Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами

Пример договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — документ, закрепляющий отношения наймодателя и нанимателя коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость занимает немалую долю на арендном рынке. Для собственников это стабильная возможность получать доход или продать свое владение по более высокой цене (не просто как стены, а как прибыльный бизнес). Для начинающих предпринимателей, неспособных сразу купить офис, это единственный вариант для старта. Мы расскажем, как составить простой договор аренды нежилого помещения для фиксации таких отношений.

Законодательная база

Обратимся к Гражданскому кодексу. Типовой контракт передачи в пользование нежилой недвижимости составляется на основе параграфа 1 главы 34. В соответствии со статьей 606 арендодатель предоставляет объект нанимателю во временное владение за установленный размер платы. Последний не обязан делиться с владельцем доходами, полученными от работы в этой недвижимости.

Рассмотрим пример договора аренды нежилого помещения, сторонами выступают физическое лицо и ИП.

Состав сторон

Участниками таких отношений являются различные хозяйствующие субъекты. Заключается договор аренды помещения между физическими лицами, между компаниями и между гражданином и организацией по следующим правилам:

  1. Арендодателем чаще всего выступает собственник. Также согласно статье 608 ГК РФ он вправе делегировать эту функцию другому лицу.
  2. Арендатором является компания или физическое лицо при условии, что последнее платежеспособно и дееспособно. Ведь, как гласит статья 615 ГК РФ, он обязан соблюдать договорные условия и нести ответственность в случае их нарушений.
  3. Третьи лица в соответствии со статьей 613 ГК РФ своих прав на объект в случае его сдачи не теряют. К примеру, если недвижимость находится в залоге у банка, наем этого факта не изменит. Арендодатель обязан предупредить о таком обстоятельстве арендатора.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ замена сторон не ведет к прекращению отношений: договор аренды помещения между юридическими лицами обладает правопреемственностью. Одна компания получает от своей предшественницы либо бизнес с доходом, либо обязанность по внесению арендной платы до прекращения срока действия соглашения. Физические лица получают либо то, либо другое по наследству.

Существенные условия

В бланке соглашения о найме нежилого помещения обязательно будут такие разделы:

  1. Преамбула (указание сторон с реквизитами).
  2. Предмет. Объект недвижимости, его площадь, адрес, внутренняя обстановка (если есть).
  3. Срок. Статья 610 ГК РФ допускает сделать соглашение бессрочным. В этом случае любая сторона имеет возможность в любой момент расторгнуть его в одностороннем порядке, предупредив об этом другую за три месяца.
  4. Права и обязанности сторон. Здесь допускается отразить как только стандартные требования гражданского законодательства, так и особые пожелания владельца.
  5. Цена и порядок расчетов. Кроме непосредственно арендной платы, стоит уделить внимание и коммунальным услугам. В противном случае их в полном объеме оплачивает собственник.
  6. Полные реквизиты сторон.

Договор о найме всегда можно дополнить своими разделами, такими как условия расторжения, форс-мажор, или учесть другие нюансы.

Статья 609 ГК РФ обязывает проводить государственную регистрацию такого документа.

Бланк договора аренды нежилого помещения для 2020 года

Здесь можно скачать бланк договора аренды нежилого помещения в РФ, актуальный для 2020 года. Данный бланк можно скачать и использовать, при желании можно поправить в соответствии с необходимостью. К договору аренды также необходимо такое приложение как акт приема-передачи.

Данный бланк можно считать типовым договором аренды, однако он вполне хорош для, к примеру, аренды склада, помещения для офиса, и других нежилых помещений.

Заполнить данный договор аренды нежилого помещения можно как в программе ворд, так и от руки. Нотариального удостоверения договора аренды не требуется, однако при сроке аренды от 12 месяцев его нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы этого избежать — используйте формулировку «договор заключен на неопределенный срок». Второй вариант — заключить договор аренды на срок 11 месяцев, и предусмотреть автоматическую пролонгацию.

Не забывайте, что в любом договоре аренды, будь он между юридическими, физическими лицами, либо и теми и теми, должны обязательно присутствовать следующие параметры (существенные условия):

Объект аренды. О нем должны быть указаны сведения, которые собственно его и определяют. К ним относятся:

  • Адрес объекта недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение.
  • Этаж, номер офиса/помещения/комнаты.
  • Площадь помещения.

Запросите у арендодателя копию документов из БТИ и Росреестра на данное помещение, чтобы проверить, нет ли на нем каких-либо обременений, а также, нет ли несогласованных перепланировок и изменений.

Если договор не содержит точных сведений об арендуемом помещении, согласно ст. 607 ГК РФ он может быть расторгнут

Срок аренды. Аренда недвижимого имущества сроком более, чем на 1 год (на практике пишут 11 месяцев) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Лазейка от регистрации — заключить договор на 11 месяцев, либо на неопределенный срок.

Арендная плата. Арендная плата согласовывается сторонами, может производиться в твердой денежной сумме, а может быть осуществлена следующими действиями:

  • Взаимозачет (например, арендатор передал арендодателю вещь в аренду).
  • Услуги, оказываемые арендодателю арендатором.
  • Доля от получаемых арендатором доходов.
  • Услуги по улучшению помещения.

Часто встречаются смешанные варианты арендной платы.

Обязанности сторон по использованию нежилого помещения. К примеру, производство ремонтных работ, и производству неотделяемых улучшений. Согласно ст. 623 ГК РФ, если на производство неотделяемых улучшений не было получено согласие арендодателя, то затраты на их производство арендатору никто возмещать не будет. Также необходимо зафиксировать вопрос коммунальных платежей, дополнительных услуг (уборка, почтово-секретарское обслуживание). Их можно согласовать как в тексте договора, так и в дополнительных соглашениях.

Возможность субаренды. Если вы планируете сдавать арендуемое помещение в субаренду — озаботьтесь получением согласия арендодателя на субаренду. В противном случае, договор субаренды будет признан недействительным.

Чтобы скачать бланк договора аренды нежилого помещения — нажмите на кнопку внизу страницы.

Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду

Вопрос:

Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает нежилое и жилое помещения. Какие налоги следует уплатить?

Ответ:

Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

  • за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
  • за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.

Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. По мнению Минфина РФ граждане и ИП, оказывающие услуги по сдаче в аренду жилых помещений, могут применять НПД (письмо Минфина от 27.03.2020 № 03-11-11/24601)

Читать еще:  Как прописать человека в муниципальную квартиру

Важно учесть, что ИП не разрешено совмещать налог на профессиональный доход с другими спецрежимами или с общей системой налогообложения (при уплате НДФЛ).

Согласно подпунктам 1 и 2 ст. 10 Закона № 422-ФЗ налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

  • 4 процента — в отношении доходов, полученных от физических лиц;
  • 6 процентов — в отношении доходов, полученных от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Причем при выплате дохода плательщику НПД при аренде помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.

Таким образом, физическое лицо вправе применять данный спецрежим по доходам от сдачи в аренду недвижимости , если доходы от этой деятельности не превысят в календарном году 2,4 млн рублей. Для применения данного режима необходимо пройти регистрацию через мобильное приложение «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика. В случае наличия нескольких объектов, среди которых имеются нежилые, полагаем, необходима регистрация в качестве ИП.

Как составить договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП, образец, а также общие правила оформления

Реальность получения собственником определенной прибыли от объекта недвижимости достигается путем сдачи его в аренду заинтересованному субъекту. При этом большим «плюсом» для владельца является сохранение своих прав на обладание нежилой недвижимой площадью. Договор аренды нежилого помещения может быть заключен, как между ИП и ИП, так и между ООО и ИП и другими юридическими лицами.

Использование нежилой недвижимости в коммерческих целях на правах аренды – лучший выход для лица или организации, не имеющей свободных средств на покупку помещения. К тому же, потери и риски арендатора будут сведены к минимуму при нерентабельном бизнесе, соглашение просто будет расторгнуто.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Особенности

Сторонами при такой сделке являются арендодатель – собственник помещения – и арендатор, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Независимо от срока действия соглашения и статуса субъектов гражданского права договор будет признан действительным только при оформлении его в письменном виде.

Нюансы оформления сделки для ИП и юридического лица (ООО) сказываются в следующем:

  • если договор со стороны ООО подписывает директор – он обязан документально подтвердить свои полномочия. Таким документом является протокол общего собрания членов общества с повесткой дня о его назначении;
  • без доверенности имеет право подписать арендное соглашение руководитель, подтвердивший свои права действовать от имени организации выпиской из ЕГРЮЛ;
  • индивидуальный предприниматель, действующий на основании свидетельства о госрегистрации, подтверждает свои права подписывать соглашение паспортом и копией свидетельства о регистрации ИП в ЕГРИП.

Скрепление документа печатью не является обязательным требованием, однако на практике уполномоченный представитель юридического лица ставит свою печать на росчерке.

Общие правила оформления

Порядком заключения подобных правовых сделок предусмотрено введение в договор трех существенных условий:

  • указание сторон арендных отношений с их реквизитами;
  • описание объекта аренды – нежилого помещения;
  • обоснование порядка оплаты за использование предмета аренды.

Неизменным остается правило составления арендного соглашения в двух экземплярах. Но если договор заключается на срок более года с обязательной государственной регистрацией в Росреестре – в 3-х экземплярах (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Подписывается сторонами каждая страница документа.

Пункты соглашения и что включается в каждый из них

Законодательными актами России не предусмотрены ограничения по отношению сторон к той или иной форме организации субъектов правоотношений. Структурой арендного соглашения предусмотрены разделы:

  1. Общая вводная часть. В ней содержатся сведения о месте и моменте подписания, названии сторон с поименованием представителя организации и индивидуального предпринимателя.
  2. Предмет договорных отношений. Обязательным является указание типа помещения (нежилое), по какому адресу оно размещается, какую имеет площадь, его инвентарный (кадастровый) номер согласно документации на недвижимое имущество.
  3. Наименование и обозначения документов, подтверждающих полномочия арендатора и арендодателя: паспортные данные ИП и доверенность (выписку из протокола) на подписывающее от имени ООО лицо.
  4. Раздел, описывающий плату за аренду. Здесь указывают периодичность, способ уплаты и сумму платежа.
  5. Часть «Права и обязанности арендодателя и арендатора» охватывает пункты о расчете за коммунальные услуги, о порядке предоставления площади в эксплуатацию, о возможности субаренды.
  6. Раздел «Срок действия» включает время арендных отношений и положение о госрегистрации.
  7. Условия расторжения или преобразования некоторых положений соглашения.
  8. Условия приема-передачи нежилой собственности в аренду. В основные требования этой части входят запросы по техническому и санитарному состоянию предмета аренды.
  9. Ответственность сторон в случае отступления от принятых при подписании обязательств.
  10. Раздел «Дополнительные условия» заполняется, когда стороны считают определенное положение их правовых взаимоотношений важным.
  11. Заключающий раздел – «Реквизиты и подписи субъектов арендных отношений».

В качестве приложений к документу выступают допсоглашения, акты и пр.

Как грамотно оформить сделку?

Арендное соглашение, составляемое между юридическими лицами и ИП, отличается разными пакетами документов и различной суммой государственной пошлины, подлежащей уплате арендодателем.

Заключение сделки между индивидуальными предпринимателями по поводу аренды нежилого помещения можно рассматривать как процедуру между физическими лицами. Для осуществления сделки сторонам необходимо собрать пакет документации, состоящий из следующих официальных бумаг:

  • для арендодателя – правоустанавливающий документ на нежилую собственность, свидетельство о государственной регистрации ИП, документ, удостоверяющий факт оплаты госпошлины;
  • арендатор должен подготовить аналогичный пакет, исключающий документ о праве владения нежилой недвижимой собственностью и включающий паспорт.

Перед подписанием арендного соглашения нелишним будет оформить и подписать двусторонний передаточный акт, затем договор скрепить подписями и передать ключи от помещения.

Договорные обязательства возникают после подписания акта. Любые несоответствия фактического и вписанного в акт состояния помещения подлежат устранению арендодателем, или на основании этого факта размер платы уменьшается.

Чтобы избежать проблем в будущем и минимизировать риск оказаться без помещения и без денег, арендодателю нужно проверить:

  • соответствие представленных собственником правоустанавливающих документов именно этому объекту – предмету договора, их актуальность;
  • полномочия подписанта. Для этого не лишне будет ознакомиться с Уставом предприятия;
  • факт отсутствия обременений на недвижимость.

Предметом судебной процедуры нередко становится и объект самостроя, который сдают в аренду.

Возможные ошибки

Основной причиной возможных споров с арендодателем является слабая подготовка соглашения.

Арендаторы без опыта могут попасть в невыгодную ситуацию именно из-за невключения в него ряда условий:

  • уплату услуг коммунальных служб. Согласно ст. 616 ГК России эта обязанность лежит на арендаторе, если иное не предусмотреть в договоре;
  • использование не введенного в эксплуатацию помещения категорически запрещено нормами КоАП, в противном случае именно арендатор должен будет уплатить большую сумму в виде штрафа;
  • согласование с арендодателем цели использования помещения;
  • договоренность по индексации арендной платы в зависимости от ее валюты;
  • пункт об улучшении нежилого объекта аренды. Без этого условия возмещения стоимости за неотделимые улучшения арендатору можно добиться только через суд. По общим же правилам это – издержки арендодателя.

Корректное изложение пунктов договора будет значительно облегчено, если воспользоваться помощью юристов или образцами документа, предоставляемых на юридических форумах, страницах правовых компаний. При этом, чем более поздняя дата значится в публикации, тем актуальнее предлагаемая информация.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор аренды коммерческой недвижимости

Не каждый предприниматель может иметь в собственности нужное количество квадратных метров коммерческой недвижимости, необходимых для запуска новых проектов или расширения уже работающего бизнеса. В таких случаях часто выручает возможность арендовать помещения, здания, цехов и других объектов коммерческой недвижимости.

Чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных сюрпризов, необходимо хотя бы в общих чертах иметь представление о том, что представляет собой договор аренды коммерческой недвижимости, что является обязательным для включения в него и другие нюансы.

Договор аренды коммерческой недвижимости: основные положения

В таких договорных отношениях участвуют две стороны: арендодатель и арендатор, которые обязаны строго придерживаться указанных в документе условий, а также исполнять принятые обязательства.

Из обязательных требований договора можно выделить следующее:

    В рамках договора арендодатель обязуется предоставить объект коммерческой недвижимости (предмет договора), а арендатор – принять его, исполняя свои обязанности по оплате и сохранению состояния принятой недвижимости.

  • При заключении сделки по аренде договаривающиеся стороны обязаны соблюдать требования законодательства и правовые нормы, установленные им. В противном случае, такой документ может быть признан ничтожным (то есть, не имеющим юридической силы), а в отдельных случаях при допущении нарушений на стороны договора могут налагаться штрафные санкции.
  • Договор имеет свою форму (образец договора можно найти в электронных нормативно-правовых базах). Документ заключается только в письменном виде. Устные договоренности юридической силы не имеет.

    Документ, срок действия которого превышает 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Все дополнительные соглашения к договору также обязательно регистрируются.

    Основания для расторжения договора

    Сделка может быть расторгнута в случаях, которые оговорены в специальном разделе договора. Односторонний порядок расторжения со стороны арендодателя по законодательству является грубейшим нарушением закона и прав другой стороны, поэтому такая ситуация может служить основанием для обращений в суд.

    Бывают ситуации, когда арендатор решает расторгнуть договор аренды до окончания срока действия договорных отношений. Возможность таких случаев оговаривается с учетом того, что владелец недвижимости не понес существенных убытков. Поэтому могут быть оговорены, а также закреплены письменно компенсационные выплаты арендодателю и их величина (например, в размере суммарной арендной платы за определенный срок).

    Также арендатор имеет законную возможность для расторжения договора в одностороннем порядке при следующих условиях:

    • если недвижимость, указанная в договоре, не была передана в пользование арендатору;
    • если арендодатель создает препятствия для пользования арендуемой недвижимостью;
    • если при передаче коммерческой недвижимости были выявлены недостатки, неизвестные на момент заключения сделки, создающие препятствия для пользования, а также влекущие за собой дополнительные расходы на восстановление со стороны арендатора;
    • если владелец недвижимости не исполняете обязательства, установленные договором, например, отказывается в проведении капитального ремонта;
    • переданная в аренду недвижимость оказывается непригодной для дальнейшего пользования по независящим от арендатора причинам.

    При расторжении договора сторона, инициирующая расторжение, обязана направить письменное уведомление о начале процедуры. Если одна из сторон не согласна с условиями расторжения или уклоняется от процедуры, необходимо обратиться в суд с предоставлением соответствующих документов и обоснований.

    При расторжении договора или окончании срока его действия, арендатор обязан вывезти свое имущество в установленные сроки, а арендодатель не имеет права препятствовать этому или ограничивать доступ к объекту. Этот момент тоже лучше всего заранее обговорить в момент заключения сделки и закрепить письменно в договоре.

    Правила заключения договора аренды между физическими лицами

    Следует сразу отметить, что процедура заключения сделки по аренде коммерческой недвижимости между физическими лицами практически ничем не отличается от сделок между юридическими лицами или сделки, в которой одной стороной является физическое лицо, второй – юридической.

    Требования во всех случаях одинаковые к содержанию документа, его регистрации, исполнения условий договора, случаев расторжения, компенсационных выплат и других ключевых моментов.

    Порядок заключения договора

    Подготовка, оформление и заключение сделок по аренде коммерческой недвижимости состоит из нескольких обязательных этапов:

    Проверка сведений и информации

    На данном этапе, лицо, заинтересованное в аренде объекта коммерческой недвижимости, должен проверить документы и полномочия арендодателя. В частности, необходимо удостовериться в подлинности и юридической «чистоте» правоустанавливающих документов на объект (свидетельство о государственной регистрации в подлиннике).

    Если владелец недвижимости не может подтвердить свои права на объект или отказывается предоставить подлинник правоустанавливающего документа, то лучше сделок с таким арендодателем не заключать.

    Подготовка и составление договора аренды

    Документ должен быть разработан в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства и содержать обязательные разделы (например, предмет договора, права и обязанности сторон, порядок оплаты, условия расторжения и другое). Форма договора – строго письменная даже в тех случаях, когда между сторонами сделки имеются теплые дружеские отношения.

    Согласование и закрепление в договоре величины арендной платы

    Наличие или отсутствие обеспечительных взносов, компенсационные выплаты и другие финансовые моменты. Договор аренды коммерческой недвижимости, в котором отсутствуют положения об арендной плате, ее величине, порядке расчетов, условий изменения считается недействительным, то есть, не имеет юридической силы.

    Финансовая сторона вопроса оговаривается, согласовывается сторонами, а затем закрепляется письменно в обязательном случае, даже если величина оплаты предельно низкая и символическая.

    Передача арендуемого объекта коммерческой недвижимости арендатору

    На этом этапе необходимо произвести осмотр объекта, а результаты осмотра оформить актом передачи объекта, в котором необходимо указать фактическое состояние недвижимости.

    Рекомендуется к таким актам прикладывать фотографии для визуализации, чтобы иметь возможность наглядно подтвердить состояние недвижимости на момент передачи, если возникнут спорные вопросы и разногласия.

    Если правильно подойти к вопросам выбора коммерческой недвижимости и знать основные моменты, сопровождающие заключение сделок по аренде, а также его особенности и основные разделы, можно вполне обойтись без услуг посредников, что позволит сократить расходы за счет отсутствия оплаты посреднических услуг.

    Кроме того, такие знания и понимание вопросов позволит обезопасить себя от рисков, сопровождающих сомнительные сделки, а также помогут прийти к договоренностям, учитывающим интересы сторон договора, без судебных тяжб и разбирательств.

    Пример договора аренды нежилого помещения

    Договор аренды — соглашение в письменном виде, по которому собственник передает имущество во временное пользование или владение за плату. Простой договор аренды нежилого помещения должен содержать требуемый законодательством минимум сведений, иначе документ признают ничтожным.

    Основные требования

    Вопросы аренды на законодательном уровне регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ и подзаконными актами.

    Договор аренды помещения между физическими лицами и между организациями оформляется письменно в двух экземплярах. Иначе соглашение признают недействительным (ст. 651 ГК РФ). Письменная форма необходима, если документ заключен на год и больше и подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

    Про сроки действия стороны договариваются самостоятельно. Исключение — если в аренду передают землю, водные ресурсы.

    Бланк договора аренды нежилого помещения должен содержать подробную информацию о том объекте, который сдается:

    1. адрес — город, улица, этаж здания, номер офиса, кадастровый номер (если имеется);
    2. площадь — данные должны быть официальными, подтвержденными паспортом из БТИ, иными бумагами;
    3. назначение — в зависимости от полученного разрешения: для бытовых целей или под склад, под офис, под магазин.

    Если в соглашении нет детального описания нежилого помещения, в суде договоренность можно расторгнуть, поскольку стороны не согласовали условия временного пользования недвижимостью (ст. 607 ГК РФ).

    Если аренда оформляется с последующей передачей права на имущество, то необходимо заключать соглашение о купле-продаже (ст. 609 ГК РФ и 624 ГК РФ).

    Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и структура

    Если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то скачать договор аренды нежилого помещения и ознакомиться с ним можно заранее на сайте владельца имущества. В типовой договор аренды нежилого помещения включают условия, прописанные федеральными или региональными властями (например, Приказ Минэкономразвития от 11.01.2017 № 2). Среди них:

    • арендатор обязуется использовать недвижимость только по назначению;
    • ремонтные работы он проводит за свой счет;
    • пользователь содержит объект недвижимости и отвечает за его исправное техническое, санитарное, противопожарное состояние;
    • арендатор обязуется застраховать имущество на весь срок действия соглашения и информировать собственника о страховках, изменениях условий, аннулировании.

    Не все эти условия включают в договор аренды нежилого помещения между коммерческими организациями. Но есть обязательные разделы, без которых соглашение могут признать незаключенным. Структура документа следующая:

    • вводная часть — название документа, дата и место его заключения, договаривающиеся стороны и сведения о них;
    • предмет соглашения. Описание помещения, документы, подтверждающие право собственности, иные объекты, передаваемые по документу (мебель, оборудование, номер городского телефона);
    • порядок передачи арендатору — перечень шагов, после которых можно пользоваться недвижимостью: после подписания акта сдачи-приемки, уплаты первых платежей;
    • обязанности сторон по содержанию помещения в нормальном состоянии, своевременному внесению платы, беспрепятственному доступу, запрету на передачу объекта недвижимости в субаренду, возможности перепланировки;
    • арендная плата и порядок ее внесения. По договоренности платежи могут рассчитываться за 1 м² либо за всю площадь объекта. Стороны определяют сроки внесения суммы, способ расчета (наличный, безналичный);
    • ответственность сторон. Это санкции за просрочку платежей (пеня), возмещение ущерба в случае противоправных действий арендатора;
    • срок действия договора и порядок его расторжения, пролонгации. Если в документе не оговорен срок действия, считается, что он заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При расторжении такого контракта сторона-инициатор должна предупредить о прекращении взаимоотношений не позже чем за три месяца до фактического расторжения контракта либо в иной срок, если он заявлен;
    • в конце всегда пишут реквизиты сторон: адреса, наименования, банковские данные.

    Документ подписывают собственник недвижимости и арендатор.

    Образец договора аренды коммерческой недвижимости

    Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды коммерческой недвижимости

    Пользуясь временно коммерческой недвижимостью, арендатор должен понимать, что необходимо оформить соответствующее соглашение.

    Такой договор может иметь стандартную форму, которую не трудно найти в сети Интернет.

    С другой стороны необходимо понимать, что перед тем, как подписывать такое соглашение, следует тщательно ознакомиться с требованиями, которые предъявляются законом к подобным документам, а также с данными, которые внесены в конкретное соглашение.

    Образец типового договора аренды коммерческой недвижимости

    Составить соглашение можно обратившись к юристу. Однако не каждые участники договорных правоотношений имеют лишние средства для оплаты договора. В этом случае, стороны могут воспользоваться стандартной формой документа, который есть в интернете.

    В таком документе должны быть следующие данные:

    • адрес местонахождения объекта;
    • этаж, на котором располагается объект;
    • кадастровые данные объекта;
    • период, в течение которого будет действовать соглашение;
    • целевое предназначение объекта;
    • процедура внесения денежных средств арендатором;
    • права и обязанности арендодателя. К его основным правам отнесена возможность осуществлять проверку состояния объекта, требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы. Его основными обязанностями является обязанность предоставления помещения, которое указано в качестве объекта в соглашении, обеспечивать свободное пользование этим объектом;
    • права и обязанности арендатора. К его правам относится право требования от собственника устранения недостатков помещения, преимущественного заключения соглашения на новый период, при наличии положения в соглашении передавать помещение в субаренду третьим лицам. Среди обязанностей можно выделить – своевременное внесение платы, использование помещения в соответствии с его целевым назначением.

    Требования к договору аренды коммерческой недвижимости

    Следует указать основные требования, которые предъявляются к соглашению об аренде коммерческой недвижимости:

    • В соглашение обязательно должна быть включена информация о том объекте, который передается во временное пользование;
    • В документе обязательно должны быть указаны регистрационные данные недвижимого объекта;
    • Период в течение, которого соглашения имеет юридическую силу. Обратите внимание на то, что если срок такого соглашения более одного года, то документ должен быть зарегистрирован в федеральном органе;
    • Процедура внесения денежных средств и осуществления расчетов между сторонами. Необходимо указать, до наступления какой даты арендатор должен внести платеж, а так же какова его сумма;
    • Обязанности каждой стороны, а также права, которые предоставляются каждому участнику;

    Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом.

    Как выглядит договор найма гаража между физическими лицами, смотрите тут.

    • Основания для прекращения соглашения;
    • Порядок использования коммерческого объекта.

    Государственная регистрация договора аренды коммерческой недвижимости

    Как ранее уже было отмечено, те соглашения, которые заключены сроком более года, должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре.

    В случае нарушения такого законодательного требования, стороны соглашения могут быть привлечены к установленной законом ответственности, а так же сам документ может быть признан не действительным.

    Размер штрафной санкции будет зависеть от стоимости объекта.

    Закон не содержит конкретного срока, в течение которого после того как стороны согласовали все существенные условия должен быть зарегистрировано соглашения. Однако рекомендуем осуществить эту процедуру, как можно раньше.

    Регистрация должна быть осуществлена по месту нахождения недвижимого объекта. Для регистрации достаточно подать заявление и установленный пакет документов.

    Юридическую силу документ получает только после внесения сведений в Росреестр.

    Как оформить договор аренды недвижимого имущества?

    • 1 Требования к оформлению
      • 1.1 Между физическими лицами
      • 1.2 Если имущество муниципальное
      • 1.3 Список необходимых документов
      • 1.4 Образец договора аренды недвижимого имущества
    • 2 Нужна ли регистрация?
    • 3 Порядок расторжения договора

    Соглашение аренды недвижимого объекта составляется между нанимателем и арендодателем. Бумага составляется сроком на 3 года и подлежит обязательной государственной регистрации.

    Все условия, обозначенные в контракте, должны быть оговорены участниками сделки до ее совершения. Примером таких служат следующие:

    • сроки и размер ежемесячных арендных выплат;
    • основания для расторжения контракта;
    • права и обязанности участников сделки.

    Читайте в статье о порядке оформления контракта найма недвижимого объекта, о пакете необходимых документов и о порядке регистрации оформленной бумаги.

    Требования к оформлению

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному заверению. Данное условие относится к соглашениям, составляемым сроком на 3 и более лет.

    Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и в единственном экземпляре. Наличие государственной регистрации является обязательным условием.

    Между физическими лицами

    Договор аренды имущества между физическими лицами заключается сроком на 1 год и подлежит обязательной гос регистрации.

    Согласно ГК РФ соглашение, оформляемое между физическими лицами, называется договором найма.

    Соглашение найма составляется на основании следующих документов:

    • договор купли-продажи недвижимого имущества;
    • бумаги, подтверждающие факт дарения объекта недвижимости.

    Контракт между физическими людьми заключается на:

    • долгосрочный период — срок действия такого документа составляет не более 5 лет;
    • краткосрочный — срок действия соглашения не более 11 месяцев.

    При заключении сделки с арендодателем, нанимателю следует обратить внимание на следующее:

    1. Подлинность предоставленных собственником документов.
    2. Просьба арендодателя предоставить доказательства того, что недвижимый объект не находится в залоге.
    3. Если договор найма содержит несколько страниц, то подпись сторон должна стоять на каждой.

    Если имущество муниципальное

    Договор аренды муниципального имущества позволяет нанимателю жить в ней, но не использовать ее в коммерческих целях.

    В ЖК РФ обозначены основания, на которых возможно заключение договора о найме муниципальной недвижимости:

    • заявители являются членами малоимущих семей;
    • не являются нанимателями другого недвижимого имущества;
    • люди проживают в помещениях, не пригодных для жилья.

    Соглашение о найме муниципального имущества составляется в письменной форме. Для заключения контракта с муниципальными служащими, граждане обращаются в жилищную контору по месту нахождения объекта недвижимости.

    Список необходимых документов

    Для оформления договора аренды недвижимости необходимо предоставить пакет документов. Список документов, предоставляемых юридическим и физическим лицом, отличается.

    Ниже приведен список документов для оформления договора аренды недвижимости для физических лиц:

    • удостоверение личности гражданина РФ;
    • свидетельство о рождении в случае, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо;
    • свидетельство о заключении и о расторжении брака в случае, если недвижимое имущество было приобретено в браке;
    • нотариально-заверенное согласие супруга/супруги на сдачу в аренду недвижимого имущества;
    • разрешение от органов опеки в случае, если в сделке участвует ребенок.

    Пакет документов, который должны предоставить юридические лица:

    • документ, подтверждающий гос регистрацию юридического лица;
    • учредительный устав предприятия;
    • бумага, подтверждающая полномочия представителя;
    • справка из ЕГРПОУ;
    • печать организации;
    • удостоверение личности, представляющего интересы организации, лица.

    Образец договора аренды недвижимого имущества

    Структура арендного соглашения:

    • полное наименование документа;
    • город и дата его заключения;
    • предмет и срок действия соглашения;
    • права и обязанности участников сделки;
    • ответственность сторон, предусмотренная за несоблюдение условий договора аренды;
    • основания для расторжения контракта найма недвижимого имущества;
    • иные условия;
    • реквизиты и подписи сторон.

    При составлении документа необходимо учитывать существенные условия договора аренды недвижимого имущества. К ним относятся данные об объекте недвижимости. В случае, если в соглашении об аренде не указаны его существенные условия, то он считается недействительным.

    Нужна ли регистрация?

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре РФ по месту нахождения недвижимого объекта.

    Необходимые для регистрации документы:

    • заявление;
    • удостоверение личности заявителя;
    • чек об уплате госпошлины;
    • бумага, подтверждающая переход прав на недвижимое имущество;
    • если недвижимость находится в залоге, то предоставляется разрешение залогодержателя.

    Стоимость госрегистрации договора аренды недвижимого имущества:

    • 2000 руб — для физических лиц;
    • 22000 руб — для юридических лиц.

    Порядок регистрации договора аренды недвижимого имущества:

    1. Заявитель оформляет заявление и собирает пакет необходимых документов.
    2. Уплачивает госпошлину и получает уведомление о принятии всех поданных бумаг.
    3. В случае, если все бумаги в порядке, то государственная регистрация производится в течение 7 рабочих дней с момента их подачи.

    Порядок расторжения договора

    Договор аренды может быть аннулирован:

    • в досрочном порядке:
      • путем составления мирового соглашения между нанимателем и арендодателем;
      • в ходе судебного заседания;
      • по инициативе одного из участников сделки.
    • по истечению срока его действия.

    В законодательстве прописан ряд причин для расторжения договора аренды в досрочном порядке если:

    • арендодатель не предоставил объект договора в установленное время;
    • он препятствует нанимателю в использовании им арендуемого объекта по назначению;
    • передаваемое по контракту имущество не соответствовало, описанным при заключении сделки, условиям;
    • одна из сторон существенно нарушает условия соглашения;
    • арендатор использует арендуемый объект не по назначению.

    Арендодатель вправе аннулировать соглашение о найме недвижимого имущества в связи с тем, что использование нанимателем объекта значительно ухудшает его технические характеристики. Также контракт расторгается, если арендатор не вносит обязательные платежи в течение двух месяцев подряд.

    Договор аренды коммерческой недвижимости

    Здравствуйте! Планирую сдать в аренду здание сети магазинов МАГНИТ. Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег? Договор аренды буду составлять на 11 месяцев. В нем нужно будет указать какой либо отдельный пункт ГК или другого законодательного акта, связанный с вышеописанными обстоятельствами?

    Во вложении образец документа, составленного мной, который предполагается использовать при заключении договора аренды, проанализируйте его пожалуйста, есть ли в нем что то лишнее или может быть туда нужно внести ещё какой либо пункт?

    Добрый день, Лев Николаевич!

    Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег?

    Вы можете внести в договор пункт о том, что цена аренды корректируется в зависимости от изменения курса рубля к доллару (евро) или привязать изменение цены еще к чему-либо. Ограничений на подобные условия договор нет.

    Статья 421 ГК РФ Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    Либо иной вариант Вы можете указать в договоре, что цена аренды определяется в рублях в эквивалентной стоимость х долларов в месяц. То есть расчеты ведете в рублях, не нарушая закон, но оплата напрямую привязана к курсу доллара (либо евро).

    По поводу приложенного Вами варианта договора — да, пойдет, ниаких особых нареканий нет, можете его использовать.

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.

    То есть в договоре аренды я прописываю пункт что на на весь срок аренды (11 месяцев) арендная плата составляет допустим 100 тыс. в месяц при этом стоимость 1 доллара берется равной допустим 42 рубля?

    Или же вы имеете ввиду что мы указываем в договоре сумму арендной платы к примеру 2380 долларов в месяц, но при этом пишем что все расчеты ведутся в рублях по курсу установленному ЦБ к примеру на 5 число каждого месяца?

    То есть в договоре аренды я прописываю пункт что на на весь срок аренды (11 месяцев) арендная плата составляет допустим 100 тыс. в месяц при этом стоимость 1 доллара берется равной допустим 42 рубля? Или же вы имеете ввиду что мы указываем в договоре сумму арендной платы к примеру 2380 долларов в месяц, но при этом пишем что все расчеты ведутся в рублях по курсу установленному ЦБ к примеру на 5 число каждого месяца?

    Второй вариант. Да, Вы пишите, что стоимость такая-то в долларах, но все расчеты выдутся в рублях по курсу ЦБ (учитывается к примеру курс в момент оплаты).

    Здравствуйте Лев Николаевич!

    В данном договоре аренды необходимо наличие следующего пункта:

    «В случае резкой девальвации официального курса рубля по отношению к доллару США (более 10% от курса установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату заключения договора) согласно ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенные условия Договора могут быть пересмотрены путем переговоров и подписания

    Дополнительного Соглашения к настоящему Договору. „

    С уважением А.Э.С.

    Вот образец договора, но в него необходимо включить пункт указанный мною выше. Еще раз повторю — это один из возможных вариантов.

    Честно говоря я сейчас думаю об этом… Пока рассматриваю ИП с УСН? Что на ваш взгляд будет наиболее выгодно для меня вариантом в плане налогообложения?

    Если Вы хотите создать ИП только с целью заключения договора аренды (я так понял выступить посредником между сетью магазинов МАГНИТ и арендатором) то лучше просто действовать по доверенности от имени собственника здания — это проще, быстрее и дешевле.

    Здравствуйте, Лев Николаевич. Я считаю, что передавать земельный участок в аренду вместе с помещением не стоит. Во-первых, требование об обязательной передаче в аренду земли касается лишь случая, когда в аренду передается отдельно стоящее здание или строение. Вы сдаете в аренду помещение, а вместе с ним и долю общего имущества, в том числе, часть земельного участка, необходимую для обслуживания помещения. Если Вы всё-таки хотите оставить землю, тогда нужно описать её должным образом: что это часть земельного участка такой-то площадью, необходимая для обслуживания помещения, участок с таким-то кадастровым номером, с такой-то категорией земель. Кроме того, в этом случае, арендная плата должна быть установлена в отношении каждого предмета аренды (и помещения, и земли).

    В Ваших интересах, я бы ещё добавила материальную ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы. Установите, какая будет взыскиваться неустойка. Вообще, в договоре практически отсутствует указание на права и обязанности сторон сделки. Лучше бы их прописать.

    Что касается рисков в связи с падением курса рубля, то их Вы должны оговорить сами своим соглашением с арендатором. Например, арендная плата изменяется в сторону увеличения на такую-то сумму в случае падения курса рубля по отношению к доллару до такой-то отметки. Иначе — никак.

    Лев Николаевич, если третьи лица имеют какие-то права на имущество, передаваемое в аренду, об этом необходимо указать в договоре. Согласно ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Кроме того, есть моменты, которые можно повернуть в свою пользу, отдельно оговорив их в договоре. Например, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ч.1 ст.616 ГК РФ).

    В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ч.2 ст.617 ГК РФ).

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч.1 ст.621 ГК РФ).

    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. (ст.622 ГК РФ).

    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений,если иное не предусмотрено договором аренды (ст.623 ГК РФ).

    Поверните указанные нормы в свою пользу, оговорив их в договоре. И не забудьте подписать передаточный акт (ст.655 ГК РФ).

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector