Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды нежилого помещения срок

Договор аренды нежилого помещения срок

Договор аренды должен содержать сведения об арендодателе и арендаторе: Ф.И.О., данные паспорта, адрес места жительства.

В договоре аренды необходимо определить следующие условия:
1. Предмет договора, то есть конкретный объект, который будет предоставлен в аренду.
Для идентификации объекта необходимы следующие сведения: кадастровый номер, площадь и точный адрес нежилого помещения, этаж его расположения в здании. Также помещение должно быть отмечено на прилагаемых к договору поэтажном плане и экспликации.
При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить нежилое помещение, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным, кроме тех случаев, когда договор будет фактически исполняться (ч. 3 ст. 607ГК РФ; п. 15Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Рекомендуется также определить состояние конструктивных элементов, отделки и инженерных систем нежилого помещения, отметить отсутствие повреждений или наличие таковых. Кроме того, если нежилое помещение передается в аренду с иным имуществом, находящимся в нем (техникой, мебелью, оборудованием и т.п.), рекомендуется отразить в договоре его перечень и состояние.
2. Размер и порядок уплаты арендных платежей.
В договоре должны быть четко определены арендная плата, периодичность и порядок ее внесения (ст. ст. 614, 654ГК РФ).
Рекомендуется также определить, входят ли коммунальные платежи в состав арендной платы. Как правило, арендная плата делится на фиксированную и переменную часть, а последняя зависит от размера потребленных коммунальных услуг. Определять арендную плату только лишь как сумму возмещения стоимости коммунальных услуг нельзя (п. 12Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
3. Срок аренды.
Как правило, договор аренды заключается на определенный срок, но может быть заключен и на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца или в иной установленный в договоре срок (п. 2 ст. 610ГК РФ).
4. Права и обязанности сторон.
Рекомендуется определить срок, в течение которого арендодатель обязан передать помещение арендатору и в течение которого арендатор обязан его освободить после прекращения договора, распределить обязанности сторон по содержанию помещения и проведению ремонта, организации вывоза отходов и соблюдению мер противопожарной безопасности (ст. 616ГК РФ; ст. 38Закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ; вопрос 14Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006).
Также рекомендуется определить цель использования помещения арендатором и порядок его использования в соответствии с назначением и целью. Дополнительно могут быть предусмотрены меры контроля арендодателя за порядком использования помещения.
5. Права третьих лиц на арендуемое имущество.
Если нежилое помещение обременено правами третьих лиц (например, находится в залоге или под арестом), необходимо указать на это в договоре. Если подобных обстоятельств нет, рекомендуется указать, что помещение не обременено правами третьих лиц.
6. Прочие условия.
К числу прочих могут относиться условия о внесении арендатором обеспечительного платежа, о неустойках за нарушение сторонами своих обязательств по договору, о возможности отказа от исполнения договора в одностороннем порядке и др.
Так, на практике стороны часто устанавливают обеспечительный платеж (депозит), который вносится арендатором в целях обеспечения сохранности переданного помещения и находящегося в нем имущества, переданного арендатору. Если условия договора аренды не нарушены и вред имуществу не причинен, то по окончании срока договора такой платеж возвращается арендатору (ст. 381.1ГК РФ).
Неустойка обычно предусматривается за нарушение сроков передачи и возврата помещения, нарушения сроков перечисления арендной платы (ст. 330ГК РФ).
Помимо определенных обстоятельств, при наступлении которых договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон, вы можете определить иные основания для расторжения договора в судебном порядке либо основания для одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке (ст. ст. 619, 620, 450.1ГК РФ).
Договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме (п. 3 ст. 23, п. 1 ст. 609ГК РФ).
Прежде чем заключать договор, необходимо убедиться, что арендодатель является собственником помещения. Для этого рекомендуется располагать свежей выпиской из ЕГРН.
Договор должен быть подписан обеими сторонами. Если документ не прошит, рекомендуется проставлять подписи на каждом листе. Как правило, договор подписывается не менее чем в двух экземплярах.
Если помещение находится в совместной собственности, рекомендуется получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) арендодателя на сдачу его в аренду (п. 3 ст. 35СК РФ).
Нежилое помещение должно быть передано вам по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами (п. 1 ст. 655ГК РФ).
Договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком на год и более, должен быть зарегистрирован, а соответствующее обременение внесено в ЕГРН (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651ГК РФ; Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами может одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр различными способами: непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (в Москве и Московской области — только через МФЦ, за исключением экстерриториального приема); при выездном приеме; почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра (ч. 1- 4, 12 ст. 18Закона N 218-ФЗ; п. п. 1- 3Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1.2Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515).
Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРН (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433ГК РФ; ч. 2 ст. 16Закона N 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (ч. 2 ст. 28Закона N 218-ФЗ).

Договор аренды нежилого помещения

Передача недвижимого имущества во временное пользование происходит как на платной, так и на бесплатной основе. Участники сделки оформляют соглашение самостоятельно или обращаются к нотариусу за составлением договора аренды нежилого помещения. Его участие минимизирует риски проведения мошеннических операций, гарантирует соблюдение прав и интересов сторон.

Составление и регистрация договора

Соглашение между арендодателем и арендатором может заключаться в простой письменной форме или заверяться нотариально. Согласно п. 2 ст. 609 ГК надо регистрировать договор аренды нежилого помещения, если он является долгосрочным — заключенным сторонами на 1 год и более. На основании ст. 163 ГК документ подлежит обязательному заверению у нотариуса в случае:

  • передачи в пользование имущества несовершеннолетнего;
  • заключения сделки с недееспособным лицом;
  • сдачи в аренду совместной супружеской собственности.

Подписание соглашения, где стороной выступает гражданин, не достигший 18-летнего возраста, происходит при участии его законных представителей — родителей, в т.ч. приемных, или опекунов. Для оформления сделок с недееспособными лицами необходимо предоставить решение суда. Письменное согласие дается одним из супругов при сдаче в аренду совместного имущества.

После заверения договора сторонами оплачивается госпошлина, консультационные и технические услуги нотариуса. Законом не установлен конкретный срок регистрации договора аренды нежилого помещения. Подача заявления в Росреестр после подписания необходима для вступления документа в силу.

Оформление арендного договора

Нотариусом изучаются свидетельство о собственности на помещение нежилого фонда, правоустанавливающие и другие документы. Невзирая на свободную форму договора аренды, в нем обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • ФИО, паспортные данные, ИНН и адрес проживания каждой стороны;
  • для юридических лиц — наименование, юридический адрес, КПП, ИНН, ФИО руководителя;
  • описание объекта сделки — параметры, технические характеристики, состояние и целевое назначение здания, сооружения или помещения;
  • права и обязанности участников соглашения — соблюдение ППЖ, осуществление перепланировки помещений и реконструкции, проведение ремонта и др.;
  • порядок, форма взаиморасчетов и сумма арендной платы;
  • ответственность сторон за нарушение договоренностей — штрафы за просроченные платежи, устранение за счет арендодателя обнаруженных недостатков, мешающих использованию помещения по назначению, досрочное расторжение договора и пр.;
  • срок действия и условия продления;
  • реквизиты сторон.

Нотариус заверяет договор, скрепляет печатью и присваивает ему регистрационный номер. В отношении данного вида соглашений законом не предусмотрено уведомление органов ФНС в 5-дневный срок. Срок заключения договора аренды нежилого помещения определяет требование обязательной регистрации в Росреестре.

Прохождение процедуры необходимо для вступления документа в силу. Арендные договора, заключенные на неопределенное время (бессрочные), и со сроком действия менее 1 года обязательной регистрации не подлежат. Согласно ст. 651 ГК соглашения начинают действовать с момента подписания и заверения нотариусом.

  • Сделки с недвижимостью
  • Наследство
  • Обеспечение доказательств / Протокол осмотра сайта в сети Интернет / Фиксация аудиозаписи
  • Протест векселя
  • Корпоративные сделки
  • Доверенности / согласия
    • Сделки по семейному законодательству
  • Иные договоры / Соглашения
  • Иные нотариальные действия / Завещания

1. Общие положения
Настоящая политика обработки персональных данных составлена в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006. №152-ФЗ «О персональных данных» и определяет порядок обработки персональных данных и меры по обеспечению безопасности персональных данных Нотариус г. Москвы Акимов Глеб Борисович (далее – Оператор).

Срок действия договора аренды нежилого помещения

В ГК РФ основой является имущество граждан, в частности недвижимое. Недвижимое имущество – это материальные объекты, которые обладают тесной связью с землей.

К ним относятся объекты природного происхождения; имеющие связь с землей, в том числе здания и объекты признанные законодательством.

Как было сказано выше, здания — это объект недвижимого имущества, которые могут выступать как жилые, так и нежилые. Согласно ГК РФ последние должны быть изолированы, а границы определяют: стены, пол и потолок.

Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирных домах или здания построенных под офисы. Следует отметить, что существенное отличие между формами помещения — это использование нежилых помещений только для производственных и административных целей.

Суть договора

Это соглашение между арендодателем и арендатором, то есть оно имеет двусторонний характер и реализуется на возмездной основе.

Помещение предоставляется арендатору за определенную сумму и на определенный срок.

Нежилое помещение, которое передается на время, прописанное в договоре – предмет договора. Необходимо указать точные данные недвижимости.

Укажите в документе:

  • подробный адрес дома;
  • номер офиса;
  • площадь;
  • план расположения;
  • зафиксируйте цель использования (для офиса, для производства и т.д.).

Информация прописывается в договоре или в приложении к нему.

Обычно к договору прикладывается также кадастровый паспорт, в котором указаны размеры арендуемого помещения, количество комнат, план и т.д. Можно приложить экспликацию – копия кадастрового паспорта дома в целом.

Договор регистрируется в письменной форме. От условий сделки и продолжительности форма не меняется. Когда срок заключения составляет более двенадцати месяцев, его следует зарегистрировать. С момента регистрации его можно считать вступившим в силу.

По законодательству России каждое лицо имеет право оформить договор аренды:

  • юридические лица;
  • физические лица (дееспособные);
  • индивидуальные предприниматели.

Интересную статью об особенностях договоров аренды с правом выкупа читайте здесь.

Виды сроков

Договор аренды нежилого помещения может заключаться на следующий срок:

  • неопределенный срок;
  • определенный срок менее 1 года;
  • определенный срок более 1 года.

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

Несмотря на то, что фактически срок договора может составить несколько лет и считаться долгосрочным, его необязательно регистрировать.

Дополнительное соглашение должно быть составлено на основания согласия всех сторон. При бессрочном договоре максимальный срок не указывается.

Определенный срок менее 1 года. Регистрировать не нужно договор, заключенный на срок меньше года.

Когда возникнет необходимость его продления на срок до двенадцати месяцев, его регистрировать тоже не надо.

Часто такие соглашения заключают с пролонгацией на аналогичный срок, если все участники согласны.

Определенный срок более 1 года. При заключение договора на срок один год или более, его необходимо зарегистрировать в госоргане — Росреестр.

Если не совершить процедуру регистрации, документ считается недействительным. Договор вступает в силу с момента регистрации.

Статью об особенностях регистрации договора аренды нежилого помещения читайте здесь.

Иногда, встречаются ситуации, когда участник договора не хочет совершать данную процедуру. Вторая сторона имеет право подать исковое заявление, чтобы его обязали зарегистрировать договор аренды.

Например, срок договора равен одному году. При заключении договора 01.03.2016 г., предельный срок договора истекает 28 февраля 2017 года. Данный договор следует обязательно зарегистрировать.

Когда срок аренды по договору подходит к концу, у арендодателя есть преимущество.

Владелец помещения в первую очередь должен спросить у арендатора, не хочет ли он продлить договор и в случае отказа предложить помещение другим.

Читать еще:  Кадастровая карта по адресу объекта недвижимости

Практика в вопросах срока хранения договоров аренды неоднозначна. Рекомендуется хранить документ в течение всего времени работы организации или 5 лет у физического лица арендатора.

Таким образом, составление и подписание договора аренды нежилого помещения не составляет особого труда. Он заключается на срок, оговоренный сторонами.

Если договор бессрочный или меньше одного года, его не следует регистрировать в Росреестре, в ином случае необходима регистрация. Если не произвести операцию регистрации, договор считается юридически не заключенным.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет возможные последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения:

Договор аренды нежилого помещения, долгосрочный (более года) 2

г. Москва 21 января 2015 г.

ОАО «КРИШТ ЛТД», далее «Арендодатель», в лице директора Мраковецкого Ю.З., и ООО «Благовест энд К», далее «Арендатор», в лице директора Симонич З.З, заключили настоящий долгосрочный договор аренды (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________, общей площадью ______ кв. м (далее – «Помещение») для организации _____________. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Неотъемлемой частью настоящего долгосрочного договора аренды является поэтажный план с указанием помещения, передаваемого Арендатору.
1.3. Помещение сдается в аренду сроком на ___ год_ с «___»_________ 201_ года по «___»_________ 201_ года.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.
Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего долгосрочного договора аренды, оплачиваются ___________ Арендатором в полном объеме.
1.4. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора.
1.5. В течение срока, указанного в п. 1.3, Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
а) передать в пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям договора, в течение 5 дней с момента регистрации Договора.
Указанное в п. 1.1 долгосрочного договора аренды нежилое помещение передается Арендатору по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду;
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.
Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;
г) производить капитальный ремонт помещения в срок _________;
д) нести обязанность по страхованию арендуемого нежилого помещения;
е) оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
ж) осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим долгосрочным договором аренды и дополнениями к нему.
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендованное помещение в соответствии с целями договора, указанными в п. 1.1. Договора, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями долгосрочного договора аренды или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков;
б) содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
в) своевременно вносить арендную плату;
г) не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя (дополнительного соглашения к договору аренды). Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок;
е) если арендуемое помещение в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ____________ о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии;
з) по истечении срока долгосрочного договора аренды, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
и) возвратить помещение Арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
к) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения;
л) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;

Весь текст примера долгосрочного договора аренды нежилого помещения в прикрепленном файле.

Договор аренды нежилой недвижимости

Форма, стороны, содержание и т.д.

Договор аренды — это соглашение между сторонами, по которому арендодатель (собственник недвижимости) передает свою собственность арендатору во временное владение и пользование за определенную плату. В соглашении прописываются условия, на которых наниматель будет использовать арендуемое помещение, а также размер арендной платы.

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Рассмотрим существенные условия договора аренды нежилой недвижимости.

Стороны и их реквизиты

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действует при заключении соглашения.

Перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание документов:

  • Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
  • Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
  • Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Объект аренды

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Нужно указать следующие признаки предмета договора:

  • точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
  • наименование объекта (нежилое помещение, часть нежилого помещения, здание, склад и т.д.);
  • документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре;
  • назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.;
  • площадь. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору.

Размер арендной платы

Арендная плата в договоре может быть определена за объект аренды в целом или за единицу площади объекта.

Арендую плату можно установить в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Но стороны могут предусмотреть и неденежную форму арендной платы, например:

  • предоставление арендатором определенных услуг или работ;
  • передача арендодателю обусловленной соглашением вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • зачет арендатором в счет арендной платы встречных обязательств арендодателя перед арендатором (например, вытекающих из договора займа, поставки и т.п.).

Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные соглашением, но не чаще одного раза в год. Также можно предусмотреть неизменность размера арендной платы в течение всего срока аренды.

Но есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год, например, если существенно изменятся обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды (ухудшится состояние арендуемых помещений, ухудшатся условия доступа в здание и т.д.)

Также есть законный способ повышения арендной платы чаще раза в год:

если в соглашении закреплен только порядок (механизм) расчета арендной платы, то рассчитанная в таком порядке сумма может меняться хоть каждый месяц. Это не будет являться изменением размера арендной платы. Размер арендной платы чаще всего привязывают к коэффициенту инфляции, а иногда и к курсам иностранных валют.

Срок аренды

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Если срок аренды в соглашении не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон.

Образец договора аренды от сервиса Документовед

Для быстрого составления договора аренды нежилой недвижимости не нужно тратить время и деньги на поиск юридической компании. Вам нужно лишь заполнить некоторые строки простой анкеты и получить готовый документ через 15 минут. При возникновении сложных моментов или вопросов, вы сможете получить консультацию профессионального юриста.

Период действия и сроки заключения договора аренды нежилого помещения

Практически в каждом договорном отношении есть срок действия определенных прав и обязанностей. Аренда нежилого объекта предполагает срочность, так как имущество передается в пользование и владение чаще всего на определенное время в силу того, что арендатор не является собственником.

В таком случае сроки являются важным аспектом правоотношений, которые необходимы для учета интересов сторон как в практическом, так и в юридическом плане.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Кто устанавливает?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.610 ГК РФ, где указано, что соглашением можно установить любой срок аренды недвижимого имущества. Это значит, что стороны сами определяют период, на который они связывают себя договорными отношениями. В данном случае собственник и арендатор будут исходить из соображений практичности и взаимной выгоды. В отдельную категорию законодатель обычно выделяет договор аренды:

  • зданий и сооружений;
  • предприятий.

Эти жилищные постройки являются по своей юридической природе нежилыми объектами. Однако, даже в этом случае сроки подобных имущественных отношений устанавливаются свободно и по согласованию сторон. Специфика будет проявляться только в особенностях заключения договора, а также его предмета, условий, формы.

Сроки таких правовых отношений исчисляются согласно ст.190-192 ГК РФ, а начало и окончание периода аренды обозначается календарным числом.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если в договоре не указаны сроки, то считается, что он заключен на неопределенное время и может быть расторгнут в любой момент согласно ст.619 ГК РФ.

Читать еще:  Как считается жилая площадь в квартире

В первую очередь это договор проката, субаренды (ст.615 ГК РФ), а также соглашение на аренду зем.участка, находящегося в составе земель с/х назначения, государственной или муниципальной собственности.

Максимальный и минимальный — это сколько?

Согласно общим положениям закона, у таких соглашений нет максимального или минимального срока, так как все зависит от намерений собственника и арендатора. Здесь им предоставлена полная свобода. Если рассматривать с точки зрения юридической практики, то чаще всего минимальным сроком является период в 3-6 месяцев, а максимальным – бессрочность. В среднем, такие договоры заключаются на период от 3 до 5 лет.

Законом установлены максимальные сроки на отдельные разновидности арендных отношений. К таковым соглашениям относятся:

  • субаренда (ст.615 ГК РФ), срок которой не может быть больше периода, указанного в основном договоре;
  • договор аренды с/х земель, максимальный срок которого не может превышать 49 лет согласно ФЗ–№101;
  • договор аренды участка для государственных и муниципальных нужд предусматривает срок заключения не более 1 года (ст.22 ЗК РФ).

Минимальных сроков на арендные отношения, как таковых, нет. Договор можно заключить и на месяц, так как все зависит от намерений и интересов сторон.

Что значит период действия договора, аренды, хранения и исковая давность?

При возникновении арендных отношений очень важно правильно ориентироваться в понятийном аппарате. Стороны сталкиваются с такими определениями и явлениями, как срок:

  • аренды;
  • действия договора;
  • исковой давности;
  • хранения соглашения.

Дефиниции «срок аренды» и «срок действия договора» никак не разделены законодателем поэтому чаще всего их рассматривают как одинаковые явления. Однако, нередко суды не согласны с такой точкой зрения, так как аренду могут рассматривать и как консенсуальное, и реальное соглашение.

Срок аренды – это временной период, который предполагает законное пользование и владение нежилым объектом. Арендатору выделяют определенные временные рамки для фактического управления имуществом.

Срок действия договора – это период, который юридически определяет время действия условий соглашения, включая пункт об ответственности, правах и обязанностях сторон.

Эти понятия могут рассматриваться одинаково только в случае, если передача нежилого объекта осуществляется одновременно с заключением договора аренды (реальное соглашение). В других ситуациях уместно говорить о разных понятиях. Если фактически арендатор стал пользоваться и владеть нежилым помещением спустя несколько дней после заключения или подписания соглашения, то эти дефиниции рассматриваются отдельно.

Срок исковой давности – это временный период, в течение которого лицо может предъявить иск в суд в ответ на нарушение своих прав, а также условий договора. Согласно ст. 200 ГК РФ этот период равен 3 годам, исчисляемых с момента, когда лицу стало известно о договорном или фактическом нарушении.

Статья 200 ГК РФ. Начало течения срока исковой давности

  1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
  2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

  • По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.
  • Судебный ход событий возможен, если лицо отказывается расторгнуть арендные отношения или изменить некоторые его положения.

    Срок хранения соглашения – период, в течение которого осуществляется хранение договора и всех сопутствующих к нему документов как в бумажном, так и электронном виде.

    Сроки хранения обычно детально определены в Перечне типовых управленческих архивных документов, который распространяет свое действие в случае, если одна из сторон – государственное или муниципальное учреждение, организация.

    В документе указано, что договор аренды нежилого помещения должен хранится на постоянной основе, то есть бессрочно. Однако, если собственник является организацией, которая не была сформирована государственными и муниципальными органами, то срок хранения всех документов составит не менее 10 лет.

    Как вывод, можно сказать, что очень важно правильно ориентироваться в специфике всех сроков, чтобы грамотно его отсчитывать и использовать как серьезный довод в спорных ситуациях.

    На какое время можно заключить соглашение и от чего это зависит?

    Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание следующие аспекты:

    • намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
    • жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
    • вид предпринимательской деятельности;
    • опыт ведения бизнеса у арендатора.

    Все это необходимо учесть, чтобы правильно согласовать период арендных отношений. Если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение, то необходимо оформить аренду на срок не менее 3 лет. Если жилищное состояние или возможности помещения явно не соответствуют дальнейшим планам арендатора, то соглашение обычно заключается на непродолжительное время (от 1 года до 3 лет), пока субъект не найдет новое помещение.

    Нередко арендатор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве поэтому желательно заключить соглашение на больший срок (от 3 лет и выше).

    В любом случае это очень деликатный и индивидуальный вопрос, где нужно учитывать любой нюанс. Стоит помнить, что даже в случае истечения сроков, стороны могут заключить новый договор, но при условии, что собственник и арендатор ведут себя добросовестно и исполняют все обязанности.

    У арендатора есть преимущественное право на заключение нового соглашения согласно ст.621 ГК РФ.

    В заключение необходимо сказать, что срок договора аренды – индивидуальный вопрос, в который государство старается не вмешиваться. При этом не имеет значение, что является предметом соглашения – жилое или нежилое помещение, а также его особенности, строительные и инженерные возможности.

    Собственник и арендатор вольны сами договариваться и согласовывать условия сотрудничества. В некоторых случаях законодателем предусмотрены максимальные сроки арендных отношений, но чаще всего здесь действует принцип свободы воли сторон.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Договор аренды нежилого помещения

    Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой документ, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) передает другой (арендатору) нежилое помещение в пользование.

    К объектам арендной сделки — нежилым помещениям — относятся объекты, которые предназначены для эксплуатации в служебных, бытовых, торговых и иных целях как производственного, так и непроизводственного характера.

    В случае оформления сделки на год и более договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации.

    Для регистрирования договора следует обращаться в Управление регистрационной службы, куда необходимо подать следующие документы:

    • заявление обеих сторон;
    • документы, удостоверяющие личность заявителя;
    • оригиналы соглашения;
    • документы, устанавливающие право на сдаваемое в аренду помещение;
    • учредительные документы (в случае, если один из участников сделки является юридическим лицом);
    • поэтажный план и описание помещения;
    • другие документы, необходимые для каждого конкретного случая.

    Когда арендный промежуток времени не указан в договоре, соглашение считается оформленным на неопределенный срок. Здесь любая из сторон имеет право в любое время отказаться от сделки, заранее, а именно за три месяца, оповестив об этом противоположную сторону. В данном случае договор аренды нежилого помещения не будет подлежать регистрации, как не подлежит госрегистрации договор, возобновленный по истечении указанного в документе срока.

    Договор субаренды нежилого помещения

    В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор нежилого помещения с согласия арендодателя вправе сдавать помещение (или его часть) в субаренду. Для этого заключается договор субаренды нежилого помещения. Он аналогичен договору аренды нежилого помещения.

    Пункт о том, что арендатор не имеет права сдавать помещение в субаренду, в договор прямой аренды включать нельзя — это напрямую запрещено законодательством. Однако можно указать пункт, в котором говорится о том, что арендатор может сдавать помещение в субаренду без прямого согласия арендодателя.

    В соответствии с российским законодательством договор субаренды нежилого помещения не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды нежилого помещения влечет за собой и прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. В данном случае субарендатор вправе заключить договор аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды нежилого помещения.

    Типовой договор аренды нежилого помещения – скачать образец

    Образец договора аренды нежилого помещения предоставлен генеральным директором юридической компании «Недвижимость и Право» Людмилой Анатольевной Царяпкиной.

    ДОГОВОР АРЕНДЫ

    нежилого помещения

    г. Н. Новгород __________года

    ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Арендодатель, и

    ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА.

    1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование, для использования под размещение офиса встроенное помещение по адресу: __________________, общейплощадью _________ кв. метров, (далее именуемое — помещение, нежилое помещение), в технически исправном состоянии по Акту приема-передачи (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

    1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, на основании _____________

    1.3. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц.

    2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    2.1. Арендная плата составляет __________ рублей за один квадратный метр помещения в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составляет ____ (_____________) рублей.

    2.2. Порядок платежей арендной платы: ________________

    2.3. Начисление арендной платы и обязанность по оплате арендной платы возникает у Арендатора с ______________ года.

    2.4. Арендная плата включает/не включает в себя все коммунальные платежи, кроме указанных ниже:___________________

    2.5. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату, но не чаще 1 раза в год.

    3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

    3.1. Арендодатель вправе:

    3.1.3. Требовать от Арендатора возмещения ущерба Помещению, причиненного Арендатором, его сотрудниками и посетителями.

    3.1.4. В случае если Арендатор задерживает выплату арендной платы на срок более ______ дней с даты, применить меры:____________________

    3.1.5. Использовать иные права, предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством РФ.

    3.2. Арендодатель обязуется:

    3.2.1. Предоставить в пользование Арендатора Помещение, указанное в пп 1.1 настоящего Договора путем фактической передачи Помещения, и подписания Акта приемки-передачи последнего с указанием оснащения и технических характеристик Помещения. С момента подписания Акта приемки-передачи Помещения он становится неотъемлемой частью настоящего Договора;

    3.2.2. Не совершать действий, препятствующих Арендатору пользоваться арендованным помещением в соответствии с настоящим договором.

    3.3. Арендатор вправе:

    3.3.1 Использовать Помещение в соответствии с условиями настоящего Договора;

    3.3.2. За свой счет производить косметический ремонт Помещения;

    3.3.3. За свой счет, с письменного согласия Арендодателя, производить изменения и улучшения в Помещении;

    __________________________ указать иные права____________________

    3.3.4. По истечении срока действия настоящего Договора, надлежащим образом исполнивший свои обязательства арендатор, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок.

    3.4. Арендатор обязуется:

    3.4.1. Использовать полученное в аренду Помещение в соответствии с условиями настоящего Договора и исключительно по прямому назначению, оговоренному в пп 1.1, 1.2 настоящего Договора;

    3.4.2. Содержать Помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии 3.4.3. Своевременно вносить арендную плату и платежи согласно п. 2. настоящего Договора;

    4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

    4.1. В случае несвоевременного перечисления арендной платы и платежей согласно п. 2.2 настоящего Договора Арендодатель имеет право предъявить Арендатору штрафные санкции в размере ___________ % от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

    5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.

    5.1. Договор может быть изменен или досрочно расторгнут по взаимному соглашению Сторон. Соглашение Сторон об изменении или расторжении Договора оформляется Дополнительным соглашением.

    6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.

    6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

    6.2 Предоставление в пользование Арендатора Помещения, указанного в пункте 1.1, производится на период с __________ по ____________ г.

    6.3. Настоящий Договор действует до момента выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

    7. ФОРС-МАЖОР

    7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если это является результатом действия форс-мажорных обстоятельств, возникших после даты подписания настоящего Договора, наступление которых не могло быть предотвращено любой из Сторон. Форс-мажорные обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля Сторон, и включают наводнения, землетрясения, ураганы, пожары, снежные заносы и другие стихийные бедствия, бунты, забастовки, войны, военные действия, а также решения государственных органов, нормативные акты и/или решения антимонопольных органов Российской Федерации.

    8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

    8.1. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами.

    8.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах.

    8.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

    Заключаем договор аренды

    1. Конструктор документов >
    2. Статьи >
    3. Особенности договоров аренды и найма >
    4. Заключаем договор аренды

    Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

    Заключать договор аренды нежилого помещения допускается юридическим лицам, при условии его использования в коммерческих целях. Сторонами договора является Арендатор и Арендодатель

    Порядок составления договора аренды определен законодательно и обязывает содержать следующие сведения:

    • Стороны сделки;
    • Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
    • Наименование арендуемого помещения;
    • Описание недвижимости;
    • Адрес помещения;
    • На какой срок сдаётся помещение;
    • Сумма платежа;
    • Порядок и периодичность оплаты;

    Договор аренды помещения для коммерческих нужд начинается с заполнения сведений сторон сделки. Для юридического лица это:

    • Полное и краткое наименования организации;
    • Номер и серия свидетельства о регистрации;
    • Фактический и юридический адрес;
    • Банковские реквизиты;
    • Фамилия, имя и отчество руководителя, который будет подписывать договор.

    Следующим не маловажным пунктом будет описание помещения, сдаваемого в аренду. Здесь обязательно должны указываться:

    • Состояние помещения до подписания договора;
    • Имеющиеся недостатки и повреждения;
    • На какой земле находится объект;
    • Условия содержания прилегающей территории.
    • Площадь арендуемого помещения;
    • Наличие подведённых коммуникаций;
    • Правила оплаты коммунальных услуг.

    Также допускается приложить к договору не только описание объекта, но и его фотографии, сделанные внутри и снаружи.

    Немаловажным являются сведения, которые необходимо обязательно указать в документе до его подписания – это оплата коммунальных услуг, плата за места общего пользования; текущий и капитальный ремонт и др.

    Стороны по договору аренды должны указать, для каких целей организация берёт в аренду помещение, каким видом деятельности планирует там заниматься.

    Срок договора аренды

    Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.

    Договор аренды продлевается:

    • При подписании нового договора;
    • Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
    • Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).

    Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.

    Аренда земли

    Аренда земельного участка может заключаться между юридическими и физическими лицами.

    Срок договора аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным.

    • Краткосрочные договоры составляются сроком на пять лет.
    • Долгосрочные – от пяти до сорока девяти лет.

    Краткосрочная аренда чаще всего заключается для строительства, реконструкции, установления памятников и разбивки парка, размещения стоянок, парковок, детских площадок с установкой малых архитектурных форм и т.д.

    Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

    Аренда земли на срок менее одного года, как и аренда нежилой недвижимости не требует государственной регистрации.

    Земля, находящаяся в аренде на длительные сроки, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация арендованной земли подтверждает право владения землёй арендатора. Он же является плательщиком налогов на имущество, куда входит и земельный участок.

    Особенности заключения договора аренды земли

    К общим требованиям при заключении сделки с землёй относятся:

  • Взять землю в аренду допускается всем лицам, проживающим на территории РФ;
  • Закон не обязывает арендатора иметь прописку или временную регистрацию в России;
  • Запрещено передавать в аренду земли находящуюся в прибрежной или заповедной зоне.

    В договоре аренды земельного участка должны быть следующие сведения:

    • Присвоенный кадастровый номер;
    • Местонахождения участка;
    • Площадь;
    • Сроки договора;
    • Стоимость аренды;
    • Порядок оплаты;
    • Условия эксплуатации земли;
    • Реквизиты и подписи обеих сторон.

    Обязательно в договоре должны присутствовать пункты:

    • Ответственность сторон;
    • Непредвиденные ситуации;
    • Порядок рассмотрения споров;
    • Внесение изменений в документ;
    • Дополнительные условия.

    Нужно отметить, что земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета может сдаваться в аренду только через участие в аукционе.

    Если земельный участок принадлежит физическому лицу или коммерческой организации, оформление её в аренду носит более упрощенный характер. Для такой сделки нужно лишь согласие двух сторон – арендатора и арендодателя, которые подписывают договор.

    Нередки случаи передачи в аренду пая, принадлежащего физическому лицу на праве собственности. В этом случае основанием такой сделки служит Сертификат на пай.

    При любой сделке, как между коммерческими структурами, так и с органами власти, собственниками земли, передачи объекта проходит путём подписания Акта приёма-передачи.

    Продлить договор аренды земли можно, заключив дополнительное соглашение с указанием новых сроков её использования.

    Расторжение договора

    Прекратить отношения по аренде земли очень трудно. Для этого необходим ряд фактов, свидетельствующих о нарушении договора одной из сторон. Если арендатор или арендодатель пришли к решению расторгнуть договор, они обязаны в тридцатидневный срок уведомить об этом другую сторону, если иные сроки не указаны в договоре.

    Оспорить уже подписанный договор в суде очень сложно, поэтому следует в оформление договора вносить все необходимые нюансы. Лучше оформление и составление договора аренды земли поручить квалифицированному специалисту.

    Образец договора аренды нежилого помещения

    К нежилым, являющимся объектами договора аренды, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

    Договор аренды нежилого помещения, или имущественного найма, представляет собой соглашение, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) нежилое помещение за определенную плату во временное владение и пользование, либо только временное пользование.

    Данный акт регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Существенные условия и другие особенности

    К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относят объект аренды, плату и иное, что стороны посчитает нужным указать как существенное, то есть данные, которые позволяют определить и оценить передаваемой в аренду имущество.

    Объектом, или предметом договора, является то, что будет передано в аренду, согласно статьям 432 и 606 ГК РФ. К основным характеристикам относится адрес, по которому находится арендуемое помещение, этаж, инвентарный номер офиса, помещения или комнаты, площадь, назначение сдаваемого помещения. Все эти данные могут быть указаны как в тексте соглашения, так и в приложениях к нему.

    В случае отсутствия данных сведений соглашение может быть расторгнуто. Для их подтверждения и в целях безопасности следует запросить информацию из БТИ и Росреестра.

    Арендная плата обязательно должна быть согласована сторонами соглашения, может проводится как наличными средствами, так и безналичным расчетом, а также проводится следующими действиями:

    • взаимозачет;
    • оказываемые услуги;
    • доля от доходов;
    • услуги по улучшению помещения;
    • смешанный вариант;
    • амортизация;
    • эксплуатационные расходы.

    Арендодатели часто требуют, чтобы аренда включала соглашение арендатора о том, чтобы действие договора не прекращалось в случае, если помещение разрушено или сильно повреждено.

    Аренда на неопределенные сроки может быть прекращена по уведомлению, предоставленному либо арендодателем, либо арендатором по какой-либо причине, если стороны не смогли решить проблему мирным путем.

    • Образец договора аренды нежилого помещения

    Договор аренды на определенный срок может быть расторгнут в нескольких случаях: по истечению срока выплаты арендной платы (задержка более чем на 1 месяц, не смотря на письменное уведомление), при субаренде без предварительного разрешения, по взаимному согласию. Любой из способов разрешен Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Законодательные акты

    Статья 651 ГК РФ: письменная форма является обязательной для данного типа соглашений. В обратном случае договор будет признан недействительным. Также, в случае аренды на срок больше одного года, необходима государственная регистрация, и договор будет считаться заключенным с момента ее наступления.

    Статья 607 ГК РФ: отсутствие описания объекта аренды влечет за собой недействительность договора.

    Статья 611 ГК РФ: имущество должно быть представлено в состоянии, которое соответствует условиям договора и своему назначению.

    Статья 612 ГК РФ: установлена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель же отвечает за данные неудобства, если препятствуют полностью или частично пользованию, особенно, если на время заключения договора недостатки не были установлены.

    Статья 613 ГК РФ: права третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду, не прекращаются или изменяются.

    Статья 617 Кодекса: переход права собственности к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

    Статья 615 Кодекса: наниматель обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Если они не оговорены – по назначению имущества.

    Статья 616 Кодекса: арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения в срок, оговоренный данным договором. Если он не определен, то в разумный срок.

    Статья 310 Кодекса: отказ или изменение условий в одностороннем порядке не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законодательством или же заранее прописанных в договоре.

    Статья 450 ГК РФ предусматривает основания для досрочного расторжения по требованию арендатора.

    В статье 621 ГК РФ описано право арендатора в плане заключения договора на новый срок.

    Статья 610 ГК РФ: договор возобновляется, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора при условии, что возражений со стороны арендодателя нет. В данном случае договор считается возобновленным на неопределенный срок.

    Требования к процедуре и оформлению

    Перед заключением соглашения необходимо оценить ряд таких важных показателей, как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная развязка у сдаваемого нежилого помещения.

    Потенциальные риски у арендодателя:

    • использование помещения не по назначению;
    • отсутствие арендной платы или ее получение позже оговоренного срока либо не полностью;
    • повреждение имущества в ходе эксплуатации;
    • вместо арендодателя могут оказаться кредиторы или правоохранительные органы.

    Потенциальные риски арендатора:

    • отсутствие прав на помещение;
    • сдача в субаренду при отсутствии разрешения от собственника;
    • резкое увеличение арендной платы во время исполнения соглашения;
    • помещение не предназначено для целей арендатора (последний об этом не уведомлен);
    • техническое состояние отличается от заявленного и принятого по акту.

    Изучая договор аренды, необходимо обратить внимание на особенности использования помещения, то есть:

    1. Переустройство или перепланировка помещения: будет ли такая возможность.
    2. Установка отделимых и неотделимых улучшений.
    3. Передача в субаренду с согласия и без него.
    4. Залог на права аренды.
    5. Доступ в помещение.
    6. Установка рекламы на фасаде здания и других подобных опознавательных знаков.

    Необходимость регистрации и процедура расторжения

    Сроки аренды должны быть обязательно прописаны в договоре, так как при заключении договора более чем на год требуется обязательная регистрация обязательств в Росреестре согласно ст. 609 и ст. 651 ГК РФ.

    При нежелании регистрации договор считается недействительным, законным способ ее избежать является регистрация договора на 11 месяцев либо на неопределенный срок.

    Одним из важных пунктов в данном соглашении является возможность его досрочного расторжения, так как законодательство РФ не предусматривает одностороннего отказа без обращения в суд.

    Во избежание споров в случае отказа от договора аренды нежилого помещения необходимо либо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения обязательств по соглашению, либо уже заранее в договоре прописать ситуации, когда стороны могут отказаться от исполнения.

    В договоре должно быть четко прописан момент, когда стороны подписывают данное соглашение:

    • государственная регистрация;
    • авансовый платеж;
    • подписание договора;
    • окончание ремонтных работ.

    Основания для прекращения аренды нежилых помещений установлены законом, но стороны также могут добавлять дополнительные условия по соглашению.

    Существует также неопределенность в отношении степени свободы сторон от уклонения от установленных законом оснований для прекращения действия договора. Установленные законодательством РФ основания являются и не могут быть исключены по соглашению.

    Некоторые также придерживаются мнения о том, что невозможно продлить установленную законом процедуру прекращения действия договора путем включения дополнительных оснований. Даже если это так, принято считать, что стороны могут согласиться и отказаться от аренды, а далее, указать конкретные основания, на которых это может быть сделано.

    На что стоит обратить внимание при аренде коммерческой недвижимости? Узнайте из данного видео.

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector