Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Упадет ли ставка по ипотеке в

Долги по ипотеке. Что делать, когда нечем платить и банк подает в суд?

Ипотека в России появилась относительно недавно. И для многих это единственный способ обзавестись собственным жильем. Люди, говоря об ипотеке, в большинстве своем под ипотекой (ипотечным кредитом) понимают кредит на покупку жилья. Мы тоже будем использовать это определение, хотя на самом деле, ипотека — более широкое понятие. Ипотека – это вид залога, обеспеченного недвижимым имуществом. Кредит в то же время может браться на другие цели: на расширение бизнеса, на неотложные нужды. И ипотекой, залогом недвижимости, может являться не только квартира, дом, но также гараж, коммерческая и другая недвижимость. Не будем лезть в теоретические дебри, перейдем к ближе к теме.

Прежде чем брать ипотеку, нужно не один раз взвесить свои силы!

Цены на жилье по сравнению с доходами простых граждан велики, именно поэтому ипотеку, преимущественно, оформляют на 15-20 лет. Ставки по ипотеке в нашей стране высоки по сравнению с зарубежными. Если для Россиян 12% годовых по ипотеке – это «по-божески» на фоне ставок по потребительским кредитам, которые выше 20% годовых, то иностранцы посчитали бы нас сумасшедшими, т.к. в Европе и США ставки по ипотеке в разы меньше. Ставка 12% годовых, это 1% в месяц, и при кредите на 2 миллиона рублей (примерная стоимость 1-2х комнатной квартиры в небольших и средних регионах нашей страны), проценты, начисляемые в первые годы выплат, составят порядка 20 тысяч рублей в месяц. Плюс, помимо процентов, ежемесячно гасится основной долг.

Ипотека — вложение денег в недвижимость?

В первое время ипотека была выгодным приобретением, т.к. стоимость недвижимости вместе со спросом росла быстрее, чем проценты по ипотечному кредиту. И ипотека ранее была довольно-таки выгодным вложением денег. Даже если заемщик терял работу и не мог обслуживать ипотечный кредит, то с продажи квартиры (с согласия банка) он выручал существенно больше денег, чем оставшийся долг банку. И некоторые заемщики могли с вырученной от продажи жилья суммы погасить кредит банку, а на остаток суммы приобрести более скромное жилье. Но кризис 2014-2015 годов изменил ситуацию. Продажи недвижимости существенно упали, и реальные цены на недвижимость пошли вниз. Больше всего пострадала валютная ипотека, т.к. сумма долга и ежемесячный в рублях выросли вдвое, а стоимость квартиры в рублях существенно упала. Проблемы валютной ипотеки и пути ее решения мы разбирали в статье «Валютная ипотека. Проблемы и пути их решения». Большое количество ипотечных заемщиков оказалось не только под угрозой выселения, но и остаться с долгами. Банк старается как можно быстрее реализовать предмет залога в условиях “кризиса рынка недвижимости”. Вырученной суммы хватает на частичное погашения долга по ипотеке, оставшийся долг «ложится на плечи заемщиков». Человек оказывается на улице, да еще и с долгами.

Как сохранить ипотечную квартиру, если нечем платить?

Таким вопросом задаются люди, оказавшиеся неспособными более в срок платить за ипотеку. К сожалению, сохранить ипотечную квартиру не удастся, даже если последовать «интернет-советам» и прописать в ней несовершеннолетних детей. Зарегистрированные в залоговой квартире дети, могут осложнить и отсрочить реализацию квартиры, лишь в том случае, если кредит брался не на покупку жилья, а под бизнес, например, на неотложные нужды. Если же кредит брался на покупку этого жилья, то банк вправе обратить взыскание на ипотечное жилье через суд в случае, если просрочка по ипотечному кредиту составляет не менее чем три месяца, или если сумма просрочки более 5% от размера стоимости заложенного имущества. Прописанные в квартире дети препятствовать этому не могут — они выписываются «автоматически».

Так что же делать, если платить по ипотеке нечем, а банк подал в суд (или только собирается)?

Просить кредитные каникулы смысла особого нет, т.к. ежемесячный платеж от этого сильно не уменьшится. Ведь проценты Вам никто не отменит, а они, как Вы уже знаете, составляют львиную долю в ежемесячном платеже.

В 2015-2017 годах стала доступна программа государственной поддержки, которая направлена на помощь ипотечным заемщикам оказавшимся в сложно финансовой ситуации. Размер господдержки ипотеки увеличился с 10% от суммы долга в 2015 году до 30% в 2017 году. В тоже время сумма государственной помощи ипотечникам сейчас ограничена 1,5 миллионами рублей. Условия ее получения неоднократно менялись за этот период времени, и сейчас ей могут воспользоваться лишь валютные заемщики у которых ежемесячный платеж по кредиту увеличился более чем на 30% из-за роста курса валюты кредита. Но даже 30%-ная поддержка проблемы валютной ипотеки полностью не решает, т.к. долг по ней в рублях вырос в 2014 году почти на 100%. Да и не все ипотечные заемщики подходят под условия получения поддержки.

Что делать тогда?

Если Вы понимаете, что не в состоянии в короткий срок вернуться в график платежей, то ждать и надеяться на чудо бессмысленно — ситуация лишь ухудшится. Каждый месяц долг будет расти за счет процентов и пеней. Если брать в расчет ставку 12% годовых (1% в месяц) и штрафные санкции в размере ставки рефинансирования 7,75% годовых, то 2-х миллионный долг будет расти ежемесячно практически на 40 тысяч рублей. Через полгода долг вырастет на 240 тысяч рублей, и вернуться в график платежей будет точно нереально.

Не стоит дожидаться, пока банк обратится в суд для взыскания долга за ипотеку!

В суде банк потребует взыскать сумму долга, с причитающимися процентами и штрафами, а также обратить взыскание на предмет залога. Квартира будет продаваться с торгов. Стартовая цена на первом аукционе выставляется в размере 80% от рыночной цены (если Вы не придете с банком к другому соглашению). Рыночную цену определяет оценщик. Если с первых торгов квартира не уйдет, то проводятся повторные торги. Стартовая цена падает еще на 15%. Если квартиру все таки купили, а вырученные от продажи деньги не покроют сумму долга, то остаток долга по ипотеке «повиснет на Вас».

Психологически в такой ситуации очень сложно здраво рассуждать и быстро принимать решения. Давит страх того, что скоро Вы и Ваша семья окажетесь на улице. Но мы рекомендуем привести мысли в порядок и начать действовать. Жить пока можно и на съемной квартире, главное сейчас — избежать взыскания «оставшегося хвоста» по кредиту через службу судебных приставов. Ведь тогда приставы будут удерживать 50% от Вашей заработной платы, а если созаемщиком (поручителем) выступал супруг (супруга), то и от его (ее) дохода тоже. Именно этого нужно избежать ключевая при возникновении проблем с оплатой ипотеки. Выкиньте бесперспективные попытки сохранить «каким-то чудом» ипотечную квартиру. Сосредоточитесь на последующих проблемах, которых реально избежать.

Как избежать удержаний половины дохода при проблемах с ипотекой?

Есть отличный способ избежать дальнейшего взыскания с Вас «хвоста ипотечного кредита», оставшегося после реализации ипотечной квартиры по цене ниже суммы долга. Кроме того этот способ поможет списать не только долги по ипотеке, но и другие кредиты.

Банкротство – самый правильный способ решения проблем с «безнадежной ипотекой». Ипотечное жилье будет реализовано не банком, а финансовым управляющим. Затраты на финансирование процедуры банкротства (подробнее о них мы рассказали в статье «Стоимость процедуры банкротства») будут погашены за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога (ипотечной квартиры, дома). Подробнее о самой процедуре банкротства физического лица Вы можете прочитать в разделе «Азбука банкротства» нашего сайта.

Единственное, что Вам нужно: не дожидаясь судебных разбирательств с банком, оперативно собрать пакет документов на банкротство, оплатить госпошлину в размере 300 рублей, внести 25000 рублей на депозит Суда и, самое главное, найти финансового управляющего, который возьмется за Ваше дело о банкротстве.

Но даже этого можно избежать, если Вы обратитесь за банкротством в наши антикризисные центры «Долгам.НЕТ». Мы разработали уникальное предложение для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. А уникально оно тем, что Вы получаете финансового управляющего, полное юридическое сопровождение процедуры банкротства за символическое вознаграждение (скидка от 50 до 90%):

Ипотека уходит на спад

  • 2

Ипотечное кредитование в этом году вновь пойдет на спад, ожидают аналитики «Эксперт РА». В 2020 году объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20–25% в зависимости от того, как сильно скажется эффект COVID-19 в экономике. Негативные прогнозы предполагают рост ипотечных ставок до 12% годовых. Предотвратить обвал рынка и смягчить падение спроса на ипотеку могут масштабные меры со стороны государства, признаются банкиры, приводя в пример меры 2015 года. Уже объявленные меры по поддержке ипотечного кредитования при затяжном кризисе могут оказаться недостаточными.

При кризисном сценарии, cмоделированном рейтинговым агентством «Эксперт РА», объем выдачи ипотеки по итогам 2020 года упадет на 20–25%, до 2,1–2,2 трлн руб. Этот сценарий складывается из отсутствия новых договоренностей по сделке ОПЕК+ и cреднегодовой цены на нефть около $35 за баррель, усиления негативных явлений в экономике, в том числе ускорения инфляции до 7–8%, «отказа от валютных интервенций ЦБ и значительного обесценения рубля» и, как следствие, падения реальных располагаемых доходов россиян. Это грозит ростом просроченной задолженности ипотечных портфелей более чем на 10%. В таких условиях ключевая ставка может подняться до 9–10%, а ипотечные ставки — вернуться к 12% годовых. При умеренно-негативном сценарии эксперты ожидают снижения выдачи ипотеки на 10–12%, до 2,5–2,6 трлн руб., и возврата ставок к 10% годовых.

В 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 5%, до 2,8 трлн руб.,— торможение выдачи наблюдалось в первой половине года на фоне роста ставок по кредитам. При этом в 2018 году банки выдали рекордный объем кредитов, свыше 3 трлн руб., свидетельствуют данные Банка России.

Сейчас на рынке недвижимости затишья нет, поскольку многие клиенты, получившие одобрение по заявкам, активно выходят на сделки, понимая, что коррекция ставок неизбежна, говорит председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. Однако спрос на ипотеку, по ее словам, действительно может измениться «из-за резкого изменения курса валют и эпидемиологической ситуации». По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антона Красильникова, «пандемия уже начала приводить к снижению доходов населения, а значит, и спрос на ипотечные продукты в скором времени снизится».

На субсидирование ставок при покупке жилья в новостройках тогда было выделено 20 млрд руб. бюджетных средств. При этом программа была непродолжительной и завершилась в 2016 году. В числе факторов, которые могут оказать поддержку этому сегменту, в первую очередь процентные ставки, указывает директор департамента розничного кредитования ПСБ Андрей Точеный. «Удержание ставок не выше психологического уровня 10% годовых позволит сбалансировать рынок»,— считает он. При этом в марте ряд банков уже повысили ставки даже по ранее принятым решениям. «Текущие макроэкономические факторы могут подтолкнуть и других игроков на рынке к подобным действиям»,— отмечает господин Красильников.

Динамика ставок по ипотеке будет во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей, говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «За счет предложенного комплекса мер — стандартизации рынка ипотечного кредитования, перевода выдачи и сопровождения ипотечных кредитов в электронный вид, повышения ликвидности рынка ипотечных облигаций — ставка по ипотеке сохранится вблизи текущего уровня. Дополнительно снизить ставки по ипотеке смогло бы смягчение регуляторной нагрузки Банком России»,— указывает господин Гольдберг. По словам Антона Красильникова, «меры поддержки ЦБ, бесспорно, важны для банков, но даже их не будет достаточно, если введут тотальный карантин». По его словам, люди просто «не смогут поехать посмотреть квартиру к продавцу или застройщику и прийти в банк на открытие счета».

Читать еще:  Процентная ставка по ипотеке без первоначального взноса

Рост цен на жилую недвижимость будет замедляться, но не снизится

В последние 12 месяцев в России наблюдался ажиотажный рост цен на жилую недвижимость, благодаря программе льготой ипотеки. Но с 1 июля условия программы ужесточились. Кроме того, ключевая ставка ЦБ РФ в июле повышена до 6,5% и возможно это не предел. Все эти меры вкупе с падающими доходами населения должны охладить рынок. Эти меры могут снизить спрос, но стоит ли ждать снижения стоимости квадратных метров в ближайшей перспективе? Своим мнением на этот счет с читателями сайта Finam.ru поделились эксперты в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости — ипотечный бум закончен, что дальше?»

Наталья Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ» считает, что сворачивание программы льготной ипотеки является своевременным этапом, поскольку в период коронакризиса она сыграла свою роль и действительно эффективно поддержала и население России, и застройщиков. Однако другим следствием государственной программы стало существенное удорожание жилья, что частично нивелировало выгоду от льготной ипотеки. Маловероятно, что цены упадут резко, да и что вообще они значительно снизятся (если речь идет о Москве и Санкт-Петербурге, где недвижимость дорожает из года в год), но на рынок придет коррекция. Причиной этого станет не только сворачивание госпрограммы, но и баланс спроса и предложения, а также улучшение экономической обстановки в стране. Мы полагаем, что государство не станет вмешиваться в этот рыночный процесс, во всяком случае, на данном этапе.

В свою очередь, Владимир Лящук, главный аналитик «Промсвязьбанка», ожидает, что рост цен на жилую недвижимость будет замедляться. Согласно нашему прогнозу, среднегодовая цена на квартиры по итогам 2021 года вырастет на 8,8% (в 2020 году рост на 20,4%). Среди факторов: рост цен на жилую недвижимость, который опережает денежные доходы населения, ужесточение условий государственной программы льготной ипотеки, а также начавшаяся тенденция по увеличению объемов строящегося жилья.

Между тем, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», полагает, что при условии сохранения спроса никакого верхнего предела цен нет и они продолжатрасти. По крайней мере в крупных городах. Инвестиционная привлекательность недвижимости в Москве никуда не уходит — это всё ещё сверхвостребованный город с постоянно сокращающимися возможностями для девелопмента. Пока инвесторы готовы вкладываться, цены готовы расти.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet считает, что тренд сохранится в ближайший год: выход новых проектов не успевает удовлетворять спрос, земельный ресурс конечен и недвижимость в хорошем месте также будет активно вымываться, в этой ситуации с учетом роста себестоимости, сложностями на рынке рабочей силы и неизбежно доступной ипотеке, ждать падения цен нет смысла. Для этот должны произойти серьёзные структурные изменения в экономике, к которым пока конечно рынок не готов. Также стоит учитывать, что на фоне кризисных ожиданий и низких ставок по депозитам, высоких валютных рисках, недвижимость остается единственным понятным и надежным инструментом сбережения и накопления капитала, тем более в Московском регионе.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Ипотека подешевеет в 2021 году? Когда лучше оформить кредит на квартиру?

Время чтения: 5 минут

В 2020 году средняя ставка по ипотеке достигла исторически минимального уровня в 7,3%. Стоит ли ждать дальнейшего снижения стоимости жилищных ссуд? Какие новые ипотечные программы запустят с 2021 года?

Ипотека подешевеет в 2021 году? Когда лучше оформить кредит на квартиру?

В 2020 году рынок ипотеки достиг рекордных показателей. Несмотря на пандемию коронавируса, запуск льготной госпрограммы на новостройки, снижение ключевой ставки Центробанка РФ разогнали спрос на квартиры, а вместе с ним и на залоговое кредитование. Аналитики прогнозируют итоговый результат по выданным ссудам на уровне 3,7-4 трлн рублей.

Что ожидают эксперты от следующего года? Рассказываем в нашей статье.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок?

Большинство экспертов единогласно утверждают, ожидать существенного удешевления стоимости ипотечных ссуд в 2021 году не следует.

18 декабря руководство Банка РФ приняло решение о сохранении ключевой ставки на уровне 4,25% годовых. ЦБ сообщает о наличии некоторого пространства для уменьшения текущего размера показателя, но его пределы ограничены. Падение вряд ли превысит 0,5 п. п., прогнозируют специалисты.

При этом средняя ставка по ипотеке в стране может продолжить падение и при неизменной монетарной политике регулятора — продление господдержки увеличит долю субсидируемых ссуд в общем количестве сделок. Новый ожидаемый рекорд в первом полугодии 2021-го — 7% годовых. Такой прогноз наиболее вероятен при сохранении заложенных темпов инфляции.

Таким образом, стоит ожидать ставки по ипотеке на новостройки на уровне 5,85-6,5% , на вторичное жилье — 7,5-9% .

В случае, если льготная программа завершится в срок — до 1 июля 2021 года, средневзвешенный показатель во второй половине следующего года скорректируется до 7,5-8%.

Льготная ипотека на новостройки по-прежнему будет драйвером рынка?

Популярность ипотеки под 6,5% годовых на строящееся жилье будет поддерживать рынок новостроек и в 2021 году. Но ажиотаж, зафиксированный прошедшей осенью, не повторится, утверждают участники рынка. Более того, некоторый спад спроса застройщики стали отмечать уже сейчас, в ноябре-декабре.

Основные причины снижения интереса покупателей — сокращение предложения на рынке и существенный рост цен на фоне падения доходов населения. Прогнозное падение спроса в 2021 году составит 10-15%.

Существует ли риск ипотечного пузыря в 2021 году?

Ни Центробанк, ни эксперты не видят серьезных предпосылок для ипотечного пузыря на российском рынке. Однако, может увеличиться доля просроченных кредитов.

По состоянию на 1 ноября 2020 года общая сумма просроченных ипотечных кредитов россиян достигла 71,1 млрд руб. — это исторический максимум.

Уже сейчас ЦБ РФ анонсировал меры ограничения рынка, в случае если цены на жилье продолжат расти ускоренными темпами, а стандарты кредитования продолжат ухудшаться. Но новый пик, если он и будет, возникнет в ограниченном промежутке времени — в мае-июне 2021 года, перед окончанием действия госпрограммы, делятся мнением аналитики.

По предварительным оценкам, доля проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.

Появятся ли новые программы льготной ипотеки в 2021 году?

Крупнейшие банки страны делают ставку на индивидуальное жилищное строительство, именно это направление станет драйвером развития в ближайшие годы.

Соответственно, в 2021 году появятся программы льготного кредитования ИЖС.

Многие россияне устали от города и жизни в многоэтажках, а пандемия лишь усилила желание жить в частном доме. Дополнительно развитие ИЖС должно подтолкнуть развитие отдельных субъектов. Субсидируемая ипотека на покупку/строительство дома — приоритетное направление для многих регионов, еще и потому, что льготная ипотека на новостройки сработала только в отдельных городах страны.

ДОМ.РФ считает ИЖС новой точкой роста рынка на горизонте в 5-10 лет. Текущая доля ипотек, выдаваемых на частное жилье, крайне мала — около 20 тыс. сделок из 1,5 млн оформленных ссуд.

Соответствующая программа развития ИЖС предполагает увеличение объемов строительства с 26 до 50 млн кв. м ежегодно. Над разработкой дорожной карты инициативы работают в Минстрое. Предлагается, в том числе, использовать механизм проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок.

Пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС для молодых российских семей уже запущена с начала декабря 2020 года.

О том, как изменятся цены на первичное и вторичное жилье в 2021 году мы рассказываем здесь.

Какими будут ставки по ипотеке в 2021 году – прогнозы экспертов

В 2021 году процентные ставки по ипотеке в России могут еще немного снизиться. Но у этой позитивной тенденции есть и негативная обратная сторона – вместе с процентами по жилищным кредитам уменьшается и доступность жилья за счет роста цен на недвижимость.

Как изменятся проценты по ипотеке в 2021 году

В этом вопросе у экспертов мнения практически совпадают.

Первая половина года.

Многие ждут того, что в первом полугодии 2021 года ставки достигнут очередного минимума.

Аналитики рейтингового агентства НКР полагают, что ипотечные ставки близки к локальному минимуму и дальнейшее снижение будет небольшим – в пределах 0,3 — 0.5 процентных пункта.

« По прогнозу НКР, в первой половине следующего года средняя ставка по новым кредитам может опуститься до минимума в 6,8 — 7% с нынешних 7,3%, а без учета программы льготной ипотеки — до 7,4 — 7,5% с нынешних 7,7 — 7,8%», — сказано в материалах агентства.

Ниже ставкам не позволит опуститься необходимость поддерживать доходность вкладов — ключевого источника фондирования ипотеки, объясняют эксперты.

Вторая половина года.

Однако во второй половине 2021 года проценты по ипотеке могут снова пойти в рост.

К концу 2021 года из-за окончания в июле программы льготной ипотеки под 6,5% годовых на жилье в новостройках средняя ставка вырастет до 7,3 – 7,4%, прогнозирует НКР.

О возможном росте ставок после свертывания программы льготной ипотеки говорится и в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА).

Сворачивание программы ипотечного кредитования под ставку 6,5% при спросе на кредиты будет стимулировать рост средневзвешенной ставки, которая в 2021 году будет двигаться к уровню 8%, считают в АКРА.

Мнение Сбербанка

По мнению первого зампреда правления Сбербанка Александра Ведяхина, ставки по ипотеке в России находятся на минимальных значениях за всю историю, но не исключено их дальнейшее снижение.

«Благодаря программе субсидирования ставки ипотеки на рынке новостроек сейчас составляют около 6%, и мы видим заметное оживление спроса. Программа субсидирования закончится в 2021 году, но при сохранении низкой инфляции и ключевой ставки рыночные ставки будут постепенно приближаться к этому уровню», — говорит он.

По мнению Александра Ведяхина, снижение ставок не привело к формированию предпосылок «пузыря» на ипотечном рынке. Рынок по-прежнему имеет большой потенциал к росту.

«По всем показателям проникновения ипотеки Россия сильно отстает не только от США и стран Западной Европы, но и от бывших соцстран Центральной Европы. Скажем, у нас ипотечное кредитование составляет порядка 7% ВВП, а в Польше, Венгрии и Чехии — около 20%. Так что у нас еще гигантский потенциал дальнейшего роста», — уверен первый зампред Сбербанка.

Ставки падают, а цены растут

Снижение ставок привело к росту ипотечного кредитования в России. Но с увеличением спроса, как водится, повышаются и цены на жилье.

Несмотря на снижение ставок, в целом доступность жилья падает, отмечает НКР. Причина в опережающем росте цен, которые на первичном рынке жилья за 9 месяцев 2020 года, по данным Дом.РФ, выросли на 10,5%.

Об опасности роста цен на недвижимость предупреждает и глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она выступает за «своевременное» окончание программы.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — отмечает она.

Набиуллина подчеркивала, что своевременное завершение программы «позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья».

Читать еще:  Продление господдержки ипотеки в году

Могут ли ввести льготную ипотеку на вторичку?

Вряд ли. Как заявил в интервью телеканалу «Россия 1» вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, в России пока не готовы к снижению ипотечных ставок на рынке вторичного жилья.

«Считаю, что пока ни экономически – ни организационно мы к этому не готовы. Давайте пока будем поддерживать рынок первичного жилья, а дальше будем смотреть как будет развиваться рынок ипотеки в целом», — сказал Хуснуллин.

Он также добавил, что программа льготной ипотеки невозможна на вторичном рынке, так как там выигрывают только продавцы или перекупщики, а не строительная отрасль.

Что будет со ставками по ипотеке?

Продавцы и покупатели на рынке жилья ждут реакции Центробанка на ситуацию в экономике. Многое будет зависеть от того, повысит регулятор ключевую ставку или нет.

Если ключевая ставка вырастет и вместе с ней увеличатся ставки по ипотеке, упадет спрос на рынке жилья. Потому что желающих брать кредиты на таких условиях окажется немного. Поэтому главный вопрос сейчас: стоит ли ждать повышения процентов по ипотеке?

Ставки по ипотеке повысили отдельные банки

Казалось бы, 12 марта ответ на него был дан. Сначала генеральный директор госкомпании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко заявил, что банки уже выдают ипотечные кредиты «себе в убыток». Затем первым повысил ставку по ипотеке «Юникредит банк». Кредиты подорожали на 1,5% не только для новых заемщиков, повышенная ставка распространяется и на тех, кто на тот момент уже имел одобрение на получение кредита. Заемщикам, которым первоначально согласовали выдачу ипотеки по ставке 8,4% (минимальная ставка, по которой банк кредитовал клиентов компаний — партнеров), стали предлагать кредиты под 9,9%.

Объявил о повышении ставок с 31 марта «Транскапиталбанк» («ТКБ»). Новый размер ставки будет распространяться на заемщиков, которые обратятся в банк за кредитом после 31 марта. Собираются повысить ставку «Абсолют банк», «Райффайзенбанк», пишут «Ведомости».

Действующие ставки по ипотеке у лидеров рынка не изменились

Все это, казалось бы, говорит о том, что процентные ставки по ипотеке будут расти. Однако нужно смотреть, кто именно повысил ставки. Крупные игроки, на которых приходится 70% выдачи ипотеки, о повышении ставки пока не объявили. Из более чем десятка банков, которые предоставляют заемщикам кредиты на покупку жилья, об изменении ипотечных программ заявили единицы.

Что касается того, что банки уже выдают ипотеку себе в убыток, то для ряда кредитных организаций предоставление ипотеки по действующим низким ставкам и раньше было почти убыточным. Стоимость денег у разных банков разная, она одна для крупного банка — лидера на рынке ипотеки и совершенно другая для коммерческих банков. Соответственно, и доходность при выдаче жилищных кредитов у них различается.

До сих пор часть банков вынуждена была снижать ставки, давать дополнительные дисконты, работая практически себе в убыток, потому что им нужно было конкурировать за заемщиков с главными игроками на ипотечном рынке. Доход они планировали получить за счет наращивания количества клиентов. В изменившихся условиях этот расчет больше не оправдан, поэтому банки сразу объявили о том, что поднимают ставки.

Повышение ставок по ипотеке ударит по рынку недвижимости

И это уж точно не означает, что Центробанк повысит ключевую ставку 20 марта. Наоборот, ряд экспертов уверен, что этого не произойдет. Слишком многое от нее зависит. Значительная доля жилья сейчас приобретается в кредит. Заемщики привыкли к низким ставкам и на повышение процентов по ипотеке отреагируют тем, что на время откажутся от получения кредита. Как это происходит, мы все видели в прошлом году. Повышение ставок всего на 1–2% в начале 2019 года привело к падению спроса на рынке недвижимости.

К примеру, в Красноярске количество покупателей на рынке недвижимости тогда сократилось примерно на 30%. Все, у кого была потребность в улучшении жилищных условий, постарались взять кредит по низким ставкам в конце 2018 года и купили квартиры. Остальные ждали снижения процентов по ипотеке. Ситуация начала выправляться только во второй половине года, после того как процентные ставки по ипотеке достаточно снизились.

Повторится этот сценарий сейчас или нет, станет понятно в конце этой недели. Следующее заседание Центробанка, на котором будет обсуждаться ключевая ставка, состоится 20 марта. Его и ждут банки.

Ставка по льготной ипотеке в 2020 году не изменится

Пока же нельзя однозначно утверждать, вырастет ставка по ипотеке или останется на прежнем уровне. Единственное, в чем есть уверенность, — что не изменятся ставки по госпрограмме, по которой банки кредитуют семьи с детьми. Как бы ни менялись ставки в банках, проценты по ипотеке для льготников останутся прежними. Потому что разницу между существующей на этот момент рыночной ставкой и льготной им субсидирует государство.

С остальными программами такой определенности нет. В 2014 году, после того как банки повысили ставки по кредитам до 15–16%, на первичном рынке запустили субсидированную государством ипотеку. Покупателей квартир в строящихся домах стали кредитовать под льготный процент не выше 12% годовых.

Вполне вероятно, что к такому решению, чтобы поддержать застройщиков в переходный период, могут вернуться и сегодня. В 2019 году строительная отрасль начала работать по новым правилам. Для того чтобы обеспечить спрос на квартиры в строящихся домах, на рынок могут вернуть госипотеку.

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

– В сентябре 2015 года между мной и Сбербанком России был заключен договор ипотечного кредитования под 11,9% с условием обязательного страхования жизни, полная стоимость кредита 12,147% годовых. Вправе ли я требовать уменьшения процентной ставки в случае снижения Сбербанком процентной ставки по ипотечным кредитам в 2017 году?

Отвечает адвокат Иван Кадочников:

Вы не вправе требовать уменьшения процентной ставки. Это связано с тем, что между Вами и кредитной организацией заключен отдельный договор, содержащий все существенные условия. И снижение процентной ставки кредитной организации в целом по отдельным кредитным продуктам не является существенным условием Вашего договора. В данном случае у кредитной организации, а не у Вас, есть право снизить процентную ставку.

Отвечает партнер, директор «S.A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров:

Требовать уменьшения ставки по ипотеке Вы не можете, однако можно попытаться договориться с банком об изменении условий действующего кредита. Для этого необходимо написать заявление с просьбой о реструктуризации займа. Поскольку Вы уже больше года являетесь добросовестным плательщиком, то теоретически банк может пойти Вам навстречу, хотя на практике это встречается редко.

При отрицательном решении у Вас есть возможность рефинансировать свой кредит в другом банке, предлагающем более выгодные условия (такую услугу сегодня предлагают все ведущие банки). В рефинансировании банки отказывают редко, поскольку таким образом они получают новых клиентов. Возможно, кстати, что после того, как Вы уведомите свой банк о решении рефинансировать ипотеку, он пересмотрит свое решение об отказе в реструктуризации.

При этом нужно понимать, что рефинансирование ипотеки не всегда может быть выгодным для Вас, поскольку дополнительные расходы на оформление нового пакета документов могут оказаться достаточно значительными. К тому же, как известно, в первые годы заемщик в основном выплачивает банку проценты по кредиту, а основное тело кредита не уменьшается. Тем не менее, если разница в ипотечных ставках составляет более 2%, вариант с рефинансированием имеет смысл просчитать.

Кроме того, поинтересуйтесь, не попадаете ли Вы под действие программы государственной реструктуризации ипотеки, которая начала действовать в 2015 году (постановление Правительства № 373). В рамках этой программы государство реструктурирует часть кредита ипотечных заемщиков, попадающих в льготные категории, из федерального бюджета через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Требовать уменьшения процентной ставки Вы не вправе. Заключенный Вами договор не подлежит одностороннему изменению ни с одной из сторон. Точно также банк с течением времени не может повысить Вашу процентную ставку, даже если ключевая ставка повысится в два раза. Если Вы хотите пересмотреть условия кредита, Вы можете воспользоваться такой услугой, как рефинансирование. Данная услуга предоставляется массой банков, заключается она в том, что Вы либо у того же банка, либо у другого берете кредит на новых условиях и гасите им старый. Проблема в том, что Вам придется полностью заново переоформляться как заемщик и одобрять предмет ипотеки. На данный момент разница между процентной ставкой по тому кредиту, что у Вас есть сейчас и той процентной ставкой, что Вы сможете получить при рефинансировании, будет незначительной. Вам необходимо пересчитать расходы, которую несет в себе рефинансирование, и понять, выгодно для Вас это или нет. Также эта услуга применяется для пересмотра сроков кредита и ежемесячных платежей, если заемщик испытывает трудности с выплатой.

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

В данном случае необходимо смотреть договор. Если это прямо предусмотрено договором, то да, лицо может требовать изменения условий по процентам. Однако вряд ли банк включит в договор такое условие. Насколько мне известно, Сбербанк не принимал решений о снижении ставок по действующим кредитам. Тем не менее законодательством предусмотрено, что изменение условий договора возможно по согласованию сторон. Из этого следует, что должник вправе обратиться в банк с просьбой снижения процентов, но у банка такой обязанности нет.

Существуют и другие способы снижения процентов. Первый – рефинансирование, то есть погашение кредита за счет привлечения другого кредита с более выгодной процентной ставкой. Второй способ – реструктуризация займа, то есть изменение условий действующего договора, что приведет к снижению процентной ставки. Например, досрочное частичное погашение, изменение сроков погашения кредита, предоставление дополнительных гарантий и др. Таким образом, для снижения процентной ставки необходимо обратиться в банк, где Вам выдан кредит, и обсудить, какой способ будет приемлем именно для Вас. Также рекомендуется найти банк, который готов предоставить рефинансирование.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопера ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

На сайте Сбербанка в разделе «Часто задаваемые вопросы» говорится, что рефинансирование ипотечных кредитов возможно. Однако на практике решения по заявкам на рефинансирование принимаются в индивидуальном порядке. В связи с этим трудно дать какую-либо гарантию, что вопрос будет решен в пользу заемщика. Клиенту следует помнить и о том, что рефинансированию подлежат только займы, которые обслуживаются клиентами банка без просрочек. Кроме того, необходимо учитывать, насколько экономически целесообразно рефинансирование кредита для самого банка. Пока разница между старой и новой ставками не будет составлять хотя бы 2%, финансовой организации невыгодно заниматься этим вопросом.

В настоящее время для клиента разница между ставками составляет 1,24%. Для того чтобы было проведено рефинансирование, ставки должны упасть еще минимум на 1%. Скорее всего, это может произойти через год или два, поскольку в течение последних трех лет ключевая ставка активно снижалась и сейчас нет предпосылок для ее дальнейшего падения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ставка ипотеки снизилась до рекордного минимума

Cредневзвешенная ставка выданной за месяц ипотеки в апреле упала до 8,32% годовых, отчитался в пятницу Центробанк. Это новый исторический минимум: по сравнению с мартом показатель снизился на 0,3 процентного пункта (п. п.).

Читать еще:  Выплата заработной платы и отпускных перед отпуском

Падение ставок не спасло рынок от сокращения почти на треть. По данным ЦБ, в апреле банки выдали 90 526 ипотечных кредитов на 203,4 млрд руб. Это на 26% меньше, чем в марте, в количественном отношении и на 33% – в денежном. Год к году выдачи упали на 17 и 15% соответственно.

Ипотечный портфель банков к 1 мая, по данным ЦБ, достиг 7,79 трлн руб. Доля просроченной задолженности осталась в пределах 0,8%.

На снижение стоимости ипотеки в апреле в большей степени повлияла политика ЦБ, полагает старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов: регулятор снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п. п. до 5,5% годовых, а также допустил ее снижение на июньском заседании еще на 1 п. п. Запуск программы льготной ипотеки и желание банков замедлить падение выдач ипотечных кредитов также способствовали падению средней ставки, добавляет Проклов.

Крупные банки вновь снижают ставки ипотеки

Программа льготной ипотеки под ставку не выше 6,5% годовых стартовала в 20-х числах апреля. По данным Дом.РФ, оператора программы, к 29 апреля банки успели выдать 1863 льготных кредита на 5 млрд руб. Это 2,1% апрельских выдач.

Снижение выдач ипотечных кредитов в апреле было ожидаемо, говорит руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников: «Во времена неопределенности люди обычно предпочитают воздерживаться от крупных покупок».

Выдачи закономерно упали, согласен Проклов: в период самоизоляции одни клиенты потеряли работу, другие не смогли получить по месту работы нужные справки о доходах. Банкам в свою очередь пришлось ужесточать требования к заемщикам, продолжает он: «По сути, круг надежных с точки зрения банков заемщиков сузился до бюджетников и сотрудников крупных компаний, промышленных конгломератов». Но стоит помнить и о том, что в марте, наоборот, наблюдался резкий скачок выдач, напоминает Проклов. Из-за девальвации рубля многие решили не откладывать оформление кредитов, поэтому часть апрельского спроса была абсорбирована именно тогда, объясняет он.

Россияне набрали ипотеки перед карантином

Из-за экономической неопределенности банки в начале апреля начали ужесточать требования к заемщикам, а отдельные игроки в том числе повышали ставки, одновременно упал и спрос со стороны заемщиков, говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. При этом в апреле удовлетворялись в том числе ранее одобренные банками заявки, напоминает он, а в мае этот эффект будет нивелирован и выдач может быть еще меньше. Заемщики, если им не нужно срочно решать жилищный вопрос, будут откладывать оформление ипотеки в ожидании большей стабильности, скептичен Пахаленко.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров, напротив, считает, что результаты мая превзойдут апрельские: поможет господдержка, плюс банки за апрель приспособились к работе в дистанционных условиях.

С открытием МФЦ на рынок также выйдут отложенные в последние два месяца сделки на вторичном рынке, а это большой объем, добавляет он.

В июне выдачи ипотечных кредитов вырастут как минимум к маю, уверен Проклов. Этому поспособствуют оживление экономики, открытие части предприятий и не реализованный за время самоизоляции спрос на жилье, перечисляет он. А вот ставки по ипотеке, по его мнению, продолжат падать как вслед за ключевой, так и на ожиданиях заемщиков – те не будут готовы брать ипотеку по ставкам, существенно отличающимся от льготных программ.

Снижения стоимости ипотеки ждет и президент Сбербанка Герман Греф. «Вы знаете, что до конца этого года начнет работать правительственная программа «6,5%», поэтому ставки не просто упадут, а резко упадут, – отметил Греф на конференции в конце мая. – Что касается ипотеки на вторичке, то тоже ставки будут падать до конца года» (цитата по ТАСС).

Красильников из Райффайзенбанка также ждет постепенного оживления на рынке с начала лета. Субсидирование ипотеки безусловно поддержит спрос на новостройки, уверен он. Эффект от программы будет расти со временем, рассчитывает и Пахаленко: «Она, конечно, не поможет рынку достичь показателей 2019 г. по выдачам, но без льготной ипотеки его падение было бы еще больше».

Отвлекает реклама? С подпиской вы не увидите её на сайте

  • Подписка
  • Реклама
  • Справочник компаний
  • Об издании
  • Редакция
  • Менеджмент
  • Архив
  • Наши проекты

    • Спорт
    • Ведомости.Спб
    • Город
    • Экология
    • Ведомости&
    • Бизнес-регата
    • Как потратить
    • Конференции
    • Недвижимость
    • Форум

    Контакты

    Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту

    Ведомости в Facebook

    Ведомости в Twitter

    Ведомости в Telegram

    Ведомости в Instagram

    Ведомости в Flipboard

    Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

    Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

    И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

    Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

    Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

    Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

    Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

    Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021

    Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

    Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

    Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021

    Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

    Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

    И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

    Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

    Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

    Ипотека на замену. Что будет, когда ипотечные ставки упадут ниже 10%

    Банкиры распробовали рефинансирование ипотеки. Как только ипотечные ставки упадут ниже 10%, перекредитование станет выгодным для каждого пятого из выплачивающих сегодня жилищные кредиты россиян.

    К оживлению рефинансирования ипотеки банки готовились со второй половины минувшего года, несмотря на то что локомотивом еще оставалась ипотека с господдержкой. Например, «Уралсиб» предложил перекредитовывать ипотеку клиентам других банков еще 21 сентября 2016 года.

    Директор Центра речевых технологий о перспективах биоидентификации в финансовой сфере

    Но прошлый год не дал и не мог дать ощутимой динамики в этом сегменте — в рамках субсидируемой государством ипотеки перекредитование не допускалось. «По итогам 2016 года доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала незначительна», — отмечала начальник центра ипотечного кредитования «Невский, 59» филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова. И в целом о таких программах банкиры отзывались, дескать, пусть будут «на всякий случай». Ведь было еще не ясно, куда после сворачивания госпрограммы двинутся ставки — вверх или вниз.

    Однако 18 апреля запустил рефинансирование под залог недвижимости Сбербанк, 20 апреля предложило перекредитование по ставке 10,5% годовых АИЖК, а 22 мая снизила ставки по рефинансированию группа «ВТБ » . «Сейчас активно работают в сегменте рефинансирования «чужой» ипотеки 13 банков», — подсчитал гендиректор Банка жилищных решений Роман Корников.

    «Банкиры уже наблюдают поступательный рост заявок на рефинансирование ипотеки, — рассказывает вице–президент СМП Банка Роман Цивинюк. — В частности, такой рост фиксируют наши подразделения. Это уже стабильное явление, и в перспективе число заявок будет расти».

    В подавляющем большинстве случаев отказ банка в перекредитовании своего клиента особой роли не играет. Обычно механизм рефинансирования выстроен так, что другой банк гасит за заемщика остаток кредита и подписывает новый ипотечный договор с новыми, близкими к средним на текущую дату, ставками.

    Как рассказывает Роман Корников, рефинансирование официально появилось на рынке где–то в 2011 году как ответ на запредельно высокие ипотечные ставки 2009 года (16–19%). Тогда игроки ожидали вала заявок, но этого не произошло, так как сбор справок превращался в хождение по мукам. Сегодня собирать пакет документов стало гораздо проще — их число сократилось. Также стала комфортнее процедура одобрения кредита — часть услуг можно получить удаленно.

    Нужна стандартизация

    Чего боится Центробанк

    В отличие от пришедшей к определенным стандартам обычной ипотеки, условия перекредитования от банка к банку заметно разнятся. Например, в банке «Зенит» сообщили, что в рамках программы рефинансирования банк выдает потребительские кредиты сроком до 5 лет без обеспечения, даже если предмет рефинансирования — ипотечный кредит.

    «Смысл рефинансирования — это внятная, относительно простая и легко масштабируемая процедура, позволяющая оперативно «накачать» портфель качественными кредитами», — комментирует Максим Ельцов, руководитель Первого ипотечного агентства. Если же оказание услуги требует дополнительных согласований с каждым застройщиком по каждому типу договора или по каждому порядку кредитования, привлекательность механизма как средства привлечения новых заемщиков теряется.

    Иначе говоря, продукт требует собственной стандартизации. И его обкатка как раз сейчас и происходит.

    Бум только начинается

    Сегодня, по оценкам Романа Корникова, в портфелях банков рефинансирование занимает 1–3%. В портфеле банка «ДельтаКредит» больше — свыше 5%. При этом, отмечает Максим Ельцов, сейчас рассматривают возможность рефинансирования не более 5% общего числа плательщиков, но это не значит, что все они решаются на действия.

    Региональный директор в СЗФО банка «ДельтаКредит» Ирина Илясова поясняет, что при рефинансировании заново в первую половину срока выплат преимущественно гасятся банковские проценты и только во вторую — тело кредита. Поэтому перекредитование теряет смысл, когда время выплат далеко перевалило за середину определенного договором срока.

    Поскольку в среднем сегодня ипотека гасится за 7 лет (хотя берется в среднем на 15 лет), теоретически рефинансирование остается интересным заемщикам, бравшим кредит не ранее 2014 года. Упомянутый год начинался при средней ставке 12% годовых и закончился ставкой 16–18% (не берем заградительные ставки ряда игроков 20–30%).

    Между тем среди профессионалов распространено утверждение, что рефинансирование выгодно клиенту, если он может найти ставку минимум на 2 процентных пункта ниже, чем по выплачиваемому кредиту. «При этом целесообразно максимально сократить срок нового кредита», — подсказывает Ирина Илясова.

    Соответственно, к концу года, когда ипотечная ставка, в том числе и по рефинансированию, опустится до пресловутых 10%, под вопросом окажутся все взятые за последние 3–4 года ипотечные кредиты, кроме субсидировавшихся государством. «Исходя из нынешних тенденций можно ожидать увеличения спроса по рефинансированию на 20–25%», — прогнозирует и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге Мария Баталова.

    «В потенциале, когда ипотечные ставки опустятся до психологической отметки 10%, встанет вопрос о рефинансировании до 20% обслуживаемых кредитов, — дает прогноз Максим Ельцов. — На рынке возможна более сильная волна перекредитования, особенно если ставки на вторичку станут снижаться быстрее, чем на первичку».

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector