Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор переуступки аренды земельного участка

Продажа права аренды земельного участка, принадлежащего государству: основные особенности и подводные камни

В Ст. 22 Земельного кодекса РФ обговорены следующие случаи использования земельных участков, находящихся в собственности у государственных или муниципальных образований:

  • в качестве залога;
  • как взноса в уставный капитал или пая;
  • для передачи в субаренду.

Кроме того, возможна продажа права аренды земельного участка третьим лицам. Эта процедура доступна и арендаторам — физлицам, и предприятиям при условии, что обратное не указано в договоре аренды.

Требуется ли уведомлять собственника при продаже прав аренды земельного участка в Москве

У арендатора есть возможность переуступки прав аренды (ППА) без получения разрешения от собственника. Необходимо соблюдение двух условий:

  • Действие договора аренды должно составлять более пяти лет.
  • В договоре должна быть указана возможность ППА без получения разрешения.

В противном случае продажа права аренды муниципальных земельных участков осуществляется только после получения разрешения от собственника. В случае, если речь идет об аренде земель или помещений Департамента имущества Москвы, обращаться для предоставления согласия на совершение сделки нужно в подразделения службы «Одного окна».

Какие документы подаются в ДИГМ?

  • Заявление на предоставление услуги.
  • Паспорт/документ, подтверждающий полномочия представителя.
  • 4 экземпляра договора на переуступку прав аренды, подписанных старым и новым арендаторами.
  • Документ, согласованный обеими сторонами, который содержит описание земельного участка.
  • 4 экземпляра акта приема-передачи.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор.

Департамент имущества Москвы дает ответ — согласие или запрет на передачу прав аренды — в течение 35 дней.

В каких случаях при аренде государственной или муниципальной земли могут дать отказ на согласование продажи права аренды?

Есть несколько ситуаций, в которых с большой долей вероятности Департамент имущества Москвы или любой другой арендодатель земли даст отказ в продаже прав аренды. Во-первых, если на участке есть объекты, строительство или реконструкция которых были проведены без получения разрешения или с нарушением строительных норм. В частности, если на землях сельхозназначения велось строительство жилых зданий, то потребуется сначала оформить перевод земли в другую категорию, а затем заниматься продажей прав аренды. Во-вторых, если у арендатора есть невыполненные обязательства, предусмотренные по договору аренды, — например, задолженность по арендной плате. Наконец, если на сам участок или возведенные на нем строения наложен судебный запрет или в отношении недвижимости ведется гражданское или уголовное дело, то ППА также будет невозможна.

Некоторые правовые аспекты переуступки права аренды земельного участка

  1. Продажа права аренды земли возможна только в пределах срока, оговоренного изначальным договором с арендодателем.
  2. Изменение договора аренды при переуступке прав недопустимо: новый арендатор получает все права и обязанности, прописанные при заключении сделки старым арендатором и арендодателем.
  3. Если соглашение оформляется на срок больше, чем год, то необходима регистрация сделки в Росреестре. Понадобится заплатить государственную пошлину и предоставить:
  • документ, удостоверяющий личность/ выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • кадастровый паспорт и план участка;
  • оригинал и копии договора;
  • для физлиц — согласие супруга.
  1. Для составления договора переуступки прав аренды лучше обратиться к юристам, поскольку при любых отклонениях от установленных правил вы получит отказ от собственника либо сделка будет признана недействительной.

Если вас интересует продажа права аренды или муниципальные земельные участки, права аренды на которые можно выкупить на выгодных условиях, обращайтесь в компанию RFI consult. Сфера наших услуг включает поиск клиентов или подходящих под ваши требования вариантов, оформление документов, согласование договора переуступки прав аренды с собственником, регистрацию сделки. Мы всегда добиваемся для клиентов наиболее выгодных условий. С RFI consult купля продажа права аренды земельного участка будет оформлена по всем правилам и в кратчайшие сроки.

Узнайте больше об услуге и получите бесплатную консультацию у эксперта нашей компании прямо сейчас!

Регистрация земельных участков

Примерный перечень документов, представляемых для регистрации договоров аренды земельных участков

  1. Заявление стороны по договору или уполномоченного ею на то лица о регистрации договора аренды земельного участка;
  2. Копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации с предъявление подлинника;
  3. Копия свидетельства о регистрации юридического лица и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или го-сударственными органами, их выдававшими, с предъявлением подлинников;
    • Копия документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника;
    • Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС;
    • Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор:
      • выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26);
      • копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26);
      • в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется подлинник и заверенная надлежащим образом копия доверенности на право подписи договора аренды;
  4. Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора (предъявляется) и копия данной доверенности (сдается);
  5. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность;
  6. Копия распорядительного акта на землю: постановления Правительства Москвы или распоряжения префекта административного округа, или утвержденного префектом решения комиссии по земельным правоотношениям административного округа, заверенная печатью префектуры или печатью территориального объединения регулирования земле-пользования Москомзема (ТОРЗом), представляется на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю;
  7. Подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом (соответствующим ТОРЗом) и его копия, заверенная Москомземом (соответствующим ТОРЗом). Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю;
  8. Договор аренды земельного участка не менее чем в 2-х экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю;

Примерный перечень документов, представляемых для регистрации договора переуступки (купли-продажи) права по договору аренды земельного участка

  1. Заявление сторон договора или уполномоченного ими на то лица о регистрации договора переуступки (купли-продажи) права аренды земельного участка;
  2. Копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации с предъявлением подлинника (по соглашению между собой, оплату осуществляет одна из сторон сделки);
  3. Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:
    • Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением подлинников;
    • Копию документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника;
    • Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС;
    • Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор:
      • выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26);
      • копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26);
      • в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется подлинник и заверенная надлежащим образом копия доверенности на заключение договора переуступки (купли-продажи) права аренды земли;
    • Подлинники нотариально удостоверенных доверенностей, выданных представителям юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора переуступки (купли-продажи) права аренды земли (предъявляются) и копии данных доверенностей (сдаются);
    • Акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью дополнительно представляют документы, подтверждающие выполнение требований законодательства при совершении крупной сделки:
      • заверенные организацией копии протоколов (выписок из них) общих собраний каждого из участников сделки;
      • справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения. Справка должна быть подписана руководителем организации и главным бухгалтером и скреплена печатью организации;
    • Решение полномочного органа юридического лица о продаже или о приобретении права аренды земельного участка, заверенное печатью юридического лица;
  4. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность;
    • Нотариально удостоверенное согласие супругов с двух сторон сделки на совершение сделки с правами аренды земли (п.3. ст. 35 Семейного кодекса РФ);
    • Если же стороны по сделке не состоят в браке, то они представляют письменное заявление об отсутствии брачных отношений, зарегистрированных уполномоченным органом;
  5. Договор переуступки (купли-продажи) права аренды земли не менее чем в двух экземплярах-подлинниках со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями;
  6. Копии документов, указанных в договоре переуступки права аренды.;
  7. Согласие Москомзема, выраженное в письменной форме, на совершение сделки с правами аренды земли (переуступки прав);
  8. Заверенная копия договора аренды земельного участка;
  9. Подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом (соответствующим ТОРЗом) и его копия, заверенная Москомземом (соответствующим ТОРЗом). Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю;
Читать еще:  Договор аренды котельной с оборудованием образец

Договор переуступки аренды земельного участка

Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях. Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом. При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется. Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый. В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки. За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина: для физических лиц – 2 000 рублей; для юридических лиц – 22 000 рублей. Существенные условия сделки При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты: Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации). Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление). Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения. Требования к тексту договора Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной. Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты: Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер. Порядок и условия передачи обязательств, их объем. Долг по обязательствам (если есть). Сумма расчета (если есть). Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом. Подписи сторон. Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь. Ограничения на право пользования земельным участком Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками: Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом. Плата за аренду земельного участка Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма. Арендная плата может быть установлена в виде: фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически; установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка; оказания нанимателем конкретных услуг; передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность; перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка. Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.

Договор переуступки аренды земельного участка

  • Новости
  • Газета района «Вестник»
  • О районе
    • История района
    • Официальная символика
    • Устав района
    • Территория и население
    • Карта района
    • Почетные граждане
    • Книга почета района
    • Районное СМИ
  • Администрация района
    • Глава района
    • Должностные лица МСУ
    • Структура
    • Официальные документы
    • План работы
    • График приема
    • Муниципальная служба
    • Подведомственные организации
    • Результаты проверок
  • Муниципальное Собрание
    • Председатель Муниципального собрания
    • Депутатский корпус
    • Структура муниципального Собрания
    • График приема граждан депутатами
    • Официальные документы
    • Контрольно-счетный орган
  • Муниципальные образования
  • Интернет-приемная
  • Фото
  • О сайте
  • Экономика и финансы
  • Имущество, земля и сельское хозяйство
  • Строительство и ЖКХ
  • Социальная сфера
  • Муниципальные программы
  • Муниципальный контроль
  • Обеспечение безопасности населения
  • Антитеррористическая комиссия
  • Антинаркотическая комиссия
  • Реализация антикоррупционной политики
  • Страница инвестора
  • Обращения граждан
  • Вакансии в районе
  • Справочная информация
  • Перечень информационных систем
  • Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг
  • Малый и средний бизнес
  • Вопросы защиты прав потребителей
  • Градостроительное зонирование
  • Административная комиссия
  • Поддержка социально ориентированных некоммерческих организаций
  • ТИК Татищевского МР

Перечень документов, представляемых для регистрации договора переуступки (купли-продажи) права по договору аренды земельного участка

1. Заявление сторон договора или уполномоченного ими на то лица о регистрации договора переуступки (купли-продажи) права аренды земельного участка.

2. Копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации с предъявлением подлинника (по соглашению между собой, оплату осуществляет одна из сторон сделки).

3. Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:

Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением подлинников.

Копию документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.

Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС.

Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор:

— выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией.

— копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией.

— в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется подлинник и заверенная надлежащим образом копия доверенности на заключение договора переуступки (купли-продажи) права аренды земли.

Подлинники нотариально удостоверенных доверенностей, выданных представителям юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора переуступки (купли-продажи) права аренды земли (предъявляются) и копии данных доверенностей (сдаются).

Акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью дополнительно представляют документы, подтверждающие выполнение требований законодательства при совершении крупной сделки:

— заверенные организацией копии протоколов (выписок из них) общих собраний каждого из участников сделки;

— справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения. Справка должна быть подписана руководителем организации и главным бухгалтером и скреплена печатью организации.

Решение полномочного органа юридического лица о продаже или о приобретении права аренды земельного участка, заверенное печатью юридического лица.

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.

Нотариально удостоверенное согласие супругов с двух сторон сделки на совершение сделки с правами аренды земли (п.3. ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Если же стороны по сделке не состоят в браке, то они представляют письменное заявление об отсутствии брачных отношений, зарегистрированных уполномоченным органом.

5. Договор переуступки (купли-продажи) права аренды земли не менее чем в двух экземплярах-подлинниках со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями.

6. Копии документов, указанных в договоре переуступки права аренды.

7. Согласие администрации Татищевского муниципального района Саратовской области, выраженное в письменной форме, на совершение сделки с правами аренды земли (переуступки прав).

8. Заверенная копия договора аренды земельного участка.

9. Подлинник кадастрового паспорта земельного участка.

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

  • Допустимость уступки прав по договору аренды земли
  • Переуступка права аренды земельного участка: видео
  • Уступка права аренды государственной/муниципальной земли
  • Последствия заключения договора перенайма
  • Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
  • Образец договора переуступки аренды земельного участка

Допустимость уступки прав по договору аренды земли

Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:

  • в разумный срок после уступки;
  • в письменной форме;
  • по правилам отправки юридически значимых сообщений.
Читать еще:  Как переписать долю в квартире на дочь

Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:

  • особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
  • запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
  • правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
  • ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
  • нормы конкретного договора аренды и др.

Рекомендуем ознакомиться с интересной статьей от «КонсультантПлюс» об уступке права аренды земельного участка. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Переуступка права аренды земельного участка: видео

Уступка права аренды государственной/муниципальной земли

В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:

  • на срок 5 и менее лет;
  • с неопределенным сроком.

В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.

Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.

Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).

Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).

Последствия заключения договора перенайма

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.

Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Образец договора переуступки аренды земельного участка

У нас вы можете скачать образец договора перенайма земельного участка, актуальный на 2021 год:

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).

Договор переуступки аренды земельного участка

Уважаемые друзья!

Мы рады приветствовать вас на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края!

Судьи:

Касьянова Лариса Анатольевна
Председатель Арбитражного суда
Красноярского края

Расписание:

работы суда
Понедельник — Четверг08:30-17:30
Пятница08:30-16:15
Обеденный перерыв12:30-13:15
приема корреспонденции
Понедельник — Пятница08:30-12:30
ознакомления с материалами дела
Понедельник — Четверг09:00-17:00
Пятница, предпраздничные дни09:00-16:00
Перерыв12:00-14:00

Разделы сайта

Х Всероссийский съезд судей

ЗАО «Ванкорнефть» просит суд расторгнуть договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В Арбитражный суд Красноярского края 20.01.2015 поступило исковое заявление ЗАО «Ванкорнефть» к ООО «Вектор-95» о расторжении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (дело № А33-692/2015).

Предмет спора составили следующие обстоятельства.

Между ЗАО «Ванкорнефть» и ООО «Вектор-95» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым истец уступил ответчику права и обязанности арендатора земельного участка. Размер вознаграждения по договору составил 5,7 млн руб.

Так стороны согласовали, что договор уступки земельного участка рассматривается неразрывно с договором об отчуждении исключительных прав на проектно-сметную документацию, в случае просрочки оплаты которого, общество вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора уступки.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 24.11.2014 >> по делу А33-16482/2014 подтверждает факт отсутствия оплаты части вознаграждения по договору об отчуждении исключительных прав на проектно-сметную документацию, что и явилось основанием для обращения в суд.

В соответствии со ст. 127 АПК РФ вопрос о принятии искового заявления к производству Арбитражного суда Красноярского края будет решен в течение 5 рабочих дней.

Переуступка прав аренды земли

Итак, начнем с самого простого: что такое переуступка прав аренды земли и чем она отличается от субаренды (с которой ее так часто путают).

При субаренде Арендатор с согласия арендодателя сдает арендованное имущество, а при переуступке прав аренды Арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Схематично это выглядит так: при переуступки прав по договору аренды «Х-ом» в пользу «Y», «Y» становится стороной договора аренды вместо «Х» и несет права и обязанности по данному договору в том же объеме, в котором соответствующие права и обязанности до уступки несло «Х». Следовательно, Х выбывает из арендного правоотношения, а его место занимает Y.

При субаренде Х, являющееся арендатором по основному договору аренды, заключает договор субаренды с Y. Следовательно, при субаренде имеют место быть два договора и два правоотношения : 1) между арендодателем и Х (так называемый основной договор аренды), 2) между Х и Y (договор субаренды). При этом Y имеет права и несет обязанности по отношению к Х и объем прав Y не должен быть больше объема прав, которые Х имеет по основному договору аренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Теперь о налоговых аспектах:
1. Если Вы приобретаете права аренды в порядке переуступки и, как новый арендатор, погашаете задолженность предыдущего арендатора непосредственно арендодателю, то расходы на погашение данной задолженности для целей налогообложения прибыли не учитываются.
2. Если же на сумму непогашенной задолженности будет увеличена стоимость права аренды (которая в полном объеме и уплачивается предыдущему арендатору), то расходы на приобретение права аренды могут быть признаны в полном объеме.

При переуступке прав аренды земельного участка физ.лицам и юр.лицам необходимо подготовить для подачи в департамент земельных ресурсов г.Москвы следующие документы:

Читать еще:  Застройщик определение по закону

1. Заявление.
2. Копия паспорта (для физических лиц).
3. Копия свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, нотариально заверенная.
4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, заверенная печатью организации.
5. Справка о кодах общероссийских классификаторов (ОКПО, ОКОНХ), заверенная печатью организации копия (для юридических лиц).
6. Копии уставных документов сторон с учетом последних изменений и дополнений, нотариально заверенные с каждой стороны сделки.
7. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор.
8. Доверенности уполномоченному лицу с точным указанием видов работ (полномочий), которые ему доверяются (с каждой стороны сделки), и обязательным указанием даты свершения доверенности и паспорт.
9. Решения сторон о сделке с правом аренды земельного участка (с указанием адреса, площади и кадастрового номера земельного участка, номера договора аренды, стоимости права аренды и наименования сторон).
10. Договор аренды земельного участка — подлинник, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, и все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка (возвращаются заявителю).
11. Копия договора аренды земельного участка и всех дополнительных соглашений к нему.
12. Договор о сделке права аренды земельного участка, подписанный и заверенный печатями сторон сделки.
13. Кадастровый план земельного участка двухсторонний, являющийся графическим приложением к сделке; кадастровый план земельного участка по форме В.1-В.4 (изготавливается после согласования сделки арендодателем для последующей передачи на государственную регистрацию) (при наличии).
14. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
15. Свидетельство о государственной регистрации права на собственность (нотариально заверенная копия).
16. Документы БТИ или ФГУП «Ростехинветаризация» (при наличии):
16.1. Копия технического паспорта домовладения (здания, строения) или выписка из технического паспорта на здание (строение) (форма 1А).
16.2. План земельного участка М 1:500.
16.3. Поэтажный план.
16.4. Экспликация к поэтажному плану по форме N 22 или форме N 25.
17. При отсутствии документов БТИ:
17.1. Доверенность установленного образца на получение документов БТИ.
17.2. Гарантийное письмо.
17.3. Заявление установленного образца.

По вопросу заключения договора переуступки аренды земельного участка, приобретенного по результатам проведения торгов, с учетом п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации

Письмом ФАС России № ИА/90/16 от 11.01.2016 дано разъяснение применения законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев.

Согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, вступившие в силу 01.06.2015.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входит в противоречие с п. 7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 цессия по договорам, заключенным по итогам торгов, не допускается. Если договор может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной.

Таким образом, по мнению антимонопольного органа, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов по аренде земельного участка не вправе уступать права по аренды земельного участка.

Соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками

17 Ноября 2017, 16:12

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015, в связи с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 42-ФЗ).

При этом согласно статье 2 Федерального закона № 42-ФЗ положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, если иное не предусмотрено данной статьей.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, после вступления в силу изменений, внесенных в ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 уступка прав и перевод долга по такому договору невозможны.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Учитывая изложенное, соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками, поскольку при их совершении был нарушен явно выраженный запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector