Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор о намерениях аренды

Договор о намерениях при аренде офиса

Иногда, при аренде коммерческой недвижимости, или квартир переоборудованных под офисы невозможно быстро подписать основной договор аренды и юридически закрепить отношения, а внести задаток наличными не представляется возможным. Причин этому может быть множество, например:

  • стороны решили все глобальные, финансовые вопросы и уверены, что подписание договора найма непременно состоится, но осталось согласовать незначительные детали, которые не повлияют на окончательное решение;
  • предприятие арендатора находится в стадии регистрации, и у подписантов нет на руках всех необходимых уставных документов;
  • лица, уполномоченные подписывать важные документы временно отсутствуют в стране.

Безусловно, можно пожать руки и заключить джентльменское соглашение, но иногда случаются форс мажоры, которые могут повлечь финансовые и репутационные потери, как со стороны арендатора, так и владельца недвижимости.

Риски для арендатора

  • собственник в последний момент может повысить стоимость аренды офиса;
  • риелторы приведут более солидных и арендаторов, которым владельцы отдадут предпочтение;
  • владелец решит использовать помещение для собственной компании;
  • офис может быть выставлен на продажу.

Всё это может повлечь за собой срыв рабочего процесса или важных переговоров. Эта проблема решается съемом офисов в коворкингах посуточно, но стоимость таких помещений на порядок выше. Каталог бизнес центров Киева, где вы сможете снять офис в аренду напрямую от собственника долгосрочно и посуточно, без посредников, вы найдете по ссылке — https://arcon.com.ua/arenda-ofisov.html.

Риски для собственника

— у арендатора могут возникнуть проблемы с финансированием;
— неожиданно появляется вариант, который больше устраивает клиентов;
— изменяются параметры поиска офиса, которым помещение не соответствует;
— компания передумала выходить на рынок Украины.

При этом вы отказываете всем перспективным арендаторам, и собственнику офиса приходится начинать поиски клиентов заново, которые могут затянуться на несколько месяцев, особенно если речь идет о презентабельных и дорогих офисах.
Чтобы как-то компенсировать издержки в случае срыва подписания основного договора аренды офиса одной из сторон и необходим договор о намерениях.

Этот документ должен содержать:

  • главные условия основного договора аренды, а именно: площадь и адрес арендуемого помещения; стоимость аренды; время действия договора; права, обязанности и ответственность сторон; порядок и форму оплаты; условия возврата офиса; форс мажорные обстоятельства, штрафные санкции в случае досрочного расторжения договора, несвоевременной оплаты или невыполнения сторонами своих обязательств;
  • перечень эксплуатационных услуг, которые предоставляет управляющая компания, так как качества их оказания зависит нормальная жизнедеятельность офиса;
  • описание состояния помещения, в котором оно должно быть передано арендатору;
  • список мебели и оборудования, которое перейдет в пользование клиента;
  • дату подписания основного договора аренды;
  • штрафные санкции, которые несет каждая сторона в случае срыва сроков, отказа от подписания основного договора аренды или изменения его условий в одностороннем порядке.

Правильно оформленный договор о намерениях позволит если не полностью, то частично компенсировать непредвиденные затраты если сделка сорвется.

Составление договора о намерениях: образец

Договор о намерениях – это одна из форм защиты сторонами своих интересов при подготовке сделки. Если по каким-то объективным причинам нет возможности сразу же оформить сделку, но нет и желания отказываться от нее, то такой документ служит своеобразной страховкой.

Разница с предварительным соглашением

Предварительный договор и договор о намерениях — несколько разные вещи. В первом случае имеет место договоренность об условиях будущего договора, который стороны планируют заключить. Заключение соглашения в будущем обязательно. Исключение — отказ сторон от него и истечение срока, в течение которого действует обязательство заключить договор.

Отказ или уклонение от исполнения дает право второй стороне подать в суд иск о принуждении к заключению основной сделки. Договор о намерениях характеризуется тем, что он не обязателен. Его цель — зафиксировать волю участников. И в суде, если возникнет спор, он служит источником информации о целях, которые ставили изначально стороны.

Имеют ли юридическое значение протокол и письма

В ГК упоминается протокол о разногласиях, возникших в ходе переговоров о будущей сделке. Никакой ссылки на протокол или соглашение о намерениях в законе не делается.

Письма могут иметь значение с точки зрения закона, если договор фактически исполняется, но привычного оформленного документа, в котором бы фиксировались все его условия, нет.

Реальная значимость переписки и протокола о намерениях определяется судом исходя из обстоятельств конкретного дела, от того, какие последствия они имели.

Как наилучшим образом его составить

Выше отмечено, что договор о намерениях имеет относительное значение. И участники переговорного процесса могут небрежно относиться к его составлению, как и к переписке в ходе переговоров.

Единственный способ использовать его себе на благо — как можно четче и полнее изложить условия планируемой или предлагаемой сделки. Не стоит относиться к нему как к бумаге ради отчетности.

Желающие сделать его обязательным должны прямо обозначить его как предварительный договор.

Планируя провести основную сделку через нотариуса, ее участники заверяют предварительный договор также у него, иначе он не имеет юридической силы.

Проект будущей сделки на примере аренды

Например, готовится подписание договора о намерениях заключить договор аренды. В соглашении о намерениях надо указать в названии договора слово «аренда». Неотъемлемыми моментами являются и сведения об объекте, в первую очередь это касается кадастрового номера.

Отмечается и назначение помещения: передается оно для проживания или хранения товаров и сырья.

Столь тщательное отношение к предмету соглашения оправдано. Оно относится законом к существенным условиям, без согласования которых сделка считается не заключенной. В случае с арендой таким пунктом является предмет или объект соглашения. Однако обходиться лишь существенными условиями нельзя.

В чем еще особенность договора аренды? В намерениях может предлагаться несколько объектов на выбор или один из имеющихся в зависимости от обстоятельств, которые сложатся после.

Оговариваются сроки длительности будущей сделки или условия, при которых она прекращает свое действие без учета сроков.

Если заключается предварительный договор, основную сделку заключают не позже чем через 12 месяцев, если иное не установлено сторонами. Предприниматели обычно не выходят за рамки годичного срока.

Отношения по поводу поставки

Теперь разберем по пунктам. В преамбуле отмечаются сведения о сторонах (ФИО и регистрационный номер ИП или название и регистрационный номер организации).

В образцах договора о намерении поставок предметом является подготовка к заключению соглашения о поставке.

В соглашении отмечается обязанность договориться по поводу графиков, объем и номенклатура поставляемых товаров.

Может оговариваться общая сумма сделки, ее минимальный предел, предлагаются варианты расчетов:

  • часть суммы наперед переводится на счет безналичным переводом перед каждой поставкой;
  • оставшаяся сумма переводится по факту выполнения договора.

Соглашение о намерениях может подразумевать отказ заключать аналогичные сделки с другими лицами в течение оговоренного периода времени.

Прекращение соглашения о намерениях производится путем уведомления второй стороны в одностороннем порядке. Может предусматриваться иной порядок, в противном случае все обязательства, наложенные соглашением, теряют смысл. Впрочем, все определяется степенью серьезности и значимости соглашения для сторон.

В заключение

Договор о намерениях представляет собой декларацию сторон об их планах. В отличие от предварительного договора он не считается юридически обязательным и даже не рассматривается законом как что-то значимое.

В судебной практике оно используется в качестве средства выяснить волю сторон, их договоренности, предшествующие сделке.

Договор о намерениях (образец)

dogovor_o_namereniyah_obrazec.jpg

Похожие публикации

В деловой практике зачастую заключение сделки купли-продажи (или оказания услуг), по долгосрочной аренде или иному предстоящему сотрудничеству предваряет договор о намерениях, заключаемый сторонами после предварительных переговоров по условиям будущего договора.

В этой статье мы расскажем о том, что представляет собой договор о намерениях, какие его виды существуют, каков правовой статус этого документа, предваряющего практически все крупные и важные сделки, и предложим на рассмотрение типовой договор о намерениях купли-продажи недвижимости, образец которого используется в российском правовом поле.

Правовой регулятор

Право сторон после согласовывания основных условий будущей сделки заключать договор о намерениях устанавливается статьей 429 ГК РФ (Гражданский Кодекс РФ), нормами которой закреплены:

ряд условий, которые должны быть указаны в Договоре в обязательном порядке;

порядок и перечень действий сторон, предпринимаемых для реализации предварительных соглашений;

ответственность участников Договора в случае уклонения одной из сторон от исполнения его условий;

условия прекращения обязательств.

Договор о намерениях: суть и правовой статус документа

В российском законодательстве понятия «договор о намерениях» не существует, он используется исключительно в деловом лексиконе, и тождественен юридическому термину «предварительный договор», который используется при оглавлении документа и его рассмотрении в суде. Что это за соглашение, в чем суть этого документа?

Договор о намерениях представляет собой предварительные обязательства сторон-участниц реализовать предусмотренные в нем функции для достижения конкретных целей и задач в интересах сторон, подписавших его. Иными словами – предварительным договором стороны-участницы фиксируют свои намерения заключить в установленные соглашением сроки основной договор о том или ином виде сделки на условиях, согласованных сторонами и указанных в предварительном договоре на момент его подписания.

Договор обретает статус юридически значимого документа если он:

составлен в форме, установленной для основного договора (если она не установлена, то только в письменной);

заверен подписями сторон-участниц,

оговаривает предмет и условия основного соглашения;

содержит прямое указание на обязательства сторон-подписантов заключить в течение определенного периода основной договор (если срок не обозначен, основное соглашение заключается в течение года).

Немаловажно! Несмотря на то, что в ч. 2 ст.429 ГК РФ указано, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основные договоры, необходимости регистрировать его в государственных структурах и нотариатах – нет. Позиция судебных органов в отношении договоров о намерениях однозначна: договоры, фиксирующие намерения, а не сделку в том или ином ее виде, не предусматривают фактический переход (передачу) права собственности или обременений – а значит, нет и предмета для регистрации.

Когда заключается

Заключение договора о намерениях сегодня чрезвычайно актуально в деловых кругах. Это один из наиболее действенных юридических инструментов для обеспечения безопасности и гарантированного совершения сделки на заранее оговоренных и согласованных условиях.

Договор о намерениях составляется сторонами в случаях, когда каждая из сторон-участниц согласна с условиями, на которых будет в последующем заключен основной Договор, но ввиду ряда обстоятельств у сторон:

отсутствуют необходимые для его подписания документы;

не может быть обеспечен доступ к предмету договора;

не может быть соблюдено одно из условий будущего Договора.

Структура Договора о намерениях

По аналогии с общей формой договора, как юридического документа, предварительный договор имеет следующую структуру:

содержит указание на вид договора (к примеру – «Договор о намерениях купли-продажи недвижимости/квартиры»), дату заключения соглашения, реквизиты сторон;

ключевой раздел соглашения, в котором оговаривается намерение сторон заключить основной договор, его условия, финансовые вопросы и условия передачи предмета договора;

Сроки подписания сторонами основного договора

в разделе указывается точная дата выхода сторон на фактическое заключение сделки;

Ответственность сторон, предусмотренную при нарушении условий договора его подписантами

кроме базовых возмещений при отказе от выполнения обязательств по договору, предусмотренных законодательно, в данном разделе может быть предусмотрена индивидуальная ответственность, на которую стороны согласились при обсуждении условий соглашения и подписании предварительного договора.

  • Обеспечительные платежи

в разделе указываются способы разрешения финансовых претензий, в случае если по причине отказа одного из подписантов предварительного договора, стороны не вышли на подписание основного соглашения;

К формированию структуры и содержания Предварительного договора, используемым в документе формулировкам следует относиться предельно внимательно – в случае возникновения конфликта сторон и попытке рассмотреть его суть в судебной инстанции все изложенные в нем положения будут трактоваться буквально.

Виды договоров о намерениях и их особенности

Разновидностей Договора о намерениях достаточно много – посредством этого акта могут подтверждаться намерения сторон в сфере предоставления услуг, продажи движимого и недвижимого имущества, ценных бумаг, осуществления совместной предпринимательской деятельности и проч.

Как правило, все виды Договоров о намерениях имеют общую структуру, но в то же время, в зависимости от специализации имеют и отличительные особенности. Так:

Договор о намерениях на оказание услуг заключается в том случае, когда стороны обязуются предоставлять и получать услуги различного рода – автотранспортные грузо- и пассажирские перевозки, обслуживания оборудования, разработка и предоставление программного обеспечения, и проч. Такой договор должен содержать конкретный перечень предоставляемых услуг и предполагаемые объемы на расчетный период;

Договор о намерениях о сотрудничестве, образец такого договора в юридической практике наиболее приближен по своему содержанию к основному договору. Он не только обозначает намерения сторон, но и содержит указания на самые значимые аспекты отношений потенциальных партнеров;

Договор о намерениях аренды нежилого помещения кроме общих требований и условий, может содержать дополнительные условия, которые вправе выдвинуть потенциальный арендатор с учетом специфики последующего использования помещения, к примеру – доукомплектация помещения дополнительными средствами защиты или оборудованием, необходимость проведения архитектурных изменений, предоставление документов о технических и эксплуатационных характеристиках сдающегося в аренду помещения, и проч.;

Договор купли-продажи недвижимости с задатком – один из видов договора о намерениях, который регулируется не только ст. 429 ГК, но и статьями 380 и 381 ГК РФ. В нем в обязательном порядке должно содержаться указание на сумму задатка, передаваемую продавцу в счет будущей сделки купли-продажи, а также возможность (или невозможность) возврата полной суммы задатка (или ее части) в случае отказа одной из сторон от совершения сделки;

Читать еще:  Какие налоги платит тсж

Договор о намерениях купли-продажи автомобиля (с задатком или без такового), чтобы максимально обезопасить интересы покупателя, должен содержать не только технические и регистрационные сведения об автомобиле, но также и информацию о нахождении транспортного средства под кредитным залогом, объему долговых обязательств по автокредиту (если таковой имеется).

Обязательно ли исполнение договора о намерениях?

Заключив договор о намерениях, образец которого составлен по общему для таких документов стандарту, не следует забывать об ответственности сторон по его исполнению.

Согласно ст. 445 ГК РФ, при отказе одной из сторон-участников предварительного договора от исполнения принятых на себя обязательств, вторая сторона имеет право в судебном порядке не только истребовать заключения основного договора на ранее согласованных и указанных в договоре о намерениях условиях, но и потребовать возмещения убытков, понесенных вследствие отказа от исполнения обязательств по предварительному договору.

Если о заключении основного договора в установленный срок не заявит ни одна из сторон, обязательства предварительного соглашения прекращаются.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Договор о намерениях аренды

С вами рассылка «Биз-цен». Мы бесплатно находим офисы в Москве и Петербурге и знаем лучшие предложения.

Cегодня у нас важная и ответственная тема — договор аренды коммерческой недвижимости.

Многие арендаторы испытывают негативные эмоции, когда думают о договоре аренды — им кажется, что в тексте спрятано множество подводных камней, а сам процесс подписания наполнен трудностями.

На самом деле это не так — мы попробуем вам это доказать: развенчаем четыре мифа о договоре аренды и попутно дадим полезные советы.

«Договор нельзя понять»

Договор — это юридический документ. Его сила в точных и однозначных формулировках, которые помогают избежать двусмысленности.

Так сложилось, что эти формулировки пишут сложным юридическим языком, потому читать и разбираться в них совсем не хочется. Часто бывает, что арендатор подписывает договор не глядя, а потом страдает от этого.

Избежать этого легко — достаточно просто потратить немного времени и разобраться в договоре. Вот несколько советов:

1. Старайтесь не подписывать договор сразу, как только увидите. Лучше выделить время для ознакомления с ним.
2. Если договор покажется вам сложным, то распечатайте его и изложите на полях краткое содержание каждой главы. Пишите простыми понятными словами. Вот как это сделано у Бюро Горбунова:

С этим документом сходите к юристу или наймите юриста на аутсорсе. Покажите ему своё краткое содержание и попросите проверить.

3. Вместе с договором попросите у арендодателя документ на право собственности. Документ выглядит вот так:

Если арендодатель сам снимает помещение в аренду, попросите договор субаренды — там должно быть указано, что он может пересдавать его.

Кроме этого попросите технический или кадастровый паспорт. Стоит попросить документы об отсутствии обременений (ареста, залога имущества и брони на желаемый офис).

«Договор нельзя изменить»

Договор — это не священная корова, а просто письменное изложение отношений между людьми и компаниями. Поэтому, если вы не согласны с условиями арендодателя, то предложите ему свои.

Лучше всего делать это письменно. Отредактируйте договор арендодателя и отправьте ему свою версию. Не забудьте включить в текстовом редакторе режим правок. В этом режиме юрист арендодателя сразу увидит ваши изменения и не будет каждый раз перечитывать договор.

Например, в договоре можно изменить эти пункты:

1. Помещения общего пользования. Иногда арендодатель соглашается не включать в стоимость аренды коридоры и другие общие помещения.
2. Арендные каникулы. Часто арендодатели предлагают скидку, если арендатор берётся за ремонт помещения. Это выгодно всем: арендатор сдаёт помещение, а вы недорого ремонтируете его на свой вкус. Обсудите это и пропишите условия в разделе «Расчеты по договору» или «Прочие условия».

Последние правки в согласованном договоре — это ваши реквизиты. Договор на аренду может заключать руководитель компании или сотрудник с доверенностью от руководителя. Если нет юридического лица, то можно заключить договор на физическое, а потом переоформить его.

Для заключения договора нужен стандартный пакет документов, в который входят:

  • Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
  • Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учёт.
  • Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
  • Копии учредительных документов (ИНН, ОГРН, КПП).
  • Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Сбор документов может занять продолжительное время. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, подпишите с арендодателем письмо о намерениях. В нём кратко прописывают условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог.

«В договоре нет спорных моментов»

Иногда в документ включают спорные пункты. Например, такие:

  • 5.4.12 В случае неуплаты арендатором стоимости аренды (согласно п. 2.4 настоящего договора), арендодатель вправе наложить арест на имущество арендатора.

Не беспокойтесь, никто не в праве завладеть вашим имуществом, кроме судебных приставов после решения суда. Вероятно, этот пункт договора не пройдёт «проверку» Гражданским кодексом.

  • 4.4. Арендатор обязан освободить помещение в течение 30 дней в случае проведения капитального его ремонта, после получения от арендодателя соответствующего уведомления.

Обязательно обсудите это с арендодателем, ведь капитальный ремонт может случиться через месяц после начала аренды.

«В договоре одинаково важен каждый пункт»

Действительно, каждое слово в договоре имеет юридическую силу. Однако в документе есть особо важные пункты, на которые стоит обратить внимание в первую очередь. Сразу поищите их глазами в тексте:

  • Договор часто заключают на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать его в государственных органах. Убедитесь, что в нём указаны правила пролонгации. Например, что спустя 11 месяцев договор автоматически действует еще на такой же срок.
  • Посмотрите, как арендодатель описывает условия расторжения договора. Хорошо, если в нём будет поменьше фраз вроде «в одностороннем порядке» или «безусловно». Спорные моменты лучше решать совместно.
  • Поищите пункт про сдачу и приём помещения. Лучше всего, когда это делают по акту: в начале аренды подробно описывают состояние помещения, а в конце сверяют.
  • Найдите информацию об индексации арендной платы. Так, при аренде на 11 месяцев арендодатель часто поднимает стоимость при пролонгации (на 10% или больше). А при долгосрочной аренде фиксирует её на всё время.
  • Определите из чего складывается ежемесячная плата. Что входит в эксплуатационные расходы, а что — нет? Как оплачивается коммунальные расходы, электричество, интернет, охрана, уборка, парковка? Включен ли НДС в эту стоимость?
  • Посмотрите, на каких условиях вы будете съезжать. Когда нужно предупредить арендатора? Когда он вернёт депозит? Какие есть неустойки?
Подведем итог:
  1. Не подписывайте договор, не читая!
  2. Законы сильнее договора. Если пункты договора спорят с Гражданским кодексом, то Кодекс всегда выигрывает.
  3. Помните главный принцип: не испытывать нужды. Если вам что-то не понравится, вы всегда найдёте другие условия. Перечитайте нашу рассылку о переговорах
  4. Обращайте внимание на все пункты, связанные с вашим имуществом, залогом, штрафами и доступом в помещение.
  5. Самое важное в договоре это: стоимость аренды, условия расторжения и стоимость эксплуатационных расходов.

Надеемся, наши советы помогут вам при заключении договора аренды. А мы поможем вам найти арендодателя — обращайтесь в «Биз-цен»!

Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)

  • Аренда нежилых помещений: существенные условия
  • Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)
  • Доп. соглашение к договору аренды. Пролонгация (продление) договора. Акт возврата по договору аренды
  • Договоры аренды, заключаемые между физическими лицами
  • Договор о намерениях аренды нежилого помещения
  • Претензия по договору аренды нежилого помещения
  • Долгосрочный договор аренды и его преимущества

Аренда нежилых помещений: существенные условия

К существенным условиям при аренде нежилых помещений относятся следующие:

  1. Точное указание реквизитов недвижимости, представляющей собой объект договора — п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ гласит, что если описание помещения не дает возможности однозначно идентифицировать объект, то договор будет считаться незаключенным.
  2. Стороны, участвующие в сделке, арендодатель и арендатор, их наименования и реквизиты должны быть четко прописаны (ст. 432 и ст. 606 ГК РФ);
  3. Величина арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Срок не является необходимым условием договора аренды помещения. Если он не определен в соглашении, то считается, что договор заключен на неопределенный период и госрегистрации не подлежит (п. 11 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)

Максимально стандартизированный бланк договора аренды нежилого помещения можно бесплатно скачать в интернете. Обычно он содержит следующие основные разделы:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • арендная плата и порядок расчетов;
  • срок аренды;
  • изменение и прекращение договора;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Особенности конкретной ситуации не будут отражены в типовом бланке, поэтому сторонам нужно обсудить все индивидуальные черты сделки и возможность внесения изменений в основной документ путем заключения дополнительного соглашения.

Доп. соглашение к договору аренды. Пролонгация (продление) договора. Акт возврата по договору аренды

В случае окончания срока, на который был оформлен договор аренды нежилого помещения (образец можно скачать), пролонгация, т. е. продление действия этого документа, возможна на основании составленного дополнительного соглашения. Понятие автопролонгации уместно в случае, если стороны не уведомили друг друга о желании расторгнуть договор в порядке, предусмотренном законодательством (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В пункте об автопролонгации стоит указать конкретный — в днях, месяцах или годах — срок, на который договор будет продлеваться. Это поможет избежать ошибок в толковании формулировки «на тот же срок». Разногласия часто возникают, когда продлевается договор, заключенный на 11 месяцев. В данном случае «на тот же срок» означает еще на 11 месяцев, а не до той же даты следующего года.

Дополнительным соглашением, составленным с учетом пожеланий обеих сторон, можно изменить и иные параметры исходного документа.

В случае расторжения договора по любым причинам обратная передача помещения производится по акту возврата, завизированного обеими сторонами.

Договоры аренды, заключаемые между физическими лицами

Договоры аренды между физическими лицами могут быть заключены и в устной форме, только если предметом соглашения является движимое имущество, передаваемое в пользование на срок до года.

Письменная форма документа о передаче в аренду недвижимого имущества необходима в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Договор, заключенный на срок более года, нуждается в регистрации Росреестром.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в органах Росреестра можно лишь тогда, когда арендодатель имеет подтверждающий право документ на передаваемое в аренду имущество.

Примером может служить случай, когда дом, в котором находится помещение, построен, но еще не сдан в эксплуатацию. По факту свидетельства на право собственности еще не существует, но будущий арендатор уже хотел бы «придержать» площадь за собой до момента госрегистрации.

В таких случаях часто оформляется предварительный договор или договор о намерениях аренды нежилого помещения, предусматривающий в дальнейшем подписание и регистрацию основного документа об аренде. Сам предварительный договор не регистрируется Росреестром.

Претензия по договору аренды нежилого помещения

Обычно договоры аренды предусматривают раздел, касающийся урегулирования споров. Как правило, указывается, что все разногласия по не регламентированным договором вопросам будут решаться посредством обсуждений, на основании положений законодательства. При невозможности прийти к консенсусу таким образом, стороны могут обратиться в арбитражный суд.

Предварительно стороной, считающей свои права ущемленными, составляется претензия, со ссылками на соответствующие статьи закона (чаще всего вопросы касаются нарушений по внесению арендной платы — ст. 614 ГК РФ). Обязательно нужны приложения: копия договора аренды и акта приема-передачи, а также документ, служащий обоснованием причин составления претензии. Например, документация, подтверждающая отсутствие или несвоевременное поступление платы за аренду.

Долгосрочный договор аренды и его преимущества

Величину платы за аренду помещения можно менять по обоюдному согласию сторон, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 914 ГК РФ). Зная эту особенность, арендодатели часто предлагают заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которого, если арендатор не согласен на новые условия о размерах арендной платы, соглашение можно расторгнуть.

В письме президиума ВАС № 66 оговорено, что заключенный с 1-го числа какого-либо месяца настоящего года по последнее число предшествующего месяца последующего года договор будет считаться заключенным на 1 год и подлежать госрегистрации.

Для получения гарантии сохранения размера платежей арендатор может просить о заключении долгосрочного договора аренды. Также такое решение будет выгодно в случае, когда сторона, получающая помещение во временное пользование за плату, производит там за свой счет определенные преобразования и улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Правила составления договора аренды нежилого помещения достаточно подробно регламентированы положениями гл. 34 ГК РФ. При этом строгие требования предъявляются в основном только к существенным условиям договора (предмет и цена) и необходимости (в установленных ситуациях) госрегистрации сделки. Практически во всех остальных случаях стороны вольны самостоятельно определиться с условиями, что позволяет с помощью составления такого документа максимально учесть интересы сторон.

Читать еще:  Как выглядит технический паспорт на квартиру

Пять опасных условий договора аренды

Рынок коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена, и арендаторы должны бы стать разборчивыми. Но нет: многие соглашаются с собственником, что правила аренды в торговом центре одинаковы для всех. На самом деле по крайней мере для крупных ритейлеров, генерирующих большой поток покупателей, условия всегда выгоднее, чем для прочих. И если вести переговоры, можно условиться о выгодах и скидках.

Международная компания предложила арендатору зафиксировать в протоколе о намерениях условия будущего договора: арендную плату, обеспечительный платеж, площадь помещения, срок аренды, условия расторжения. Арендатор текст договора не изучил, юристов не привлек, а протокол подписал в полной уверенности, что все условия аренды зафиксированы. А когда прочел полный текст договора с приложениями, был вынужден отказаться от договора.

Не подписывайте сразу, тщательно анализируйте условия, старайтесь договориться о приемлемых для вас. До подписания протокола о намерениях попросите время на изучение договора аренды.

Рассмотрим же опасные условия в договорах аренды.

1. Внутренние положения – часть договора аренды. Нередко в договор входят внутренние правила эксплуатации, регламент производства работ и проч. – многостраничные документы мелким шрифтом. Нашему клиенту недавно предложили заключить договор с десятком таких приложений.

Чем опасно? Дополнительными требованиями к арендаторам – существенная часть обязанностей и расходов может быть скрыта в приложениях. Например, обязанность страховать помещения, брать на себя расходы по эксплуатации, обслуживанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций.

Тщательно изучите все приложения. Если что-то не устраивает, предложите это исключить или пересмотреть. Можно указать в тексте договора или дополнительного соглашения, что то или иное правило к вам не применяется или применяется в другой редакции.

2. Краткосрочный договор без возможности продления на прежних условиях или без преимущественного права перезаключения.

Чем опасно? Если помещение понравится кому-то еще, собственник по истечении договора может повысить плату – придется либо съехать, либо платить больше.

3. Нельзя быстро расторгнуть договор. Часто договор не позволяет арендатору быстро его расторгнуть, уведомив арендодателя за 1–2 месяца и заплатив небольшой штраф, например месячную плату. Большинство договоров вообще не предусматривает досрочного прекращения без суда – либо надо предупредить за несколько месяцев.

Чем опасно? Арендатор должен иметь возможность быстро и безболезненно свернуть работу, если бизнес не пошел. Лучше заключить краткосрочный договор с возможностью его автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок.

4. Проведение строительных работ. Собственник оговаривает право без согласования с арендатором проводить реконструкцию, достройку или перестройку.

Чем опасно? Если пользоваться помещением невозможно, арендатору придется приостановить деятельность со всеми вытекающими последствиями: убытками, претензиями контрагентов и проч.

Рекомендуем закрепить в договоре условие, что, если запланированные работы могут помешать пользоваться помещением, собственник обязан согласовать их с арендатором.

5. Момент исполнения обязанностей по оплате. Любой платеж арендатора по договору считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Чем опасно? Зачисление денег на счет контрагента не контролируется плательщиком, так как не он выбирает банк получателя средств. Следовательно, арендатор не должен нести рисков, связанных с деятельностью банка, в котором держит счета арендодатель. Например, в случае банкротства такой кредитной организации собственник не сможет получить переведенный платеж, но вины арендатора в этом нет.

Надо указать в договоре, что обязанность арендатора по всем платежам считается исполненной с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. Тогда деньги поступят в банк даже в случае его банкротства и арендатор не будет считаться нарушителем.

Хотите скрыть рекламу? Оформите подписку и читайте, не отвлекаясь

  • Подписка
  • Реклама
  • Справочник компаний
  • Об издании
  • Редакция
  • Менеджмент
  • Архив
  • Наши проекты

    • Спорт
    • Ведомости.Спб
    • Город
    • Экология
    • Ведомости&
    • Бизнес-регата
    • Как потратить
    • Конференции
    • Недвижимость
    • Форум

    Контакты

    Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту

    Ведомости в Facebook

    Ведомости в Twitter

    Ведомости в Telegram

    Ведомости в Instagram

    Ведомости в Flipboard

    Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

    Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

    И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

    Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

    Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

    Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

    Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

    Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021

    Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru

    Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.

    Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021

    Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

    Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»

    И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

    Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.

    Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

    Составление предварительного договора аренды жилого и нежилого помещения

    Договор аренды обязует арендодателя передать арендатору имущество, которым последний будет владеть и пользоваться либо только пользоваться на платной и временной основе, с обретением в собственность результатов такого использования.

    Как регулируется и используется предварительный арендный договор

    Предварительный договор аренды ГК РФ регулирует через ст. 429 и гл. 34 . Правомерность такой договорной конструкции подтверждает и Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 в п. 10.

    Арендодатели — это только собственники имущества либо уполномоченные ими или законом лица. В арендных соглашениях нужно отчетливо отмечать объект, который передается в рамках сделки.

    Такой предварительный документ в первую очередь способствует регулированию отношений перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможности ее заключить. Он позволяет арендодателю и арендатору:

    • быть уверенными, что основной договор будет заключен, даже когда предмет будущей аренды еще только строится;
    • обсудить и зафиксировать тонкости будущей главной сделки (ее принципиальные нюансы, время заключения);
    • защитить подходящую арендатору недвижимость от ее передачи другим лицам. Предварительный договор аренды квартиры поможет тем, кто в скором будущем планирует переезд в другое место, зарезервировать квартиру, которая понравилась;
    • подтвердить чью-либо правоту при появлении разногласий;
    • понудить к заключению главного соглашения и покрыть убытки при нарушениях контрагентами своих обязательств.

    Предварительный договор аренды для регистрации ООО в налоговом органе необходим, когда у фирмы, которая планирует бизнес-проект, отсутствует офис (он требуется для регистрации в налоговой инспекции), где будет вестись предполагаемая деятельность. Документ позволит зарегистрировать ООО у налоговиков без офиса.

    Возможен и предварительный договор субаренды (когда на это согласен арендодатель) по правилам арендных соглашений с продолжительностью, которая не превышает арендную. Формулировка предмета может выглядеть так:

    Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта

    По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:

    • не влияет на имущественный правовой режим;
    • не порождает имущественность отношений между участниками. Попытка добавить предварительному соглашению имущественные условия противоречит закону (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007).

    Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора. Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.). Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.

    Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:

    • их нумерации;
    • графических описаний (ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

    Саботаж либо неподобающее воплощение преддоговоренностей не влияет на действенность главной сделки, поскольку это разные соглашения (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).

    Требовать что-либо по предварительному документу невозможно после вступления в силу основного (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).

    Характеристики предварительного договора аренды жилой и нежилой недвижимости

    Законодательно определенная форма таких документов отсутствует, но по п. 2 ст. 429 соглашение должно быть в форме основного договора (т. е. в письменной форме, иначе сделка будет ничтожной, ст. 651 ГК РФ). Это актуально и для предаренды нежилого помещения.

    Образец предварительного договора аренды жилого помещения

    Образец предварительного договора на нежилое помещение

    По ст. 651 ГК РФ, арендные контракты жилой и нежилой недвижимости совершаются подписанием сторонами единого документа, т. е. обмен письменными документами сделает контракт ничтожным.

    Поскольку общие арендные правила (ст. 609 и 651 ГК РФ) предусматривают обязательную госрегистрацию соглашений с недвижимостью сроком действия более года, часто спрашивают, подлежит ли регистрации предварительный договор аренды. По п. 14 информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, ответ будет отрицательным: государственная регистрация таких документов не требуется.

    Структура документа

    Для текстов подобных соглашений установлена следующая структура:

    1. Наименование документа.
    2. Место с датировкой его заключения.
    3. Наименования или Ф.И.О. сторон, которые его заключают.
    4. Договорной предмет (обязательно прописывают) — взаимообязанности участников по будущему заключению основного арендного соглашения. Можно с конкретизацией срока такого будущего заключения, при отсутствии — в течение года после совершения.
    5. Ключевые условия будущей аренды (обязательный элемент) — конкретизация объекта, которым арендатор будет временно владеть, его технического состояния на момент передачи, способ передачи и цели использования. По усмотрению сторон сюда можно прописать и дополнительные, важные для участников условия.
    6. Обязанности сторон.
    7. Режим расчетов по сделке.
    8. Срок действия основного соглашения.
    9. Нюансы изменения, расторжения контракта.
    10. Форс-мажорные обстоятельства.
    11. Порядок разрешения потенциальных споров.
    12. Заключительные условия.
    13. Реквизиты участников.

    Срок договоренностей

    Срок действия предварительного договора аренды урегулирован в п. 4 ст. 429 ГК РФ , где, с одной стороны, отмечена необходимость указания (в тексте документа) времени, в которое стороны должны совершить основной контракт, а с другой, сказано, что при отсутствии указания срока промежуточные договоренности будут актуальны в течение года после их заключения.

    Назначать период действия соглашения следует, соблюдая ст. 190 ГК РФ , указав конкретные:

    • неминуемые события;
    • даты;
    • отрезки времени.

    Совершение конкретных действий стороной (Определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), дата завершения стройки (Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрация прав потенциальным арендодателем для этого не подойдут, поскольку тогда будет отсутствовать необходимый фактор неизбежности, ведь таким развитием событий всегда руководят люди.

    Когда срок формулируется таким образом, его будут трактовать как неопределенный и установят по п. 4 ст. 429 ГК РФ, т. е. он будет годичным, документ будут считать заключенным (Определение ВАС РФ от 18.03.2010 № 2825/10).

    В силу пресекательности такого предварительного срока отсутствие в намеченный период подписанного главного контракта, инициатив об этом от сторон полностью прекращает промежуточные договоренности.

    Обеспечение обязательств в промежуточной аренде

    Образец предварительного договора аренды с задатком (пример формулировки)

    Такая формулировка возможна в силу ст. 380 — 381 ГК РФ . Конкретная сумма задатка, которая обеспечивает будущие арендные обязательства, законом не оговаривается, согласовывается сторонами и зависит от:

    • величины арендных платежей;
    • продолжительности отсрочки между возникновением промежуточных обязательств и главных;
    • иных индивидуальных обстоятельств.

    На практике размер задатка может составлять от четверти до целой месячной арендной платы.

    Незаключение основной сделки в срок, который оговаривала предварительная, и отсутствие предложений об этом приведет к возврату уплаченного задатка с процентами (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

    Другой гарантирующий вариант для будущих обязательств предусматривает ст. 381.1 — 381.2 ГК РФ — это обеспечительный платеж.

    Соглашение о намерениях

    Термин “соглашение о намерениях” в Гражданском кодексе (ГК РФ) не найти. Хотя на практике это удобный инструмент. Документ, фиксирующий намерения сторон, можно использовать как «страховку» от недобросовестного поведения в будущем. Применяется соглашение о намерениях как самостоятельно, так и после получения уведомления о заключении договора или вступления в переговоры о будущей сделке.

    Нормами ГК РФ урегулирован предварительный договор – его форма, содержание и последствия неисполнения. Соглашение о намерениях подлежит меньшей степени защиты. В частности, принудить заключить основной договор затруднительно. Но с 2015 г. есть нормы ст. 434.1 и 431.2 ГК РФ, которые можно использовать при обращении в суд в случае нарушения положений соглашения о намерениях. Если же соглашение о намерениях составлено с учетом норм ст. 429 ГК РФ (предварительный договор), то судебная защита может оказаться более эффективной.

    О наиболее важных нюансах соглашения о намерениях мы расскажем ниже, а специальные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.

    Ходатайство о дополнительном решении

    Пример соглашения о намерениях

    Соглашение о намерениях

    г. Кемерово 11 апреля 2018 г.

    Общество с ограниченной ответственностью «Сибириада», ОГРН 114945246813, место нахождения: 650015, Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Заводская, 14, оф. 305, в лице директора Синюхина Константина Борисовича, действующего на основании Устава, именуемое «Сторона 1» с одной стороны,

    Общество с ограниченной ответственностью «СпартаК», ОГРН 14568951364, место нахождения: 650153, Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Ленина, 105, в лице представителя Иванова Аркадия Степановича, паспорт гражданина РФ серии 01 14 № 1946325, выдан Отделом внутренних дел г. Новокузнецка Кемеровской области 03.06.2005 года, код подразделения 425-315, адрес регистрации: Кемеровская область, город Новокузнецк, ул. Лазурная, д. 105, кв. 12, действующий на основании доверенности № 5 от 27.02.2018 года, именуемое «Сторона 2» с другой стороны

    а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

    1. Стороны руководствуются по существу настоящего Соглашения действующим законодательством Российской Федерации, прямо или косвенно регламентирующим отношения Сторон, учредительными документами Сторон, а также нормативно-правовыми актами, которые могут быть приняты компетентными органами в период действия настоящего Соглашения.
    2. Стороны пришли к соглашению, что их намерениям и интересам, производственному и финансовому потенциалу соответствуют установление долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества в области аренды земельных участков 42:31:38923:16, 42:31:38923:17, 42:31:38923:20, расположенных к пос. Таштагол Новокузнецкой области Кемеровской области.
    3. Сторона 2 с момента подписания настоящего Соглашения обязуется подготовить документацию и выполнить за свой счет следующие действия:

    – подготовить межевой план каждого земельного участка,

    – осуществить постановку на кадастровый учет каждого земельного участка

    – заключить с уполномоченным органом договоры аренды земельного участка с правом передачи прав и обязанностей третьим лицам.

    1. Сторона 1 обязуется заключить со Стороной 2 договоры субаренды земельных участков в течение 10 рабочих дней после подписания Стороной 2 основных договоров аренды с уполномоченным органом. Срок, цена, обязанности Сторон устанавливаются договором субаренды по договоренности.
    2. Стороны обязуются не вмешиваться в оперативную деятельность друг друга.
    3. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до 01 октября 2017 года. По окончании срока действия Соглашение утрачивает силу и не связывает Стороны обязательством.
    4. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
    5. Реквизиты сторон:

    Директор ООО «Сибириада» К.Б. Синюхин

    Представитель ООО «СпартаК» А.С. Иванов

    Что такое соглашение о намерениях

    Соглашение о намерениях применяется для фиксации воли сторон относительно какой-либо деятельности. Основной договор при этом не заключается по причине отсутствия возможности – обязательных документов, финансирования и др. или нецелесообразности.

    При этом, если речь идет о конкретной сделке, к примеру, продаже автомобиля, недвижимости, иного товара, целесообразнее заключить именно предварительный договор, правильно описав предмет и иные существенные условия. А когда смыслом договоренности является закрепить волю сторон совместно действовать в определенной сфере – соглашение о намерениях.

    В рамках подписанного соглашения о намерениях могут заключаться сделки разного вида. От поставки товара, агентского договора до купли-продажи объектов. Наличие соглашения о намерениях позволит использовать его в качестве доказательства по гражданским делам, подтвердить волю сторон, взыскать убытки или неустойку.

    Как составить соглашение о намерениях

    Поскольку речь идет о фиксации воли сторон, соглашение о намерениях оформляется в письменной форме. Документ содержит вводную часть, основную и реквизиты сторон.

    В преамбуле (вводной части) документа указываются дата и место составления, наименование сторон и их идентифицирующие признаки – основной государственный регистрационный номер (ОГРН) для организации, ОГРНИП для индивидуального предпринимателя, паспортные данные для гражданина. От организации действует без доверенности только лицо, прямо указанное в Уставе (обычно это директор, председатель и т.п.). Полномочия иного лица (представителя организации) должны быть выражены в доверенности от юридического лица.

    Основная часть документа закрепляет собственно намерения сторон: в какой сфере они планируют применить общие усилия, какая цель такого сотрудничества. Можно включить обязанности сторон, в том числе обозначить сроки заключения основного договора и условия, на которых он заключается. Ответственность указывается по усмотрению и договоренности сторон.

    Реквизиты сторон соглашения о намерениях содержат, в том числе, подписи сторон с расшифровкой.

    Судебная практика по ст. 434.1 и 431.2 Гражданского кодекса РФ только начинает складываться. Но стоит отметить, что наличие письменного соглашения о намерениях, в которых четко прописан предмет и цель, являются не только инструментом защиты прав при вероятном судебном разбирательстве, но и могут повлиять на деловую репутацию сторон.

    Уточняющие вопросы по теме

    Здравствуйте, возможно заключение соглашения о намерениях четырьмя сторонома юр.лицами.

    Договор о намерении заключить договор аренды — образец

    Предварительный договор: понятие и содержание

    Возможность заключения предварительного договора предусмотрена ст. 429 Гражданского кодекса. По такому соглашению контрагенты оговаривают условия будущей сделки (основной) и принимают на себя обязанность заключить ее в дальнейшем.

    При этом ГК РФ устанавливает два императивных условия в отношении предварительного соглашения:

    Оно оформляется по тем же правилам, что и будущая сделка. Если к форме конкретной сделки кодекс не предъявляет особых требований, предварительное соглашение должно быть составлено в виде письменного документа. Некорректная форма соглашения влечет его ничтожность.

    Оно должно включать условия:

    • о предмете текущей (заключаемой) сделки (т. е. взаимные обязательства по заключению будущего договора);
    • предмете будущей сделки;
    • согласовании условий основной сделки, которые одна или обе стороны считают существенными.

    Соглашение может также включать условие о сроке, в течение которого должен быть заключен основной договор. При отсутствии такого условия на заключение отводится год. Если контрагенты в течение установленного срока не заключают основное соглашение и при этом ни одна из сторон не выступает с предложением его заключить, вытекающие из предварительного договора обязательства прекращаются.

    Сторону же, которая уклоняется от заключения основного соглашения, суд вправе понудить к такому действию по требованию ее контрагента. Истец вправе заявить требование о понуждении в течение полугода с момента истечения срока, отведенного на добровольное заключение сделки.

    Форма предварительного договора в случае, когда речь идет об аренде в будущем нежилого помещения

    Конкретное содержание и необходимая форма предварительного соглашения зависят от договора, обязанность заключения которого проистекает из заключаемой сделки. Например, договор аренды по условиям ст. 609 ГК РФ заключается в письменной форме, если хотя бы одним из контрагентов является организация либо срок его действия превышает год.

    Однако к некоторым разновидностям арендных договоров закон предъявляет повышенные требования. Так, по ст. 651 кодекса аренда зданий и сооружений всегда оформляется единым письменным документом, подписанным обеими сторонами. Соответственно, предварительное соглашение об аренде здания должно быть также оформлено путем подписания контрагентами единого письменного акта.

    Договор, регулирующий возмездную передачу во владение и пользование зданий и сооружений, действующий не менее года, подлежит государственной регистрации. Однако требование о госрегистрации соглашений не относится к элементам формы сделки, поэтому регистрировать предварительное соглашение не нужно (определение Верховного суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42).

    Предварительный договор аренды или договор аренды будущей вещи

    Специфической разновидностью предварительного договора аренды является договор, заключаемый в отношении еще не существующей вещи, создание которой планируется в будущем. Формально правом собственности на вещь, которая еще не существует, никто не обладает, поэтому вопрос о заключении подобных договоров на практике долгое время оставался спорным, т. к. в соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в аренду могут:

    • его собственники;
    • иные лица, наделенные таким правом собственником или законодателем.

    На возможность заключения таких соглашений указал Пленум ВАС РФ в постановлении «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73. В соответствии с п. 10 документа договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент подписания соглашения правом собственности на вещь, не может быть признан недействительным. Суд, ссылаясь на нормы ст. 168 и 608 ГК РФ, обосновывает свою точку зрения тем, что арендодатель должен обладать правом собственности на вещь в момент ее передачи в аренду. При этом указаний на то, что наличие такого права является обязательным условием для заключения предварительного договора, гражданское законодательство не содержит.

    При заключении договора аренды будущей вещи стоит помнить, что обязательным условием для его признания заключенным является наличие в нем сведений, позволяющих идентифицировать объект аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ). Вот почему, несмотря на то что вещь, которая впоследствии будет передана в аренду, на момент заключения предварительного соглашения не существует, в документе придется указать все ее характеристики, известные на момент подписания договора.

    Когда заключение предварительного договора аренды будущей вещи не допускается

    Несмотря на то что в общем случае заключение договора аренды будущей вещи не противоречит требованиям гражданского законодательства, Пленум ВАС РФ в постановлении № 73 отдельно указал на следующие ситуации, при возникновении которых заключение таких договоров не допускается:

    • при передаче в аренду будущего земельного участка, в отношении которого у арендодателя имеется право постоянного (бессрочного) пользования (абз. 5 п. 10);
    • при передаче в аренду будущей вещи, имеющей статус самовольной постройки и возводимой без наличия необходимых разрешений (абз. 3 п. 11).

    Договор о намерениях заключить договор аренды — образец, особенности составления

    Положения предварительного соглашения необходимо формулировать с осторожностью — в первую очередь это касается предмета сделки. Приведем в пример постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2014 № Ф03-4/2014.

    Суд постановил, что соглашение, содержащее лишь общую формулировку «стороны подтверждают свои намерения об аренде производственного помещения», предварительным договором не является. Поскольку в документе отсутствует конкретное указание на принятие сторонами обязательств по заключению договора аренды определенного имущества в будущем, с учетом ст. 421 ГК о свободе договора понуждение стороны заключить сделку на основе такого соглашения противозаконно.

    При возникновении необходимости заключить предварительный договор о намерении аренды нежилого помещения образец, представленный на нашем сайте, поможет понять, как должен выглядеть юридически грамотный документ такого рода.

    Препятствия к заключению предварительного договора аренды

    Верно сформулированный предмет не единственное условие правомерности будущей сделки. До ее заключения сторонам необходимо проверить, нет ли препятствий к возникновению правоотношений.

    Например, если стороны подписывают предварительное соглашение об аренде объекта, который в этот момент является объектом другого договора аренды, новому арендатору нужно убедиться, что к моменту оформления основного договора имущество не будет обременено иными правоотношениями. Под иными правоотношениями имеются в виду ситуации, когда, например:

    • у бывшего арендатора нет преимущественного права на заключение арендного соглашения на новый срок;
    • арендодатель правомерно расторгнул в одностороннем порядкепредыдущую сделку аренды (см. постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу № А54-1283/2011).

    Не являются препятствиями для возникновения правоотношений:

    1. Отсутствие имущества в момент оформления предварительной сделки (постановление Президиума ВАС от 14.07.2009 № 402/09).
    2. Неисчерпывающая индивидуализация арендуемого имущества в предварительном соглашении. Например, если в пользование передается помещение, указание неполного адреса не является препятствием — достаточно указать адрес здания и приблизительный метраж арендуемого объекта (постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11). Однако эти правила действуют только в том случае, если стороны не имели возможности в большей степени индивидуализировать объект, иначе это может расцениваться как злоупотребление правом.

    Письмо о намерении заключить договор аренды — образец, значение

    Выяснить, располагает ли контрагент информацией о препятствиях к возникновению арендных правоотношений и намерен ли он вообще заключать договор в отношении нежилого помещения (равно как и иного имущества), можно с помощью письма о намерении заключить договор аренды — образец его можно скачать на нашем сайте.

    При этом стоит понимать, что обмен письмами может играть и более важную роль при заключении сделки. Так, если один контрагент изложил в письме желание в будущем заключить арендное соглашение по поводу определенного имущества и второй ответным письмом акцептовал его предложение, с этого момента между ними возникают правоотношения. Такой способ заключения соглашения неприемлем лишь в случае аренды зданий и сооружений, а также помещений в них.

    Итак, договор с формулировкой вида «о намерении арендовать имущество» является фикцией и не влечет правовых последствий, если стороны не укажут, что принимают на себя обязательства по заключению договора аренды. Также необходимо соблюдать все правила ст. 429 ГК РФ и отнестись внимательно к выбору образца договора о намерении заключить договор аренды, используемого при составлении своего варианта документа.

    Еще больше материалов по теме в рубрике — «Договор».

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector