Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как легально сдавать квартиру

Посуточная аренда квартиры

Посуточная аренда квартиры

При посуточной аренде квартиры частая смена жильцов значительно увеличивает риски ее порчи. Вероятность негативных последствий уменьшается, если есть официально оформленный договор, в котором подробно прописаны все нюансы. Давайте выясним, как правильно сдать квартиру посуточно.

Особенности посуточной аренды

Рассматривая посуточную аренду квартиры, нужно понимать особенности такой аренды. С юридической точки зрения аренда жилой недвижимости может быть долгосрочной или краткосрочной. Такие виды аренды различаются между собой по сумме платежей, способам оплаты и срокам.

Любой вид аренды квартиры предполагает участие двух сторон — арендодателя и арендатора. Правовые отношения между ними оформляются письменным соглашением. Сдавать квартиру посуточно также имеет право только собственник или его представитель.

В законе не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что посуточная аренда квартиры является законной, но при этом имеет важную особенность — обязательное налогообложение.

Как правильно сдать квартиру посуточно

Поскольку краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья в аренду на срок до 11 месяцев, собственник может легально сдать квартиру на несколько дней или часов. Главное, нужно учитывать, что сдача недвижимости в аренду по закону облагается налогом. Поэтому при сдаче квартиры посуточно необходимо платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Другой способ платить налог — это оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, с 1 января 2019 г. действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых).

Организация посуточной аренды

Договор краткосрочной аренды квартиры включает в себя следующие пункты:

  • личные данные сторон (ФИО, паспортные данные);
  • предмет договора (адрес квартиры);
  • срок аренды;
  • стоимость в сутки;
  • общая стоимость;
  • порядок передачи квартиры (согласно акту приема-передачи);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • размер залога (при наличии) и порядок его использования;
  • дата заключения и подписи сторон.

Для оформления договора потребуются:

  • паспорта сторон;
  • юридический документ на квартиру (удостоверяет правомочность домовладельца);
  • доверенность (если другое лицо действует от имени собственника).

Помимо договора необходимо составить акт приема-передачи квартиры. Причем этот документ оформляется при передаче ключей арендатору и при выезде из квартиры. Все документы должны быть составлены в двух экземплярах, на арендодателя и арендатора.

Ответственность сторон

Условия ответственности арендодателя должны быть четко прописаны в договоре. Арендатор обязан вернуть квартиру в том же состоянии, в котором она была получена. Если выявлен ущерб имуществу, арендатор должен возместить убытки.

Если есть залог, арендодатель может удержать его в качестве компенсации или части суммы за серьезный ущерб. Также можно потребовать компенсацию ущерба через суд. Основными доказательствами в данном случае являются акты с описью имущества «до» и «после». А также договор, указывающий на наличие правоотношений.

Владелец со своей стороны тоже имеет обязательства. Он обязан предоставить арендатору квартиру в том состоянии, которое указано в описании объекта. Также должна быть прописана возможность остаться в течение определенного периода.

Компания «Милана Недвижимость» — поможем организовать посуточную аренду квартиры:

  • обеспечим постоянный приток арендаторов;
  • подготовим все необходимые документы;
  • обозначим условия сдачи квартиры в аренду;
  • пропишем ответственность арендатора за сохранение состояния квартиры.

Как правильно сдать квартиру в аренду

По многим источникам известно, что в больших городах 80% жилья сдаются в аренду. Может быть, в Минске его не так много, но процент тоже приличный. Каждый год в столицу приезжают студенты, молодые специалисты, только что закончившие университет, тоже стараются остаться в Минске. Многие молодые люди едут в Минск в поисках работы. Все они в первую-очередь ищут квартиру в аренду. При нарастающем спросе на съемное жилье нужно обезопасить себя и свое имущество, поэтому мы расскажем вам, как правильно сдать квартиру в наем.

Долгое время сфера сдачи квартир в аренду в Беларуси никак законодательно не регулировалась. Никаких договорных взаимоотношений между арендодателем и нанимателем не было. Это влекло за собой конфликты и недопонимания. Теперь же нужно заключить договор, где четко прописано, кто, кому и что должен. Многие арендодатели до сих пор избегают заключения договора, чтобы не платить налог. Однако, тем самым они не могут обезопасить ни себя, ни свое имущество.

Продолжаться так бесконечно не могло. Теперь сферу аренды квартир регулирует Жилищный кодекс Республики Беларусь. В нем содержатся основные нормы и требования к договору найма. Нам нужна статья 49. Именно в ней подробно расписано, какие права и обязанности есть у сторон, заключивших договор найма, чтобы официально сдавать квартиру в аренду.

Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?

Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».

В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.

Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.

Сдавая жилье в наем, вы должны понимать, что вам предстоит платить налоги. Если ваш доход от сдачи квартиры в аренду превышает Br 5555 в год, то налоговые ставки устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если ваш доход меньше обозначенной суммы, то ставка устанавливается Решением Минского городского Совета депутатов. Если говорить в общем, то ставки для жилых помещений варьируются от Br 16 до Br 27,5 в месяц за каждую комнату. Налог можно платить двумя способами: один раз в год либо каждый месяц. Вы выбираете, как вам удобно, сами. Кстати, при сдаче квартиры в наем близким родственникам либо молодым специалистам вы от налога освобождаетесь.

Какие документы нужны для регистрации договора?

Итак, для того чтобы сдать квартиру по договору, вам нужно предоставить:

  • заявление от собственника квартиры и тех, кто имеет право на эту квартиру;
  • паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность;
  • три экземпляра договора найма.

Собственник также должен предоставить технические паспорт на квартиру, а еще документ, который подтверждает право собственности. Если квартира находится в собственности нескольких человек, то необходимо их письменное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Далее, после того, как договор был заключен, вам необходимо сходить в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. В это ведомство вы должны предъявить паспорт, копию договора найма, копию технического паспорта квартиры, выписку с лицевого счета, а также согласие всех проживающих.

Можно ли расторгнуть договор аренды?

Если обе стороны хотят расторгнуть договор, то это можно сделать, если обе стороны выполнили свои обязательства. Подробно процесс расторжения договора расписан в статье 61 Жилищного кодекса. В ней сказано, что после исполнения всех своих обязанностей квартиросъемщик может расторгнуть договор аренды в любое время. Также договор можно расторгнуть, если одна из сторон не выполнила или нарушила прописанные в договоре условия, использует помещение не по назначению. Если договор расторгается по желанию собственника, то он должен предупредить квартиранта об этом за месяц, прислав письменное уведомление.

Как сдать квартиру без посредников?

Если вы категорически настроены сдавать квартиру самостоятельно без посредников в виде агентств недвижимости, то будьте готовы к шквалу звонков и многочисленным просмотрам. Как мы писали выше, для начала вам нужно определить правильную стоимость вашей квартиры, чтобы сдавать ее в аренду. Для этого стоит просмотреть десятки объявлений квартир, которые находятся в вашем районе, учесть качество своей квартиры и таким образом сформировать ценник.

Далее, необходимо составить объявление, сделать хорошие фотографии квартиры, максимально точно описать, что есть в квартире, а чего нет. Важно указать все ограничения, если они есть. Например, в квартире нельзя жить животным или в ней нельзя курить. На такие бытовые нюансы нужно указывать сразу, чтобы не тратить время, ни свое, ни людей. После нужно опубликовать объявление на самых популярных порталах о недвижимости и ждать звонков и просмотров. Можно собрать всех желающих в одно время и устроить массовый просмотр. Выбрав квартиранта, советуем вам заключить с ним договор, который обезопасит и его, и вас. Надеемся, вам будут полезны наши рекомендации.

Сдал квартиру – и спи спокойно. Что ждет собственников, которые не платят налоги с аренды недвижимости

Краснодар – город ренты. У нас строится много жилья, и его сдача внаем по-прежнему один из самых популярных способов получения пассивного дохода, без заморочек и налогов. Такой сценарий выбирают сотни, а то и тысячи счастливых обладателей квадратных метров. Но скоро все может измениться.

Бизнес на квадратных метрах

Минстрой РФ предложил ужесточить контроль за арендой жилья. Для этого планируется запустить информационную систему учета договоров найма – эти данные будут передаваться в налоговые органы. Электронная площадка, по мнению законодателей, станет местом поиска подходящего жилья, заключения безопасных сделок, уплаты налогов. Пока вопросов больше, чем ответов: всем арендодателям придется платить налоги? как это будет работать в реальной жизни? Попробуем разобраться, ведь этот вопрос коснется сотен тысяч краснодарцев: и тех, кто сдает квартиры, и тех, кому приходится их снимать.

Первое, что приходит на ум: нельзя всех стричь под одну гребенку. У меня есть знакомые, которые сдают квартиры в Краснодаре давно, но истории совершенно разные. Один приятель поставил аренду жилья на поток, благо, есть что сдавать. А другая знакомая сдает свою «однушку» и живет с родителями, чтобы как можно быстрее закрыть ипотеку. Чувствуете разницу? Риелторы в один голос уверяют: «серый» рынок жилья в Краснодаре, как и по всей стране, огромный. Те, кто хочет снять жилье, приходят в агентства недвижимости в поисках квартиры, а риелтор за сделку получает свои агентские: 30-50% за подбор объекта. Цена напрямую зависит от класса жилья. Но арендатор и арендодатель заключают между собой договор и информацию о сделке никуда не вносят.

Читать еще:  Образец жалобы на жкх по поводу отопления

Не пролететь бы с квартирой

Риелтор одного из краснодарских агентств недвижимости Елена Шиянова надеется, что благодаря инициативе Минстроя уйдут в прошлое уловки многих недобросовестных риелторов. Например, когда риелтор выдает клиенту список номеров собственников и тут же получает деньги за свою якобы выполненную работу. На деле номера телефонов, указанные в списке, не отвечают или квартиры уже сданы. Простыми словами, в их задачу входит только подбор вариантов для нанимателя и получение за эту работу оплаты. А найти подходящий вариант остается личной проблемой будущего арендатора жилья.

Как заработает информационная система, не знают пока и в налоговой.

В пресс-службе УФНС России по Краснодарскому краю нам пояснили, что на сегодняшний день какие-либо документы по данному вопросу отсутствуют, потому пока и не могут дать комментарий. Но пояснили: в функции налоговых органов не входит контроль за заключением договоров найма жилых помещений. Сейчас налоговым органам видны только договоры, которые собственники указывают при сдаче декларации, плюс те, что подлежат обязательной государственной регистрации, то есть со сроком аренды более года.

При получении дохода гражданин обязан самостоятельно представить в налоговый орган декларацию (3-НДФЛ) и уплатить налог (13%). Можно зарегистрироваться самозанятым и платить налог на профессиональный доход по ставке 4%. При этом при проведении контрольных мероприятий налоговая служба может получать информацию о сдаче жилого помещения из внешних источников: Росреестра, риелторских фирм, управляющих компаний и др.,

– подчеркнули в пресс-службе УФНС России по Краснодарскому краю.

В любом случае легальный арендный рынок позволит собирать больше налогов в городскую казну.

Две стороны одной медали

Примерно так говорят об этой инициативе представители краснодарских агентств недвижимости. С одной стороны, создание единой информационной базы позволит регулировать арендный рынок жилья, отслеживать специальные интернет-площадки, где публикуются объявления о сдаче внаем.

По мнению директора агентства недвижимости Валерии Сидоровой, основной плюс официальной сдачи недвижимости заключается в том, что договор защищает обе стороны сделки. Собственник получает основание взимать оплату и может законно выселить жильца в случае неисполнения условий договора. Наниматель получает гарантию того, что при отсутствии нарушений с его стороны он не будет выселен. С другой стороны, эта новация неизбежно приведет к росту стоимости арендуемого жилья. Насколько, покажет время.

Прямая речь

Александр Чулков, директор департамента
финансов администрации Краснодара:

Сегодня основная часть арендного рынка жилья – примерно 95% – находится в тени. Из-за чего государственный бюджет недополучает сотни млрд руб. в год. Существуют три варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ – уплатить налог на доход физических лиц по ставке 13%. Второй вариант – оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий – зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%. Конечно, если появится более четкая и строгая система учета договоров найма, работа налогового аппарата будет действовать более эффективно, как и распределение налоговых платежей. Выводим арендодателей из тени, следовательно, увеличиваются поступления в местный бюджет от НДФЛ.

В тему

На сегодняшний день, по данным краснодарского агентства недвижимости, цена на самую дорогую квартиру, сдающуюся в аренду, составляет 110 тыс. руб. Это 3-комнатная квартира в доме бизнес-класса с дорогой итальянской мебелью.

Как легально сдать квартиру в аренду?

«Белая» схема сдачи недвижимости в аренду всё чаще используется среди российских арендодателей.

Это объясняется естественными опасениями владельцев недвижимости: при отсутствии договора трудно доказать убытки, причинённые жильцами. Также сохраняется риск получения штрафов от налоговой инспекции — за сокрытие прибыли с аренды.

Как официально сдать квартиру в аренду, какой платить налог в текущем году — давайте разберёмся в данной статье.

Основные преимущества сдачи квартиры на законных основаниях

Выделим главные достоинства такого способа:

  • Исключение рисков аферы. Вы не будете бояться, что арендатор испортит вашу квартиру, а затем просто исчезнет, не заплатив за проживание и коммунальные платежи. Вы можете привлечь его к ответственности на основании официального договора.
  • Правильное оформление сделки по достойной цене. Когда арендодатель пускает в свою квартиру родственников и других близких людей — он никогда не может гарантировать своевременные выплаты. Не стоит надеяться на честное слово. А ещё — хозяева стесняются завышать цену и заселяют знакомых на невыгодных условиях.
  • Вы знаете всё о предстоящих расходах. Заключив договор с арендатором, вы предвидите все расходы, включая оплату телефонной связи и Интернета. Все вопросы по выплатам решаются в рамках письменных договорённостей.
  • Гарантия отсутствия проблем с налоговой. Вас никто не будет привлекать за укрытие от налогов.
  • Правило 11 месяцев

    Любой договор, заключённый физическим лицом, считается официальным. В зависимости от сроков, есть 2 варианта его заключения:

    • на 11 месяцев;
    • на 1,5 года.

    В первом случае — договор не регистрируется в Росреестре, если он должен действовать более 11 месяцев — подлежит обязательной гос. регистрации.

    Налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицом зависит от формы договора, а также наличия или отсутствия оформленного ИП.

    Как платить налог за сдачу квартиры в аренду, если вы хотите оформиться официально? Классический вариант — предпринимательство.

    Как сдавать квартиру легально: традиционные способы

    Традиционно выделяется два способа сдачи квартиры в аренду:

    1. Арендодатель как обычное физическое лицо. В таком случае вы заключаете с жильцами договор и платите 13% НДФЛ.
    2. Индивидуальное предпринимательство. Если вы зарегистрированы как ИП —налог будет меньше, но он зависит от выбранной системы налогообложения.

    Выбирать способ налогообложения нужно аккуратно и внимательно, чтобы не переплачивать налоговой. Важно, есть ли у вас ещё какие-либо источники дохода, за которые нужно отчитываться перед налоговой.

    У предпринимателей есть 3 варианта:

    1. УСН (упрощённая система налогообложения) — ИП платит 6% от доходов.
    2. Патент — вносится определённый фиксированный платёж на 1 год.
    3. Система «доходы минус расходы» — вы платите 15% от полученной суммы, но за вычетом расходов на содержание жилья.

    Данные варианты полностью избавляют арендодателя от возникновения проблем с налоговой инспекцией. Единственный минус — обычному физ. лицу непривычно вести предпринимательскую деятельность, заполнять декларации.

    Но регистрация ИП по сей день является наиболее актуальным способом легализации получения прибыли.

    Новый способ легальной сдачи квартиры: закон о самозанятых

    В начале 2021 года жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также республики Татарстан — получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятых. Такой статус позволяет платить уменьшенный (по сравнению с ИП на УСН) налог на доход — 4%. Им не нужно думать о том, как рассчитать налог от сдачи квартиры в аренду.

    Единственное условие — сдача жилья юридическим лицам облагается налогом 6%. Типичный пример — когда квартира предоставляется командировочным.

    Вариант действительно удобен: самозанятые граждане полностью освобождаются от всяческой бумажной волокиты. Никаких отчётностей и деклараций предоставлять не нужно. Налоговая получает данные на основе сформированных чеков по платежам. Выплаты делаются каждый месяц — как только вы получаете деньги от арендатора.

    Закон предусматривает некоторые ограничения. Вы не можете получать доход, превышающий 2,4 млн руб. Возможное допустимое превышение — когда вы получаете зарплату на основной работе. Также вы не можете нанимать сотрудников.

    Итак, теперь вы знаете, как легально сдать квартиру в аренду. Как минимум — нужно обязательно делать это по договору и платить подоходный налог.

    Регистрация ИП — наиболее подходящий вариант, особенно, если вы планируете заниматься другой коммерческой деятельностью.

    Остаётся ждать усовершенствования законодательства и распространения закона о самозанятых по всей России. Этот вариант является самым простым и менее затратным, при этом ваша деятельность будет полностью легальной.

    Как сдать квартиру на сутки

    На легальной посуточной аренде жилья можно заработать вдвое больше, чем на долгосрочной

    Съём жилья на несколько дней, например на выходные — выгодная альтернатива бронированию отеля для туристов, к тому же мест в гостиницах часто не хватает. Посуточная аренда квартир не запрещена законом, однако, по мнению опрошенных «Парламентской газетой» экспертов, от неё следует постепенно отказываться, развивая сектор отелей экономкласса и гостевых домов.

    Как сдавать?

    Согласно Гражданскому кодексу, сдавать квартиру собственник может на любой срок, главное — платить налоги, оформить договор найма и следить, чтобы постояльцы не причиняли неудобств соседям и не портили общедомовое имущество.

    Некоторые даже превращают посуточную сдачу жилья в бизнес, доход от которого, по оценкам экспертов, в среднем в 1,5-2 раза выше, чем если сдавать квартиру на долгий срок. К примеру, по данным «Яндекс.Недвижимости», месячная аренда однушки в Москве обходится в среднем в 38 тысяч рублей, а посуточная — около 2,4 тысячи. То есть при загрузке хотя бы 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее.

    Но и трудозатрат в этом случае больше: встречать гостей придётся чуть ли не ежедневно, а также убирать квартиру и оформлять документы, если вы работаете легально. По-другому, впрочем, не рекомендуется — постоянное присутствие в подъезде новых людей не останется незамеченным и тогда хозяина квартиры могут наказать штрафом или даже лишить свободы, если квартир несколько, а сумма неуплаченного налога в месяц больше 75 тысяч рублей.

    Начать сдавать квартиру по правилам несложно, рассказала «Парламентской газете» эксперт по недвижимости Алина Лаврухина. «Зарегистрироваться и платить налоги можно как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или по закону о самозанятых. Для каждого случая существуют инструкции, следуя которым, вы сможете избавиться от претензий соседей, управляющей компании, контролирующих органов», — объяснила она.

    Сдавать квартиру можно как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости, которые сегодня предоставляют услуги по поиску арендаторов. Оформив договор доверительного управления, можно избавить себя и от бумажной волокиты — ей, а также другими вопросами, например уборкой, займутся специалисты.

    «Собственник может разместить объявление на популярных сайтах. Со временем у него сформируется рейтинг, появятся отзывы клиентов, что позволит привлекать больше гостей и сделать цену аренды немного выше», — добавила Алина Лаврухина.

    Хостелам — нет, гостевым домам — да

    С 2019 года закон запрещает использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Документ направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдаётся одновременно большому количеству постояльцев.

    Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход и пожарные системы, напомнила председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

    «Закон был принят, чтобы обеспечить комфорт соседей в многоквартирном доме, — объяснила «Парламентской газете» депутат. — Потому что, когда в квартиру постоянно въезжают и выезжают новые люди, они используют общее имущество, лифты, часто не соблюдают чистоту, курят в подъезде, шумят. С владельца жилья за это не спросишь — он либо там не появляется, либо говорит, что не отвечает за жителей».

    Читать еще:  Как объединить квартиры

    По мнению Хованской, от практики сдачи внаём квартир посуточно нужно постепенно отходить, а в качестве альтернативы открывать больше гостиниц экономкласса или небольших гостевых домов, статус которых в ближайшее время может быть узаконен.

    В апреле Ростуризм подготовил поправки в закон о туристской деятельности — они вступят в силу с 2022 года. Согласно документу, гостевые дома, как и обычные гостиницы, должны будут проходить классификацию. Планируется создать единый реестр таких объектов.

    «Нужно находить баланс между развитием туризма и обеспечением прав граждан, — добавила Галина Хованская. — Проблем с посуточной арендой квартир больше, чем положительных моментов. Помимо бытовых неудобств, это создаёт нездоровую конкуренцию на рынке недвижимости».

    Квартира для большой компании

    По данным Российского союза туриндустрии, сейчас в России число действующих гостевых домов сопоставимо с числом официальных гостиниц. Особенно много малых средств размещения в Крыму, Подмосковье, Алтайском крае. А лидером по числу гостевых домов является Краснодарский край — более 200 тысяч таких объектов, рассказала «Парламентской газете» депутат от региона Светлана Бессараб.

    «Для края это традиционная форма размещения туристов, которую помнят ещё наши родители и даже бабушки и дедушки», — сказала парламентарий.

    Добросовестные хозяева гостевых домов от нововведений только выиграют, уверена Бессараб. Это даст им право рекламировать свои услуги в Интернете, что сейчас запрещено, а значит, расширять бизнес, который в таких регионах часто является единственным источником дохода. А также платить налоги по пониженной ставке, в случае если они зарегистрируются как самозанятые.

    Читайте также:

    Размещение в гостевых домах особенно актуально для южных регионов, а туристы в Центральной России предпочитают останавливаться в гостиницах, считает финалистка конкурса «Лучший экскурсовод России» из Тулы Александра Липкан.

    «В такие небольшие города, как Тула, Владимир, Калуга, Новгород, Рязань, люди чаще всего приезжают на пару дней и хотят передохнуть от рутины, то есть не готовить еду и не заниматься другими делами по хозяйству, — рассказала «Парламентской газете» Липкан. — Гостиница для них — идеальный вариант. Летом по выходным в Туле номер в недорогом отеле нужно заказывать заранее, свободных мест нет».

    Посуточную аренду квартиры выбирают, как правило, большие компании или семьи, приезжающие на неделю или дольше, добавила экскурсовод. Они предпочитают снимать жильё через агентство или у частников, но с обязательным заключением договора. Таких предложений на рынке недвижимости достаточно.

    Как правильно сдать квартиру в аренду?

    Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

    Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

    Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

    Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

    «Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит. Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», — рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus. Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

    Договор защищает от неплательщиков

    Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе. «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», — о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

    Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

    Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», — говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно. Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно. Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту. Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.

    Оплата коммунальных – только по счетчикам

    Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском. Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных. Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа. И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу. Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы. «Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество. Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», — говорит Кристине Дубане.

    Кто должен покрывать ущерб?

    Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща. Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином. Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

    «Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры. Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», — говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

    Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.

    Пользуйтесь поисковиками!

    Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике. Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике. Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

    Страхование и другие риски

    Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды. В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды. Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

    Как сдать квартиру в Москве

    1. Что нужно сделать в первую очередь?

    Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

    • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
    • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
    • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

    Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

    2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

    Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

    В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

    Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

    3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

    Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

    Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

    Читать еще:  Кто такие квартиранты

    Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

    Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

    Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

    4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

    Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

    Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

    Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

    Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

    Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

    5. Как заключить договор найма (аренды)?

    Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

    Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

    Рекомендуем вам указать:

    • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
    • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
    • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
    • порядок оплаты коммунальных услуг;
    • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
    • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
    • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
    • основания для расторжения договора;
    • срок аренды квартиры;
    • другие подробности.

    6. Как заключить договор поднайма?

    Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

    Как легально сдать квартиру в аренду?

    Решая сдавать жилье в аренду, граждане не спешат рассказывать государству о своих намерениях. Возможные штрафы, которыми пугают «лендлордов», и многочисленные рейды, регулярно проводимые властями для того, чтобы найти «уклонистов», обыкновенно не действуют на тех, кто всерьез решил сэкономить на налогах. Однако в последнее время на рынке недвижимости все большей популярностью начал пользоваться принцип «заплатил налоги – спи спокойно». О том, как сдавать жилье в аренду законно, расскажем в этой статье.

    Договор: для чего нужен и как составить

    Легальной процедура аренды жилплощади может быть только при наличии договора.

    Договор о найме квартиры – это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором.

    В России на сегодняшний день заключают два вида договоров о сдаче имущества:

    Договор найма – документ, который заключается тогда, когда квартира сдается физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
    Договор аренды – данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

    Как составить договор найма?

    Чтобы правильно составить договор найма, необходимо

    • проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
    • перечислить все имущество, имеющееся в квартире (также в каком состоянии оно находится);
    • указать точные сведения о жилье (информацию о приватизации, его собственниках, площадь квартиры, ее номер, количество комнат);
    • проверить, подходит ли ваш договор под существующие законы;
    • определить, на какой срок будет сдана квартира;
    • каким способом будут производиться расчеты;
    • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

    Договор должен обязательно быть оформлен в трех экземплярах: для арендодателя, квартиросъемщика и налоговой.

    Важно! Договор найма может быть составлен не дольше чем на 5 лет. Потом его необходимо будет продлевать.

    Также эксперты советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, отмечают специалисты, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем находящимся в квартире вещам.

    Выписка и квитанции

    Чтобы еще больше обезопасить себя от возможных финансовых потерь, нужно брать оплату с нанимателей в безналичной форме. Выписка с банковского счета,в которой будут содержаться все сведения о переводе денег или акты приема-передачи помещения в аренду (но для этого потребуются свидетели) вам очень пригодятся, если ваш ответственный квартиросъёмщик внезапно окажется мошенником.

    При этом в течение всего срока аренды вам следует требовать у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Вы должны быть в курсе того, сколько каждый месяц «набегает» за коммунальные услуги (такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей).

    Декларация в налоговую

    После окончания календарного года, в котором был получен доход от аренды жилья, вам необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. После этого вы можете заплатить налоги и спать спокойно. Рассчитать налог вы можете самостоятельно по ставке 13% (полученный за год доход x 0,13).

    Заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Специалисты советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

    Важно! Сдавая квартиру в аренду, вы можете оплачивать только 6% налога, будучи индивидуальным предпринимателем. Однако перед тем как регистрироваться в качестве ИП, помните, что в этом случае, помимо вышеуказанной суммы, вам нужно будет каждый год вносить в бюджет фиксированный взнос в 21 тысячу рублей.

    Последствия нелегальной сдачи жилья

    Мы рассказали о то, как легально сдать квартиру и еще раз хотим отметить: такой способ сдачи жилья, как официальная аренда, играет на руку, в первую очередь, самим хозяевам. Среди преимуществ легального предоставления недвижимости для проживания:

    • отсутствие необходимости беспокоиться о том, что арендатор сделает с квартирой неизвестно что и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги (исключается возможность аферы с вашим имуществом);
    • возможность максимально точно предвидеть все будущие доходы от сдачи квартиры и расходы на нее, включая даже оплату телефонных звонков жильцов (договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон);
    • уверенность в завтрашнем дне – проблем с налоговой службой не возникнет, и вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли. Между прочим, вы можете даже «загреметь» за решетку – согласно ст. 198 УК РФ, на срок до одного года. При этом штраф, выписанный вам, может составить 300 тысяч рублей.

    Как легально сдавать квартиру в аренду

    Мы используем cookie для улучшения качества нашего веб-сайта. При просмотре сайта вы соглашаетесь на использование нами cookie.

    Размещение объявлений на нашем сайте абсолютно бесплатно.

    После проверки администратором, при условии соблюдения правил сайта, ваше объявление будет опубликовано.

    Мы подберем для Вас то, что Вы ищете!

    Просто заполните форму!

    1. Главная
    2. Новости
    3. Как легально сдавать квартиру в аренду

    Как легально сдавать квартиру в аренду

    По закону, с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен уплатить в бюджет налог, вид и размер которого зависит от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

    Как известно, ставка подоходного налога (НДФЛ) для частных лиц равна: 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году; 30% — для граждан, находящихся в России менее этого срока.

    Гражданин, осуществляющий же сдачу недвижимости в аренду, действующий в статусе индивидуального предпринимателя, будет оплачивать 6 или 15% в зависимости от выбранной им системы налогообложения. Нередко, предприниматели, сдающие в аренду недвижимость, отдавали предпочтение патентной системе, которая на пике роста арендных ставок оказывалась для ИП наиболее выгодной. Ранее стоимость патента была фиксированной, но, почувствовав снижение интереса к патенту в связи со снижением арендных ставок, столичные власти оказались «впереди России всей» и ввели дифференцированн ую систему стоимости патента на сдачу в аренду жилых помещений — сейчас его цена зависит от месторасположени я жилья и его метража.

    Как известно, глядя на удачный опыт работы патентной системы среде ИП, с целью легализации арендного рынка, правительство рассматривает вариант введения дифференциованно й патентной системы и для физических лиц.

    В этом случае собственнику не придется заполнять большую и достаточно сложную декларацию по налогам на доходы физических лиц, да и патент можно будет оформить не только на год, но и на полгода, и на месяц, что, несомненно, тоже очень удобно для арендодателя.

    А между тем, в Министерстве строительства придумали еще один способ вывода из тени этого сегмента рынка недвижимости. Нанимателям обещают частично компенсировать расходы на аренду квартиры или дома путем налогового вычета. Главное условие — между владельцем жилья и квартиросъемщико м должен быть заключен официальный договор найма. Считается, что при таком варианте арендатор будет заинтересован в официальном оформлении отношений с арендодателем, а государство, наконец, получит возможность начислять налоги на доходы арендодателей.

    Конечно, подготовка документов для «чистой» аренды – дело хлопотное и требующее помощи специалистов. Тут собственнику может потребоваться помощь в подборе оптимальной формы налогообложения, составлении и регистрации договора аренды, заполнении декларации, и грамотном определении арендной ставки. Помощь специалиста по аренде может обойтись от 40% месячной арендной ставки плюс стоимость юридической консультации, но зато в будущем арендодателю не придется волноваться за свое имущество и бояться штрафов и санкций за нелегальную предпринимательс кую деятельность, которые в некоторых случаях могут вылиться вплоть до лишения «горе-предприним ателя» свободы.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector