункты договора.

И самое основное обязательное условие: у получателя ренты должна быть справка из Психоневрологического Диспансера, о его дееспособности.

Причем, обследование должно быть расширенным. Обязательно проследите, что бы при регистрации сделки у нотариуса присутствовал судебно- психиатрический эксперт, который задаст получателю ренты сои тестовые вопросы и зафиксирует дееспособность гражданина. Если получатель ренты окажется недееспособным, то лучше забыть об этой сделке или заключать договор с его опекуном.

Еще один из вопросов – родственники получателя ренты. Хотя вроде бы это и не помеха, а даже наоборот, чем раньше они объявятся, тем меньше проблем будет при дальнейшем исполнении договора. Ведь после составления договора и вступления его в законную силу, плательщик ренты становится собственником жилой недвижимости, и он обязан подать документы в Рос реестр для регистрации.

Ещё один риск – это самостоятельно составленные документы (договор и дополнительные приложения к нему). Помните, что только огромная практика и юридическая основа – вот фундамент договора ренты, который не принесёт вам неприятностей в будущем.

Вывод: для получателя ренты наиболее выгоден второй договор ренты, т.е. с иждивением, а для покупателя и для компании, представляющей его интересы, именно первый договор.

Вообще договор ренты юридически очень сложный, и самому покупателю невозможно в нём разобраться. Хоть он и проходит проверку и регистрацию в нотариальной конторе.

В конце хотелось бы отметить, что сделки с рентой действительно могут быть выгодны и безопасны. Стоимость квартиры в конечном результате может варьироваться от 20- 45% от рыночной цены.

И последнее, самое грустное, договор ренты действует до смерти получателя ренты и один из пунктов договора обязательно гласит о том, что ритуальные услуги проходят за счёт плательщика ренты.

А теперь положите на весы все подводные камни и решите для себя надо ли вам это.

Чем договор ренты лучше договора пожизненного содержания с иждивением?

Не каждому известен такой правовой институт как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, однако по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры. О ключевых особенностях данных договоров рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» .

В основном сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами — собственниками квартир, которые не имеют близких родственников. Смысл такого рода отношений по оформляемым договорам заключается в том, что собственник квартиры (Рентополучатель), являясь престарелым и больным человеком, требующим за собой ухода и дополнительного материального обеспечения (на продукты, одежду, лекарства, лечение, иное), передает в собственность третьему лицу (Рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянное натуральное обеспечение продуктами, лекарствами, одеждой, иным.

В зависимости от того, каким образом рентодатель будет исполнять свои обязанности, рассматриваемый договор будет коренным образом отличаться. Если мы говорим об обязанности рентодателя только передавать рентополучателю денежные средства, то это договор ренты. Если рентодатель берет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению рентополучателя – осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды, многое другое, то это договор пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии с указанным договором собственник квартиры (Рентополучатель) передает в собственность (возмездно или бесплатно) принадлежащее ему жилое помещение. Взамен рентополучатель вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже 2 минимальных размеров оплаты труда. Такое вознаграждение обязано оплачивать лицо, получившее в собственность жилое помещение (Рентодатель).

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным.

Сторонам договора ренты необходимо понимать, что после регистрации договора право собственности на жилое помещение рентополучатель теряет, при этом, как уже было сказано ранее, в договор ренты может быть включен пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендую так же в договоре указывать на наличие дополнительного права собственника-рентополучателя, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению им согласия на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением рентодателем. Оспорить договор ренты можно только при одном условии, что новый собственник – рентодатель, не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, иное. Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг.

Преимущества договора ренты

Итак, почему для приобретателя квартиры договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением? Ответ очень прост: указанные договоры оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры и конфликты по исполнению обязательств из данных договоров. Договор ренты проще и исполнить, и обеспечить доказательства исполнения, а соответственно, расторгнуть такой договор в судебном порядке практически невозможно.

Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее, к примеру, как вы сможете доказать, что покупали именно рентополучателю продукты, или одежду, или просто ухаживали за ним? Обращу внимание читателей на то, что свидетельские показания в таких спорах являются относимым доказательством, и принимаются судом только в очень ограниченной части. Как правило именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным образом не интересовался судьбой рентополучателя. В случае расторжения судом договора пожизненного содержания с иждивением, рентодатель, потративший к моменту расторжения значительные денежные средства на исполнение условий договора, не имеет право требовать с рентополучателя возмещения таких расходов.

Из всего сказанного выше следует очень простой вывод: чем проще и понятнее договор, и чем легче одной из сторон при необходимости доказать его надлежащее исполнение, тем меньше рисков, что такой договор может быть расторгнут в судебном порядке.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Договор пожизненного содержания: плюсы и минусы

Для большинства граждан Украины покупка недвижимости сейчас является неподъемной, однако способ улучшить жилищные условия за меньшие деньги существует — это договор ренты.

Как ранее сообщал Domik.ua, цены на жилую недвижимость в валютном эквиваленте в Украине продолжают падать, но индекс недоступности жилья остается высоким. Фактически большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести необходимую им жилплощадь. При отсутствии доступной ипотеки ситуация с приобретением нового жилья для основной части украинцев становится практически безнадежной.

Однако существуют способы приобрести жилую недвижимости относительно недорого. Один из них — договор ренты.

Согласно статье 731 Гражданского кодекса Украины, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты в обмен на это обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме (оказание услуг, выполнение работ).

Читать еще:  Пример соглашения о разделе имущества между супругами

Обычно договор ренты заключают пожилые люди, не имеющие родственников. Чаще всего по условиям договора они получают единоразовую денежную выплату (20-40% стоимости жилья) и периодические (ежемесячные либо ежеквартальные) платежи пожизненно.

Плюсы ренты для получателя:

  • в договоре четко указаны условия, на которых получатель ренты передает недвижимость;
  • законность сделки подтверждается нотариусом;
  • рентополучатель имеет право проживания в квартире до своей смерти;
  • постоянный доход в виде рентных платежей;
  • оплачивать коммунальные услуги и налог на недвижимость обязан новый владелец;
  • в условиях договора могут прописаны услуги, которые плательщик обязан оказывать рентополучателю до конца его жизни.

Плюсы ренты для плательщика:

  • если договор добросовестно исполнялся, то после смерти получателя ренты его трудно оспорить в судебном порядке;
  • договор прекращается со смертью получателя, и плательщик может сразу же распоряжаться жильем (не нужно ждать полгода, как при получении наследства);
  • после заключения договора рентополучатель не имеет права распоряжаться недвижимостью (то есть продать, завещать кому-то другому);
  • договор заключается нотариально;
  • платежи и расходы на содержание значительно ниже цены недвижимости;
  • не придется платить налоги, как в случае получения наследства.

Однако у этого договора хватает и “подводных камней” — причем как для плательщика, так и для получателя ренты.
Минусы ренты для получателя:

  • если плательщик ренты окажется недобросовестным и будет уклоняться от выполнения обязанностей по договору либо выполнять их не должным образом, доказывать это и расторгать договор придется в суде;
  • плательщик ренты может оказаться мошенником и своими действиями будет способствовать преждевременной смерти рентополучателя.

Минусы ренты для плательщика:

  • если недобросовестный получатель захочет расторгнуть договор на основании отступления от его условий, вопрос придется решать в суде. Если решение принято в пользу получателя, выплаченные ранее “покупателем” рентополучателю средства и прочие расходы не компенсируются;
  • для того, чтобы воспользоваться недвижимостью ( то есть въехать в квартиру) новому владельцу придется ждать неопределенный период времени;
  • невозможно предварительно просчитать реальную стоимость договора.

Рента: плюсы и минусы

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ч.1 ст. 583 ГК РФ).

На практике это обычно выглядит следующим образом: по договору ренты ваш престарелый родственник передает вам в собственность свою квартиру, однако вы не можете ей распоряжаться до его смерти.

Вы, в свою очередь, обязаны выплачивать ему ежемесячно и до его смерти определенную сумму. Данная сумма должна составлять не менее одного МРОТ (в настоящее время это чуть более 4000 рублей).

Проще говоря, вы получаете «гарантированное наследство» в обмен на финансовую поддержку.

Плюсы (по сравнению с завещанием):

— Наследники первой очереди не смогут претендовать на долю в квартире, поскольку на момент смерти получателя ренты квартира уже будет принадлежать вам. В случае завещания нетрудоспособные наследники первой очереди имеют право на обязательную долю.

— Завещание в любой момент можно изменить. Получатель ренты может отменить договор ренты только в судебном порядке, и только при доказанных нарушениях условий договора с вашей стороны.

— Поскольку договор ренты в отличие от завещания нельзя просто переписать у нотариуса, ваш пожилой родственник или знакомый перестанет быть объектом повышенного внимания со стороны «черных риэлторов» и прочих мошенников.

— Договор ренты является взаимовыгодным. Вряд ли одинокая соседка завещает вам квартиру, но вот возможность получить прибавку к пенсии ее вполне может заинтересовать.

Минусы:

— Вы обязаны будете ежемесячно перечислять получателю ренты определенную сумму.

— Если ваше финансовое положение ухудшится, и вы просрочите выплату платежей, получатель ренты может расторгнуть договор в судебном порядке. При этом уже выплаченные деньги вам возвращены не будут!

Поскольку договор ренты чаще заключается с родственниками или хорошими знакомыми, плательщики ренты относятся к подтверждениям оплаты ренты весьма легкомысленно: передают деньги наличными без расписок, не сохраняют чеки на товары, купленные по просьбе получателя ренты и т.д. В дальнейшем, в случае конфликта или попав под влияние третьих лиц, что нередко случается с пожилыми людьми, получатель ренты расторгает договор в суде. Доказать, что рента выплачивалась в срок без расписок или банковских выписок практически невозможно. И, как я уже указывала выше, плательщик ренты теряет не только квартиру, но и все деньги, которые он выплатил за период действия договора. Более того, получатель ренты вполне может потребовать выплату ренты за 3 года до момента обращения в суд! И если вы не докажете, что исправно выплачивали ренту, суд будет на стороне получателя ренты.

Поэтому, нужно заранее продумать, каким образом вы будете подтверждать выплату ренту (расписки, банковские переводы с указанием назначения платежа и прочее).

Отмечу также, что договор ренты заключается на длительный срок (ведь с момента заключения договора до момента смерти получателя ренты может пройти много лет) и имеет целый ряд «подводных камней»: возможность пользования квартирой при жизни получателя ренты; оплата расходов сверх суммы указанной в договоре; повышение суммы ренты при изменениях МРОТ и многое другое, что невозможно подробно рассмотреть в рамках небольшой статьи. Также существует договор ренты с иждивением, имеющий ряд специфических особенностей. Поэтому для составления договора ренты имеет смысл обратиться к юристу.

Елена Днепровская в рамках проекта по повышению финансовой грамотности населения

Рента и обратная ипотека

Особенности схем

Совсем молодой финансовый инструмент «обратная ипотека» является более юридически безопасным аналогом ренты. Отличительной особенностью является то, что второй стороной по договору (аналогом плательщика ренты) выступает финансовая организация, как правило, банк или Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Данная программа предназначена для тех лиц, которые не подходят по возрасту для использования стандартных схем кредитования.

Суть схемы в том, что банк выплачивает пенсионеру денежные средства в залог его недвижимого жилого имущества.

Рисунок 5. Схема «обратной ипотеки»

После смерти заемщика банк реализует имущество и закрывает кредит. В случае если квартира реализована дороже, чем долг по кредиту с процентами, остаток средств выплачивается наследникам.


Рисунок 6. Закрытие кредита.

Наследники при желании могут выкупить квартиру у банка, покрыв сумму долга с начисленными процентами.

Получается, что обратная ипотека — своего рода кредит «наоборот». То есть выдается он ежемесячно небольшими суммами, а возвращается разом. Как и на обычный кредит, банк начисляет проценты на выданную клиенту сумму.

Условия обратной ипотеки у банков и АРИЖК приблизительно одинаковые, отличается в основном только процентная ставка. У банков она обычно выше.


Рисунок 7. Стандартные условия ипотеки.

Кроме данных условий, существует также обязательное требование независимой оценки недвижимости и страхование рисков повреждения и случайной гибели имущества. В среднем при расчете получается, что дополнительные расходы на страхование и комиссии составляют ежегодно около 0,3–0,4% от оценочной стоимости квартиры.

Возможно произвести приблизительный расчет платежей по стоимости квартиры: допустим, квартира стоит 3 000 000 рублей. Банк выдает кредит в размере до 70% от этой стоимости, то есть 2 100 000 рублей. Однако в эту сумму включаются и проценты банка. Доля выплачиваемых процентов в этой массе составит около 35%. Соответственно:

2 100 000 – 35% = 1 365 000 рублей

Это и есть сумма выплат за 10 лет, которые получит заемщик, то есть по 11 375 рублей в месяц.

Плюсы и минусы для получателя

Рассмотрев и проанализировав обе схемы, можно выделить общие плюсы и минусы, которые относятся к обеим:


Рисунок 8. Плюсы и минусы ренты и обратной ипотеки.

Можно выделить пункты, которые являются плюсом одной схемы и одновременно минусом другой:



Рисунок 9. Сравнение ренты и обратной ипотеки.

Иван Петрович – инвалид и пенсионер – не имея наследников (по его мнению), но имея двухкомнатную квартиру, принял решение заключить договор ренты с пожизненным содержанием с компанией «Соцстатус». По условиям договора компания выплачивала ему 3000 рублей компенсации, а также за ним был закреплен социальный сотрудник, который 2 раза в месяц покупал и привозил лекарства и 4 раза в месяц – продукты.

Через 7 лет после смерти пенсионера его квартиру компания «Соцстатус» выставила на продажу. В этот же период объявился дальний родственник (о котором Иван Петрович и не помнил), являющийся наследником 6-й очереди. Квартира, переданная по договору ренты, не входила в наследство.

Сергей Петрович (78 лет) и Инна Викторовна (74 года) решили воспользоваться совершенно новым для России финансовым продуктом – обратной ипотекой – и обратились в банк. Стоимость их квартиры по оценке составила 4,3 млн. рублей. Банк предложил им ежемесячные платежи по 20 000 рублей в течение 10 лет. В итоге с учетом процентов по ставке 12% годовых это дало бы примерно всю стоимость квартиры. Для оформления сделки им необходимо было оплатить независимую оценку квартиры 3 000 рублей, страхование квартиры в размере 0,4% от ее стоимости, что составило 17 200 рублей в год. Причем сумму страховки необходимо было вносить ежегодно.

По истечении 9 лет владельцев квартиры не стало, и банк продал ее за 5,6 млн рублей, в связи с тем, что цена на недвижимость за этот период выросла из-за инфляции. Общий долг перед банком на тот период составлял, с учетом процентов и всех расходов по сделке продажи квартиры, 4 млн. рублей. Банк выплатил разницу 1,6 млн. рублей наследникам пенсионеров.

У Вас возникла потребность получения дополнительных денежных средств. Вы имеете двухкомнатную квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Ваш возраст 73 года. Выберете наиболее подходящий вариант и обоснуйте свое решение:

  1. Пожизненная рента. Ежемесячные платежи 10 000 рублей
  2. Рента с пожизненным содержанием. Ежемесячные платежи 2000 рублей + обеспечение продуктами 4 раза в месяц (по 2000 рублей за один раз) + уборка квартиры раз в неделю
  3. Обратная ипотека. Договор с банком, ежемесячные выплаты по 12 000 рублей в месяц
  4. Пожизненная рента с оплатой выкупной цены квартиры. Выкупная цена – 1 000 000 рублей, ежемесячные платежи – 5 000 рублей.

Что выбрать — дарение, завещание или ренту

Уже не раз мы сравнивали дарение и завещание, приводя плюсы и минусы этих двух видов передачи имущества. Но сравнительный анализ не был бы полным, если бы мы не рассказали о ренте, как о еще одном из способов распоряжения имуществом, который близок по смыслу к дарению и завещанию, но имеет свои особенности, плюсы и минусы, о которых Вам тоже необходимо знать, чтобы окончательно определиться с выбором.

Начнем с определения, что же такое договор ренты?

Договор ренты – это соглашение между получателем ренты (собственником имущества) и ее плательщиком, по условиям которого получатель ренты передает плательщику ренты в собственность определенное имущество, а плательщик ренты обязуется взамен выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму (рентные платежи), либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход, обеспечить жильем и др.).

При этом имущество по договору ренты может быть передано как бесплатно, так и за плату. И это, наверно, самое главное отличие ренты от дарения и завещания, являющихся всегда безвозмездными сделками. По договору ренты имущество может быть передано не только с условием получения постоянных (пожизненных) выплат, но и одновременно с этим за плату (по аналогии с куплей-продажей).

Объектом договора ренты может быть только то имущество, которое принадлежит получателю ренты на момент заключения договора. Заключается такой договор в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Читать еще:  Как получить правоустанавливающие документы на квартиру? Документы

Договор ренты – двухсторонняя сделка, при которой должна быть воля как получателя, так и плательщика ренты.

Сколько стоит оформление договора ренты?

При обращении к нотариусу государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора ренты составит – 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права составит 2000 рублей.

При заключении договора ренты, у плательщика ренты не возникнет обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц, а вот получатель ренты со своего дохода по договору в денежной форме должен будет оплачивать налог в размере 13%.

Поскольку рента является двухсторонней сделкой и для ее совершения необходимо наличие воли обеих сторон плательщик ренты не может отказаться от части передаваемого ему по договору имущества.

При заключении договора ренты плательщик ренты становится полноправным собственником имущества. Никакие иные лица не имеют прав на какие-либо обязательные доли в переданном имуществе.

Несмотря на то, что право собственности на переданное по договору ренты имущество у плательщика ренты возникает с момента регистрации перехода права по договору, распоряжаться этим имуществом он может только получив согласие плательщика ренты.

Возможно ли отменить договор ренты?

В одностороннем порядке отменить ренту не смогут ни плательщик, ни получатель ренты. Но получатель ренты может потребовать возврата имущества, если под выплату ренты имущество было передано бесплатно, а плательщик ренты существенно нарушил договор.

Как и любая иная сделка договор ренты может быть оспорен, но при наличии предусмотренных законом оснований.

Кому выгоден договор ренты?

Рента выгодна как получателю ренты, поскольку под передачу имущества в собственность другого лица, он получает гарантию материальной поддержки и ухода и при этом продолжает жить в своем жилье, так и плательщику ренты, так как он гарантировано уже является собственником переданного по договору имущества и защищен от того, что это может в любой момент измениться как, например, при завещании.

Условия договора ренты.

В договоре ренты могут быть определены любые условия, связанные с передачей имущества, в том числе обязанность плательщика ренты предоставлять получателю ренты необходимые социально-бытовые и медико-социальные услуги.

Теперь Вы немного знаете о ренте, поэтому выбирать Вам будет еще чуточку проще. Если тема ренты для Вас актуальна и интересна, но есть вопросы, которые требуют разъяснений, задайте их здесь.

Договор ренты: плюсы, минусы, риски

В России многие предпочитают оформить квартиру по ренте, поскольку это выгодно и для плательщика, и для рантье. Ведь каждый в этом случае получает желаемое: плательщик – жилье с существенной скидкой и в рассрочку. Рантье – денежные средства в счет квартиры до конца своей жизни. Подробней о ренте можно узнать в этом тексте, а вот плюсы и минусы данного соглашения рассмотрим сейчас.

  1. Договор ренты: плюсы и минусы для получателя
    1. Плюсы договора пожизненной ренты на квартиру для рантье
    2. Минусы договора ренты для рантье
  2. Плюсы и минусы договора пожизненной ренты для плательщика
    1. Основные «плюсы» для плательщика
    2. Минусы договора ренты для плательщика
  3. Покупка квартиры через ренту: риски для обеих сторон

Договор ренты: плюсы и минусы для получателя

Заключаемый договор ренты однозначно выгоден для получателя – рантье. На первый взгляд кажется, что он лишается, пожалуй, самой ликвидной и дорогой части своего имущества – жилья. Но если разобраться в вопросе, то это самое лишение отсрочено вплоть до самой смерти человека. Следовательно, получатель ренты остается со всех сторон «в плюсе».

Плюсы договора пожизненной ренты на квартиру для рантье

Самое важное преимущество для рантье – возможность получать дополнительные деньги без каких-то усилий. Например, выплаты по договору ренты могут превышать пенсионное содержание на 100-300%. Это ощутимая прибавка к бюджету позволит жить пенсионеру если уж не на широкую ногу, то точно на уровне «выше среднего».

Кроме того, стоит отметить такие преимущества, как:

  • гарантию платежей – договор ренты подразумевает наличие обеспечения залогом, то есть самим жильем (ст.587 ГК РФ);
  • возможность проживать в квартире вплоть до самой смерти – договор пожизненной ренты бессрочный, действует до тех пор, пока рантье не скончается (ст.596 ГК РФ);
  • сохранение платежей независимо от судьбы недвижимости – даже если квартира окажется полностью разрушенной и непригодной к проживанию, за плательщиком сохраняется обязанность совершения платежей (ст.600 ГК РФ).

Алексей З. заключил договор ренты с Марией Ш. Мужчина на протяжении 8 лет исправно вносил платежи, однако в мае 2019 года неожиданно скончался. Супруга Алексея не стала платить по договору и попыталась вернуть ранее выплаченное. Мария обратилась за помощью к юристу. Специалист в судебном порядке доказал неправомерность требований вдовы Алексея и принудил ее исполнять условия договора.

Минусы договора ренты для рантье

Но обращая внимание на преимущества данного вида соглашений, не стоит забывать и о некоторых отрицательных моментах.

  1. Обременение на используемое жилье. После заключения договора ренты ни продать, ни подарить, ни даже завещать квартиру не получится. Квартира переходит в чужую собственность при жизни рантье. Рента исключает любой переход права собственности.
  2. Сложность расторжения договора. Одного лишь желания выйти из договора недостаточно, чтобы его расторгнуть. О нюансах в расторжении данного вида сделок можно подробнее узнать здесь.

Чтобы снизить негативное влияние минусов договора ренты стоит прибегнуть к услугам опытного юриста.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты для плательщика

Вторая сторона договора – плательщик. Основное преимущество, которое он получает по рентному соглашению, заключается в возможности сравнительно недорого и с рассрочкой платежа приобрести жилье. Но есть и другие преимущества данного вида сделок для плательщиков.

Основные «плюсы» для плательщика

Как ни странно, но основные преимущества для плательщика проистекают из «минусов» рантье.

  • Обременение недвижимости является гарантией того, что по итогам сделки жилье точно перейдет к плательщику. Наследники рантье также не смогут претендовать на квартиру.
  • Рантье не сможет расторгнуть договор по своей воле, если плательщик полностью соблюдает условия сделки. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке и суды далеко не всегда удовлетворяют необоснованный иск получателя рентных платежей. О составлении иска можно узнать из этой статьи.
  • Не придется выплачивать полную стоимость жилья сразу (а возможно и впоследствии). Не нужно обращаться в банк, а потом обслуживать кредит, чтобы стать владельцем жилья.

Но, несмотря на преимущества плательщика, есть и определенные недостатки при заключении договора ренты. И их довольно много, ведь законодательством максимально защищены именно права рантье.

Минусы договора ренты для плательщика

Из самого смысла договора проистекают следующие недостатки данного вида сделок для плательщика:

  • необходимо совершать платежи по договору в течение неопределенного срока вплоть до самой смерти рантье, который может прожить не один десяток лет;
  • невозможно стать полноправным владельцем недвижимости до момента смерти рантье;
  • необходимо нести все расходы, связанные с заключением договора ренты.

Но, несмотря на все недостатки, довольно большое количество граждан предпочитают данный способ приобретения жилья.

Но договор ренты, несмотря на все свои плюсы и минусы, сопряжен с рядом рисков, которые должны учитывать обе стороны договора.

Покупка квартиры через ренту: риски для обеих сторон

Опытные юристы советуют тщательно оценить не только плюсы и минусы ренты, но и риски, а также правовые последствия сделки. В противном случае договор может оказаться настоящей западней.

  1. Риск преждевременно лишиться жизни. К сожалению, в СМИ часто можно встретить публикации о том, что того или иного рантье убил плательщик с целью как можно быстрее заполучить квартиру.
  2. Мошенничество с документами. Некоторые мошенники под видом договора ренты предлагают к подписанию другой договор (дарения, например). В итоге, у рантье ни ежемесячных платежей, ни жилья.
  3. Уничтожение квартиры не является предлогом для расторжения договора. Платить придется в любом случае до самой смерти.
  4. Рантье вполне может пережить плательщика ренты, и тогда обязательства перейдут к правопреемникам стороны, обязанной вносить платежи. Выйти из договора наследникам будет сложно.
  5. Существует риск оспаривания договора ренты наследниками рантье.
  6. Риск расторжения договора при небольшой задержке платежей. Естественно, ранее сделанные платежи не вернутся плательщику.
  7. Иногда договор ренты подписывает рантье, лишенный дееспособности. И не всегда удается проверить этот момент, в том числе и нотариусу.
  8. Сложность используемых формулировок и неточности в договоре ренты могут привести к тому, что сделка окажется невыгодной для одной из сторон.

Перед заключением договора ренты рекомендуется обращаться к юристам с тем, чтобы оценить риски сделки и ее правовые последствия еще до визита к нотариусу. И именно юристу следует доверить составление текста договора (подробней о заключении договора ренты читайте здесь).

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Агентство недвижимости Ковчег

Надежный партнер в сделках с недвижимостью

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты!

Договор пожизненной ренты плюсы и минусы!

Для начала хотелось бы объяснить что такое договор пожизненной ренты! Договор пожизненной ренты – это отношения между желающими получить квартиру подешевле с одной стороны и желающими прожить достойную жизнь на старости лет, с другой стороны. Фактически это приобретение квартиры с обременением на неопределенный срок.
Суть пожизненной ренты заключается в содержании пенсионеров до самой смерти, в обмен на квартиру, которой владеет пенсионер.

Что предусматривает договор?

Отношения между пенсионером и покупателями квартиры заключаются договором, в котором прописывается величина ежемесячной платы, условия содержания пенсионеров, а также помощи пенсионерам (список лекарств, продуктов, график уборки и прочее.)

Достоинства договора пожизненной ренты.

К достоинствам пожизненной ренты, если отбросить все моральные принципы, можно отнести возможную низкую стоимость приобретения квартиры в лакомом районе Москвы или Московской области. Ну или просто низкую стоимость приобретения недвижимости. А также возможность договориться с собственником квартиры на договор, включающий только ежемесячные рентные платежи.

Недостатки пожизненной ренты.

К сожалению, недостатков у такого вида приобретения недвижимости, значительно больше. К ним относится и моральная составляющая. Вы будете желать какому-то человеку побыстрее освободить жилплощадь не самым лучшим путем. Также стоимость недвижимости может быть значительно отличаться от ожидаемой, в случае если пенсионер окажется «крепким орешком».
Пожизненная рента – это как ипотека без заранее известного срока окончания.
Также этот вид сделки чреват нервными расстройствами, начиная от различных требований собственника недвижимости, с постоянными угрозами расторгнуть договор ренты и заканчивая объявлением наследников, которые пожелали оспорить договор ренты. Такие иски удовлетворяются достаточно редко, но всегда есть исключения. Наследникам достаточно будет доказать, что умерший собственник был введен в заблуждение, или не понимал своих действий, или что договор ренты исполнялся не в полном объеме.

Стоит ли связываться с пожизненной рентой?

Все зависит от многих факторов. Если собственник недвижимости является Вашим родственником или знакомым, то возможно стоит. Также если у пенсионер одинокий и нет никаких родственников, также возможно стоит. Конечно, решать Вам, но неопределенность в сроках и первый платеж и последующие рентные, скорее всего отобьют у Вас желание от такого вида сделки.
Самое главное, в договоре ренты прописать все условия, вплоть до мелочей, а также на всякий случай, сохранять все документы о рентных платежах и содержании собственника недвижимости. Таким образом Вы минимализируете риски расторжения договора.

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector