Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформляется обмен квартир с доплатой

Как обменять квартиру на квартиру с доплатой?

На текущий момент времени обмен квартир с доплатой практически не используется. Но законодательно этот вариант решения жилищной проблемы не запрещен. Как обменять квартиру на квартиру с доплатой? Как провести сделку и сколько придется заплатить в качестве налога? Интересно? Читайте нашу статью.

Что говорит законодательство?

Чтобы не совершить ошибку, можно и нужно предварительно проштудировать ст. 567-571 ГК РФ. Они посвящены вопросам обмена. Основное, что требуется знать:

каждый из участников сделки одновременно становится и продавцом, и покупателем;

для составления договора требуются те же документы, что и при совершении стандартной купли-продажи;

можно заключить две независимые сделки или один договор обмена. (он же исполняет функцию передаточного документа);

стороны в обязательном порядке регистрируют свое право собственности в Росреестре;

НДФЛ рассчитывается как при заключении стандартного договора купли-продажи.

Что выбирать: ДПК или договор мены, — решают только договаривающиеся стороны. Нотариальное заверение контракта в большинстве случаев не требуется. Исключение — отчуждение долей в праве или обмен недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему.

Обратите внимание! За регистрацию права собственности каждый из участников сделки обязан заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Внести 4000 рублей одной платежкой под предлогом, что договор общий, нельзя. Каждый платит за себя.

Как можно разменять квартиру?

Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:

На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.

На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.

На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.

Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Обмен на вторичном рынке

Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:

Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.

На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.

Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:

Общегражданские паспорта всех собственников.

Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.

Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.

Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.

Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.

Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.

В договоре обмена указываются:

данные сторон в соответствии с паспортами;

описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);

фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);

сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;

порядок передачи имущества;

иные условия, имеющие отношение в данной сделке.

Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.

Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Уплата налогов

В соответствии с законодательством обмен квартиры равноценен ее продаже. Если собственник владел ей менее 3-5 лет, он освобождается от уплаты НДФЛ при продаже. Во всех остальных случаях налог придется перечислить в бюджет и рассчитывать его нужно не с доплаты, а со всей суммы по договору. Но зато, в соответствии с НК РФ, «продавцы» могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет.

Обмен квартиры на новостройку

Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.

Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.

Обмен ипотечной квартиры

Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.

Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

Обмен произошел. Что делать дальше?

Конечно, ремонт. Нужно убрать со стен, потолка и пола воспоминания о прежнем владельце. Можно самому клеить обои и проходить мастер-классы по нанесению венецианской штукатурки. А можно поступить проще и обратиться к профессионалам — заказать услугу капитального ремонта под ключ. Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость. Все, что остается сделать вам — выбрать дизайн, получить готовую квартиру и пригласить гостей на новоселье

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
  • Паспорта участников сделки
  • Выписка из БТИ
  • Кадастровый паспорт объектов недвижимости
  • Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
  • Документы на право владения землей
  • Акт проведения межевания участка
  • Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Загородный trade-in

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Читать еще:  Компенсация на жилье для военнослужащих

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Как поменять квартиру?

Немногие в нашей стране могут себе позволить купить жильё на собственные деньги. Кто-то использует различные кредитные инструменты, другие прибегают к такому способу как обмен. Специалисты по недвижимости агентства «Невский Простор» рассказали о том, как поменять квартиру и сделать это безопасно, быстро, надежно.

Мена жилья

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 567), стороны обмена обязаны осуществить передачу одного жилого объекта на другой. Так, к этому процессу применяются нормы, которые характерны для сделок по купле-продаже недвижимости. Отметим, что при этом каждая сторона сделки играет роль и продавца и покупателя.

Минусы мены

  • Первое. Сложно найти подходящий для обмена объект.
  • Второе. Долгий срок операции.

Плюсы мены:

  • Первое. Внесение относительно небольшой суммы (по сравнению с покупкой нового объекта) при улучшении жилищных условий.
  • Второе. Удобный формат сделок для родственников.

Смена жилья через куплю-продажу

  • Данная операция состоит из 2-х этапов:
  • собственник жилья отчуждает свою недвижимость;
  • одновременно хозяин приобретает новый объект.

Нюансы сделки:

  • Собственник объекта, для снижения рисков, может затребовать у приобретателя предоплату для соблюдения обязательств.

Минусы сделки через КП:

  • Первое. Необходимость оформления двух сделок одновременно.
  • Второе. Повторная уплата госпошлины за перехода прав собственности объекта.
  • Третье. Изменения на рынке могут негативно сказаться на возможностях продавца объекта по смене лота.

Плюсы сделки через КП:

  • Первое. Сделка происходит быстрее, чем мена жилья.
  • Второе. Проще найти покупателя.

Как обменять квартиру на другую с доплатой?

Стоимость квартиры является обязательным пунктом как для договора купли-продажи, так и для договора мены. Всегда стоит помнить, что оценка “на глазок” или ориентируясь на схожие предложения на сайтах бесплатных объявлений, является в корне неверной стратегией. Можно слишком высоко оценить свою недвижимость или наоборот определить её как очень дешевую. Ни один из вариантов лучше не проверять, поэтому стоит обратиться за помощью к профессионалам. Как отмечают эксперты, обменять квартиру на другую можно, используя в качестве доплаты любое имущество. Им может быть, например, автомобиль или другая квартира.

Как обменять квартиру на другую с помощью с помощью материнского капитала?

Также наше законодательство позволяет производить обмен недвижимостью с помощью материнского сертификата. Процедура при этом мало отличается от покупки квартиры с его же помощью.

Как происходит обмен квартиры?

Если недвижимость находится в собственности, то процедура оформляется в виде “договора мены”. Как отмечают эксперты, такая форма документа практически не отличается

Например, соглашение об обмене жилого объекта должен содержать:

  • данные сторон сделки;
  • сведения об объектах сделки;
  • договорную и кадастровую стоимость объектов;
  • размер доплаты одной из сторон;
  • порядок расчетов и передачи объектов.

Важным моментом является также то, что договор мены подпадает под необходимость уплаты налога.

Агентство недвижимости “Невский Простор” предоставляет услуги по проведению сделок мены жилья. Позвоните нам по телефону 8 (812) 325-38-38 и мы поможем безопасно, выгодно и быстро провести сделку!

Обмен ипотечной квартиры

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

  1. Возможен ли обмен?
  2. Разрешение от банка
  3. Требование закона к процедуре
  4. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
  5. Как обменять ипотечную квартиру?
    1. Что потребуется?
    2. Пошаговые действия
  6. Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Порядок обмена квартиры на дом

Обычно, под обменом понимают такую сделку, в которой одна жилплощадь заменяется другой. Такая практика достаточно распространена сегодня. Участники сделки обмениваются жилплощадью по обоюдному желанию.

Если все документы собраны и выбран подходящий вариант, то процесс обмена не займет много времени. Однако, практика показывает, что не всегда удается собрать необходимый список документов.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Читать еще:  Как юридически правильно продать квартиру

Это быстро и бесплатно !

  • Варианты обмена ↓
  • Равноценный ↓
  • С доплатой ↓
  • Смешанный ↓
  • Какие документы необходимы? ↓
  • Расходы при обмене ↓
  • Налогообложение ↓
  • В каких случаях обмен невозможен? ↓
  • Преимущества и недостатки ↓
  • Похожие статьи ↓

Как обменять квартиру на дом, пошаговая инструкция:

  1. Нужно подыскать хорошее агентство, которое поможет вам:
    • выяснить все тонкости обмена;
    • выбрать подходящий дом (квартиру);
    • собрать все юридические документы, которые подтверждают ваши права на владение жилплощадью;
    • заключить агентский договор.
  2. Нужно выбрать подходящий вариант. После внесения предоплаты с обеих сторон сделки, агентство начинает оформлять сделку.
  3. На основании собранных документов все стороны сделки узнают о формате ее проведения;
  4. Подготавливаются документы о купле-продаже.
  5. Сторонам передаются документы на право владения новым жильем после окончательной выплаты денег.

Если вы хотите провести обмен квартиры на дом, то лучше все подыскать хорошее агентство. Это поможет вам сэкономить время. Однако, если вы меняетесь имуществом, например, с родственниками, то вам потребует найти только нотариуса. А после сбора необходимых документов и согласия обеих сторон, договор сделки будет считаться выполненным.

Варианты обмена

Существует несколько вариантов обмена квартиры на дом. Какой будет использоваться – это уже будут определять лица, которые заключают сделку.

Равноценный

Если было установлено, что обе жилплощади имеют одинаковую рыночную стоимость, то такой обмен называется равноценным. Поэтому никакой доплаты здесь не будет, потому что обе стороны имеют равное положение.

С доплатой

Если жилплощади имеют разную рыночную стоимость, то одна из сторон договора будет обязана осуществить доплату. Нужно сказать, что доплата может быть как денежная, так и материальная. Практика показывает, что чаще всего в неравноценном обмене используют машину или другой участок земли.

Существует еще и третий вариант обмена, когда одна большая квартира разделяется на две или три небольших. Например, когда происходи расселение коммуналки, то такой процесс называется разъездом. А когда несколько семей съезжаются в одну жилплощадь, то съездом.

Процесс обмена невозможен, если имущество попадает под следующую категорию:

  • муниципальная квартира;
  • общественное имущество;
  • государственное имущество;
  • имущество жилищного фонда.

В этих случаях, чтобы произвести обмен, вам потребует согласие всех владельцев, а еще всех лиц, которые имеют законное отношение к этому имуществу.

Смешанный

В этом случае одна сторона договора предоставляет право на владение, а другая право на проживание. Владелец квартиры должен представить документ, который подтверждает наличие законных прав на владение квартирой. Если этот документ был предоставлен, то оформляется договор о купле-продаже. Обменивать жилплощадь нельзя, если она находится в кредите, залоге и т.д.

Какие документы необходимы?

Чтобы провести обмен жилплощадью, нотариусу необходимо предоставить следующий список документов:

  • паспорт и идентификационный код обеих сторон сделки;
  • список документов, которые подтверждаю право на владение жилплощадью;
  • выписка из БТИ;
  • справка из ЖЕКа, в которой указано точное количество проживающих лиц в данной квартире;
  • если проживают несовершеннолетние дети, то нужно взять справку и попечительского совета;
  • согласие обоих супругов, если имущество приобреталось в браке;
  • выписка, которая подтверждает, что жилплощадь не обременена.[/box]

В некоторых случаях, нотариус может потребовать и другие документы.

Расходы при обмене

Нужно учитывать тип обмена, если он равноценный, то это полностью исключает дополнительную доплату. Если же обмен неравномерный, то условия договора будут включать пункт, в котором будет указано, что необходима определенная сумма доплаты.

Обязательные расходы на сделку будут следующие:

  • государству выплачивается 1% от большей стоимости жилплощади;
  • плата в пенсионный фонд не предусмотрена;
  • оплата услуг нотариуса.

Все расходы может выплачивать как обе стороны, так и одна.

Налогообложение

Законодательством было установлено, что если сделка осуществляется первый раз в году и размер жилплощади не превышает 100 кв.м., то налоги уплачивать не нужно. Однако если жилплощадь превышает размеры 100 кв.м., то необходимо уплатить налог, который составляет 1% от общей стоимости объекта.

Эти проценты вычисляются от половины стоимости жилплощади. Если вы не используете услуги, то лучше узнайте о налогообложении у нотариуса.

В каких случаях обмен невозможен?

Обмен жилплощадью невозможен в следующих случаях:

  1. Если договор был признан недействительным.
  2. Нанимателю был предъявлен иск.
  3. Если один из участников сделки был исключен из ЖСК (Жилищно-строительный кооператив).
  4. Если жилплощадь была признана аварийной и подлежит сносу.
  5. Если помещение является служебным.
  6. Невозможно обменять общее имущество (общежитие).
  7. В случаях выявления фиктивности или корыстности от сделки, договор будет аннулирован.

Если было установлено, что сделка попадает под хотя бы одну из вышеуказанных причин, то вся процедура аннулируется. Процедура будет возобновлена, если причина будет полностью устранена.

Преимущества и недостатки

Пожалуй, главным преимуществом является тот факт, что в случае обмена оба владельца останутся при жилплощади. В целом рисков меньше, если сравнивать мену и процедуру купли-продажи.

Однако, в этой процедуре существует несколько недостатков:

  1. Нет полной уверенности в том, что дом использовался в целостности, чистоте и порядке. Не нужно заключать длинный договор с подробным списком критериев. Лучше всего заключить несколько мелких договоров о мене.
  2. Если обмен прямой, то фактически у вас отсутствует право выбора. Однако может существовать и ряд альтернатив, если в вашем городе создана широкая база квартир, которые подлежат обмену.
  3. Если вы работаете через посредников, то лучше всего следить за качеством их работы. Лучше подыскать талантливого риелтора, который будет качественно работать.
  4. Сложно подобрать подходящий вариант. Чаще всего клиенты идут на уступки и соглашаются, с наиболее приемлемым заказом.
  5. Обычно процесс мены занимает больше времени, чем договор купли-продажи.
  6. Юридическое оформление более сложно.

Нужно отметить, что процедура обмена дома на квартиру все чаще начинает использоваться. По сути, это равноценный обмен, от сделки которого все остаются в выгоде.

Похожие статьи

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Обмен квартирами

На рынке недвижимости наряду с покупкой или продажей квартир существует и такая процедура, как обмен. Обмен недвижимости, по сути, является самым простым и удобным способом изменения жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд на новое место жительства, стороны избавлены от лишних хлопот.

Однако на практике поиск наиболее подходящих вариантов для обмена и документальное оформление сделки сопровождается определенными трудностями (в особенности у людей, не обладающими достаточными знаниями в этой области). Этим охотно пользуются мошенники, которые при помощи различных хитрых махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют худшие условия обмена. И даже когда дело доходит до судебных разбирательств, обманутый человек нередко еще и оказывается неправым. Поэтому к вопросу обмена жильем необходимо относиться крайне внимательно и ответственно.

Обменять одну квартиру на другую можно двумя способами:

  • с помощью прямой процедуры обмена;
  • совершив сделку купли-продажи.

Прямая процедура обмена — дело достаточно хлопотное. Сущность ее заключается в том, что квартира одного участника сделки меняется на недвижимость второго участника, а между сторонами составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

Однако чаще всего обмен недвижимостью осуществляется вторым способом, то есть владелец продает свою квартиру, а затем покупает новое жилье. Совершить сделку самостоятельно в данном случае достаточно сложно, поэтому во избежание непредвиденных обстоятельств лучше обратиться в проверенную риэлторскую компанию или к грамотному юристу.

Обмен с доплатой

Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.

Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого — в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.

Неприватизированная квартира

Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее:

  • получить разрешение от наймодателя;
  • собрать необходимые документы:
  • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
  • оригинал договора соцнайма;
  • справка о количестве проживающих в квартире лиц;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью.

Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю. Срок его рассмотрения обычно составляет 10 дней.

В случае положительного решения каждый наниматель обязан заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделка по обмену неприватизированной жилплощади считается завершенной.

Приватизированная квартира

Согласно ст. 567 ГК РФ порядок обмена приватизированных квартир аналогичен процедуре купли-продажи.

При заключении договора мены каждая из сторон выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

В данной ситуации каждому из участников сделки предстоит собрать следующие бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, документы, полученные в результате приватизации);
  • свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • свидетельство о регистрации/расторжении брака.

Обмен квартирами между городами

Междугородний обмен жилой недвижимостью предполагает переезд правообладателей в другой регион и осуществляется по запросу инициатора процесса.

В данной ситуации стороны сначала осматривают выбранное жилье, приехав в интересующий город, а затем оформляют соответствующий договор.

Если квартиры находятся в собственности, намного эффективнее будет заключить сделку купли-продажи, чем мены.

Обмен жилых помещений, находящихся в разных городах, достаточно сложная процедура, поэтому для ее осуществлении целесообразно будет обратиться к услугам опытных риэлторов или юристов.

Как оформляется

Сделка по обмену приватизированными квартирами осуществляется в несколько этапов:

  1. поиск подходящих вариантов;
  2. составление и подписание договора мены;
  3. заверение договора у нотариуса;
  4. регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.

Сколько стоит обмен квартирами

Пошлина за государственную регистрацию договора мены в органах Росреестра обойдется в 200 рублей для каждой из сторон сделки.

Нужно ли платить налог

Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью. Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога.

Нюансы

Процедура обмена квартирами таит в себе очень много различных нюансов. Обеспечить ее безопасность можно лишь с помощью разумного подхода.

Для того, чтобы правильно составить договор и оформить сделку мены, наилучшим решением будет обратиться к услугам опытных в данной области специалистов.

Обмен квартир с доплатой через ипотеку

В настоящее время прямой обмен квартиры на квартиру редко встречается. Чаще всего речь идет о купле-продаже, потому как найти две практически равнозначные квартиры для обычного обмена в основном не представляется возможным. Высокая стоимость недвижимости и финансовые трудности не всем позволяют купить или обменять квартиру, используя в качестве доплаты личные финансы. Поэтому все большую популярность набирает обмен квартир с доплатой через ипотеку. Такая сделка имеет смысл, если человек хочет улучшить свои жилищные условия, обменяв маленькую квартиру на более просторную или, находящуюся в более престижном или удобном районе. Ипотечный кредит берут на сумму ценовой разницы между имеющейся и приобретаемой квартирой. Обмен, при котором происходит продажа квартиры с одновременной покупкой новой квартиры (с доплатой), принято называть альтернативным. Для таких обменов многие банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Чтобы разобраться в сложных нюансах ипотечных схем, часто требуется помощь опытного специалиста.

Читать еще:  Муниципальная собственность на землю

Обмен квартир с доплатой по ипотеке возможен в нескольких вариантах

  • Заемщик одновременно продает старое и покупает новое жилье, привлекая ипотечный кредит для уплаты разницы в стоимости квартир. Таким образом, квартира, которую заемщик покупает, будет находиться в залоге у банка. Если квартира, которую хочет купить заемщик, стоит больше, чем вырученные деньги от продажи старого жилья вместе с ипотечным займом, заемщик оплачивает недостающую сумму самостоятельно.
  • Для обмена квартиры с доплатой ипотекой заемщик передает в залог банку свою старую квартиру. Банк, в свою очередь, выдаст заемщику около 70% от ее стоимости. Как и в первом случае, если приобретаемая квартира стоит больше, чем полученные от банка 70%, заемщик должен дополнительно изыскать недостающую сумму.
  • Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры. Получается, что и старая, и новая квартира находятся под залогом. Это наиболее сложный вариант обмена квартиры с доплатой по ипотеке, и он больше подходит людям с прочным финансовым состоянием.

Как обменять квартиру с ипотекой

Заемщик может столкнуться с рядом сложностей и нюансов. Во-первых, банк может отказать в ипотечном кредитовании на обмен квартиры. Причем, заемщику могут даже не объяснить причину отказа в ипотеке. По этой причине перед продажей своей квартиры, сначала нужно подать документы в банк, и только после одобрения, браться за продажу жилья.

Во-вторых, у заемщика может не хватать времени, опыта и сил на оперативную продажу своего жилья. Чтобы снизить риски при обмене квартиры на квартиру с доплатой по ипотеке, продажа старой и покупка новой квартиры должна быть осуществлена в один день. В случае если это сделать невозможно, срок между продажей и покупкой должен быть сокращен до минимума.

Поэтому проще и безопаснее осуществить обмен квартир с доплатой по ипотеке с помощью риэлтерской компании. У таких фирм, как правило, налажены отношения с банкам, выдающими ипотечные кредиты, и вероятность получения кредита их клиентом выше, чем вероятность получения ипотечного кредита самостоятельного заемщика.

Стоимость услуг риэлтора по обмену квартиры с доплатой по ипотеке

Наша компания по купле-продаже и обмену недвижимости «Дом Недвижимости Вотчина» будет рада помочь Вам обменять квартиру с максимальной выгодой. Мы работаем со многими известными банками: Альфа Банк, ВТБ 24, Сбербанк, Московский кредитный банк и др.

Стоимость услуг при обмене квартир:

  • новостройки – от 2%;
  • вторичное жилье – от 2%;
  • загородная недвижимость – от 3%.

Наши специалисты окажут консультацию по вопросам обмена квартир с доплатой по ипотеке, помогут получить наиболее выгодный ипотечный кредит, подберут максимально подходящую Вам квартиру. Мы возьмем на себя продажу Вашей квартиры, в том числе, проведем оценочные работы для определения ее стоимости, найдем покупателя, подготовим документы для продажи.

Обмен квартиры с доплатой

  • Как оформить обмен моей квартиры на дом с моей доплатой?
  • Обмен квартиры на большую по площади с доплатой материнским капиталом.
  • Возможно ли провести обмен квартир с доплатой материнским капиталом?
  • Квартира квартира обмен
  • Квартира с доплатой
  • Обмен доли на квартиру
  • Обмен доли в квартире на квартиру
  • Продажа обмен квартир

Возможен ли через суд обмен трехкомнатной муниципальной квартиры, жилой площадью 40,3 м 2 на муниципальную двухкомнатную с доплатой. В квартире прописаны 4 человека: отчим, два брата и сестра (я). Причем при обмене на двухкомнатную в ней прописываются три человека. А я, добавив деньги к доплате от обмена, куплю себе однокомнатную квартиру.

Возможен ли обмен муниципальной квартиры в Центре Москвы на квартиру на окраине с доплатой? Есть ли какие-то особенности при данном виде обмена?

Прошу сообщить нормативные основания и возможную последовательность действий после согласования у банка-залогодателя возможности обмена, как с доплатой банку разницы в залоговой стоимости квартир,-при обмене на меньшую, так и при обмене на большую квартиру, с нашей доплатой Партнёру по договору обмена.

Возможен ли обмен муниципальной квартиры на приватизированное жилье с доплатой? И при обмене другой стороне предлагается только 3 варианта?

При обмене 3-х комнатной квартиры на 2-е квартиры, должна ли я буду платить налог государству? А если обмен с доплатой?

До брака гражданка приобрела квартиру. Сейчас, будучи замужем, она решает вопрос об обмене этой квартиры на другую. Вопрос: будет ли новая квартира в совместной собственности супругов. И еще вопрос: если обмен будет с доплатой, то будет ли в данном случае новая квартира в совместной собственности супругов.

После развода 2 х комнатная квартира поделена по 1/2 с мужем. Могу ли я без согласия бывшего мужа произвести обмен своей доли на квартиру с доплатой? Может ли он оспорить сделку обмена в суде?

У нас с отцом в приватизированная двух-комнатная квартира (по 12 доли), Хотим сделать обмен с доплатой на трёхкомнатную, Изменяться ли наши доли в этой новой квартире, ведь все расходы по обмену будет производить отец?

Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой деньгами?

У меня в личной собственности имеется трехкомнатная квартира (дети совершеннолетние-две дочери), у партнера по обмену двухкомнатная в том же доме, в одном подъезде, только этажи разные (у меня 4-ый, у него 6-ой). Жена на обмен согласна.

Подскажите пожалуйста, при обмене моей квартиры (в собственности менее 3 лет) обмен однушку меняю на двушку с доплатой 1 мил 200 рублей. Надо ли оплачивать налог? Сколько?

Муж получил в наследство с 2 х квартир по 50%.Далее через суд произошел обмен долями этих квартир с доплатой. Считается ли обмен второй половины квартиры совместно нажитым имуществом.

Хотела спросить совета по поводу текста письма собственникам интересующих меня квартир (в плане обмена) с предложением с моей стороны об обмене их 1-комн. Квартиры на мою 2-х комн.. С доплатой мне. Спасибо,

Планирую обменять со знакомым соседом свою квартиру на его с моей доплатой.

Его квартира на оформлении после смерти собственника бабушки. Он единственный родственник. Наследственное дело своевременно заведено. Есть долги за коммунальные платежи около 100-120 т. р.

1)Какой вид сделки лучше выбрать, чтобы не платить налог с продажи унаследованной квартиры, если по факту будет обмен квартир с моей доплатой (предполагаю что договор мены, а не купли продажи).

2)Могу я оформить Соглашение о задатке при обмене квартиры с будущим собственником, если задаткополучатель формально еще не собственник.

Обмен квартиры большей на меньшую

Преимущества работы с нами

Есть вопросы?

Когда речь заходит об обмене квартиры большей на меньшую, особенно если такую операцию требуется провести в Столице, клиенты нашей компании могут рассчитывать, что они обретут именно то, что желают.

Зачем менять имеющуюся квартиру на вариант с меньшей квадратурой?

Чтобы в полной мере удовлетворить запросы потенциальных новосёлов, ответственные сотрудники агентства недвижимости ненавязчиво выясняют, зачем участники задумывают такие операции.

Содержать большую квартиру дорого, коммуналка и сопутствующие затраты «съедают» значительную часть семейного дохода.

Семья уменьшилась, так что большая квадратура оказалась без надобности.

Дом с просторной жилплощадью оказался в районе шумном, с плохой экологией. А пожилым людям желательно жить в местности с хорошим климатом, с удобной инфраструктурой. Даже пусть выбранная квартира окажется меньшей.

Члены семьи желают разъехаться, при этом разделить большую квартиру им не удаётся. Тогда можно оформить обмен 2-комнатной квартиры на 1-комнатную со значительной доплатой. В результате такого обмена кто-то получит квартиру, а кому-то достанутся деньги, крайне необходимые для последующего ипотечного взноса.

Правообладатель соглашается осуществить обмен 3-комнатной квартиры на 1-комнатрую, так как он попал в крайне сложную жизненную ситуацию, когда остро и срочно требуются деньги. Таким образом, он остаётся с личным жильём, со столичной пропиской и в то же время получает возможность урегулировать свои финансовые проблемы.

В базе данных имеется достаточно вариантов, чтобы удовлетворить потребности граждан, желающих заняться обменом квартиры большей на меньшую в Москве (любой район), в городах Подмосковья.

Предлагаемые квартиры для обмена в Столице и МО

Наша компания обладает базой данных с огромным множеством вариантов. Информация обновляется ежедневно. Процесс обмена происходит максимально быстро.

Во-первых, пользователю наших услуг предоставляются сведения о квартирах, способных его заинтересовать. Учитываются:

размер доплаты и пр.

Во-вторых, сотрудники агентства привозят участника обмена к тому варианту его будущей квартиры, который он выбрал, желает осмотреть.

В-третьих, кроме того, что указываются все положительные моменты такого обмена, клиента ставят в известность и по поводу недостатков.

В-четвёртых, оформляются все документы, разрабатывается методика передачи компенсационной суммы, что устроит обе стороны.

Обращение в агентство недвижимости – оптимальный способ спокойно поменяться жильём

Конечно, можно попробовать оформить обмен 3-комнатной квартиры на 2-комнатную или в другом варианте самостоятельно. Однако нередко люди, которые, рискуя, самостоятельно совершают обмен большой квартиры на маленькую, сталкиваются или с недобросовестными посредниками, или с собственниками-мошенниками. Следует повнимательнее изучить историю жилья, предназначенного для обмена. Возможно, квартиру уже меняли много раз.

Тогда вопрос: почему в этом варианте уже назначалась реституция? Тут или с квартирой не всё в порядке (трещины в стенах, выход со строя коммуникаций), или ее хозяева – подозрительные личности.

Другой непростой вопрос касается компенсационных выплат: на достаточно ли надёжную схему получения компенсации рассчитывает участник обмена квартиры с большей жилплощадью? Он ведь может так и не получить обещанной суммы.

И последний вопрос: не придётся ли судиться с другими правообладателями этой квартиры? Может оказаться, что даже на жильё с маленькой квадратурой претендуют другие потенциальные правопреемники или сособственники, пытаясь добиться своей доли через суд. Когда-нибудь они докажут, что прежний правообладатель квартиры с маленькой квадратурой не мог считаться единоличным собственником.

Но обмен состоялся, новый собственник успел продать полученное просторное жильё и исчез, предоставив другому новосёлу возможность самостоятельно разбираться с еще одним владельцем новообретённой маленькой квартиры. Возможно, те деньги, которые человек получил в виде доплаты, придётся отдать сособственнику, выигравшему суд, чтобы он отказался от претензий. В результате новосёл безвозмездно и безвозвратно утратит часть ценных квадратных метров столичного жилья.

А еще могут быть обременения, касающиеся:

наличия несовершеннолетних, недееспособных;

наложения ареста на квартиру за долги и пр.

Зато опытные сотрудники агентства недвижимости, дорожащие репутацией фирмы, прежде скрупулёзно изучат историю квартиры и только после этого предложат реальный вариант обмена с дополнительными условиями, способными решить все проблемы обладателя лишней квадратуры.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector