Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как поменять ук дома

Как поменять управляющую компанию в доме

С работой управляющих компаний связано много нареканий. Одни завышают цены, другие – не выполняют свои обязанности, третьи – игнорируют инициативы жильцов. Иногда единственный выход из такой ситуации — сменить управляющую компанию. Заместитель председателя коллегии адвокатов «Москва-Адвокат» Алексей Викторович Михайлов рассказал, как это сделать.

— Алексей Викторович, с чего начать смену управляющей компании?

— С поиска новой управляющей компании (далее по тексту — УК). Проанализируйте рынок, чтобы отобрать одного или нескольких кандидатов. Проверьте, если ли у них собственная материально-техническая база и какого она качества. Узнайте количество домов в их управлении. Проанализируйте тарифы на управление, содержание и ремонт. Обязательно узнайте мнение жильцов дома — если большинство против, у вас ничего не получится.

— Выбрали управляющую компанию. Что делать дальше?

— Решение о смене принимают на собрании собственники квартир в доме. Для начала вы должны организовать такое собрание. Чтобы жильцы дома узнали о нем, напишите уведомление, указав в нем, кто из жильцов инициирует собрание, его повестку, место, дату и время. Проинформируйте жильцов дома не позднее, чем за 10 дней — приглашение вручают лично под роспись о получении или отправляют заказным письмом с уведомлением. В этот же срок нужно расклеить в подъездах информационные объявления на случай, если кто-то не получит персональное приглашение. Если в доме остались не приватизированные квартиры, уведомьте муниципалитет. Пригласите на собрание представителя новой УК, чтобы он ответил на вопросы жильцов.

— Какие вопросы должны быть в повестке?

Самые разные, но основные:

a) расторжение договора со старой УК;

b) выбор новой УК и подписание с ней договора;

c) перечень работ и услуг, расчет платежей за управление, содержание и ремонт;

d) порядок уведомления собственников помещений в доме о решении;

e) выбор жильца, который будет представлять интересы дома;

f) место хранение протокола.

— С чего начать собрание? Можно сразу голосовать?

— Нет, начните с выбора председателя и секретаря, счетной комиссии. Выбирают их путем простого голосования из числа жильцов. Они будут следить за законностью, соблюдением повестки и голосованием. Если вы сомневаетесь в том, что сможете провести собрание по букве закона, пригласите адвоката в Москве или попросите помощь юриста компании, к которой вы хотите перейти. Нарушение закона — достаточное основание для отмены принятых решений в судебном порядке по инициативе кого-то из жильцов или старой УК.

— Как сделать так, чтобы вопрос о новой УК не провалился?

— Обычно жильцы голосуют на эмоциях. Они готовы поменять УК не из-за того, что новая — хорошая, а потому, что старая — плохая. Если накануне собрания работники старой УК уберут в подъездах и покрасят лавочки во дворе, жильцы могут и «остыть». Чтобы решение было осознанным, а не эмоциональным, попросите представитель новой УК предоставить расчеты по вашему дому: оценка его состояния, план работ, которые улучшат условия проживания, с конкретными ценами и сроками, перечень услуг и работ УК, гарантии и прочее. Но будьте внимательны — если вам дают лучшую цену на рынке, ищите подвох. Бизнес не работает в минус, так что низкая цена означает плохое качество.

— Как принимают решение о смене УК?

— Простым голосованием. Голоса считают не по количеству квартир в доме, например, 100 квартир — 100 голосов. В расчет берут количество квадратных метров в собственности жильца, к примеру, если у одного жильца в собственности 1100 кв. м из общих 2000 кв. м, он будет единолично принимать решение. Для принятия решения по смене УК нужно 50 % + 1 голос.

— Что делать дальше, после того как голосование состоялось?

— Секретарь оформляет протокол в простом письменном виде. Его подписывают председатель и секретарь, члены счетной комиссии. В законе нет требований к документу, но по общему правилу в нем указывают дату и место, количество голосов и кворум, повестку дня, решения. На оформление протокола закон отводит 10 дней — именно в такой срок вы должны уведомить всех жильцов о принятых решениях, а также старую и новую УК.

— Как происходит подписание договора с новой компанией?

— По общему правилу договор подписывают с каждым собственником помещений в доме. После этого происходит передача дел от старой к новой УК, включая составление актов осмотра, перечисление денег жильцов, сверка задолженности и прочее. Будет лучше, если этот процесс станет курировать представитель жильцов — тогда точно ничего не «забудут» и не «потеряют». УК подписывает договора с поставщиками коммунальных услуг, организовывает паспортный учет, запускает работу аварийно-диспетчерской службы и занимается другими организационными вопросами.

— Что делать, если старая УК не согласна с решением собрания?

— Рекомендуем обратиться к адвокату. Есть несколько законных способов расстаться с УК, которая не подходит собственникам помещений в доме: расторгнуть договор в связи с окончанием его срока, расторгнуть договор в связи с нарушением его условий, признать договор недействительным, расторгнуть по другим причинам через суд и т. п. Все зависит от ситуации и того, что написано в вашем договоре.

Остались вопросы? Позвоните +7(495)642-15-88 и узнайте больше о том, как поменять управляющую компанию.

Как сменить управляющую компанию?

Несмотря на то, что реформа ЖКХ в России официально стартовала в далеком 2008 году, степень удовлетворенности населения осуществляемыми преобразованиями в гору идти не торопится. Причин тому несколько, но одна из ключевых — крайне слабая вовлеченность собственников жилья в процесс управления многоквартирным домом. Этот фактор способствует сохранению низкого уровня информированности о своих правах.

Вот и получается — ходим, плюемся на неприятный запах от мусоропровода или на переполненные баки на контейнерной площадке, впотьмах нащупываем собственную замочную скважину, даже можем с соседом, не стесняя себя в выражениях, данные мелкие неурядицы обсудить. Но дальше подъездных разговоров дело не идет.

Между тем, ситуацию можно и нужно менять. Точнее не ситуацию, а не справляющуюся с обязанностями управляющую компанию. Те, кто скажет, что это сопряжено с необходимостью продираться через чудовищные бюрократические заросли — вводят вас в заблуждение. Единственная оговорка связана с тем, что сменить управляющую компанию можно не раньше чем через год после заключения договора. Государство дало ей послабление в 12 месяцев, мотивировав это необходимостью погружения в курс дела и отладки своей работы. Кстати, договор между собственниками многоквартирного дома и УК заключается сроком от года до 5 лет.

Если у вас вдруг нет на руках договора — то вы явно никогда не посещали собрания собственников жилья, на котором за вас принимали решения, а вы позже за эти решения расплачивались. Где-то нервами и временем, где-то деньгами. Так что немедленно истребуйте договор и внимательно изучите его текст. В документе прописаны обязанности управляющей компании. Не выполнение их или выполнение в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков дают собственникам основания для предъявления претензий или для отказа от услуг компании:

  • ненадлежащее содержание общедомового имущества,
  • нарушение качества предоставления коммунальных услуг,
  • несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,
  • сокрытие своей деятельности и так далее.

По последнему пункту следует дать небольшие пояснения. Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям в обязательном порядке в первом квартале предоставлять общему собранию собственников жилья отчет об итогах своей деятельности. Если этих отчетов нет, или их полнота не соответствует требованию о раскрытии информации, то это может служить основанием для замены управляющей организации.

Алгоритм смены управляющей компании:

  • Помните, что инициатором смены управляющей компании может быть любой собственник. А вот решать судьбу управляющей компании в любом случае придется коллегиально на общем собрании. Планируя отказ от услуг действующей управляющей компании, определитесь с тем, кто придет ей на смену. Проанализируйте рынок управляющих компаний, наведите нужные справки, получите ответы на вопросы, которые позволят получить ясную картину относительно надежности УК: сколько домов находится в ее управлении, есть ли у компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. Не поленитесь пообщаться с собственниками, проживающими в доме, находящемся в управлении компании. Задайте интересующие вопросы напрямую руководству управляющей компании. Важно договориться с УК о правовом сопровождении дальнейших шагов, касающихся перехода дома в ведении новой компании.
  • Информацию о планируемом к проведению собрании необходимо донести до каждого собственника. Упустите хоть одного — у управляющей компании будет повод оспорить решение через суд. Вручите соответствующее уведомление под роспись каждому владельцу квадратных метров либо поадресно разошлите заказным письмом с уведомлением. Информируя собственников о планируемом собрании, обязательно четко обозначьте дату, время его проведения, перечень вопросов для обсуждения, состав счетной комиссии. Не забудьте расклеить объявления не позднее, чем за 10 дней до анонсированной даты проведения собрания. Не забудьте, что зачастую в числе собственников фигурирует муниципалитет, представителей которого нужно также заблаговременно оповестить о собрании.
  • Определитесь с тем, кто будет вести протокол собрания. Перед обсуждением вопросов повестки простым голосованием необходимо утвердить секретаря и председателя собрания. Протокол следует составить в письменной форме, подписать председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений.
  • Собрание будет признано состоявшимся, если в нем примут участие собственники, обладающие более 50% голосов. Важно помнить, что голос зависит от размера жилой площади, находящейся в собственности гражданина. Если в поддержку смены управляющей компании будет отдано меньше 50% голосов, то есть возможность провести заочное голосование. Об этом мероприятии собственников придется обязательно поадресно уведомить еще раз, обозначив в сообщении те же вопросы, что значились в повестке при подготовке к очному собранию, приглашение к голосованию, а также время и место сбора листов голосования. Обратите внимание, что в заочном голосовании должен принять участие каждый собственник. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа «За», «Против», «Воздержался». Если в итоге инициатива наберет больше 50% голосов, то ее противники вынуждены будут подчиниться большинству, а опальная управляющая компания обязана в 30-дневный срок сдать дела новой. Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица — представители жителей многоквартирного дома, которые смогут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т. д.
  • Ознакомив с протоколом собрания всех собственников, обязательно вышлите его копии бывшей и новой управляющей компании. Таким образом, вы уведомляете одних о расторжении договора, вторых — о намерении заключить новый. После заключения договора проследите за тем, чтобы управляющая компания предоставила договор каждому собственнику на подпись в двух экземплярах. В обязанности новой управляющей компании входит необходимость заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В ряде случаев старая управляющая компания может отказаться добровольно уйти с обжитой территории. Тогда все споры разрешаются в судебном порядке. Именно по этой причине следует крайне внимательно отнестись к требованиям Жилищного Кодекса РФ, относящихся к вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и смене управляющей компании. Лучше на первом же этапе взять в помощники квалифицированного юриста, который, к слову, может проживать в вашем доме и оказать услуги на безвозмездной основе.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

Содержанием многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

  • злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
  • УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
  • не проводятся ремонтные работы;
  • организация игнорирует обращения граждан;
  • управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2020 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Читать еще:  Какие документы нужны для оформления приватизации квартиры

Законодательная база

Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение собрания жильцов;
  • предоставление соответствующей информации руководству УК;
  • оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома? Смотрите тут.

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

  • расторжение соглашения с УК;
  • выбор новой организации;
  • оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проголосовало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в голосовании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону (ст. 162 ЖК РФ) документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

  • состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
  • перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
  • стоимость услуг, способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
  • способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Образец договора обслуживания с управляющей компанией здесь.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Что входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома? Информация здесь.

Как оформить уведомление о собрании собственников жилья многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.

На видео о порядке смены УК

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как поменять управляющую компанию или сменить УК на ТСЖ?

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства. Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств. Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

  1. Непосредственное управление
  2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом
  3. Управление УК

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

  1. ненадлежащее содержание дома
  2. разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные – частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании. Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения. Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, голосовать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

В январе прошлого года ВЦИОМ провел опрос, результаты которого показали, что название управляющей компании своего дома знает чуть больше половины жителей — 52%. Еще 16% не имеют понятия, в каком статусе находится их УК: в частном или государственном. Не имеют никаких данных и представлений о своем УК 28% респондентов.

По мнению экспертов, причина заключается в том, что в период формирования Жилищного кодекса РФ, УК, созданные на базе старых ЖЭКов, самостоятельно закрепили за собой право управлять домами, не предупредив об этом жителей.

Если дом плохо обслуживается, в нем не проводится капитальный ремонт, и жильцы не понимают, за что платят деньги, они могут менять УК, но смена управляющей компании потребует определенных сил.

Способы управления многоквартирным жилым домом

В России существуют 3 способа управления многоквартирным домом:

Прямое управление

Возможно, не в каждом многоквартирном доме, а лишь в тех, где число квартир меньше 30. При таком способе есть собственники и есть управляющий, он самостоятельно отвечают за свое жилье.

ТСЖ

Раз в полгода жители дома на коллективном собрании выбирают председателя правления, который занимается основной организацией всех процессов и несет за это ответственность.

УК

Наиболее популярный способ. Наемная компания обслуживает многоквартирный дом, а собственники ей за это платят. Если выполнение работ не устраивает нанимателей, то они решают, как сменить управляющую компанию, и какую форму управления выбрать.

Основания для смены УК

Чаще всего вопросом, как поменять управляющую компанию, жильцы задаются в крайних случаях. Согласно российскому законодательству, если управляющая компания не реагирует на замечания и пожелания жильцов, то они как собственники жилья могут уйти от такого исполнителя. Причем делать это можно столько раз, сколько необходимо для поиска «идеальной» УК.

Так как жильцы дома заключают с управляющей компанией договор, то поводом для его расторжения может служить невыполнение компанией одного из пунктов. Также смена возможна, если УК скрывает сведения о своей работе, в том числе и финансовые.

Чаще всего причиной для смены УК являются:

  1. Оплата: стоимость работ постоянно растет, но их качество остается прежним
  2. Недобросовестная работа: если жильцы исправно платят по счетам, а коммунальные услуги не исполняются в полной мере, то есть вероятность мошенничества
  3. Игнорирование жалоб и замечаний: сотрудники управляющей компании должны обращать внимание на все замечания жильцов и отвечать на них
  4. Нет действующей лицензии: без нее необходимо сразу прекратить сотрудничество
Читать еще:  Перепланировка не узаконена

Собрание жильцов

Смена управляющей компании возможна только при коллективном решении. Для этого жильцам необходимо провести собрание.

Подготовка к собранию

Если смена управляющей компании в многоквартирном доме все же неизбежна, то перед тем как проводить собрание, жильцам рекомендуется внимательно ознакомиться с договором старой УК, что позволит избежать многих ошибок. Организаторам собрания необходимо подготовить его повестку, в которой решается вопрос о форме голосования. Оно может пройти в одном из помещений дома, в электронном формате или при помощи заполнения специальных бланков у себя дома. О проведении подобного мероприятия всем жильцам дома необходимо сообщить за 10 дней до него.

Также в повестке указывается новый способ управления домом или сразу указывается новая выбранная компания, на которую будут возложены обязанности ЖКХ. Кроме того, заранее утверждается договор между собственниками и УК и размер оплаты.

Проводим общее собрание в МКД

Если собрание в многоквартирном доме проводилось при помощи анкет и бланков, то все жильцы должны быть равны в своих правах и иметь возможность высказать свое мнение. Заполненные документы передаются организатору. На них обязательно должна стоять дата и подпись жильца. Также голосование можно проводить на сайте государственной информационной системы ЖКХ.

Если собрание МКД проводится в очной форме, то перед его началом коллективно принимается повестка. Все собственники жилья имеют право высказать свое мнение и предпочтения. Секретарь собрания обязан вести протокол и фиксировать решения по каждому вопросу.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Общее решение собрания принимается большинством голосов. При очно-заочной форме результаты суммируются в одном протоколе, который является официальным документом, хотя единой утвержденной формы для него нет. В нем должна быть указана дата, место и время проведения собрания, а также число участников и количество голосов по всем пунктам.

После подсчета результатов организатор собрания должен предоставить этот документ в свою управляющую компанию в течение 10 дней после сбора.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

За благоустройство многоквартирного дома отвечает та или иная управляющая компания (УК). Она решает различные вопросы – от обеспечения жителей электричеством, отоплением, газом и т.д. до отстаивания прав собственников жилья. Однако порой случается так, что вопросы эти компания решает из рук вон плохо: с предоставлением коммунальных услуг случаются перебои, ремонт дома не проводится годами, а на жалобы собственников никто не обращает внимания. В этом случае совершенно законным шагом будет сменить управляющую компанию на другую, относящуюся к своим обязанностям более тщательно. Как это сделать – читайте в нашей статье.

Условия и способы смены УК

Существует несколько условий, при которых можно отказаться от услуг управляющей компании. Они не обязаны соблюдаться одновременно, достаточно будет всего одного.

  • Если управляющая компания нарушает договор, заключенный с ней, можно смело расторгать договор в одностороннем порядке (ч. 8.2, ст. 162 ЖК РФ).
  • Если УК потеряла лицензию, однозначно стоит заключить договор с другой компанией (п.1 ч.3 ст. 200 ЖК РФ).
  • Если истек срок договора с УК. По окончании его можно просто не продлевать, найдя новую компанию и заключив соглашение уже с ней.
  • Если выбран иной способ управления домом (к примеру, организуется ТСЖ).
  • Если управляющая компания и собственники жилья решили расторгнуть договор по взаимному согласию. Однако на практике это случается довольно редко.
  • Если решение отказаться от услуг УК было принято на общем собрании собственников жилья.

Выбор новой УК

Перед тем, как проводить собрание, нужно определиться с выбором новой организации, отвечающей за поддержание порядка в доме и на близлежащей территории. Тут на помощь приходит общественное мнение, Интернет и печатные источники. Изучите рейтинги управляющих компаний вашего города, узнайте, какие УК обслуживают жителей соседних домов (им будет легко взять в управление еще один близлежащий дом), прочтите размещенные открытые сведения. Проще всего будет начать с сайта ГИС ЖКХ и реформы ЖКХ : в первую очередь сведения об УК можно найти там. Сравнив показатели и рейтинги нескольких компаний, вы сможете выбрать их как предварительные варианты, которые будут рассмотрены на собрании. Не лишним будет продемонстрировать соседям конкретные наглядные примеры работы других УК: это поможет им принять решение.

Просматривая список претендентов на роль управляющей компании, которая будет заниматься вашим домом, стоит обратить внимание на следующие параметры:

  • Количество многоквартирных домов в ведении организации и ее рабочий опыт;
  • Состояние документации УК;
  • Особенности взаимоотношений УК с администрацией города;
  • Открытость деятельности УК, сведения о ее тарифной политике и о сотрудничестве с поставщиками коммунальных услуг;
  • Квалификация рабочих кадров организации;
  • Скорость реагирования на жалобы собственников, а также манера общения с клиентами.

На основании этих пунктов, а также отзывов собственников, сотрудничающих с определенной УК, и стоит делать окончательный выбор.

Собрание собственников: правила и этапы проведения

У проведения собрания собственников жилья есть две трудности. Первая – соблюсти весь порядок действий и подготовить все нужные документы, чтобы процедура была признана законной. Вторая – собрать всех жильцов (что само по себе проблема) и уговорить их прийти к единому мнению на очном собрании без криков и склок. Однако грамотно проведенное собрание – один из лучших способов заменить управляющую компанию.

К собранию нужно как следует подготовиться. Найдите активных соседей и составьте инициативную группу: заниматься всеми вопросами в одиночку очень сложно, это отнимает много сил и времени. Изучите договор, заключенный с вашей управляющей компанией, и обратите особое внимание на пункты, которые нарушаются. Выберите новую управляющую компанию: лучше подобрать нескольких кандидатов, чтобы собранию было из чего выбрать. Далее нужно подготовить повестку собрания. В нее включаются следующие пункты:

  1. проведение собрания в очной, заочной или очно-заочной форме;
  2. разрыв заключенного с УК договора управления;
  3. выбор и утверждение новой УК;
  4. обсуждение и утверждение условий договора управления между ней и собственниками жилья, а также размера платы за поддержание в порядке общедомового имущества;
  5. время передачи накопленных средств и технической документации от прежней УК к новой после расторжения договора управления. Если техническая документация была утрачена старой УК, компания обязана восстановить ее не более чем за 3 месяца, причем сделать это за свой счет;
  6. порядок уведомления собственников об итогах собрания и месте хранения оригинала составленного протокола.

Не менее чем за 10 дней до собрания нужно уведомить о нем всех собственников помещений в доме. Это можно сделать разными способами (если вы, к примеру, на предыдущих собраниях договорились вывешивать объявления на входе в подъезд, можно поступить так). Жилищный Кодекс РФ предусматривает два базовых варианта уведомлений – заказное письмо или лично под роспись. Необходимо вести реестр уведомлений, чтобы позже приложить его к протоколу собрания.

Стоит заметить, что не все соседи могут внять сухому объявлению. Примените доступные и понятные им аргументы, перечислите проблемы здания и объясните, почему смена УК необходима. Особенно это актуально для личной беседы: она будет эффективнее письменного уведомления. Также стоит повторно обозначить насущные проблемы на собрании, ранжировав их по важности.

Если выбрано очное собрание, то в заранее назначенный день отметьте пришедших, попросите показать документы на квартиру (особенно доверенных лиц, пришедших вместо собственников жилплощади). Соберите кворум – необходимое число собственников для правомочности собрания. Должно собраться более 50% голосов от общего числа: доля голосов человека на собрании зависит от площади в его собственности. За 100% в данном случае берется общая жилая площадь дома. Если на собрании присутствует большинство жителей дома, но суммарно в их собственности находится меньше 50% площади (остаток, к примеру, выкуплен предпринимателем, который здесь не проживает и на собрание не пришел), то решения о смене УК, принятые на собрании, будут считаться недействительными.

Осветив на собрании пункты, затронутые в повестке, приступайте к голосованию. На очном собрании метод может быть любой: при заочном голосовании собственники приносят заполненные бюллетени. Также можно провести голосование онлайн, значительно упростив всю процедуру. По итогам собрания обязательно составьте протокол, который подписывается председательствующим. В течение 10 дней после проведения собрания обязательно уведомите собственников о его результатах. Проще всего будет повесить в подъезде соответствующее объявление.

Уведомление УК о разрыве договора с ней

Если было принято решение разорвать договор с управляющей компанией, то в течение пяти рабочих дней в ее адрес направляется копия протокола собрания и уведомление о принятом решении. В нем нужно указать новую организацию, с которой собственники решили сотрудничать, и ее контакты. Кроме того, расторжение договора управления должно быть учтено в органах государственного и муниципального жилищного контроля.

Если УК не хочет разрывать договор и отказывается отдавать дом, это рассматривается как нарушение законодательства. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ новая управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение 30 дней. Если предыдущая УК намеренно бездействует, необходимо обратиться в прокуратуру или в суд.

Заключение договора с новой УК

Мало выбрать и утвердить на голосовании новую организацию, которая будет обслуживать ваш дом: нужно еще подписать с ней договор, составленный согласно статье 162 ЖК РФ. Это должны сделать более 50% собственников помещений многоквартирного дома. Если этого не произойдет, то даже при принятом на собрании общем решении договор не будет считаться заключенным. Поэтому целесообразно подписать договор управления сразу же на собрании, чтобы не собирать всех собственников по второму разу. Всю остальную документацию новой УК обязана предоставить организация, с которой собственники сотрудничали до этого.

Заключение

При возникновении проблем дома не стоит относиться к ним спустя рукава. К управляющей компании, которая пренебрегает своими обязанностями, стоит предъявить претензии – и, если они будут проигнорированы, задуматься о заключении договора с другой организацией. Эта процедура, хотя и кажется довольно сложной, способна решить многие проблемы и улучшить качество жизни всех собственников. Не бойтесь проявлять инициативу и действовать – и результат превзойдет все ваши ожидания!

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Как сменить управляющую компанию?

  • Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
  • В каких случая стоит задуматься о смене управляющей компании?
  • Какие бывают разновидности управляющих компаний?
  • Какие могут быть основания для расторжения договора?
  • Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
  • Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
  • Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

Регулярная уборка подъездов, ремонт лифтов и основных систем жизнеобеспечения дома – все это является зоной ответственности управляющей компании. Бывает, что жильцы недовольны качеством оказываемых услуг и, получая очередную квитанцию, задумываются о том, за что они платят деньги. Что делать, если управляющая компания некачественно выполняет свои обязательства, и как ее поменять?

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания – это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

В каких случая стоит задуматься о смене управляющей компании?

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2 . Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется – достаточно решения большинства собственников.

Читать еще:  Ликвидация тсн пошаговая инструкция

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций – это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

Истекает срок действия договора. В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома.

Условия договора дают возможность расторжения. Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения.

УК не выполняет свои обязанности. Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы).

Смена способа управления домом. В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов – это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

  • Оригинал протокола общего собрания и принятого решения
  • Реестр собственников жилых помещений дома
  • Реестр уведомления собственников о проведении собрания
  • Оригинал бланков голосования
  • Реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно

Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

У меня остались вопросы. Что делать?

Как сменить управляющую компанию

Основания для смены УК

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

  • поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
  • защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

  • при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
  • при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Как сменить управляющую компанию

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома. Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства. Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

  1. Принять совместное решение о смене УК.
  2. Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
  3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
  4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
  5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе. Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания. Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество голосов владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.

Принятие решения

Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проголосовали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.

Как выбирать УК

К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа.

Как перезаключить договор

Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:

  • составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
  • провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
  • обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
  • раздать копии договора владельцам квартир.

Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.

В помощь собственникам жилья

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector