Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что считается недостроем дома

«Недострой» следует поставить на государственный кадастровый учет

Индивидуальная жилая застройка очень развита в Краснодарском крае. Часто случается, что строительство дома затягивается, либо до завершения строительства возникает потребность в продаже объекта. Это может быть связано как с материальными трудностями, так и с различными жизненными ситуациями, в которые попадают люди. В настоящее время на кадастровом учете стоит порядка 32 тысячи объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Краснодарского края. Нередко в газетах можно встретить объявления о продаже недостроенных домов. Так что из себя представляет «недострой» и нужно ли его регистрировать?

Объект незавершенного строительства, или в простонародье «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам, как и готовые объекты. Чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости. Делается это только в рамках единой процедуры, т.е. подается одно заявление сразу и на осуществление кадастрового учета и на регистрацию права собственности. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Для этого в орган регистрации необходимо представить следующие документы:

— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство либо уведомление застройщика о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства);

— правоустанавливающий документ на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).

Подготовка технического плана – это работа кадастрового инженера. При подготовке технического плана на объект незавершенного строительства, обязательным условием является указание основной характеристики объекта (проектируемое значение площади) и степень готовности объекта в процентах.

В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года кадастровый учет, возникновение и переход права на объект недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.

После того, как строительство завершилось, необходимо будет вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.

Незавершенное строительство дома


Мы строили, строили, и … не достроили. Что делать, когда строительство коттеджа не завершено? Другими словами когда на Вас падает груз под названием «незавершенное строительство дома«. Бывает и такое, ведь никто не застрахован от ветра перемен, а он не всегда бывает попутным. Меняются обстоятельства, меняются цены, меняемся мы. Так что же делать с недостроенным домом, как его правильно законсервировать, и какие документы при этом нужно оформить?

Юридически, под незавершённым строительством понимается так и не введённое в эксплуатацию капитальное строение, постройка которого была начата, но не была закончена. Понятие это довольно широкое, т.к. дом может быть построен наполовину, может – на 99%, а может – всё завершилось заливкой фундамента. Но, если дом не был введён в эксплуатацию – это объект незавершённого строительства коттеджа, одним словом – «недострой».

Если денег на продолжение строительства коттеджа нет, и пока не предвидится, такой дом необходимо законсервировать и провести соответствующую регистрацию. Иначе, чем Вы докажете чиновникам, которые верят только бумагам, что всё-таки осваивали свою землю, и вложили в это дело немало средств. И учтите, что вовремя не зарегистрировав свою недвижимость, Вы попадаете под штрафные санкции, а местные власти вполне могут отключить Ваш недостроенный дом от централизованных коммуникаций: света, газа, водоснабжения.

Строительная компания Западный Дом профессионально занимается проектированием и строительством домов в Москве и Санкт-Петербурге. Наши специалисты помогут Вам в любом вопросе касательно строительства домов, включая консервацию и оформление незавершенного строительства дома. Узнать стоимость строительства коттеджа, Вы можете оставив заявку на нашем сайте. Расчет Вы получите в течении 1 дня.

Что нужно сделать на участке для консервации незавершённого объекта?

Консервация должна обеспечить:

  • Сохранность выполненных строительно-монтажных работ и конструктивных элементов от разрушительного воздействия природных явлений и времени;
  • Сохранность неиспользованных стройматериалов, конструкций, и оборудования;
  • Благоустройство земельного участка.

Последний пункт подразумевает засыпку траншей и ям, вывоз мусора и определение места для складирования неиспользованных строительных материалов, изделий и т.д.

Как правильно оформить незавершённое строительство дома?

Оформление незавершённого строительства дома начинается с похода в отдел градостроительства и архитектуры по месту расположения вашего земельного участка. От Вас потребуются следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию (ввод в эксплуатацию);
  2. Паспорт или иное удостоверение личности;
  3. Документы на землю;
  4. Полный пакет согласований и разрешений на застройку данного земельного участка.
  5. Проект строительства коттеджа;
  6. Технические условия на обеспечение дома инженерными коммуникациями;
  7. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.
  8. Кадастровый паспорт на строение.

Кадастровый паспорт содержит сжатую информацию о доме и графический план участка. Следует обратить внимание на то, что в кадастровом паспорте недостроенного дома должен быть указан кадастровый паспорт земельного участка, на котором этот дом расположен. При продаже жилого дома кадастровый паспорт обязателен, т.к. без него невозможно будет осуществить саму сделку.

После 1.12.2012 года технический паспорт на строение (данные об объекте: возраст дома, износ, перекрытия, схематическая экспликация) отменяется, но, как приложение к кадастровому паспорту должен идти технический план, даже если это недостроенный дом.

Можно ли оформить незавершённое строительство дома при полном отсутствии документов?

При сильном желании — возможно всё, даже оформление незавершённого строительства коттеджа при полном отсутствии необходимых бумаг. Представьте себе, что Вы только что начинаете строительство коттеджа, поэтому начинаем всё с самого начала:

  1. Пишем заявление на получение разрешительных документов. Без них, Вы – самовольный застройщик, со всеми вытекающими последствиями.
  2. Делаем заказ на готовый проект коттеджа, идентичный возведённому, обязательно его утверждаем. Если Вы не знаете, куда с этим обратиться, можете подать заявку в нашу строительную компанию «Западный Дом» , наши проектировщики всегда пойдут Вам навстречу.
  3. Если в проекте предусмотрены тех. условия на обслуживание дома (свет, вода, отопление, газ), то их тоже нужно оформить надлежащим образом.
  4. Совместно со специалистом из БТИ составляется технический план строения.
  5. На основе технического плана, в кадастровой палате Росреестра заказывается кадастровый паспорт объекта.
  6. С собранным пакетом документов проходится процедура регистрации в отделе градостроительства и архитектуры.

Есть, правда, альтернативный вариант решения проблемы: пишется заявление в БТИ (бюро технической инвентаризации), с тем, чтобы всю работу по оформлению Вашего незавершенного строительства дома выполнили технические работники самого бюро. Такой договор, конечно, будет стоить денег, зато можно сэкономить нервы.

Российские власти очень спокойно относятся к регистрации недостроенных домов, «дачная амнистия» продлена до 1.03.2015 года. Упрощён пакет документов для регистрации недостроенных дач: при отсутствии разрешения на строительство коттеджа достаточно иметь кадастровый план. Но это то, что касается непосредственно дачи.

Но, если Вы строите жилой загородный дом или коттедж, то пакет документов должен быть полным. Проще всего обстоит дело с документами, если Вы покупаете типовой проект коттеджа у надёжной строительной компании, и ей же доверяете строительство коттеджа.

Незавершённое строительство дома – это исключение из наших правил, и мы действительно стараемся его исключить. Мы строим и достраиваем.

Если Вы планируете строительство коттеджа и дома, танхауса в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге или в Ленинградской области, то такой надёжной строительной организацией станет для Вас компания «Западный Дом». Мы гарантируем не только быстрое возведение дома под крышу при высоком качестве строительства, но и полный пакет необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию.

Н аш Ф ерм ер

Главная / Архив / Ваш дом

Продаем и покупаем недострой

Объявлений о продаже недостроенных домов довольно много. Покупка может быть весьма выгодной — иногда дешевле и проще приобрести недострой и довести его до ума, чем строить такой же дом с нуля. Однако не стоит торопиться. Здесь есть свои подводные камни.

СДЕЛКА: ВСЕ ПО НОРМАМ ЗАКОНА
Прежде всего разберемся, как правильно оформить покупку недостроя.
— В российском законодательстве нет определения понятия «недостроенный дом», — объясняет юрист Юрий Волохов. — Дискуссии на эту тему ведутся уже много лет. Не буду вдаваться в подробности, замечу лишь, что недострой признается недвижимым имуществом. Об этом говорится в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». То есть недостроенный дом должен быть прочно связан с земельным участком, стоять на фундаменте.
Более того, по смыслу словосочетания «объект незавершенного строительства» само строительство должно находиться в завершающей стадии, когда основная часть работ уже выполнена, но дом еще не введен в эксплуатацию (хотя некоторые юристы считают, что и заложенный фундамент уже надо считать объектом незавершенного строительства).
Поскольку недостроенный дом относится к недвижимости , к нему применяются те же нормы законодательства, которыми регулируется оборот недвижимого имущества. Например, продать такой дом может тот, чье право собственности на недострой зарегистрировано в установленном порядке. В пункте 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится, что документом, подтверждающим факт строительства дома на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство или для ведения личного подсобного хозяйства, если такой дом является объектом незавершенного строительства, служит разрешение на строительство. Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, требуется представить в уполномоченный орган правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Еще раз подчеркиваем: по закону сделки с куплей-продажей недостроенного дома возможны лишь при условии, что он поставлен на кадастровый учет. В силу части 1 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, подлежат государственному кадастровому учету. И недостроенный дом становится объектом недвижимости лишь после проведения государственного кадастрового учета.
Получив кадастровый паспорт, хозяин недостроя может обратиться для регистрации права собственности на данный объект в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (управление Росреестра). Для этого необходимо представить, в частности, заявление о регистрации права на объект незавершенного строительства; разрешение на строительство; квитанцию об уплате государственной пошлины; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства); документ, подтверждающий право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества.

Читать еще:  Прописка в квартире собственника документы

В результате хозяин получит на руки свидетельство о государственной регистрации права собственности на недостроенный дом.
Покупать недострой можно только у такого собственника. Кстати, возможны и любые другие сделки (как с недвижимым имуществом), разрешенные законодательством. Например, аренда. Случается так, что дом почти готов, в нем уже можно жить, а у какого-то гражданина нет крыши над головой. Он берет недостроенный дом в аренду, при этом арендной платой может служить проведение, скажем, отделочных работ в этом же доме. На таких же условиях сдают порой часть дома (готовые помещения). В общем, возможно множество вариантов.

Новый хозяин дома, купивший его недостроенным, вправе изменить его проект . Но все изменения должны согласовываться с уполномоченным органом, выдавшим разрешение на строительство.
Недостроенный дом считается законченным после ввода его в эксплуатацию. Для этого необходимо получить соответствующее разрешение. Но сначала недострой надо снять с государственного кадастрового учета и поставить на новый учет уже как завершенный объект недвижимости. При этом в отдел технической инвентаризации вместо разрешения на строительство представляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Право собственности на недострой прекращается с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию . Для регистрации права собственности на объект капитального строительства (введенного в эксплуатацию) в территориальный орган Росреестра представляется пакет документов, в котором документом-основанием будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ПРОВЕРКА КАЧЕСТВА: СЕМЬ РАЗ ИЗМЕРЬ
Оценить на глаз качество и состояние недостроенного дома довольно сложно. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к эксперту-строителю.
— Мы проводим диагностику здания больше чем по 60 параметрам, — рассказывает инженер-строитель, директор ООО «Независимая экспертиза качества строительства» Сергей Зеленский. — При этом применяем не только визуальное исследование, но и специальные приборы, позволяющие выявить скрытые дефекты. Ведь далеко не всегда хозяева замораживают стройку по причине нехватки денег. Зачастую работы останавливают, а дом выставляют на продажу из-за допущенных во время проектирования и строительства грубых ошибок. В нашей практике такие случаи, к сожалению, не редкость. К примеру, не так давно в одном элитном поселке по довольно привлекательной цене продавали почти готовый коттедж. При проверке нам удалось выявить, что в доме отсутствует горизонтальная гидроизоляция. Цена такой халатной забывчивости строителей довольно высока: небольшим ремонтом здесь не обойтись, коттеджу требуется серьезная реконструкция.

Если вы хотите самостоятельно провести первичный осмотр недостроя, прежде всего ознакомьтесь с проектом , определитесь, подходит ли он вам в таком виде или придется вносить какие-то изменения. Внимательно осмотрите дом: нет ли трещин, зазоров, насколько ровные стены, фундамент, крыша. С помощью уровня проверьте вертикальность стен.
Если дом построен на ленточном фундаменте, поинтересуйтесь, сделан ли подпол для проветривания и имеются ли в цоколе вентиляционные отверстия (продухи).
Если вы приехали на объект зимой, обратите внимание на крышу. Наледь и сосульки говорят о неправильном ее утеплении либо об отсутствии вентиляции подкровельного пространства. Заваленный снегом цоколь, как правило, свидетельствует о его недостаточной высоте.

Основные дефекты деревянного недостроя — некачественная обработка (или вовсе ее отсутствие) защитными составами. Еще одна распространенная строительная ошибка — между цоколем и первыми венцами сруба не проложена гидроизоляция. Оба этих промаха чреваты тем, что древесина будет гнить и разрушаться. Возможно, процесс уже начался, но пока еще не заметен.

При осмотре кирпичных стен обратите внимание на толщину швов : вертикальные должны быть не больше 12 мм, а горизонтальные — не больше 15. Кладка должна быть ровной, без треснувших и развалившихся кирпичей, с выдержанной длиной разбежки вертикальных и поперечных горизонтальных швов.
Если в доме уже есть окна, осмотрите монтажные швы оконных блоков. Они должны быть полностью заполнены изоляционным пенным материалом — без пустот, расслоений, разрывов и щелей. Изнутри должна быть устроена пароизоляция, а снаружи — ветрозащита шва.

Осмотрите дом внутри. Иногда недострой продается без лестницы, а лишь с проемом под нее. Объяснение застройщика звучит так: «Вы сможете сделать такую, какую захотите». На самом деле это может быть уловкой, за которой стоит невозможность вписать лестницу в отведенное под нее пространство.
Словом, покупателю надо быть очень внимательным, тщательно все осматривать, записывать в блокнот замеченные недочеты. Все это поможет в дальнейшем принять верное решение.

Получение технического плана на объект незавершённого строительства при оформлении в собственность

Кадастровые инженеры Истрариел оформляют технический план на недостроенные дома и сооружения ☏ 8 (495) 649-94-39

Обязательно ли нужно регистрировать дом в собственность? Понятно, что построив дом и вложив в него огромное количество собственного времени и сил (а также финансовых средств), его хозяевам совсем не хочется ещё дополнительно тратить их на получение подтверждающих право собственности документов. Однако, все знают, что пока на руках не окажется выписка Росреестра, здание существует как бы «виртуально» — его не видят налоговые органы. Ваши соседи, решившие построить свой дом в нарушение нормативов по расстояниям между постройками, коммунальные службы, которые должны обеспечивать вас водой, газом и электричеством, паспортный стол, и, конечно, вы не сможете продать, подарить, передать по наследству свой дом.

В случае возникновения каких-либо стихийных бедствий (вспомните Крымск в 2012 году и Приамурье в 2013), владелец такого «виртуального» дома не имеет права претендовать на компенсацию, как со стороны государства, так и со стороны страховой компании. Последние, кстати, не заключают договор страхования, пока им не будет предъявлено свидетельство о регистрации права на данный объект недвижимости.

Конечно, государство также заинтересовано в том, чтобы все возводящиеся на его территории объекты были зарегистрированы в узаконенном им порядке. Постановка на кадастровый учёт здания или объекта незавершённого строительства гарантирует его оценку и, как следствие, начисление на него налогов.

Для того, чтобы оформляемые в собственность гражданами и юридическими лицами объекты недвижимости «не проходили мимо» налогообложения, регистрация собственности сейчас проводится только после постановки их на кадастровый учёт. Для этого необходимо предоставить технический план на объект незавершённого строительства.

Право собственности, хоть и позволяет Вам владеть, пользоваться и распоряжаться зданием, помещением или сооружением, но без подтверждения выпиской Росреестра — доказать у себя наличие такого права другим гражданам вы не сможете. Юристы Истрариел помогут в регистрации владельцам недостроенных объектов, также грамотно и короткие сроки составим декларацию.

Как зарегистрировать дом на этапе строительства

Регистрация объекта незавершённого строительства не такая уж и проблема! Дом на этапе до 70% строительства не является полноценным объектом, то есть, это только этап строительства здания или сооружения.

Бывает так, что права собственности на неготовый объект строительства необходимо передать другому физическому или юридическому лицу. При оформлении права собственности на новое лицо, необходимо, в первую очередь, подготовить технический план такого объекта. Это будет делать кадастровый инженер. Он должен составить акт о том, что объект есть. Необходимые характеристики объекта берутся из проектной документации, которую должен представить предыдущий владелец. Однако, учитываются и те характеристики, которые объект получит после окончания строительства. Также необходимо наличие кадастрового паспорта на земельный участок, на котором расположен объект. Все эти документы помогут получить в агентстве Истрариел. Собственники таких объектов могут рассчитывать на получение готового технического плана в кротчайшие сроки.

С 2013 года в техническом плане появилась привязка объекта недвижимости к тому участку, на котором оно располагается. Раньше такого не было. Привязка объекта происходит путём определения координат поворотных точек участка земли — при помощи системы ГЛОНАСС или GPS. Для этого на участке создаётся временная опорная геодезическая сеть. Это позволяет точно определить месторасположение участка и объекта недвижимости, находящегося на нём.

Технический план составляет наш специалист (кадастровый инженер), для выполнения необходимых замеров ему необходимы следующие документы, которые должны быть (если нет, то поможем все оформить) в обязательном порядке у собственника: это в первую очередь разрешительная документация на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, которая дополняется проектной документацией на это объект недвижимости и кадастровым паспортом на участок земли, на котором этот объект недвижимости располагается. И последним остается технический паспорт на этот объект недвижимости.

СрокиПредоставляемые документыИстраКрасногорскНаро-Фоминск
СрочноТехнический план квартиры, сооружения (дома), объекта незавершённого строительстваот 3 часовот 6 часов
ПлановоТехнический план на все объекты недвижимости4 раб. дня4 раб. дня4 раб. дня
Технический паспорт дома, квартиры7 дней7 дней7 дней

Копии этих документов прикладываются к техническому плану. Собственник сам составляет Декларацию на объект недвижимости. Она является неотъемлемой частью технического плана.

Как оформить недостроенный дом

В КАКОМ СОСТОЯНИИ ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОМ-НЕДОСТРОЙ?

С 2004 года законодательство позволяет зарегистрировать не только готовую недвижимость, но и так называемый «объект незавершенного строительства». При этом неважно, на каком конкретно этапе произошла «заморозка»: коттедж может быть возведен на 90%, а может все ограничилось фундаментом. Главное условие — прочная связь дома с землей. Постройка обязательно должна иметь капитальный фундамент.

Если на участке расположен сборный домик на блочном основании, оформить его не получится. Также «незавершенку» нельзя узаконить, пока она является предметом действующего договора подряда — контракт придется сначала расторгнуть.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕДОСТРОЯ?

Для самой регистрации владельцу понадобятся правоустанавливающие документы на участок, где велись работы, а также разрешение на строительство. Без этих бумаг заявление в Росреестре не примут, а незаконченный дом признают самостроем, подлежащим сносу.

Помимо документа-основания для регистрации участка потребуется кадастровый паспорт, где указаны его границы. Если они не описаны или определены неправильно, придется провести межевание.

Впрочем, при наличии нужных документов тоже есть риск получить отказ.

ПОЧЕМУ МОГУТ ОТКАЗАТЬ В РЕГИСТРАЦИИ НЕДОСТРОЯ?

Потому что не оформлены надлежащим образом права на землю. Она должна находиться в собственности, в бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, либо в аренде.

Если участок в аренде, и капстроительство на нем запрещено, постройка считается незаконной, и зарегистрировать ее не удастся даже через суд. Более того, арендодатель сможет досрочно расторгнуть договор и настоять на сносе объекта.

Поэтому надо изучить документ заранее и согласовать стройку с хозяином территории. А когда «полуфабрикат» внесут в ЕГРП, нужно приватизировать участок. Право собственности не только на дом, но и на землю под ним позволит избежать проблем в будущем.

ГДЕ НЕЛЬЗЯ СТРОИТЬ?

Нередко граждане совершают ошибку: начинают строить загородное жилье там, где по закону этого делать нельзя, и автоматически превращаются в нарушителей. Поэтому перед обращением в Росреестр, надо убедиться, что территория под недостроем имеет соответствующую категорию и вид разрешенного использования.

Читать еще:  Прокурорская проверка как проходит какие документы проверяют

В идеале коттедж должен располагаться в черте поселения на землях для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Садовые и дачные наделы с правом возведения жилого строения тоже не вызовут проблем. А на участках, отведенных под огородничество и сельхозпроизводство, о капитальной застройке не может быть и речи.

ЧТО МОЖНО ОФОРМИТЬ?

Многие владельцы загородной недвижимости не утруждают себя формальностями и первым делом строят жилье, а уже потом узаконивают постройку по «дачной амнистии». При такой схеме предварительно согласовывать работы с местной администрацией не нужно. Но упрощенный порядок распространяется только на готовые объекты, да и то не на все.

Для регистрации «коробки» коттеджа или садового домика нужно разрешение на строительство. Если документа нет, стоит попытаться оформить его задним числом. Это непросто, но возможно. Нужно написать заявление в райотдел архитектуры и передать туда свидетельство на землю или договор аренды, градостроительный план участка, а также схему планировки надела. Хорошо также, если у вас есть проект дома, идентичный имеющейся «незавершенке».

Если чиновники откажут, дачник вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Исход разбирательства будет зависеть от того, удастся ли истцу доказать, что «полуфабрикат» возведен по всем нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если документы на землю и незавершенный коттедж в порядке, останется заказать технический план недостроя в БТИ, поставить объект на кадастровый учет и оформить право в едином госреестре. Кстати, с 1 января 2017 года две последние процедуры можно будет заказать одновременно через любое отделение Росреестра или МФЦ.

НАЛОГОВЫЕ ТОНКОСТИ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ НЕДОСТРОЯ

Пока россияне не спешат узаконивать «замороженное» загородное жилье. Это логично: бюрократические сложности, дороговизна процедуры и потенциальные судебные тяжбы способны отпугнуть кого угодно. А теперь, когда объекты незавершенного строительства обложили налогом по кадастру, желающих стало еще меньше. В Москве и области ставка для «полуфабрикатов» равна 0,3%. Например, за официально пустующий участок ИЖС в Одинцовском районе Подмосковья (10 соток, 6,8 млн рублей) владелец должен платить государству 20,4 тыс. рублей в год. Но как только на земле появилась «коробка» кадастровой стоимостью 5 млн рублей, к затратам прибавилось ещё 15 тысяч. Этих расходов вполне можно избежать. Все-таки оформлять недострои граждан никто пока не обязывает.

Однако иногда без визита в Росреестр не обойтись.

Если у владельца нет свидетельства о собственности, его незавершенный дом — всего лишь груда кирпичей, которую нельзя законно продать, подарить, завещать или заложить. Право на совершение таких сделок появится только с момента госрегистрации.

Уход от одних налогов может привести к повышению других. Так, если спустя 10 лет после покупки участка ИЖС хозяин так и не оформил на нем объект недвижимости, земельный налог ему начислят в двойном размере. При стоимости надела в 10 млн рублей ставка составит 0,6%, а это 60 тысяч в год. В скором времени власти хотят поднять коэффициент еще в 2,5 раза. Поэтому при консервации недостроя, следует просчитать все возможные риски и расходы. Порой законный путь оказывается самым простым.

Что считается недостроем дома

Регистрация недостроенного объекта недвижимости

Необходимость поставить недострой на кадастровый учет может возникнуть в нескольких случаях:

— при подведении коммуникаций к объекту недвижимости (газ)

— для перевода арендованного земельного участка в собственность

После постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства налог на него будет ниже, чем на объект завершенного строительства. Размер налога на объект незавершенного строительства составляет 0,1% от кадастровой стоимости на объект недвижимости.

! Для постановки недостроя на кадастровый учет потребуется заказать технический план дома на недостроенный объект недвижимости. Техплан выполняется кадастровым инженером, обладающим необходимой квалификацией и состоящим в СРО. Для изготовления техплана необходим выезд инженера на объект, проведение необходимых замеров, изучение предоставленных документов и запрос иных необходимых данных.

! Для регистрации недостроенного жилого дома помимо правоустанавливающих документов и технического плана потребуется уведомление о начале строительства.

Налоговый вычет

За покупку недвижимости можно получить налоговый вычет на строительство жилого дома или на его достройку. Размер налогового вычета зависит от стоимости приобретенного объекта недвижимости и составляет 13%.

Налоговый вычет можно получить за следующие виды работ и статей затрат:

  • приобретение земли под строительство
  • покупка объекта незавершенного строительства (жилого дома)
  • заказ и оплата проектно-сметных документов
  • строительство и подключение к общим инженерным сетям и коммуникациям (электричество, вода, канализация, газ)
  • строительство автономных сетей и коммуникаций
  • строительные/отделочные материалы и работы

! получить налоговый вычет можно только на жилой дом, на строение с назначением объекта «жилое строение» налоговый вычет не распространяется.

Преимущества и недостатки покупки недостроенного дома

+ К преимуществам покупки недостроя на высокой степени готовности объекта можно отнести возможность выбора отделки и возведения межкомнатных перегородок по своему усмотрению. Также можно будет выявить недостатки конструкции и при необходимости исправить их до начала отделочных работ.

+ Стоимость участка со стройматериалами или с объектом незавершенного строительства на порядок ниже, чем покупка участка с уже построенным и зарегистрированным домом.

— Однако есть и недостатки: покупатель вынужден будет нести материальные затраты на достройку объекта и постановку объекта на кадастровый учет (оформление прав на него).

— При покупке зарегистрированного недостроя новый собственник будет платить налоги за объект недвижимости

— При выборе участка с недостроем необходимо тщательно изучить проект дома и его расположение на участке, чтобы в дальнейшем не было проблем с регистрацией дома и постановкой его на кадастровой учет.

Могу я продать участок с «недостроем», не показывая это в договоре?

– Участок в собственности, дом не достроен и нигде на фигурирует. Могу я продать участок с недостроенным домом, не показывая его в договоре?

Отвечает технический специалист Rosreestr.net Виталий Малявин:

Да, продать участок с недостроенным домом возможно. В договоре купли-продажи он будет фигурировать как строительные материалы, разложенные определенным порядком. Следовательно, цена на участок вместе с недостроенным домом будет намного ниже, если достроить дом и зарегистрировать его.

Если у вас недостроенный дом до 50-70%, зарегистрировать его будет проблематично. БТИ редко оформляют дома, которые не подключены к общей коммуникации и где нет значимых объектов сооружения. В этой ситуации вам проще всего не указывать недостроенный дом в договоре купли-продажи, а оформить как строительный материалы.

Однако если основные строительные сооружения дома есть, и он подключен к общей коммуникации, лучше зарегистрировать объект. Для этого обратитесь в БТИ и региональный офис Росреестра для получения техпаспорта и кадастрового паспорта.

Отвечает управляющий партнер компании Mitsan Consulting, секретарь Экспертного совета СПб ТПП Дмитрий Желнин:

По нашему законодательству, объект недвижимости не является таковым вплоть до момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Объект может существовать, им можно пользоваться практически без ограничений, но он будет при этом как бы временным сооружением или удачно скомпонованным набором строительных материалов. Соответственно, при продаже земельного участка с неким «недостроем» на нем в договоре такой объект не указывается. Наверняка, на земельном участке есть еще много аналогичных по правовому статусу сооружений: сарай, парник, гараж, баня и т.д. Они тоже могут не быть указаны в договоре. Сделка от этого не пострадает.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Виолетта Колосова:

Можно продать земельный участок с незавершенным строительством на нем, не регистрируя предварительно право собственности на объект незавершенного строительства. В данном случае объектом купли-продажи будет просто земля, на котором новый собственник земли достроит данный дом и зарегистрирует право собственности на постройку на себя. Однако в данном случае очень сложно составить договор купли-продажи земли так, чтобы к нему не придрался Росреестр. Потому что, с одной стороны, указывать на недострой нельзя, с другой, нельзя сообщать в Росреестр недостоверные сведения. Так что рекомендуем регистрировать права на незавершенный объект строительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дом вы никак не сможете показать в договоре, так как он не оформлен. В данном случае могут возникнуть риски для покупателя – так как если на участке находится даже только фундамент, который, естественно, является неразрывной частью данной земли, его тоже необходимо зарегистрировать.

Отвечает юрист технологичного агентства Homeapp Нино Гулбани:

Нет, вы не сможете. Как показывает практика, если вы оформите договор купли-продажи только на земельный участок, Росреестр при проверке документов обнаружит через индивидуальную систему проверки неучтенных объектов строение и выдаст вам приостановку по основанию отсутствия сведений об объекте в реестре.

Таким образом, рекомендуем оформить объект. Если у вас из всего дома имеется только фундамент, это не является препятствием.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Недостроенный дом не является объектом недвижимости. Он не стоит на кадастровом учете, юридически его не существует. Поэтому по договору вы продаете только земельный участок. На продажу дома можно составить договор купли-продажи строительных материалов. Поскольку это уже движимое имущество, порядок налогообложения дохода будет иной. Закон предусматривает налоговый вычет при продаже движимого имущества в размере 250 000 рублей.

Отвечает юрист, риелтор Юрий Паршиков (г. Ижевск):

Обычно так и делается: продается по договору земельный участок, а этот недостроенный дом оформляется как «стойматериал». И мы, как риелторы, советуем оформить это в виде дара. В этом случае описывается обычный акт, и имущество передается в виде дара, чтобы у одной из сторон не возникло умысла прийти и присвоить недвижимость. Если оформлять просто договор о купле-продаже, то имущество, которое находится на земельном участке, может легко забрать предыдущий собственник.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

В правовом смысле дома не существует, поэтому и распорядиться им нельзя. Договор купли-продажи может быть заключен только в отношении земельного участка.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «GLOBUS PRAVO» Денис Вольнов:

По закону, необходимо сначала оформить строение и только после этого проводить сделку по отчуждению. На практике же сделки по продаже земельного участка без указания строения проходят.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог на имущество — объект незавершенного строительства

  • НЗС и налог на имущество
  • Налог на имущество по НЗС для физлиц
  • Налог на имущество по НЗС для юрлиц
  • Итоги

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

Читать еще:  Способы продажи не оформленных земельных участков и строений

Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).

Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.

Эксперты КонсультантПлюс детально разъяснили нюансы налогообложения незавершенного строительства имущественным налогом. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

По налоговый период 2019 года включительно НЗС физлиц облагается налогом при выполнении трех обязательных условий (ст. 400, подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, письма Минфина от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87):

  • на объект зарегистрировано право собственности;
  • субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
  • величина стоимости объекта определена.

При этом собственники объектов незавершенного строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов.

ВАЖНО! С 2020 года налог на имущество будет рассчитываться только по кадастровой стоимости.

Ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1% — для НЗС жилья (по решению местных властей данная ставка может снижаться до нуля или увеличиваться, но не более чем в 3 раза);
  • 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
  • 0,5% — для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
  • 0,1–0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
  • 0,3–2% — более 500 тыс. руб.

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К в частности ним относятся:

  • люди, имеющие государственные награды;
  • инвалиды;
  • участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
  • граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
  • члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
  • пенсионеры и предпенсионеры и др.;
  • физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.

Регистрация права собственности на недостроенные дома в Красногорске

Оформление недостроенных домов

Заказать оформление недостроенного дома

  • Оказываем юридические услуги по оформлению недостроенных домов и зданий в Красногорском районе. Подготавливаем технический план, в котором указываем процент готовности объекта. Впоследствии, чтобы достроить здание, получаем разрешение на реконструкцию, и после окончания — ввод в эксплуатацию.

Цены на услуги

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объект незавершённого строительства приравнивается к недвижимому имуществу. А особенности постановки на кадастровый учёт и регистрации прав на «недострой» регламентируются законом № 218-ФЗ. Но чтобы недостроенный дом признали объектом недвижимости, на которую можно оформить права собственности, нужно завершить работы по возведению фундамента. Покрытие земельного участка бетоном или другой твёрдой породой является его частью. Эти требования отображаются в Постановлении № 25, принятом ВС РФ в 2015 году.

Регистрация недостроенного дома можно осуществить на любом этапе строительства начиная с установленного фундамента. Но если участок взят в аренду, по условиям которой капитальное строительство запрещено, то оформление невозможно даже через суд. И в таком случае арендодатель может расторгнуть договор аренды и снести недостроенный дом.

Регистрация недостроя

Для оформления «недостроя» в собственность понадобиться правоподтверждающий документ и разрешение на строительство, когда необходимо. Но если участок не зарегистрирован и не оформлен, то согласно ст.40 закона 218-ФЗ постановка на учёт и регистрация прав осуществляется одновременно на дом и участок.

Кадастровый инженер АН «Правозем», заключает договор с владельцем недостроенного индивидуального жилого дома на изготовление техплана. Чтобы приступить к оформлению документов, потребуется проект здания, выписка из ЕГРН или свидетельство на земельный участок, а также разрешение на строительство. Юристы АН «Правозем» на основании техплана, подготовленного кадастровым инженером, поставят недостроенный дом на кадастровый учёт и зарегистрируют право собственности. Итогом работ будет являться выписка ЕГРН на объект незавершённого строительства, в которой будет показан процент, определяющий насколько построен дом. Также в выписке обязательно будет указан кадастровый номер объекта и правообладатель.

Перед тем как начать возведение дома, следует убедиться, что участок имеет подходящую категорию и соответствующий вид разрешённого использования. К примеру, строительство жилых домов на землях, предоставленных под огородничество и сельхоз производство, не разрешено. И если в регистрации недостроенного дома откажут, то узаконивать придётся в судебном порядке. Для этого понадобится проведение досудебной экспертизы, результаты которой кадастровый инженер отображает в акте, а также исковое заявление. После положительного решения суда необходимо будет ещё раз сформировать технический план (уже с новыми замерами) и вносить изменения в ЕГРН.

Оформление строительства после регистрации «недостроя»

Если владелец недостроенного объекта решил завершить возведение дома, но прошло уже больше десяти лет с момента получения разрешения на строительство, то потребуется новое. Так как согласно ст. 51 ГК РФ разрешение на ИЖС выдаётся на десять лет. После завершения строительства нужно будет внести изменения в реестр недвижимости и оформить индивидуальный жилой дом.

Если в течении 10 лет после приобретения участка категории ИЖС, дом не зарегистрирован, то налог на землю будет начисляться вдвое больше (0,6% от кадастровой стоимости). И когда «недострой» не оформлен в собственность, его нельзя будет продать, подарить или передать по наследству. Законное осуществление этих сделок станет возможным после государственной регистрации. Юристы АН «Правозем» бесплатно проконсультируют по проектированию и ответят на любые вопросы по оформлению строительства.

Составляем технические планы недостроенных объектов в Красногорске. Производим обмер недостроев и составляем заключения по их техническому состоянию. Оцениваем стоимость ОКС, ставим их на кадастровый учёт и оформляем в собственность. Признаём права на объекты по суду в случае нарушения отступов или выявления незаконных построек представителями власти. В дальнейшем переоформляем уже готовые к эксплуатации дома и здания.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector