Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое аванс и задаток

Аванс или задаток — что лучше

В сделках любого характера, связанного с приобретением чего-либо, в том числе и объекта недвижимости, существует практика закрепления объекта недвижимости за собой, как конечным приобреталем. Делается это в тех случаях, когда нет возможности осуществить сделку сразу. Причины могут быть разными: неполный комплект документов для отчуждения, нехватка средств у покупателя, проверка юридической чистоты объекта и пр.

В подобных случаях, для вступления в сделку, применяется всем известный способ закрепления за собой объекта с помощью аванса или задатка. Только все ли понимают разницу между этими двумя терминами?

Задаток.

Задатком является сумма денег, передаваемая одной стороной сделки другой в целях обеспечения выполнения обязательств сторон. Задатком подтверждается серьезность намерений сторон при вступлении в сделку. В случае отказа одной из сторон от исполнения своего обязательства, сторона-инициатор теряет сумму задатка.

Другими словами, при отказе покупателя от покупки недвижимости, задаток остается у продавца, а при отказе продавца от продажи объекта недвижимости, он возвращает задаток в двойном размере. То есть, если сумма задатка равнялась 1000 рублей, продавец возвращает покупателю 2000 рублей. Определение понятия задатка регламентируется статьей 380 ГК РФ.

Аванс.

Аванс, по сути дублирует, но не является задатком. Он также передается одной стороной другой перед основной сделкой, но не является обеспечительным взносом. Сторона, принявшая аванс, может легко его вернуть без каких-либо последствий для себя. Так же как и покупатель, внесший аванс, может забрать его обратно. Стороны ничем не рискуют. Отдельных статей в Гражданском кодексе РФ, определяющее понятие аванса, пока не существует.

Если сделка в результате произошла, стороны не замечают разницы между авансом и задатком.

Сомнения – задаток или аванс?

В риэлторской практике, когда деньги вносятся в агентство недвижимости, «задаток» чаще несет в себе функцию аванса, подтверждающего серьезность намерений к исполнению сделки, поскольку при её срыве, этот «задаток» возвращается внёсшему его. Поэтому, путаница в определении задатка или аванса возникает у риэлторов достаточно часто. В связи с этим, если в договоре (соглашении) уплаченная сумма денег будет названа задатком, который передается покупателем продавцу, это может привести к нежелательным последствиям, при которых может начаться действие норм и правил о задатке, отраженном в ГК РФ.

Применение задатка может иметь ограничение

Договора купли-продажи, к которым относятся сделки с жилыми помещениями (квартиры, дома и проч.), вступают в силу с момента государственной регистрации. Договора же с нежилыми помещениями (коммерческими) и земельными участками считаются заключенными с даты подписания договора купли-продажи. Такое положение вещей приводит к ситуации, при которой включение положения о задатке в договор с жилыми помещениями, и его оплаты до государственной регистрации договора, не будет иметь силы и возникновения санкций, имеющихся в положении о задатке.

Связано это с тем, что согласно п.3. статьи 433 ГК РФ, вышеуказанные договора считаются действительными после государственной регистрации права собственности. И если такая ситуация случилась, и дело дошло до судебных разбирательств, суды все же признают «задаток» авансом, и эта сумма возвращается покупателю, без всяких штрафных санкций со стороны продавца.

Так же, правило это имеет отношение и к договорам аренды, подлежащих государственной регистрации (более 12 месяцев), так как краткосрочные договора не подлежат регистрации в регистрирующем органе. Как правило, если возникает необходимость внесения задатка по таким договорам, риэлторы склоняются к подписанию отдельного документа при обеспечении задатком, — например, им может стать предварительный договор или соглашение сторон.

У каждой стороны своя выгода.

Несомненно, что для покупателя аванс невыгоден – ведь в случае срыва сделки, деньги возвращаются без каких-либо компенсаций. Было потеряно время, отложилась покупка недвижимости, да и деньги, будучи в руках продавца или агентства недвижимости, не принесли никаких процентов. Многие продавцы недвижимости, лишенные совести, могут набрать таких авансов у нескольких потенциальных покупателей, безвозмездно воспользоваться ими в своих целях, а потом вернуть без каких-либо потерь для себя.

Самым надежным способом закрепить объект недвижимости за покупателем является соглашение о задатке, когда возникают риски у продавца, взявшего задаток, и обязующегося исполнить свои обязательства.

По этой же причине, продавцы часто не хотят связывать себя задатком и нести ответственность, склоняясь воспользоваться простым авансом, не несущим обеспечительной функции, выгодной для покупателя недвижимости. Иного компромисса не существует, кроме как вступить в сделку здесь и сейчас, полностью оплатив стоимость объекта недвижимости. Но такая возможность предоставляется не всегда, именно поэтому авансы и задатки так прочно вошли в корень многих сделок.

Аванс или задаток при покупке недвижимости. Какая сумма задатка / аванса за недвижимость?

В чем разница между Авансом и Задатком? Для начало предлагаю немного коснуться терминов и понять что такое Аванс.

Аванс это денежная сумма передающаяся от покупателя к продавцу с целью обеспечения исполнения договорённостей. То есть, простыми словами, если вы решили покупать недвижимость, договорились с продавцом об определённых условиях (сумме сделки, дате выхода на сделку, времени освобождения недвижимости), то по составлению Договор аванса, покупатель вносит небольшую сумму подкрепляющую условия сделки.

Здесь нужно сразу понять, что аванс гарантирует условия сделки, но не может гарантировать саму сделку. Продавец или покупатель вправе в любое время передумать, и продавец должен будет вернуть аванс покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ). Это подкреплено законом об авансе (ст. 1102 ГК РФ).

Что же такое задаток? Задаток позволяет гарантировать сделку и в случае не совершения сделки, сторона препятствующая выполнению наказывается денежной суммой — суммой задатка.

К примеру покупатель подписывает Договор задатка и передает 1 рубль продавцу, стороны гарантируют друг другу выход на сделку по указанным в договоре условиям. В случае если покупатель отказывается от выхода на сделку — рубль остается у продавца, а вот если продавец отказывается от сделки, то он передает покупателю двойную сумму задатка то есть 2 рубля, возвращает переданную ему денежную сумму, дополняя ей штрафом.

Что выгодней задаток или аванс?
Теперь давайте разберёмся что и кому выгоднее брать при сделке. Многие считают, что покупателю выгодней — аванс, а продавцу — задаток, однако это заблуждение.

По опыту свой работы могу смело сказать, что если продавец предлагает значительную скидку, цену на свою недвижимость значительно ниже рыночной, то покупателю выгодней дать задаток, чтобы продавец, одумавшись, не слинял от убыточной для него сделки. А вот продавцу, в этой ситуации, выгодней договориться об Авансе — в случае появления нового покупателя, просто отказаться от сделки без выплаты штрафа.

Если же продавец не предлагает «вкусных» условие сделки, беря аванс за объект, вы имеете право ещё передумать, потребовать аванс обратно. Также нужно учесть что если вы дали Аванс то продавец может увильнуть от сделки, под более выгодные предложения другого покупателя.

На сегодняшнем рынке недвижимости, покупателю выгодней получить лучшие условия на покупку будущего дома, мотивировав продавца внесением задатка, тем самым гарантировать сделку, и избавить себя от лишних телодвижений. Продавец снимает объект с продажи и готовит документы, покупатель собирает деньги — каждый из участников сделки прекрасно понимает что сделка неизбежна. Гарантировать таких условий аванс не может.

Какая же сумма аванса и сумму задатка? Как правило сумма аванса или задатка от 1 до 5 % от суммы сделки. Часто сумму по предварительному договору определяет срок, на который эта сумма дается. Чем больше срок, тем больше сумма. Это справедливо, учитывая тот факт, что в случае задатка, продавец снимает объект с продажи и на определенный срок остается в ожидании сделки.

Где и кому передается задаток или аванс? Аванс или задаток может быть передан доверенному лицу, но доверенность должна быть нотариальная. В Предварительном договоре необходимо указать номер и каким нотариусом удостоверена.

Передавать задать или аванс продавцу можно в любом месте. Как правило это происходит на объекте после тщательного осмотра либо на нейтральной территории — в кафе или банке.

Я надеюсь, что отразил тут все вопросы. Если все же, о чем-то забыл: пишите в комментариях! С радостью отвечу.

Аванс и задаток: в чем разница

При подписании договоров покупателям часто приходится платить предоплату. И тут мало кто задумывается, что именно они передают продавцу — аванс или задаток. Адвокат коллегии «Москва-Адвокат» Владимир Яковлевич Линкер рассказал, в чем разница и почему это так важно.

Вопрос: Что такое аванс?

Ответ: Аванс — определенная сумма, которую покупатель вносит по договору в качестве предоплаты. К примеру, покупатель квартиры оплачивает 5–10% от ее стоимости для того, чтобы продавец начал оформлять документы для подписания договора купли-продажи у нотариуса. Если по какой-то причине сделка не состоится, продавец вернет покупателю аванс.

Вопрос: Что такое задаток?

Ответ: Задаток — определенная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты по договору для подтверждения серьезности своих намерений. В отличие от аванса понятие «задаток» предусмотрено законом. По Гражданскому кодексу РФ, если от сделки откажется покупатель, задаток останется продавцу; продавец — продавец будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. К примеру, покупатель квартиры заплатил 10% от ее стоимости. Если он откажется от подписания договора купли-продажи у нотариуса, продавец оставит себе эти 10% и будет продавать квартиру дальше. Если продавец продаст квартиру другому покупателю, то должен будет вернуть первому покупателю 20% от стоимости квартиры.

Вопрос: В чем разница между авансом и задатком?

Ответ: По сути аванс — простая предоплата, которая не дает гарантий сторонам сделки. В отличие от аванса задаток выступает некоей гарантией, что сделка состоится. Если одна из сторон не подпишет договор, другая сторона удержит задаток в качестве компенсации потерянного времени и денег.

Вопрос: Что выгоднее — аванс или задаток?

Ответ: Тут многое зависит от серьезности намерений. Если стороны или одна из сторон серьезно настроены на сделку, то выгоднее задаток. В том случае когда покупатель квартиры не до конца уверен в своем выборе или продавец не знает, сможет ли он оформить документы для сделки у нотариуса, выгоднее аванс.

Читать еще:  Узаконить самострой по дачной амнистии

Вопрос: Есть ли законодательные ограничения в использовании задатка?

Ответ: Нет. В законе не предусмотрены требования к сумме и условиям задатка. На практике стороны договариваются о задатке в размере 5–10% от суммы сделки.

Вопрос: Как оформить передачу аванса или задатка?

Ответ: Только в письменном виде. Не передавайте деньги на основании устной договоренности — никому и ни при каких обстоятельствах. Предоплату передавайте по расписке, предварительному договору или договору задатка. Перед подписанием документов и передачей денег обязательно проверьте личность контрагента и снимите копии с его документов. Если попадетесь на недобросовестного продавца или откровенных мошенников, то будете долго искать как их, так и свои деньги.

Вопрос: Что будет, если была оформлена простая расписка о передаче денег?

Ответ: Если стороны не указали в расписке, что переданная сумма — задаток по договору, такая предоплата будет считаться авансом. Если сделка не состоится по вине любой из сторон, продавец будет обязан вернуть предоплату покупателю.

Вопрос: Что делать, если сторона отказалась от сделки и не возвращает задаток или аванс?

Ответ: Подавать иск в суд. Если документы были оформлены правильно, то продавец вернет по решению суда или сумму аванса, или задаток в двойном размере. Кроме этого, ответчик будет обязан компенсировать затраты истца на судебный процесс: госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката по гражданским делам, проценты за пользование чужими деньгами.

Вопрос: И напоследок какой совет дадите покупателям?

Ответ: Часто покупатели остаются ни с чем — продавец получает предоплату и исчезает. Покупателю не помогают ни правильно составленный договор задатка, ни решение суда в его пользу. Советуем не быть наивными и доверчивыми, тщательно проверять личность контрагента перед тем, как вносить какую-то предоплату. При малейших подозрениях в неблагонадежности продавца обращаться в коллегию адвокатов «Москва-Адвокат». Также мы советуем привлекать адвоката к оформлению предоплаты по всем крупным сделкам, к примеру, покупке недвижимости.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к адвокату в Москве по телефону +7(495)642-15-88.

Аванс или задаток?

После выбора объекта недвижимости возникает необходимость закрепить свое намерение по приобретению, а также оградить себя от рисков потери внесенных денег и обеспечить исполнение договоренностей с продавцом.

Прежде всего, необходимо определиться в выборе соглашения, которое будет оформлено с продавцом – об авансе или о задатке.

Что такое аванс?

Авансом – это денежная сумма, которая вносится продавцу в счет оплаты цены объекта. Аванс имеет платежную функцию. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, вся сумма аванса должна быть возвращена покупателю. При этом удерживать сумму аванса в качестве штрафа – незаконно.

В интересах покупателя, оплату аванса зафиксировать документально.

Что такое задаток?

В первую очередь, задаток – это один из видов обеспечения обязательства в гражданском праве. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечения его исполнения.

Задаток отличается от обычного аванса тем, что помимо платежной функции он также выполняет обеспечительную и штрафную функции.

  • При отказе покупателя от сделки задаток полностью остается у собственника недвижимости (продавца).
  • При отказе продавца от сделки задаток возвращается покупателю в двойном размере.
  • В случае, когда стороны обоюдно отказываются от сделки, задаток возвращается покупателю в том размере, в каком был получен.

Гражданский кодекс указывает, что оформлять соглашение о задатке необходимо в письменной форме, при этом сумма задатка не регламентируется, стороны устанавливают ее по обоюдному соглашению. Если из текста соглашения не следует, что вносимая сумма является задатком, или имеются сомнения в толковании условий договора, то внесенная сумма считается авансовым платежом.

Риски

Как видим, аванс и задаток имеют существенные различия – как относительно своих функций, так и касательно условий возврата.

Плюсы в авансовом соглашении имеются и для продавца, и для покупателя.

Продавец, в случае если передумает продавать или ему предложат более выгодные условия по сделке другие покупатели, ничем не рискует и может просто вернуть внесенную сумму.

Покупатель, в случае если он передумает покупать или найдет более выгодное предложение, также ничем не рискует и может потребовать возврата внесенной суммы.

Однако данные риски легко нивелировать, включив в соглашение штрафные санкции на разные случаи, такие как немотивированный отказ от покупки/продажи или возмещение расходов, которые понесла каждая из сторон в ходе подготовки к сделке купли-продажи.

Задаток, несомненно, добавляет договоренностям сторон серьезности и дисциплинирует как покупателя, так и продавца, особенно если сумма задатка составляет 5% и более от цены объекта.

Задаток лучше вносить в тех случаях, когда покупатель точно уверен, что будет приобретать данный объект. Заключение соглашения о задатке не гарантирует исполнение сторонами взятых на себя обязательств, но, по крайней мере, дает больше уверенности в том, что сделка состоится.

Как и при любых денежных обязательствах, существует риск того, что у продавца может не оказаться необходимой для возврата денежной суммы. В таком случае денежные средства можно вернуть в судебном порядке.

Что выгоднее – аванс или задаток? Что выбрать?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя – и аванс, и задаток имеют свои плюсы и минусы в зависимости от конкретной ситуации. Важно взвесить все «за» и «против» при выборе между авансом и задатком, при необходимости проконсультироваться со специалистами.

Важно, чтобы любая договоренность сторон была правильно оформлена – этим вы оградите себя от возможных неприятностей.

Мы рады, если информация из этого материала будет вам полезной. Всем, кого интересуют вопросы, касающиеся покупки, мы предлагаем совершенно бесплатно самые полные, корректные и актуальные образцы составления договоров аванса, задатка. Просто отправьте нам свой электронный адрес, с указанием названия интересующего вас документа.

Задаток или аванс: что лучше при покупке квартиры

В чем разница между задатком и авансом:

  • в правовой природе — способ обеспечения обязательств и форма платежа;
  • в форме составления — письменная в силу п. 2 ст. 382 ГК РФ и свободная;
  • в порядке возврата — удерживается и возвращается пропорционально.

Что такое задаток

Правовое положение задатка урегулировано ст. 380-381 ГК РФ. Понятие подразумевает под собой денежные средства, передаваемые одной из сторон в доказательство того, что договор заключен. Законом не установлены ограничения в применении обеспечительной меры для конкретных видов сделок. Применяются для соглашений по поставке товара, оказанию услуг, аренде. Чаще всего применяют как обеспечительную меру при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, в этом главное отличие аванса от задатка при покупке недвижимости; соглашение между сторонами сделки с условием об обеспечительной мере заключается только в письменной форме. Форма документа законодательно не установлена. На практике применяется классическая структура построения условий, состоящая из следующих частей:

  1. Вводная (наименования сторон, дата и место подписания, Ф.И.О. полномочного на подписание лица).
  2. Основная (сумма, реквизиты договора, по которому обеспечивается выполнение, сведения об обеспеченном обязательстве, порядок оплаты и возврата).
  3. Заключительная (наименования сторон, ИНН и ОГРН — для юридических лиц, паспортные данные — для физических лиц, адрес регистрации, подпись полномочного представителя, банковские реквизиты).

Закон предоставляет возможность сторонам самостоятельно определить, как установить обеспечительную меру. Помимо рассмотренного варианта составления отдельного соглашения, стороны могут прописать условия в договоре. Например, используя следующую формулировку: «С целью обеспечения своих намерений на заключение и дальнейшее исполнение обязательств по договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязуется выдать продавцу денежное обеспечение в сумме 500 000 руб. Сумма перечисляется в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора. В случае отказа покупателя от исполнения дальнейших обязательств по договору денежные средства в сумме 500 000 руб. остаются у продавца. В случае уклонения продавца от исполнения договорных обязательств он возвращает покупателю 1 000 000 руб. При взаимном исполнении сторонами договорных обязательств сумма 500 000 руб. подлежит зачету в счет стоимости жилого помещения». Такая диспозитивность показывает, чем отличается аванс от задатка, и позволяет их разграничить. Для аванса обязательной письменной формы не установлено.

Нужен договор купли-продажи квартиры? Бесплатно составьте его с помощью специального конструктора договоров от КонсультантПлюс.

Что такое аванс

При заключении сделок участники правоотношений используют разные варианты оплаты. Например, при заключении договора купли-продажи выбирают предварительную частичную или полную оплату по результатам совершения сделки. Предварительная оплата предоставляется в форме аванса — денежной суммы, внесенной в счет исполнения обязательств по договору.

По своей правовой природе аванс не является обеспечительной мерой и выступает как платеж. Определяя условия договора, стороны могут не знать, что возвращается аванс или задаток, и поэтому отождествляют эти понятия. Если в результате исполнения обязательств по договору с авансовым платежом одна из сторон откажется от дальнейшего исполнения условий, аванс возвращается. В случае исполнения договора в части предоплата возвращается пропорционально объему исполненного обязательства. При полном неисполнении обязательств по сделке аванс возвращается в полном объеме, в противном случае удержание признается незаконным и характеризуется как неосновательное обогащение. Такая позиция подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2018 по делу № А56-28355/2017. При обращении в суд с требованием возврата денежных средств истец вправе дополнительно заявить о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Сходства и отличия

Имея разную правовую функцию, рассматриваемые понятия имеют сходства. Рассмотрим соотношение задатка и аванса посредством выделения схожих признаков:

  • выражаются в денежном эквиваленте (устанавливаются в определенном количестве рублей или иной валюты);
  • включаются в состав суммы платежа по договору (например, внесены денежные средства в размере 200 000 руб., объем основного обязательства — 1 000 000 руб., сумма оставшегося исполнения в обоих случаях составит 800 000 руб.;
  • выполняют удостоверяющую функцию (уплата денежных средств в обоих случаях квалифицируется как акцепт оферты).

Рассматриваемые понятия имеют присущие только им особенности. Из этого выделяются отличительные признаки. Рассмотрим в таблице различие понятий, выделив признаки для сравнения.

Читать еще:  Определение совместно нажитого имущества
Признак сравненияЗадатокАванс
ФормаОбязательно письменная в силу п. 2 ст. 382 ГК РФОбязательная форма не установлена
Порядок возвратаУдерживается в случае неисполнения обязательств или отказа от заключения сделкиВозвращается пропорционально объему исполненных обязательств или полностью
Правовая природаСпособ обеспечения исполнения обязательствФорма предварительного платежа
Последствия при расторженииПри прекращении договора и удержании обеспечительной суммы сохраняет свое правовое понятиеПри расторжении и удержании признается неосновательным обогащением

Задаток, аванс и предоплата напрямую связаны с денежными средствами. На практике нередко происходит их отождествление. Для понимания, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой, следует установить их правовую цель. В отличие от обеспечительной функции задатка, аванс и предоплата выполняют исключительно платежную. Знание такого сокращенного, но емкого разграничения поможет выбрать нужный правовой инструмент.

Что лучше при покупке квартиры: аванс или задаток

Приобретению квартиры сопутствует большое количество юридических действий и затраченного времени. Отказ одной из сторон от исполнения принятых условий возлагает на другую совершать все пройденные действия заново. Когда покупатель и продавец достигли соглашения по условиям предстоящей сделки, стороны вправе закрепить свое намерение на исполнение договора в действительности. Если у вас возникают сомнения, каким образом это сделать и что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, рекомендуем использовать первый вариант. По своей правовой природе задаток является обеспечительной мерой и используется как в сторону продавца, так и в сторону покупателя.

Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель вносит в качестве обеспечения 300 000 руб. Соглашением установлены следующие условия: в случае отказа покупателя от заключения договора сумма обеспечения не возвращается, при отказе продавца возвращается обеспечительный платеж и дополнительно 300 000 руб. Продавец отказался от исполнения обязательств, по условиям предварительного договора, руководствуясь п. 2 ст. 381 ГК РФ, он обязан вернуть 600 000 руб. При рассмотрении аналогичной ситуации с авансом он подлежал бы возврату. Отсюда мы видим еще одно отличие задатка от аванса при покупке квартиры, проявляемое при расторжении или отказе от сделки.

В случае невозможности совершения сделки или отказа от ее совершения обеспечительные денежные средства остаются у продавца или возвращаются с компенсацией покупателю. В финансовом направлении задаток, в отличие от аванса, выполняет функцию подтверждения намерения на заключение сделки. Аванс используется как форма оплаты. Покупателя и продавца ничего не сдерживает отказаться от планируемой сделки, если они нашли для себя более выгодное предложение по стоимости или объекту купли-продажи.

ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. × . По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × . Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Платежная – он засчитывается в общую цену

Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора

Специальных требований в законе нет

Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)

Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить

Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон

Вина не влияет на возврат аванса

Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом. В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × . «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Аванс и задаток за квартиру: что надо знать

Фундамент сделки по реализации квартиры — аванс. Он нужен для того, чтобы подтвердить серьёзность намерений покупателя. Рассказываем о тонкостях аванса и задатка.

Аванс и задаток: в чем разница?

Аванс и задаток за квартиру — это своего рода и мотивация и гарант того, что покупатель приобретёт именно это жилье, а продавец не передумает и не продаст его кому-то другому.

Без такой предварительной брони вполне может получиться так, что кто-то передумает, а кто-то останется ни с чем, ведь никто никому ничего не должен, так как между покупателем и продавцом существует только устная договорённость.

То есть формально и аванс и задаток нужны для того, чтобы «застолбить» за собой конкретную квартиру, и в случае, что если что-то пойдёт не по плану, «потерпевшая» сторона не останется ни с чем, но разница между этими понятиями довольно ощутимая.

Начнем с того, что юридически такого понятия как аванс не существует.

Но на практике он есть и пользуется популярностью. Суть аванса сводится к тому, что покупатель вносит на счёт продавца определённую сумму, прописав все условия в обычной расписке или в авансовом договоре. Такая «бронь» квартиры выгодна больше продавцу, так как аванс не связывает ему руки, а значит, что в любой момент он может передумать продавать квартиру, вернув аванс и ничем не рискуя.

Что касается задатка, то тут он больше выгоден покупателю, ведь в случае «отмены миссии» продавец обязан не просто вернуть его сумму, но и удвоить её.

Как это работает?

Аванс и задаток вносятся в счет стоимости квартиры ещё до подписания договора.

Если все нормально и обязанности выполнены и со стороны продавца, и со стороны покупателя — то продавец просто вносит оставшуюся сумму на счёт продавца.

Другое дело, если в сделке происходят какие-то внеплановые изменения.

Сколько нужно вносить?

Нет точной суммы, в которой измеряется аванс или задаток. Его следует рассчитывать исходя из ценника за квартиру.

В среднем это где-то 1-2% от цены, но можно прописать любую в каждом конкретном случае.

Как это делается?

Как мы уже сказали, факт получения аванса или задатка можно зафиксировать как распиской, так и договором. И в том, и в другое случае надо четко расписать такие пункты сделки как:

  • — Паспортные данные каждого участника сделки;
  • — Полный пакет сведений о квартире (начиная с адреса и заканчивая ценой продажи);
  • — Сумма аванса или задатка;
  • — Срок действия данного договора (обычно до года, но все индивидуально);
  • — Условия и причины, при которых одна из сторон получает сумму, если договор будет расторгнут.

Кстати! Аванс за квартиру обычно вносится наличными. Лучше всего назначать передачу денег в нотариальной конторе, ведь тогда свидетелем сделки сможет выступит нотариус.

Также во время передачи аванса или задатка необходимо взять расписку с продавцов. Если квартирой владеют несколько собственников, то, соответсвенно, её должен написать каждый.

Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?

Если продавец и покупатель согласовали условия покупки квартиры и готовятся к сделке, Продавец снимает объявление о продаже, готовит документы, а Покупатель подготавливает сумму для оплаты недвижимости, и для того, чтобы закрепить серьезность своих намерений друг другу стороны заключают соглашение об авансе или о задатке.

Понятия аванса как такового нет в Гражданском кодексе. Ст. 487 ГК РФ регулирует предварительную оплату товара: в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

При передаче предоплаты важно взять с продавца расписку о получении денег и оформить соглашение об авансе или о задатке.

Можно дополнить или заменить соглашения предварительным договором купли-продажи, в котором будет указана информация о предоплате.

При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру, не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.

Соглашение об авансе, о задатке, так же, как и предварительный договор, можно заключить у нотариуса.

Если вы покупаете недвижимость по интересной для вас цене, и как вариант, нужно дождаться оформления наследственных прав, лучше заключить предварительный договор, в котором предусмотреть, в каком порядке, на какой счет и в какие сроки производится оплата. Зачастую по такого рода договорам, когда продавцу быстро нужны деньги, а покупатель готов заплатить сразу и приобрести выгодно, обращение к нотариусу – наилучший способ закрепления договоренности.

Согласно закону, если покупатель выполнил все условия по предварительному договору, произвел оплату, а продавец уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вопросы оплаты фиксируются в предварительном договоре, нотариус вправе произвести видеофиксацию удостоверения предварительного договора, расчеты стороны могут провести через публичный депозитный счет нотариуса, нотариус проверит действительность паспортов, установит личность сторон, запросит сведения о дееспособности, проверит стороны на банкротство и исключит участие в сделке лица, в отношении которого имеются сведения о причастности его к террористической деятельности или экстремизму, и прогарантирует личной полной имущественной ответственностью, что все эти обстоятельства были изучены и сторонам последствия заключения сделки были разъяснены.

В случае нотариального удостоверения предварительного договора шансы на своевременное заключение основного договора купли-продажи при выполнении покупателем всех условий по оплате значительно выше, так как очевидна перспектива получения покупателем положительного судебного решения.

Если речь идет о покупке квартиры в обычном порядке, по рыночной стоимости, порядок действий подскажет брокер/агент недвижимости. По многим сделкам продавцы не берут аванс, так как возможно в зависимости от изменения курса валюты внезапное удорожание квартиры, и аванс никого не удержит от отказа покупать/продавать. Задаток также по отношению к стоимости всей квартиры не является тем инструментом, который заставит пойти сторону на невыгодную для себя сделку, практика внесения аванса или задатка в значительной сумме отсутствует, случаи внесения задатка крайне редки – правовая модель есть, продажу регулирует рынок. Фактически небольшая предварительная оплата включается в стоимость квартиры и подтверждает намерения сторон заключить сделку.

Соглашение об авансе/задатке также можно заключить у нотариуса, нотариус произведет все необходимые проверочные действия, в соглашении можно зафиксировать факт передачи денежных средств в присутствии нотариуса.

Если для вас цена привлекательна и аванс/задаток считаете значительным для контрагента, дополнительно стоит подстраховать договоренность и обратиться к нотариусу.

Если цена квартиры в рынке, и стороны допускают, что продавец может отказаться от сделки и вернуть аванс, либо покупатель может найти что-то поинтереснее, потерять аванс и приобрести другую недвижимость – оформляйте соглашения распиской и договорами в простой письменной форме.

Нотариус с его комплексом действий — проверкой правоустанавливающих документов, полномочий представителя, видеофиксацией, протоколами фиксирования информации со слов заявителя, расчетами через депозит, электронной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество однозначно незаменим при заключении основного договора купли-продажи квартиры и предварительных договоров на крупные суммы – в этом случае потраченное на оформление время и уплаченный тариф сберегут нервы, силы, еще большее время и деньги и избавят от недобросовестных претензий и судебных передряг.

Лексакова Екатерина Олеговна
Нотариус г.Москвы

Разница в возврате задатка и аванса за квартиру

Покупатель квартиры передал по своей инициативе, для того чтобы закрепить квартиру за собой, небольшую сумму (30 тыс. руб.), взяв простую письменную расписку (не заверенную нотариально), в которой назвал эту сумму задатком. Договор заключен не был, только предварительные устные договоренности. Обстоятельства изменились, квартиру продавать мы передумали. Теперь покупатель требует возврата задатка в двойном размере, угрожая судом. Мы считаем, что эта сумма не является задатком, а только авансом, и двойному возврату не подлежит. Правы ли мы?

Содержание

Что такое договор и когда он считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Что такое задаток

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 2 ст. 380 ГК соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Чем задаток отличается от аванса

Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции. Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст. 380 ГК РФ условия.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке» (из определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 № 8Г-3585/2019[88-800/2020-(88-2423/2019)]).

Выводы

Возвращаясь к конкретному вопросу, между сторонами не было заключено двустороннего соглашения о задатке в обязательной простой письменной форме, следовательно, стороны не придали обеспечительную функцию сумме в размере 30 тыс. руб., как это необходимо в случае заключения соглашения о задатке, предусмотрев в нем правовые последствия в виде возврата продавцом в двойном размере данной суммы при отказе от сделки.

В конкретном случае переданная продавцу по расписке сумма (30 тыс. руб.) считается авансом, а поскольку договор купли-продажи квартиры заключен не был, то и обязательств по его исполнению у сторон не возникает, следовательно, аванс подлежит возврату покупателю в том же размере.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector