Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Формирование арендной платы за помещение

Арендаторам

Уважаемые арендаторы!

Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска уведомляет о смене реквизитов с 01.01.2021 года. По договорам:

— купли-продажи земельных участков;

— купли-продажи нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

— за размещение нестационарного торгового объекта

перечисления должны осуществляться на новые реквизиты:

Получатель — УФК по Ульяновской области (Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска, л/с 04683101500)

ИНН 7303006082,

КПП 732501001,

Номер единого казначейского счёта 40102810645370000061,

Наименование банка — Отделение Ульяновск Банка России//УФК по Ульяновской области, г. Ульяновск,

Номер казначейского счёта 03100643000000016800,

БИК 017308101,

ОКТМО 73701000.

НДС перечисляется отдельным платежным поручением по месту регистрации в налоговой инспекции.

Обращаем Ваше внимание на коды бюджетной классификации (КБК):

— 410 1 11 05074 04 0000120 — арендная плата за муниципальное имущество, находящееся в муниципальной собственности;

— 410 1 11 05024 04 0000 120 — арендная плата за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности;

— 410 1 14 02043 04 0000 410 – плата по договорам купли-продажи нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22 .07. 2008 № 159-ФЗ;

— 410 1 14 06024 04 0000 430 — плата по договорам купли-продажи земельных участков;

— 410 1 11 09080 04 0000 120 – плата за размещение НТО

В платежном документе необходимо указать назначение платежа, дата и номер договора, период за который производится оплата.

В соответствии с условиями договора аренды арендная плата за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, вносится ежемесячно — до 10 числа месяца, следующего за текущим, за декабрь — не позднее 25 декабря текущего года.

Хозяйствующие субъекты, заключившие договоры на размещение нестационарных торговых объектов, в соответствии с условиями договора вносят плату ежемесячно до 10 числа следующего за текущим.

Обращаем Ваше внимание на необходимость своевременного перечисления арендной платы на номер казначейского счета Управления и недопущение формирования соответствующей задолженности.

За нарушение срока внесения арендной платы условиями договоров предусмотрено начисление пеней за каждый календарный день просрочки.

Во избежание формирования задолженности и начисления пеней Вы вправе осуществить авансовое внесение арендной платы.

В случае несвоевременного внесения арендной платы Управление будет вынуждено обратиться в суд о взыскании задолженности.

Формирование арендной платы за помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация сдает помещение в аренду. Как следует из договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Как сформулировать это условие в договоре аренды? Нужно ли начислять НДС на переменную часть (возмещение коммунальных услуг)? Можно ли принимать к вычету сумму НДС, предъявленную ресурсоснабжающими организациями?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае если арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, в налоговую базу в целях исчисления НДС включаются обе составляющие арендной платы. Соответственно арендатору выставляется счет-фактура на всю сумму арендной платы (включающую постоянную и переменную части).
Арендодатель вправе применить налоговые вычеты в отношении сумм НДС, предъявленных ему ресурсоснабжающими организациями при приобретении коммунальных услуг, включенных в арендную плату (в составе переменной величины).

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета, в соответствии с которым размер арендной платы в течение срока аренды может меняться (смотрите также п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде твердой (постоянной) и переменной частей, определяемых расчетным путем. В частности, формировать переменную часть арендной платы может стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором (субарендатором). При этом вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/248-10 по делу N А40-18035/09-155-147, от 01.09.2009 N КА-А40/8581-09).
Таким образом, закон допускает различные варианты оформления отношений между арендодателем и арендатором, связанных с возмещением арендодателю стоимости потребленных арендатором (субарендатором) коммунальных ресурсов в ситуации, когда договоры с ресурсоснабжающими организациями заключает арендодатель.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
— арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
Из текста вопроса полагаем, что здесь подходит такой вариант формулировки договора: «арендная плата состоит из двух частей: постоянная величина — стоимость аренды имущества; переменная величина — складывается из стоимости коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи».
Правомерность такой формулировки подтверждается, например, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 03АП-6320/18, постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 19АП-5818/14.
Операция по предоставлению арендодателем в аренду на территории РФ помещений российским лицам облагается НДС в общеустановленном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 149 НК РФ).
Налоговая база по НДС определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (ст. 105.3, п. 1 ст. 154 НК РФ). Налоговая база по НДС определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).
Соответственно, арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ), в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин). Такой подход подтверждается письмом Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, а также арбитражной практикой (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А33-13683/2007-Ф02-3147/2008, Девятого ААС от 26.09.2012 N 09АП-25648/12).
Для обоснования суммы переменной части арендной платы арендодатель обычно передает арендатору документы, подтверждающие расчет (справку-расчет, акт о потребленных коммунальных услугах и т.п.), а также копии первичных учетных документов поставщиков коммунальных услуг (счета, счета-фактуры, УПД или иные документы).
При этом арендодатель будет иметь право на применение вычета суммы НДС, предъявленной ему ресурсоснабжающими организациями, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите также разъяснения, приведенные в письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
— Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?;
— Примерная форма договора аренды недвижимого имущества (арендная плата состоит из постоянной и переменной частей) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Каратаева Татьяна

Ответ прошел контроль качества

22 января 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Формирование арендной платы за помещение

  • Услуги и возможности

Размещение в технопарке

Возможности размещения на площадях технопарка.

Для размещения предлагаются свободные помещения, оборудованные системой кондиционирования с индивидуальной системой управления в каждом помещении, предоставляется офисная мебель и компьютеры для организации рабочих мест сотрудников. Комплекты мебели включают в себя рабочие столы с приставными тумбами с рабочей поверхностью размером 1,4м*1,4м, кресло, шкафы для одежды и шкафы для документов.

Арендная плата за помещения в корпусах производственного типа составляет от 100 руб./кв. м/месяц, НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ. В стоимость арендной платы входит охрана, влажная уборка помещений 2 раза в неделю, ежедневная уборка мест общего пользования. Все коммунальные затраты тарифицируются и оплачиваются в соответствии с показаниями индивидуальных счетчиков.

Арендная плата за помещения в корпусах офисно-лабораторного типа составляет от 175 руб./кв. м/месяц. В стоимость арендной платы входит охрана, влажная уборка помещений 2 раза в неделю, ежедневная уборка мест общего пользования, все коммунальные затраты, кроме электроэнергии. Электроэнергия тарифицируется и оплачивается в соответствии с показаниями индивидуальных счетчиков на помещение.

Арендная плата в административном здании составляет от 230 руб./кв. м/месяц. В стоимость арендной платы входит охрана, влажная уборка помещений 2 раза в неделю, ежедневная уборка мест общего пользования, все коммунальные затраты.

Интернет и телефония подключаются во всех типах помещений по отдельному договору непосредственно с провайдером.

Условия договора аренды

Договор аренды заключается по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Самарской области и закрепленного на праве оперативного управления за ГАУ «ЦИК СО». Договор проходит согласование министерства экономического развития и инвестиций Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области.

Договор аренды заключается на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Возмещение затрат на коммунальные услуги.

В корпусах офисно-лабораторного типа затраты на электроэнергию не включены в установленную договором аренды сумму арендной платы.

В каждом офисном помещении установлена точка учета (счетчик), фиксирующая потребление электроэнергии. Снятие показаний счетчика происходит дистанционно в автоматическом режиме. Показания снимаются по состоянию на 23.59 последнего дня месяца. Арендатор имеет возможность получить отчет о профиле нагрузки мощности по счетчику.

В корпусах производственного типа затраты на коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и теплоснабжение) не включены в установленную договором аренды сумму арендной платы. Возмещение затрат производится на основании индивидуально заключаемых договоров согласно показаниям приборов учета (счетчиков).

Система подачи заявок в управляющую компанию

Для регистрации обращений арендаторов технопарка «Жигулевская долина» в управляющую компанию разработана специализированная система подачи заявок АИС «Технопарк». Она позволяет компании, размещающейся на территории технопарка, в кратчайшие сроки подать заявку, проверить состояние ее выполнения, а также в удобной форме поддерживать связь с её исполнителем. Средний срок исполнения заявки (устранения неисправностей) — 1 сутки, аварийных ситуаций — в течение получаса.

Процедура и сроки размещения арендатора на территории технопарка:

  • подписание с ГАУ «ЦИК СО» соглашения о сотрудничестве (только для сервисных компаний, не являющихся резидентами технопарка);
  • подписание соглашения о реализации инновационного проекта в рамках технопарка (только для резидентов технопарка);
  • подписание 30-дневного договора аренды без прохождения аукционной процедуры (в случае необходимости срочного расположения на территории технопарка);
  • подача заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды (в течение 20 дней со дня объявления аукциона).

2 этап – по истечение 20 дней с момента объявления аукциона:

  • подведение итогов аукциона на право заключения договора аренды, формирование протокола о рассмотрении заявок на участие в аукционе;
  • подписание договора аренды, передача на согласование в министерство экономического развития и инвестиций Самарской области и в министерство имущественных отношений Самарской области.
  • вступление договора аренды в силу (дата — по согласованию, но не ранее 10 дней с момента подведения итогов аукциона);
  • подписание договора на возмещение затрат на коммунальные услуги (за исключением аренды помещений в административном здании).

4 этап – в течение месяца с момента подписания договора аренды:

  • согласование договора аренды министерством имущественных отношений Самарской области и министерством экономического развития и инвестиций Самарской области;
  • формирование актов и счетов на оплату за период пользования помещением с даты вступления договора аренды в силу.

Перечень документов, необходимых для формирования заявки на участие в аукционе для заключения договора аренды (Скачать)

Формирование арендной ставки

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Читать еще:  Общие положение об алиментов обязательств

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

  • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
  • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
  • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
  • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
  • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
  • Отопление
  • Электричество
  • Телефонную связь
  • Доступ к Интернету
  • Систему вентиляции
  • Систему подачи и отведения воды
  • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
  • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

  • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
  • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

  • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
  • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
  • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
  • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
  • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

  • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
  • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

  • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
  • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

  • Типаж застройки объекта
  • Расположение помещения
  • Близость инфраструктуры
  • Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

  1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
  2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
  3. просмотрели особенности арендной ставки
  4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Оптимальная ставка аренды коммерческих помещений

Советы неопытным арендодателям от компании «Решение»

Видели ли вы огромные объявления с надписью «АРЕНДА» и телефоном размером в половину здания бизнес-центра как раз в тот момент, когда спрос на помещения в бизнес-центрах был огромен? Попытка обратиться туда заканчивалась потрясением от объявленной арендодателем цены. Глядя на темные окна этого бизнес-центра, занимающие целые этажи, вы потом иронично усмехались и недоуменно пожимали плечами.

А бывало ли, что ваш арендодатель, с которым у вас сложились доверительные отношения, переживал, что установил вам слишком низкую арендную плату? Вы старались посочувствовать ему в какой-нибудь веселой форме, а про себя думали, что вряд ли он эти помещения может сдать дороже.

Так выглядит ситуация с точки зрения арендатора. А что арендодатель? Казалось бы, постоянное изучение ситуации на рынке должно позволить установить оптимальную ставку арендной платы. Но как же формируется представление об этой самой оптимальной ставке? Зачастую оно формируется на основании изучения информации, размещенной в специализированных справочниках и специализированных порталах. На практике разница между декларируемыми ставками и реальными может быть значительной. Да и разброс арендных ставок на похожие помещения велик.

Как же определить эту самую оптимальную ставку аренду?

Наша статья адресована людям, которые владеют коммерческими помещениями, но управление ими не является для них основным видом деятельности. Большинство этих людей рассматривает (вполне обоснованно) коммерческое помещение как долгосрочный актив, растущий в цене, который к тому же может приносить доход в виде поступлений от аренды. В вопросах аренды они руководствуются не только публикуемой информацией о рынке, но и советами специалистов, а иногда и просто интуицией.

Нередко, когда дело доходит до переговоров о величине аренды, арендодатель стоит перед типичным выбором: сдавать «за бесценок», но уже сейчас, или сдавать за «хорошие деньги», но неизвестно когда.

И в этом случае выбор из экономической области часто переходит в область психологическую. Зачастую кажется, что самой важное – это выдержка. Главное – сразу не соглашаться на предложение сдавать по ставке аренды ниже желаемой. При этом забывают и об упущенной выгоде, да и о том, что пустое помещение требует расходов на обслуживание. Наконец, в какой-то момент нервы не выдерживают и помещение сдается. При этом у арендодателя ощущение, что если бы он подождал еще немного, то точно бы нашелся покупатель за более высокую цену.

В результате мы наблюдаем парадоксальное явление:

– множество помещений, которые не сдаются, и их владельцы ходят довольные – ведь они не продешевили;

– множество помещений, которые сданы, и их владельцы переживают, что сдали их за бесценок.

Как тут быть? Можно ли при назначении ставки арендной платы опереться на экономические расчеты, причем достаточно простые, чтобы их мог сделать любой владелец недвижимости?

Можно. Для этих целей мы предлагаем к рассмотрению нашу методику.

Когда помещение сдается в аренду, в редких случаях обговариваются длительные сроки аренды: договор, как правило, заключается на год. Как долго пробудет конкретный арендатор в вашем помещении сказать сложно, мы живем в постоянно меняющемся мире. Но в среднем, по нашим оценкам, срок аренды помещения, составляет 3 года. Предлагаем ориентироваться на этот показатель.

Далее определение оптимальной ставки аренды строится на простейшем экономическом расчете: сравниваются варианты аренды помещения по получаемому валовому маржинальному доходу за 3 года.

Под валовым маржинальным доходом понимается выручка от сдачи помещения в аренду (со всеми налогами) за минусом условно-постоянных расходов, связанных с содержанием помещения. Переменными величинами вариантов выступают ставка аренды и время экспозиции (время, пока помещение стоит пустым).

Сравнивая результаты, вполне может оказаться, что вариант, при котором вы можете сдать помещение прямо сейчас, но по низкой ставке, мало чем отличается от варианта, при котором вы сдадите помещение через полгода, но за более высокую стоимость.

А ведь можно еще и применить теорию временной стоимости денег, по которой деньги сейчас стоят дороже, чем деньги завтра. Продисконтируйте получаемый доход по ставке безрисковых вложений и разница между вариантами будет еще нагляднее. В качестве безрисковых вложений мы рассматриваем депозиты Сбербанка РФ.

Вы можете проделать эти расчеты самостоятельно или с помощью нашей программы «Сравнение вариантов аренды», которую мы подготовили специально для этого случая.

Здесь не потребуется ни специальных экономических знаний, ни особого понимания процессов на рынке недвижимости. Только укрупненные данные о своем объекте недвижимости, минимальное умение работать в Excel’е и ваша интуиция.

Потребуется ввести площадь сдаваемого помещения, величину условно-постоянных расходов в месяц, ставку дисконтирования (или оставьте наш вариант по умолчанию) в таблицу следующего формата:

Далее можно просчитать возможные варианты, меняя ставки аренды и время экспозиции помещения. На сколько может измениться время экспозиции в зависимости от ставки аренды мы предлагаем определить вам. Обычно, чем выше ставка аренды, тем дольше время экспозиции.

Попробуйте рассмотреть разные варианты арендной ставки и времени экспозиции и, ориентируясь на валовый маржинальный доход, определите оптимальный вариант.

Для попарного сравнения вариантов в программе предусмотрена специальная таблица.

Скачать программу «Сравнение вариантов аренды» вы можете бесплатно с нашего сайта http://decision.ru. В программе содержатся подробные инструкции для пользователей.

Мы желаем вам успеха в мире коммерческой недвижимости и надеемся, что наши советы окажутся вам полезными.

Методика расчета арендной платы за пользование имуществом Самарской области

1. Основные величины, используемые для расчета арендной платы

В настоящей Методике при расчете размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области используются определения следующих величин: Амин — минимальная величина арендной платы за 1 кв. метр, устанавливаемая в размере 1 процента от базовой величины стоимости строительства 1 кв. метра здания; Ао — годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление имущества; Ап — годовая арендная плата; Бс — балансовая стоимость арендуемого имущества, которая определяется по бухгалтерским документам, а в случае отсутствия достоверных данных — независимым оценщиком, как восстановительная стоимость имущества; Кн — коэффициент назначения помещения, устанавливаемый в зависимости от назначения использования арендуемого помещения; Кпр — коэффициент престижности помещения, устанавливаемый в зависимости от места расположения здания (близость к магистралям, торговым и административным центрам, наличие транспортной и иной инфраструктуры); Кр — коэффициент расположения помещения, устанавливаемый в зависимости от расположения арендуемого помещения внутри здания; Кто — коэффициент технического обустройства помещения, устанавливаемый в зависимости от обеспечения коммунальными удобствами здания, где находится арендуемое помещение; На — норма амортизационных отчислений, которая определяется в соответствии с установленной Правительством Российской Федерации классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы; Па — арендный процент, который представляет собой норму прибыли от сдачи в аренду имущества и устанавливается в размере 10%; Сб — базовая величина стоимости строительства 1 кв. метра здания, устанавливаемая органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области и ежегодно пересматриваемая в соответствии с официальными данными органов государственной статистики; S — площадь арендуемого помещения; Sn — площадь поверхности здания или сооружения, занимаемая оборудованием.

Читать еще:  Как выделить в жилом помещении нежилое

2. Расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями

Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставленными в аренду областным и муниципальным бюджетным учреждениям, а также за пользование нежилыми помещениями, которые арендатор использует для проведения профилактическо-оздоровительных мероприятий преимущественно среди своих сотрудников (не менее 70% от общего числа мест в арендуемом помещении), рассчитывается по формуле:

Сб Ап = — х S. 100

Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду государственным унитарным предприятиям Самарской области, акционерным обществам, основным видом деятельности которых являются научные исследования и разработки в области естественных и технических наук, доля государственной собственности Самарской области в уставном капитале которых составляет более 50%, федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным бюджетным учреждениям и федеральным органам государственной власти, рассчитывается по формуле:

Сб Ап = — х Кпр х S. 100

Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду иным организациям и индивидуальным предпринимателям, рассчитывается по формуле:

Сб Ап= — х (Кн х Кр х Кто х Кпр) х S. 100

Размеры коэффициентов, которые применяются при расчете арендной платы, определяются согласно приложениям 1 — 3 к настоящей Методике.

Коэффициент престижности расположения помещения определяется органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области, с учетом методик, утвержденных органами местного самоуправления муниципальных образований в Самарской области, а в случае их отсутствия — справок, утвержденных главой местной администрации муниципального образования, на территории которого расположено указанное помещение, и не может быть меньше 1,0 и больше 8,0.

Арендная плата за пользование нежилыми помещениями для организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных объединений инвалидов при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, их доля в фонде оплаты труда — не менее 25 процентов, а расходы, производимые указанной организацией на непосредственное обеспечение нужд инвалидов, включая взносы на содержание общественных организаций инвалидов, составляют не менее 50 процентов балансовой прибыли, устанавливается в размере 50 процентов от суммы, рассчитанной по настоящей Методике.

Пониженный коэффициент назначения помещения применяется для организаций, относящихся к субъектам малого бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, что подтверждается справкой из налогового органа по месту нахождения организации.

Установленный размер арендной платы за 1 кв. метр помещения не может быть ниже минимальной величины арендной платы. Если рассчитанный по формуле размер арендной платы за 1 кв. метр помещения меньше минимальной величины арендной платы, то в качестве размера арендной платы за 1 кв. метр помещения применяется минимальная величина арендной платы.

Затраты арендатора на эксплуатационное и коммунальное обслуживание, ремонт мест общего пользования, а также инженерных сетей при расчете размера арендной платы не учитываются.

3. Расчет арендной платы за установку оборудования на зданиях и сооружениях

Размер годовой арендной платы за использование боковых поверхностей и крыши здания (сооружения) для установки оборудования определяется по формуле:

Сб Ап = — х Кпр х Sп х 8. 100

4. Порядок учета расходов арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого помещения

В целях принятия решения по снижению арендной платы в связи с проведением арендатором капитального ремонта арендуемого помещения орган исполнительной власти, осуществляющий функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области, создает комиссию, в состав которой входят специалисты финансового органа Самарской области и органа исполнительной власти Самарской области, осуществляющего управление и обеспечивающего реализацию государственной политики в сфере строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности на территории Самарской области.

Указанная комиссия рассматривает обращение арендатора о необходимости проведения капитального ремонта арендуемых помещений с прилагающейся проектно-сметной документацией и заключением организации, имеющей лицензию на деятельность по проектированию зданий и сооружений, дающей право на обследование технического состояния зданий и сооружений, о целесообразности проведения капитального ремонта помещений.

На основании представленных документов комиссия выносит заключение о необходимости проведения капитального ремонта, определяет перечень планируемых работ и срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть выполнен. Один экземпляр заключения направляется в адрес арендатора.

После завершения ремонтных работ арендатор представляет в комиссию следующие документы:

Комиссия на основании представленных документов и проверки фактически выполненного объема работ принимает решение об утверждении размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого помещения, которые будут компенсированы арендатору путем снижения размера арендной платы. При этом стоимость капитального ремонта 1 кв. метра общей площади помещения по отдельным конструктивным элементам не должна превышать государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр-2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 17.12.1999 N 77.

На основании решения комиссии органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области, оформляется дополнительное соглашение к договору аренды, при этом размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Сб Ап = — х S. 100

Указанный размер арендной платы действует до полного погашения утвержденного комиссией размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендованного помещения, после чего размер арендной платы исчисляется в соответствии с положениями раздела 2 настоящей Методики.

5. Расчет арендной платы за пользование сооружениями, инженерными коммуникациями, транспортными средствами, машинами и оборудованием

Размер годовой арендной платы за пользование сооружениями, инженерными коммуникациями, транспортными средствами, машинами и оборудованием рассчитывается по формуле:

Ао х Па Ап = Ао + ——-, 100

Бс х На где Ао = ———. 100

Расходы арендатора на содержание, эксплуатацию и ремонт арендованного имущества не учитываются при исчислении размера арендной платы.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения в Москве

Текст документа

Приложение
к постановлению Правительства
Москвы
от 14 октября 2003 г. N 861-ПП

МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
— затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
— доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +

+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),

где:
АПЛ — годовая величина арендной платы;
Азатр — затратная составляющая арендной платы;
Адох — доходная составляющая арендной платы;
ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:

где:
Спвс — полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР — величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S — площадь арендуемого объекта;
Кд — коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд — коэффициент видов деятельности;
Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, — Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)

Часть исключена. — Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.

Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
— для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
— для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
— для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
— для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
— для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
— для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
— для остальных арендаторов.

2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается «нулевая» доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

3. Заключительные положения

Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.

Арендная ставка

Арендная ставка – величина, рассчитанная исходя из базовой ставки с учетом коэффициентов в зависимости от категории пользователей, территориальной принадлежности, иных свойств арендуемого имущества. Начисляется, как правило, за месяц, хотя могут применяться и другие механизмы расчета (например – почасовая).

В Республике Беларусь крупнейшим арендодателем является государство, непосредственно или в лице административных единиц, и подконтрольные государству организации.

Потому именно система аренды с участием государства «задает тон», прямо или косвенно влияет на такого рода взаимоотношения в целом.

Читать еще:  Билеты по вождению онлайн решать тренажер

Отношения аренды определяет, в первую очередь, Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150. Другие нормативные акты разъясняют и дополняют его.

В Указе даны следующие основные понятия:

Объекты аренды – капитальные строения, здания, сооружения, машино-места, их части (в т.ч. на рынках и в торговых домах) находящиеся в собственности государственных организаций Республики Беларусь, административно-территориальных единиц и организаций с долей собственности государства более 50 процентов имущества.

Арендуемая площадь, территория в помещении либо другом сооружении, передающаяся пользователю по договору, указанная в техническом паспорте объекта или определяемая путем обмера назначенной арендодателем комиссией

Базовая арендная ставка – отправная величина для расчета стоимости квадратного метра арендуемой площади в месяц. С 1 апреля 2015 года решением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2015 г. № 231, она равняется 120 тысячам белорусских рублей.

Последующие изменения арендной величины отражены в таблице.

Арендная плата – произведение арендной ставки на занимаемую площадь.

Из Положения, утвержденного Указом №150, происходит следующая формула расчета арендной ставки:

Арендная ставка = Базовая ставка для населенных пунктов. х Коэффициент местонахождения. х Коэффициент спроса от 0,5 до 3 (определяется соглашением сторон) х Коэффициент цели использования имущества х Дополнительный коэффициент.

Стоит заметить, что коэффициенты в настоящей формуле перемножаются, т.е. арендная ставка — производное их всех. Однако, при наличии нескольких понижающих коэффициентов, применяется только один, более низкий.

Базовая арендная ставка в 2020 году

Ежегодный перерасчет величины базовой арендной ставки производится путем умножения действующей ставки на индекс роста потребительских цен по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь.

Например, в 2014 году: 86 000×118,3% = 101 738 руб. ≈ 102 тыс.руб. В 2016 году с 1 апреля – 136 000 рублей (повышение составило13,3%), после деноминации 1 июля — 13,6 рублей.

Согласно постановлению Совета Министров от 7 марта 2017 года №182 базовая арендная величина в стране с 1 апреля составит 15,2 BYN. В 2018 году с 1 апреля базовая арендная ставка выросла до 16 рублей 11 копеек по решению постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2018 г. № 221.

С 1 апреля 2019 года базовая величина составит 16 рублей 90 копеек, изменения предусмотрены постановлением Совмина № 197 от 27 марта 2019 года.

С 1 апреля 2020 года ставка вырастет до 17,85 рублей.

Исходя из географического положения объекта аренды, утверждены минимальные коэффициенты к базовой ставке:

  • 0,5 – город Минск;
  • 0,3 – Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев;
  • 0,25 – Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк;
  • 0,2 – районные центры кроме указанных выше;
  • 0,1 – другие населенные пункты.

За места на рынках и в торговых центрах утверждены дополнительные коэффициенты

  • Город Минск – 1,1;
  • Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев – 0,7;
  • Города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк – 0,6;
  • Города и поселки городского типа, являющиеся райцентрами, за исключением перечисленных выше — 0,4;
  • Другие населенные пункты – 0,3.

Коэффициенты, зависят от спроса на предмет аренды, его состояния, предполагаемой выгоды от использования, вида деятельности арендатора, дополнительные коэффициенты утверждаются Президентом Республики Беларусь.

Как видно, арендная ставка в Беларуси может существенно различаться, наиболее высокой она остается в Минске.

В арендную плату включаются все виды налогов, сборов, обязательных платежей, уплачиваемых собственником имущества в бюджет исходя из действующего законодательства, а также расходы на амортизацию. Заметим, что величина арендной платы не может быть ниже указанных расходов. В таком случае применяется особая формула расчета аренды исходя из понесенных затрат и коэффициента рентабельности не более 30%.

Расходы на текущий ремонт, обслуживание, отопление, охрану, вывоз мусора и пр., в арендную плату не включаются, но компенсируются пользователем имущества согласно дополнительно заключаемых с собственником договоров.

Все вышеизложенное касается в первую очередь арендаторов занимающихся коммерческой деятельностью. С благотворительных, детских и бюджетных организаций, покрывающих менее 50% финансирования из собственных доходов, арендная плата может не взиматься. Перечень таких организаций прилагается в Указе №150.

Обобщая написанное, стоит отметить, что стоимость государственной аренды, как правило, ощутимо ниже коммерческой. Это, в некоторой степени сдерживает повышение цен частными владельцами, а значит, положительно влияет на финансовое состояние малых предприятий и ИП, составляющих большинство арендаторов.

Определен порядок формирования перечня налогоплательщиков, предоставивших отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов недвижимого имущества

В целях предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов приказом Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 23 июля 2020 г. № 185 (зарегистрирован в Государственной службе Чувашской Республики по делам юстиции 24 июля 2020 г., регистрационный № 6153) утвержден порядок формирования перечня налогоплательщиков, предоставивших отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Чувашской Республики (далее — Перечень).

Заявители вправе обратиться в Минэкономразвития Чувашии с заявлением в случае, если они предоставили отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов недвижимого имущества в соответствии с требованиями и соответствуют критериям, предусмотренным пунктом 13¹ Правил предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики»:

В указанный перечень подлежат включению налогоплательщики, которые одновременно соответствуют следующим критериям:

код основного вида деятельности налогоплательщика в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре юридических лиц, Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г., соответствует коду 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом»;

налогоплательщику принадлежит на праве собственности торговый объект недвижимого имущества. Под торговыми объектами недвижимого имущества понимаются объекты недвижимого имущества, которые одновременно удовлетворяют следующим критериям:

объект недвижимого имущества (здание или помещение в нем) расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо его наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

в случае если объект недвижимого имущества расположен на территории субъекта Российской Федерации, в котором установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества, указанного в пункте 1 статьи 378.2 Кодекса, объект недвижимого имущества должен быть включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, определенный на 2020 год уполномоченным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса.

Документы, необходимые для включения в Перечень:

  1. заявление (по прилагаемой форме);
  2. копия договора аренды торгового объекта недвижимого имущества, заключенного с организацией или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) (далее – договор аренды);
  3. копия дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку (рассрочку) уплаты арендной платы в соответствии с требованиями;
  4. доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица на обращение от имени заявителя в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя.

Документы, предусмотренные пунктами 2 и 3, должны быть заверены заявителем или представителем заявителя по доверенности.

Для включения в Перечень заявитель вправе по собственной инициативе представить в уполномоченный орган выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на торговый объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора аренды (в случае если указанные в пункте 6 настоящего Порядка документы не представлены заявителем, такие документы запрашиваются Минэкономразвития Чувашии в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение 2 рабочих дней, следующих за днем подачи заявления).

Документы представляются заявителем в Минэкономразвития Чувашии в форме электронного документа по адресу электронной почты: mineconom@cap.ru и в письменной форме по почтовому адресу: 428004, Чебоксары, Президентский бульвар, д.10.

Телефон для справок: (8352) 56-52-41 (отдел учета и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества Минэкономразвития Чувашии).

Департаментом имущественно-земельных отношений Администрации города проводится системная работа с должниками по арендной плате

07 августа 2019

Сегодня, в непростой финансовой ситуации, перед муниципальными органами по управлению имуществом наиболее остро стоит вопрос задолженности по арендной плате за земельные участки и помещения.

Несвоевременность платежей ведет, в первую очередь, к уменьшению доходной части местного бюджета, формирующегося за счет поступлений от использования муниципальной собственности.

Как следствие, значительно снижается эффективность использования имущества и земельных участков, возрастают объемы претензионно-исковой работы по взысканию задолженности.

Что предпринимают в данной ситуации городские власти? Об этом – интервью с директором Департамента имущественно-земельных отношений Администрации Ростова-на-Дону Еленой Серовой.

– Арендные платежи являются одной из основных составляющих при формировании доходной части бюджета города, между тем платежная дисциплина некоторых арендаторов далека от совершенства. Какие мероприятия проводит Департамент имущественно-земельных отношений для побуждения арендаторов к погашению образовавшейся задолженности?

– С целью увеличения поступлений арендных платежей, а также контроля над сокращением задолженности по арендной плате, проводится целый комплекс мероприятий. В частности: физическим лицам, а также руководителям предприятий имеющих значительные суммы задолженности, ежеквартально направляются факсограммы о необходимости ее погашения; проводятся сверки взаиморасчетов с арендаторами; направляются претензии и уведомления о необходимости погашения задолженности.

Кроме того, проводятся комиссии по обеспечению собираемости арендной платы, на которых рассматриваются причины неплатежей арендаторов, осуществляется поиск путей выхода из сложившейся ситуации, для того, чтобы избежать судебных разбирательств, в тех случаях, когда это возможно. Регулярно проводятся информационные встречи с жителями районов города Ростова-на-Дону, на которых, в частности, до арендаторов доводится информация о необходимости своевременной оплаты арендной платы.

В случае, если досудебные варианты урегулирования сложившейся ситуации не работают, арендатор продолжает нарушать условие договора в части внесения арендных платежей, подаются исковые заявления о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В некоторых случаях задолженность погашается только после получения должником искового заявления.

Финальной точкой в цепочке мероприятий является получение и предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов. Департаментом проводится активная работа с судебными приставами-исполнителями в части взыскания задолженности по вступившим в законную силу решениям суда.

Насколько эффективно складывается работа со службой судебных приставов?

– Со службой судебных приставов работа относительно налажена, взаимодействие осуществляется довольно плотно, есть некоторые проблемы, но они не настолько критичны, чтобы повлиять на ситуацию в целом.

При предъявлении исполнительного листа в службу судебных приставов департамент также ходатайствует о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику, на счета в банках, на имущественные права, которые впоследствии подлежат реализации для исполнения требований исполнительного документа.

Для физических лиц с суммой задолженности свыше 30 тыс. руб. по ходатайству департамента ограничивается выезд за границу, что особенно действенно в летний период.

Данная мера показала себя достаточно эффективной, на практике часто возникает ситуации, когда задолженность по решениям суда погашается в полном объеме при неудачной попытке должника осуществить выезд за границу.

В случае злостного неисполнения вступивших в законную силу решений суда, судебный пристав-исполнитель может привлечь должников к уголовной ответственности в соответствии со статьей 177 Уголовного кодекса Российской Федерации.

– В случае если приведенные Вами мероприятия оказываются неэффективными, есть ли еще какие-то меры воздействия на таких недобросовестных арендаторов?

– Как правило, все перечисленные выше мероприятия достаточно эффективны, однако в случае длительного неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, Департамент направляет уведомление о расторжении договора аренды и, впоследствии, направляет в суд соответствующее исковое заявление.

В качестве крайней меры также может быть рассмотрен вопрос о подаче в суд заявления о признании должника банкротом. Такое решение принимается на комиссии по обеспечению собираемости арендной платы крайне редко, всего в 2019 году подано всего 7 таких заявлений.

Как показывает практика, подача заявления о банкротстве является наиболее эффективно мотивирующим фактором для оплаты задолженности.

Если же задолженность не погашается в ходе рассмотрения судом обоснованности подачи заявления о признании должника банкротом, то в рамках процедур банкротства арбитражным управляющим проводится инвентаризация всего имущества, принадлежащего должнику и осуществляется его реализация на торгах.

В результате проведенных мероприятий по реализации имущества должника на торгах, в случае аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости, как в рамках работы службы судебных приставов, так и в рамках закона «О несостоятельности (банкротстве)», право аренды такого земельного участка в силу норм ГК и ЗК РФ переходит к новому собственнику объектов недвижимости, который, как правило, оплачивает арендную плату в необходимом размере в установленные сроки.

– Каких результатов удалось достичь в 2019 году благодаря реализации указанных мероприятий?

– По итогам первого полугодия 2019 года в доходную часть муниципального бюджета департаментом обеспечено поступление 600,3 млн. рублей, план по доходам выполнен на 106,9%. В результате проводимых мероприятий по снижению задолженности как в рамках досудебной, так и исковой работы поступило 100,3 млн. рублей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector