Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незаконно построенные дома

Незаконно построил здание – сноси?

Арбитражные суды трех инстанций отказали в иске о сносе самовольной постройки, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 222 ГК оснований. При этом суды исходили из следующего:

– разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта незаконными не признаны, поэтому строительство объекта законное;

– непоследовательные действия истца, обнаружившего строительство гипермаркета в охранной зоне в 2014 году, подключившего его к сетям в 2015 году и обратившегося в суд в мае 2016 года с иском о сносе гипермаркета, противоречат сущности нормальных хозяйственных взаимоотношений, не могут быть признаны добросовестными и в силу ст. 10 ГК не подлежат судебной защите;

– электросетевая компания имеет свободный доступ к ЛЭП для проведения ремонтных работ;

– требование о сносе торгового центра, возведенного в охраной зоне ЛЭП, несоразмерно нарушенному праву электросетевой компании.

Верховный суд с такими выводами не согласился, отрицательно отреагировал на выводы судов о недобросовестном поведении электросетевой компании и, напротив, указал, что как раз электросетевая компания предприняла все разумные меры для урегулирования спорной ситуации: предлагала ответчику провести переустройство ЛЭП в подземную кабельную линию. Корпорация никак не отреагировала на данное предложение.

По мнению ВС, суды необоснованно отказали истцу в назначении экспертизы. Последний предлагал, чтобы эксперты решили вопрос о том, создает ли угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц нахождение гипермаркета в охранной зоне ЛЭП.

По моему мнению, сохранить постройку в неизменном виде будет весьма затруднительно ввиду того, что, даже если постройка не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, она все равно не будет соответствовать градостроительным нормам и правилам.

Что в таком случае делать застройщику? Полагаю, что договариваться с электросетевой компанией и переносить воздушную линию кабеля под землю (в соответствии с техническими условиями такого переустройства).

Настоящее дело значимо тем, что обязывает застройщиков внимательно относиться к нормам и правилам, регулирующим возможность строительства или реконструкции зданий в зонах с особыми условиями использования территории. Отступление от охранной зоны недопустимо, даже когда органы власти идут навстречу застройщикам и выдают разрешительные документы на строительство. Закон един для всех.

Удивляет, как уполномоченные органы, несмотря на очевидное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, выдают необходимые разрешения на строительство и согласования. Но это и риск самого застройщика, который, получив такое разрешение, надеется, что собственник участка, на охранную территорию которого посягнул застройщик, позволит такое соседство.

В любом случае строительство зданий (сооружений) в охранных зонах подлежит устранению путем сноса здания или переноса линейного объекта на безопасное расстояние за счет лица, допустившего строительство в зоне с особым использованием земельного участка.

Другой вопрос, что делать в ситуации, когда собственник здания (строения) не знал и не мог знать о наличии охранной зоны.

Хорошо, когда электрические сети находятся на поверхности земли, потому что трудно не заметить опоры линии электропередач или электрический столб. Что делать, когда подземные сети проложены вблизи вашего земельного участка и никакие таблички об охранной зоне не установлены, а собственники газопроводов, нефтепроводов, тепловых сетей требуют снести ваш дом.

Еще недавно суды решали вопрос о сносе самовольных построек таким образом: если построенное здание оказалось в охранной зоне – сноси.

Но ситуация изменилась с принятием новой редакции ст. 222 ГК (редакция действует с 3 августа 2018 года). Согласно норме, не является самовольной постройкой здание, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Не так давно ВС рассмотрел спор нефтяной компании к физическому лицу. Истец просил снести частный дом, находящийся в охранной зоне нефтепродуктопровода (Определение ВС РФ от 23.06.2020 № 4-КГ20-15).

Какие же юридически значимые обстоятельства установил ВС при отмене судебных актов нижестоящих инстанций?

Во-первых, ВС пришел к выводу, что для разрешения спора о сносе здания или строения необходимо выяснить, знал или не мог знать собственник здания о наличии ограничений использования своего земельного участка, когда возводил на нем жилой дом.

Во-вторых, сторона истца не представила ни одного документа в картографическом исполнении, плаката или таблички на местности, публично указывающих на факт наличия каких-либо ограничений, связанных с наличием охранной зоны.

В-третьих, в ЕГРН отсутствовали сведения о границах охранной зоны, которые препятствовали бы строительству здания на земельном участке.

В-четвертых, на момент строительства жилого дома отсутствовало утвержденное правительством положение о зоне с особыми условиями.

Такие выводы ВС способствуют пресечению злоупотребления правом со стороны собственников особо охраняемых объектов. Суд закрепил презумпцию защиты добросовестного застройщика такого объекта.

Например, если какое-либо строение обнаружено в охранной зоне нефтепровода, собственник линейного объекта имеет законное право требовать сноса постройки. Однако такое право дано собственнику сети только в том случае, если он докажет факт публичного информирования заинтересованных лиц о месте расположения газопровода и об установлении границ охранной зоны.

В настоящее время зачастую нет возможности достоверно знать о том, какие правовые ограничения существуют в отношении того или иного земельного участка. К сожалению, не все органы своевременно и в полном объеме исполняют возложенные на них обязанности в части межведомственного информационного взаимодействия по внесению в ЕГРН необходимых и актуальных сведений о зоне с особыми условиями использования территории.

Более того, встречаются ситуации, что такая информация вообще отсутствует в сведениях ЕГРН, положениях ПЗЗ или ГПЗУ, поэтому снижению юридических рисков может способствовать получение информации непосредственно от уполномоченных органов, эксплуатирующих сети в непосредственной близости от вашего земельного участка.

В Сочи демонтируют 17 незаконно построенных домов

Видео канала «Кубань 24»

В Сочи высотку возле «Дендрария» уже разобрали до второго этажа. Городская администрация не давала разрешения на ее возведение, поэтому давно настаивала на сносе. Пока длилась судебная тяжба, на стройплощадке кипела работа.

Демонтаж начался с крыши. Монолитную конструкцию разбирали буквально по кирпичику.

«Мы разбираем внешние стены вручную, чтобы не повредить ближайшие дома», — объясняет разнорабочий Сергей Пророков.

Здание возведено вплотную к соседним. Но это далеко не единственное нарушение, которое допустил застройщик — площадь объекта превышена в четыре раз. Вместо дома на одну семью вырос многоквартирник.

«Даже после сноса семи этажей этот дом мало напоминает индивидуальное жилое строение. Только на одном уровне расположено 17 комнат. В каждой есть помещения, выделенные, по всей видимости, под ванную и туалет», — сообщает собственный корреспондент Яна Кулешова.

Через месяц самострой сравняют с землей. Гораздо дольше длятся судебные тяжбы. Над тем, чтобы снести или оставить девятиэтажку на улице Черноморской, служители Фемиды думали восемь лет, и это притом, что разрешения на стройку не было.

«Решением Хостинского суда данное строительство было признано незаконным и подлежащим сносу. Но на этом история не закончилась, потому что были зарегистрированы права лиц на офисные и жилые помещения», — рассказывает заместитель директора департамента строительства администрации Сочи Баграт Еремян.

Девятиэтажка строилась за счет сторонних средств. Желающих вложиться в высотку оказалось много, так как квадратные метры в ней продавались по цене ниже рыночной. Итог: записи в реестре недвижимости аннулированы, дом сносят до основания.

«Любая стройка — это не только интересы тех, кто будет там жить, но и тех, кто живет по соседству, на кого падает тень от нового небоскреба, кто вынужден обходить пути привычного передвижения, либо теряет сквер, где выросли его дети. Ведь застройка шла достаточно агрессивно», — отмечает председатель Сочинской организации Союза архитекторов России Наталья Захарова.

Агрессивная застройка до и после Олимпиады в Сочи привела к росту населения, нехватке мест в школах и детских садах, проблемам с инженерным сетями и уменьшению зеленых зон.

«Проблема градостроительства в Сочи стоит остро. За последние 10 лет в городе было построено 4,5 млн кв. м жилья, что дало определенную нагрузку на сети, на дорожную и коммунальную инфраструктуры. В связи с этим мы запрещаем строительство многоквартирного и блокированного жилья на 2 года», — говорит первый заместитель главы Сочи Денис Юрковский.

Мораторий начнет действовать с 1 июля и до тех пор, пока не будет разработан новый генплан. На курорте также продолжится борьба с самостроями. В этом году заключены договоры на демонтаж 17 объектов. На рассмотрении судов сейчас находятся еще более 500 дел о сносе незаконных домов.

Будущее незаконно возведённых в Дагестане домов обсудили с участием замминистра строительства и ЖКХ России

Возможность приведения самовольно возведённых на территории Дагестана многоквартирных домов в соответствие с установленными законодательством требованиями обсудили сегодня, 18 ноября, на заседании соответствующей Правительственной комиссии под руководством замминистра строительства и ЖКХ РФ Дмитрия Волкова и вице-премьера РД Инсафа Хайруллина.

Напомним, во исполнение поручения Президента России Владимира Путина проводится техническое обследование 410 объектов жилищного строительства, что составляет 457 многоквартирных домов, возведённых с нарушениями законодательства о градостроительной деятельности, и подготовка заключений об их соответствии требованиям по всем ключевым направлениям. Это делается с целью приведения вопросов градостроительства в Дагестане в надлежащее состояние.

Читать еще:  Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию документы

Подчёркивая важность обсуждаемого вопроса, Инсаф Хайруллин отметил, что, если опыт Дагестана будет успешным, его можно тиражировать на всю страну. Во главу угла он призвал при этом ставить интересы граждан: «От качества работы и слаженности наших совместных действий будет зависеть дальнейшая судьба тех граждан, которые живут в этих домах, построенных с нарушением действующего законодательства».

Дмитрий Волков со своей стороны добавил: «Сейчас перед республикой, и муниципалитетами в первую очередь, стоит вызов. Эти жилые дома построены не просто с нарушениями градостроительного законодательства, а вообще без его соблюдения. И в некоторых из них живут люди. То, как это произошло, постепенно получает правовую оценку. Но наша с вами задача – исправить эту ситуацию, прежде всего в интересах людей, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков».

Продолжая, представитель федерального ведомства отметил большую работу ФАУ «РосКапСтрой» – единственного поставщика услуг для проведения технического обследования данных объектов. Приоритетным был вопрос – являются ли эти дома аварийными, но на данный момент объектов, которые несут угрозу людям, не выявлено.

О том, как реализуются мероприятия по техобследованию, проинформировала директор ФАУ «РосКапСтрой» Юлия Максимова. Так, предусмотрено сплошное инструментальное обследование строительных конструкций зданий: фундаментов, стен, колонн, лестничных маршей и площадок лестниц, элементов перекрытий, покрытия и конструкции кровли.

«В настоящий момент фактически завершено инструментальное обследование 431 дома: выполнены заключения о техническом состоянии 178 многоквартирных домов, проводится камеральная обработка полученных результатов по обследованию 253 домов. До конца ноября заказчику будут переданы ещё 90 заключений. Не обследованы 30 домов, к середине декабря мы выйдем на плановое завершение госконтракта. Он будет выполнен в срок и в полном объеме», – заверила выступающая. Кроме того, Юлия Максимова сообщила, что многие дома не соответствуют положениям градостроительной документации, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического характера.

Подробно остановились участники заседания на вопросах подключения обследуемых многоквартирных домов к сетям электро-, газо-, водоснабжения и канализации.

Подытоживая, Дмитрий Волков дал ряд поручений. В первую очередь следует определить группу людей, которые компетентны на уровне муниципалитетов решать данный вопрос. Возглавлять её должен либо руководитель муниципалитета, либо его заместитель.

Особое внимание замглавы федерального министерства обратил на налаживание взаимодействия с инициативной группой граждан, застройщиками, с ресурсоснабжающими организациями. Затем по каждому объекту следует составить чёткий алгоритм действий, чтобы привести их в надлежащий вид.

«С той скоростью, с которой работает Правительство РД, мы всё это сделаем настолько быстро, насколько это возможно. Мы делаем эту работу, чтобы помочь людям в трудной ситуации. Это задача номер один – чтобы люди почувствовали, что мы исправляем сложившуюся ситуацию в лучшую сторону», – расставил приоритеты Дмитрий Волков.

Больше важных и актуальных новостей в Telegram-канале РИА «ДАГЕСТАН». Подписывайся!

Что делать дольщикам, купившим квартиры в незаконно построенных домах

В Петербурге выявлено более сотни незаконно построенных домов, около трех десятков уже приговорены к сносу. Дольщикам, купившим квартиры в таких домах, приходится требовать компенсации с продавцов квартир, так как государство им компенсацию за снос платить не собирается.

По закону самовольной постройкой признается дом, созданный на не отведенном для этих целей земельном участке, без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Причем предусматривается специальная мера защиты добросовестных участников строительного рынка от административных барьеров: формально возведенный без получения разрешительной документации объект можно ввести в эксплуатацию, если застройщик докажет, что предпринимал усилия по получению необходимых согласований.

Законодательное собрание разрешит властям Петербурга сносить самострой в охранных зонах без суда

В Петербурге сложилась иная практика легализации незаконных построек: покупатели юридически не существующих квартир обращались в суд, требуя от продавца исполнить взятые на себя обязательства по договору. На самом же деле такие иски инспирировались самими застройщиками и, учитывая состязательный принцип рассмотрения гражданских споров, чаще всего удовлетворялись судом. Это позволяло псевдодольщикам зарегистрировать право собственности.

Крестовый поход

Практика изменилась только в 2012 году. Смольный объявил самостроям войну, поручив ее Службе государственного строительного надзора и экспертизы. По данным этого ведомства, за прошедшее время подано 107 исков, 30 удовлетворено, по 14 возбужденно исполнительное производство о сносе.

По словам советника руководителя службы Арсения Волкова, многие самострои не просто нарушают формальные требования к оформлению документации, а реально угрожают безопасности жильцов. Причем нередко это подтверждалось экспертизой, проведенной по заказу самих собственников. «Мы не преследуем цель снести самострои, главная задача — возвращение их в гражданский оборот, обеспечить их соответствие требованиям градостроительного законодательства», — отмечает Арсений Волков. Чиновники готовы идти на мировую: в практике есть случаи, когда у многоквартирного дома срезали этаж, чтобы снизить высоту до требуемой.

Одно из последних решений принято в отношении 30-квартирного дома на Тбилисской улице. Он был возведен еще 9 лет назад, в 2012-2014 годах покупатели через суд зарегистрировали восемь квартир. Проверка подтвердила превышение допустимой высоты в 2,5 раза и нарушение границ земельного участка. На этом основании Приморский районный суд признал постройку самовольной и возложил на восемь легальных собственников обязанность снести их дом. На следующей неделе, 21 июня, дело будет рассмотрено апелляционной коллегией Горсуда.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, в Госстройнадзоре рекомендуют покупателям жилья проверять наличие разрешений на строительство на сайте службы. В свою очередь, оппоненты напоминают, что дома ИЖС могут возводиться без согласования с городской службой — разрешения выдаются районными администрациями. А чиновники признают, что единых принципов идентификации ИЖС не существует: в некоторых случаях индивидуальным признавались дома с 12 кухнями, туалетами и ванными.

Вместе с тем квартир в таком доме быть не может: покупателям чаще всего предлагается приобрести право на долю в самом здании и земельном участке под ним. Но эксперты убеждены, что потенциальным приобретателям как минимум стоит усомниться в надежности такой сделки, а все опрошенные «ДП» юристы убеждены в ее незаконности: «Если земельный участок и дом принадлежит одному собственнику, то их невозможно продавать по частям. В обороте доли в праве — это очень проблемный актив, и законодатель стремится не создавать возможностей для появления общей долевой собственности без необходимости, поэтому владельцам не разрешается самостоятельно делить свое право собственности», — констатирует старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Александра Станиславская.

Строим наобум. Участь незаконно построенных домов

В Дагестане в порядке вещей возводить многоэтажки без согласования – дома ставят где хотят. Часто сменявшаяся власть закрывала на это глаза, но, похоже, этому пришёл конец. Вот только что делать людям, которые купили такое жильё?

Чудеса градостроения

Не секрет, что застройщики настолько обнаглели, что начинают стройку где им вздумается и никого не спрашивают.

«Приходит очередной мэр и говорит: всё, больше не стройте, запрещаю. Потом спустя время опять начинается стройка. Почему? Потому что деньги дали, и всё. Вопрос у нас как решают? Проявили немного уважения, в зависимости от тарифа. А страдает кто? Правильно, простой народ, который годами собирал деньги на крышу над головой. Он покупает квартиру, а потом оказывается, что дом построен с нарушениями», – говорит председатель координационного совета некоммерческих организаций (НКО) РД Шамиль Хадулаев.

Масштаб проблемы поражает – в республике 457 многоквартирных домов построены с нарушениями и 408 из них находятся в Махачкале.

По словам первого заместителя председателя правительства РД Батыра Эмеева, в 2020 году было 609 проверок в строительной отрасли.

«По их результатам выявлено 451 правонарушение, выдано 123 предписания об устранении. Назначено 174 административных наказания на общую сумму 15 млн рублей. Что касается норм нарушений местных застройщиков, то грубых нарушений у застройщиков не бывает. Допускаются такие нарушения, как отклонение от проекта сетки здания. Они, конечно, устраняются по предписаниям наших специалистов и всё приводится в соответствие с проектом», – отметил Эмеев.

Дороги ведут в суд

Пока судьба незаконных построек не решена. И решение простым не будет – ведь во многих домах уже проживают люди, и если объект придётся сносить, что делать им. Остаться на улице?

«Нарушение норм при строительстве объектов подпадают под статью 9.5 КоАП РФ, которая устанавливает свои штрафные санкции, – разъяс­няет адвокат Арина Омарова. – Если дом не отвечает СНИП и построен на участке, не принадлежащем застройщику, то муниципалитет в этом случае подаёт иск о сносе объекта. Что же делать при этом гражданам, купившим в таком доме жильё? Все дороги и в этом случае ведут в суд. Если застройщик получил разрешение на строительство согласно закону, однако дом не соответствует СНИП и подлежит сносу, то ответчиком в данном случае является орган, который выдал такое разрешение. Если его (разрешения) не было, то иск будет адресован застройщику. Здесь важно знать одну деталь – договор долевого участия (ДДУ) в строительстве должен быть зарегистрирован в Росреестре. Эта норма введена с 2004 года. Незарегистрированный ДДУ подлежит доказыванию опять же в суде».

Читать еще:  Уволиться по состоянию здоровья военнослужащих

Чтобы не попасть с такую ситуацию, нужно быть бдительными. «При выборе квартиры покупатель должен понимать, что бесплатный сыр бывает в мышеловке. То есть, если вы видите подозрительно низкую цену, то знайте, что качественное жильё вам не продают», – предупреждает риелтор Арсен Загидов. Он считает, что есть два типа покупателей: «Первый тип – это те, кто поездил по миру и крупным российским городам, которые хотят детские площадки, парковочные места, консьержа, симпатичные подъезды. Они обращают внимание на качество, тщательно выбирают застройщика. Второй тип – это люди, которые с миру по нитке собрали деньги, которые дорожат каждым своим рублём. Как правило, им важна цена. Они чаще всего становятся жертвами недобросовестных застройщиков и часто прельщаются дешевизной».

Обезопасить себя можно, сделав запрос в государственные органы – по любому застройщику, который имеет официальные бумаги, могут дать рекомендации. «Надо обращать внимание на историю застройщика: что они строили раньше, насколько быстро и качественно. Надо доверять тем из них, кто имеет за плечами сданные в эксплуатацию дома», – рассказал специалист по недвижимости.

Мнение власти

Врио главы республики Сергей Меликов: «Решение проблемы незаконно построенных домов должно закрыть страницу истории, связанную с точечной застройкой в рес­публике. В конце прошлого года были приняты изменения в Градостроительном кодексе РФ, которые предусматривают переход к комплексной застройке территорий, когда строительство жилых зданий происходит одновременно с возведением социальных объектов, созданием необходимых условий для развития инфраструктуры, благоустройством территорий. В рамках этого надо также строить дороги и повышать качество городской среды. В 2021 году нужно исправить ситуацию по всем позициям, а в 2022-м такого и вовсе быть не должно».

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Какие документы потребуются для суда

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

Какой самострой невозможно легализовать

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

Ломать не строить: что делать с самовольно возведенными домами

В Балашихе на этой неделе снесли очередной самострой — четырехэтажный дом, который был возведен в начале 2010-х без разрешения на строительство. Здание было жилым — собственник устроил там общежитие для мигрантов. Легализовать его не удалось, и второго шанса на жизнь он не получил. По всей России стоит тысячи таких самостроев, многие из них с виду абсолютно благополучны, в них живут люди, однако в любой момент здания могут быть уничтожены. Что с ними делать — разбирались «Известия».

С признаками самовольности

О сносе дома № 26 в балашихинском микрорайоне Салтыковка сообщило Главное управление региональной безопасности Московской области. Демонтаж четырехэтажного здания провели на средства местного бюджета по решению суда от 2016 года. Оно было построено в начале 2010-х годов с многочисленными нарушениями: не было разрешения на строительство, а расстояние от границы земельного участка до построек составляло менее трех метров, что нарушало градостроительные нормы. В частной постройке собственник устроил общежитие гостиничного типа, там жили мигранты, а местные жители жаловались на мусор, антисанитарию и канализационные стоки, вытекающие со двора. Владелец здания пытался обжаловать решение о сносе, но безуспешно. Теперь потраченные на это деньги будут взыскивать с него через суд.

Главное управление государственного строительного надзора Московской области сообщило «Известиям», что с начала 2020 года было выявлено 538 объектов самовольного строительства, из них жилых — 105. С начала года снесено 79 объектов.

Демонтаж частного дома № 26, признанного судом самовольной постройкой, микрорайон Салтыковка городского округа Балашиха, 19 ноября 2020 года

Полномочия по выявлению объектов самовольного строительства у властей Московской области, как и у других регионов, появились с августа 2018 года. Главгосстройнадзор проводит специальные рейды — за каждым инспектором закрепляется определенная территория, на объектах «с признаками самовольности» проводится проверка. Поводом для этого могут стать и обращения граждан, юридических лиц, информация от должностных лиц, органов местного самоуправления, из СМИ.

Читать еще:  Программа государственных гарантий оказания гражданам российской федерации

— Уже на протяжении нескольких лет Главгосстройнадзор использует для выявления самовольно возведенных построек квадрокоптеры, — сообщили в ведомстве. — С помощью дронов инспекторам удается обнаружить самострои в труднодоступных местах.

В мобильном сервисе «Подмосковные стройки» на базе приложения «Добродел» также появилась новая функция: жители региона теперь самостоятельно могут определить, является ли тот или иной объект самовольно возведенным, оставить обращение. Программа основана на принципе «дополненной реальности»: на объект наводится камера смартфона — если информации по нему не появляется, значит, есть повод для проверки.

Проблема из 2000-х

Московская область по количеству жилых самостроев не является безусловным лидером: гораздо больше их в южных регионах России, в том числе в Ростовской области, Краснодарском крае и Крыму, в Якутии. Глава Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор отмечает: в стране не менее 50 тыс. жилых зданий, построенных самовольно. В том же Краснодарском крае, замечает он, ежегодный прирост объектов самовольного строительства — больше тысячи, это при том, что на какие-то объекты местные власти, считает Моор, просто «закрывают глаза».

По его словам, проблема самостроя — из 2000-х годов. На землях, предназначенных под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), стали возводить многоквартирные дома самовольно, потому что нельзя было на ИЖС строить большие здания. Эксперт отмечает, что, по сути, это была своего рода реновация, которая пользовалась спросом.

Снос жилого дома в Сочи, признанного незаконным по решению суда

— Что сделал бизнес? Он подстроился под рынок. А муниципалитеты, понимая, что это незаконно, как бы сняли с себя ответственность: если суд признает потом право собственности за объектом, то мы возражать и не будем, — пояснил он в беседе с «Известиями».

И это работало до тех пор, пока в процессе не появилась коррупция. А она появилась почти сразу: надзорные органы стали приходить к застройщикам, обнаруживать нарушения и зарабатывать на этом. По словам главы ВЦНСП, речь идет о теневых триллионах рублей, которые прошли через бизнес самовольного строительства.

Адвокат по самострою Роман Медников отметил, что до 2013–2014 года была схема, по которой на многоквартирные дома получали права собственности.

Многоквартирные дома вводили в эксплуатацию через заявление о пользовании жилым помещением, потом жильцы якобы перессоривались, шли в суд, узаконивая право собственности части объекта недвижимости, который впоследствии становился квартирой, — рассказал он «Известиям». — А в 2013–2014 годах Верховный суд сломал эту практику, заявив, что делать так нельзя.

Член президиума правления «Опоры России», председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский замечает, что нельзя в появлении самостроев обвинять только бизнес — виноваты все.

Снос незаконно построенных эллингов в районе береговой зоны «Малый Ахун» в Хостинском районе Сочи, 19 апреля 2013 года

В Сочи сносят незаконные дома в рамках борьбы с самостроями

В Сочи сносят незаконные дома в рамках борьбы с самостроями. Фото: sochi.ru.

Власти Сочи продолжают работу по сносу незаконных объектов недвижимости. Уже демонтировано порядка 20 самостроев. Сейчас ведется снос нескольких крупных строений. В их числе: девятиэтажный дом на улице Просвещения, 50 в Адлере, 13-этажный ЖК “Театральный” на Курортном проспекте, 71, недостроенный трёхэтажный объект на Волжской, 59 в микрорайоне Мамайка. Всего в списке под снос — 41 объект самовольного строительства.

— Самострои — это многоквартирные дома, при строительстве которых было нарушено законодательство. Конструкции таких объектов опасны для жизни и здоровья граждан, — сказал директор МУП «СтройПроектСервис» Константин Дзеранов.

Он обратил внимание, что по каждому самострою снос ведётся в соответствии с решением суда. Объект либо сносится полностью, либо – только незаконно построенные этажи.

Например, в ЖК “Театральная” застройщик возвёл вместо положенных по разрешению на строительство шести этажей — 13. Сейчас подрядная организация приводит объект в соответствие. А жилой дом на улице Просвещения вообще изначально строился без разрешительной документации. Здесь, на небольшом земельном участке, предназначенном для строительства частного жилого дома на одну семью, был возведён девятиэтажный многоквартирный дом общей площадью около 4 тыс. квадратных метров. Суд принял решение полностью снести незаконную высотку. Работы по демонтажу здания намечено завершить в начале следующего года.

— В подобных объектах находиться просто небезопасно. Если дом строится законно, то на каждом этапе ход работ контролируется специалистами госстройнадзора — как строится, соответствует ли конструкция проектным параметрам, используются ли именно те материалы, которые заявлены в проекте, — сообщил директор департамента строительства администрации города Сочи Алексей Соколов.

По его словам, при строительстве самовольных объектов проектов, как правило, не существует. Контроль работ не ведется. Естетственно, большинство «самоволок» строятся на земельных участках, где этого не должно быть. К примеру, от стены самовольного объекта до соседнего дома — меньше трёх метров.

Одним из таких опасных для жизни объектов мог бы стать самострой на улице Волжской. В данном случае, имея на руках разрешение на строительство частного одноэтажного дома, застройщик сначала построил – трёхэтажный, а затем «потянулся» еще выше. Одновременно активно велась продажа жилых помещений.

— Между недобросовестным застройщиком и гражданами были заключены предварительные договоры купли-продажи помещений, которые они реализовать не могут из-за того, что объект признан самовольным, — отметил заместитель директора правового департамента мэрии Сочи Вячеслав Гузенко.

Он обратил внимание, что объект не соответствует разрешённым параметрам — и по площади застройки, и по этажности.

Для пресечения самовольного строительства на курорте активно ведётся работа по выявлению объектов, претендующих на снос. Совместно с прокуратурой управлением муниципального земельного контроля администрации курорта с начала года было выявлено уже около 250 незаконных построек. Одновременно специалисты управления ведут регулярный мониторинг в том числе и в сети интернет – на сайтах продажи жилья. О домах-самостроях, где незаконно продают квартиры, информация направляется в правоохранительные органы.

Незаконно построенные дома

Весной создадут реестр, в который включат обманутых застройщиком дольщиков

По решению суда в Екатеринбурге уже снесли два многоквартирника Владимира Воробьева, еще два дома демонтировал девелопер по проекту комплексной планировки территории

Фото: Дмитрий Емельянов / E1.RU

Власти Свердловской области намерены решить проблему многоквартирников Воробьёва к лету

В министерстве строительства Свердловской области пообещали решить проблему незаконных домов, возведенных застройщиком Владимиром Воробьевым, до лета 2021 года. Для того чтобы помочь заемщикам, у которых земля под незаконными постройками не была в собственности (более 300 человек), правительство уже внесло изменения в областной закон «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».

— После доработки сопутствующих нормативных документов правительство сформирует реестр пострадавших граждан. Предполагается, что инвестор с мая 2021 года сможет начать работать с ними, — пообещали в минстрое.

Кто именно выступит в качестве инвестора, станет известно позже. В ведомстве также отметили, что от начала работы (поиск инвестора, проработка вариантов решения проблемы, оформление документов) до расселения может уйти до года.

Кроме того, для решения проблем «воробьевских» домов в ведомстве привлекают застройщиков, в частности компанию «Брусника». Программа распространялась на людей, в долевой собственности которых находился земельный участок под незаконной трехэтажкой.

— Застройщик выкупал доли либо в обмен на них предлагал участие в долевом строительстве. Поддержку получили более 50 человек, — рассказали в минстрое.

Речь, в частности, идет о постройках на Стачек и Ломоносова.

Расселением многоквартирников на Избирателей, Достоевского, Народного Фронта занялась компания «Атомстройкомплекс». Застройщик планирует возвести на месте незаконных построек жилые дома.

— Так называемые «воробьевские» дома построены незаконно, с нарушением строительных норм — именно этим объяснялась неправдоподобно низкая стоимость этих квартир, в три (и более) раза ниже рыночной стоимости. Компания «Атомстройкомплекс» заявила о своей готовности помочь городским и областным властям в решении вопроса незаконных построек и предлагает полностью компенсировать понесенные гражданами затраты на приобретение квартир в домах по адресам Избирателей, 107, 112, Достоевского, 107, 109, 111, Народного Фронта, 42, — рассказали в компании.

Некоторые дома расселены почти полностью. Часть жителей получила компенсацию, часть решила переехать в дома «Атомстройкомплекса» с доплатой. В компании добавили, что для собственников подобное сотрудничество было единственным выходом из ситуации — продать незаконно построенное жилье на рынке самостоятельно невозможно.

Всего в Екатеринбурге было построено 73 многоквартирных дома на землях, предназначенных для ИЖС. Около 40 таких домов были заселены самовольно и эксплуатируются до сих пор.

Ранее мы рассказывали о том, как спустя восемь лет после сделки живут покупатели дешевых квартир-студий в незаконных трехэтажках застройщика Владимира Воробьева.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector