Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа

Отзывов:Просмотров:10315
Голосов:Обновлено:н/п

Оставить комментарий к документу

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Договор аренды с правом выкупа», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Комментарии к документу «Договор аренды с правом выкупа»

Найденые документы по теме &laquoдоговор аренды с правом выкупа недвижимого имущества»

  1. Договораренды с правомвыкупа

Похожие документы

Комментарий к оценке

Спасибо, ваша оценка учтена.
Также вы можете оставить комментарий к своей оценке.

Образец документа полезен?

Запомните всего 2 слова:

Договор-Юрист

Он Вам ещё пригодится!

Вы оценили ответ положительно

Также вы можете оставить письменный отзыв о юристе

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки
Типовые договоры
  • Договор оказания услуг, работ
  • Трудовой договор, контракт
  • Договор аренды жилого помещения
  • Договор купли-продажи недвижимости
  • Доверенности: образцы заполнения
  • Договор поставки товаров, продукции
  • Договор купли-продажи имущества
  • Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии
  • Типовой договор подряда
  • Учредительные договоры, уставы
  • Документы для собственников жилья
  • Бухгалтерская отчётность, бухгалтерский учёт
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка
  • Договор аренды автомобиля и других транспортных средств
  • Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений
  • Договор о совместной деятельности
  • Договор безвозмездного пользования
  • Договор об уступке права требования
  • Агентский договор и соглашение
  • Договор строительства, строительного подряда
  • Договор займа денег
  • Заявления граждан
  • Документы делопроизводства предприятия
  • Договор дарения недвижимости и иных ценностей
  • Статистическая отчётность
  • Бухгалтерские и финансовые документы
  • Договор аренды имущества, оборудования
  • Судебные приказы, решения
  • Брачный договор, контракт
  • Договор транспортного обслуживания и экспедиции
  • Договор бытового подряда
  • Договор долга, кредита
  • Договор перевозки грузов и пассажиров
  • Соглашение и договор о задатке
  • Регистрация ценных бумаг, акций
  • Договор аренды предприятия и его подразделений
  • Завещания, документы наследования
  • Приобретение ценных бумаг, акций
  • Защита прав собственности
  • Ценные бумаги и акции, эмиссия
  • Защита авторских прав
  • Удостоверение фактов физических лиц
  • Договор поручительства
  • Договор залога и заклада
  • Договор поручения, представительства
  • Договор банковской гарантии
  • Договор продажи предприятия
  • Договор хранения ценностей
  • Договор купли-продажи и обмена валюты
  • Договор страхования, перестрахования
  • Договор финансирования, участия в уставных фондах
  • Договор простого товарищества
  • Договор пожизненной ренты
  • Договор бытового проката
  • Договор комиссии на покупку и продажу
  • Договор подряда проектных и изыскательных работ
  • Договор мены недвижимости, ценных бумаг
  • Договор арендного подряда, контрактации
  • Договор на выполнение научно-исследовательских работ
  • Договор франчайзинга и передачи прав
  • Договор управления средствами и имуществом
  • Договор банковского и депозитного вклада
  • Лизинговый договор, соглашение
  • Договор банковского счёта. Расчётно-кассовое обслуживание
Кодексы РФ
  • Трудовой кодекс (ТК РФ)
  • Гражданский кодекс (ГК РФ)
  • Жилищный кодекс (ЖК РФ)
  • Гражданский процессуальный кодекс (ГПК РФ)
  • Уголовный кодекс (УК РФ)
  • Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • Семейный кодекс (СК РФ)
  • Налоговый кодекс (НК РФ)
  • Воздушный кодекс РФ
  • Градостроительный кодекс РФ
  • Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ)
  • Лесной кодекс РФ
  • Уголовно-процессуальный кодекс (УПК РФ)
  • Уголовно-исполнительный кодекс (УИК РФ)
  • Арбитражный процессуальный кодекс (АПК РФ)
  • Таможенный кодекс Таможенного союза
  • Бюджетный кодекс РФ (БК РФ)
  • Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
  • Водный кодекс РФ
  • Таможенный кодекс РФ
Активные юристы

Лучшие юристы

Обновления кодексов
  • 23.01.2020 Федеральный закон от «О государственной регистрации недв.
  • 13.01.2020 КоАП РФ Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ)
  • 08.01.2020 ЗК РФ Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • 08.01.2020 УК РФ Уголовный кодекс (УК РФ)
  • 08.01.2020 УПК РФ Уголовно-процессуальный кодекс (УПК РФ)
  • 08.01.2020 Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок.
  • 08.01.2020 Федеральный закон РФ «О полиции»
  • 08.01.2020 Закон РФ «Об образовании» (273-ФЗ)
  • 08.01.2020 Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» (.
  • 08.01.2020 Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (1.
Ответы юристов
  • 02.08.2021 Пилипенко Игорь Александрович На банкротство индивидуального предпринимателя р.
  • 31.07.2021 Головачёв Владимир Данилович Осмелюсь, предположить, суд заставит снести курятник.
  • 27.07.2021 СМ Добрый день. В соответствии со ст. 22 Федерально.
  • 26.07.2021 Анушина Анастасия Борисовна Здравствуйте. Однозначно ответить, какое решение.
  • 23.07.2021 Бажанова Мария Валерьевна Работодатель не имеет права уволить, может только о.
  • 20.07.2021 Трошина Ирина Геннадьевна Добрый день. Это совсем не обязательно может быт.
  • 12.07.2021 Анушина Анастасия Борисовна Снятие гражданина Российской Федерации с регистраци.
  • 09.07.2021 Пилипенко Игорь Александрович Добрый день, Виктор! Организация может быть признана.
  • 08.07.2021 Головачёв Владимир Данилович Не ясно, вы разводитесь или уже развелись? Дети .
  • 07.07.2021 Разувакин Дмитрий Евгеньевич Как я писал, Вам нужно определится какой результат .
Информация
  • Контактная информация
  • Поиск договоров
  • Каталог юристов
  • Адреса юридических компаний России
  • Полезная информация
  • Судебная практика
  • Правила сайта
Документы
  • Образцы договоров
  • Изменения законов на 2020 год
  • Комментарии к документам
  • Прожиточный минимум РФ и регионов
  • Блоги юристов
  • Юридические калькуляторы
  • Индекс Бублика
О разделе «Образцы договоров»

Сайт Договор-Юрист.Ру предоставляет возможность найти и скачать бесплатно бланки или заполненные образцы договоров, заявлений, протоколов, решений и уставов. Документ «Договор аренды с правом выкупа» предоставлен для вас в разных форматах: онлайн-версия, DOC, PDF, RTF, ODT, XLS и др.

Однако вы должны помнить, что это всего лишь образец документа «Договор аренды с правом выкупа» и нуждается в юридически грамотном доведении бланка под нужды физического или юридического лица. И помните: Любые деловые отношения должны быть закреплены договором – никаких устных договорённостей. Бумага и подпись – лучшее доказательство ваших намерений.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

– Ищу дом в аренду с последующем выкупом. Какие условия предложить продавцу, выгодные для нас обоих?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Важно, чтобы у арендатора в последующем было приоритетное право на выкуп. Для того чтобы такая сделка была интересно для обеих сторон, нужно четко оговорить цену и сроки получения денежных средств.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Может возникнуть ряд проблем, связанных с оценкой стоимости недвижимости, которая может измениться за время выплаты аренды. Для того чтобы условия были выгодны продавцу, в договоре можно предусмотреть переоценку стоимости квартиры или дома в соответствии с их рыночной стоимостью. И если цены на недвижимость вырастут, он не потеряет деньги, даже несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен до увеличения цен. Также в договоре можно предусмотреть ежемесячную переоценку стоимости в соответствии с уровнем инфляции. Покупатель может предоставить продавцу право устанавливать сроки арендных выплат и их размер, что поможет сделать продавца более лояльным.

Сам же покупатель может предусмотреть ряд положений, выгодных именно для него. Например, в договоре можно указать условия досрочного погашения выплат или прописки членов семьи на жилой площади. Покупатель должен уделить особое внимание отсутствию двояких формулировок в договоре, в частности тех, которые прописывают права выкупа арендуемого имущества. При неверном составлении договора продавец получит возможность отказать покупателю в выкупе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самое выгодное для вас обоих – это просто арендовать дом. А как решитесь покупать, приступить к выбору, не зацикливаясь на одном варианте. Так как у нас в стране аренда с последующим выкупом не развита, соответственно, Вы будете очень ограничены в вариантах. Вам нужно найти как подходящий дом, так и сговорчивого хозяина, который бы уже не задумывался о дальнейшей продаже и был готов фиксировать цену и условия продажи.

Самое непонятное в дальнейшем выкупе – по какой цене фиксировать договоренности? Цены на дома не растут, а падают, поэтому Вам выгодно отложить покупку, а продавцу ждать смысла нет. Если Вы не будете связывать аренду и покупку, то выиграете гораздо больше, чем стоимость одного переезда. Также Вы можете купить готовый дом у застройщика в рассрочку. Такие предложения найти на нынешнем рынке несложно.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, в связи с чем я бы предложила в качестве основного условия возможность зачета арендной платы в счет стоимости договора для арендатора-покупателя. В качестве симметричной меры, защищающей арендодателя-продавца, целесообразно добавить условие о том, что если в установленный срок обязательства по оплате не будут исполнены, то выплаченные платежи будут являться стоимостью аренды жилья.

И основное: данный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре, ибо любой договор, предусматривающий возможность отчуждения недвижимого имущества, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Необходимо сразу указать, что договор аренды с выкупом предполагает два вида правоотношений: по исполнению арендных отношению и отношений по выкупу имущества (купле-продаже). Во главе угла стоят гарантии выполнения обязательств по выкупу и четкая регламентация срока, порядка выкупа и размера выкупной цены. Для каждой из сторон договора будут существенными все условия об оплате как арендной, так и выкупной цены. Попробуем разобрать на примерах.

1. Согласованная стоимость за дом составляет 1,32 млн рублей. Срок выкупа (он и равняется аренде) составляет шесть месяцев. Стороны определяют, что арендная плата за дом составляет 20 тысяч рублей и выплачивается ежемесячно, а выкупная (в размере 1,2 млн) через шесть месяцев. По итогу выплаты выкупной цены стороны подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

Другой вариант на эту же тему: та же согласованная стоимость в размере 1,32 млн рублей за дом разбивается на шесть частей и уплачивается ежемесячно арендатором. После произведения оплаты также составляется акт исполнения обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом. При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельно внести сумму выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признать такой договор недействительным на основании безвозмездности пользования арендованным имуществом. Такое условие носит название согласование порядка оплаты выкупной цены, которую арендатор должен уплатить за приобретаемый дом.

2. Придуманная нами стоимость в размере 1,32 млн может быть оплачена различными способами. Например, 120 тысяч арендатор выплачивает ежемесячно денежными средствами, а в залог может отдать принадлежащий ему автомобиль или иное имущество, которое по согласованию сторон должно быть оценено в те же деньги. Или же в договоре выкупная цена за дом установлена в иностранной валюте, условных единицах и т. д. Но надо помнить, что, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли. Такой условие называется способом уплаты выкупной цены.

Рассуждая о любом договоре, нельзя обойти раздел ответственности. Вернемся к тезису о том, что договор аренды с последующим выкупом содержит в себе две группы обязательств: уплату арендной платы и уплату выкупной цены. Поэтому и оговаривается ответственность: возможность санкций при нарушении каждого условия из группы обязательств. Самыми распространенными считаются неустойка и компенсация убытков.

Под возмещением убытков понимается обязанность виновной стороны компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб и упущенную выгоду – неполученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. По общему правилу если установлена неустойка за неисполнение обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка признается зачетной.

Общими, применимыми к обеим сторонам договора аренды с выкупом основаниями применения мер ответственности могут быть:

  • невыплата арендных платежей;
  • изменение или расторжение договора в связи с тем, что другая сторона нарушает согласованный порядок исполнения договора;
  • предоставление стороной недостоверных заверений или гарантий об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Каждое из оснований применения ответственности настолько многогранно, что описывать все возможные вариации не представляется разумным. Полагаю, что данные условия необходимо регламентировать, исходя из конкретной ситуации между сторонами договора.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Чтобы договор аренды с последующим выкупом был выгоден для обеих сторон, необходимо подробно расписать и предусмотреть все условия:

  • должны быть указаны полные характеристики объекта, подлежащего выкупу, чтобы у сторон не оставалось сомнений, что именно этот объект в будущем перейдет в собственность арендатора;
  • если срок аренды составляет более года, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • необходимо указать, в какой момент объект аренды переходит в собственность арендатора – до истечения срока действия договора или после;
  • включает ли в себя арендная плата выкупную цену объекта или нет (это должно быть прописано максимально подробно, в какой момент и за что Вы платите, чтобы у сторон не оставалось сомнений в стоимости аренды и выкупной цены объекта).

Также нужно учитывать, что условие о выкупе арендуемого имущества по условиям договора может быть правом арендатора. В таком случае арендатор может не воспользоваться своим правом и отказаться от выкупа имущества. Также можно порекомендовать застраховать объект аренды, а условия страхования прописать в договоре.

Читать еще:  Договор аренды торгового места

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом

ДОГОВОР N [номер]
аренды нежилого помещения с последующим выкупом

г. [город][число, месяц, год]

[наименование организации], именуем[_] в дальнейшем «Арендодатель», в лице [должность, ф.и.о.], действующего на основании [Устава, Положения], с одной стороны, и [наименование организации], в лице [должность, ф.и.о.], действующего на основании [Устава, Положения], именуем[_] в дальнейшем «Арендатор»,сдругой стороны,заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: [адрес], общей площадью [указать] кв. м для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов, а также для размещения на предоставляемых площадях [указать].
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план здания, передаваемого Арендатору.
1.3. Помещения сдаются в аренду на [указать] лет, с [число, месяц, год] по [число, месяц, год]. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.
1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята арендуемыми нежилыми помещениями и необходима для их использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования нежилыми помещениями.
1.5. Земельный участок, на котором находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, находится на праве [указать] у Арендодателя.
1.6. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью.
1.7. Реорганизация организации-арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора.
1.8. Арендатор вправе пользоваться предоставляемыми в аренду помещениями в любой момент в течение [указать] месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию помещений и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности возникают у Арендатора с момента фактической передачи помещений в пользование.
1.9. В течение срока, указанного в п. 1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанные в п. 1.1 помещения кому-либо, кроме Арендатора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
а) по первому требованию Арендатора в течение шести месяцев с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные в п. 1.1 помещения Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду. При этом помещения должны быть переданы в пользование Арендатору не позднее чем через [указать] после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемых помещений;
б) не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений;
в) за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых Арендатором, если стороны не договорятся об ином;
г) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
д) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
е) обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендуемые помещения в целях, указанных в п. 1.1 договора;
б) содержать арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
в) в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
г) письменно сообщать Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещений [в том числе и их части] как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

2.3. Арендатор вправе:
а) сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в поднаем [субаренду] с согласия Арендодателя. При этом все полученное по договорам субаренды является собственностью Арендатора;
б) в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
в) передавать свои права по настоящему договору любому лицу с согласия Арендодателя;
г) в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4. Арендодатель предоставляет Арендатору право производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.
Необходимые согласования и разрешения для этого получает Арендодатель.
2.5. Арендованные помещения переходят в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной в п. 3.3 выкупной цены помещений в установленные сроки.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет [сумма] в месяц, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю 100% месячной арендной платы, предусмотренной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. Выкупная цена арендованных помещений составляет [указать]. Арендатор перечисляет Арендодателю 100% предусмотренной настоящим договором выкупной цены в течение 10 банковских дней после истечения срока аренды помещений, указанного в п. 1.3.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору [в том числе при непредоставлении Арендатору указанных в п. 1.1 помещений].

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. В выкупную стоимость арендуемых помещений входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемых помещений.
5.2. Настоящий договор составлен в единственном экземпляре, подписанном сторонами договора.
5.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Приложение. Поэтажные планы арендуемых помещений.

Особенности и права выкупа арендованного помещения арендатором

В современных рыночных условиях приобрести дорогое имущество (например, автомобиль) или недвижимость достаточно сложно. Именно поэтому активно функционируют схемы подписания договоров, позволяющих получить имущество здесь и сейчас, а средства в качестве погашения обязательств вносить постепенно. К таким сделкам можно отнести договор кредита, рассрочки, лизинга, найма-продажи и аренды с правом выкупа.

Понятие и обязательные условия аренды с правом выкупа

В ст.624 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) устанавливает диспозитивное право арендодателя и арендатора подписать дополнительное соглашение с предусмотрением права арендатора на выкуп имущества , полученного как арендуемое, по истечению срока аренды или в случае внесения последним оговоренной сторонами цены. Эти условия могут быть также отображены как часть договора. Следует отметить, что законодатель буквально не выделяет договор аренды с правом выкупа в отдельный тип договора , рассматривая его в контексте договор аренды в целом.
Договор аренды с правом выкупа можно определить как сделку, которая заключается сторонами – арендатором и арендодателем и предусматривающую передачу в найм арендатору некоего имущества с право последующего его выкупа и получение арендодателем взамен денежных средств в сумме, оговорённой сторонами.
Как основные условия договора можно выделить :

  • цена;
  • срок;
  • предмет договора.

Для такого типа договора особенное значение приобретает именно срок договора. Обусловлено это тем, что именно к этому условию может быть привязана финальная стадия договора – выкуп имущества.
Что касается цены договора, то условно её можно распределить на две части – арендная плата и выкупная цена. Выкупную цену можно определить как денежные средства, которые должен оплатить арендатор для получения имущества в свою собственность. Существует два варианта её закрепления. Вариант номер один – включение цены выкупа в арендную плату. В таком случае арендная плата может быть немного выше, чем средняя плата за найм подобного вида имущества на рынке. Также выкупная цена может выведена в специальный отдельно вносимый платёж. Тогда арендная плата будет стандартной для средних условий рынка, однако при возникновении у арендатора желания выкупить имущество или по завершению срока аренды он должен будет внести отдельный платёж.
Следует отметить, что при заключении сделки право частной собственности на имущество остаётся у арендодателя. Трансфер права частной собственности в момент заключения договора, как это происходит для всех консенсуальных договоров, не осуществляется. Трансфер происходит вместе с выполнение условия выкупа – завершением срока аренды или внесением арендатором дополнительного платежа в счёт выкупа.
Предметом договора аренды с правом выкупа может быть любое имущество, кроме случаев, установленных законом. Закон устанавливает два вида имущества, касательно которых не может быть заключён этот договор:

  • земли лесного фонда, полученные в аренду;
  • арендуемые объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена.

Форма и реквизиты договора

Форма договора – обязательная письменная. Стороны должны предусмотреть (прописать) в договоре такие обязательные реквизиты:

  • дата подписания;
  • место заключения;
  • точные реквизиты сторон (наименование, адрес, № телефона).

Ст.609 ГК РФ устанавливает, что касательно формы договора аренды применимы те же требования, что и к форме договора купли-продажи такого же имущества.

Налогообложение затрат по договору аренды

Особенности налогообложения зависят от условий самой сделки. Так, условия могут предусматривать два варианта внесения и получения платежей:

  • получение собственником исключительно арендных платежей;
  • получение арендодателем одновременно арендных и выкупных платежей.

В первом варианте арендные платежи считаются платой за пользование имуществом. Арендатор может включить такие платежи в затраты и указывать их как затраты для целей налогообложения. Суммы НДС по ним можно записывать к вычету.
Во втором случае стоит разграничивать арендные и выкупные платежи. Если с первыми ситуация та же, то с выкупными всё немного сложнее. Они не учитываются к вычету из НДС до тех пор, пока не произойдёт трансфер права собственности, то есть имущество не будет выкуплено. После трансфера права собственности арендатором они единой суммой могут быть обозначены к вычету.

Разница между договорами аренды, лизинга и рассрочки

Эти сделки похожи по своим правовым последствиям, поэтому их достаточно часто путают. Однако их достаточно легко различить, разобравшись в отдельных нюансах. Если говорить о договоре лизинга, то он отличается видом и состоянием имущества, передаваемого в найм.

При заключении договора лизинга арендатору передаётся имущество, которое не пребывало в чьём-либо пользовании (в том числе и арендодателя) – оно специально приобретается с целью сдачи в лизинг.

Для договора аренды такое требование не предусмотрено. Кроме того, договор лизинга предусматривает участие в правоотношениях трёх сторон – продавца имущества, арендатора и арендодателя. Тогда как договор аренды – двухсторонний.
При заключении договора рассрочки покупатель сразу приобретает право собственности на неё (в момент заключения договора). При подписании же договора аренды трансфер права собственности происходит в момент, обусловленный договором (как отмечалось выше – завершения срока аренды или внесения платежа). Таким образом, эти договора имеют совершенно разный правовой характер. Первый – консенсуальный, второй – реальный.
Кроме договоров лизинга и рассрочки договор аренды с правом выкупа также легко перепутать с договором найма-продажи, предусмотренным положениями ст.501 ГК. Здесь отличие состоит в объеме прав арендодателя. Если в случае подписания договора найма-продажи арендодатель может требовать от арендатора последующего выкупа нанимаемого имущества, то при подписании договора аренды с правом выкупа арендатор в праве решать, будет он покупать имущество или нет. Применить какие-либо санкции или осуществлять давление арендодатель в этом случае не может.

Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки

Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости. Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.). Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства. Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.

К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.

Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей. Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе). В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.

Читать еще:  Договор аренды ресторана

Аренда помещений с правом выкупа у Департамента имущества г. Москвы

Одним из весомых преимуществ аренды недвижимости у Департамента имущества Москвы, помимо низкой арендной платы, является возможность последующего выкупа. ДИГМ предоставляет возможность приобрести помещения в рассрочку до пяти лет и без уплаты НДС. Экономия получается очень значительной, поэтому помещения Департамента имущества Москвы пользуются таким высоким спросом.

Предпринимателям, которые хотят заключить договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, должны знать, что приобрести недвижимость у города получится не сразу. Одно из основных требований Департамента — аренда в течение двух и более лет. Другие условия, при которых будет возможен выкуп:

  • Отсутствуют долги по арендной плате или штрафам и пеням (даже если задолженность составит всего 1 копейку, в выкупе будет отказано).
  • Арендуемое имущество не включено в перечень объектов, предназначенных для передачи во владение предприятиям малого и среднего бизнеса (есть возможность исключить недвижимость из данного перечня).

Заключить договор аренды с правом выкупа нежилого помещения имеют возможность только предприятия малого и среднего бизнеса. Если площадь арендуемого объекта меньше 1000 кв.м, то решение о возможности его выкупа принимает Департамент имущества Москвы. А вот для приватизации помещений большей площади потребуется обратиться в Правительство Москвы.

Как заключить договор аренды с правом выкупа нежилого помещения у ДИГМ?

  • Принять участие в аукционе от Департамента имущества Москвы, выиграть тендер, подписать с городом договор аренды с правом выкупа нежилого помещения.
  • Воспользоваться переуступкой прав аренды. Сегодня многие предприниматели предлагают ППА помещений от ДИГМ, поэтому специалистам, хорошо знакомым с рынком, будет несложно подобрать подходящие варианты. Предыдущий арендатор помещения разорвет договор с Департаментом имущества, а вы подпишите с ДИГМ новый с теми же условиями, что были у прошлого съемщика, в том числе возможностью выкупа.

Как осуществляется выкуп помещения?

Чтобы запустить процедуру выкупа, необходимо подать в ДИГМ заявление. Далее Департамент направляет оценщика, который определяет стоимость, по которой можно выкупить помещение. Как правило, ДИГМ не заинтересован в продаже объектов, поэтому цифра может быть существенно завышена. После этого арендатору предоставляется проект договора купли-продажи.

Предприниматель, у которого заключен договор аренды помещения с правом выкупа, имеет возможность оспорить результаты оценки в суде. Для этого ему нужно будет предоставить результаты альтернативной оценки и быть готовым, что суд назначит новую экспертизу.

Единственной гарантией, что вам удастся выкупить помещение у Департамента имущества Москвы на выгодных условиях, будет обратиться к профессиональным юристам. Сотрудники компании RFI consult многократно сопровождали сделки по выкупу помещений у государства, в том числе добивались существенного снижения стоимости выкупа в суде. Обратитесь к нам — и будьте уверены, что сделка будет заключена быстро и с максимальной выгодой для вас!

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа

Аренда с последующей сменой владельца подразумевает смешанную форму отношений. В договоре есть как элементы аренды, так и договора приобретения.

Разница от других видов отчуждения

На практике часто путают договор аренды нежилого помещения с правом выкупа с лизингом. Лизинг выдается на конкретное имущество, выкупаемое для конкретной лизинговой операции. А объектом аренды с правом выкупа может выступать любое имущество.

С правовой точки зрения, лизингодатель является только посредником, а арендатор и покупатель взаимодействуют прямым путем.

Также нельзя путать договор аренды с рассрочкой. При продаже в рассрочку продавец не может расторгнуть сделку, если покупателем внесена более половины суммы. Также эти деньги не подлежат возврату.

При аренде с перспективой выкупа продавец может потребовать имущество обратно, если покупатель к концу договора аренды не передал выкупную стоимость объекта.

Таким образом, аренда с последующим приобретением не приравнивается ни к лизингу, ни к рассрочке.

Если владелец хочет продать нежилое помещение, то арендатор имеет приоритет на него.

Важные пункты договора

Переход права собственности осуществляется в двух случаях:

  • по завершении срока договора аренды;
  • при внесении арендатором всей суммы стоимости нежилого помещения.

Покупатель может получить право собственности с момента подписания документа аренды либо по его окончании.

Для того, чтобы договор считался легитимным, необходима следующая информация:

  1. Идентификационные сведения нежилого помещения. В частности, это:
    1. Местонахождения объекта.
    2. Тип недвижимости. В данном случае нежилое помещение.
    3. Функциональное назначение нежилого помещения.
    4. Площадь объекта.
  2. Размер арендной платы.
  3. Выкупная стоимость.

Последние два пункта необходимо максимально подробно расписать. Какие существуют варианты взаиморасчетов?

  • выкупная стоимость включает в себя арендную плату и вносится вместе;
  • выкупную цену вносят отдельно от арендной платы;
  • суммы платежей могут быть фиксированными либо производиться в ином порядке;
  • отметить подлежат ли выкупная стоимость и платежи индексации.

Важно! На практике договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом зачастую имеет длительный характер. Поэтому его регистрация в Росреестре является обязательной.

Год свободы от регистрации распространяется лишь для физических лиц. Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, то документ нужно зарегистрировать сразу по факту заключения.

При заключении любых сделок с недвижимостью следует обращать внимание на лицо, которое подписывает договор. Оно должно владельцем или иметь полномочия подписывать сделки с этим объектом.

Несмотря на то, что указание сроков — не обязательное условие, специалисты рекомендуют максимально конкретно указать их в договоре.

Договор в действии

После внесения полной выкупной стоимости арендные отношения между сторонами завершаются и нежилое помещение переходит в собственность арендатора.

Бывает, что даже после того, как нежилое помещение перешло во владение нового арендатора и сделка закрыта, в базе данных ЕГРП могут сохраниться данные об аренде. В этом случае нельзя обязать арендатора выплачивать арендную сумму после выкупа объекта.

Арендатору нужно понимать, что не стоит проводить перепланировку либо улучшение здания до момента выкупа имущества без согласия арендодателя или муниципальных органов. В ином случае это может стать причиной для расторжения договора.

Договор без выкупной цены

Может произойти так, что стороны не указали в документе выкупную стоимость. Сделка между физическими лицами не вызовет никаких проблем.

Но на практике нежилые помещения почти всегда востребованы среди юридических лиц. Такая большая сделка обязательно должна пройти через бухгалтерию.

Приобретение недвижимости без выкупной стоимости можно отнести к получению на безвозмездной основе. В этом случае имущество должно облагаться НДС.

На нашем сайте можно скачать образец договора с перспективой выкупа.

Договор аренды с выкупом. Является ли это основанием для регистрации перехода права собственности?

Вопрос

Подлежит ли госрегистрации договор аренды нежилого помещения с условием о выкупе сроком менее года? Является ли этот договор основанием для регистрации перехода права собственности?

Ответ

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем, что согласно имеющейся информации договор аренды с последующим выкупом не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ), а сам переход права собственности регистрируется в общем порядке.

Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Обоснование

1.На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Госрегистрация аренды недвижимости производится путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Однако не все эти договоры надо регистрировать. Это нужно сделать, если:

  • договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
  • заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).


Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2020)

  1. Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости с последующим выкупом, заключенный на срок более одного года?

Ответ: Договор аренды с последующим выкупом не подлежит государственной регистрации. Госрегистрации в данном случае подлежит только переход права собственности на недвижимость.

Обоснование: Нормы, регулирующие договор аренды, допускают выкуп арендованного имущества. В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса РФ договором или законом может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом п. 3 ст. 609 ГК РФ устанавливает правило о том, что договор аренды, предусматривающий переход в последующем собственности на арендованное имущество, должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с положениями ст. ст. 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды недвижимости с последующим выкупом сроком действия более одного года не подлежит регистрации. Госрегистрации в данном случае подлежит только переход права собственности на недвижимость.

При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа. При этом, даже если условие о выкупе в договоре и не было заранее предусмотрено, стороны имеют право заключить дополнительное соглашение. Кроме того, стороны могут засчитать уже уплаченную арендную плату в счет выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

  1. Договор аренды недвижимости на срок менее года с правом выкупа не подлежит госрегистрации, а сам переход права собственности регистрируется в общем порядке. Поскольку такой договор в первую очередь по-прежнему является договором аренды, то при сроке его действия менее одного года он не подлежит регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ. Переход права собственности на недвижимость регистрируется в обычном порядке на основании п. 1 ст. 551 ГК РФ (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2011 N Ф03-2893/2011 и от 13.07.2009

N Ф03-2541/2009)
Статья: Договор аренды с правом выкупа: включить выкупную стоимость в арендные платежи или перечислить ее отдельно (Вейнберг А.Ю.) («Российский налоговый курьер», 2012, N 24)

Ответ подготовлен 30.12.2019 г.

Cтатус предоставленных документов актуален на момент формирования ответа.

Ответ подготовлен в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

  • по условиям в части аренды — гл. 34;
  • по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

  • по истечении определенного времени;
  • после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

  1. Письменное оформление сделки.
  2. Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

  • арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
  • арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

  • предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
  • осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
  • нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

  • уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
  • производить текущий ремонт помещения;
  • нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

  • предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
  • выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
  • условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

  1. По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
  2. По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
  3. По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной. В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды. Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость. Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector