Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документальное оформление задатка

Отличие аванса от задатка

В сфере оборота недвижимости одним из видов гарантийных обязательств на сегодняшний день является денежная сумма, которую обязуется внести покупатель в качестве подтверждения своих намерений. И в этом есть смысл, ведь слова, как правило, не имеют юридической силы, тогда как весомое денежное подтверждение все-таки уберегает продавца от непредвиденных ситуаций, позволяет ему чувствовать себя уверенней. Имеются гарантии и у покупателя: продавец, получая определенную сумму, уже не может в последний момент передумать и продать недвижимость третьим лицам.

Однако, несмотря на все преимущественные особенности, денежный задаток все же является предметом серьезного спора. С одной стороны, задаток гарантирует заключение сделки в будущем. С другой, выплачиваемая сумма денег идет на различные расходы, связанные с оформлением документов, погашением задолженности и в итоге вычитается из общей стоимости квартиры.

Задаток

Задаток – это сумма денежных средств, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет платежей, причитающихся с нее, другой стороне. Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задаток служит прямым доказательством заключения договора в будущем и призван обеспечить его исполнение. Внести задаток можно как при заключении договора, так и после, но только денежными средствами.

Аванс

Аванс представляет собой более мягкую форму подтверждения серьезности намерений покупателя и продавца и фактически является частичной предоплатой за недвижимость. Как такового, понятия «аванс» в Гражданском Кодексе отсутствует, но почти в 60% сделок с недвижимостью данная форма гарантии обязательств все же применяется.

Отличие между задатком и авансом

Как и задаток, аванс передается одной стороне другой в счет причитающегося по сделке платежа, но в отличие от первого выполняет в основном платежную функцию. Согласно статье 381 ГК РФ, если сделка расторгается по вине покупателя (взявшего задаток), то задаток остается у продавца. Если же продавец отказывается от проведения сделки, то он обязуется вернуть несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере.

В случае с авансом ситуация практически аналогичная. Разница лишь в том, что сторона, по чьей вине происходит разрыв сделки, не несет каких-либо санкций. Однако в дополнениях к договору сделки может значиться, что аванс остается у продавца в качестве штрафа, если сделка отменяется по вине покупателя. Если сделка расторгается по вине продавца, то аванс просто возвращается покупателю.

Договор о задатке считается более надежной гарантией того, что сделка состоится. Покупатель, получая двойной размер средств, может покрыть свои расходы, если сделка не состоялась по вине продавца. В случае с авансом покупатель тратит свое время, упускает какие-то возможности купить другую недвижимость, а также не получает никаких процентов за то, что покупатель пользовался его деньгами некоторое время.

Документальное оформление

Вне зависимости от того, к какому решению придут обе стороны, между ними должно быть заключено соглашение, скрепленное подписями. Выезд юриста и его присутствие при оформление необходимых документов позволит Вам избежать неприятностей.

В договоре о задатке или авансе обязательно нужно указать:

  • Сумму, которая будет передана покупателем продавцу;
  • Все характеристики объекта сделки;
  • Стоимость объекта сделки (чтобы в будущем исключить риск повышения цены на жилье);
  • Сроки, в течение которых договор купли-продажи должен быть заключен между сторонами-участниками.

Дополнительно в договоре могут быть указаны необходимые расчеты, процесс передачи недвижимости во владение и т.д.

Что такое задаток и как он оформляется в соответствии с требованиями статьи 380 ГК РФ

Задаток — это денежная сумма, которая обладает тремя функциональными значениями. К ним относятся платёжная, доказательная и обеспечительная функции. Легитимное определение задатка даёт ст. 380 ГК РФ.

Правовая сущность и функции задатка

Платёжная роль задатка состоит в том, что он представляет собой часть от всей суммы, которая должна быть выплачена одним лицом другому в силу исполнения обязательств по договору. Доказательная функция заключается в том, что задаток передаётся не просто в качестве аванса или предоплаты, а для доказательства намерения совершить сделку. Выражается это в том, что стороны заключают предварительный договор, а его условиями становятся передача задатка в счёт будущего основного договора.

Если основное соглашение не возникнет в назначенные сроки, и это происходит по вине лица, получившего задаток, то оно становится обязанным вернуть его в двойном размере.

В аналогичной ситуации, но если сделка срывается не по вине лица, получившего задаток, то оно вправе оставить его себе. Такие правила устанавливает ст. 381 ГК РФ. Соглашение о задатке всегда носит акцессорный характер. Обеспечительная же функция задатка вытекает из самой его природы. Его передача заставляет стороны подходить к заключению сделки более ответственно.

Однако случаи, когда получившее задаток лицо уклоняется от исполнения обязательства по заключению основного договора, всё же встречаются. Характерно, что для того, чтобы переданную денежную сумму стороны считали задатком нужно соблюдение всех трёх условий и их надлежащее документальное оформление. В противном случае сам факт передачи денег может и не отрицаться, но это может трактоваться иначе.

Задаток должен стимулировать к исполнению обязательств по заключению основной сделки, поскольку он создаёт условия для наступлений неблаговидных обстоятельств в том случае, если основная сделка не будет заключена.

Некоторые проблемы в понимании аванса и задатка

В российском законодательстве отсутствует какое-то чёткое и однозначное понимание того, что такое аванс. В определённом смысле задаток, переданный по сделке, которая добросовестно исполняется сторонами, — это и есть аванс. Однако, если относиться к задатку в любом случае, как к авансу, то невозможно будет истребовать его назад в двойном размере или однозначно доказать фактом передачи суммы намерение сторон вступить в основную сделку так, чтобы принудить получившую сумму лицо к совершению сделки.

Между тем основная сущность задатка, в отличие от аванса, — обеспечительная.

В соответствии с этим определяются и роли участников сделки. Они становятся кредитором и должником, но по основной сделке, а не той, что связана непосредственно с передачей задатка.

Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства. В силу этого то, что называется задатком при проведении открытых торгов не имеет отношения к тому, что изложено в ст. 380 ГК РФ. В ст. 448 ГК РФ, которая устанавливает правила, регламентирующие проведение публичных торгов, так же говорится о задатке. Но он подтверждает готовность лица, стремящегося принять участие в торгах, заключить сделку в будущем. Её не следует путать с готовностью сделать это по отношению к конкретному продавцу, поскольку перечисляемый задаток не имеет платёжной функции.

Несмотря на то, что в юридической литературе довольно часто между этими видами задатков проводятся не только параллели, но и осуществляется отождествление, не следует забывать, что в нормативных актах, которые определяют правила проведения торгов, нет ссылок на нормы и положения ст. ст. 380 и 381 ГК РФ.

В настоящее время задаток не является широко распространённой формой обеспечения сделок. Основной причиной является появление большого числа обязательных условий, актуальных при заключении серьёзных договоров, которые уменьшают значимость обеспечительной функции задатка. Это письменная форма сделок, нотариальное удостоверение и государственная регистрация.

Непонимание правовой сущности задатка приводит к самым разным последствиям.

Иногда стороны пытаются передавать задаток в момент заключения основной сделки, которая происходит в письменной форме, что противоречит законодательству. Нельзя обеспечить возникновение того, что уже случилось.

В тоже время, если сделка заключена в устной форме, то это возможно, поскольку уплата задатка в таком случае подтверждает то, что сделка состоялась, и в связи с ней у сторон возникли обязательства. Правда, доказать факт того, что переданные деньги являются именно задатком может быть довольно сложной задачей именно из-за устной формы договорённости.

Позиция высшего суда РФ

Определение ВС РФ по делу № 53-В08-5 от 22 июля 2008 г. указывает на то, что уже тогда высшие суды придерживались позиции того, что если сумма названа в дополнительном соглашении к предварительному договору задатком, и в нём же указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи, то относиться к ней можно только в качестве задатка, а не аванса.

По тому делу предварительный договор купли-продажи квартиры был не исполнен стороной, принявшей задаток, поэтому суд начальной инстанции правильно взыскал с ответчика двойную сумму задатка, что произошло в соответствии со ст. 381 ГК РФ. Отменить это решение у ответчика не получилось и в ВС РФ. Впоследствии коллегия высшего суда многократно подтверждала правильность такой позиции.

Во всей последующей практике суды РФ исходят из законности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору. Деньги эти идут в счёт погашения обязательств по основному договору, если он будет заключен. В противном случае, при виновности в срыве сделки того, кто получил задаток, он должен вернуть его другой стороне в двойном размере. Что и было отражено в определении по делу № 53-В08-5.

Когда задаток облагается НДС: инструкция для бухгалтера

Современный бухгалтер отвечает не только за учет документации и отчетность в контролирующие органы, но и за финансовую стабильность в организации. В связи с этим мы получаем все больше вопросов по поводу безопасности сделок и работу с авансовыми платежами. Является ли задаток авансовым платежом для НДС? Как правильно документально оформить задаток и избежать вопросов и санкций от налоговой службы? В статье найдете советы и инструкции на эту тему.

Как законом трактуется определение «Задатка»?

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток — это сумма денежных средств, выдаваемая стороне договора в счет будущих платежей и служащая доказательством заключения соглашения. Данная сумма, кроме того, служит обеспечением исполнения договора.

Задаток передается в счет причитающихся по договору платежей. Одновременно задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение (п. 1 ст. 380 ГК РФ). То есть задаток одновременно выполняет сразу три функции:

  • обеспечительную,
  • доказательственную
  • платежную.

Именно платежная функция и дает основания включать задаток в базу по НДС. Однако тот факт, что задаток выдается в счет платежей по договору, вовсе не делает егоаналогомаванса. Ведь зачесть задаток в счет будущих платежей можно только при условии, что обе стороны исполнят свои обязательства по договору.

Возникшую неопределенность с включением в базу по НДС задатка Минфин России трактует в пользу бюджета.

По мнению чиновников, если деньги получены в счет предстоящих:

  • поставок товаров;
  • выполнения работ;
  • оказания услуг,
Читать еще:  В совместной собственности супругов находятся

то во всех вышеперечисленных случаях они всегда включаются в налоговую базу по НДС и никаких исключений из этого правила нет.

Есть и мнение специалистов ФНС России, которые в каждом случае предлагают проанализировать Соглашение о задатке на предмет того, связано ли получение денег с предстоящей поставкой товаров, выполнением работ и оказанием услуг. Если связано, то такие поступления надо включить в налоговую базу.

На что обратить внимание при составлении Соглашения о задатке?

  • Как указано в пункте 2 статьи 380 ГК РФ, Соглашение о задатке должно заключаться исключительно в письменной форме.
  • В то же время неважно, оформлено такое Соглашение в виде отдельного документа, включено в текст основного договора или приведено в качестве приложения к основному контракту. Гражданский кодекс допускает заключение смешанных договоров и договоров, не предусмотренных законодательством (п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ).
  • Соглашение должно быть подписано обеими сторонами договора.
  • Главное и основное — в таком Соглашении обязательно должно фигурировать слово «задаток».

Также обратите внимание, что подтверждением того факта, что получен именно задаток, а не аванс, будет сохранение этой суммы на расчетном счете продавца, до момента отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг).

Если организация не заплатит НДС с задатка — будет спор с налоговиками. Чтобы проблем и недопониманий не возникало, важно позаботиться о документальном оформлении задатка. Поэтому налогоплательщику надо обязательно внимательно отнестись к составлению Соглашения о задатке.

Наши клиенты могут консультироваться с нашими специалистами по любому вопросу работы в программе. Заключив договор сопровождения 1С с нами сегодня, вы получите бесплатные часы консультаций от наших ведущих специалистов. Воспользуйтесь акцией прямо сейчас!

Оформление аванса при ипотеке

Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.

  1. Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку
  2. Договор задатка на приобретение квартиры
  3. Особенности договора аванса при покупке квартиры в ипотеку
  4. Процесс оформления аванса при ипотеке в Сбербанке
  5. Залог при продаже недвижимости
  6. Ипотека без аванса
  7. Возврат задатка при отказе банка в ипотеке

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.

Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:

  1. Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
  2. Снимается копия для предоставления в банк.
  3. Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
  4. Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
  5. Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
  6. Договор вступает в силу.

С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:

  • указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
  • указаны покупатели;
  • отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
  • указана стоимость сделки;
  • задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
  • отмечены сведения, касающиеся квартиры;
  • обозначена ответственность за несоблюдение договора.

Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.

Договор задатка на приобретение квартиры

Договор задатка является видом Предварительного договора. В нем отдельно содержится информация, касающаяся утраты или возврата средств, оставленных в качестве задатка.

Связано это с тем, что задаток является специальным инструментом, который обеспечивает полное выполнение всех предварительных договоренностей, касающихся квартиры. Сторона, нарушающая их, теряет задаток в полном объеме.

Скачать образец соглашения о задатке (скачать в формат .doc):

Важно понимать значение определения «задаток». Когда отсутствует Соглашение о задатке, в случае если события будут развиваться по плохому сценарию, суд официально посчитает его авансом.

Есть рекомендация, касающаяся этого вопроса. Нужно составлять сразу два документа:

  • Предварительный договор купли-продажи
  • Соглашение о задатке

Важно! Необходимо тщательно составить расписку, касающуюся получения денежных средств. Ее отсутствие чревато проблемами при возможном судебном разбирательстве. Образец представлен ниже.

Образец расписки, за получение задатка (скачать в формат .doc):

Особенности договора аванса при покупке квартиры в ипотеку

Под «авансом» понимаются договоренности, которые регламентируют вопросы авансового платежа. В таком договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • объект договора, под которым понимается квартира;
  • точное время и дата, когда были внесены денежные средства;
  • размер внесенных финансов.

Кроме того, регламентируются ситуации, при которых аванс не будет возвращен.

Часто определения «задаток» и «аванс» обыватели считают идентичными. Однако между ними есть определенные отличия. На законодательном уровне термин «аванс» не упоминается. В практике под ним понимают внесенную предоплату некоторого размера. Его наличие не обязывает полностью соблюдать все положения, обозначенные в договоре. В него могут быть внесены дополнения. Они должны быть согласованы между всеми участниками сделки.

При разрыве договора, в том случае, если это аванс, несется материальная ответственность в частичном размере от всего объема внесенных денежных средств. При соглашении о задатке, вопросы, касающиеся его расторжения, регулируются законодательно. На практике, чаще используется именно аванс, по причине большей гибкости и меньших потенциальных санкций.

Образец расписки за аванс:

Процесс оформления аванса при ипотеке в Сбербанке

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке имеет некоторые отличия, от других кредитных организаций. После получения кредитного решения, банком дается срок длительностью 4 месяца, в течение которого требуется найти квартиру.

Следует найти подходящую жилую площадь, проверить все вопросы юридического характера, собрать весь пакет документов и подписать договор кредитного характера.

В Сбербанке не имеется жестких ограничений, касающихся дома, в котором находится покупаемая квартира. Единственный запрет касается перепланировки. Она должна быть узаконена или же хозяин жилплощади должен подтвердить, что он вернет все в первоначальный вариант. Кроме того, Сбербанк требует официально оформленного предварительного договора.

Подписывается договор аванса или задатка, где подробно описываются условия, а также предварительного договора по форме Сбербанка, что является формальным требованием.

Покупатель должен перечислить первоначальный взнос на собственный счет в этой кредитной организации. В случае, когда некоторая сумма уже перечислена продавцу он предоставляет расписку. Это защищает от сделок сомнительного характера.

Залог при продаже недвижимости

Под «залогом» понимается часть от общей суммы, которая будет удержана в случае нарушения условий сделки со стороны покупателя. Это является дополнительной гарантией, которая приводит к выполнению взятых на себя обязательств. Очень важно грамотно подходить к вопросу документального оформления залога. В современных нестабильных условиях может произойти много различных событий, способных повлиять на сделку: покупатель потеряет денежные средства, разразится финансовый кризис, изменятся цены на недвижимость, в результате одному из участников, сделка станет невыгодной.

Ипотека без аванса

Существуют ситуации, когда отсутствуют необходимые денежные средства на внесение первоначального взноса. Несмотря на это, покупатель может обратиться в кредитную организацию и подписать ипотечное соглашение. Клиент получит более высокие проценты на заключаемый кредитный договор. Этим, банковская организация страхует себя от потенциальных потерь. Претендовать на ипотеку без первоначального взноса могут исключительно физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации.

Возврат задатка при отказе банка в ипотеке

Существует серьезный риск того, что банковская организация откажет в получении кредита. Исходя из этого, вопрос, касающийся возврата задатка, если банк не одобрил квартиру по ипотеке, выходит на первый план. Универсального средства защиты от этого нет. Однако при грамотном подходе, можно обезопасить себя.

В рамках осуществления ипотечной сделки следует тщательно подойти к вопросу составления предварительного соглашения. В нем нужно точно указывать сумму, которая будет выплачена за квартиру из своих финансовых накоплений, а какая сумма будет взята у кредитной организации. Должны быть указаны все гарантии, а при их несоблюдении, размер выплат компенсаций за понесенные убытки.

Также отмечается отсутствие законодательно несогласованной перепланировки жилой площади. В противном случае, продавец должен самостоятельно решить данные вопросы и внести необходимые изменения в документы, при походе в БТИ.

Если он должен представить банковской организации документы, подтверждающие владение жилым помещением, то следует обозначить точный срок. При необходимости, указывается согласие со стороны супруга.

Необходимо обязательно указывать, чтобы задаток был возвращен покупателю, если банк откажется оформлять ипотечный договор.

Важно! На законодательном уровне, согласно ГК РФ, задаток следует вернуть в полном размере, если обязательства по договору были прекращены до того, как он фактически начал исполняться. К этому можно отнести и отказ банка в выдаче кредита на покупку квартиры в ипотеку.

Как не попасть на мошенников при продаже своего автомобиля?

Если владелец машины хочет продать машину дороже, чем в трейд-ин у официальных дилеров или на аукционе, то он пользуется сайтами бесплатных объявлений. Там можно реализовать свой автомобиль примерно на 10-15% дороже, однако велик риск встретиться с мошенниками. Есть ли способы распознать злоумышленников и вовремя отказаться от общения с преступниками?

Два договора купли-продажи

Злоумышленники действуют по нескольким отработанным схемам. Одна из них выглядит следующим образом. После осмотра автомобиля покупатель для вида соглашается его приобрести, мгновенно вносит задаток на карту и требует оформления договора купли-продажи. Далее передается вся сумма, машина забирается, и обрадованный продавец готовится тратить деньги по своему усмотрению. Однако через пару дней покупатель машины возвращается и просит переоформить сделку на своего родственника. Он объясняет это решение какими-то странными причинами, уговаривает, угрожает и даже обещает доплатить за беспокойство дополнительную сумму. Обескураженный продавец обычно соглашается на эту просьбу и старается побыстрее оформить новый договор, ведь деньги-то уже получены.

В новом договоре в качестве покупателя указывается новый незнакомый человек, который якобы покупает автомобиль даже за большую сумму, чем в первом случае. Пишется расписка, продавца благодарят, жмут руки, а через несколько дней к нему приезжают крепкие ребята и начинают прессовать.

Оказывается, что оба покупателя — это члены одной бандитской группировки, которые поймали не подозревающего автомобилиста в свои сети.

Его обвиняют в мошенничестве и грозят обратиться в полицию с обвинением. Якобы автовладелец продал свою машину сразу двум покупателям и получил с них деньги. Две расписки прилагаются как документальное подтверждение преступления. У мошенников на руках два договора купли-продажи, а автомобиля они якобы в глаза не видели. Уголовное дело готово. Как вариант — такое объяснение может происходить прямо в кабинете у следователя, который предлагает продавцу договориться по-хорошему с покупателями. А они требуют вернуть деньги за машину.

Читать еще:  Доверенность на получение трудовой книжки

В результате преступной схемы покупатель остается без машины и без денег и даже благодарит судьбу, что не попал в тюрьму.

Два ключа и охранная система

Еще один вариант мошенничества связан с двумя ключами. После размещения объявления автовладельцу звонят неизвестные и просят об осмотре машины. Невзначай они интересуются, а сколько ключей есть в наличии. Если оба, как того и требуют страховые компании, то они просят взять их оба и договариваются о месте встречи.

При осмотре изучается не только состояние транспортного средства, но и ключи — якобы на предмет их соответствия техническим требованиям производителя. В этот момент подельники отвлекают продавца, уводят разговор в сторону, а другие снимают и записывают с помощью диагностического оборудования кодовый сигнал ключа для деактивации иммобилайзера и сигнал электронной метки от охранной системы. Попутно выясняется, как и где установлено противоугонное оборудование и насколько хорошо оно функционирует.

Затем ключи возвращаются владельцу и мнимые покупатели обещают подумать над возможностью приобретения автомобиля. Все разъезжаются, а через несколько дней осмотренная машина угоняется от подъезда хозяина с помощью считанных накануне кодов.

Чтобы не стать жертвой обманщиков, не соглашайтесь передавать ключи от машины в руки злоумышленникам. Кроме того, не рассказывайте о секретах установленной сигнализации и тайных кнопках ее отключения. Тогда риск оказаться без денег и без автомобиля сокращается.

Расписка о задатке — это не договор задатка

Расписка о задатке — очень важный документ и составить ее нужно правильно. Но для правильного оформления задатка одной расписки не достаточно! Без соглашения о задатке суд признает переданные средства авансом, а без предварительного договора купли-продажи «привязать» расписку к сделке тоже невозможно. Разберемся подробнее.

Содержание статьи подробное:

Расписка о задатке

Задаток — это платеж, скрепляющий договоренности о цене и других существенных условиях сделки. Если вы хотите, чтобы сделка состоялась — передавайте задаток.

Если хотите помочь продавцу деньгами — передавайте аванс. Для него это будет беспроцентная ссуда, которую он вернет вам по своему усмотрению.

Расписка о задатке — это документ, подтверждающий факт получения физическим лицом денежных средств. Просто факт получения и все!
Но даже, если в самом тексте расписки указано, что денежные средства переданы в качестве задатка, суд не признает платеж задатком, и в случае отказа продавца от сделки обязывает его вернуть деньги в одинарном размере.
Таким образом покупатель теряет не только время, но и нервы. Особенно, если своя квартира у покупателя уже продалась и нужно из нее выезжать.

Задача задатка не просто служить частичной оплатой за недвижимость, но и служить обеспечительной мерой для выполнения договоренностей между продавцом и покупателем

В связи с этим, кроме расписки о задатке необходимо составление еще двух документов:

  • соглашения о задатке, разъясняющего сторонам сделки его обеспечительную функцию
  • предварительного договора купли-продажи, для описания всех условий сделки

Эти документы легко составить с помощью Конструктора договоров. Комплект из трех документов — предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке и бланка правильной расписки для собственноручного заполнения продавцом обойдутся стороне сделки в 145 рублей. Ознакомьтесь с инструкцией и попробуйте бесплатно.

Задаток при покупке квартиры. Обеспечительная функция задатка

Задаток — это необычный платеж. Задаток можно потерять.
В случае нарушения условий предварительного договора купли-продажи со стороны продавца, например отказа от продажи, нарушения договорных сроков сделки, повышения цены — продавец должен вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Если сделка не состоялась можно выставить это требование продавцу в письменном виде с приложением копии предварительного договора и соглашения о задатке подписанных продавцом собственноручно.

Если продавец отказывается возвращать деньги в двойном размере — обращайтесь в суд и к исковому заявлению прикладывайте копии:

  • расписки от продавца в получении денег в качестве задатка
  • соглашение о задатке
  • предварительный договор купли-продажи
  • расчет понесенных вами расходов, например на аренду жилья
    Суд удовлетворит ваши требования и взыщет с продавца задаток в двойном размере и расходы на адвоката, по оплате госпошлины и расходы на аренду жилья, если они были произведены.

Покупатель так же может потерять задаток, если нарушит условия предварительного договора. Чаще всего нарушаются сроки выхода на сделку, то есть непосредственного подписания Договора купли-продажи.
Поэтому обязательно очень тщательно просчитывайте время для подготовки к сделке. Учтите все выходные и праздничные дни и возьмите разумный запас дней.

Соглашение о задатке. Консультация по составлению

Расписка о задатке

Расписка о задатке должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ. Подробно о правилах составления расписки читайте в статье: Расписка в получении денег за квартиру

Расписка о задатке для налоговой

Если вы планируете получить налоговый вычет, то есть вернуть себе уже оплаченный в казну налог или исключить удержание налога (здесь имеется ввиду подоходный налог 13%) — вам необходимо подтвердить свои расходы на приобретение жилья.
Расписка о задатке — это документ, подтверждающий ваши расходы.
Какие требования предъявляются к этому документу в налоговом органе — прочтите в статье: Расписка для налоговой

Выписка из ЕГРН

С 02.01.2017 года единственным доказательством зарегистрированного права является выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о регистрации права собственности теперь — условно достоверный документ.

Прежде чем передавать денежные средства продавцу необходимо удостовериться о его правах на объект недвижимости и отсутствии арестов и обременений.

Для этого закажите свежую выписку из ЕГРН через интернет. Это быстро и удобно.
Государственная пошлина за электронную выписку из ЕГРН составляет 250 рублей.

Не стоит доверять электронной выписке, предоставленной продавцом, ведь ее можно редактировать.

Посмотрите какую электронную выписку я получила за 1 час 08 минут Выписка из ЕГРН

Я в ней изменила ФИО, номер квартиры, кадастровый номер с целью сохранения персональных данных.

Форма расписки на получение денег

Форма расписки (шаблоны) на получение денег можно скачать на странице «Шаблоны документов«

Задаток при покупке квартиры — необходимость или компромисс

При покупке квартиры задаток выполняет сразу несколько функций. Он служит стимулом к соблюдению договорных обязательств, доказывает серьезность намерений участников сделки и считается частью оплаты. Если покупатель откажется от соглашения, он потеряет внесенную сумму. Если же владелец квартиры передумает продавать свое имущество, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере. Механизм выглядит понятным, но с юридической точки зрения не все так просто.

Согласно статье 380 ГК РФ, задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой в счет исполнения денежных обязательств по условиям заключенного соглашения. Но сам договор купли-продажи вступает в силу после государственной регистрации (статья 558 ГК РФ). Получается, что права и обязанности у сторон появляются только после того, как сделка будет отмечена в Росреестре. Так есть ли смысл во внесении и документальном оформлении задатка?

Аванс, да не тот

В судебной практике задаток часто трактуется как внесенный несостоявшимся покупателем аванс. Ключевым моментом являются документы, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре есть пункт о задатке, а в расписке упоминание о нем отсутствует, суд чаще всего признает эту сумму авансом. На практике это означает, что свои деньги вы вернете, но на компенсацию рассчитывать не стоит. Исключение составляют ситуации, когда сделка квалифицируется как безосновательное обогащение. В этом случае с продавца взыскиваются проценты за пользование чужими финансовыми средствами. Компенсацию рассчитывают по актуальной ставке рефинансирования Центробанка РФ.

Предварительный договор

Правовой документ определяет срок заключения сделки купли-продажи, фиксирует условия основного договора и является весомым доказательством для суда. На его основании можно требовать принудительного совершения сделки (статьи 429 и 445 ГК РФ). Многие риелторы используют юридическую лазейку и заключают предварительный договор между покупателем и агентством недвижимости. В итоге вы приобретаете обязательства перед посредником, но не получаете никаких гарантий от продавца. Если хозяин жилья передумает, неустойки вы не дождетесь. Чтобы избежать таких ситуаций, основательно изучайте содержание договора и акцентируйте внимание на пункте об участниках сделки.

Договор о задатке

Согласно статьям 380-381 ГК РФ, в договоре задатка указываются следующие данные:

  • все продавцы и покупатели;
  • полные паспортные данные;
  • стоимость недвижимости;
  • размер задатка;
  • ответственность сторон сделки;
  • особые договоренности (оплата задолженности, перенос телефона и тому подобное).

Документ составляется и подписывается в двух экземплярах, которые остаются у обеих сторон. Нотариального заверения не требуется, но лучше доверить оформление договора грамотному юристу.

Идеальной для покупателя схемой является оплата квартиры после перерегистрации права собственности. Такой подход устраивает далеко не всех продавцов — им тоже необходимы гарантии. Компромиссом может стать внесение задатка, нужно лишь юридически правильно его оформить.

Передача задатка продавцу

Перед получением денег продавец должен от руки заполнить расписку в присутствии покупателя. Документ пишется только шариковой ручкой.

  • название — расписка о передаче задатка по договору от такого-то числа;
  • дата составления;
  • полные паспортные данные получателя;
  • указание на то, что передается именно задаток;
  • размер задатка со ссылкой на соответствующий пункт договора;
  • описание квартиры;
  • подпись продавца (должна соответствовать подписи в паспорте).

После получения расписки покупатель может передать задаток продавцу. Процедуру лучше провести в присутствии двух свидетелей.

Внесение задатка должно подкрепляться документально. Если вы передаете деньги на доверительной основе, они теряют свою обеспечительную функцию. Совершайте финансовые операции в рамках договора и обязательно берите расписку. Безопаснее всего оформлять все бумаги при помощи юриста и заверять их у нотариуса.

Покупаем квартиру в зачет

Услуга «покупка квартиры в зачет» или, как ее еще называют, «трейд-ин» появилась на российском рынке новостроек около 10 лет назад. Согласно данным портала «Бюллетень недвижимости», в Петербурге таким образом приобретают жилье примерно 5% покупателей. В этой статье мы разбираем, чем хорош и чем плох трейд-ин и как им правильно пользоваться.

Как купить квартиру и не пожалеть об этом

Покупатели в поисках квартиры совершают множество ошибок. Эксперты провели анализ и выяснили, что промахи повторяются с завидной регулярностью. Узнайте о самых частых покупательских ошибках, чтобы избежать их и совершить удачную сделку.

Читать еще:  Статья 8 32 коап рф и санкции

Как быстро и выгодно купить квартиру в Санкт-Петербурге

Опасаетесь финансовой несостоятельности застройщиков, но не хотите переплачивать владельцам вторичного жилья? Мы расскажем о том, как купить квартиру в Санкт-Петербурге с минимальными рисками. Бонус — критерии определения благонадежности девелоперов.

В Питере — жить! Как иногородним купить квартиру в СПб

Чем так притягивает иногородних Северная столица, на какое жилье могут рассчитывать региональные покупатели и как купить квартиру из другого города быстро, просто и выгодно — читайте в нашем обзоре.

Как купить квартиру мечты без ипотеки

Конечно, покупку «трешки» на Московском проспекте осилит далеко не каждый житель Санкт-Петербурга, но бюджетное жилье в спальном районе можно приобрести и без ипотеки. Выбор варианта зависит от уровня вашего заработка, финансовой дисциплины и организованности.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Когда человек намеревается приобретать жильё, продавец почти всегда требует заплатить за покупку какие-то деньги перед тем, как начать оформлять документы по сделке.

Эти деньги и есть задаток при покупке квартиры. Но не стоит путать задаток с авансом, это совершенно разные понятия. Если купля-продажа не состоится по каким-то причинам, судьба предоплаты зависит от того, как она была оформлена. И чтобы подстраховаться, оформите всё правильно.

Что такое задаток

По смыслу статьи 380 Гражданского кодекса задаток – это предоплата за покупку. Денежная сумма, переданная в качестве задатка входит в стоимость всей квартиры, то есть после оформления договора покупатель доплатит продавцу цену квартиры за вычетом уже выплаченного задатка.

Особняком в статье указано, что если слово «задаток» нигде в документах не фигурирует, то предоплата считается авансом. Аванс при несовершении сделки возвращается, ведь в противном случае считается, что продавец необоснованно обогатился, а вот с задатком сложнее.

В статье 381 ГК указаны некоторые правила задатка:
правила задатка

  • если ни продавец, ни покупатель не виноваты в том, что не состоялась купля-продажа, то задаток просто возвращается (причины разные – болезнь, отказ в ипотеке и т.д.);
  • если в неподписании договора виноват покупатель, например, он отказался от сделки, найдя более оптимальный вариант, задаток остаётся у продавца;
  • а вот если продавец передумает продавать квартиру, он обязан выплатить покупателю двойной размер задатка.

При этом, если неподписанием договора купли-продажи нанесен материальный вред покупателю или продавцу, другая сторона обязана будет его возместить.

Договор задатка

Задаток должен быть оформлен письменно – соглашением или договором, это прямое требование 380 статьи ГК.

При этом не важно, как вы назовёте документ – соглашением или договором, если в нём будет прямо указана цель предоплаты, а сама денежная сумма будет обзываться задатком, можно считать, что договор заключён.

Подписанием этой бумаги и продавец и покупатель страхуются – ведь намерения серьёзные, даже предоплата внесена, значит обе стороны заинтересованы в купле-продаже.

Статья 380 ГК указывает, что соглашение о задатке может быть дополнением к предварительному договору купли-продажи. Предварительный договор составляется, если пока нет возможности оформить основной. Например, продавец уже вступил в наследство, но документы на квартиру ещё не оформлены. Если же предварительный договор вы не планируете заключать, то задаток оформляется самостоятельным документом.

Договор задатка, образец которого можно взять вот тут , должен содержать обязательные условия:

  • ФИО продавца и покупателя;
  • их полные паспортные данные (с пропиской);
  • окончательная цена квартиры;
  • сумма задатка;
  • характеристики квартиры (адрес, этажность, число комнат, площадь).

Договор распечатывается в стольких экземплярах, сколько в нём указано продавцов и покупателей – чтобы у каждого был свой.

Внизу документа обязательно ставятся подписи с расшифровкой.

Важно. Перед подписанием договора, если вы покупатель, удостоверьтесь, что отдаёте деньги именно владельцу квартиры .

Для этого загляните в свидетельство на собственность:

  • кто указан владельцем;
  • один ли собственник (если собственность в долях, то он точно не один);
  • нет ли обременений (ренты, залога, сервитута и т.п.).

Совет: пишите сумму задатка и цену квартиры не только цифрами, но и прописью!

Договор можно не заверять нотариусом и регистрировать в Росреестре, никаким законом это не предусмотрено. Несмотря на это подписанный договор – юридический документ, который признает и суд, и досудебные службы. Поэтому опасаться тут нечего.

Передача денег

Как только договор подпишут все продавцы и покупатели, можно передавать деньги.

Передачу можно оформить отдельной распиской, а можно в самом договоре задатка прописать, что предоплата получена.

Важно. Без такой фразы, как « деньги в сумме… получены » ни один суд не признает договор задатка состоявшимся, ведь нет документальной составляющей, которая подтверждает именно передачу денег.

В заключении – напоминание:
Важно!

  • не обзывайте задаток авансом, предоплатой, вступительным взносом, а тем более залогом, пишите конкретное слово – «задаток»;
  • проверяйте факт владения квартирой по свидетельству (оригинал, а не копия);
  • задаток при покупке квартиры оформляйте распиской в получении денег или вписывайте фразу о получении денег в самом договоре.

Возврат задатка за квартиру: оформление, отказы сторон

Сделка с недвижимостью — сложный процесс, который не всегда заканчивается покупкой или продажей. Чтобы не потерять деньги, иногда приходится оформлять возврат задатка на квартиру. Данная необходимость может возникнуть и у покупателя, и у продавца. В таком случае полезно знать, как оформляется возврат задатка за квартиру.

Договор задатка

Поиск подходящего жилья — трудоёмкий процесс, занимающий длительное время. Поэтому, если уж покупатель недвижимости находит подходящий вариант, он пытается закрепить желаемый объект за собой и предотвратить его дальнейшие продажи.

Единственный законный способ это сделать – внести задаток продавцу, который после его получения обязан приостановить показы жилья потенциальным покупателям и приступить к оформлению документов для продажи объекта лицу, внёсшему залоговую плату.

Для этого стороны подписывают договор (соглашение) о задатке, который не является самостоятельным документом. Он составляется как приложение к договору купли-продажи. В нём должно быть отражено следующее:

  • соответствующее наименование соглашения;
  • данные о договоре, приложением к которому он является;
  • подробная информация об участниках сделки;
  • подробная информация об объекте продажи и его полной стоимости:
  • точная сумма задатка прописью;
  • срок действия документа;
  • подписи сторон.

Образец расписки

Основания для возврата задатка

Подписание соглашения задатка стимулирует участников к соблюдению всех пунктов договора купли-продажи, так как их нарушение имеет ощутимые материальные последствия. Если нарушителем является покупатель, он лишается всей суммы задатка. Если же условия нарушает продавец, он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Отказ покупателя

Покупатель может отказаться от покупки объекта по разным причинам. При этом он не всегда имеет законные основания для возврата ему задатка. На практике от покупки чаще отказываются по следующим причинам:

  1. Сделка купли-продажи идет по цепочке (в ней несколько покупателей и продавцов), кто-то из участников не смог выполнить обязательства.
  2. При повторном осмотре объекта покупки обнаружены незамеченные ранее дефекты.
  3. Покупатель не успел подготовить вовремя все необходимые документы для сделки.

Когда сделка проходит по цепочке и в ней задействовано сразу несколько участников, кто-то из них может по разным причинам не выполнить свои обязательства. Тогда в случае отказа конкретного покупателя, возврат задатка возможен только в случае, если сделка сорвалась не по его вине.

Бывает и так, что покупатель, первоначально осматривая объект, не заметил его дефектов, например, не выявил неисправности проводки или канализации. Всё это было обнаружено им уже после внесение залога. В таком случае складывается спорная ситуация, которую, возможно, придётся решать в судебном порядке. Но, скорее всего, залог возвращен не будет, так как причиной споров явилась невнимательность покупателя.

Если же покупатель не уложился в срок с подготовкой документов без уважительной причины, деньги ему возвращены не будут. Уважительной причиной в данном случае может считаться болезнь самого покупателя или смерть его близкого родственника, подтверждённая документально.

Отказ банка

Если в сделке покупателя и продавца задействован банк, ситуация с возвратом залога может быть спорной. По законодательству, если речь идёт о покупки недвижимости в ипотеку, при самостоятельном выборе объекта клиент обязан письменно поставить кредитную организацию в известность и получить письменное разрешение на проведение такой сделки.

На практике банк может первоначально дать такое разрешение, а впоследствии отказать в ипотеке. То же самое качается и выдачи кредита на недвижимость. Поэтому, когда покупка объекта осуществляется через банк, необходимо прописать в договоре пункт о возврате задатка покупателю в случае отказа банка. В противном случае может сложиться неоднозначная ситуация.

Отказ продавца

Продавец несёт материальную ответственность за невыполнение условий договора. Так при продаже третьим лицам объекта, за который был внесён залог, он обязан вернуть первоначальному покупателю залоговую сумму в двойном размере.

На практике такое часто происходит, когда резко повышаются цены на недвижимость. В этом случае продавцу иногда выгоднее отдать первоначальному покупателю залог в двойном размере, но при этом подать объект по более высокой цене.

Если же продавец отказался продавать недвижимость из-за того, что покупатель не выполнил условия сделки, он не обязан возвращать полученную сумму.

Как оформить возврат задатка

Оформление возврата происходит так же, как и оформление внесения задатка (см. образец расписки выше). Для этого необходимо составить расписку о возврате задатка. Никакой принятой формы она не имеет, и может быть написана на бланке или от руки. При составлении данного документа необходимо прописать следующее:

Как выглядит расписка

  • соответствующее наименование документа;
  • дата и место составления;
  • подробная информация о продавце;
  • точная сумма задатка прописью;
  • данные о договоре купли-продажи;
  • подробная информация об объекте продажи и его полной стоимости:
  • подробная информация о покупателе;
  • подписи сторон.

В случае возникновения споров по возврату задатка, необходимо обратиться с иском в судебную инстанцию. В случае вынесения отрицательного решения можно подать апелляцию в более высокую инстанцию, последней из которых является Верховный Суд РФ.

Для того чтобы не потерять деньги, внесённые в качестве задатка необходимо грамотно составить сам договор и заручиться распиской продавца. Если не иметь опыта по составлению таких бумаг, можно получить документа, которые не имеют юридической силы. Возможно, в таком случае лучше обратиться к опытному юристу. Этот шаг будет гарантией того, что деньги не будут потрачены впустую.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector