Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка доли в квартире для продажи онлайн

Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли

Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб!
Акция проходит до конца текущего месяца . Подробности у менеджера.
Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните:


Общие условия проведения акции — здесь

Самая распространенная ошибка собственников долей в квартире, при выкупе доли в квартире, это исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли.

Например: если собственник владеет 1/3 доле в квартире, которую он оценивает по рыночной стоимости в 6 000 000 руб., то будет ошибочно стоимость доли определять как:

6 000 000 руб. *1/3 = 2 000 000 руб.

Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между со собственниками пропорционально принадлежащим им долям. Только в этом случае Вы сможете получить полностью 2 000 000 руб. (из примера)

В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость обычно МЕНЬШЕ, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Это связано с несколькими факторами:

1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой. Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы.

2. При покупке доли в квартире покупатель заведомо соглашается на то, что будет проживать в одной квартире с посторонними людьми, которые часто не питают к покупателю положительных эмоций. Это накладывает определенные моральные трудности на покупателя при пользовании своим имуществом. К слову сказать, такой проблемы бы не стоило (либо она была бы значительно меньше), если бы доли выделялись в натуре в виде комнат, и продажа осуществлялась именно комнаты. Важно понимать, что на текущий момент комнаты не выделяются в натуре. Если суд определил продавцу право пользования какой-либо комнатой, то покупатель не покупает вместе с долей и это право пользования! Покупатель просто покупает долю в квартире и свое право пользования ему предстоит еще определить либо полюбовно, либо через суд.

3. Самый железный фактор – определяющий более низкую стоимость доли относительно арифметической – это сложившийся и устоявшийся рынок стоимости долей. При анализе данных по купле – продажи долей мы наблюдаем значительное снижение стоимости доли относительно арифметической части.

Как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом:

РС доли = РС квартиры*Р доли*(1-К),

где РС доли – рыночная стоимость доли в квартире,
РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля,
Р доли – размер доли,
К – коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире. Размер коэффициента К – оценщики определяют расчетным путем.

Каков размер коэффициента на не ликвидность и от чего он зависит?

Размер понижающего коэффициента на не ликвидность при оценке доли в квартире зависит от нескольких факторов:

1. Размер доли
2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля
3. Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т.п.

Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты на не ликвидность, выходящие за указанный интервал.

Расчет коэффициента при оценке доли в квартире — трудоемкий процесс. В то же время обладая техниками парных продаж и верно определяя ценоформирующие факторы вы сможете произвести расчет самостоятельно.

В любом случае, если вам требуется отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости доли в квартире — обращайтесь.

Совет нашего адвоката: Обращаем так же Ваше внимание, что если Вы хотите продать долю в квартире, или купить долю в квартире, то делать это надо в соответствии с требованиями законодательства РФ. Другие участники долевой собственности на основании ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки доли. Перед продажей доли третьим лицам собственник обязан сначала предложить выкупить долю в квартире другим со собственникам. И только в том случае, если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения не купят предложенную долю, собственник может продать ее третьим лицам по цене не меньшей, чем предлагал другим собственникам.

Для определения рыночной стоимости доли в квартире позвоните по телефону: +7(495) 54-54-857

Оценка недвижимости

Рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость

Оценка оборудования

Ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость, рыночная стоимость

Оценка земельных участков

Рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость

Оценка доли в жилом помещении

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить.

На практике, чаще всего, оценка доли в праве на квартиру необходима при выкупе доли другим собственником, продаже доли на открытом рынке, оформлении наследства и разделе имущества. Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры, то есть, при продаже доли на открытом, конкурентном рынке, стоимость 1 кв.м. площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире. Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий, в среднем этот дисконт составляет около 30-40%.

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. При несогласии одного из собственников он может требовать определения рыночной стоимости доли (что часто и бывает на практике).

Оценка доли в квартире – особенности, тонкости, процедура

Данный вид независимой оценки недвижимости выделяется среди прочих тем, что является потенциально наиболее спорным и конфликтным. Оценка доли в квартире проводится в большинстве случаев именно при возникновении споров между собственниками.

Хотя бывают ситуации когда владельцы долей не конфликтуют по этому поводу и оценить стоимость доли в квартире им нужно для каких-либо других целей. Ниже разберем ряд вопросов, связанных с этой темой.

Когда может понадобиться оценка стоимости доли квартиры

Чаще всего такую оценку заказывают в двух случаях – при разводе/разделе имущества супругов, а также в связи с различными ситуациями, возникающими по поводу наследства.

Оценка доли в квартире для выкупа наиболее актуальна для обоих случаев. Ведь как при наследстве, так и при разводе один из обладателей долей чаще всего хочет оставить квартиру себе, выкупив при этом долю другого владельца/наследника.

При этом нередки случаи когда квартира после развода или получения наследства выставляется на продажу и владельцы/наследники не всегда приходят к общему мнению по поводу цены квартиры в целом и отдельных ее долей .

Тут -то и помогает независимая оценка доли в квартире (добровольная или по требованию суда).

Развод супругов и радел имущества

1. Добровольная оценка – если супруги хотят разделить имущество “мирно”. В этом случае рыночная оценка доли в квартире не является обязательной по закону, а служит лишь источником необходимой информации при справедливом разделе квартире.

2. По требованию суда. Если же при разделе имущества между бывшими супругами возник конфликт, то по требованию суда, независимая оценка доли в квартире уже становится обязательной. Опираясь на ее результаты, суд выносит свое решение по поводу справедливой стоимости долей.

Наследство

В отличии от оценки долей в квартире при разводе, при вступлении в наследство оценка обязательна ВСЕГДА! Хотя здесь также возможны различные варианты ситуаций:

1. Обязательная оценка для нотариуса

Как уже было упомянуто, оценка недвижимости при вступлении в наследство – процедура обязательная. Оценка в этом случае предоставляется нотариусу, а также используется для определения размера государственной пошлины при вступлении в наследство.

2. Споры между наследниками по поводу реализации или выкупа долей в квартире

Например, квартира перешла по наследству 3-м детям умершего в равных долях. Один их них хочет выкупить доли двух других наследников, но нет согласия в цене выкупа. Или в той же ситуации квартиру нужно продать, а один из наследников не согласен с ценой продажи своей доли в квартире… и т.д. Решение спора – независимая оценка долей в квартире.

Если договориться по хорошему не получилось, тогда – суд. Оценка доли в квартире для суда производится по требованию судьи. Её результат используется при вынесении окончательного решения в пользу одной из конфликтующих сторон.

Куда обращаться за оценкой

В случаях, когда оценка выполняется для суда или нотариуса, ее может произвести только квалифицированный оценщик, соответствующий ряду требований в силу закона (подробнее о требованиях к оценщику можно почитать, ознакомившись с Федеральным стандартом оценочной деятельности – ФСО №1.

Если же оценка доли в квартире нужна просто”для себя” (когда наследники или супруги хотят определить справедливую цену и договориться между собой без судов), то по закону обращаться к профессиональному оценщику не обязательно и можно произвести ее самостоятельно (в теории).

Однако, квартира – это все таки не мешок картошки и экономить на стоимости профессиональной оценки попросту глупо, даже в случаях когда по закону она не обязательна. Даже если вы делите квартиру “полюбовно”. Ведь в этой ситуации вы по ошибке можете потерять намного больше, чем сэкономите.

Как производится оценка доли в квартире и что для этого нужно

1. Выбираете оценщика/оценочную организацию.

Читать еще:  Наказание водителю за наезд на пешехода

2. Предоставляете необходимый для оценки пакет документов. В различных ситуациях он разный, подробнее о документах можно почитать в ЭТОЙ статье.

3. Оценщик приезжает и производит осмотр квартиры. В некоторых случаях при осмотре также делаются фотографии.

4. Когда отчет об оценке готов, оценщик передает его вам или лично предоставляет по месту требования (в зависимости от ситуации для которой нужна оценка).

Важный моменты при оценке долей в квартире

1. Большая ошибка заказчика – думать что стоимость доли определяется путем простого арифметического деления стоимости квартиры на количество собственников.

Стоимость доли в различных ситуациях может колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Так она может уменьшиться если:

  • на оцениваемую долю или на доли других собственников наложены обременения или ограничения;
  • к оцениваемой доле затруднен доступ;
  • владельцев долей в квартире больше 2-х;
  • количество комнат не соответствует количеству долей (однокомнатная или двухкомнатная квартира делится на троих или даже на четверых).

2. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Многие, сталкиваясь с необходимостью оценки включают компьютер и начинают искать по запросам “оценка доли квартиры онлайн”, “калькулятор оценки доли в квартире”, “оценка бесплатно”… и далее в таком духе.

Так вот, все это – полная фигня! (извините за выражение). Вы же не пытаетесь прийти в магазин и “купить хлеб бесплатно” или приехать в автосервис и “заказать ремонт машины бесплатно” или “вылечить зубы онлайн”… Так вот, с оценкой то же самое. Никто и никогда ничего вам не станет делать бесплатно! Если хотите получить качественную услугу – придется заплатить.

3. Выбирайте только квалифицированных профессионалов соответствующей специализации и с достаточным опытом.

Оценщика можно в этом плане сравнить с адвокатом. Так, адвокат может специализировать на уголовных делах, вопросах связанных с бракоразводными процессами или автомобильными вопросами (автоюрист). Также и оценщик может специализироваться на разных направлениях.

Поэтому, обращаясь в оценочную фирму, всегда уточняйте, работали ли они ранее по направлению оценки долей и сталкивались ли с ситуациями, подобными вашей.

Кстати, наша компания имеет весьма богатый опыт оценки долей в квартирах, домах, земельных участках для различных целей. Если ваша квартира располагается в Краснодаре, мы с радостью поможем вам с оценкой.

Для того чтобы заказать оценку квартиры (или доли) в Краснодаре, звоните нам по телефонам:

Как распоряжаться долями в квартире: инструкция

  • Что такое долевая собственность?
  • В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
  • Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?
  • Чем долевая собственность отличается от совместной?
  • Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?
  • Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?
  • А я могу продать долю в квартире?
  • Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?
  • Как выгоднее продать квартиру в долевой собственности?

О том, как выделить или продать долю в квартире и как продать квартиру с общей долевой собственностью, читайте в нашей инструкции.

Что такое долевая собственность?

Собственность на недвижимость может быть разделена на несколько долей. В этих случаях в документе о праве собственности вы записываетесь в качестве одного из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам, например, ½, ⅓, ¼, и даже 86/117.

Распоряжаться такой собственностью (например, продать, подарить, завещать, отдать в залог) можно только с согласия всех владельцев.

В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:

  • приобрести квартиру в результате оформления сделки купли-продажи, дарения, мены и пр. в долевую собственность
  • приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи
  • получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками
  • по решению суда
Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?

Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно знать точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Заказать выписку из ЕГРН можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через портал Госуслуги.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И совместное, и долевое владение означают, что объект недвижимости находится в общей собственности. Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными.

Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?

Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества. Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.

Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?

Да, можно, если она изолирована (то есть это отдельная комната). Получите на это письменное согласие остальных собственников на случай судебных разбирательств.

А я могу продать долю в квартире?

Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.

Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.

Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:

  • отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения
  • через нотариуса.

Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.

Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.

Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам – иначе потребуется повторное уведомление).

Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?

По закону это можно сделать при одновременном выполнении нескольких условий:

  • собственник владеет очень маленькой долей
  • ее нельзя выделить в реальном виде
  • собственник не имеет «существенного интереса» в использовании своей доли

Если это так, то можно обратиться в суд с требованием выкупа доли. Таких дел достаточно много, и каждое из них рассматривается индивидуально. Как правило, суд оценивает возраст, профессию, здоровье собственника, а также учитывает, подойдет ли ему денежная компенсация. Четких критериев «существенного интереса» в законодательстве нет. Если суд всё же обязывает продать долю, то проводится судебная оценка стоимости квартиры и назначается компенсация. В этом случае оспорить сумму уже не получится. Поэтому если все-таки дело идет к этому, лучше попробовать договориться о цене продажи доли без суда.

Как выгоднее продать квартиру в долевой собственности?

Если вы один из собственников такой квартиры и хотите продать свою долю, как и остальные собственники, вам лучше всего объединиться и продать квартиру вместе. В этом случае от сделки вы получите больше, чем если будете продавать свои доли по отдельности, потому что в стоимость сделки будет включена общая площадь квартиры, а не только жилая площадь.

По закону продать квартиру с долевой собственностью можно только при участии нотариуса. Лучше всего, если все собственники одновременно придут к нему. В этом случае нотариусу не придется проверять, уведомляли ли собственники друг друга о желании продать свою долю. Нотариус запросит документы, необходимые для сделки, а также убедится в дееспособности всех собственников и в том, что они действуют по своей воле.

Один из долевых собственников также может оформить нотариальную доверенность на сбор документов или подписание договора купли-продажи от имени остальных совладельцев квартиры.

После этого можно заключить единый для всех собственников договор купли-продажи, который должны подписать все участники соглашения. В нем лучше указать, кто и какую долю денег получит после сделки и другие принципиальные моменты.

Договор должен быть удостоверен нотариусом, но вы можете составить проект договора сами. При продаже квартиры в долевой собственности самое сложное — распределить деньги от покупателя. Для этого в договоре нужно указать цену, за которую продается квартира, порядок расчета с каждым собственником, сроки освобождения жилой площади и то, с каким имуществом она продается. Если есть другие важные для вас моменты, сообщите нотариусу, чтобы он внес их в договор.

Оценка доли в квартире

При оценке доли в квартире, с целью дальнейшей продажи, собственники доли в квартире, зачастую не редко, ошибочно предполагают то что стоимость доли в квартире, соответствует той сумме которую можно получить при продаже всей квартиры и распределению денег соизмеримо долям. Они думают что если вся квартира стоит 10 000 000, то имея 1/2 долю в квартире, можно претендовать на 5 000 000.

Реальная стоимость доли в квартире не более 50% от того что было бы получено со собственниками квартиры при продаже всей квартиры совместно и распределению денежных средств, соизмеримо долям в квартире. В данном примере, реальная рыночная стоимость доли в квартире не более 2 500 000. Рынок долевой собственности диктует свои условия, справедливы они или нет не нам решать и не от нас к сожалению это зависит.

Читать еще:  Новогодняя премия военнослужащим в

Правильная оценка доли в квартире: быстрая продажа доли

Доля в квартире при правильной ее оценке будет продана в течении двух недель. В противном случае продажа доли в квартире , будет невозможна даже в течение года и более. Многие агентства недвижимости, для привлечения клиентов, умышленно производят завышенную оценку доли в квартире. Прекрасно понимая что доля в квартире по такой цене продана никогда не будет.

Цель одна, завлечь в офис и заключить агентский договор, чтоб в дальнейшем, путем всяческих манипуляций добиться от собственника доли в квартире понижения данной ранее оценки доли к ее реальной рыночной стоимости. Невозможно продать что длибо дороже чем это стоит, не стоит питать иллюзии и выдавать желаемое за действительное. Не чистоплотные риелторы пуская пыль в глаза всяческими способами навязывают свои услуги по продаже доли.

Не позволяйте себя обманывать изучите рынок долевой собственности в Москве посмотрите на предлагаемые к продаже доли в квартирах и вы поймете, порядок цен на доли в квартире, давно уже сложился и не бывает исключений из правил. Основной показатель при оценке доли квартиры это 50% от того что можно получить при совместной продаже. Все остальное, за редким исключением плюс, минус 10 %.

Факторы, влияющие на оценку доли

При оценке доли квартиры существует не мало, понижающих и повышающих факторов, но они не очень значительны. К примеру если среди сособственников есть несовершеннолетние то желающих купить такую долю будет не так много и соответственна стоимость доли будет в связи с этим снижена. Также в том случае если число собственников долей превышает количество комнат в квартире, это тоже понижает стоимость доли квартиры.

Есть конечно исключения, к примеру доли в квартирах где сособственники не проживают, в силу того что купив такую долю в квартире, можно единолично пользоваться всей квартирой. Или к примеру владелец доли в квартире занимает комнату, на основание судебного решения которым за долей она закреплена, в таком случае доля оценивается практически как комната, доже если это к примеру 1/3 в 2-х комнатной квартире.

Оценка доли в квартире, требует очень грамотного и досконального изучения всей сложившейся ситуации. Не маловажную роль имеет не только стоимость квартиры и наличие другого жилья у сособственников, но и то в результате чего образовались доли в квартире. Обращайтесь по поводу оценки долей только в компании которые занимаются именно долевой собственностью.

Не обращайтесь в агентства которые не специализируются на продаже долей. Риелторы в таких агентствах при оценке доли квартиры производят лишь только математические действия и не берут во внимание другие очень важные факторы. Неправильная оценка доли приведет к тому что продать ее не получится годами.

Ознакомитесь с предлагаемыми к продаже нашей компанией долями в квартирах

Сколько стоит доля в квартире

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

  • максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
  • физически возможно;
  • юридически разрешено на дату определения стоимости;
  • финансово оправдано.

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.

Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Содержание:

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Нет времени читать статью?

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Читать еще:  Какой штраф за заклеенный гос номер

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Оценка доли в ООО

Вы можете on-line:

Мы перезвоним в удобное Вам время!

Заявка на бесплатную консультацию специалиста

Ответы на любые вопросы по услугам

Оценка доли в ООО является частным случаем оценки бизнеса. В отличие от акционерных обществ, уставный капитал ООО разделен на доли, и каждый владелец такой доли признается Участником Общества.

Оценка ООО – одна из самых востребованных процедур, когда необходимо принять важное и обоснованное решение о продаже, покупке или слиянии бизнеса.

В каких случаях необходима оценка доли в ООО?

Необходимость в независимой оценке ООО возникает, как правило, тогда, когда появляется задача совершить какие-либо действия с долями. Это может быть желание собственника продать свою долю, отдать ее в залог банку, необходимость вступления в права наследования, желание покупателя знать истинную стоимость доли для принятия решения о целесообразности покупки и т.д.

Наиболее распространенными случаями, когда необходима независимая оценка доли в ООО, являются следующие:

В мире бизнеса независимое мнение со стороны (в данном случае, мнение оценщика) очень ценно, но только при условии, что это мнение высказывает действительно компетентный специалист, которому есть основания доверять.

Представьте, что Вам предлагают купить долю или весь бизнес ООО, например, раскрученный салон красоты. Называют цену и говорят, что это очень дешево, покупай не раздумывая, ведь компания приносит хорошую прибыль. Необоснованный торг вряд ли будет хорошим ответом, а при наличии отчета независимого оценщика торговаться будет значительно проще. Помимо прочего, оценщик определит, какое имущество есть у компании, от чего зависит прибыль и что будет, если вслед за сменой собственника уйдет вся команда мастеров салона или будут расторгнуты некоторые контракты. Насколько изменится прибыль компании и сколько она в худшем случае будет стоить?

На все эти вопросы призвана ответить независимая оценка доли в ООО. К сожалению, обо всех нюансах на страницах сайта не расскажешь, но этих нюансов – масса!

Оценка стоимости доли в ООО – ответственный и трудоёмкий процесс, сложность которого зависит от величины компании, вида ее деятельности, размера активов, вложений в капитал других обществ и т.д.

Хотите узнать реальную стоимость своего бизнеса? Специалисты «Центра Делового Консультирования» вам помогут. Гарантируем объективную и профессиональную оценку организации и долей её участников.

Ориентируйтесь на преимущества

За годы работы нашими услугами воспользовались сотни компаний, большинство из которых стало нашими постоянными клиентами. Узнайте, почему наши клиенты возвращаются и советуют нас своим партнёрам.

  1. Ценные кадры. Вы работаете только со специалистами с опытом работы от 12 лет. Квалифицированные кадры — одно из главных наших преимуществ, которым мы действительно гордимся. Наши работники имеют дипломы RICS и CCIM, а по итогам 2011 года Центр Делового Консультирования был признан рейтинговым агентством Эксперт-РА одной из крупнейших оценочных компаний России (вошли в ТОП-100). И именно поэтому мы утверждаем, что вы получаете действительно профессиональную услугу.
  2. Поддержка клиентов. В силу российского законодательства отчет об оценке действует в течение 6 месяцев. На протяжении всего этого времени вы получаете поддержку и дополнительные консультации по результатам нашей работы. Обращаем ваше внимание, что мы поможем не только оценить долю в ООО. Вы можете рассчитывать на поддержку при решении других бизнес-задач.
  3. Индивидуальные решения. Каждый бизнес уникален, поэтому наши специалисты внимательно изучают особенности деятельности каждой компании. В результате удается добиться объективных результатов, которыми доволен заказчик. Время выполнения работ по оценке ООО зависит от размера компании, наличия у нее различных активов (недвижимость, оборудование, вложения в другие общества) и других факторов. Поэтому оценка может занять от 5 до 30 дней. В любом случае, мы делаем все, чтобы работа была выполнена качественно и быстро. Конфиденциальность ваших данных гарантирована.
  4. Несколько слов о ценовой политике. Вас наверняка интересует, сколько стоит оценить ООО. В Центре Делового Консультирования цены находятся на среднерыночном уровне и начинаются от 10 тыс. рублей. Хотим сразу отметить, что мы не конкурируем с компаниями с ценами ниже себестоимости и формальным подходом к работе. Для нас важно предоставить услугу на высшем уровне, чтобы остались довольны Вы и у других сторон, которые будут изучать наш труд, не осталось сомнений в нашей компетенции.

Узнайте более подробную информацию об оценке доли в ООО у наших менеджеров по телефону или оставьте заявку. Мы обязательно свяжемся с Вами для уточнения задачи.

Оценка доли в квартире для продажи онлайн

Независимая оценка доли в квартире

Оценка доли недвижимости – один из самых актуальных в современном обществе вопросов, ведь ее постоянно покупают и продают. Многие удивятся, но даже комната – это недвижимость, которую можно и нужно сперва оценить, чтобы продать.

На первый взгляд, оценка квартирной доли почти не имеет отличий от оценки целого помещения. Она основывается на том, что оценщик собирает информацию об особенностях недвижимости, ее общих свойствах. Однако некоторые нюансы в процедуре есть и поэтому данную работу стоит доверять лишь настоящим профессионалам, ведь в конечном итоге от их работы будет зависеть очень многое.

Профессионал проанализирует местоположение комнаты, уровень развития инфраструктуры вообще и близость к остановкам общественного транспорта в частности. Далее подробно рассмотрим все сопутствующие факторы, влияющие на составление стоимости, призванные отвечать реальным рыночным тенденциям в конкретно взятый период времени.

Оценка стоимости комнаты – когда и зачем может понадобиться эта услуга?

Случаев на самом деле крайне много, например:

  • банальная необходимость продать свою долю в квартире;
  • взятие кредита (в том числе ипотечного) под залог подобной недвижимости;
  • дарение/вступление частичного собственника в наследство;
  • судебный спор о том, справедливо ли разделено имущество;
  • в случае, когда комната выступает залогом в кредитной сделке;
  • во время процедуры развода, выступая в роли предмета имущественного спора;
  • при начислении выплат в страховом случае;
  • во время имущественной оценки органов опеки;
  • в случае если имущество находится под арестом и другие подобные ситуации.

В любом из вышеописанных сценариев необходимы профессиональные, юридически заверенные услуги. Оценщик дополнительно учитывает все юридические тонкости и нюансы, поскольку процедура этого типа представляет собой трудоемкий процесс, который требует внимания даже к совершенно незначительным нюансам.

Результативная работа специалиста-оценщика направлена на получение следующих ответов:

  1. Выяснение показателя общей рыночной стоимости квартиры, исходя из ее состояния, эксплуатационных характеристик дома, территориальные особенности и другие данных, относящихся к стоимости объекта, подлежащего оценке.
  2. Каково техническое состояние квартиры на момент сбора данных.
  3. Какова оценка недвижимости со стороны доходности.
  4. Какова общая ликвидная/рыночная стоимость квартиры и прочее.

В конечном итоге важно не только провести оценку, но и сделать это силами грамотных специалистов, готовых предоставить достоверную информацию, основываясь на совокупности всех доступных данных.

Оценка доли в квартире, какие факторы и нюансы влияют на работу?

Оценка квартиры или отдельно взятой комнаты в ней – это определение текущей рыночной стоимости, которая может быть использована в ряде вышеописанных ситуаций. Стоит также отметить, что стоимость квадратного метра комнаты, принадлежащего нескольким собственникам, будет существенно ниже, чем в жилье подпадающем под категорию индивидуальной собственности.

Производя расчеты стоимости, квалифицированный оценщик отталкивается не только от общих ценообразующих критериев: этаж/этажность, жилая площадь, наличие/отсутствие близлежащей инфраструктуры, планировка квартиры и прочее ‒ в расчет берутся и специфические, не менее важные, но малозначимые для непричастного к юриспруденции человека факторы:

  1. Соотношение площади квартиры к площади комнаты.
  2. Наличие в комнате лоджии или балкона.
  3. Наличие или возможность создания дополнительного оборудованного входа.
  4. Состояние комнаты, включающее в себя наличие недавнего ремонта.
  5. Предусмотрена ли возможность кардинальной перепланировки комнаты.
  6. Количество жильцов одновременно проживающих на оставшейся площади квартиры.

Помимо всего вышеперечисленного стоит упомянуть о сложностях в оценке доли имущества в общежитии, когда в силу вступает целый ряд территориально-муниципальных законов, решить которые без помощи специалиста крайне сложно.

Когда речь идет о коммунальной квартире, расчеты усложняются еще больше, поскольку необходимо сделать уравнивание цены квадратного метра в квартире вообще и соответствующей площади, отдельно взятой ее части. Так делается потому, что все, кто владеет комнатами в коммуналке, одновременно являются совладельцами квартиры в целом. Сложность процедуры с юридической точки зрения делает работу оценщика фактически филигранной.

Итак, очевидно, что без помощи специалиста в этом случае не обойтись. А значит, стоит обратиться к заслуживающей доверия компании, которая оказывает оценочные услуги. Квалифицированная помощь лишит юридической неуверенности, избавит от пробелов в области имущественного права и позволит воплотить все ваши планы в жизнь!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector