Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • статья 60 Семейного кодекса
  • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
  • статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Как продать квартиру, сособственник которой — ребенок?

Ситуация, когда правом собственности на квартиру обладают сразу несколько граждан, в том числе и дети, для нашей страны не редкость. Юридически оформить сделку купли-продажи такой квартиры несколько сложнее, чем если собственниками являются взрослые, так как по закону РФ для продажи квартиры, собственнику которой нет 18 лет, требуется согласие органов опеки и попечительства.

Понятно, что органы опеки преследуют в данном случае весьма благородную цель – предотвратить нарушение прав несовершеннолетнего. Чтобы получить одобрение чиновников, придется доказать, что продажа квартиры не ухудшит условий жизни ребенка.

Для получения соответствующего разрешения на продажу квартиры надо обратиться в муниципальное образование по месту регистрации несовершеннолетнего. Здесь составляется заявление с просьбой разрешить отчуждение квартиры. Если ребенок старше 14 лет, он подписывает заявление сам, с письменного согласия родителей. За детей до 14 лет подписываются родители. При этом необходимы подписи обоих родителей, даже если они в разводе.

Самая распространенная ситуация — продажа квартиры со встречной покупкой. В этом случае при продаже квартиры, собственник которой — ребенок, органы опеки потребуют одновременно или заблаговременно приобрести на имя ребенка другую квартиру или долю в ней.

Для получения разрешения на продажу потребуется запрос от нотариуса, который будет проводить сделку, и пакеты документов на продаваемую и покупаемую квартиры. Список необходимых для подачи документов в различных муниципальных образованиях может несколько различаться. Какие-то справки инспектор может запросить дополнительно по своему усмотрению — например, справку из отделения милиции о том, что семья не состоит на учете. Обязательное условие — количество принадлежащих ребенку квадратных метров общей площади квартиры не должно уменьшаться. Если семья покупает меньшую квартиру, органы опеки потребуют оформить на ребенка большую долю, чтобы принадлежащая ему площадь осталась прежней.

Если семья продает квартиру и уезжает на ПМЖ за границу, органы опеки могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов из ОВИРа.

Иногда продажа квартиры с одновременной встречной покупкой невозможна, например, если семья переезжает в другой город и квартира будет приобретаться там. Тогда чиновники могут пойти навстречу и дать разрешение на отчуждение при условии перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего. Однако в определенный период (как правило — три месяца) родители будут обязаны купить квартиру в новом городе. Покупателям квартир, кстати, в подобных случаях следует проявить осторожность. Дело в том, что, если при переезде родители не выполнят свое обязательство и не обеспечат детей равноценной жилплощадью, то органы опеки получат полное право оспорить и аннулировать такую сделку.

Часто при продаже квартиры приобретается жилье в строящемся доме. Органы опеки могут дать согласие на такую сделку, если степень готовности дома достаточно высока. В этом случае распоряжение будет выглядеть так: « разрешить продажу квартиры при условии подписания несовершеннолетним договора долевого участия». То есть перед тем как подписывать договор купли-продажи старой квартиры, нужно будет заключить договор с застройщиком. При этом чиновников будет также интересовать, где будет проживать и будет зарегистрирована семья с ребенком до момента постройки дома. И дополнительным условием к разрешению на продажу квартиры станет регистрация семьи где-то по третьему адресу, например у каких-либо родственников.

Встречаются ситуации, когда семья улучшает свои жилищные условия, продавая квартиру и добавляя взятую в кредит доплату. В этом случае покупаемая квартира будет находиться в залоге у банка до полной выплаты заемных средств, и для проведения такой сделки потребуется согласие органов опеки не только на продажу, но и на оформление залога при покупке.

Несмотря на то, что органы опеки достаточно часто отказывают в продаже квартир, решения чиновников далеко не всегда имеют окончательный характер. Общение с органами опеки должно быть диалогом, в котором нужно выяснить, какой вариант нового жилья будет для них приемлем, и почти всегда можно достичь какого-то компромисса.

Главная задача родителей в этом диалоге – убедить чиновников в пользе проводимой ими сделки для ребенка, для этого надо привести внятные аргументы и подтвердить их документально. Ведь именно в защите прав несовершеннолетних и заключается работа органов опеки и попечительства.

Подведем итог. Прежде чем приступить к продаже квартиры, которая частично или полностью принадлежит несовершеннолетним детям, следует обстоятельно проконсультироваться с органами опеки, показать имеющиеся документы, согласовать схему сделки, выяснить, какие документы надо будет предоставить в Вашем конкретном случае и в какие сроки Вы сможете получить необходимое разрешение на продажу. Тогда Вам удастся избежать возможных неприятных сюрпризов в процессе продажи Вашей квартиры.

Читать еще:  Перепланировка комнаты в общежитии

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

– Можно ли продать квартиру, если в числе собственников несовершеннолетний ребенок? Моя мама при жизни свою долю переписала на мою дочь (по дарственной), ей 11 лет. Сейчас в квартире семь собственников (четверо детей). Все заинтересованы в продаже квартиры. Сможем ли мы ее продать? Прописаны в этой квартире только я и дочка.

Отвечает юрист Валерий Макаров (Уфа):

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки. При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки. Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать недвижимость, если есть несовершеннолетний собственник

Если есть несовершеннолетний собственник, при продаже недвижимости важно соблюсти ряд требований, которые защитят финансовые права ребенка.

Взаимодействие с органами опеки

Не стоит думать, что если один из собственников квартиры несовершеннолетний, продать ее нельзя. При соблюдении ряда условий это можно сделать легально и законно. Такие сделки будут занимать чуть больше времени, что стоит учесть и продавцу, и покупателю.

Основное правило — информирование органов опеки. Это касается всех законных представителей: не только опекунов и усыновителей, но и родителей. Задача органов опеки — обеспечить соблюдение прав ребенка. То есть проследить, чтобы взамен проданной квартиры ребенок получил соразмерную долю в новой, либо деньги от продажи недвижимости были перечислены ему на счет.

Взаимодействовать с органами опеки при продаже квартиры необходимо в случаях, если:

1. При покупке квартиры был использован материнский капитал.
2. Ребенок участвовал в приватизации.
3. Ребенок не участвовал в приватизации, но жил в квартире в это время.
4. Среди собственников есть несовершеннолетний, вне зависимости от того, как он получил это право.

Кроме того, в органы опеки необходимо обращаться и в других ситуациях, связанных с недвижимостью.

Если имущество несовершеннолетнего:

  • отчуждается;
  • сдается в аренду;
  • передается в залог;
  • передается в безвозмездное пользование;
  • подлежит разделу;
  • уменьшается в доле.

Кроме того, органы опеки вмешиваются, если планируется оформление отказа несовершеннолетнего от каких-либо прав, связанных с недвижимостью.

Важно различать ситуации, когда ребенок является собственником и только лишь прописан в квартире. Во втором случае согласие органов опеки на продажу недвижимости не требуется. Исключение — если ребенок находится под опекой.

Как проходит процедура продажи

Как проходит процедура продажи Исходя из жизненных ситуаций, чаще всего происходят следующие типы сделок с участием несовершеннолетних:

  • Одновременно продают одну недвижимость и покупают другую. В этом случае в органы опеки передают пакеты бумаг по обеим квартирам. Ребенка выписывают из одного жилья и сразу же прописывают в другом.
  • Недвижимость продают, но квартиру пока не покупают. Например, не найден подходящий вариант или жилье планируют приобрести в другом городе. В этом случае деньги за продажу перечисляют на счет ребенка. На покупку новой квартиры дают 3 месяца: если за это время она не будет приобретена, предыдущую сделку признают недействительной.

Важно определить, кто будет представлять права ребенка и фактически подписывать документы. Родителям или усыновителям необходимо предоставить для подтверждения собственный паспорт, а также свидетельство о рождении или усыновлении ребенка. Попечителям и опекунам — полученные от органов местной власти документы. Если ребенок находится под опекой государства, от его имени выступает руководитель учреждения, где несовершеннолетний содержится.

Процесс продажи выглядит так:

1. Обращение в органы опеки с пакетом документов.
2. Органы опеки проверяют информацию о числе зарегистрированных и собственников, долгах за коммунальные услуги, возможном залоге. При необходимости осматривают жилье, которое планируется купить.
3. В течение 15 дней органы опеки выдают разрешение на продажу по конкретной сделке.
4. Проходит сделка купли-продажи, которая заверяется у нотариуса.
5. После покупки новой квартиры, документы об этом передают в органы опеки.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет все бумаги подписывают сами, но необходимо письменное разрешение законных представителей. Если ребенок младше, то подписи ставят родители. Кроме того, сделки, в которых имущество несовершеннолетнего отчуждается, должны быть заверены нотариально. Также стоит учесть, что дети до 18 лет не могут самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Исключения — признанная в судебном порядке эмансипация с 16 лет или случай, если несовершеннолетний находится в браке.

В каких случаях сделки запрещены

Некоторые сделки с участием несовершеннолетних запрещены. Например, родители или другие законные представители не могут совершать сделки со своими подопечными и детьми: не могут выкупить квартиру или долю в ней у ребенка. Также они не могут представлять его интересы в суде, если вторая сторона — близкий родственник попечителя. Исключение — квартиру ребенку можно подарить или передать в безвозмездное пользование. Кроме того, от имени несовершеннолетнего недвижимость нельзя подарить или безвозмездно переуступить.

Органы опеки могут отказать в разрешении на продажу квартиры. Это происходит в случаях, если права ребенка могут быть ущемлены. Например, если взамен квартиры в крупном городе предлагают жилье в небольшом населенном пункте с худшими условиями проживания. Или же приобретаемая квартира стоит гораздо дешевле продающейся. Разницу могут обязать зачислить на счет ребенка.

Для покупателей: как избежать неприятностей

При сделках с участием несовершеннолетних риски покупателей увеличиваются. Чтобы в будущем такие договоры купли-продажи не могли оспорить, важно особое внимание уделить проверке документов. Даже если в числе собственников дети не указаны, но квартиру продает семья с детьми, стоит запросить выписку из пенсионного счета мамы. Это позволит узнать, использовали ли материнский капитал.

Альтернатива — внимательно изучить документы, которые подтверждают возникновение права собственности на квартиру. Стоит обратить внимание на платежные документы. Нередко маткапитал используют для погашения ипотеки, поэтому необходимо запросить банковские выписки. Если с 2007 года, когда начала действовать программа материнского капитала, квартира не раз переходила из рук в руки, нужно изучить информацию и по предыдущим сделкам. Возможно, что материнский капитал был использован ранее, а права несовершеннолетнего собственника не были соблюдены. Если закон о материнском капитале был нарушен, сделку могут признать недействительной.

Также сделку могут признать ничтожной, если:

  • в ней непосредственно участвовал ребенок до 14 лет;
  • несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет подписывал документы без письменного разрешения законных представителей.

В сделках такого рода необходимо особое внимание уделить проверке документов, обратившись к юристам или в риелторские агентства, которые оказывают юридическое сопровождение. Кроме того, можно посетить органы опеки лично, чтобы узнать информацию о законных представителях ребенка и позиции органа государственной власти. Это поможет избежать нежелательных последствий.

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Читать еще:  Кадастровый паспорт объекта недвижимости образец

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Решили продать квартиру. С чего начать?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Читать еще:  Как правильно снять квартиру

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

В Минске много семей, где дети не просто зарегистрированы в квартире, а являются собственниками жилья. Продажа такой недвижимости имеет свои правила.

Продажа недвижимости собственником которой является несовершеннолетний

Чаще всего дети становятся собственниками недвижимости на основании наследования, дарения, покупки на имя ребенка или участия в приватизации. Можно ли продать такую недвижимость? Да, недвижимость принадлежащая детям, может быть продана только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Кто подписывает договор купли-продажи квартиры от имени ребенка?

  • До 14 лет договор от имени несовершеннолетнего подписывают его законные представители – опекуны или родители;
  • С 14 до 18 лет дети уже считаются частично дееспособными и подписывают договор купли-продажи сами, но в присутствии и с согласия родителей или опекунов;
  • В отдельных случаях договор продажи недвижимости от имени ребенка может подписывать представитель администрации района, назначенный на основании решения местного исполкома.

При каких условиях исполком даст согласие на продажу квартиры ребенка?

Продажа квартиры с одновременной покупкой другой недвижимости на имя несовершеннолетнего.

Требования к квартире приобретаемой на несовершеннолетнего:

1. Должна быть по площади не меньше продаваемой;

2. Стоимость новой квартиры должна быть не меньше, оценку может выполнить Агентство по государственной регистрации;

3. Учитываются местоположение, инфраструктура, потребительские качества квартиры. Например – органы опеки навряд ли разрешат продажу однокомнатной в Минске с приобретением взамен дома или квартиры в деревне где нет садика или школы. Еще пример – продается однокомнатная квартира со всеми удобствами, а взамен приобретается двухкомнатная в доме без ванной, туалета или центрального отопления. В таких ситуациях органы опеки и попечительства проводят обследования жилищно-бытовых условий в покупаемой на ребенка недвижимости, с выездом представителя администрации на место будущего проживания ребенка.

Деньги от продажи квартиры ребенка пойдут на его лечение или получение образования.

В этой ситуации органы опеки могут проверить условия проживания ребенка. Есть ли отдельная комната. Оборудованы ли в ней места для учебы, отдыха, сна. Сколько человек проживают в данной квартире.

Продажа квартиры или доли ребенка при разводе родителей.

В этой ситуации администрация дает согласие на продажу при условии, что на ребенка оформляется доля в новом жилье. Считается, что ребенок переедет в более благоприятную среду, где не будет ссор и ругани.

Продажа недвижимости несовершеннолетним без приобретения другого жилья.

В данной ситуации необходимо открыть счет на имя ребенка в банке, на который в дальнейшем родители положат деньги, полученные от продажи недвижимости своего малыша. При такой продаже органы опеки учитывают насколько семья, в которой проживает несовершеннолетний, обеспечена жильем и не станут ли они нуждающимися после продажи.

Учитывайте, что везде работают разные люди. Там, где одна администрация даст разрешение, другая, при таком же комплекте документов, откажет.

Итак, сделки по продаже недвижимости несовершеннолетними возможны, в отдельных ситуациях просто необходимы. Главное – интересы ребенка должны стоять на первом месте.

Как продать квартиру, в которой есть доля у несовершеннолетнего?

Если ребенок владеет недвижимостью или долей в праве собственности, то по закону является полноценным участником сделки купли-продажи. Продажа имущества, принадлежащего детям до 18 лет, имеет определенные нюансы.

Права ребенка-собственника

Несовершеннолетние собственники не могут сами распоряжаться недвижимостью, которая принадлежит им полностью либо частично. Согласно 28 статье ГК РФ все имущественные сделки проводят родители, опекуны, усыновители.

  • Дети до 14 лет не могут подписывать никакие документы, за них это делают законные представители.
  • Подростки 14–18 лет вправе совершать сделки с письменного согласия родителей.

Самостоятельно продать, купить квартиру или долю в ней несовершеннолетние собственники могут после того, как будут признаны полностью эмансипированными — судом либо органами опеки. Это возможно, например, если несовершеннолетний работает или вступил в брак.

Продажа квартиры с долями детей: этапы и особенности

Родители не могут претендовать на жилье несовершеннолетних, поэтому не имеют права продать принадлежащую детям недвижимость без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ООП). Опека следит за тем, чтобы сделка не нарушила права ребенка-собственника, не ухудшила его жилищные условия. Для получения одобрения со стороны ООП необходимо предоставить ребенку взамен жилье не меньшей площади и стоимости. При этом закон запрещает покупку доли у ребенка моложе 18 лет родителями либо другими близкими родственниками.
Чтобы реализовать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего плана.

Шаг первый: найдите покупателя

Сделки с участием детей-собственников считаются альтернативными. Это значит, что владельцы продают недвижимое имущество, а на вырученные деньги сразу покупают другое. Важный момент: продавец должен заранее представить документы на приобретаемое жилье, иначе опека не одобрит проведение сделки. Учитывайте этот нюанс, если планируете продажу квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям. Всем собственникам стоит сначала найти покупателей и определиться с ценой, а потом подыскивать новый объект. Предварительно обговорите с покупателем сроки поисков новой жилплощади.
В некоторых случаях допускается вариант, когда родители не выделяют ребенку долю, а открывают ему именной счет, на который перечисляют деньги. Минимально возможную сумму в этой ситуации определяет опека.

Шаг второй: подберите новое жилье

При подборе другой недвижимости помните что:

  • доля ребенка в новой квартире должна иметь аналогичную или большую площадь;
  • новое жилье должно быть не хуже по качеству, а стоить также или чуть дороже предыдущего.

Сотрудники ООП могут не одобрить сделку на покупку квартиры в менее благоприятном/развитом районе. Например, если вы решили поменять однокомнатную квартиру в городе на трехкомнатную в области, опека вправе отказать в выдаче разрешения. Поэтому тем, кто решил сменить локацию проживания стоит проконсультироваться в органах опеки — специалисты оценят вероятность одобрения той или иной сделки.
Как только подходящая квартира будет найдена, внесите за неё задаток — так будет меньше шансов, что продающая сторона передумает, пока опека проверяет документацию.
Вероятность одобрения будет выше, если вы выберете готовое жилье в новостройке или на вторичном рынке. Иногда ООП дает разрешение на покупку квартир в строящихся домах, до сдачи которых осталось не более полугода.

Шаг третий: получите разрешительный документ

Для получения разрешения на проведение сделки в органах опеки и попечительства потребуется комплект документов:

  • Свидетельство о рождении либо паспорт ребенка (оригинал, копия).
  • Заявление от родителей, иных законных представителей в свободной форме. В документе важно указать, что ребенку будет предоставлена доля в новом жилье.
  • Паспорта родителей, свидетельство о лишении родительских прав, решение суда и др.
  • Согласие несовершеннолетнего на проведение сделки (для детей старше 14 лет).
  • Выписка из единого госреестра недвижимости, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье (копии).
  • Кадастровые паспорта на оба объекта, выписки из домовой книги, копии финансово-лицевого счета.
  • Отчет независимого оценщика с указанием актуальной рыночной стоимости обеих квартир.
  • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка.

Иногда инспекторы требуют справки из БТИ, копии поэтажных планов с экспликацией помещений и другую документацию.
Заявки рассматриваются в течение 10–15 дней. По итогам выдается разрешение, где указаны условия проведения сделки, а также срок, в течение которого родители/законные представители обязаны предоставить информацию о регистрации ребенка по новому месту проживания. Чаще всего дается месяц на регистрацию договора купли-продажи или долевого участия.

Шаг четвертый: снятие с регистрации

Сроки выписки из квартиры обговариваются с покупателем. Существует два варианта снятия ребенка с регистрационного учета:

  • До момента проведения сделки. Сделать это можно без разрешения ООП — один из родителей пишет заявление, что хочет выписаться вместе с ребенком.
  • В течение двух недель после регистрации договора в Росреестре. Такое условие прописывается в соглашении купли-продажи. При несоблюдении письменной договоренности покупатель вправе расторгнуть сделку.

Для подтверждения о снятии с учета представьте покупателю выписку из домовой книги.

Шаг пятый: заключите договор купли-продажи

При реализации квартиры с долей несовершеннолетнего одновременно заключают два соглашения: о продаже старого и покупке нового жилья. К ним обязательно прикладывают разрешение ООП, а в самих документах указывают долю ребенка. Деньги за недвижимость передают по цепочке: от первого покупателя к последнему продавцу. Договоры заверяют нотариально, после чего их передают в Росреестр.

После приобретения новой квартиры представьте зарегистрированный договор купли-продажи или ДДУ в органы опеки и попечительства. Если во время проверки инспекторы обнаружат, что были ущемлены права несовершеннолетнего, сделка будет расторгнута через суд.

Как продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними?

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

До наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно. Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему. Но законодательством предусмотрены некоторые исключения.

Так, несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если по решению органа опеки и попечительства он будет объявлен полностью дееспособным. Согласно ст. 27 ГК РФ, это возможно, если несовершеннолетний работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.

В остальных случаях несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают подобные сделки только с письменного согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или попечителя.

Таким образом, жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители или опекуны не имеют на него права собственности. Они не могут по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость.

Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. По закону дети не могут лишиться жилплощади при сделках купли-продажи родителей или опекунов. Обязательным условием при продаже жилья, часть которого принадлежит ребенку, является покупка другой жилплощади и оформление ее на несовершеннолетнего. Ребенок-собственник должен быть обеспечен квартирой такой же или большей площади.

Может ли несовершеннолетний сам распоряжаться своей недвижимостью?

Возможна ли продажа жилья, если несовершеннолетний не является его собственником?

Несовершеннолетний ребенок может быть прописан в квартире без права собственности либо выступать в роли наследника. В таком случае продать квартиру, где живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:

1. Продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей ребенка, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.

2. Условия, в которых будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Родители или опекуны должны предоставить соответствующие доказательства.

3. Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.

Так как ребенок является не собственником, а пользователем жилья, он не участвует как сторона договора купли-продажи, но отдельным пунктом в таком документе, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в том числе и ребенка). Суд может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором и если другая жилплощадь для проживания несовершеннолетних детей существует. Суд при этом будет учитывать параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Выписку из ЕГРН любой желающий может получить на сайте Росреестра или в МФЦ. В заявлении нужно указать сведения о себе: ФИО и паспортные данные. За предоставление выписки уплачивается госпошлина. Ее размер можно посмотреть на сайте Росреестра.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector