Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

  • Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
  • Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Образец договора субаренды.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
  • Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
  • Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
  • Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

  • Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
  • Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
  • В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
  • Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом является не самой распространенной сделкой на рынке недвижимости, однако позволит рассчитывать на приобретение жилья после завершения арендных отношений. Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих заключение таких договоров, поэтому сторонам необходимо одновременно учитывать правила сделок аренды и купли-продажи.

Условия сделки аренды с последующим выкупом

Нормы Гражданского кодекса РФ, регламентирующие предоставление имущества в аренду, позволяют арендатору приобретать право собственности на объект с оплатой его полной стоимости, предусмотренной договором. Чтобы реализовать указанное право выкупа, контрагенты должны прямо предусмотреть такое положение в договоре.

Учитывая последующий выкуп объекта недвижимости, на стадии согласования существенных и дополнительных условий сделки необходимо достигнуть договоренности по следующим вопросам:

  1. предмет аренды и выкупа – квартира, принадлежащая арендодателю на праве собственности (если арендодатель не обладает правом собственности, он может распоряжаться жилым помещением только на основании нотариальной доверенности);
  2. срок временного пользования жилым помещением на основании арендных отношений (право выкупа может быть связано с датой окончания договора, либо предусматривать возможность выкупа в любое время);
  3. порядок и сроки выплаты арендных платежей – в сумму ежемесячного платежа может включаться часть выкупной стоимости объекта, а окончательный расчет произойдет при заключении договора купли-продажи);
  4. стоимость квартиры, определенная сторонами на момент подписания договора (в соглашении может устанавливаться специальный порядок установления цены квартиры на момент выкупа).

Договор аренды с последующим выкупом квартиры должен обязательно содержать условия о регулярном перечислении арендных платежей, поскольку такие сделки носят возмездный характер.

Определение порядка выплаты и размера арендных платежей должно учитывать следующие особенности:

  • размер ежемесячного платежа может не зависеть от выкупной цены объекта, в этом случае полный расчет за квартиру будет осуществляться при оформлении купли-продажи;
  • в состав ежемесячного платежа может включаться определенная часть цены квартиры, в этом случае выкуп будет осуществляться с учетом ранее выплаченной суммы;
  • если арендные платежи включали в себя часть выкупной стоимости, но арендатор отказался приобретать квартиру, арендодатель будет обязан вернуть излишне полученные средства.

По указанным причинам в договоре нужно четко предусматривать состав арендных платежей, в том числе какая часть платежа перечисляется за непосредственное пользование объектом.

Обратите внимание! Если в договоре не указана выкупная стоимость объекта недвижимости, арендатор будет лишен возможность требовать принудительного переоформления права собственности через суд.

Обязанность по внесению регулярных арендных платежей прекращается после перехода права собственности на бывшего арендатора. При этом контрагенты вправе установить более ранний срок прекращения данного обязательства. После прекращения права собственности у арендодателя сохраняется только право требовать уплаты задолженности по предыдущим арендным платежам.

Особенности оформления договора

При оформлении арендного договора нужно включить в его содержание условие о последующем выкупе:

  • по истечении аренды – в этом случае не позднее завершения срока действия договора арендатор должен уведомить о своем решении собственника;
  • в течение срока действия арендных отношений – о принятом решении арендатор может уведомить собственника в любой момент или в специальном порядке, установленным в договоре;
  • если арендатор выполнил все условия, предусмотренные арендным соглашением, собственник будет не вправе отказать в заключении договора купли-продажи.

Таким образом, чем подробнее контрагенты определят условия возможного выкупа, тем меньше сложностей возникнет при реализации купли-продажи.

Обратите внимание! Выкуп арендованного имущества, если он допускается условиями соглашения, является правом, а не обязанностью арендатора. Принуждение к покупке жилого помещения законом не допускается, однако в ряде случаев арендодатель может потребовать возмещения убытков от несостоявшейся сделки купли-продажи.

При заключении арендного договора нужно учитывать требование закона о прохождении процедуры государственной регистрации в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год. Соответственно, если договор не превышает указанный срок, обращение за регистрацией не требуется.

Арендное соглашение не может напрямую использоваться в качестве договора купли-продажи ввиду разнородного характера указанных сделок. Тем не менее, в содержании арендного договора можно предусмотреть ряд условий будущей сделки продажи:

  • стоимость объекта недвижимости;
  • порядок расчетов за выкупаемое жилье;
  • судьба движимого имущества (мебели, техники и т.д.), которые были переданы во временное пользование на период аренды;
  • состав граждан, которые будут сохранять право постоянного пользования и проживания квартирой после переоформления собственности на нового владельца.

Указание таких условий еще на стадии оформления арендных отношений позволит избежать споров в процессе купли-продажи.

Выкуп может осуществлять на различных условиях, в том числе с предоставлением отсрочки или рассрочки платежей. На арендные отношения указанный порядок никак не влияет, поскольку в договоре купли-продажи условия расчета будут зафиксированы отдельно. В случае, если выкупная сумма будет выплачиваться не сразу, на квартиру может устанавливаться залог на весь период денежного обязательства.

Алгоритм действий сторон

Поскольку контрагентам фактически предстоит совершить две взаимосвязанных сделки, им необходимо досконально соблюдать требования различных частей Гражданского кодекса РФ, посвященных аренде и купле- продаже недвижимости.

Исходя из комплексного характера правоотношений, алгоритм действий сторон аренды квартиры с последующим выкупом можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий и срока арендного договора, а также определение порядка будущего выкупа квартиры;
  2. составление договора аренды и его регистрация в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год;
  3. не позднее срока завершения договора арендатор должен уведомить собственника жилого помещения о реализации права выкупа;
  4. досрочное прекращение арендного соглашения и оформление договора купли-продажи;
  5. обращение в территориальное учреждение Росреестра для регистрационных действий.
Читать еще:  Дополнительное соглашение к договору социального найма образец

Право собственности перейдет к новому владельцу после внесения сведений в реестр ЕГРН.

До обращения за регистрацией договора купли-продажи необходимо надлежащим образом прекратить арендные правоотношения. Сложностей не возникнет, если выкуп осуществляется одновременно с истечением срока аренды. Поскольку объект недвижимости фактически находится в пользовании арендатора, сторонам нет необходимости оформлять передавать его обратно арендодателю. Тем не менее, нужно соблюсти формальность, предусмотренную законом, и составить двусторонний акт, в котором указать на дату фактической передачи квартиры. Этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

Если выкуп осуществляется в пределах срока арендного договора, необходимо выполнить следующие действия:

  1. составить соглашение о досрочном прекращении договора аренды по обоюдному согласию (в тексте соглашения нужно указать на причину расторжения – выкуп жилого помещения);
  2. обратиться в службу Росреестра для регистрации допсоглашения о прекращении аренды (если срок договора превышал один год);
  3. оформить передаточный акт, в котором совместно определить фактическое состояние квартиры.

При соблюдении всех указанных условий реализация договора аренды с последующим выкупом квартиры будет соответствовать требованиям закона.

Обратите внимание! При совершении сделок аренды и купли-продажи должны участвовать все собственники квартиры, указанные в выписке ЕГРН. В качестве альтернативы они могут уполномочить на совершение юридически значимых действий одного из собственников путем выдачи нотариальной доверенности.

Плюсы и минусы договора

Подобная форма приобретения жилых помещений достаточно редко встречается на рынке недвижимости. Это связано с дополнительными сложностями, которые предстоит учесть контрагентам при оформлении сделок. Помимо этого, вместо перечисления значительной суммы арендных платежей нередко выгоднее оформить банковский кредит и сразу приобрести собственное жилье.

Тем не менее, при длительном характере арендных отношений приобретение квартиры таким способом будет являться преимуществом, ведь арендатор может осуществлять улучшения жилого помещения, которое перейдет в его собственность. Также немаловажное значение имеют договоренности между сторонами, ведь при длительном сроке аренды можно досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Ввиду сложности этой комплексной сделки составление документов целесообразно поручить опытному юристу или риелтору. Это позволит учесть все требования законодательства и избежать возможных споров между сторонами.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда жилья с последующим выкупом — старая история для московского рынка недвижимости. Сегодня, в момент нестабильности и падения доходов населения, этот инструмент получит вторую жизнь.

Что такое аренда жилья с выкупом?

Процедура эта почти ничем не отличается от простой аренды жилья. В сделке участвуют 3 стороны: владелец квартиры, арендатор и третья сторона — посредник. Это, как правило, риэлтор.

Арендатор самостоятельно или через агентство находит подходящую квартиру, собственник который согласен на аренду с последующим выкупом, дальше — заключение договора найма, где в одном из пунктов прописано: после того, как наниматель выплатит N-ную сумму денег, право собственности на объект недвижимости из договора переходит к нему. После выплаты определенной суммы право собственности переходит к нанимателю.

Отношения между собственником и нанимателем в таком случае регулирует Гражданский кодекс, то есть так же, как при обычном найме. Закон не запрещает передавать право собственности на объект от одного лица к другому, после выплаты арендатором суммы, указанной в договоре аренды.

Аренда жилья с последующим выкупом и причем тут договор купли-продажи?

Действительно, после того, как участники сделки заключили договор аренды деньги по нему выплачены, они должны заключить еще одно соглашение — договор купли-продажи. Он подтвердит переход права собственности от одной стороны к другой.

Аренда с последующим выкупом: плюсы и минусы

Договорная составляющая. Как ни странно, её можно назвать и плюсом, и минусом аренды с последующим выкупом. С одной стороны — не нужно собирать справки, документы, нет жестких сроков по выплатам, а все вопросы можно утрясти, договорившись между собой. С другой стороны, когда нет четкой регламентации в нормах — это чревато последствиями.

Чтобы эти последствия минимизировать или и вовсе избежать, важно следовать нескольким правилам:

  • В договоре указать размер выкупной цены объекта недвижимости. Если цена не указана, такое соглашение суд признает незаконным.
  • В соглашении избавьтесь ото непрозрачных формулировок. Всё должно быть четко и понятно.

Кроме того, в договоре нельзя забывать порядок использования и ремонта жилья, страховку, порядки оплаты по сделке, расторжения договора и внесения в него правок. Нужно указать, может ли право аренды или продажи переходить другим лицам. Если да, то на каких условиях.

И еще одно важное замечание: аренда с последующим выкупом — договорные отношения между сторонами, которые заключаются на длительный срок. За это время буквально каждый из пунктов договора может знать предметом споров и даже разногласий. Поэтому так важно утрясти все «шероховатости» еще на этапе подписания договора. Здесь на арену выходит посредник. Это его задача — сделать соглашение однозначным и помочь сторонам договориться.

Что следует знать при аренде квартиры с последующим выкупом и как составить договор?

Приобрести собственное жилье – мечта каждого. Кто-то может позволить себе сразу купить квартиру, кто-то делает это с помощью заемных средств в виде ипотечного кредитования. Еще одним возможным способом получения жилья в собственность является аренда квартиры с последующим выкупом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 935-86-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое

Способ получения квартиры в собственность при помощи аренды с правом выкупа является в настоящее время достаточно редким и нераспространенным. Заключается он в том, что составляется договор, в котором стороны оговаривают условия сделки: по истечении определенного срока и выплаты указанной суммы недвижимость от арендодателя переходит к арендатору в собственность. Данные требования полностью соответствуют статьям главы 34 ГК РФ.

Сделка по заключению аренды с правом выкупа происходит следующим образом. В ней обычно участвуют 2 стороны: наймодатель-продавец и наниматель-покупатель, или 3 стороны, к которым добавляется посредник. Нанимателем или посредником осуществляется поиск жилья в базе найма, затем составляется договор, в котором обязательно должны быть указаны условия перехода собственности к съемщику жилья.

Данный вид сделки мало чем отличается от обычной аренды. Главное отличие – это указание в договоре размера выкупной цены и срока ее внесения. Также по окончании действия договора происходит смена собственников: наниматель становиться владельцем квартиры.

Плюсы и минусы

Способ приобретения недвижимости с помощью заключения арендного договора имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Отрицательные моменты сделки:

  • Данный вид приобретения жилья слабо развит на сегодняшний день. Поэтому отсутствует утвержденная законодательно форма заключения договора. Отсюда возникновение многих спорных ситуаций.
  • Срок выкупа жилья растягивается на длительный период. Из-за этого велика вероятность изменения первоначальных условий сделки, которые прежде всего касаются стоимости выкупаемого жилья. Арендодатель заинтересован в переоценке своего имущества, которое увеличит цену сделки.
  • Возможность выселения арендодателем арендатора из квартиры. Обоснованием данного шага могут стать изменившиеся приоритеты. Например, арендодатель решил не продавать квартиру, а только сдавать ее, получая доход. Также при невнесении очередного платежа наймодатель имеет право на выселение нанимателя без всяких уведомлений.
  • Обычно стоимость, установленная в договоре в течение срока аренды, превышает реальную цену квартиры в несколько раз.
  • Имеется большой риск того, что собственник сдаваемого жилья может заложить свою собственность.

Положительные стороны аренды с выкупом:

  1. Сумма ежемесячной арендной платы обычно ниже, чем выплаты за ипотеку.
  2. Отсутствует необходимость выплаты средств в виде первоначального взноса.
  3. Нет длительного сбора требуемых документов и их проверки как при ипотеке. Не требуется подтверждения официального дохода. Нет необходимости иметь положительную кредитную историю.
  4. В отличие от кредита отсутствуют дополнительные траты, связанные с оформлением страхования, комиссионными сборами, оплатой услуг оценщика.

Необходимые документы

Для оформления арендных отношений с последующим выкупом требуется наличие следующих документов:

  • паспорта сторон сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности сдаваемого жилья;
  • кадастровый документ на недвижимость;
  • справка об оценочной стоимости квартиры;
  • договор аренды в 3-х экземплярах;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Заключение договора между физическими лицами и его образец

Правильно составленный арендный договор позволит избежать впоследствии многих спорных вопросов.

На сегодняшний день типовой формы подобного документа не существует. Поэтому допустимо составление договора в свободной форме, но с обязательным включением всех существенных сторон сделки.

    Составление текста документа.

  • Следует, чтобы оформляемый документ имел правильное наименование: Договор аренды с последующим выкупом. Далее обязательно вносится место и дата его составления.
  • В преамбуле указываются сведения о сторонах сделки: ФИО и паспортные данные.
  • Обязательным условием является включение в договор пункта о предмете аренды. Необходимо указать основные технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, наличие удобств.

  • Причем оплата госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. При двустороннем обращении оплата производится каждой стороной: и наниматель, и наймодатель вносят по 1000 рублей при условии, что они являются физическими лицами.
  • Если арендодатель – юридическое лицо, то в этом случае ему придется оплатить 11000 рублей, так как размер госпошлины для организаций составляет 22000 рублей.
  • Через 7 дней на руки каждому участнику сделки будет предоставлено по экземпляру документа с отметкой о постановке на государственный учет.
  • Нюансы

    Заключаемая аренда является чаще всего долгосрочной, поэтому важно определить правильно размер выкупной стоимости квартиры. Цена может быть установлена фиксированной, но может быть включено условие по ее индексированию. Именно определение цены считается основным риском данной сделки. Страховку и налог выплачивает собственник, поэтому он также их стоимость может включить в выкупную цену.

    Положение арендатора при данной сделки является наиболее нестабильным. Собственник при задержке платежей может выселить его из квартиры. Причем возврата уже внесенных денег в данной ситуации не предусмотрено.

    Аренда с последующим выкупом является способом покупки недвижимости в рассрочку без привлечения кредитных организаций. Данная сделка имеет свои положительные и отрицательные стороны.

    К плюсам относится минимальное количество требуемых документов, отсутствие первичного взноса и дополнительных трат.

    К минусам можно отнести сложности при правильном оформлении договора из-за отсутствия его типовой формы, возможность отказа от сделки собственника жилья. Главным при заключении является грамотно составленный договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами с включением всех существенных условий сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (495) 935-86-36 (Москва)
    +7 (812) 449-55-12 (Санкт-Петербург)

    Юридические аспекты аренды квартиры с последующим выкупом

    В странах Западной Европы очень востребована услуга аренды жилья с последующим выкупом. В Соединенных Штатах некоторые миллионеры таким образом продают квартиры, приобретенные с помощью ипотеки у банков. Распространена ли подобная покупка жилья в России? Что необходимо для ее осуществления?

    Правила оформления

    Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом. Такая сделка может быть оформлена двумя способами: как договор купли-продажи с оплатой в рассрочку или как наем жилья плюс соглашение купли-продажи.

    В первом случае квартиросъемщик сразу становиться полноправным владельцем жилья, но сама квартира находится в ипотеке у арендодателя до того момента, когда покупатель не выплатит выкупную сумму полностью. Во втором случае съемщик пользуется жильем, оплачивает не только аренду, но и ежемесячные платежи по договору купли-продажи. В данном варианте одновременно действуют условия договора найма и выкупа квартиры. После погашения всех платежей и истечение срока аренды оформляются права собственности съемщика на квартиру.

    Обязательными пунктами договора являются:

    • стоимость арендного имущества;
    • график выплат;
    • условия окончательного перехода жилья в права собственности;
    • выкупная стоимость.

    До момента вступления арендатора в права собственности все бухгалтерские, налоговые расчеты является обязанностью продавца. Кроме того, недвижимость до срока полной оплаты находится в залоге у арендодателя.

    Преимущества покупки квартиры таким способом

    Приобретение жилья в Москве таким способом не очень популярно. Обе стороны находят друг друга по объявлению: «Сдам квартиру с последующим выкупом». Но такие сделки имеют ряд неоспоримых преимуществ. Стоимость арендованных квартир дороже на 10-25% , чем аналогичные на рынке недвижимости. В связи с тем, что продавец получает деньги не полностью, а лишь частями, то, естественно, здесь учитывается сумма на удорожание жилья за период аренды. Данное обстоятельство очень выгодно для продавца. Для арендатора преимущество снятия квартиры с последующим выкупом — это возможность приобретения жилья в рассрочку.

    В случае заключения аналогичного договора с банком он вынужден оплачивать каждый год страховку, проценты, сама квартира является залогом в банке. Поэтому для покупателя это тоже очень выгодная сделка, особенно для тех, кому отказали в банковском кредите. Кроме того, если у арендатора появляются деньги, то есть возможность погасить всю сумму досрочно.

    Минусы сделки

    Серьезным недостатком сдачи квартиры с правом последующего выкупа для обеих сторон – это изменение цен на рынке недвижимости. На вопрос об коррекции суммы ежемесячных платежей и окончательной стоимости недвижимости в зависимости от изменения цен на рынке жилья законодательные органы однозначно отвечают: нет. Избежать возникновения этой проблемы возможно. Для этого необходимо предварительно указать один из следующих пунктов в договоре:

    • написать о возможности изменения процентной ставки;
    • внести в ежемесячную плату по договору купли продажи инфляционную индексацию;
    • назначить выкупную цену и сумму платежей в определенной валюте.

    В случае если в договоре о снятии квартиры с последующим выкупом не оговорено о возможности изменения арендной платы и окончательной стоимости жилья, то снизить или повысить их невозможно, как бы ни менялись цены на рынке. В этом нюансе и состоит минус сдачи жилья с последующим выкупом.

    Снижается или растет стоимость на квартиры, в обоих случаях появится недовольная сторона – продавец или покупатель. Есть еще один недостаток таких сделок. Если арендатор по каким-либо причинам не сможет заплатить очередной взнос, то его выселят из квартиры без возврата уже внесенной суммы. Учитывая существующие нюансы, заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом выгоднее на короткий срок.

    Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок.

    Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

    В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

    ○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

    Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

    • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
    • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

    Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

    Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

    ○ Преимущества и недостатки.

    Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

    • Для арендодателя:
      • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
      • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
    • Для арендатора:
      • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
      • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
      • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

    Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

    • Для продавца:
      • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
      • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
    • Для покупателя:
      • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
      • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
      • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
      • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

    Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

    ○ Составление договора.

    Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

    • Договор аренды.
    • Договор купли-продажи.

    Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

    Структура документ следующая:

    1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель». Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
    2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
    3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
    4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
    5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
    6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
    7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
    8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
    9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
    10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
    11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

    Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

    ○ Как оценить квартиру.

    Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

    • Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
    • Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

    Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

    ○ Переход права собственности.

    Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

    • Окончание срока действия договора.
    • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

    В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

    При переходе права собственности происходит:

    • Внесение изменений в Росреестр.
    • Выдача нового свидетельства о праве.

    Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

    Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

    ✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

    Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

    Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Договор аренды с правом выкупа

    В чем опасности такой схемы приобретения жилья? Какие проблемы потенциально могут возникнуть у покупателя и в чем преимущества такой схемы?

    Согласно постановлению Кабинета Министров Украины «О Порядке аренды жилья с выкупом», сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства.

    Заключая договор аренды с поэтапной оплатой покупки недвижимости, прежде всего, необходимо учитывать момент возникновения права собственности на приобретенную недвижимость, который оттягивается до полной уплаты её стоимости, что есть явным недостатком. То есть, пытаясь уменьшить риск потери денег (вкладывая поэтапно определенные суммы в покупку), покупатель недвижимости длительное время не становится её собственником, что не может считаться для него выгодным. Логичным будет также вывод о том, что соглашаясь на получение недвижимости на условиях договора аренды, и в случае расторжения в будущем этого договора, покупатель, таким образом, рискует потерять прежде уплаченную им сумму, так как она будет считаться суммой, внесенной за аренду недвижимости, и не будет подлежать возврату.

    Конечно же, преимуществом данной схемы есть минимальный риск потери крупной суммы. К тому же, внесение поэтапно суммы стоимости квартиры в данном случае может считаться в какой-то мере кредитом, особенно если покупатель не имеет возможность уплатить всю сумму сразу.

    Аренда жилья с выкупом предусмотрена ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины, Постановлением Кабинета министров Украины № 274 от 25.03.2009г. «Об утверждении порядка аренды жилья с выкупом».

    Явным недостатком такой схемы, на мой взгляд, является то, что арендатор может стать собственником квартиры только после выплаты всех платежей по договору, а также то, что на протяжении действия договора аренды арендодатель не лишен права распоряжения предметом аренды.

    Прежде всего, необходимо определится с тем, что покупка недвижимости путем заключения договора аренды с последующим выкупом не является инвестированием в строительство, и, соответственно, Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» на такие правоотношения не распространяется. В данном случае деньги вкладываются в готовую недвижимость, т. е. это предполагает то, что дом сдан в эксплуатацию, и квартира зарегистрирована как объект недвижимости.

    Данная схема интересна тем застройщиком, у которых есть запас готового жилья, которое по каким-либо причинам не продалось. К сожалению, вряд ли данная схема будет пользоваться популярностью у застройщиков, для которых важным является привлечение финансов до и во время, а не после строительства дома.

    Но если вам все же предложили заключить подобный договор — обратите внимание на его условия. Важным в данном случае будет их соответствие требованиям Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка аренды жилья с выкупом» №274 от 25 марта 2009 года и Примерному договору аренды жилья с выкупом, утвержденному приказом Министерства регионального развития и строительства Украины №252 от 24 июня 2009 года.

    Фактически — это договор о переходе права собственности на имущество с отлагательным условием. Отлагательным условием в данном случае будет полная оплата стоимости помещения. Соответственно для такого договора обязательным будет его нотариальное удостоверению и государственная регистрация.

    Данная схема покупки недвижимости является относительно прозрачной и безопасной, если договор аренды с выкупом составлен грамотно и с учетом интересов арендатора. Особое внимание советуем обратить на пункты договора, которые регламентируют порядок расторжения договора, условия перехода квартиры в собственность арендатора и возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке.

    Образец договора аренды квартиры с правом выкупа


    Представляем вашему вниманию образец заполнения договора аренды квартиры или другого жилого помещения с правом последующего выкупа.

    Договор составляется в трех экземплярах.

    Скачать образец договора вы сможете по ссылке в конце статьи.

    Образец договора

    «____»_____________ 2015 года

    Мы, гражданка (-нин) ____________________________________________ (полностью ФИО), зарегистрированная (-ий) по адресу: _______________________________________ , паспорт _______ ___________________________ (паспортные данные), именуемая (-ий) в тексте Соглашения «Арендодатель», с одной стороны, и гражданка (-нин) ___________________________________________________ (полностью ФИО), зарегистрированная (-ий) по адресу: _______________________________________ (адрес по месту регистрации арендатора квартиры), паспорт _______ ___________________________ (паспортные данные), именуемая (-ий) в тексте Соглашения «Арендатор», заключили настоящее Соглашение о следующем:
    1. Арендодатель обязуется осуществить передачу квартиры, выступающей предметом Соглашения, Арендатору для владения и использования с правом последующего выкупа. Квартира № _________, расположенная по адресу: ___________________________________________________ (адрес жилья, сдаваемого в аренду), с кадастровым номером ___________________ находится на _____ этаже ______-этажного панельного дома. В передаваемой квартире ___________ комнаты (указывается количество комнат в жилом помещении), общая площадь квартиры составляет _______ м. кв., включая жилую площадью ______ м. кв., что удостоверяется на основе справки из БТИ № _____________ от «____»__________ 2015 года. По инвентаризационной оценке стоимость передаваемой Арендатору квартиры составляет _____________________ рублей.

    2. Передаваемая квартира находится в собственности Арендодателя, что подтверждено _______________________________________________________________________ (реквизиты регистрационного свидетельства на квартиру или иного правоустанавливающего документа).

    3. Квартира передается для владения и пользования от Арендодателя к Арендатору на _____________ (арендные сроки: количество месяцев или лет) с ______________________ (конкретная дата передачи либо указание момента (например, с момента оформления Соглашения или составления акта приема-передачи).

    4. Арендные платежи за весь срок аренды помещения устанавливаются соглашением Сторон в размере ____________ рублей.

    Платежи выплачиваются следующим образом: сразу при оформлении Соглашения Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя ____________ рублей. Остальные денежные средства, подлежащие выплате по Соглашению, в размере ____________ рублей Арендатор наличными денежными средствами выплачивает Арендодателю по __________ руб. ежемесячно. Выплаты производятся не позже 15 числа каждого календарного месяца, следующего за месяцем заключения Договора.

    5. Расходы на содержание квартиры и коммунальные платежи в вышеуказанную сумму арендных платежей не включаются и самостоятельно платятся Арендатором.

    6. Права, обязанности сторон:
    6.1. Арендодатель жилого помещения обязан:
    6.1.1. передать Арендатору указанную в Соглашении квартиру, расположенную по адресу_____________________________________________________________ в течение пяти дней после оформления Договора для владения, пользования с оформлением Сторонами акта приема-передачи, отражающего фактическое состояние жилья при передаче его Арендатору. Арендодатель не отвечает за недостатки сданной Арендатору квартиры, если эти недостатки были обнаружены или должны были обнаружиться при составлении акта приема-передачи. При нарушении Арендодателем срока передачи квартиры Арендатор вправе потребовать незамедлительной передачи квартиры и компенсации Арендодателем убытков, возникших из-за нарушения срока передачи, или расторжения Соглашения с компенсацией убытков, возникших из-за неисполнения Арендодателем своих обязательств;
    6.1.2. не производить отчуждение переданного в аренду жилого помещения в течение срока действия Договора.
    6.2. Арендатор обязан:
    6.2.1. использовать переданную квартиру лишь для проживания;
    6.2.2. получить согласие Арендодателя для проведения любых перепланировок или выполнения переоборудования квартиры;
    6.2.3. обеспечивать содержание сданной квартиры, за свой счет осуществлять ее текущий ремонт, ликвидировать повреждения, дефекты, аварии, появившиеся в помещении по вине самого Арендатора, членов его семьи либо граждан, заселенных им в арендованное жилье.
    7. Квартира, сдаваемая в аренду по настоящему Соглашению, по истечению договорных сроков и выполнению всех финансовых обязательств становится собственностью Арендатора жилья. Досрочный переход жилья в собственность возможен при выплате Арендатором полной суммы платежей по Договору до истечения указанного срока, но не раньше, чем через ____________________ (количество месяцев или лет) после подписания Соглашения.
    8. Арендодатель может по собственной инициативе досрочно расторгнуть Соглашение, если Арендатор или заселенные им в квартиру граждане:
    8.1. используют жилье не для проживания;
    8.2. существенно нарушают условия Соглашения;
    8.3. существенно своими действиями ухудшают квартиру;
    8.4. задерживают арендную плату более чем за 2 месяца.
    9. Арендатор в одностороннем порядке может досрочно расторгнуть Договор, если:
    9.1. Арендодатель не предоставил квартиру в оговоренные сроки или препятствует использованию квартиры;
    9.2. Арендатор выявил значительные недостатки переданной ему квартиры, не оговоренные Арендодателем при подписании Соглашения, если Арендатор не мог бы их обнаружить при приеме жилья.
    10. При отсутствии обстоятельств, указанных в пп. 8 и 9 Соглашения, его расторжение и изменение осуществляется по соглашению Сторон.
    11. Договор, согласованный и подписанный сторонами, подлежит регистрации в Росреестре.
    12. Настоящее Соглашение составлено в 3 экземплярах.

    Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры с последующим выкупом.

    Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры с последующим выкупом. Договор до 29 августа, по сей день покупатель расчет не произвёл,в квартире сделал ремонт.

    Ответы на вопрос:

    Можно, если есть основания.

    Похожие вопросы

    Как правильно расторгнуть договор аренды торговой площади в договоре аренды сказано предупредить за месяц заключила 5 июня проплатила за август месяц аренду. Каким числом и как правильно расторгнуть договор ведь аренда проплачена за месяц вперед.

    После регистрации договора уступки права аренды (купли-продажи), в котором предписано Покупателю произвести расчет в течении 5 дней. Однако, Покупатель отказывается произвести расчет.

    Объясните дальнейшие действия Продавца.

    Я заключила договор купли-продажи квартиры. Окончательный расчет покупатель должен был произвести до 30.08.14 г. На настоящий момент договор исполнен только частично, (оплатили 395 т.р. материнским капиталом). В течении какого времени я могу расторгнуть с ней договор, если покупатель так и не оплатит оставшуюся часть? Боюсь потерять и квартиру, и остаться без денег. Квартира уже оформлена на покупателя и ее несов. Летних детей. Спасибо.

    Аренда квартиры с последующим выкупом — можно узнать проблемы такого договора — я пока поняла что по сравнению с договором купли продажи с правом выкупа — квартира не оформляется в собственность покупателю пока не выплатит сумму — или по окончании договора это может произойти.

    Продаю автомобиль. Покупатель предлагает оформить какой-то договор аренды с последующим выкупом, а именно выкуп состоится через 3 месяца. Расскажите, существуют ли такие договора и какие мои риски.

    Хотим составить договор аренды квартиры на 2 года с последующим выкупом. Возможно ли в дальнейшем по окончании срока договора аренды при выкупе квартиры уменьшить выкупную цену квартиры на сумму, выплаченную за аренду. Или цена за аренду не будет входить в стоимость квартиры.

    Договор аренда на помещение заключен с 12.11.2016 по 31.12.2016. Сделан ремонт в счёт последующей арендной платы. Я хочу расторгнуть этот договор. Арендодатель заставляет заплатить за аренду, за декабрь.

    Я отказываюсь, потому что в договоре указано:

    Согласно договора аренды.

    Стоимость дополнительных работ, связанных с подготовкой помещения к нормальной эксплуатации, компенсируется за счёт последующей арендной платы.

    Единственное, что я не уведомила за 30 дней, что собираюсь расторгнуть с ним договор.

    Договор пролонгируется на прежних условиях и на прежний срок, если не менее, чем за месяц до истечения срока его действия ни одна из сторон не потребует его изменения или расторжения.

    Но я же не хочу пролонгировать этот договор.

    Вообщем подскажите пожалуйста,

    1) что мне нужно сделать для того, чтобы расторгнуть договор?

    2) И должна ли я ему заплатить за аренду за декабрь, если сделан ремонт в счёт оплаты за аренду?

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector