Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды с доверительным управляющим

Доверительное управление недвижимостью

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 495/11 по делу № а46-19789/2009 «Срок договора аренды, заключенного доверительным управляющим, не может превышать срока доверительного управления, если
учредитель управления не дал на это согласие»

Суть спора

ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» (далее – доверительный управляющий) и Муниципальное образование город Омск (далее – учредитель управления) заключили договор доверительного управления имуществом. По условиям этого документа доверительный управляющий получил нежилые помещения общей площадью 1280,1 квадратных метров сроком на пять лет.

В качестве выгодоприобретателя по договору выступило муниципальное образование город Омск. Сам же договор был зарегистрирован 10.03.2004 года в установленном порядке. В соответствии с ним, доверительный управляющий может сдавать в аренду вышеуказанное имущество, а также осуществлять другие полномочия собственника в пределах, которые предусмотрены договором и законом. Но договор определяет, что доверительный управляющий не может совершать фактические и юридические действия, которые могут привести к отчуждению имущества. Также известно, что сделки на сумму более 2 миллионов рублей он может совершать только после того, как на это даст свое согласие учредитель управления.

ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», действуя в качестве доверительного управляющего, 23.03.2004 года заключило договор с ЗАО «Академия искусств». Сделка представляла собой договор аренды нежилых помещений на 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100). В результате, была установлена арендная плата, равная 83 400 рублей в месяц, причем арендодатель не мог в одностороннем порядке изменить величину арендной платы. Также договор аренды предусматривал обязанность арендодателя возместить все расходы, которые понес арендатор, выполняя текущий и капитальный ремонт помещений, а также в том случае, если он понесет другие затраты, направленные на улучшение арендованных помещений. В результате, по акту приема-передачи нежилые помещения были переданы ЗАО «Академия искусств».

ЗАО «Академия искусств» уступило свои права с согласия доверительного управляющего и перевело свои обязанности арендатора по договору аренды ЗАО «Стратегия бизнеса» (согласно соглашению от 26.08.2005 №1). Указанная сделка была зарегистрирована 10.10.2005 в установленном порядке.

Стало известно, что Департамент имущественных отношений администрации Омска оспорил в арбитражном суде договор аренды и предъявил исковое заявление к ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», ЗАО «Академия искусств», ЗАО «Стратегия бизнеса». В иске Департамент отразил требование признать договор аренды нежилых помещений недействительным, поскольку он ничтожен.

Суды, рассматривая данное дело, задались следующим вопросом: было ли у доверительного управляющего право на заключение договора аренды на срок, который превышает период времени, отведенный на доверительное управление, если он предварительно не получил согласие учредителей управления? В результате, суды решили изучить, что говорит судебная практика о доверительном управлении имуществом.

Проблема заключения доверительным управляющим договора аренды, в том числе недвижимого имущества, на срок, превышающий срок доверительного управления.

В статье 608 ГК РФ указано, что в качестве арендодателя может выступать не только владелец арендуемого имущества, но также и лицо, которое уполномочено на это собственником и законом. В качестве собственника может выступать доверительный управляющий.

Из определения договора доверительного управления имуществом следует, что одна сторона (учредитель управления) передает на определенный срок имущество другой стороне (доверительному управляющему) для доверительного управления. Со своей стороны доверительный управляющий обязуется осуществлять доверительное управление собственностью в интересах учредителя управления или указанного им лица (согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ). Осуществляя доверительное уравление, управляющий имеет право совершать любые фактические и юридические сделки в отношении имущества, если вышеуказанные действия производятся в интересах выгодоприобретателя (согласно пункту 2 статьи 1012 ГК РФ).

Также известно, что с данной нормой связаны положения пункта 1 статьи 1020 ГК РФ, которые говорят о том, что доверительный управляющий осуществляет определенные правомочия в отношении имущества, переданного в доверительное управление, если они определены законом и договором. Кроме того, стоит заметить, что договор должен предусматривать те случаи, когда доверительный управляющий может самостоятельно распоряжаться имуществом.

В результате судебная практика пришла к выводу о том, что, осуществляя доверительное управление недвижимым имуществом для извлечения максимальной прибыли и его наиболее эффективного использования, доверительный управляющий действовал в интересах выгодоприобретателя или интересах собственника. Именно поэтому, можно говорить о том, что доверительный управляющий может сдавать в аренду то имущество, которое было передано ему на условиях доверительного управления.

Но стоит отметить, что, в соответствии с пунктом 2 статьи 1016 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом является срочным видом соглашения, и срок доверительного управления, как правило, не может превышать 5 лет. Конечно же, после этого возникает вопрос: может ли учредительный управляющий сдавать в аренду имущество, которое находится в доверительном управлении, на срок, который превышает срок самого доверительного управления?

Очень часто указанный вопрос разрешается уже в самом договоре доверительного управления, ели при его заключении стороны предусмотрели условия, по которым передача имущества третьим лицам во временнее владение или пользование без получения согласия собственника может осуществляться только на срок, который не превышает срок действия договора доверительного управления.

Но следует заметить, что это условие не всегда прописывается в договоре, и в этом случае суды придерживаются определенной позиции. Так заключение договора аренды на срок, который превышает срок доверительного управления имуществом, может быть правомерным в том случае, если договор заключается в период действия договора о доверительном управлении. Эта позиция объясняется тем, что сам по себе договор аренды не может быть связан с процедурой отчуждения имущества.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции в удовлетворении требований истцу было отказано. Апелляционный и кассационный суды данное решение поддержали.

Также стало известно, что в своем Определении от 17.03.2011 № ВАС-495/11, которое было принято по данному делу, ВАС РФ указал, что судебные акты, принятые нижестоящими инстанциями, подлежат пересмотру в порядке надзора.

Стало известно, что судебная коллегия ВАС РФ отметила следующее. Согласно статьям 1012, 1020, 1024 ГК РФ, управляющий, осуществляя полномочия собственника в отношении определенных объектов недвижимости, может заключать сделки, которые связаны с ограничением (обременением) прав учредителя управления на это имущество. Также было отмечено, что срок таких сделок не может превышать срок доверительного управления, если соглашение сторон не предусматривает наличие других условий.

В договоре доверительного управления таких дополнительных условий не было, а потому ООО «Охрана памятником культуры и архитектуры не имело права заключать договор аренды сроком на 96 лет, а потому он является ничтожным в части сдачи недвижимого имущества в аренду на срок, который превышает срок действия договора доверительного управления. При этом указано, что течение срока по такому договору начинается с момента прекращения сока действия договора о доверительном управлении.

Доверительное управление недвижимостью.

Скажите, пожалуйста, сдача собственником (Учредителем управления) в доверительное управление своей квартиры подразумевает ли автоматическое заключение (или наличие) Договора СУБАРЕНДЫ этой недвижимости между Доерительным управляющим и найденным им квартиросъемщиком? Как понимаю, без такого договора (субаренды/поднайма) Доерительный управляющий не сможет обойтись: ведь он должен найти квартиросъемщика (арендатора) и вселить в эту квартиру. Т.е. собственник ОБЯЗАН (хочет он того или нет) в Договоре доверительного управления по определению РАЗРЕШИТЬ (дать право) Доерительному управляющему заключать Договор СУБАРЕНДЫ? Или я что-то не понимаю? Насколько мне известно, собственник может не давать согласие До. управляющему заключать договоры субаренды с 3-ми лицами, но тогда на каком основании тот будет искать и вселять квартирантов-тех же арендаторов и можно ли действительно в этом случае как-то обойтись без договора субаренды?

Заранее благодарю за ответ!

Ответы на вопрос:

Отчасти вы правы, а именно в том, что весь смысл доверительного управления вашей квартирой в том и заключается, чтоб сдавать ее в субаренду и получать для вас прибыль. Без права субаренды нет смысла в договоре доверительного управления. Однако, в договоре доверительного управления вы вправе подробно оговорить критерии лица которому управляющий праве сдавать квартиру в аренду, например семейным, без детей, и т.д. и т.п. Конечно вас можно грузить статьями из ГК и пленумов ВС РФ, но суть вы поняли сами. Осталось, чтобы вы использовали свои знания на правильное заключение договора.

Доверительный управляющий может сдать в аренду имущество если в договоре это будет указано

Доверительный управляющий осуществляет в пределах предусмотренных договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Все полномочия можно указать в самих условиях договора согласно

ГК РФ Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего

1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

2. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).

4. Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Совершенно верно вы излагаете мысль в своем вопросе.

Вы же можете прописать в договоре доверительного управления, что доверительный управляющий может сдавать в субаренду только с согласия собственника, с письменного например. Также указать свои требования: кому можно сдавать в субаренду, кому нельзя.

Договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом, это ни в коем случае не противоречит законодательству.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.»

Успехов Вам и Всех благ!

Такой вид правоотношений (по сути с риелтором) имеет очень много отрицательных сторон. Договор на управление вашей недвижимостью вы заключает е с доверительным управляющим, сделки он по сдаче вашей недвижимости будет заключать самостоятельно в рамках ст. 1012 ГК РФ.

Доверительное управление-это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

И главный минус, что вы не сможете особо контролировать этот процесс-риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;

оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

Это лишь самая основная часть минусов, которые вам необходимо в первую очередь знать.

ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Читать еще:  Жилищный кодекс социальный найм

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.

(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление, он должен быть составлен под ваши требования, а не требования агентства недвижимости, риелтора.

Договор аренды с доверительным управляющим

Подписание договора аренды для арендатора — это событие, которое при не знании определенных правил, норм законодательства статей ГК и НК РФ может нанести не только ощутимый, но и тотальный вред для бизнеса.

Мы стараемся быть честными с нашими арендаторами, считая, что успех их деятельности — это залог успеха и нашего бизнеса. Учитывая это, ниже мы приводим для Вас, наших потенциальных и настоящих арендаторов, перечень подводных камней, с которыми Вы можете столкнуться при заключении договора аренды.

Перед подписанием договора целесообразно выяснить, обладает ли арендодатель правом на сдачу площадей в аренду. Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

До 15 июля 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. С 15.07.2016 г. по 31.12.2016 г. при регистрации прав выдавалась выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С 1 января 2017 года выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для выяснения собственника объекта можно обратиться в Многофункциональны центр (МФЦ) и самостоятельно получить выписку из ЕГРН, которая в том числе позволит уточнить площадь и иные технические характеристики объекта недвижимости.

Помимо передачи помещений в аренду непосредственно собственниками распространена сдача помещений в субаренду, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Полномочия арендодателя подтверждаются договором аренды, при этом право на сдачу помещений в субаренду должно быть специально оговорено. Если договор аренды заключен сроком более одного года, он подлежит государственной регистрации, о чем будет свидетельствовать отметка о регистрации на договоре и выписка из ЕГРН.

Также возможна сдача имущества в аренду доверительным управляющим. Передача недвижимости в доверительное управление также подлежит государственной регистрации и подтверждается договором доверительного управления, актом приема-передачи имущества и опять таки выпиской из ЕГРН. В законе или договоре могут содержаться ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. При этом договор аренды и прочие документы, кроме платежных, должны содержать отметку «Д.У.» после наименования доверительного управляющего.

В случае, если в качестве арендодателя выступает юридическое лицо – хозяйственное общество, договор может быть подписан его единоличным исполнительным органом или лицом, действующим на основании доверенности.

Полномочия единоличного исполнительного органа (т.е. первого лица – генерального директора, директора, президента и т.п.) могут быть подтверждены протоколом общего собрания участников общества или решением единственного участника, а также выпиской, на этот раз из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Сведения из ЕГРЮЛ допустимо получить самостоятельно на сайте www.nalog.ru, либо путем обращения в МФЦ или налоговую инспекцию.

При этом необходимо отметить, что полномочия выступать от имени юридического лица могут быть предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом также подлежат включению в ЕГРЮЛ.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Для описания объекта аренды можно воспользоваться имеющимися документами – свидетельством о собственности, выпиской из ЕГРП, выпиской из ЕГРН и т.п.

Договор аренды недвижимости должен предусматривать условие о размере арендной платы. Компенсация затрат арендодателя за использованные арендатором коммунальные услуги может включаться в стоимость метра или возмещаться дополнительно в зависимости от достигнутых сторонами договоренностей.

На практике распространено включение в текст договора аренды условия об обеспечительном платеже (депозите, денежном обеспечении), вносимом арендатором владельцу объекта для обеспечения исполнения арендатором денежных обязательств. Как правило, договором аренды предусмотрены случаи, когда арендодатель может зачесть эти денежные средства в счет причитающихся с арендатора платежей, а также сроки и порядок восполнения арендатором обеспечительного платежа.

Действующее законодательство по умолчанию возлагает на арендатора ряд обязанностей – в частности, своевременно вносить арендную плату, пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы, связанные с содержанием арендуемого объекта, выполнять текущий ремонт.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ), в связи с чем подписание протокола разногласий или дополнительного соглашения одновременно с договором нецелесообразно, все условия лучше включить непосредственно в текст договора.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, опять таки подлежит государственной регистрации и считается заключенным непосредственно с момента такой регистрации. Однако необходимо помнить, что еще до момента регистрации такой договор, тем не менее, уже связывает стороны. Регистрация договора предполагает трудоемкий и затратный подготовительный этап, связанный с образованием части, сдаваемой в аренду, в связи с чем распространено заключение договоров на 11 месяцев с последующим возобновлением.

Передача недвижимости производится по передаточному акту, в котором закрепляется описание объекта. Желательно зафиксировать в акте состояние помещений и его составных частей, а также первоначальные показания приборов учета.

Как правило, договор предусматривает условие о назначении объекта, возлагая на арендатора обязанность использовать помещения соответствующим образом.

При прекращении договора арендатор обязан возвратить помещения по акту, в противном случае подлежит дальнейшему внесению арендная плата, предусмотренная договором.

Досрочное освобождение арендатором занимаемых площадей не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем необходимо обратить внимание на порядок расторжения договора, а также на условия договора, регламентирующие процедуру его досрочного расторжения.

Решение Верховного суда: Определение N ВАС-4379/09 от 22.04.2009 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД

об отказе в передаче дела в Президиум

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Москва 22 апреля 2009

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Новоселовой Л.А. и судей Иванниковой Н.П Киреева Ю.А., рассмотрев в судебном заседании заявление администрации муниципального образования «Город Киров» о пересмотре в порядке надзора постановления от 16.09.2008 Второго арбитражного апелляционного суда, постановления от 18.12.2008 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу №А28-3145/2008-115/17 Арбитражного суда Кировской области,

муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации города Кирова (далее — Администрация) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эколайн-плюс» (далее — ООО «Эколайн-плюс») и обществу с ограниченной ответственностью «Европейский-плюс» (далее — ООО «Европейский-плюс») о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды нежилого помещения.

Муниципальное образование «Город Киров» в лице главы администрации (учредитель управления) и ООО «Эколайн-Плюс» (доверительный управляющий) заключили договор от 29.05.2003 доверительного управления имуществом, по которому муниципалитет передал своему контрагенту на срок с 01.06.2003 по 31.05.2008 здание. Доверительный управляющий принял имущество и обязался осуществлять управление им в интересах учредителя управления. Договор доверительного управления зарегистрирован в установленном законом порядке. ООО «Эколайн-Плюс» в рамках реализации своих правомочий доверительного управляющего заключило с ООО «Европейский-плюс» договор аренды, по которому в пользование последнему передано указанное нежилое помещение. Договор аренды заключен на неопределенный срок. Cчитая договор аренды недействительным Администрация обратилась в суд с настоящим требованием.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 15.07.2008 исковые требования удовлетворены частично: пункты 4.1 и 5.1 договора аренды

Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/

(информация о движении дела, справочные материалы и др признаны недействительными в части превышения предельного срока доверительного управления; пункт 2.4.2 договора признан противоречащим требованиям статьи 1021 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку имущество передоверено ООО «Европейский плюс» без письменного согласия учредителя. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 решение первой инстанции в удовлетворенной части иска изменено: в признании недействительными пунктов 2.4.2, 4.1 и 5.1 договора аренды отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.12.2008 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Администрация с принятыми судебными актами не согласна и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение судом единообразия в толковании и применении норм права.

Основания для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов вступивших в законную силу, определены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив оспариваемые судебные акты и приложенные к заявлению документы, суд не находит оснований, предусмотренных указанной статьей Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В силу статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Согласно пункту 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Пунктом 1 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что доверительный управляющий осуществляет в пределах предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Из приведенных норм следует, что доверительный управляющий — ООО «Эколайн-плюс» — на момент заключения договора аренды имел правомочия по распоряжению имущества, а потому вправе сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 1021 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Так, доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Договором предусмотрено, что доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного ему имущества любые сделки с третьими лицами, не противоречащие действующему законодательству, правовым актам представительных и исполнительных органов Кировской области и муниципального образования «Город Киров» принятых на момент заключения данных сделок; передача имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам может быть осуществлена только на срок до окончания действия договора доверительного управления; передача имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам на более длительный срок возможна только с согласия учредителя управления.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что передача ООО «Эколайн-плюс» имущества в аренду ООО «Европейский-плюс осуществлена в пределах предоставленных ему полномочий и в период срока действия договора доверительного управления, принятие истцом оплаты по договору аренды свидетельствуют о последующем одобрении договора аренды.

С учетом изложенного, у суда не имелось оснований для признания договора аренды недействительным на основании статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких условиях доводы Администрации, приведенные в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов не свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебных актов в порядке надзора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Кодекса Высший Арбитражный Суд Российской Федерации,

Читать еще:  Как правильно покупать квартиру в новостройке

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела №А28-3145/2008-115/17 Арбитражного суда Кировской области для пересмотра в порядке постановления от 16.09.2008 Второго арбитражного апелляционного суда, постановления от 18.12.2008 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по указанному делу отказать Председательствующий судья Л.А. Новоселова Судья Н.П. Иванникова Судья Ю.А. Киреев

Договор доверительного управления — учтите все особенности

А настоящий момент в Москве приблизительно половина всех складов и логистических помещений, до 90% бизнес-центров и от 15 до 20% жилых квартир находятся в доверительном управлении. Что представляет собой доверительное управление, в чем его отличие от аренды?

Аренда предполагает, что квартира временно передается в пользование неким гражданам или организации. При этом все хлопоты по поиску арендаторов, взиманию платежей, контролю и уходу за сдаваемой недвижимостью, а также многое другое ложится на плечи арендодателя.

При доверительном же управлении подразумевается, что все эти проблемы перекладываются на определенную компанию, с которой подписывается соответствующий договор.

Отношения между арендодателем и управляющей компанией регулируются Главой 53 «Доверительное управление имуществом» Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно договору доверительного управления имуществом, владелец недвижимости передает доверительному лицу объект на определенный срок для осуществления управления им. Вместе с тем одной из идей подписания договора является соблюдение интересов владельца и приобретение выгоды для него.

По доверительному договору недвижимость ни в коем случае не переходит в собственность управляющего. В его обязанности входит совершение юридических и фактических действий в интересах выгодополучателя. Договор может ограничивать эти действия в рамках, выгодных владельцу помещения.

Доверительное управление в корне отличается от функций, которые берут на себя агентства, помогающие сдавать недвижимость в наем. Задача агентств состоит только в поиске арендаторов и в размещении их на арендуемой площади. Договор же доверительного управления имуществом – это, по сути, соглашение об оказании услуг по его управлению. То есть предметом договора является не объект недвижимости, а те действия, что осуществляются для того, чтобы владелец недвижимости получил достойную выгоду. Доверительный управляющий берет на себя обязанности по сдаче имущества, его содержанию, исполнению договора аренды. Управляющие могут предложить услугу по уборке сдаваемых помещений, установление охраны и многое другое, что может оказаться необходимым арендаторам. Также доверительные управляющие должны решать проблемы, связанные с повышением инвестиционной привлекательности сдаваемых в аренду площадей, снижения издержек их использования, обеспечения максимальной выгоды. В то время как собственник, по договору, только получает доход от управления имуществом.

Стоимость услуг, согласно доверительному договору, составляет в среднем 10% от годового дохода. Чтобы застраховаться от убытков, владелец недвижимости может установить фиксированную сумму оплаты, которую доверительный управляющий будет обязан отдавать ему, несмотря на то, насколько успешной была сдача площади в аренду.

Договор доверительного управления заключается в письменном виде. В нем указывается состав недвижимого имущества, передаваемого по договору в управление, лицо, являющееся выгодополучателем по договору, форма и объем вознаграждения управляющему, срок действия договора. Этот срок не должен превышать 5-ти лет.

Наряду с этим в договоре прописывается пункт о том, что управляющий, не справившийся со своими обязанностями в полной мере, не обеспечивший необходимый доход владельцу недвижимости, обязан возместить ему потерянную за время действия доверительного договора прибыль, а учредителю управления оплатить потери, связанные с износом или повреждением имущества.

Передавая недвижимость в доверительное управление необходимо помнить (о том), что управляющий несет полную ответственность за сохранность имущества, переданного в его распоряжение. Чтобы избежать затруднений в будущем, лучше сразу включить в договор о доверительном управлении пункт об обязательном страховании имущества.

Договор доверительного управления может быть расторгнут в случае:

— отказа владельца недвижимости от получения прибыли по договору;

— отказа доверительного управляющего или учредителя управления от выполнения договора из-за невозможности лично осуществлять доверительное управление;

— отказа учредителя управления от договора по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему указанного в договоре вознаграждения;

— смерти выгододателя, если он является физическим лицом, или ликвидации компании, являющейся юридическим лицом;

— смерти доверительного управляющего, признания его ограниченно или полностью недееспособным, безвестно отсутствующим или банкротом;

— признания банкротом учредителя управления.

Право на сдачу имущества в аренду

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем — законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Договор аренды (19)

Главная > Реферат >Государство и право

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРВСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Всероссийский Заочный Финансово-Экономический Институт

По дисциплине «Хозяйственное право»

На тему: «Договор аренды»

Булкин вступил по договору в доверительное управление двухэтажным бревенчатым домом сроком на два года, находящегося в собственности Васильева. Булкин без согласия Васильева сдавал дом в аренду гражданину Пряникову. После окончания срока договора Васильев узнал об этом
и потребовал часть средств, полученных Булкиным от аренды дома.

Вопрос : Подлежат ли требования Васильева удовлетворению?

Ответ : Суд должен удовлетворить требования Васильева получить часть средств за аренду дома, так как по договору доверительного управления не было предусмотрено, что Булкин будет сдавать дом в аренду третьему лицу (Пряникову) (см. п.1.4 Договора). Это подтверждает п.1 ст.1020 гл.53 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому

«Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий (Булкин) осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления».

Согласно ст.1023 гл.53 части 2 ГК РФ

«Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение , фиксированное или в процентах, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества».

Это говорит о том, что все доходы от аренды (или другого использования дома) получает Васильев (учредитель управления, хозяин),
а Булкин получает лишь вознаграждение, установленное в договоре доверительного управления. (см. п.1.1 Договора)

Укажите, какая характеристика из приведённых ниже соответствует понятию «акции роста»:

а) акции отличаются большими дивидендными выплатами, причём темпы роста дивидендов опережают рост курса этих акций;

б) курс акций растёт при подъёме экономики и падает при её спаде;

в) курс акций отличается более или менее стабильным подъёмом, при этом рост дивидендов отстаёт от роста курса этих акций.

Акция — эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации (ст.1 Закона о рынке ценных бумаг).

Эмиссионная ценная бумага — это любая ценная бумага, в том числе бездокументарная, которая характеризуется одновременно следующими признаками:

закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных законодательством формы и порядка;

имеет равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.

Дивиденд — это показатель, отражающий количественную степень участия акционеров в распределении чистой прибыли.

Акция роста — [Финансово-инвестиционный толковый словарь, 2002 г.] обыкновенная акция компании, которая в последние годы демонстрировала уровень прибыли выше среднего (нормы доходности на капитал). Цена акции роста имеет устойчивую тенденцию к повышению (при этом дивиденды, как правило, не выплачиваются или выплачиваются в минимальном размере).

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья и четвертая: текст с изм. и доп. на 15 ноября 2009 г. – М.: Эксмо,2009. — 512 с.

Финансово-инвестиционный словарь: Доунс Дж., Гудман Дж.Эллиот/ Перевод 4-го перераб. и доп.англ.изд. — М.: ИНФРА-М, 2002. — 586с.

Базовый курс по рынку ценных бумаг: учеб. пособие / О.В. Ломтатидзе, М.И. Львова, А.В. Болотин и др. – М.: КНОРУС, 2010. – 448 с.

доверительного управления имуществом N__

Предприятие____________, именуемое в дальнейшем «Учредитель»,

в лице директора__________, с одной стороны, и

предприятие________________, именуемое в дальнейшем «Управляющий»,

в лице директора____________, действующих на основании Уставов

своих предприятий, руководствуясь действующим законодательством, в

том числе нормами главы 53 Гражданского кодекса РФ, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

1. Учредитель передает Управляющему на срок 1 год

технологическое оборудование, именуемое в дальнейшем —

«Имущество», а Управляющий обязуется осуществлять управление этим

Имуществом в интересах Учредителя.

2. Передача Имущества в доверительное управление не влечет

перехода права собственности на него к Управляющему.

3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в

управление Имущества любые юридические и фактические действия в

4. Сделки с переданным в управление Имуществом Управляющий

совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в

качестве доверительного управляющего, посредством отметки в

письменных документах после имени или наименования Управляющего

5. Размер вознаграждения Управляющего составляет ___% от суммы

выручки (дохода, прибыли), полученной в результате

производственной деятельности с использованием переданного

6. Имущество, переданное в доверительное управление,

отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется

7. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным

Читать еще:  Инвентаризационная оценка квартиры

управлением, открывается отдельный банковский счет.

8. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по

доверительному управлению Имуществом, включаются в состав

переданного в доверительное управление Имущества. Обязанности,

возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за

счет этого Имущества.

9. Для защиты прав на Имущество, находящееся в доверительном

управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения

нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305

10. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей

деятельности в следующие сроки и в следующем

11. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им

расходов за счет выручки (доходов, прибыли) от использования

Имущества (уменьшенной на размер вознаграждения, предусмотренного

п.5 настоящего договора).

12. Управляющий, не проявивший должной заботливости об

интересах Учредителя, возмещает Учредителю убытки, причиненные

утратой или повреждением Имущества, с учетом его естественного

износа, а также упущенную выгоду.

13. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки,

если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой

силы либо действий Учредителя.

14. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным

управлением Имуществом, погашаются за счет этого Имущества. В

случае недостаточности этого Имущества взыскание может быть

обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его

имущества — на имущество Учредителя, не переданного в

15. Срок заключения договора — с момента подписания

16. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении

настоящего договора по окончании срока действия он будет считаться

продленным на тот же срок и на тех же условиях.

17. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая

Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до

18. При прекращении настоящего договора Имущество, находящееся

в доверительном управлении, передается Учредителю.

НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

г. _______________ «___»__________ 199_ г.

(наименование предприятия, организации)

именуем___ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании __________________________________________,

(Устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и _________________________________________________,

Юристу

Срок договора аренды, заключенного доверительным управляющим, не может превышать срока доверительного управления, если учредитель управления не дал на это согласие

05 августа

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11 по делу N А46-19789/2009

«Срок договора аренды, заключенного доверительным управляющим, не может превышать срока доверительного управления, если учредитель управления не дал на это согласие»

Суть спора

Муниципальное образование город Омск (учредитель управления) и ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого доверительному управляющему на пять лет переданы нежилые помещения общей площадью 1 280,1 м2.

Выгодоприобретателем по данному договору является муниципальное образование город Омск. Договор доверительного управления зарегистрирован в установленном порядке 10.03.2004.

Согласно этому договору доверительный управляющий имеет право сдавать имущество в аренду и осуществлять иные правомочия собственника в пределах, предусмотренных законом и договором. При этом договором также определено, что ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» не вправе совершать юридические и фактические действия, которые могут повлечь отчуждение имущества. Сделки на сумму более 2 млн руб. доверительный управляющий вправе заключать исключительно с письменного согласия учредителя управления.

Действуя в качестве доверительного управляющего, ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» 24.03.2004 заключило с ЗАО «Академия искусств» договор аренды нежилых помещений на срок 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100).

Арендная плата была установлена в размере 83 400 руб. в месяц без права арендодателя на одностороннее изменение ее размера. Договором аренды была предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору понесенные им расходы по капитальному и текущему ремонту, другие затраты, направленные на улучшение арендованных помещений.

Нежилые помещения были переданы ЗАО «Академия искусств» в аренду по акту приема-передачи.

ЗАО «Академия искусств» с согласия доверительного управляющего уступило права и перевело обязанности арендатора по договору аренды ЗАО «Стратегия бизнеса» (соглашение от 26.08.2005 N 1). Данная сделка была зарегистрирована в установленном порядке 10.10.2005.

Департамент имущественных отношений администрации города Омска оспорил договор аренды в арбитражном суде, предъявив иск к ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», ЗАО «Стратегия бизнеса» и ЗАО «Академия искусств» о признании договора аренды нежилых помещений недействительным в силу ничтожности.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: имел ли право доверительный управляющий заключать договор аренды на срок, превышающий срок доверительного управления, без согласия учредителя управления?

Проблема заключения доверительным управляющим договора аренды, в том числе недвижимого имущества, на срок, превышающий срок доверительного управления

По смыслу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть не только собственник арендуемого имущества, но и лицо, уполномоченное на то законом или собственником. К последним относится доверительный управляющий.

Как следует из определения договора доверительного управления имуществом, по данному договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

При этом, осуществляя управление, доверительный управляющий, по общему правилу, вправе совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Указанной норме корреспондирует п. 1 ст. 1020 ГК РФ, согласно которому доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Случаи, когда доверительный управляющий вправе распоряжаться имуществом, должны быть предусмотрены договором.

Из изложенного судебная практика делает вывод, что доверительный управляющий, осуществляя определенные действия по управлению переданным ему имуществом, действует с целью его наиболее эффективного использования и извлечения максимальной прибыли в интересах собственника имущества или выгодоприобретателя (Определение ВАС РФ от 23.11.2007 N 15320/07).

Следовательно, доверительный управляющий вправе сдавать имущество, переданное в доверительное управление, в аренду (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 22.04.2009 N 4379/09).

Однако нужно отметить, что договор доверительного управления является срочным и срок доверительного управления по общему правилу не может превышать пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Соответственно возникает вопрос: вправе ли доверительный управляющий сдавать в аренду имущество, находящееся в доверительном управлении, на срок, превышающий срок доверительного управления?

Подчас данный вопрос разрешается в самом договоре доверительного управления, если стороны предусматривают условие, согласно которому передача имущества без согласия учредителя управления во временное владение и (или) пользование третьим лицам может быть осуществлена только на срок до окончания действия договора доверительного управления (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 31.12.2008 по делу N А28-5391/2008-200/31, от 28.04.2008 по делу N А28-8483/2007-236/22, Второго арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008 по делу N А28-8482/2007-237/22).

Однако такое условие далеко не всегда устанавливается договором. В этом случае суды придерживаются следующей позиции. Заключение доверительным управляющим договора аренды на срок, превышающий срок доверительного управления, правомерно, если этот договор заключен в период действия договора доверительного управления. Данная позиция объясняется тем, что договор аренды не связан с отчуждением имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2008 N Ф09-2829/08-С6).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанции.

ВАС РФ в Определении от 17.03.2011 N ВАС-495/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что, исходя из ст. ст. 1012, 1020, 1024 ГК РФ, при осуществлении правомочий собственника в отношении недвижимого имущества управляющий вправе заключать сделки, связанные с обременением (ограничением) прав учредителя управления на это имущество, на срок, не превышающий срок доверительного управления, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Поскольку «иное» в договоре доверительного управления установлено не было, то ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» было не вправе заключать договор аренды на 96 лет и данный договор является ничтожным в части сдачи имущества в аренду на срок, превышающей срок доверительного управления.

При этом срок исковой давности по такому договору начинает течь с момента прекращения срока действия договора доверительного управления.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций. При этом высшей судебной инстанцией была сформулирована следующая правовая позиция: договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.

Президиум ВАС РФ особо подчеркнул, что в рассматриваемой ситуации договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными с момента окончания срока доверительного управления имуществом.

Исходя из приведенной правовой позиции можно заключить, что договоры аренды, заключенные доверительными управляющими на срок, превышающий срок доверительного управления, не являются ничтожными, но срок их действия ограничен сроком действия договора доверительного управления.

Напомним, что судебная коллегия ВАС РФ в Определении о передаче данного дела в Президиум ВАС РФ исходила из ничтожности договора аренды в части сдачи имущества в аренду на срок, превышающий срок доверительного управления, по приведенному выше основанию.

Президиум ВАС РФ не указал на то, что толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Как заключить договор аренды нежилого помещения, переданного в доверительное управление? (А. Лобков, 11 марта 2014 г.)

А. Лобков, юрист — аудитор, независимый эксперт по бизнесу

КАК ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПЕРЕДАННОГО В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ?

ИП Петров, упрощенный режим, заключил договор доверительного управления нежилого помещения с физическим лицом Ивановым, тоже зарегистрированным как ИП Иванов, но договор доверительного управления заключен с физическим лицом Ивановым. Нежилое помещение арендует ТОО, арендатор ТОО заключил договор аренды с ИП Ивановым, не с физическим лицом Ивановым и не с доверительным управляющим, т.е. с ИП Петровым. Поскольку договор доверительного управления заключен между ИП Петровым и физическим лицом Ивановым, будет ли правильным то, что арендатор заключил договор с ИП Ивановым, а не с ИП Петровым и не возникнет ли у ИП Иванова дополнительных налоговых обязательств, хотя по договору доверительного управления все налоговые обязательства возложены на ИП Петрова? К договору аренды между ТОО и ИП Ивановым заключено соглашение об уступке прав и обязанностей, где ИП Иванов передает свои права и обязанности ИП Петрову. Если нежилое помещение принадлежит частному лицу Иванову, тогда как?

Как явствует из содержания вопроса, нежилое помещение принадлежит ИП Петрову, который в качестве учредителя доверительного управления передал его по договору доверительного управления физическому лицу Иванову (являющемуся одновременно ИП), ставшему по этому договору доверительным управляющим. В соответствии с пунктом 1 статьи 888 Гражданского кодекса доверительный управляющий вправе передать доверенное ему имущество в аренду только в случае, когда такое право предоставлено ему заключенным договором доверительного управления. Учитывая это, ТОО должно было заключить договор аренды данного нежилого помещения не с ИП Ивановым, а с доверительным управляющим Ивановым (если такое право предоставлено ему заключенным договором доверительного управления). Предметом Соглашения к заключенному договору аренды может статьи лишь предоставление ИП Петровым права доверительному управляющему Иванову на заключение такого договора. Уплату налога на арендованное нежилое помещение может производить как его собственник (ИП Петров), так и доверительный управляющий (физическое лицо Иванов), так и арендатор (ТОО) — в зависимости от того, как этот вопрос отражен в соответствующем договоре (договоре доверительного управления или в договоре аренды). Если помещение принадлежит Иванову, то он может заключить с ИП договор доверительного управления им как своим имуществом как физическое лицо и как ИП. В данном случае, если ИП Петров уже пользуется этим нежилым помещением как доверительный управляющий, то ему нет никакой необходимости заключать договор аренды этого нежилого помещения. Тем более, что ИП Иванов передал свои права и обязанности по данному помещению ИП Петрову. Понятия «частное лицо» и «гражданин» в данном случае синонимы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector