Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор уступки права аренды

Соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками

17 Ноября 2017, 16:12

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015, в связи с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 42-ФЗ).

При этом согласно статье 2 Федерального закона № 42-ФЗ положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, если иное не предусмотрено данной статьей.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, после вступления в силу изменений, внесенных в ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 уступка прав и перевод долга по такому договору невозможны.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Учитывая изложенное, соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками, поскольку при их совершении был нарушен явно выраженный запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

  • Допустимость уступки прав по договору аренды земли
  • Переуступка права аренды земельного участка: видео
  • Уступка права аренды государственной/муниципальной земли
  • Последствия заключения договора перенайма
  • Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
  • Образец договора переуступки аренды земельного участка

Допустимость уступки прав по договору аренды земли

Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:

  • в разумный срок после уступки;
  • в письменной форме;
  • по правилам отправки юридически значимых сообщений.

Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:

  • особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
  • запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
  • правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
  • ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
  • нормы конкретного договора аренды и др.

Рекомендуем ознакомиться с интересной статьей от «КонсультантПлюс» об уступке права аренды земельного участка. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Переуступка права аренды земельного участка: видео

Уступка права аренды государственной/муниципальной земли

В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:

  • на срок 5 и менее лет;
  • с неопределенным сроком.

В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.

Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.

Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).

Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).

Последствия заключения договора перенайма

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.

Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Образец договора переуступки аренды земельного участка

У нас вы можете скачать образец договора перенайма земельного участка, актуальный на 2021 год:

Читать еще:  Договор аренды между юр лицами

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).

Договор уступки права аренды

Уважаемые друзья!

Мы рады приветствовать вас на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края!

Судьи:

Касьянова Лариса Анатольевна
Председатель Арбитражного суда
Красноярского края

Расписание:

работы суда
Понедельник — Четверг08:30-17:30
Пятница08:30-16:15
Обеденный перерыв12:30-13:15
приема корреспонденции
Понедельник — Пятница08:30-12:30
ознакомления с материалами дела
Понедельник — Четверг09:00-17:00
Пятница, предпраздничные дни09:00-16:00
Перерыв12:00-14:00

Разделы сайта

Х Всероссийский съезд судей

ЗАО «Ванкорнефть» просит суд расторгнуть договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В Арбитражный суд Красноярского края 20.01.2015 поступило исковое заявление ЗАО «Ванкорнефть» к ООО «Вектор-95» о расторжении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (дело № А33-692/2015).

Предмет спора составили следующие обстоятельства.

Между ЗАО «Ванкорнефть» и ООО «Вектор-95» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым истец уступил ответчику права и обязанности арендатора земельного участка. Размер вознаграждения по договору составил 5,7 млн руб.

Так стороны согласовали, что договор уступки земельного участка рассматривается неразрывно с договором об отчуждении исключительных прав на проектно-сметную документацию, в случае просрочки оплаты которого, общество вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора уступки.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 24.11.2014 >> по делу А33-16482/2014 подтверждает факт отсутствия оплаты части вознаграждения по договору об отчуждении исключительных прав на проектно-сметную документацию, что и явилось основанием для обращения в суд.

В соответствии со ст. 127 АПК РФ вопрос о принятии искового заявления к производству Арбитражного суда Красноярского края будет решен в течение 5 рабочих дней.

Образец договора уступки прав и перевода долга по договору аренды земельного участка (с условием о задатке, право аренды было приобретено арендатором, заключаемого между юридическими лицами

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор с согласия земельного комитета, выраженного в виде , переуступает свои права по Договору № от « » 2021 года на аренду земельного участка расположенного по адресу: общей площадью кв.м. Фирме, а Фирма обязуется уплатить Арендатору, в счет приобретения права аренды этого участка в сумме рублей.

1.2. % от указанной в п.1.1 суммы перечисляется Фирмой на расчетный счет Арендатора в качестве задатка в течение дней после подписания настоящего договора. Оставшиеся % от суммы, указанной п.1.1. перечисляется Фирмой на расчетный счет Арендатора в течение после государственной регистрации настоящего договора в .

1.3. Наряду с уступкой прав Арендатор передает, а Фирма полностью принимает на себя обязательства Арендатора по Договору аренды. С момента вступления в силу настоящего договора обязанность по уплате ежемесячных арендных платежей переходит к Фирме, которая обязуется производить платежи в сумме и в сроки, указанные в приложении к договору аренды.

1.4. Правоустанавливающими документами, подтверждающими права Арендодателя, являются:

  • Договор аренды земельного участка от « » 2021 года и приложениями № , дополнительное соглашение от « » 2021 года;
  • Соглашение № от « » 2021 года, подтверждающее приобретение Арендатором права аренды земельного участка, указанного п.1.1. настоящего договора.

2. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

2.1. Положение настоящего договора о переуступке Арендатором прав по договору аренды № от « » 2021 года (п.1.1) вступает в силу с момента регистрации настоящего договора в .

3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

3.1. В случае отказа Фирмы от совершения сделки задаток, перечисленный Арендатору по условиям п.1.2. Фирме не возвращается.

3.2. Договор может быть расторгнут или изменен лишь на основании соглашения, подписанного участвующими в Договоре сторонами.

3.3. Арендатор и Фирма обязаны в течение дней с момента подписания настоящего договора произвести все необходимые действия для осуществления регистрации настоящего договора в , для чего им необходимо в указанный срок:

  • подготовить полный пакет документов, указанный в перечне документов, предоставляемых для регистрации договора переуступки (купли-продажи) прав аренды земельного участка, содержащемся в Инструкции по приему документов на регистрацию земельных правоотношений;
  • выдать своему официальному представителю доверенность, отвечающую требованиям указанной выше Инструкции, для осуществления всех необходимых действий для регистрации настоящего договора;
  • совершить иные необходимые действия для выполнения условий регистрации настоящего договора.

3.4. Расходы по проведению регистрации настоящего договора в оплачивают обе стороны поровну.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае, если регистрация договора в не состоится и будет установлено, что проведение такой регистрации невозможно по независящим от сторон причинам, Арендатор в -дневный срок обязан произвести все действия по возврату перечисленных Фирмой денежных средств в счет оплаты уступленного права аренды согласно условиям п.1.2. договора. В случае, если Арендатор нарушит установленный срок для возврата денежных средств Фирме, он обязан уплатить Фирме неустойку в размере % от суммы, подлежащей возврату, за каждый день просрочки.

4.2. В случае, если Арендатор не производит действий, перечисленных в п.3.3. договора в установленные сроки Арендатор обязан уплатить Фирме неустойку в размере % от суммы, уплаченной Фирмой по условиям п.1.2. договора.

4.3. Арендатор отвечает перед Фирмой за недействительность переданных ему прав.

4.4. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

5.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Арендатор обязан передать Фирме подлинные документы:

  • Договор аренды земельного участка № от « » 2021 года с приложениями № , дополнительное соглашение от « » 2021 года;
  • Соглашение № от « » 2021 года, подтверждающее приобретение Арендатором права аренды земельного участка, указанного п.1.1. настоящего договора.

Арендатор также обязан сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав по Договору аренды.

6.2. Фирма после регистрации настоящего договора обязана уведомить (Арендодателя) о состоявшейся уступке прав и переводе долга.

6.3. Данный договор составлен в двух экземплярах для каждой из сторон. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

Договор уступки (передачи) права аренды на нежилое помещение в торговом центре

ДОГОВОР УСТУПКИ (ПЕРЕДАЧИ) ПРАВА АРЕНДЫ

по Договору аренды части нежилого помещения от «___»____________ 2021

Консалтинговая компания «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары ……………………., действующий на основании , в лице директора, именуемый в дальнейшем «Первоначальный арендатор», с одной стороны, и _________________________________________, именуемый в дальнейшем «Новый арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», с согласия ООО …………., как собственника нежилого помещения , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», заключили настоящий Договор уступки права аренды по Договору аренды части нежилого помещения от ……………. (далее – «Договор цессии») о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
  • Первоначальный арендатор с письменного согласия Арендодателя, выраженное в настоящем Договоре цессии уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, предусмотренные Договором аренды части нежилого помещения от…………………, заключенным между Первоначальным арендатором и Обществом с ограниченной ответственностью «……………» (ИНН……. ОГРН………………..), а также дополнительным соглашением к нему от …………………………. г., заключенным между Арендодателем (название арендодателя (ОГРН…………….) и Первоначальным арендатором.

1.2. Уступка (передача) прав и обязанностей аренды осуществляется в отношении части нежилого помещения – указать какое помещение (назначение: здание, площадью …..кв.м., количество этажей…., кадастровый номер………..), расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Московский пр-кт, д. 38:

-на первом этаже: помещение №….;

– на втором этаже: часть помещения №…,

общей площадью …..кв.м.

Местоположение в здании уступаемого в аренду части нежилого помещения указано в плане, которое является приложением № 1 к Договору аренды части нежилого помещения от ………………….. и неотъемлемой частью данного договора.

  • Арендодатель принял на себя права и обязанности по Договору аренды части нежилого помещения от ………………… с момента заключения ………………….. с Первоначальным арендатором дополнительного соглашения.

1.3. Правоустанавливающими документами, подтверждающими право Первоначальному арендатору уступать (передавать) права и обязанности аренды части нежилого помещения являются:

– Договором аренды части нежилого помещения от…. заключенным между Первоначальным арендатором и Обществом с ограниченной ответственностью «………..» (ИНН………, ОГРН……..) и акт приёма-передачи части нежилого помещения от………;

Читать еще:  Кто отвечает за горячую воду в квартире

– Дополнительное соглашение к Договору аренды части нежилого помещения от………, заключенный ……….г. между Первоначальным арендатором и Арендодателем.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
  • Первоначальный арендатор обязуется передать Новому арендатору по акту приема-передачи все имеющиеся у него документы, удостоверяющие право аренды у Арендодателя, а именно:

– Оригинал экземпляра Договора аренды части нежилого помещения от ……….. года, заключенным между Первоначальным арендатором и Обществом с ограниченной ответственностью «……….» (ИНН……., ОГРН………..)

– Оригинал акта приёма-передачи части нежилого помещения от …………г.;

-Оригинал экземпляра Дополнительного соглашения к Договору аренды части нежилого помещения от …………года, заключенный ………………….. г. между Первоначальным арендатором и Арендодателем.

2.1.1 Акт приема-передачи документов является неотъемлемой частью настоящего Договора цессии и обозначено как приложение № 1 к Договору цессии.

2.2. С момента подписания Акта приема-передачи, указанного в п. 2.1 Договора цессии, обязанности Цедента по настоящему договору считаются исполненными.

2.3. Первоначальный арендатор гарантирует, что:

-является единственным законным владельцем прав и обязанностей по Договору аренды части нежилого помещения от…………………..;

– передаваемые права не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц.

2.4. Право аренды переходит от Первоначального арендатора к Новому арендатору с момента согласования Договора цессии Арендодателем.

2.5. Первоначальный арендатор обязуется незамедлительно, после заключения Договора цессии уведомить Арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору аренды части нежилого помещения, находящегося в государственной собственности.

2.6. Новый арендатор принимает на себя все обязательства по Договору аренды части нежилого помещения от …………………………

  1. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Положение настоящего Договора цессии об уступки (передачи) Арендатором прав и обязанностей по договору аренды Договору аренды части нежилого помещения от ………………………. (п. 1.1 и 1.2. Договора цессии) вступает в силу с момента согласования настоящего договора с Арендодателем.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Первоначальный арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому арендатору прав.

4.3. Первоначальный арендатор отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей.

  1. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор цессии заключён в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны, третий – у Арендодателя.

5.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора цессии, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений. Все изменения и дополнения к Договору цессии считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.

5.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

  1. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ИНН 2130032952, ОГРН 1072130020984

Адрес: Чувашская Республика, город…………., улица ………. д…. кв. …

СОГЛАСОВАНО:

наименование собственника нежилого торгового помещения

Новый арендатор:

Какие существуют риски при уступке права аренды?

Какие риски могут быть при заключении договора переуступки права аренды?

При заключении договора переуступки права аренды могут возникнуть риски в случае:

— несогласования существенного условия;

— отсутствия регистрации договора об уступке (если договор аренды подлежит регистрации);

— отсутствие уведомления должника.

Гражданским кодексом РФ не предусмотрены отдельные нормы переуступки прав аренды. Полагаю, в данной ситуации применимы нормы об уступке прав требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями договора уступки прав требования являются:

— сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ);

— если уступается будущее требование — его определение способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к новому кредитору (цессионарию) (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ).

Внимание! Соглашение об уступке требования, в котором указано лишь наименование должника, действительно, если иных обязательств у должника перед первоначальным кредитором нет (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Важные детали

Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Необходимо уведомить должника о переходе права. Это вправе и старый кредитор (цедент), и новый (цессионарий). Если вы не возложили договором цессии обязанность уведомить должника на конкретную сторону договора, удобнее, если это сделает цедент. Дело в том, что если должник получит уведомление от цессионария, то он может отказаться исполнять ему обязательство до тех пор, пока не получит доказательств перехода права. Если же его уведомит цедент, должник не вправе требовать доказательств и задерживать исполнение (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08

Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.

Примечание: Следует учитывать позицию, высказанную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с ней при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9347-09 по делу N А40-93351/08-16-618

На вопрос отвечала:

С. А. Токмина,
консультант ИПЦ «Консультант+Аскон»

Договор уступки права аренды

  • О компании
    • История и награды
    • Отзывы
    • Некоммерческие проекты
      • Профессиональные конкурсы
      • Работа с библиотеками
      • Работа с учебными заведениями
    • Карьера у нас
    • Контакты
    • Политика конфиденциальности
  • КонсультантПлюс
    • О программе
    • Сервисное обслуживание
    • Бесплатные приложения
    • КонсультантПлюс бесплатно
    • Обучение и сертификация
    • Бюллетень КонсультантПлюс
  • Комплекты
    • Бухгалтеру
    • Юристу
    • Адвокату
    • Бюджетнику
    • Кадровику
    • Руководителю
  • Услуги
    • Горячая линия
    • Служба заботы о клиентах
    • Правовые Консультации
    • Журнал «Главная книга»
    • Газета «Первая полоса»
    • Специальные предложения
  • Семинары
    • Расписание семинаров
    • Виды семинаров
    • Лекторы
  • Блог
    • Вопрос / ответ
    • Новости КонсультантПлюс
    • Новости «Альвенты»
    • Прошедшие семинары
    • Материалы «Первой полосы»
    • Идеи для повседневной жизни и вдохновения от Альвенты
  • Контакты
Сообщение об ошибке

Вы здесь

Может ли арендатор уступить право по договору аренды другому юрлицу за деньги?

Арендатор по аукциону приобрел у муниципалитета право аренды земельного участка. Сейчас арендатор нам переуступил право аренды по договору о передаче прав и обязанностей. Может ли арендатор уступить право по договору аренды другому лицу за деньги?

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. После принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году на практике также получило развитие заключение договоров уступки прав аренды земельных участков без заключения нового договора аренды.
При аренде земельных участков понятие «уступка права аренды» определено в ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 5 этой нормы арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Сделать это можно в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Уступка права аренды происходит на основании отдельного договора либо иных контрактов, влекущих передачу данного имущественного права.
Таким образом, организация-арендатор, заключившая договор аренды земли с муниципалитет

Читать еще:  Задаток за квартиру возвращается или нет

Ответ предоставлен на основе анализа документов из справочной правовой системы КонсультантПлюс:

  • Статья: Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством (Козырь О. М.) («Экологическое право», № 4, 2003). 
  • Статья: Покупка прав аренды. Как учесть затраты? (Красавина Е.) («Расчет», 2012, № 11). 
  • Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, заключила договор аренды земли с муниципалитетом. Впоследствии организация заключила договор уступки права аренды с другой организацией. Подлежит ли вознаграждение, полученное по договору уступки права аренды, налогообложению НДС? (Консультация эксперта, 2012).

Договор уступки права аренды

  • Новости
  • Газета района «Вестник»
  • О районе
    • История района
    • Официальная символика
    • Устав района
    • Территория и население
    • Карта района
    • Почетные граждане
    • Книга почета района
    • Районное СМИ
  • Администрация района
    • Глава района
    • Должностные лица МСУ
    • Структура
    • Официальные документы
    • План работы
    • График приема
    • Муниципальная служба
    • Подведомственные организации
    • Результаты проверок
  • Муниципальное Собрание
    • Председатель Муниципального собрания
    • Депутатский корпус
    • Структура муниципального Собрания
    • График приема граждан депутатами
    • Официальные документы
    • Контрольно-счетный орган
  • Муниципальные образования
  • Интернет-приемная
  • Фото
  • О сайте
  • Экономика и финансы
  • Имущество, земля и сельское хозяйство
  • Строительство и ЖКХ
  • Социальная сфера
  • Муниципальные программы
  • Муниципальный контроль
  • Обеспечение безопасности населения
  • Антитеррористическая комиссия
  • Антинаркотическая комиссия
  • Реализация антикоррупционной политики
  • Страница инвестора
  • Обращения граждан
  • Вакансии в районе
  • Справочная информация
  • Перечень информационных систем
  • Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг
  • Малый и средний бизнес
  • Вопросы защиты прав потребителей
  • Градостроительное зонирование
  • Административная комиссия
  • Поддержка социально ориентированных некоммерческих организаций
  • ТИК Татищевского МР

Перечень документов, представляемых для регистрации договора переуступки (купли-продажи) права по договору аренды земельного участка

1. Заявление сторон договора или уполномоченного ими на то лица о регистрации договора переуступки (купли-продажи) права аренды земельного участка.

2. Копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации с предъявлением подлинника (по соглашению между собой, оплату осуществляет одна из сторон сделки).

3. Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:

Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением подлинников.

Копию документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.

Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС.

Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор:

— выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией.

— копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией.

— в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется подлинник и заверенная надлежащим образом копия доверенности на заключение договора переуступки (купли-продажи) права аренды земли.

Подлинники нотариально удостоверенных доверенностей, выданных представителям юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора переуступки (купли-продажи) права аренды земли (предъявляются) и копии данных доверенностей (сдаются).

Акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью дополнительно представляют документы, подтверждающие выполнение требований законодательства при совершении крупной сделки:

— заверенные организацией копии протоколов (выписок из них) общих собраний каждого из участников сделки;

— справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения. Справка должна быть подписана руководителем организации и главным бухгалтером и скреплена печатью организации.

Решение полномочного органа юридического лица о продаже или о приобретении права аренды земельного участка, заверенное печатью юридического лица.

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.

Нотариально удостоверенное согласие супругов с двух сторон сделки на совершение сделки с правами аренды земли (п.3. ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Если же стороны по сделке не состоят в браке, то они представляют письменное заявление об отсутствии брачных отношений, зарегистрированных уполномоченным органом.

5. Договор переуступки (купли-продажи) права аренды земли не менее чем в двух экземплярах-подлинниках со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями.

6. Копии документов, указанных в договоре переуступки права аренды.

7. Согласие администрации Татищевского муниципального района Саратовской области, выраженное в письменной форме, на совершение сделки с правами аренды земли (переуступки прав).

8. Заверенная копия договора аренды земельного участка.

9. Подлинник кадастрового паспорта земельного участка.

Договор уступки права аренды

Анастасия Зайцева 29 августа 2019, 18:01

Ответ эксперта

6 сентября 2019

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По делу со схожими фактическими обстоятельствами Президиумом Верховного судом РФ была сформулирована следующая правовая позиция.

По смыслу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Президиум пришел к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, правовая позиция Президиума Верховного суда РФ заключается в том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector