Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор субаренды склада

Договор субаренды склада

Принятие решения об обращении в суд

Всегда можно договориться

Правила написания искового заявления.

В Москве 35 районных суда и более 300 мировых судей! Какой из них нужен Вам?

За правосудие тоже надо платить

Подать заявление тоже нужно правильно!

Подготовка дела к суду и предварительное судебное заседание.

Основное судебное заседание.

Решение еще надо получить

Работа с судебными приставами-исполнителями

  • Исковые заявления
  • Решения судов
  • Прочие процессульаные документы

Запись на консультацию: 8 (495) 585-82-43

Адрес: г. Москва, Варшавское ш. Д.132 стр. 9, оф. 589

3 минуты от м.»Южная», 15 минут от м.»Пражская»

Договор аренды складских площадей и складской недвижимости

Прежде чем заключить договор аренды складского помещения, необходимо убедиться в том что помещение действительно принадлежит контрагенту или он имеет право распоряжаться им, не заставлено ли имущество. Если в правомочности действий контрагента вы уверены и помещение подходит для размещения склада можно приступить у оформлению сделки на бумаге.

Договор аренды складского помещения

Договор аренды складского помещения должен соответствовать таким условиям:

  1. В предмете договора аренды должно быть указано, для чего будет использоваться аренда складской недвижимости, то есть что именно будет храниться. Это важная часть договора, и если хранится будет не то что указано в договоре, он может быть расторгнут;
  2. Страхование хранимого имущества или самого склада при аренде складских площадей всегда ложиться на плечи арендатора. В противном случае, цена договора аренды складского помещения будет увеличена на сумму страховки;
  3. Важно убедится, что арендатор имеет право сдавать склад в субаренду. Следует заметить, что договор субаренды не может превышать срок договора аренды, поэтому при передачи имущества в субаренду стоить ознакомиться со сроками аренды;
  4. Договор аренды не может быть безоплатным по своей сути, и лучше будет указывать реальную сумму договора. Такую сумму арендатор может отнести к расходам. Кроме того, уменьшения реальной цены договора, может насторожить налоговую инспекцию, ведь вы таким образом скрываетесь от налогооблажения.

Что включает в себя аренда складской недвижимости?

Согласно закону капитальный ремонт должен производить арендодатель, а текущий — арендатор. Но, такие условия не являются обязательными могут оговариваться сторонами отдельно. Необходимо также указать точный адрес арендуемого складской недвижимости, а также подробное описание арендуемых складских площадей.

Описание арендуемых складских площадей включает в себя:

  1. Этаж и этажность постройки;
  2. Номера комнат;
  3. Площадь помещения в соответствии с технической документацией;
  4. Кадастровый номер объекта;
  5. И другую информацию относительно идентификации склада.
  • Главная
  • Законодательство
  • Об авторе
  • Цены на юридические услуги в Москве | Стоимость частного юриста
  • Помощь
  • Все статьи
  • Вопросы и ответы
  • Полезные Советы
  • Контакты
  • Юрист на дом!
  • Вопросы и ответы
  • Блог
  • sam-sebe-urist
  • Прайс-лист на услуги регистрации

Задать вопрос юристу, либо записаться на косультацию Вы можете по телефону:

+7 (495) 585-82-43 (в будние дни с 9:00 до 20:00).

Предварительная консультация по телефону бесплатна!

Самые интересные новости, связанные с изменениями текущего законодательства.

Образец договора субаренды нежилого помещения 2021 года между ИП, ООО, физическими лицами

Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых помещений могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон.

С примерами договора субаренды нежилого помещения 2021 года, можете ознакомиться ниже.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда — переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения.

При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей. Такой вариант зачастую используют предприниматели, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой стоимости и распределили на несколько площадей под аренду. Тогда арендатор вправе, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

  • отдавать имущество в пользование безвозмездно;
  • сдавать полностью или частично в субаренду;
  • передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Как составить договор субаренды нежилого помещения?

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия договора;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

  • все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

  • проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
  • требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
  • проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
  • устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

Субарендатор

В обязанности этой стороны договора входит:

  • использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
  • соблюдение технических и пожарных норм;
  • ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
  • своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
  • уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Бланк типового договора субаренды

Первый договор более детальный и подлежит государственной регистрации, второй краткосрочный и универсальный заключенный менее чем на год.

Скачать бланк:

Образец договора субаренды нежилого помещения 2021 года

Заполненный образец договора субаренды нежилого помещения между ИП и ИП:

Акт приема-передачи нежилого помещения

К договору можно приложить передаточный акт нежилого помещения, бланк которого можете скачать ниже:

Образец акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения:

Чем опасна субаренда нежилого помещения?

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

  1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
  2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски. Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
  3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
  4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
  5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Избавимся от субаренды

Чаще всего, когда компании договариваются о совместном использовании склада, одна из них целиком снимает помещение. Значит, второй, казалось бы, уготован статус субарендатора. Однако партнеры вправе заключить между собой договор хранения.

При совместном использовании склада проблемы возникают, если собственник (арендодатель) не позволяет сдавать помещение в субаренду. Ведь арендатор вправе поступать таким образом только с согласия владельца склада (п. 2 ст. 615 ГК РФ). А в отсутствие официального разрешения договор субаренды не может считаться заключенным (п. 1 ст. 422 и п. 1 ст. 432 ГК РФ). Значит, понесенные расходы нельзя будет учесть при расчете налога на прибыль (п. 1 ст. 252 НК РФ). Кроме того, доходы «инициативного» арендатора признаются неосновательным обогащением. И его нужно будет вернуть собственнику помещения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Как же быть в том случае, если владелец склада не желает сдавать его в субаренду?

Арендатор должен использовать складское помещение в соответствии с условиями договора, то есть для хранения товаров. Однако законодательство не обязывает компанию согласовывать с владельцем, чьи именно товары находятся на складе. И если договор аренды не содержит прямого запрета на оказание услуг по хранению имущества третьих лиц, то арендатор вправе заключить такой контракт. В нем он будет именоваться хранителем, а его партнер – поклажедателем (п. 1 ст. 886 ГК РФ). Однако для начала следует проверить, предусмотрена ли в уставе арендатора возможность заниматься услугами по хранению. Если нет, то нужно внести соответствующее изменение. Иначе сделку могут признать ничтожной.

После соблюдения всех формальностей возмездное хранение чужих товаров становится законной предпринимательской деятельностью фирмы-арендатора. А поскольку она осуществляется на систематической основе и направлена на извлечение прибыли, то к ней применяются правила хранения на товарном складе (параграф 2 главы 47 ГК РФ). Соответственно у фирмы-арендатора появляются доходы, а у поклажедателя – расходы. Но если работники налоговой инспекции достаточно редко оспаривают доходы, то расходы – всегда объект предвзятого контроля. И принципиальное значение имеет не только наличие контракта, но и соблюдение специфического документооборота. Кроме того, отсутствие последнего дает основания считать договор хранения притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), скрывающей отношения аренды складских помещений.

Письменная форма договора складского хранения будет соблюдена только при наличии складских документов (п. 2 ст. 907 ГК РФ). Законодательство подразделяет их на три вида (п. 1 ст. 912 ГК РФ). Так, предусмотрены: двойное и простое складские свидетельства, складская квитанция. Свидетельства являются ценными бумагами. На практике их оформляют компании, которые специализируются на хранении. Квитанции применяют, к примеру, предприятия, входящие в один холдинг. В нашей ситуации фирмам тоже не возбраняется использовать указанные квитанции. Но проблема заключается в том, что таких унифицированных бланков нет. Правда, Госкомстат когда-то утвердил формы № МХ-1 «Акт о приемке-передаче ТМЦ на хранение» и № МХ-3 «Акт о возврате ТМЦ, сданных на хранение» (постановление от 9 августа 1999 г. № 66). Они предназначены для бухгалтерского учета движения товарно-материальных ценностей на забалансовых счетах, но не отражают расчетов сторон.

Получается, что фирма-хранитель вправе разработать собственную форму складской квитанции. В качестве образца можно использовать бланки строгой отчетности, применяемые на платных автостоянках (квитанция за парковку автомобиля) или в ломбардах (квитанция № БО-8, утвержденная письмом Минфина России от 20 апреля 1995 г. № 16-00-30-33). Так, в данном документе следует указать порядковый номер, дату выдачи, наименование контрагентов, должностных лиц, которые участвуют в оформлении. В части, характеризующей передаваемое имущество, можно ограничиться ссылкой на формы № МХ-1 и МХ-3 по их реквизитам. Рекомендуем отразить в квитанции и стоимость услуг хранителя.

Расчеты сторон договора осуществляются на основании согласованных тарифов, а объем и стоимость оказанных услуг за отчетный период (месяц) определяются двухсторонним актом. Это обычная практика делового оборота. Однако в ценообразовании важно предусмотреть и интенсивность обслуживания. Ведь из двух клиентов, поддерживающих на хранении одинаковый остаток товара, больше заплатит тот, кто чаще «обновляет» свои запасы.

Как забрать товар

«Единицей» приема-передачи на основе складских квитанций выступает исходная партия ТМЦ, сданная на хранение. Частичная выдача товара по квитанциям не предусмотрена. Эта привилегия предоставляется только при наличии складских свидетельств (п. 4 ст. 916 ГК РФ). Например, поклажедатель передал две вещи, но в данный момент решил забрать только одну из них. Для этого ему придется сначала получить обратно обе вещи, а затем одну сдать заново. Следует заметить, что количество ТМЦ, переданное первоначально по форме № МХ-1, должно быть получено обратно по форме № МХ-3. Для дробления партии сначала нужно оформить акт о ее возврате, а затем выписать новую квитанцию.

Читать еще:  Как вернуть вычет за квартиру

Классификация затрат фирмы, передавшей ТМЦ на хранение, зависит от того, какое имущество она передала на склад. Например, если это подлежащее монтажу оборудование, то расходы будут учитываться в составе капитальных вложений. Они пойдут на удорожание основных средств. В случае хранения материально-производственных запасов такие затраты признаются транспортно-заготовительными. Если же на складе находится и то, и другое имущество, то возникает необходимость раздельного учета расходов.

В целях налогообложения прибыли учитываются лишь траты на хранение, непосредственно связанные с реализацией имущества (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). Для арендных платежей подобное ограничение не установлено (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Однако нужно помнить, что затраты на аренду должны быть экономически обоснованы (п. 1 ст. 252 НК РФ) и, скажем, соответствовать характеристикам складируемого товара.

Вознаграждение за хранение, осуществляемое на систематической основе, признается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 и 12 ПБУ 9/99) и отражается по кредиту счета 90 субсчет «Выручка», и дебету счета учета расчетов с контрагентами. Для целей налогообложения прибыли выручка от реализации услуг по хранению определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги, за исключением суммы НДС, предъявленной поклажедателю.

Иногда срок хранения партии ТМЦ охватывает более одного квартала. Соответствующий доход можно распределить между отчетными периодами, в которых исполняется обязательство. При этом порядок распределения доходов устанавливается фирмой самостоятельно (п. 2 ст. 271 НК РФ).

С 1 января 2006 года расходы на хранение смогут учитывать и предприятия, применяющие упрощенную систему налогообложения (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако в отличие от общего режима эти расходы должны относится к реализуемым товарам, приобретенным для перепродажи. Соответствующие поправки были внесены Законом от 21 июля 2005 г. № 101-ФЗ.

Е. Диркова, аудитор

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Договор субаренды части складского помещения-арочного сборно-разборного здания

Открыть документ в галерее:

Текст документа:

_________________, именуемое в дальнейшем «Основной Арендатор», в лице директора _______________, действующего на основании ______________ , и ___________________ именуемое в дальнейшем «Субарендатор», в лице директора __________________ действующего на основании _____________________, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является срочное возмездное владение и пользование нежилым помещением, необходимым Субарендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

1.2. Арендованное имущество расположено в г.____________ по ул. ______________, д. ___ и представляет собой часть складского помещения — арочного сборно-разборного здания площадью ___ кв.м.

1.3. Арендованное имущество передается в субаренду Субарендатору с письменного согласия Арендодателя (________________________).

1.4. Срок действия договора определяется с «___» ________ года по «___» ___________ года.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1.Основной Арендатор обязан:

— предоставить помещение Субарендатору в 5-ти дневный срок после подписания договора;

— не вмешиваться в деятельность Субарендатора;

— доводить до сведения и согласовывать с Субарендатором график его работы и требования пропускного режима.

2.2.Основной Арендатор имеет право:

— контролировать использование помещения в соответствии с целями, определенными настоящим договором;

— в случае выявления нарушений со стороны Субарендатора обязать его устранить данные нарушения.

2.3. Субарендатор обязан:

— своевременно, до 25 числа текущего месяца, вносить арендную плату, плату за коммунальные услуги, расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий (помещений) и другие платежи: по предъявленной счет фактуре;

— использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.3 договора;

— содержать и эксплуатировать полученное в субаренду помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт;

— обеспечить свободный доступ к приборам сетей водопровода, канализации и другого сантехнического и электрооборудования;

— не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя;

— известить Основного Арендатора не позднее, чем за 45 дней о предстоящем освобождении помещения и сдать его в исправном состоянии;

— согласовывать с Основным Арендатором график работы и пропускной режим своего персонала.

2.4. Субарендатор имеет право:

— с письменного согласия Арендодателя решать вопросы перестройки, перепланировки помещения, не влекущие его ухудшения;

— на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемых помещений [площадей] в случае прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия Арендодателя и в этом письменном согласии Арендодателем было записано, что он обязуется возместить указанные затраты;

— собственности на доходы, полученные от использования арендуемого имущества.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ

3.1. Основной Арендатор производит расчет оплаты за арендуемое имущество и согласовывает его с Субарендатором согласно приложения к настоящему договору.

3.2. Субарендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные настоящим договором.

3.3. Арендная плата на момент заключения договора составляет в размере за 1 кв.м в месяц под производственные площади — ____ евро, сборно-разборный склад — ____ евро за 1 кв.м.

— за все арендуемое помещение в месяц _______ евро с учетом НДС.

3.4. Расчет производится в белорусских рублях по курсу Национального Банка Республики Беларусь на день выписки Субарендатору с/фактуры.

3.5. Субарендатор дополнительно оплачивает Арендодателю расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий [помещений], затраты по отоплению, водоснабжению, энергообеспечению, за пользование телефоном и другие платежи на основании данных фактических расходов Арендодателя.

3.6. Арендная плата, расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий, помещений, затраты по отоплению, водоснабжению, энергосбережению, за пользование телефоном и другие платежи вносятся самостоятельно Субарендатором в следующие сроки:

арендная плата — не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет Основного Арендатора N __________________ в _________________________________;

плата за отопление, водоснабжение, энергообеспечение, расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий [помещений], за пользование телефоном и другие платежи в соответствии с показаниями счетчиков и представленными Основным арендатором расчетами — не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемый периодом, на расчетный счет Основного арендатора N _________________ в _____________________________.

3.7. Размеры арендной платы могут изменятся по соглашению сторон.

3.8. Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

3.9. Окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании данных о фактических расходах Арендодателя.

4. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

4.1. Изменение условий договора аренды, его расторжения и прекращение допускаются по соглашению сторон. В случае расторжения договора одна сторона обязана уведомить другую не позднее, чем за 45 дней.

4.2. Договор субаренды может быть расторгнут по решению суда в соответствии с действующим законодательством.

4.3. Договор субаренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях:

— нарушения другой стороной условий договора;

— использования имущества Субарендатором не в соответствии с договором или его назначениями;

— умышленного или неосторожного ухудшения Субарендатором состояния имущества;

— не внесения Субарендатором арендной платы в течение 1 месяца со дня истечения срока платежа;

— не соблюдения Субарендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности;

— выполнение перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для помещения и его конструкций.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение условий настоящего договора стороны несут имущественную ответственность согласно гражданскому законодательству Республики Беларусь.

5.2. Субарендатор несет имущественную ответственность за всякое виновное упущение, повлекшее за собой утрату или повреждение арендованного имущества.

5.3. В случае, если в сроки, указанные в п. 3.6, арендная плата, эксплуатационные расходы, плата за коммунальные услуги, телефон и другие платежи не были перечислены Субарендатором, Основной Арендатор начисляет пеню на всю просроченную сумму в размере 1% за каждый день просрочки. Субарендатор, просрочивший исполнение денежного обязательства, обязан уплатить за время просрочки сумму долга, увеличенную с учетом инфляции.

5.4. За нарушение одного из требований п. 2.3 настоящего договора Субарендатор уплачивает неустойку в размере ____ базовых величин.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Договор действует лишь при условии подписания договора сторонами.

6.2. Заключение договора субаренды нежилых помещений не влечет за собой выкупа арендованного имущества.

6.3. Настоящий договор оформляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и хранится у каждой из сторон.

6.4. Все изменения и дополнения к договору производятся с согласия органа, уполномоченного управлять имуществом, в письменном виде.

6.5. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемной частью.

6.6. По вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются Гражданским кодексом Республики Беларусь и другими нормативно-правовыми актами Республики Беларусь.

6.7. Субарендатор несет полную ответственность за любое загрязнение окружающей среды.

6.8. По соглашению сторон может быть заключен отдельный договор на энергообеспечение Субарендатора.

СУБАРЕНДА СКЛАДОВ — ЧТО НОВОГО?

В прошлом году на рынке складской недвижимости Московской области появилась новая для данного сегмента практика передачи помещений арендаторами в субаренду третьим копаниям. Причины появления «третьей стороны» в сделках аренды помещений лежат на поверхности: девелопер хочет быстро построить и сдать в аренду помещения большой площади, чтобы гарантировать себе, а значит, и своим кредиторам, поступление денежных потоков.

Аренда на вырост

Вот почему девелоперу наиболее интересны крупные логистические или торговые операторы, которым требуются значительные складские площади (свыше 20 тыс. кв. м). Эти площади сдаются в аренду на длительный срок по ставке зачастую значительно ниже рыночной (сейчас $140/кв. м в год). Как правило, многие компании арендуют помещения с учетом перспективы развития своего бизнеса, т. е. в настоящий момент им не требуется такой объем площадей. Через 2-3 года (при благоприятной экономической конъюнктуре) эти площади уже могут быть востребованы, и компании не придется «перелопачивать» рынок в поисках современных помещений. Кроме того, расширение в рамках одного объекта имеет дополнительные плюсы для арендатора: например, не возникает необходимость перестраивать транспортные потоки, в наличии есть привычная инфраструктура, налаженные отношения с собственником, рабочая сила набирается из того же региона и т. д. У арендаторов появляются «излишки» помещений, которые с согласия арендодателя можно сдавать в субаренду на непродолжительный срок и генерировать дополнительный доход.

Субаренда — альтернатива ответственному хранению Сегодня на рынке появилось несколько первых предложений от крупных логистических операторов, заключивших договора в крупнейших логистических комплексах. Ставка субаренды превышает стоимость аренды где-то на 20-30%, при этом срок субаренды составляет от 6 месяцев до 3 лет, а минимальный блок может составить 1500 кв. м. Практика предоставления площадей в субаренду в ближайшее время (один-два месяца) будет расширена и в другие города.

Логистические операторы изначально арендуют помещения с целью получения прибыли от сдачи в аренду палето-мест на складе, а также продажи услуг по управлению цепочками поставок, связанных с этими палето-местами. Однако далеко не всем российским логистам удается быстро построить эффективный бизнес и завоевать доверие потенциальных потребителей, поэтому они и предлагают «свои» площади в субаренду. В целом для рынка такая ситуация выгодна, т. к. логисты готовы работать с клиентами, которым требуются площади от 2000 кв. м. Таким образом, удовлетворяется спрос со стороны развивающихся компаний малого бизнеса, пока не интересующих девелоперов высококачественных складских комплексов. По данным Knight Frank, в середине 2007 года спрос на площади от 2000 до 5000 кв. м превышал 800 тыс. кв. м.

Важным преимуществом предложений по субаренде является физическая готовность складских комплексов, в то время как при прямой аренде качественных складских комплексов зачастую приходится ждать окончания строительства, так как качественное предложение полностью снимается с рынка в среднем за 2-5 месяцев до ввода в эксплуатацию.

Конфликт интересов Законом предусмотрена возможность арендатора передать арендованную собственность в субаренду. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т. е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Согласно Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду обязательно. Если учесть сегодняшнюю рыночную ситуацию, когда в аренду сдаются еще не построенные помещения, арендатор, предлагая в субаренду площади, конкурирует с владельцем, которому необходимо сдавать помещения в новых строящихся фазах комплекса, и он может не дать свое согласие на сдачу помещений в субаренду.

Но необходимо отметить, что субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора является стратегически выгодной как для арендатора, так и для арендодателя. В случае категорического отказа от сдачи площадей в субаренду арендодатель сужает для себя пул потенциальных арендаторов -и тогда у девелопера потенциально может возникнуть ряд рисков.

Большинство из них (например, потеря клиента) характерно для зрелого рынка с интенсивной конкуренцией, и к российской специфике они пока применимы мало. Московский рынок складской недвижимости развивается динамично и пройдет те же этапы развития, что и рынки западноевропейских стран, поэтому знание международного опыта в области субаренды полезно владельцам и их клиентам.

На Западе арендодатель может тем или иным способом прервать отношения со своим арендатором, но может и не найти нового клиента такого же качества. Кроме того, поиск новых арендаторов потребует дополнительного времени, и у арендодателя возникнет риск повторной сдачи в аренду, при котором площади могут пустовать, и денежные потоки владельца по ним будут отрицательными.

Читать еще:  Договор аренды нежилого помещения под кафе образец

В России существует практика, когда заключаются односторонние долгосрочные договора без права расторжения арендатором, либо на арендатора налагается штраф в виде арендной платы, частично или полностью покрывающей оставшийся срок аренды.

На зрелом рынке новый арендатор, которого найдет владелец, может отказаться арендовать помещение на тот же срок, на который подписывал договор аренды предыдущий арендатор. Возникнет риск сокращения срока аренды, и арендодателю придется снова искать клиента на освободившиеся площади.

На российском рынке в связи с недостаточным объемом предложения риск сокращения срока аренды на сегодняшний день невелик. Для арендатора, сдающего площади в субаренду, также есть ряд аналогичных рисков:

* неопределенное время поиска субарендатора;

* краткосрочный договор субаренды (одновременно — способ привлечения клиента);

* необходимость усовершенствований для субарендатора, на которые владелец может не дать своего согласия;

* а также согласования с владельцем кандидатуры субарендатора.

Кроме того, на зрелых рынках может возникнуть ситуация, в которой арендодателю придется сдавать «свои» площади по более низкой ставке, чем та, что указана в договоре с владельцем. Арендодатель, если его ставки конфликтуют со ставками субаренды, может также предложить субарендатору более выгодные условия и договориться с арендатором о переуступке прав аренды его клиенту на все площади или их часть.

Учитывая возможные риски, владелец и арендатор, как правило, приходят к консенсусу. В мировой практике владелец часто берет на себя инициативу и разрешает конфликт интересов путем выкупа у пользователя прав аренды с последующей сдачей площадей другому арендатору по более выгодной для себя ставке или договорившись с арендатором об изменении условий аренды.

Субаренда является новым явлением для рынка, и пока не все механизмы взаимодействия арендодателей, арендаторов и субарендаторов отработаны полностью.

Для рынка субаренда выгодна как инструмент сегментации предложения складских помещений. Она позволяет удовлетворить спрос со стороны средних и небольших компаний, а также дает возможность арендовать современные помещения на короткий срок (меньше, чем предлагают девелоперы). Многие из субарендаторов в будущем могут превратиться в непосредственных клиентов логистических операторов, тем самым способствуя логистике в России.

Предложения по субаренде в России стоят дороже, чем предложения по аренде площадей. Вариант сдачи площадей в субаренду по аналогичным или более низким ставкам, чем указаны в договоре аренды, вряд ли возможен, так как последнее слово остается за владельцем складского комплекса.

Возникновение спорных ситуаций можно предотвратить, заранее запретив в договоре возможность сдачи помещений в субаренду, но следует учитывать, что такой шаг может помешать бизнесу и арендатора, и арендодателя.

Договор аренды, субаренды, найма

Услуги от профи с 11-ти летним стажем Решение Ваших проблем

Заказы принимаются c понедельника по пятницу с 9-00 до 18-00 по московскому времени.

После оформления заказа мы свяжемся с вами в течение 10 минут.

Субаренда — это процесс сдачи в аренду уже арендованного предмета недвижимости третьему лицу. Это достаточно распространенная практика среди юридических и физических лиц как на Западе, так и в нашей стране. Но такого рода взаимоотношения между арендодателями, арендаторами и третьими лицами должны в обязательном порядке подкрепляется заключением юридически грамотного договора, учитывающего особенности сделки. Договор найма жилого помещения – это юридическая сделка, успех которой заключается исключительно от того как правильно будет составлен и подписан договор субаренды.

Сдача в субаренду без соответствующего разрешения арендодателя

Нормы составления и подписания, как договора аренды помещения, так и договора субаренды регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, в частности п.2ст.265.И здесь есть много тонкостей и нюансов.

Например, не каждый арендатор знает о том, что сдавать арендованный объект недвижимости в субаренду он может только на основании письменного разрешения самого арендодателя. В ином случае, заключенный договор субаренды через суд будет на 100% признан недействительным.

Также не все знают, что субаренда должна быть предусмотрена самим договором аренды или, в крайнем случае, правильно составленным и подписанным дополнительным соглашением между субъектами, которое разрешает данную процедуру. Одним словом, чтобы субаренда была разрешена с точки зрения права необходимо соблюсти много нюансов, суть которых будет заключаться в составлении точного, информативного, юридически грамотного и правильного договора субаренды.

Договор субаренды нежилого помещения

Договор субаренды нежилых помещений – заключается, как правило, на здания, сооружения, имеющие производственное, торговое или складское предназначение. Такие помещения могут быть в собственности у разных категорий владельцев: государства, местных органов власти, юридических или физических лиц. И от этого будет зависеть, как должен быть составлен договор субаренды нежилого помещения, с кем и на какой срок. Это очень трудный и кропотливый процесс. И мы предлагаем «переложить» его на наши плечи и в итоге получить грамотно составленный договор субаренды.

Типовой договор субаренды торговой площади

Договор аренды между физическими лицами, который является субарендой торговой площади – один из распространенных вариантов договора субаренды. Правда, не смотря на частую практику, случаются и проблемы, например, связанные с частичной субарендой площади, с получением разрешения сдачи в субаренду от арендодателя, допуска и другие важные моменты. Чтобы сделка для Вас была легитимна и в последствие не аннулирована, и вы могли расходы на субаренду торговой площади учесть в налоговом учете, наша ассоциация предлагает вам помочь составить или проверить Ваш договор субаренды с учетом всех индивидуальных особенностей сделки.

Договор субаренды земельного участка

Главное, что необходимо учитывать при субаренде земли – это кто является собственником земли: государство или физическое лицо, в зависимости от этого и будут заключаться исключительно разные как договор аренды участка, так и договор субаренды земельного участка. Также следует учитывать строительные работы, которые будут проводиться компанией или физическим лицом, учитывать каждый день аренды и вносить все данные в реестр.

Договор субаренды офиса

Арендовать офис, а потом его сдать в аренду — это мировая практика, поскольку иногда сам договор аренды достаточно долгосрочный, а необходимости в арендованном офисе может уже и не быть. Главное на данном этапе — это получить письменное разрешение владельца офиса, заключить с ним дополнительное соглашение. Обязательно необходимо проверить является он сам собственником, или такой же арендатор (часто обнаруживается при проверке всей документации). Мы готовы помочь вам честно и легально вести свой бизнес, в том числе получить прибыль и от субаренды офиса. Мы разработаем для Вас индивидуальный договор субаренда офиса с учетом ваших особенностей и обстоятельств.

Договор субаренды квартиры

Очень популярным и востребованным в последнее время стало такое направление как субаренда жилья. Это очень прибыльно. Но и здесь есть свои тонкости. Для начала необходимо очень правильно подписать договор аренды: проверить право собственности арендодателя, наличие у него соответствующих документов, попросить разрешения всех других собственников квартиры, зафиксировать в документе особенности самого жилья с указанием поломок, дефектов ремонта, строительства и т.д. Необходимо максимально защитить себя от материальных претензий. И именно для этого мы предлагаем своим клиентам воспользоваться нашими юридическими услугами. Мы поможем составить и подписать договор субаренды жилья. Вы будете уверены в том, что ваша деятельность от субаренды доставит только прибыль и никаких хлопот.

Договор субаренды склада

Склад может быть отдельным объектом, может быть частью производственных мощностей, может принадлежать предприятию, которое сдает только часть склада, а может принадлежать отдельной компании. Мы предлагаем своим клиентам в случае субаренды склада или составить договор, или проверить его, на правомерность и точность. Договор субаренды склада с нашей помощью будет гарантом вашего спокойствия за свои товарно-материальные ценности при объединении.

Договор субаренды имущества

Имущество может быть не только недвижимым. Есть транспортные средства, оборудования, материальные ценности и т.д. И любой объект имущества может быть взят в аренду, а потом сдан в субаренду. Наиболее частые варианты – это субаренда оборудования или транспортных средств. И здесь в обязательном порядке, если вы хотите в дальнейшем сдавать в субаренду взятое имущество, необходимо в договоре аренды имущества прописать условия дальнейшей сдачи, балансовую стоимость объекта, его состояние с описанием всех технических параметров и возможных поломок, брака и т.д. Необходимо максимально защитить себя от возможных прецедентов.

Мы предлагаем защитить Вас от всякого рода проблем с субарендой. И оказать помощь в составлении и проверке, любых видов договоров и дополнительных приложений к ним.

Возникли вопросы? звоните! + 7 812 425 69 05

Тонкости договора аренды складов

По итогам предыдущего года доля свободных складских площадей в классе А в московском регионе составила менее 1%, а в классе B – всего 3%. Качественная складская недвижимость сейчас востребована арендаторами самого разного типа как ни когда прежде. Поэтому в условиях жесткого дефицита качественных помещений для хранения, очень важно не только найти складские площади с подходящими арендатору необходимыми характеристиками, но и правильно заключить договор аренды, чтобы затем не было мучительно больно и обидно за бесцельно потраченные деньги и время.

Тонкость первая — доверяй, но проверяй

Прежде всего, убедитесь, что ваш контрагент действительно имеет право предлагать данный склад в аренду, поэтому обязательно поинтересуйтесь возможными обременениями. Например, объект может быть под залогом или являться предметом спора.

Познакомьтесь поближе с объектом: оцените территорию с точки зрения удобства подъезда и парковки автотранспорта, погрузки-разгрузки, узнайте о частоте уборки, качестве охраны. Выясните, как реализуется логистика складирования, продумана ли она. Ну и, конечно, надо поинтересоваться выделенной электрической мощностью, наличием водопровода и канализации. Иногда критичным становится качество приема сигнала мобильной связи. Обязательно уточните величину арендной платы. Часто федеральные государственные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут устанавливать арендные ставки самостоятельно, потому практикуют разделение арендной платы на официальную и «неофициальную». При этом «неофициальная часть», как правило, гораздо больше.

Тонкость вторая — что хранить будем

Главное отличие договора аренды склада от договора аренды любого другого нежилого помещения в том, что в договоре необходимо указывать, для чего конкретно можно использовать арендуемые площади. Если вы арендовали склад для хранения, например, обуви, то не имеете права использовать его под медикаменты или лакокрасочные материалы. Более того, ограничения могут существовать, даже если вид товара не оговорен. Предположим, что арендуемое под склад помещение является промышленным холодильником, а в договоре нет уточнения товара, который будет на нем храниться. Размещение на таком складе лакокрасочных материалов будет противоправным действием уже в силу закона.

Тонкость третья — кому оплачивать страховку

Обязанность по страхованию склада в законе не прописана, стороны сами решают, кто берет на себя эти затраты. Чаще всего, это падает на плечи арендатора. Но не обольщайтесь, если арендодатель застраховал склад самостоятельно: скорее всего эти затраты будут включены в сумму арендной платы. Выгодоприобретателем при наступлении страхового случая, безусловно, будет являться собственник недвижимости. Не забывайте, что хранение на складе пожароопасных или повышающих риск наступления страхового случая товаров существенно удорожает страховку.

Кстати, страхование самого склада и страхование товара, находящегося на нем, – две разные сделки.

Не менее значимым в арендных отношениях является вопрос, какая из сторон будет оплачивать штрафы, налагаемые инспектирующими органами, такими как СЭС или ГОиЧС. Обычно необходимые разрешения и согласования получает арендодатель, а арендатор поддерживает склад в надлежащем виде.

Тонкость четвертая — это сладкое слово субаренда

Право арендатора сдавать склад в субаренду, а также распоряжаться арендными правами иным образом (например, отдавать их в залог либо вносить в качестве вклада в уставный капитал) ограничивается обязательным требованием закона о получении на это согласия арендодателя. Более того, ответственность за арендуемое имущество несет арендатор. Дело в том, что договор субаренды – лишь производный от основного, его срок не может превышать срок договора аренды. И уж конечно, при его заключении субарендатор не может получить прав больше, чем имеет арендатор.

Тонкость пятая — распределение затрат на содержание арендуемого склада

Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий – арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Норма эта — диспозитивная, т.е. ее можно менять по договоренности. Хотя в большинстве сделок стороны придерживаются именно этой схемы. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, целесообразно обговорить в договоре. Кстати, в критической ситуации (нарушение целостности несущих конструкций и т.п.) арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления.

Необходимость проводить текущий ремонт связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. Во избежание споров и разногласий все работы в рамках текущего ремонта лучше прописать заранее в договоре. Например, «Арендатор обязан содержать помещения, включая все механические (отопление и вентиляция) и электрические части, указанные в Акте разграничения эксплуатационной ответственности (исключая спринклерные системы, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, но включая все остальные коммуникации, приборы и оборудование, находящиеся в помещениях) в надлежащем состоянии и осуществлять надлежащий текущий ремонт помещений». Также, «Арендатор обязуется провести косметический ремонт во всех внутренних частях помещений по взаимному согласию».

Тонкость шестая — выселение арендатора

В договоре, как правило, прописывается множество пунктов, в соответствии с которыми его можно расторгнуть по инициативе арендодателя. С учетом этого избавиться от недобросовестного арендатора довольно просто. Вот такой пример. Договор аренды помещения был заключен на 11 мес. До окончания срока действия договора, арендодатель нашёл на эти же помещения нового арендатора по более высокой ставке и на долгосрочных условиях. В связи с тем, что действующий арендатор задерживал сроки оплат арендных платежей более двух раз подряд, — это послужило формальным поводом для одностороннего досрочного расторжения договора аренды. В случае своевременной оплаты аренды, арендодателю пришлось бы ждать окончания срока действия краткосрочного договора, и только после этого оформить отношения с новым арендатором на более выгодных для себя условиях.

Читать еще:  Заочное собрание собственников многоквартирного дома порядок проведения

Тонкость седьмая — продажа складского помещения

В данной ситуации закон защищает арендатора — все договоренности сохраняют свою силу и с новым владельцем. Собственно говоря, в начале 90-х годов множество бизнесов были разрушены после того, как занимаемые ими производственно- складские помещения продавались, а новый собственник более не собирался сдавать их в аренду. Теперь, если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади , на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет. В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. При долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки.

Тонкость восьмая — компенсация «неотделимых улучшений»

По-хорошему, этот вопрос лучше обговорить заранее и прописать в арендном договоре. Если же там такого пункта нет, то вопрос урегулируется так. Если неотделимые улучшения были произведены за счет средств Арендатора и с согласия Арендодателя, то после прекращения договора аренды Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Если без согласия Арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Есть один бухгалтерский нюанс – любые улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений, по закону являются собственностью арендодателя. Амортизационные отчисления входят составной частью в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление относящегося к основным фондам имущества.

Во избежание двоякого толкования, не забудьте дать в договоре толкование всем встречающимся терминам. Например: «МОП» (места общего пользования) означает проезды, входные фойе, лестницы, коридоры, контрольно-пропускные пункты, любые подъездные пути, соединяющие Комплекс с общественными дорогами, любые другие дороги, тротуары, дворы, станции техобслуживания, благоустроенные территории и любые другие площади Здания, Комплекса и Земельного участка, которые могут быть предназначены Арендодателем для общего использования более чем одним из Арендаторов, иных владельцев и посетителей Здания или Комплекса.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ определяет одно из существенных условий аренды: имущество должно быть подробно описано. Поэтому не забудьте указать: точный адрес объекта, этаж (если это помещение внутри здания), номера комнат (если они есть); площадь, в соответствии с измерениями БТИ; кадастровый номер объекта (если это отдельно стоящее здание); любую другую дополнительную информацию, которая может помочь идентифицировать ваш склад .

Налоговое законодательство разрешает включать платежи за арендуемое имущество в состав расходов. Это значит, что налогооблагаемую прибыль можно уменьшить на сумму арендной платы. Только не следует забывать, что, согласно статье 252 НК РФ, все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемое помещение в деятельности, направленной на получение дохода.

Евгений Христич, заместитель генерального директора «Эспро-Менеджмент»

Аренда недвижимости, сайт объявлений недвижимости. Снять, сдать, арендовать, недвижимость, магазин, офис, салон, ресторан, помещение. Поиск арендатора, арендодателя, договор аренды.

Аренда и продажа недвижимости

Договор субаренды помещения.

Согласно законодательству, которое применяется на территории Российской Федерации, правоотношения между сторонами договора субаренды регулируются Гражданским кодексом глава 34 Аренда.

Статья 615 Гражданского кодекса: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.»

От сюда можно сделать вывод, что при составлении договора субаренды стороны руководствуются правилами заключения договора аренды.

Ограничения и правила, которые применяются к договору субаренды, в соответствии с главой 34 ГК РФ.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) — статья 615 ГК, то есть, договор субаренды, должен быть заключен только с письменного согласия собственника помещения. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни. Для субарендатора лучше будет получить письменное согласие собственника в любом случае.

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. — статья 615, глава 34, ГК РФ. Здесь все понято, договор субаренды не может быть дольше, чем договор аренды, то есть, арендатор не имеет право заключать договор субаренды на срок больше чем, договор аренды заключенный с собственником помещения.

3. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. — ст. 615 ГК РФ. Вывод, правила составления, реквизиты, обязанности и права сторон, основания для расторжения договора и др. правила определяются главой 34 ГК РФ.

4. Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении (прекращении) договора аренды. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.» п.1, ст. 618 ГК РФ.

5. п. 2, ст. 618 «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.«

Риски для собственника недвижимости:

  • потенциальная возможность сделать юридический адрес недвижимости местом массовой регистрации юридических лиц. Это может произойти, если арендатор начинает «торговлю» юридическими адресами. Этого можно избежать, если в договоре аренды прописать обязанность арендатора, получать письменное разрешение собственника при заключении договора субаренды;
  • изменение целевого назначения использования объекта недвижимости. В договоре аренды, должно быль четко прописано целевое назначение помещения, а еще лучше прописать примерные виды деятельности, для которых можно использовать данное помещение;

Информация для субарендатора:

Прежде чем заключать договор субаренды, потребуйте от арендодателя: правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство на право собственности помещения, кадастровый паспорт и/или технический паспорт, договор аренды с собственником помещения. Если есть возможность свяжитесь с собственником и проверьте, оригинальный документ или нет.

Документы, которые должны быть «на руках» у субарендатора:

  • копия свидетельства на право собственности заверенная собственником помещения, желательно еще поставить свежую дату, будет совсем замечательно если будет нотариально заверенная копия;
  • копия технического паспорта и/или кадастрогого паспорта не старше 5-ти лет, копии должны быть прошиты и пронумерованы, заверены собственником объекта;
  • заверенная копия документов документов на собственника помещения: для физического лица: паспорт, ИНН; для ИП: паспорт ИНН, свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, для юридического лица: свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол (решение) о назначении Директора, Приказ о назначении директора, доверенность, если договор аренды подписывал не Директор, можно еще паспорт подписанта.
  • копия договора аренды заверенная собственником, договор должен быть прошит и пронумерован.

Часто задаваемые вопросы:

Как назвать стороны в договоре субаренды?

Т.к. в законодательстве нет прямых указаний на то, как обозначить стороны в договоре, то можно использовать названия данные в главе КГ посвященного аренде: арендатор, арендодатель. Не будет ошибкой если стороны в договоре обозначить как: субарендатор и субарендодатель.

Какой ОКВЭД у субаренды?

Деятельность субаренды не определена классификатором (ОКВЭД). Некоторые рекомендации ФНС предлагают указывать код 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого имущества. Но лучше будет если укажете дополнительно код 70.31.12 — Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector