Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним

Продать квартиру без согласия прописанных людей

Вопрос продажи квартиры, обремененной прописанными там людьми, встает не так у ж и редко. Обстоятельства бывают разные. Не так давно мы продавали квартиру москвички, дочь которой много лет назад уехала жить за границу и приезжать не собирается. Матери приходилось много лет платить за квартиру, в которой она не проживала, а продать её она не могла. Мы нашли покупателя на эту жилплощадь, который приобрел квартиру с прописанным человеком. Сразу оговоримся, что покупатель, осознавая риски, приобретает подобную недвижимость с обременением не по рыночной стоимости, а со значительным дисконтом.

Можно ли мне, собственнику, продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?

Продать собственник может без согласия зарегистрированных в квартире. НО важно знать! Если указанная квартира досталась собственнику путем приватизации и зарегистрированные в данный момент граждане на момент приватизации были зарегистрированы в квартире и отказались от приватизации, за ними сохраняется право пожизненного проживания в этой квартире. Они как бы обменяли свою долю на право пожизненного проживания в данной квартире. То есть квартиру собственник может продать, но снять с регистрационного учета указанных граждан, выселить их новый собственник не сможет ни при каких обстоятельствах. Если же этого момента с отказом от приватизации не было, а граждане просто зарегистрированы в квартире – тогда новый собственник без проблем может снять этих граждан с регистрационного учета (возможно, делать это придется через суд).

Мне подарена квартира, а в ней прописан родственник, который давно там не проживает. Можно ли его выписать?

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Если вам подарили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован, вы можете выписать этого человека. Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. вашим, жилым помещением.

Можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка без его согласия?

Если ребенок проживает с одним из родителей (например, с матерью), но прописан в другом месте (например, у отца), то, в соответствии со ст. 20 ГК РФ, «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов» и ребенка из муниципальной квартиры можно выписать к другому родителю. Это можно сделать полюбовно или по суду. В последнем случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, указав в исковом заявлении, что ребенок фактически проживает с другим родителем.

Если ребенок прописан в приватизированной квартире одного из родителей, то выписать его очень сложно. Сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую — это могут признать нарушением прав ребенка.

Продать квартиру без согласия супруга

Также часто вопросы о продаже квартиры без согласия прописанных в ней жильцов касаются отношений между супругами. Вот лишь некоторые из часто задаваемых вопросов.

Мой бывший муж зарегистрирован в моей квартире. Могу ли я его выписать?

Да, Вы можете выписать из своей квартиры бывшего супруга, если жилье было приобретено до брака. Из ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жильем у бывшего супруга (супруги) прекращается сразу после расторжения брака с собственником жилья. Поэтому выписать из квартиры без согласия можно, обратившись с иском о выселении в суд в соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ. Если во время брака прописали в своей квартире еще каких-то родственников супруга (брата-сестру, племянника), то они также теряют право пользования квартирой, т.к. родственниками собственника жилья (т.е. Вашими родстве более не являются.

Бывший муж находится в местах лишения свободы. Можно ли выписать его из квартиры без его согласия?

Снять с регистрации осужденного можно на основании вступившего в силу приговора («Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве»). Можете обратиться о снятии с регистрации осужденного жильца в регистрирующие органы или в суд. Предъявите в регистрирующие органы или в суд копию вступившего в силу приговора. Однако после возвращения из мест лишения свободы, выписанный жилец может потребовать восстановления регистрации. Если квартира, из которой был предварительно выписан приговоренный к лишению свободы жилец, продана, то он может оспорить сделку в судебном порядке. Этот момент подтверждает, как важно провести полную проверку юридической чистоты квартиры до её покупки, а то вернется её бывший хозяин из тюрьмы и придется предоставлять ему место для проживания

Продажа квартиры с прописанным в ней ребенком-инвалидом

Если в квартире прописан ребенок-инвалид, сделки с такой недвижимостью имеют определенные нюансы. Разберемся, как продать квартиру с ребенком-инвалидом, какие документы и процедуры для этого потребуются.

Особенности сделки

Согласно законодательству родители не имеют права совершать сделки с недвижимостью без разрешения органов опеки и попечительства, если в ней прописан несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Согласовываться должны любые изменения в правовом статусе жилья, долей в котором владеет ребенок. Это требование указано в ст. 37 ГК РФ.

Если органы опеки и попечительства не дают разрешение на продажу, сделка не может быть заверена нотариусом и не будет считаться признанной. В случае судебного разбирательства решение принимается в пользу ребенка.

Органы опеки и попечительства должны убедиться, что в результате продажи квартиры жилищные условия ребенка не будут ухудшены. Например, если семья продает трехкомнатную квартиру и покупает однокомнатную, ей откажут. Есть и другие варианты. К примеру, старая квартира имеет меньшую площадь, но находится в благоустроенном районе, а новая – большая по площади, но расположена на окраине. В таком случае в совершении сделки также может быть отказано.

Одновременно с продажей квартиры необходимо приобрести новое жилье, чтобы интересы ребенка не ущемлялись. После приобретения нового жилья (не позднее 30 дней с момента выдачи разрешения) необходимо уведомить об этом органы опеки. Возможна отсрочка на срок до 3 месяцев, если новое жилье приобретается в другом городе. В таком случае после продажи деньги перечисляются на счет ребенка и хранятся на нем до осуществления новой сделки.

Исключения из требования о равноценной по метражу жилплощади возможны в таких случаях:

  • Ребенок нуждается в лечении, для которого требуется переезд к определенному медицинскому учреждению. Например, нужна длительная реабилитация, а специализирующаяся на ней больница находится в другом городе.
  • Ребенку нельзя находиться на нынешнем месте жительства по состоянию здоровья. Например, у него была обнаружена астма, а квартира расположена возле завода.
  • Ребенку нужно обучение, для получения которого необходим переезд.

Иными словами, органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав ребенка и рассматривают каждый случай индивидуально.

Получение разрешения

Порядок действий:

  1. Оформление справки о лицах, прописанных в квартире. Ее выдают в паспортном столе по запросу родителя или опекуна. Для получения справки необходимо предоставить паспорт родителя, паспорт или свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о праве собственности на жилье.
  2. Обращение в органы опеки и попечительства. Необходимо подать заявление на разрешение продажи жилья. Для этого требуется личное присутствие обоих родителей (даже если они разведены) и ребенка (если он в состоянии присутствовать). Родители должны предоставить доказательства, что после продажи квартиры ребенок будет обеспечен равноценной жилплощадью.
  3. Получение решения. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление в течение 2 недель. За это время специалисты устанавливают, не будут ли в результате продажи жилья ущемлены имущественные права ребенка. Если все в порядке, продажа жилья будет одобрена в письменном виде.

Подавать заявление обязаны оба родителя. Исключения возможны в таких случаях:

  • Одного из родителей нет (ребенка воспитывает мать-одиночка или отец-одиночка).
  • Один из родителей умер. Необходимо предоставить свидетельство о смерти.
  • Один из родителей считается отсутствующим без вести, лишен родительских прав, уклоняется от уплаты алиментов более полугода, является недееспособным. Подтверждается решением суда.
  • Один из родителей находится в розыске более 2 месяцев. Подтверждается справкой из УВД.

Необходимые документы

Вместе с заявлением нужно предоставить органам опеки и попечительства следующие документы:

  • Нотариальный запрос на разрешение продажи.
  • Медицинские документы, подтверждающие необходимость переезда в связи с состоянием здоровья ребенка (по необходимости).
  • Документы для подтверждения инвалидности.
  • Документы для подтверждения других веских обстоятельств, обосновывающих необходимость переезда (по необходимости).
  • Документы о подтверждении права собственности ребенка в приобретаемом жилье.
  • Предварительный договор купли-продажи (если одновременной с продажей квартиры осуществляется приобретение нового жилья).
  • Правоустанавливающие документы на жилье.
  • Паспорта всех собственников. Для детей в возрасте до 14 лет – свидетельство о рождении.
  • Техпаспорт, справка из БТИ.
  • Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  • Выписка из домовой книги с указанием всех жильцов.

Советы для покупателей

Как уже было сказано, при разбирательстве сомнительной сделки суд наверняка встанет на сторону ребенка инвалида. Поэтому вот несколько рекомендаций для покупателей квартир:

  1. Проверяйте, не прописаны ли в продаваемой квартире дети. Если ребенок прописан, выясните, не является ли он инвалидом и какие права на жилплощадь он имеет. Для этого можно обратиться в опекунский орган.
  2. Обязательно требуйте разрешение органов опеки на продажу квартиры и проверяйте его подлинность.
  3. Узнайте, не лишены ли продавцы родительских прав. В таком случае ребенку назначается опекун, а родители не имеют права распоряжаться его собственностью. В итоге сделка будет признана недействительной.

Можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа квартиры на территории Российской Федерации сопряжена с необходимостью соблюдения законодательных норм. Только в таком случае сделка будет признана действительной и впоследствии не сможет отмениться решением суда.Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок? Реализация такой недвижимости допустима при условии, что собственник выполнит установленные нормы, которые, в частности направлены на защиту ребенка.

Особенности отчуждения

Реализация недвижимости при условии, что на ней зарегистрирован несовершеннолетний, возможна при условии, что есть куда выписаться. Таким образом, родители, опекуны, а также не имеющие родственных связей с несовершеннолетним хозяева не смогут законно оформить договор купли-продажи до тех пор, пока не будет предоставлено альтернативное место жительства.

Следует знать. До достижения возраста в 10 лет дети автоматически прописываются по месту регистрации одного из родителей (усыновителей, опекунов). Подростки же от 10 до 14 лет могут уже прикрепляться к постоянному месту жительства в тех объектах недвижимости, в которых зарегистрированы их бабушки, дедушки, тети, сестры и т.д. Только после того, как исполняется 14, лицо может быть зарегистрировано совершено по другому адресу – отличного от того, где могут в это время проживать его родители, усыновители, опекуны и ближайшие родственники.

Следует понимать, что ограничения на продажу квартиры с прописанным несовершеннолетним не связаны с тем, что он может являться ее собственником. Даже не выступая владельцем определенной части, ребенок защищен от того, что реализация может лишить его возможности пребывания на указанном в документах месте жительства. При оформлении договора лица, не достигшие 18, не указываются в документах и, как следствие, дополнительного согласия их или их законных представителей не потребуется.

Читать еще:  Принципы противодействия коррупции

Те покупатели, которые намереваются стать новыми хозяевами жилплощади, где прописан несовершеннолетний, сталкиваются с тем, что выписать их даже через суд при возникновении такой необходимости будет достаточно сложно.

Важно! Решение вопроса относительно прописки необходимо принимать до момента подписания договора. Если отчуждение состоится до момента перерегистрации, впоследствии нового владельца может ожидать судебное разбирательство. При этом судебный орган чаще всего принимает сторону ребенка, защищая его права.

Продажа жилого помещения с соблюдением нормы закона

В большинстве случаев альтернативным вариантом, который позволяет законно осуществить сделку, является выписка всех членов семьи из выставленного на продажу объекта и их прописка по новому месту. В таком случае не будет никаких препятствий для заключения договора купли продажи и, в то же время, будущий собственник не будут иметь никаких законодательных обременений.

Следует знать. При условии, что квартира или иное помещение является собственностью ребенка, не достигшего 18 лет, процедура реализации значительно усложняется. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками требует получения разрешение органов опеки.

Нужно ли прописывать ребёнка по другому месту жительства

Многие собственники жилых помещений полагают, что при необходимости реализации жилья можно будет просто выписать ребенка и после этого беспрепятственно заключать соглашение. По факту законодательные нормы, регулирующие вопрос проживания, регистрации и отчуждения объектов недвижимости предполагают, что сразу после выписки из одного адреса необходимо зарегистрироваться по другому. При этом нужно учитывать особенности прописки. Важным моментом является то, что помещение должно быть обустроено с учетом санитарных норм безопасности. Если квартира не отвечает им, родителям, опекунам или другим родственникам придется искать то, которое будет соответствовать нормам.

Важная информация. Намереваясь продать квартиру, если прописан несовершеннолетний, необходимо учитывать, что отдельно рассматриваются ситуации, в которых лицо, не достигшее 18 лет, находится под опекой. Если выписка и последующая перерегистрация при наличии родителей происходит только при их участии, то в такой ситуации потребуется получать разрешение органов опеки. Как правило, если новый объект недвижимости, в котором планируется зарегистрировать лицо, не достигшее 18 лет, отвечает общим санитарным нормам, то никаких препятствий со стороны государственных органов не следует.

Владельцы квартиры, которая будет впоследствии продана, должны учитывать, что факт выписки из одного места и последующей регистрации по другому строго контролируется. Если родители (родственники, опекуны, другие родственники) после снятия с учета проигнорируют требование закона прописаться по другому месту жительства, сама выписка может быть признана незаконной.

Особенности заключения ДКП

В процессе заключения договора стоит учитывать следующие особенности:

  • оформление договора при условии того, что по месту отчуждения было зарегистрировано лицо, не достигшее 18 лет, не имеет никаких особенностей. Текст документа составляется стандартным образом;
  • при желании продавца и при согласии на то покупателя договор содержать пункт относительно обязательства выписки проживающих граждан такого возраста через определенное время. При этом новому хозяину стоит учитывать, что выписка зависит не только от желания предыдущего владельца. В силу обстоятельств (отсутствие альтернативного места прописки, отказа органов опеки) выписка ограничена. Одним из вариантов решения такой проблемы может стать обращение в суд, но и оно не всегда дает результаты. Как вариант, сделка расторгается по причине невозможности старого хозяина выполнить свои обязательства.
  • если необходимо (когда это предусмотрено законодательством) получение разрешения органов опеки в договор включается пункт относительно его получения. Это не обязательно, но специалисты рекомендуют отражать его в документе во избежание прецедентов оспаривания сделки с целью признания ее незаконной;
  • при условии, что лицо, которому не исполнилось 18 лет, выступает собственником объекта недвижимости (даже ее определенной части), его подпись в обязательном порядке должна присутствовать на договоре. В таких случаях назначен законный представитель, что будет иметь право собственности;
  • лицо, не достигшее 14 лет, не имеет права подписи. Это связано с тем, что в таком возрасте присутствует статус недееспособности в отношении совершения сделок такого характера. В этом случае, если присутствует необходимость проставления его подписи, то такое действие выполняет законный представитель. В качестве него может выступать один из родителей или опекун;
  • при условии участие в сделке лица, не достигшего совершеннолетия, заверение документа нотариусом – обязательная процедура. В противном случае соглашение не будет являться действительным и, как следствие, оно не будет являться основанием для перерегистрации права собственности.

Реализация объектов недвижимости с прописанными в них несовершеннолетними сопряжена с определенными ограничениями, с какими должны ознакомиться как продавцы, так и потенциальные покупатели. Как старым, так и новым собственникам стоит учитывать важный фактор на момент приватизации квартиры – все граждане, прописанные в ней, автоматически считаются ее собственниками (включая не достигших 18 лет). В таком случае реализация объекта недвижимости осуществляется по правилам, регламентирующим отчуждение с одним из собственников, являющимся несовершеннолетним.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Рекомендации как продать квартиру с прописанным в ней человеком

Право собственности на объект жилой недвижимости подразумевает право свободного распоряжения им, включающего право продажи. Если квартира обременена зарегистрированными в нем гражданами, то продажа жилья осложняется отказом сняться с регистрационного учета прописанных граждан, отсутствием связи с ними или непониманием, можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка .

Разрешение указанных ситуаций происходит либо через суд,либо путем заключения соответствующих договоров.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком, необходимо определиться с обязательствами, возникающими у продавца перед покупателем при продаже. Обычно данные обязательства закрепляются в сопутствующем продаже договоре, где оговариваются сроки выписки прописанных граждан, либо указываются такие нюансы, как наличие постоянно прописанных, но не проживающих граждан.

Законодательство, как правило, всегда на защите покупателя. После продажи, все прописанные граждане должны сняться с учета, поскольку у них нет прав распоряжаться квартирой. Если этого не произошло, можно выписать человека из квартиры через суд .

Покупка квартиры для приобретателя сопряжена с долей определенного риска приобрести проблему в виде обременения жилья прописанными в нем людьми. Ситуации с прописанными гражданами могут быть нескольких видов:

  • стандартная — когда бывшему владельцу некуда выписаться до момента продажи квартиры и приобретения нового жилья и он обязуется выписаться в указанные в договоре сроки (иногда люди интересуются, можно ли выписаться из квартиры в никуда );
  • ситуация, при которой в квартире имеются прописанные граждане, снятие которых с регистрационного учета без их согласия производится исключительно на основании судебного решения;
  • квартира, обремененная прописанными, но не проживающими в ней гражданами, выписка которых без их согласия невозможна.

Если местонахождение прописанных в квартире, но не имеющих возможности явиться лично, лиц известно, то они могу выписаться из квартиры дистанционно — 0б этом подробно в статье https://propiskainfo.ru/2165-protsedura-vypiski-iz-kvartiry-bez-lichnogo-prisutstviya

Определяя, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, стоит решить, что хочет получить продавец в результате продажи:

  • максимальную стоимость, которая будет назначена только за чистую, ничем не обремененную квартиру;
  • заниженную стоимость, оправданно назначенную за обремененное зарегистрированными гражданами жилье, регистрация которых сохранятся вне зависимости от того, кто владеет жильем.

Обременение квартиры регистрацией несовершеннолетних детей

Особо стоит отметить, что продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком всегда совершается с привлечением социальных служб по охране прав ребенка.

Для того, чтобы беспрепятственно совершить сделку-продажу недвижимости, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетнего зарегистрированного в отчуждаем жилье ребенка, необходимо либо произвести выписку и последующую регистрацию несовершеннолетнего гражданина в другое жилье до продажи квартиры, либо указать в сопутствующем сделке договоре сроки и условия выписки ребенка.

В любом из указанных случаев придется обращаться в органы социального контроля защиты прав детей – отделы опеки и попечительства, функционирующие в составе городских и районных администраций.

Согласие данного отдела приобретается в течении 10-15 дней после подачи всех документов, содержащих сведения о метраже и условиях старого жилья и нового места жительства, в котором ребенок будет зарегистрирован. Новое жилье должно отвечать следующим требованиям:

  • в месте регистрации ребенка должен быть прописан хотя бы один из его законных представителей — родителей, опекунов или усыновителей;
  • условия жизни не должны ухудшаться;

Каждая конкретная ситуация индивидуально разбирается сотрудниками отдела опеки и попечительства и оформить снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка без письменного их одобрения невозможно. Данное обстоятельство способно негативно повлиять на прохождение сделки купли – продажи жилого объекта.

Как обезопасить сделку купли – продажи недвижимого имущества

Продажа квартиры с прописанным человеком, который не имеет доли в квартире на праве собственности, но был в ней зарегистрирован до момента приватизации, имеет несколько нюансов. О правила прописки в приватизированную квартиру, читайте подробнее на страничке.

Согласно российскому законодательству, отказ гражданина от участия в приватизации в пользу других лиц, влечет за собой право пожизненного проживания. То есть, в такой ситуации покупка квартиры с прописанным человеком чревата тем, что он вправе в любой момент потребовать своего вселения в квартиру на основании устного заявления или, при отказе нового собственника, на основании решения суда.

Обо всех прописанных лицах узнать можно из домовой книги. Там указаны сведения о тех, кто был зарегистрирован на этой жилплощади. Но стоит брать расширенную выписку, поскольку в ней указаны сведения о «временно» выписанных, например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы.

Продажа квартиры с прописанными жильцами, установить связь с которыми невозможно, производится на основании договора купли – продажи с последующим обращением в суд с заявлением о прекращении права пользования жилым помещением в отношении указанных граждан.

Покупатель при покупке квартиры должен проявить необходимую осмотрительность, проверив чистоту квартиры на наличие зарегистрированных в ней граждан. Сделать это можно, обратившись в паспортный стол за выпиской из домовой книги. Заказывая выписку, стоит запросить максимальный период, который охватывает время с момента постройки дома и отражает данные обо всех владельцах и зарегистрированных в квартире гражданах.

Можно получить сведения о возможных рисках, в виде вероятного появления зарегистрированного до приватизации жилья гражданина, который вправе потребовать в судебном порядке восстановления своего права на участие приватизации.

Убедившись в отсутствии обременяющих факторов в виде зарегистрированных в жилье граждан, новый владелец квартиры вправе быть уверенным в своем безусловном праве на квартиру.

Если в выписке из домовой книги присутствуют граждане, которые могут впоследствии каким – либо образом претендовать на собственность или регистрацию в квартире, в договоре купли – продажи нужно отразить этот момент. В случае возникновения спорных ситуаций, грамотно составленный договор способен защитить права нового собственника.

Как купить квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?

Несовершеннолетние дети – сложная социальная категория, когда речь идет о вопросах, связанных с недвижимостью и собственностью. Закон рьяно охраняет эту группу людей, так как обычно дети не могут самостоятельно позаботиться о себе, а значит представляют собой максимально незащищенный слой населения. Так, охраняя интересы малолетних граждан, государство устанавливает для их родителей или опекунов довольно строгие обязательства, касающиеся имущественных отношений.

Читать еще:  Опека попечительство патронаж сравнительная характеристика

Если ребенок собственник квартиры…

С приобретением квартиры, в которой собственник – ребенок, дела обстоят несколько сложнее, чем с той, у которой взрослый владелец. Покупатель сможет претендовать на желанную жилплощадь только после одобрения факта купли-продажи органами опеки и попечительства. Для получения такого согласия продавец обязан предоставить государственной службе информацию о новом, заранее подготовленном, месте жительства несовершеннолетнего. Причем условия проживания для ребенка должны быть организованы не хуже прежних. Словом, закон заботится о том, чтобы дети не стали жертвами взрослых игр с капиталом.

Быть собственником или быть прописанным — разные вещи

Не стоит смешивать в единое целое две большие разницы: одно дело – несовершеннолетний собственник, другое – просто лишь прописанный в квартире ребенок. То есть, если несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, но ее непосредственным владельцем не является, согласие органов опеки на куплю-продажу не требуется.

Если ребенок прописан в квартире…

Однако при данном раскладе кое-какой маленький нюанс все же имеется. Покупателю квартиры придется лично призадуматься о правах ребенка на крышу над головой. Без паники, брать на себя ответственность за чужих детей не нужно! А вот уточнить у родителей, собираются ли они прописывать ребенка в другом жилье в ближайшее время – да. Обязательно нужно убедиться, что родители не злоупотребляют своими правами, и, как и положено по Семейному Кодексу РФ, предоставят для несовершеннолетнего другой кров, в котором он будет зарегистрирован.

В противном случае, если у ребенка не появляется свежей прописки, покупка квартиры превратится в печальный опыт. В дело вмешаются судебные органы, которые точно станут отстаивать интересы несовершеннолетнего. Закончиться история может так: нового хозяина жилплощади обяжут предоставить ребенку право пользования помещением, где тот проживал и был прописан ранее. Несовершеннолетний вернется в квартиру, а вместе с ним и его родители. Ну а новому хозяину останется только ждать, пока дитя зарегистрируют в другом месте.

ФОТО: pixabay.com/sweetlouise

Подведем итог: перед покупкой квартиры настаивайте на безотлагательной регистрации несовершеннолетнего в его новом доме.

Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»

Нюансы продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке. Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

  1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
  2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
  3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
  • площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Как узнать, прописан ребенок в квартире или является собственником?

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье?

Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

  1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
  2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
  3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

  • паспорт представителя.
  • свидетельство о рождении.
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

  • заявление;
  • оригинал свидетельства о рождении;
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи/дарения;
  • справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

Алгоритм купли-продажи квартиры с прописанным ребенком

  1. Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке. Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого. Последний вариант предполагает:
  • обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
  • заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.
  1. Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.
  2. Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
  3. Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

Если имеется возможность зарегистрировать ребенка в другой квартире, то перед совершением сделки, требуется:

Родителям или законным представителям необходимо обратиться с заявлением о выписке и регистрации ребенка. Для этого нужно обратиться в УВМ МВД, МФЦ или онлайн через Госуслуги, заполнить заявление. Если ребенку 14 лет и более, личное присутствие обязательно. Для этого понадобится:

  • паспорт родителя;
  • свидетельство о рождении (паспорт ребенка);
  • выписка из ЕГРН.

Через дней 10 в ведомстве выдадут справку о регистрации ребенка по новому адрессу или поставят печать в паспорте.

Останется только сделать справку о том, что прописанных в квартире нет.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми Откроется в новой вкладке.»>правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно Откроется в новой вкладке.»>п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Читать еще:  Обжалование сделок при банкротстве срок исковой давности

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из домовой книги или в Откроется в новой вкладке.»>Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, Откроется в новой вкладке.»>разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней Откроется в новой вкладке.»>права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.»>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.»>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком без разрешения отца

Здравствуйте. Подскажите, как мне поступить в следующей ситуации. Я владелец квартиры, у меня есть ребенок. С отцом ребенка я в разводе, в квартире он не прописан и никакого отношения к ней не имеет. В решении суда о разводе нет строчки «ребенок проживает с матерью», т.е. место жительство ребенка не определено. Отец не дает разрешение на прописку (регистрацию) ребенка в другом месте (для того чтобы продать квартиру, мне с ребенком нужно выписаться, мы планировали прописаться к моей маме, пока не подыщем встречный вариант). Я планирую подавать иск в суд об определении местожительства ребенка со мной, но это время — месяца два, а покупатели уже на пороге. Отец не имеет определенного места жительства, не имеет своей квартиры, не имеет даже регистрации в паспорте. Что мне делать? Очень прошу помочь советом.

Здравствуйте! С 01 января 2008 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 N 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания». Несовершеннолетние, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, регистрируются по месту жительства или месту пребывания их законных представителей или одного из них с согласия другого законного представителя либо по решению суда, определяющему, с кем из законных представителей будет проживать несовершеннолетний. Регистрация несовершеннолетних по месту жительства или месту пребывания их законных представителей или одного из них осуществляется без согласия собственника (нанимателя) жилого помещения и совершеннолетних членов его семьи, имеющих право пользования жилым помещением.

Указом для г. Минска установлен норматив — не менее 20 кв.м, ограничения не распространяются на близких родственников (супруга (супругу), несовершеннолетних при регистрации соответственно по месту жительства или месту пребывания их законных представителей, совершеннолетних детей, совершеннолетних усыновленных (удочеренных), родителей, усыновителей, совершеннолетних граждан, над которыми установлены опека или попечительство, родных братьев и сестер, бабушки, дедушки, внуков). При этом, если житель г. Минска захочет зарегистрировать по своему месту жительства внуков, то ему придется подыскать «лишние» 20 кв. м общей площади жилого помещения. Поэтому вначале к маме регистрируетесь Вы, а затем своего ребенка, но с согласия другого законного представителя либо по решению суда.

В Вашем случае выход следующий: либо 1) согласие супруга, либо 2) через суд определить место жительства ребенка, либо 3) заключать предварительный договор на продажу квартиры и покупку другого жилья, так называемый «встречный вариант». Предварительный договор с покупателем и продавцом может быть заключен в агентстве недвижимости, в котором прописываются все существенные условия сделки купли-продажи. В таком случае перерегистрация до совершения сделки может и не производиться, в дополнительном договоре к сделке купли-продажи прописываются сроки на перерегистрацию.

После вступил в силу Указ Президента №219 от 19 мая 2013 года, который внес существенные изменения в перечень административных процедур, а именно, для продажи, а также дарения или обмена квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, согласие органов опеки и попечительства больше не требуется, что также упрощает процедуру сделки купли-продажи. Успехов!

Как продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними?

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

До наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно. Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему. Но законодательством предусмотрены некоторые исключения.

Так, несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если по решению органа опеки и попечительства он будет объявлен полностью дееспособным. Согласно ст. 27 ГК РФ, это возможно, если несовершеннолетний работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.

В остальных случаях несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают подобные сделки только с письменного согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или попечителя.

Таким образом, жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители или опекуны не имеют на него права собственности. Они не могут по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость.

Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. По закону дети не могут лишиться жилплощади при сделках купли-продажи родителей или опекунов. Обязательным условием при продаже жилья, часть которого принадлежит ребенку, является покупка другой жилплощади и оформление ее на несовершеннолетнего. Ребенок-собственник должен быть обеспечен квартирой такой же или большей площади.

Может ли несовершеннолетний сам распоряжаться своей недвижимостью?

Возможна ли продажа жилья, если несовершеннолетний не является его собственником?

Несовершеннолетний ребенок может быть прописан в квартире без права собственности либо выступать в роли наследника. В таком случае продать квартиру, где живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:

1. Продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей ребенка, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.

2. Условия, в которых будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Родители или опекуны должны предоставить соответствующие доказательства.

3. Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.

Так как ребенок является не собственником, а пользователем жилья, он не участвует как сторона договора купли-продажи, но отдельным пунктом в таком документе, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в том числе и ребенка). Суд может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором и если другая жилплощадь для проживания несовершеннолетних детей существует. Суд при этом будет учитывать параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Выписку из ЕГРН любой желающий может получить на сайте Росреестра или в МФЦ. В заявлении нужно указать сведения о себе: ФИО и паспортные данные. За предоставление выписки уплачивается госпошлина. Ее размер можно посмотреть на сайте Росреестра.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector