Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
11 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды коммерческой недвижимости с физическим лицом

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

  • Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
  • Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Образец договора субаренды.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
  • Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
  • Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
  • Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

  • Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
  • Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
  • В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
  • Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

Пример договора аренды нежилого помещения

Договор аренды — соглашение в письменном виде, по которому собственник передает имущество во временное пользование или владение за плату. Простой договор аренды нежилого помещения должен содержать требуемый законодательством минимум сведений, иначе документ признают ничтожным.

Основные требования

Вопросы аренды на законодательном уровне регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ и подзаконными актами.

Договор аренды помещения между физическими лицами и между организациями оформляется письменно в двух экземплярах. Иначе соглашение признают недействительным (ст. 651 ГК РФ). Письменная форма необходима, если документ заключен на год и больше и подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

Про сроки действия стороны договариваются самостоятельно. Исключение — если в аренду передают землю, водные ресурсы.

Бланк договора аренды нежилого помещения должен содержать подробную информацию о том объекте, который сдается:

  1. адрес — город, улица, этаж здания, номер офиса, кадастровый номер (если имеется);
  2. площадь — данные должны быть официальными, подтвержденными паспортом из БТИ, иными бумагами;
  3. назначение — в зависимости от полученного разрешения: для бытовых целей или под склад, под офис, под магазин.

Если в соглашении нет детального описания нежилого помещения, в суде договоренность можно расторгнуть, поскольку стороны не согласовали условия временного пользования недвижимостью (ст. 607 ГК РФ).

Если аренда оформляется с последующей передачей права на имущество, то необходимо заключать соглашение о купле-продаже (ст. 609 ГК РФ и 624 ГК РФ).

Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и структура

Если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то скачать договор аренды нежилого помещения и ознакомиться с ним можно заранее на сайте владельца имущества. В типовой договор аренды нежилого помещения включают условия, прописанные федеральными или региональными властями (например, Приказ Минэкономразвития от 11.01.2017 № 2). Среди них:

  • арендатор обязуется использовать недвижимость только по назначению;
  • ремонтные работы он проводит за свой счет;
  • пользователь содержит объект недвижимости и отвечает за его исправное техническое, санитарное, противопожарное состояние;
  • арендатор обязуется застраховать имущество на весь срок действия соглашения и информировать собственника о страховках, изменениях условий, аннулировании.

Не все эти условия включают в договор аренды нежилого помещения между коммерческими организациями. Но есть обязательные разделы, без которых соглашение могут признать незаключенным. Структура документа следующая:

  • вводная часть — название документа, дата и место его заключения, договаривающиеся стороны и сведения о них;
  • предмет соглашения. Описание помещения, документы, подтверждающие право собственности, иные объекты, передаваемые по документу (мебель, оборудование, номер городского телефона);
  • порядок передачи арендатору — перечень шагов, после которых можно пользоваться недвижимостью: после подписания акта сдачи-приемки, уплаты первых платежей;
  • обязанности сторон по содержанию помещения в нормальном состоянии, своевременному внесению платы, беспрепятственному доступу, запрету на передачу объекта недвижимости в субаренду, возможности перепланировки;
  • арендная плата и порядок ее внесения. По договоренности платежи могут рассчитываться за 1 м² либо за всю площадь объекта. Стороны определяют сроки внесения суммы, способ расчета (наличный, безналичный);
  • ответственность сторон. Это санкции за просрочку платежей (пеня), возмещение ущерба в случае противоправных действий арендатора;
  • срок действия договора и порядок его расторжения, пролонгации. Если в документе не оговорен срок действия, считается, что он заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При расторжении такого контракта сторона-инициатор должна предупредить о прекращении взаимоотношений не позже чем за три месяца до фактического расторжения контракта либо в иной срок, если он заявлен;
  • в конце всегда пишут реквизиты сторон: адреса, наименования, банковские данные.

Документ подписывают собственник недвижимости и арендатор.

Договор аренды коммерческой недвижимости

Не каждый предприниматель может иметь в собственности нужное количество квадратных метров коммерческой недвижимости, необходимых для запуска новых проектов или расширения уже работающего бизнеса. В таких случаях часто выручает возможность арендовать помещения, здания, цехов и других объектов коммерческой недвижимости.

Чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных сюрпризов, необходимо хотя бы в общих чертах иметь представление о том, что представляет собой договор аренды коммерческой недвижимости, что является обязательным для включения в него и другие нюансы.

Договор аренды коммерческой недвижимости: основные положения

В таких договорных отношениях участвуют две стороны: арендодатель и арендатор, которые обязаны строго придерживаться указанных в документе условий, а также исполнять принятые обязательства.

Из обязательных требований договора можно выделить следующее:

    В рамках договора арендодатель обязуется предоставить объект коммерческой недвижимости (предмет договора), а арендатор – принять его, исполняя свои обязанности по оплате и сохранению состояния принятой недвижимости.

  • При заключении сделки по аренде договаривающиеся стороны обязаны соблюдать требования законодательства и правовые нормы, установленные им. В противном случае, такой документ может быть признан ничтожным (то есть, не имеющим юридической силы), а в отдельных случаях при допущении нарушений на стороны договора могут налагаться штрафные санкции.
  • Договор имеет свою форму (образец договора можно найти в электронных нормативно-правовых базах). Документ заключается только в письменном виде. Устные договоренности юридической силы не имеет.

    Документ, срок действия которого превышает 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Все дополнительные соглашения к договору также обязательно регистрируются.

    Основания для расторжения договора

    Сделка может быть расторгнута в случаях, которые оговорены в специальном разделе договора. Односторонний порядок расторжения со стороны арендодателя по законодательству является грубейшим нарушением закона и прав другой стороны, поэтому такая ситуация может служить основанием для обращений в суд.

    Бывают ситуации, когда арендатор решает расторгнуть договор аренды до окончания срока действия договорных отношений. Возможность таких случаев оговаривается с учетом того, что владелец недвижимости не понес существенных убытков. Поэтому могут быть оговорены, а также закреплены письменно компенсационные выплаты арендодателю и их величина (например, в размере суммарной арендной платы за определенный срок).

    Также арендатор имеет законную возможность для расторжения договора в одностороннем порядке при следующих условиях:

    • если недвижимость, указанная в договоре, не была передана в пользование арендатору;
    • если арендодатель создает препятствия для пользования арендуемой недвижимостью;
    • если при передаче коммерческой недвижимости были выявлены недостатки, неизвестные на момент заключения сделки, создающие препятствия для пользования, а также влекущие за собой дополнительные расходы на восстановление со стороны арендатора;
    • если владелец недвижимости не исполняете обязательства, установленные договором, например, отказывается в проведении капитального ремонта;
    • переданная в аренду недвижимость оказывается непригодной для дальнейшего пользования по независящим от арендатора причинам.
    Читать еще:  Как правильно оценить квартиру

    При расторжении договора сторона, инициирующая расторжение, обязана направить письменное уведомление о начале процедуры. Если одна из сторон не согласна с условиями расторжения или уклоняется от процедуры, необходимо обратиться в суд с предоставлением соответствующих документов и обоснований.

    При расторжении договора или окончании срока его действия, арендатор обязан вывезти свое имущество в установленные сроки, а арендодатель не имеет права препятствовать этому или ограничивать доступ к объекту. Этот момент тоже лучше всего заранее обговорить в момент заключения сделки и закрепить письменно в договоре.

    Правила заключения договора аренды между физическими лицами

    Следует сразу отметить, что процедура заключения сделки по аренде коммерческой недвижимости между физическими лицами практически ничем не отличается от сделок между юридическими лицами или сделки, в которой одной стороной является физическое лицо, второй – юридической.

    Требования во всех случаях одинаковые к содержанию документа, его регистрации, исполнения условий договора, случаев расторжения, компенсационных выплат и других ключевых моментов.

    Порядок заключения договора

    Подготовка, оформление и заключение сделок по аренде коммерческой недвижимости состоит из нескольких обязательных этапов:

    Проверка сведений и информации

    На данном этапе, лицо, заинтересованное в аренде объекта коммерческой недвижимости, должен проверить документы и полномочия арендодателя. В частности, необходимо удостовериться в подлинности и юридической «чистоте» правоустанавливающих документов на объект (свидетельство о государственной регистрации в подлиннике).

    Если владелец недвижимости не может подтвердить свои права на объект или отказывается предоставить подлинник правоустанавливающего документа, то лучше сделок с таким арендодателем не заключать.

    Подготовка и составление договора аренды

    Документ должен быть разработан в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства и содержать обязательные разделы (например, предмет договора, права и обязанности сторон, порядок оплаты, условия расторжения и другое). Форма договора – строго письменная даже в тех случаях, когда между сторонами сделки имеются теплые дружеские отношения.

    Согласование и закрепление в договоре величины арендной платы

    Наличие или отсутствие обеспечительных взносов, компенсационные выплаты и другие финансовые моменты. Договор аренды коммерческой недвижимости, в котором отсутствуют положения об арендной плате, ее величине, порядке расчетов, условий изменения считается недействительным, то есть, не имеет юридической силы.

    Финансовая сторона вопроса оговаривается, согласовывается сторонами, а затем закрепляется письменно в обязательном случае, даже если величина оплаты предельно низкая и символическая.

    Передача арендуемого объекта коммерческой недвижимости арендатору

    На этом этапе необходимо произвести осмотр объекта, а результаты осмотра оформить актом передачи объекта, в котором необходимо указать фактическое состояние недвижимости.

    Рекомендуется к таким актам прикладывать фотографии для визуализации, чтобы иметь возможность наглядно подтвердить состояние недвижимости на момент передачи, если возникнут спорные вопросы и разногласия.

    Если правильно подойти к вопросам выбора коммерческой недвижимости и знать основные моменты, сопровождающие заключение сделок по аренде, а также его особенности и основные разделы, можно вполне обойтись без услуг посредников, что позволит сократить расходы за счет отсутствия оплаты посреднических услуг.

    Кроме того, такие знания и понимание вопросов позволит обезопасить себя от рисков, сопровождающих сомнительные сделки, а также помогут прийти к договоренностям, учитывающим интересы сторон договора, без судебных тяжб и разбирательств.

    Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду

    Вопрос:

    Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает нежилое и жилое помещения. Какие налоги следует уплатить?

    Ответ:

    Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

    В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

    Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

    Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

    Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

    Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

    Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

    • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
    • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
    • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
    • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

    ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

    • за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
    • за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

    В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

    В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

    Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

    Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

    Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

    Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

    Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.

    Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. По мнению Минфина РФ граждане и ИП, оказывающие услуги по сдаче в аренду жилых помещений, могут применять НПД (письмо Минфина от 27.03.2020 № 03-11-11/24601)

    Важно учесть, что ИП не разрешено совмещать налог на профессиональный доход с другими спецрежимами или с общей системой налогообложения (при уплате НДФЛ).

    Согласно подпунктам 1 и 2 ст. 10 Закона № 422-ФЗ налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

    • 4 процента — в отношении доходов, полученных от физических лиц;
    • 6 процентов — в отношении доходов, полученных от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

    Причем при выплате дохода плательщику НПД при аренде помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.

    Таким образом, физическое лицо вправе применять данный спецрежим по доходам от сдачи в аренду недвижимости , если доходы от этой деятельности не превысят в календарном году 2,4 млн рублей. Для применения данного режима необходимо пройти регистрацию через мобильное приложение «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика. В случае наличия нескольких объектов, среди которых имеются нежилые, полагаем, необходима регистрация в качестве ИП.

    Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

    Российское законодательство не ограничивает право граждан владеть недвижимостью – и многие люди имеют в собственности нежилые помещения. Но вот насколько активно они могут ими распоряжаться?

    Имеет ли право гражданин, в частности, сдать в аренду или снять этот вид имущества? Разберёмся, что конкретно на этот счёт сказано в ныне действующем законе.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

    Читать еще:  Идентификационный номер объекта недвижимости

    Нужно ли для операций с такой недвижимостью оформлять ИП?

    В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

    В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

    Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.

    Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

    Можно ли физлицу быть арендодателем?

    Для организации

    Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

    Для другого физлица

    На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

    Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

    Есть ли ограничения?

    Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

    • 13% — если он не ИП;
    • 6% – если ИП на «упрощёнке».

    Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

    Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

    Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

    Заключение

    Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

    Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Договор аренды коммерческой недвижимости

    Здравствуйте! Планирую сдать в аренду здание сети магазинов МАГНИТ. Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег? Договор аренды буду составлять на 11 месяцев. В нем нужно будет указать какой либо отдельный пункт ГК или другого законодательного акта, связанный с вышеописанными обстоятельствами?

    Во вложении образец документа, составленного мной, который предполагается использовать при заключении договора аренды, проанализируйте его пожалуйста, есть ли в нем что то лишнее или может быть туда нужно внести ещё какой либо пункт?

    Добрый день, Лев Николаевич!

    Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег?

    Вы можете внести в договор пункт о том, что цена аренды корректируется в зависимости от изменения курса рубля к доллару (евро) или привязать изменение цены еще к чему-либо. Ограничений на подобные условия договор нет.

    Статья 421 ГК РФ Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    Либо иной вариант Вы можете указать в договоре, что цена аренды определяется в рублях в эквивалентной стоимость х долларов в месяц. То есть расчеты ведете в рублях, не нарушая закон, но оплата напрямую привязана к курсу доллара (либо евро).

    По поводу приложенного Вами варианта договора — да, пойдет, ниаких особых нареканий нет, можете его использовать.

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.

    То есть в договоре аренды я прописываю пункт что на на весь срок аренды (11 месяцев) арендная плата составляет допустим 100 тыс. в месяц при этом стоимость 1 доллара берется равной допустим 42 рубля?

    Или же вы имеете ввиду что мы указываем в договоре сумму арендной платы к примеру 2380 долларов в месяц, но при этом пишем что все расчеты ведутся в рублях по курсу установленному ЦБ к примеру на 5 число каждого месяца?

    То есть в договоре аренды я прописываю пункт что на на весь срок аренды (11 месяцев) арендная плата составляет допустим 100 тыс. в месяц при этом стоимость 1 доллара берется равной допустим 42 рубля? Или же вы имеете ввиду что мы указываем в договоре сумму арендной платы к примеру 2380 долларов в месяц, но при этом пишем что все расчеты ведутся в рублях по курсу установленному ЦБ к примеру на 5 число каждого месяца?

    Второй вариант. Да, Вы пишите, что стоимость такая-то в долларах, но все расчеты выдутся в рублях по курсу ЦБ (учитывается к примеру курс в момент оплаты).

    Здравствуйте Лев Николаевич!

    В данном договоре аренды необходимо наличие следующего пункта:

    «В случае резкой девальвации официального курса рубля по отношению к доллару США (более 10% от курса установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату заключения договора) согласно ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенные условия Договора могут быть пересмотрены путем переговоров и подписания

    Дополнительного Соглашения к настоящему Договору. „

    С уважением А.Э.С.

    Вот образец договора, но в него необходимо включить пункт указанный мною выше. Еще раз повторю — это один из возможных вариантов.

    Честно говоря я сейчас думаю об этом… Пока рассматриваю ИП с УСН? Что на ваш взгляд будет наиболее выгодно для меня вариантом в плане налогообложения?

    Если Вы хотите создать ИП только с целью заключения договора аренды (я так понял выступить посредником между сетью магазинов МАГНИТ и арендатором) то лучше просто действовать по доверенности от имени собственника здания — это проще, быстрее и дешевле.

    Здравствуйте, Лев Николаевич. Я считаю, что передавать земельный участок в аренду вместе с помещением не стоит. Во-первых, требование об обязательной передаче в аренду земли касается лишь случая, когда в аренду передается отдельно стоящее здание или строение. Вы сдаете в аренду помещение, а вместе с ним и долю общего имущества, в том числе, часть земельного участка, необходимую для обслуживания помещения. Если Вы всё-таки хотите оставить землю, тогда нужно описать её должным образом: что это часть земельного участка такой-то площадью, необходимая для обслуживания помещения, участок с таким-то кадастровым номером, с такой-то категорией земель. Кроме того, в этом случае, арендная плата должна быть установлена в отношении каждого предмета аренды (и помещения, и земли).

    В Ваших интересах, я бы ещё добавила материальную ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы. Установите, какая будет взыскиваться неустойка. Вообще, в договоре практически отсутствует указание на права и обязанности сторон сделки. Лучше бы их прописать.

    Что касается рисков в связи с падением курса рубля, то их Вы должны оговорить сами своим соглашением с арендатором. Например, арендная плата изменяется в сторону увеличения на такую-то сумму в случае падения курса рубля по отношению к доллару до такой-то отметки. Иначе — никак.

    Лев Николаевич, если третьи лица имеют какие-то права на имущество, передаваемое в аренду, об этом необходимо указать в договоре. Согласно ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Кроме того, есть моменты, которые можно повернуть в свою пользу, отдельно оговорив их в договоре. Например, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ч.1 ст.616 ГК РФ).

    В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ч.2 ст.617 ГК РФ).

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч.1 ст.621 ГК РФ).

    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. (ст.622 ГК РФ).

    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений,если иное не предусмотрено договором аренды (ст.623 ГК РФ).

    Читать еще:  Как сдать квартиру по договору найма

    Поверните указанные нормы в свою пользу, оговорив их в договоре. И не забудьте подписать передаточный акт (ст.655 ГК РФ).

    Регистрация договора аренды нежилого помещения

    В соответствии со статьей 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    Это означает, что:

    • Если вы заключите договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо. Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.
    • Если вы подпишете договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более года, то одних только подписей — недостаточно. Договор не будет считаться действительным, пока вы не зарегистрируете его в Росреестре.

    Для регистрации договора надо собрать комплект документов и оплатить государственную пошлину. Госпошлина для физического лица составляет 1 000 рублей. Если с заявлением о регистрации обращаются две стороны договора, то госпошлина уплачивается в размере 1 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

    Государственная пошлина для юр.лица составляет 15 000 рублей. Если с заявлением о гос.регистрации обращаются две стороны, то пошлина уплачивается в размере 15 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

    Мнение юриста

    Стрельников Артем,
    генеральный директор ООО «Консалт-групп»
    Тел.: +7(495)995-58-54
    e-mail: info@consult-gp.ru

    «Обратите внимание на то, что индивидуальный предприниматель юридическим лицом не является. В соответствии со статьей 48 ГК РФ, «Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам. ». Следовательно, ИП значительно выгоднее заключать длительный договор аренды помещений, чем юр.лицам, так как платить ему придется не 15 000, а всего 1 000 рублей.»

    Посмотрите видео, и Вы узнаете, о регистрации договора аренды нежилого помещения:

    Если вы решите воспользоваться услугами компании «Консалт-групп», то мы сами подготовим все необходимые для регистрации документы. От вас понадобится только поставить на них подписи. Также вам надо будет передать нам учредительные документы своего юр.лица (либо нотариально заверенные копии). Список того, что от вас может понадобиться, предоставят наши сотрудники.

    Зачем нужно регистрировать договор арендодателю:

    Если арендатор не хочет сдавать помещения на долгий срок, и ему нужна потенциальная возможность прекращения договора по истечению года или пары лет, а стоимость сделки — не представляет решающего значения для деятельности фирмы, то регистрировать договор аренды не имеет смысла. Проще заключить соглашение на 11 месяцев и либо регулярно его продлевать, либо отказаться от перезаключения.

    Но если арендатор сдает, например, целое здание или даже комплекс сооружений и сделка является крупной, то лучше всего обезопасить себя, зарегистрировав договор, исключив возможность признания ее недействительной.

    Мнение юриста

    Стрельников Артем,
    генеральный директор ООО «Консалт-групп»
    Тел.: +7(495)995-58-54
    e-mail: info@consult-gp.ru

    «Крупной сделкой, в соответствии со статьей 46 закона об ООО, является договор, связанный с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения предприятием имущества, стоимость которого составляет 25% и более от стоимости всего имущества фирмы. »

    Зачем нужно регистрировать договор арендатору:

    Арендатор может учитывать арендную плату в качестве расходов и списывать ее. А наличие зарегистрированного договора аренды упростит взаимодействие с налоговыми органами по этому вопросу и снимет вероятность возможных претензий от налоговиков.

    Также регистрация договора может быть полезна арендатору в том случае, если он хочет быть уверенным, что договор будет заключен на долгий срок, и арендодатель:

    1. Не расторгнет соглашение по истечению 11 месяцев (в этом случае арендатор сможет безбоязненно улучшать помещение или даже вкладываться в ремонт, зная, что его не выселят через несколько месяцев).
    2. Не станет регулярно повышать арендную плату (в этом случае в договор надо будет вносить изменения и регистрировать их).
    3. Не будет регулярно менять условия договора.

    Если арендатору нужно помещение на долгий срок, то регистрация договора даст определенные гарантии стабильности и долгосрочности.

    В остальном же, наличие регистрации договор никак не «улучшает». Необходимость регистрации вырастает из того, на какой срок будет оформлен договор. Если договор заключен менее чем на 12 месяцев, то регистрация — не только не нужна по закону, но и не выгодна.

    Но если договор аренды надо заключить более чем не год, то без регистрации просто не обойтись. В противном случае, договор будет являться недействительным и в случае каких-либо споров и проблем, суд этот договор к вниманию не примет. Фактически, такая сделка будет считаться незаключенной, а обязательства сторон по передаче помещения и оплате аренды — не возникшими.

    Если вы решили сдать свое помещение в аренду или арендовать чужое, обратитесь в «Консалт-групп». Мы проконсультируем — на какой срок вам лучше заключить договор, и выгодно ли подписывать его на срок более года. Если же вы решите, что договор будет длительным и без регистрации не обойтись, то мы поможем вам зарегистрировать договор в самые короткие сроки и с минимальным вашим участием.

    Можно ли арендовать офис физическому лицу?

    В основном, офисы арендуются коммерческими компаниями и индивидуальными предпринимателями. Они используют их для приёма своих клиентов и ведения прочей деятельности. Но можно ли арендовать офис физическому лицу, не зарегистрированному в качестве предпринимателя?

    Ответ на этот вопрос: да, можно. В законодательстве нет ограничений для физических лиц в данной сфере. Любой гражданин может как снимать нужное ему помещение, так и сдавать в аренду, принадлежащую ему недвижимость, не оформляя ИП. Но во втором случае (если сдаёт офис, а не снимает) он обязан заплатить налоги с этого дохода.

    Особенности аренды офиса физлицом

    Вся недвижимость разделяется жилую и нежилую. Аренда помещений любой из этих двух категорий ограничений не имеет. Офис принадлежит к нежилой категории. Следовательно, сдавать офис физическому лицу можно, но без проживания – только для работы.

    На практике бывает и так, что арендатор использует часть коммерческого помещения и в качестве жилого, нарушая тем самым договор аренды. Однако если владельца недвижимости всё устраивает, то он просто закрывает глаза на это нарушение.

    К тому же, физическое лицо, желающее снять коммерческое помещение, в большинстве случаев имеет дело не с самим собственником, а с посредником. Поэтому фактически будет выступать не арендатором, а субарендатором.

    Дело в том, что владельцы крупных коммерческих площадей (офисный центр, целый этаж здания и т.п.) не занимаются сдачей мелких помещений «в розницу». Они сдают их «оптом» посредникам, которые и контактируют напрямую с мелкими фирмами, предпринимателями и физическими лицами.

    Такому формату работы с коммерческой недвижимостью уже много лет; он пришёл к нам с Запада и получил широкое распространение. При этом физическое лицо не будет испытывать никаких ущемлений в правах из-за того, что выступает субарендатором, а не прямым арендатором офиса.

    Важные нюансы сделки

    Физлицо, снимающее офис, должно быть совершеннолетним.
    Арендовать это помещение гражданин имеет право только для своих личных целей, не для коммерческих. Если физлицо будет принимать там клиентов: делать им бьюти-процедуры, давать консультации, частные уроки и т.п. – это уже будет считаться незаконной предпринимательской деятельностью.
    В действительности, физические лица арендуют офисные помещения всё-таки для коммерческой деятельности. Просто кто-то уклоняется от налогов, а кто-то входит в категорию самозанятых и трудится без оформления ИП.

    Договор аренды офиса заключается между арендодателем и физическим лицом, и в нём прописываются:
    • данные арендодателя и его представителя;
    • адрес, целевое назначение, площадь помещения;
    • срок аренды (но возможен и бессрочный договор);
    • размер платы, за аренду сроки её внесения;
    • условия возможного расторжения сделки.
    «ПРОФИС Недвижимость» управляет недвижимостью коммерческого сегмента рынка, и строит отношения с арендаторами на принципах выгодного для обеих сторон сотрудничества.

    Пример договора аренды нежилого помещения

    Договор аренды нежилого помещения — документ, закрепляющий отношения наймодателя и нанимателя коммерческой недвижимости.

    Коммерческая недвижимость занимает немалую долю на арендном рынке. Для собственников это стабильная возможность получать доход или продать свое владение по более высокой цене (не просто как стены, а как прибыльный бизнес). Для начинающих предпринимателей, неспособных сразу купить офис, это единственный вариант для старта. Мы расскажем, как составить простой договор аренды нежилого помещения для фиксации таких отношений.

    Законодательная база

    Обратимся к Гражданскому кодексу. Типовой контракт передачи в пользование нежилой недвижимости составляется на основе параграфа 1 главы 34. В соответствии со статьей 606 арендодатель предоставляет объект нанимателю во временное владение за установленный размер платы. Последний не обязан делиться с владельцем доходами, полученными от работы в этой недвижимости.

    Рассмотрим пример договора аренды нежилого помещения, сторонами выступают физическое лицо и ИП.

    Состав сторон

    Участниками таких отношений являются различные хозяйствующие субъекты. Заключается договор аренды помещения между физическими лицами, между компаниями и между гражданином и организацией по следующим правилам:

    1. Арендодателем чаще всего выступает собственник. Также согласно статье 608 ГК РФ он вправе делегировать эту функцию другому лицу.
    2. Арендатором является компания или физическое лицо при условии, что последнее платежеспособно и дееспособно. Ведь, как гласит статья 615 ГК РФ, он обязан соблюдать договорные условия и нести ответственность в случае их нарушений.
    3. Третьи лица в соответствии со статьей 613 ГК РФ своих прав на объект в случае его сдачи не теряют. К примеру, если недвижимость находится в залоге у банка, наем этого факта не изменит. Арендодатель обязан предупредить о таком обстоятельстве арендатора.

    В соответствии со статьей 617 ГК РФ замена сторон не ведет к прекращению отношений: договор аренды помещения между юридическими лицами обладает правопреемственностью. Одна компания получает от своей предшественницы либо бизнес с доходом, либо обязанность по внесению арендной платы до прекращения срока действия соглашения. Физические лица получают либо то, либо другое по наследству.

    Существенные условия

    В бланке соглашения о найме нежилого помещения обязательно будут такие разделы:

    1. Преамбула (указание сторон с реквизитами).
    2. Предмет. Объект недвижимости, его площадь, адрес, внутренняя обстановка (если есть).
    3. Срок. Статья 610 ГК РФ допускает сделать соглашение бессрочным. В этом случае любая сторона имеет возможность в любой момент расторгнуть его в одностороннем порядке, предупредив об этом другую за три месяца.
    4. Права и обязанности сторон. Здесь допускается отразить как только стандартные требования гражданского законодательства, так и особые пожелания владельца.
    5. Цена и порядок расчетов. Кроме непосредственно арендной платы, стоит уделить внимание и коммунальным услугам. В противном случае их в полном объеме оплачивает собственник.
    6. Полные реквизиты сторон.

    Договор о найме всегда можно дополнить своими разделами, такими как условия расторжения, форс-мажор, или учесть другие нюансы.

    Статья 609 ГК РФ обязывает проводить государственную регистрацию такого документа.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector