Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод собственности из жилого в нежилое действия

Перевод жилого помещения в нежилое

Вопрос перевода помещений из категории жилых в нежилые приобрел свою актуальность в первую очередь в связи с развитием рыночных отношений.

В современном мегаполисе большинство первых этажей, а зачастую и вторые этажи жилых зданий заняты офисами фирм либо магазинами. Найти в Москве свободное нежилое помещение или земельный участок под размещение магазина или офиса практически невозможно.

Перевод в нежилой фонд квартиры или другого жилого помещения производится в соответствии с жилищным законодательством, с учётом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ.

Основными регулирующими и регламентирующими перевод жилого помещения в нежилое документами являются:
1) Жилищный кодекс РФ;
2) постановление № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» изданное правительством Москвы 8.02.2005.
3) постановление № 382, изданное правительством Москвы 15.05.2007г.

Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ выделяются следующие условия перевода жилых помещений в нежилые:

• перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности;
• перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц;
• перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;
• перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Также могут потребоваться дополнительные документы, в зависимости от сложности ситуации.

Жилищное законодательство часто меняется, плюс к этому существует судебная практика и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ относительно применения судами жилищного законодательства, в том числе и по вопросу перевода жилого помещения в нежилое. Для получения положительного результата необходимо быть уверенным в правильности и законности избранной позиции, для чего перед началом действий по переводу жилого помещения в нежилое советуем Вам проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на ведении в судах жилищных споров.

Адвокаты Коллегии «Грибаков, Поляк и партнеры» города Москвы окажут высокопрофессиональную помощь в решении Вашей проблемы, связанной с переводом жилого помещения в нежилое помещение.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
  • помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

  • на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
  • на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

  • оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
  • передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года);
  • согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • реестр собственников на дату проведения собрания, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
  • уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
  • документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
  • списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
  • документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
  • письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
  • доверенности, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
  • если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.

Если собрание проводилось до 11 января 2018 года, подлинники или нотариально засвидетельствованные копии документов по общему собранию по вопросу передачи в пользование части общего имущества представляются заявителем в комплекте документов.

Если собрание проводилось после 11 января 2018 года, документы по общему собранию передаются в управляющую организацию для последующей передачи на хранение в Мосжилинспекцию, и заправшиваются Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

5. Какие еще документы понадобятся?

Кроме документов, подтверждающих проведение голосования собственников помещений в МКД, для обращения за предоставлением госуслуги вам необходимо предоставить:

  • опись документов по форме;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого (подлинник);
  • единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан (понадобится, если в отношении дома, в котором находится жилое помещение, начисление платежей за ЖКУ и регистрационный учет по месту жительства и пребывания ведет не ГБУ МФЦ, а также при обращении за предоставлением государственной услуги в отношении индивидуальных жилых домов) (подлинники);
  • учетно-техническая документация на помещение по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники).

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.

Если собственниками переводимого помещения являются несколько лиц, запрос направляется одним из собственников:

  • с представлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов остальных собственников помещения (согласие на предоставление государственной услуги, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
  • в случае отсутствия доверенности согласие собственника физического лица может быть получено в электронной форме с использованием mos.ru при наличии полного доступа к подсистеме «личный кабинет» портала.

Согласие за несовершеннолетних детей, не достигших 14-летнего возраста, недееспособных/ограниченно дееспособных граждан предоставляется их законными представителями. Несовершеннолетние лица, достигшие 14-летнего возраста, действуют с согласия законных представителей.

ВСЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Перевод собственности из жилого в нежилое действия. Как самому вывести квартиру из жилого фонда?

Перевод собственности из жилого в нежилое. Вы хотите сделать магазин из собственной квартиры. Превратите свой офис в место постоянного проживания. Оба варианта предусмотрены законодательством. Этот материал подскажет, куда подавать заявку, какие документы готовить, что и как это делать.

Начиная небольшой бизнес, вряд ли у кого-то хватит смелости построить коммерческий объект от начала до конца. Аренда тоже не всех привлекает. Несмотря на множество преимуществ, на арендованных квадратных метрах невозможно реализовать все задумки. Решение этой проблемы для многих — покупать квартиры на первом этаже многоэтажного дома и устраивать в них офисы. Процедура снятия квадратных метров из жилого фонда не пугает своей сложностью и все же ближе, чем к самым шумно анонсируемым бизнес-центрам. Правда, здесь есть свои нюансы. При соблюдении ряда ограничений вы легко можете получить отрицательный ответ на запрос о переоборудовании жилого помещения в коммерческое.

Однако верно обратное. Например, вам в наследство досталась квартира, которая когда-то была выведена из жилого фонда и долгое время использовалась в хозяйственных целях. Если вы не желаете или не можете продолжать свой бизнес и проблема с жильем не решена полностью, вы можете рассмотреть вопрос о возврате квадратных метров в жилищный фонд. Эта процедура будет практически идентична процедуре вывода, но есть ряд важных требований, касающихся самого помещения. Они определяются санитарно-гигиеническими, техническими и аналогичными стандартами, которые предъявляются конкретно к жилью. Многие скажут, что такую ​​квартиру проще продать и купить другую. Однако в жизни бывают разные ситуации и сбрасывать со счетов возможность возврата имущества в жилищный фонд не стоит. Тем более, что регламент не запрещает такое развитие событий.

Читать еще:  Учредители некоммерческой организации

Признание

Если вы живете в России, минимальный набор юридических знаний должен основываться на нормах Гражданского кодекса. Действительно, когда дело касается жилья, Гражданский кодекс не лучший помощник. В случае перевода квадратных метров, предназначенных для проживания людей, в категорию коммерческой недвижимости, а также в обратном варианте следует ссылаться прежде всего на Жилищный кодекс. Он ответит на большинство вопросов, касающихся процедуры подачи заявления в соответствующие органы, условий отказа и многого другого. Этим вопросам посвящена глава 3, а именно статьи с 22 по 24.

Описание

Еще один кодекс, который ответит на некоторые вопросы, связанные с проектированием, строительством и разрешениями, — это Городской кодекс. Его стандарты также следует соблюдать в любой другой строительной деятельности. Что касается изъятия квадратных метров из состава жилых помещений в категории коммерческой недвижимости, то необходимо учитывать Гражданский кодекс при строительстве отдельного входа и проектировании любых внутренних и внешних изменений. Люди, использующие печатные публикации для заполнения пробелов в нормативных актах. следует приобрести новую редакцию. потому что в 2013 году в нее были внесены изменения, а с начала 2014 года вступит в силу следующая редакция.

При преобразовании коммерческой недвижимости в жилую необходимо также руководствоваться положениями Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Этот документ проливает свет на особенности, которыми должно обладать преобразуемое помещение.

Также не стоит пренебрегать местными документами. Конечно, это не изменит требований Жилищного кодекса или федеральных законов, но может указать некоторые детали процесса подачи заявления или упростить процесс принятия решений для вашего региона.

Прежде чем пытаться удалить какое-либо пространство из вашего жилищного фонда, вы должны убедиться, что оно не подпадает под один из следующих пунктов

Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

11 Февраль 2019

Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход. Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора. На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года. В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».

В другом своём определении по делу N 18-КГ17-82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы. Там администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию.

Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 19.04.2018 по делу N А70-5598/2017. Индивидуальный предприниматель из Тюмени пыталась оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Суды отказали предпринимателю, так как согласно протоколу общего собрания за принятие решения о предоставлении в пользование части земельного участка и предоставление в пользование части ограждающих конструкций набралось лишь 66,7% голосов.

Часто нас спрашивают: получить согласие 100% собственников нереально, что теперь делать?

Как делать нельзя. В небольших городках органы местного самоуправления могут и не знать о таких требованиях закона, они согласовывают переводы помещений без всяких протоколов общих собраний. Проблемы могут начаться только тогда, когда появятся недовольные активные жители или открытым в переведенном помещении заведением заинтересуется прокуратура. В любом случае, такая тактика является неправильной и незаконной, что подтверждают приведенные выше примеры.

Также незаконна и даже уголовно наказуема подделка протоколов общих собраний. Подделывать подписи за собственников категорически нельзя. У правоохранительных органов не будет таких сложностей с установлением конкретного лица, совершившего преступление, как в случае подделки протоколов о выборе новой управляющей организации. Последние протоколы тоже часто подделываются, но установить исполнителя преступления там на порядок сложнее. В нашем же случае имеется одно вполне конкретное физическое лицо, которому так важно получить протокол с согласием всех собственников на уменьшение их общего имущества. Поэтому не пользуйтесь незаконными методами!

Сомнительные варианты действий. В некоторых не очень продвинутых местных администрациях считают достаточным получения согласия 2/3 голосов. Пользуясь этим, инициаторы набирают 2/3 голосов на «использование» (не уменьшение) общего имущества. Если жители безынициативны и не знакомы с жилищным законодательством, то такой способ может позволить осуществить перевод. Но нельзя исключать проверки и претензии со стороны контролирующих и надзорных органов.

Некоторые инициаторы стараются составить проектную документацию и выполнить работы таким образом, чтобы общее имущество не уменьшалось. Для этого широкое окно превращается в узкую дверь, которая организуется уже немного внутри самого помещения таким образом, чтобы крыльцо не затрагивало земельного участка, а было вписано в границы переводимого помещения.

Мы видели такие повестки собраний, но чем она закончились для инициаторов, к сожалению, не знаем.

Как всё-таки можно покорить жителей. Некоторые наряду с вопросом об уменьшении общего имущества включают в повестку вопросы о проведении благоустройства придомовой территории за свой счет, обустройстве детских площадок, каком-нибудь ремонте, который желают жители. Угодить всем сложно, но лояльность соседей повышается.

Иногда жители соглашаются проголосовать «ЗА» и подписать решение, только если инициатор собрания заплатит ими определенную сумму. Если сумма небольшая, то для некоторых инициаторов сбор согласий обойдется дешевле детской площадки. Правда, потом возмутятся жители, которые проголосовали бесплатно.

Может быть, найдется возможность обойтись вообще без перевода помещения в нежилое. По ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешено использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В последнем случае важно продолжать пользоваться помещением для проживания. Использование жилого помещения по не назначению может привести к неприятностям от небольшой административной ответственности (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях) до продажи помещения с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 Гражданского кодекса РФ).

Внимание — «подводные камни»!

Приобретение коммерческой недвижимости, такой как помещение под магазин, офис или прочий бизнес, — зачастую даже более ответственный шаг, чем приобретение квартиры или жилого дома.

Приобретая коммерческую недвижимость, каждый собственник должен четко понимать не только цель ее использования, но и все риски и сложности, которые могут возникнуть в процессе приобретения и после него.

Если будущий собственник решил организовать поиск недвижимости самостоятельно, чаще всего он начинает свой путь с просмотра различных досок объявлений, таких как Авито, Юла, Циан и т.д. Все они предлагают огромный выбор помещений под офисы, магазины, склады или другие типы коммерческой недвижимости. Однако следует учесть, что объявления на этих досках подают не только профессионалы в лице риэлторов и агентств недвижимости, но и собственники, которые не всегда тщательно готовят документы к переходу права.

При самостоятельной покупке потенциальный покупатель, не прибегающий к помощи профессионального риелтора, должен быть очень внимательным. Ему необходимо проверить не только само помещение, выделенные энергетические мощности, высоту потолков, но и документы, подтверждающие право собственности и вид разрешенного использования.

Большинство объектов коммерческой недвижимости находятся на первых этажах зданий. Если выбранное помещение изначально имело статус нежилого и к правоустанавливающим документам на него нет никаких нареканий, то его смело можно приобретать в собственность!

А вот если помещение когда-то имело статус жилого, то здесь может оказаться множество «подводных» камней!

Кроме основных правоустанавливающих документов на помещение, рекомендую проверить документы, подтверждающие законность перевода помещения из жилого в нежилое.

Как правило, перевод жилого помещения в нежилое сопряжено с его переустройством и перепланировкой. В этом случае к документам, подтверждающим законность перевода, будут относиться согласованный проект и акт приемочной комиссии, подписанный уполномоченными органами муниципальной власти (Комитетом по управлению имуществом, Комитетом по архитектуре и градостроительству) и иными необходимыми инстанциями.

Кадастровый инженер или техник БТИ поможет вам подтвердить соответствие фактической планировки помещения согласованному проекту.

В том редком случае, когда для перевода жилого помещения в нежилое не требовалось действий по переустройству и перепланировке, собственник должен предъявить надлежащим образом подписанное решение органа местного самоуправления о переводе.

Обращаем ваше внимание, что с 9 июня 2019 года к вышеперечисленным документам обязательно должны быть приложены копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где находится приобретаемое помещение, с их согласием на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также копии бланков голосования и подписями всех жильцов МКД!

Отсутствие протокола и (или) бланков голосования создает опасность признания процедуры перевода помещения в нежилой фонд незаконной! Инициировать судебное разбирательство в такой ситуации могут не только контрольно-надзорные органы, но и любой из жильцов МКД, которому станет известно о нарушении его прав.

Хотелось бы остановиться ещё на одной распространённой ситуации приобретения недвижимости в коммерческих целях. Это приобретение жилых квартир с целью их последующего перевода в нежилой фонд.

Читать еще:  Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Такие сделки выгодны не только собственнику квартиры на первом этаже, но и покупателю. Для продавца выгода заключается в том, что его квартира из неликвидной и нерентабельной превращается в «хорошее предложение». Выгода покупателя заключается в экономии на цене, так как даже с учётом расходов на перевод квартиры в нежилой фонд её стоимость остаётся ниже стоимости коммерческой недвижимости.

Но не всё так просто, как кажется на первый взгляд! На практике, не все квартиры на первом этаже возможно перевести в нежилой фонд! Следовательно, до принятия решения о покупке, необходимо проанализировать множество факторов, таких как: наличие согласия с подобными юридическими действиями соседей (жильцов МКД в котором находится квартира), предварительное согласование проекта с архитектурой, изучение коммуникаций расположенных на прилегающем к квартире земельном участке и так далее. Только системный предварительный анализ всех юридических аспектов и сопутствующих факторов может максимально гарантировать возможность осуществления перевода объекта недвижимости из жилого в нежилое.

К сожалению, не каждый человек без специального опыта или знаний, сможет правильно все учесть и проверить. Именно поэтому я, Лидия Гаврилюк, председатель Гильдии риэлторов при союзе «Торгово-промышленная палата Саратовской области», рекомендую обращаться к профессионалам.

Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение

11. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) (заявитель вправе предоставить)

12. Справка из организации, осуществляющей оформление документов для регистрации граждан по месту жительства и пребывания, о том, что в переводимом жилом помещении никто не зарегистрирован по месту жительства (заявитель вправе предоставить);

13. Справка МУП «БТИ г. Иркутска» об отсутствии ограничения (обременения) на объект недвижимого имущества, в случае, если право собственности на него было зарегистрировано до 17.08.1998 (заявитель вправе предоставить);
14.
Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

После проведения переустройства и (или) перепланировки в случае, если таковые необходимы для обеспечения использования переводимого помещения в качестве жилого или нежилого, в администрацию г. Иркутска подается заявление о приемке выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения.

90 дней (100 дней, если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры), в том числе:
1) принятие решения о переводе помещения или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое в течение 45 дней с момента поступления заявления
2) приемка работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения в случае, если таковые необходимы для обеспечения использования переводимого помещения в качестве жилого или нежилого в течение 43 дней (55 дней, если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) с момента поступления заявления о приемке выполненных работ.

Течение срока муниципальной услуги приостанавливается с момента выдачи или направления заявителю (представителю заявителя) уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение и до момента поступления в отдел из МФЦ, организаций, привлекаемых МФЦ, через Портал, в Единое окно заявления о приемке выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения в случае, если таковые необходимы для обеспечения использования переводимого помещения в качестве жилого или нежилого.

Основаниями для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, являются:

1) несоответствие заявления форме, установленной приложением N 1 к настоящему административному регламенту;

2) подписание заявления лицом, не имеющим полномочий на его подписание;

3) непредставление заявителем (его представителем) документов, указанных в главе 10 раздела II административного регламента.

Основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги является:

1) непредставление документов, указанных в главе 10 раздела II административного регламента, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение условий перевода помещения, предусмотренных пунктами 39 — 43 главы 12 раздела II административного регламента;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства;

5) поступление в отдел ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 ЖК РФ, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если отдел после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 ЖК РФ, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) переводимое помещение является частью жилого помещения;

3) переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

4) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если:

1) такое помещение не отвечает установленным законодательством РФ требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным законодательством РФ требованиям;

2) право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в нежилое помещение: как это сделать в 2021 году

В нашей стране стали действовать новые, более жесткие правила для тех, кто хочет перевести квартиру в статус нежилого помещения — например, чтобы открыть свой бизнес (магазин, кафе, хостел и пр.). Это усложняет жизнь предпринимателям, но и одновременно помогает собственникам жилья в многоквартирном доме (МКД) защитить свои интересы в связи с появлением шума, неприятного соседства, посторонних запахов и пр. В этой статье мы расскажем о данных правилах подробнее.

Что усложнили

Изначально до 2019 года с формальной точки зрения для перевода помещения в нежилое не требовалось получать согласие всех жильцов МКД. Однако это нужно было сделать, если перевод предполагал совершение действий с общим имуществом. Сейчас для того, чтобы изменить статус жилья даже при согласии жильцов, обязательно нужно обеспечить наличие отдельного входа, то есть возможность доступа к жилым помещениям должна быть исключена.

И если раньше, чтобы изменить статус помещения, требовалось лишь разрешение органов местного самоуправления, то сейчас для коммерческого использования квартиры нужно получить согласие всех соседей в письменной форме (другие жильцы свое мнение сообщают на общем собрании собственников — ОСС). Сам же предприниматель должен подать заявление о переводе, техплан помещения и согласовать обустройство отдельного входа, получить подписи всех жильцов прилегающих квартир и итоги голосования на ОСС.

Согласие жильцов: как его получить

По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:

  • участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
  • участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.

Документы для перевода помещения в статус нежилого

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое собственнику потребуется следующий пакет документов:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Стоимость перевода

Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены. В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера.

Некоторые нюансы и судьба помещений, уже получивших статус нежилых

Эксперты указывают на ряд дополнительных деталей. Например, если перевод помещения в нежилое требует уменьшение площади общего имущества дома, то нужно будет получить согласие от всех собственников в доме. Еще один важный момент: допускается перевод строго отдельной квартиры, нельзя перевести в нежилое помещение, например, только комнату в ней.

Что касается уже существующих коммерческих предприятий в домах, то они продолжат функционировать: новый закон не обладает обратной силой и не распространяется на них. В целом же теперь у жителей МКД есть в распоряжении эффективный инструмент в плане защиты от нежелательного соседства: заблокировать открытие в доме магазина, пивной и пр. стало намного легче.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилой квартиры в нежилой фонд – дело хлопотное, небыстрое и не «копеечное». Хотя в каждом конкретном случае все может зависеть от различных факторов.

Условно этот процесс можно разделить на три основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение. Но для начала напомним несколько существенных нюансов.

Условия для перевода

Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу если же помещение более 100 кв. м, то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

Читать еще:  Самые влиятельные авторитеты

Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо. В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе.

Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога.

Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых. Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Собираем документы

Итак, нам предстоит собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент управления имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода помещения в коммерческую недвижимость.

Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.

Кстати, если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии необходимо ее узаконить.

Перечень того, что нам нужно собрать, довольно большой:

  • экспликация и поэтажный план;
  • техпаспорт и техплан;
  • заключение пожнадзора;
  • заключение СЭС;
  • справка из ЖЭУ или ТСЖ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, статус которой планируется изменить;
  • согласие соседей (именно собственников квартир, а не прописанных в них). Для этого необходимо провести собрание собственников жилья. Собрание является правомерным, если на нем присутствуют более 50% собственников дома. Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании;
  • техническое заключение из ЖЭУ или ТСЖ, в котором прописано техническое состояние всего здания;
  • выписка из домовой книги (служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан);
  • проект на переустройство (необходимо заказать в лицензированной проектной компании).

Вообще, лучше заранее обратиться в Департамент управления имуществом для консультации и уточнения перечня документов. Тем более, что посетить его придется не только для этого. Там же нам нужно будет получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Подаем документы для получения разрешения на перевод

После сбора вышеперечисленных документов всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) нужно обратиться в Департамент управления имуществом для разрешения перевода, где написать заявление установленного образца, в котором указать причину перевода.

Срок рассмотрения – 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе в течение трех дней выдают на руки или высылают по почте протокол.

Определяем стоимость перевода

Обращаемся в БТИ в отдел приватизации и управления жилищным фондом или в МФЦ с соответствующим заявлением.

Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет соответствующий протокол. Уплатив разницу в цене через любой банк, получаем протокол на руки. При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев – район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений и т. д.

Регистрация прав собственности на помещение

Наверное, самый простой этап: оплачиваем госпошлину, регистратор (в Росреестре или в МФЦ) заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, забираем документы.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector