Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с обременением

Как продать квартиру с обременением?

Обременение – это условие, которое ограничивает права владельца квартиры. То есть он не может производить сделку относительно такого имущества: продавать, менять, сдавать в аренду и т.п. Что делать, если срочно надо продать квартиру, а она находится под обременением? Возможна ли такая сделка? Кто может помочь или проконсультировать в случае возникновения вопросов? Обо всем этом мы расскажем в нашем материале.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Да, можно, но сделать это не всегда просто, так как потенциальный покупатель, как правило, хочет приобрести юридически чистую квартиру. Из-за этого владельцу жилья с обременением приходится снижать цену. Наиболее часто встречающееся обременение – нахождение недвижимости в залоге. Какие имеются варианты продажи квартиры с обременением?

  1. Досрочное погашение кредита. Для этого собственник должен найти средства, например, взять взаймы у родственников, а после продажи недвижимости вернуть деньги. Можно также оформить договор с потенциальным покупателем, взяв у него необходимую сумму в качестве предоплаты. Однако далеко не каждый человек захочет рисковать своими деньгами.

Пример. Продавец квартиры, находящейся под обременением у банка, запросил с покупателя сумму в 3 млн. рублей. При этом 900 тыс. рублей он взял в качестве задатка, так как именно такую сумму собственник остался должен банку по кредиту. После оформления предварительного договора продавец погасил долг и вместе с банком вывел недвижимость из-под обременения. В назначенный день была совершена сделка купли-продажи. Покупатель предварительно положил в ячейку банка оставшиеся 2,1 млн. рублей, а после подписания договора деньги были переданы продавцу.

  1. Переоформление ипотеки на другого владельца. Это можно сделать только с согласия банка. Довольно часто финансовые организации идут на такой шаг, однако процент по кредиты после переоформления может быть увеличен.
  2. Переоформление ипотеки на другую квартиру. Если собственник желает приобрести жилплощадь вместо продаваемой квартиры, то он может подать заявление в банк с просьбой вывести одну квартиру из-под залога, и оформить ипотеку на вновь приобретаемую жилплощадь. Как и в вышеописанном случае, может быть изменена процентная ставка.

Также возможны и другие варианты, о которых вы можете узнать у юриста компании «Правосфера».

Порядок продажи квартиры под обременением

Рассмотрим этапы продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

  1. Согласовать с банком возможность продажи квартиры с обременением. Как правило, кредитор не препятствует, и договор можно перезаключить. На каких условиях? Это вам расскажет представитель банка.
  2. Поиск потенциального покупателя. Как правило, любая сложность, возникающая при покупке, может отпугнуть покупателя, но это можно исправить, снизив цену.
  3. Совершение сделки. Здесь может быть несколько вариантов.
    1. Покупатель полностью платит наличными. При этом одна часть идет на погашения оставшейся суммы кредита, а вторая остается у продавца.
    2. Остаток по кредиту переоформляется на покупателя, а продавцу выплачивается сумма, которая им была уже выплачена.
  4. Перерегистрация квартиры в Росреестре на нового владельца.

Важно! Без полученного разрешения от банка зарегистрировать квартиру на нового собственника не получится. Поэтому, если вам кто-то обещает содействие в продаже квартиры без согласования с банком, не верьте ему, так как сделка будет признана недействительной, и все вернется на первоначальные позиции.

Помощь юриста при продаже квартиры с обременением

Какой бы вид обременения не был наложен на вашу квартиру, юрист компании «Правосфера», поможет вам ее продать. Вы можете консультироваться в процессе совершения сделки столько, сколько вам понадобиться, а можете полностью доверить всю подготовительную работу, а также составление договора. Специалист также может присутствовать на всех официальных встречах, чтобы при необходимости скорректировать действия или внести поправки в документ. Многолетний опыт работы и глубокие знания действующего законодательства позволяют нам гарантировать успешное заключение любой сделки на законных основаниях.

Продажа квартиры с обременением: ипотека, рента и т. д.

Вы хотите продать свою недвижимость, но знаете, что продажа квартиры с обременением потребует больших усилий, чем чистая продажа, поэтому вы не уверены, что вам удастся справиться с этим самостоятельно? И вы правы, потому как, чтобы заниматься продажей недвижимости, находящейся под обременением необходимо знать некоторые нюансы.

Обременения могут быть разного характера. Это:

  • ипотека;
  • арест;
  • аварийное состояние здания;
  • рента с пожизненным содержанием и т.д.

Только два вида обременений не предполагают продажу недвижимости: арест и нахождение квартиры в аварийном доме. Во всех остальных случаях законом не возбраняется продавать квартиру. Важно, чтобы покупатель был поставлен в известность. Обременение должно быть занесено в свидетельство о собственности.

Продажа квартир с обременением в Москве

В Москве продажа квартиры с обременением – это достаточно распространённая практика. Найти покупателя на такую квартиру сложно. Следует помнить о том, что за такого рода недвижимость не выручить полную стоимость. Наиболее часто встречаемый вид – это квартира с ипотечным обременением.

Если рассчитываете на максимально выгодную сделку, лучше всего обращайтесь в компании, которые в течение многих лет практикуют продажу и приобретение недвижимости на московском рынке. К таким компаниям относится и агентство «Респект Недвижимость». Наш опыт позволит нам предложить вам наиболее приемлемые условия и продажа квартиры с обременением произойдет в максимально короткие сроки и с выгодой для вас.

Агентство Респект Недвижимость

Если у вас квартира под обременением, мы сможем помочь вам продать её, так как выступим в роли покупателя, готового взять все ваши обязательства на себя. Преимущества делового взаимодействия с нами состоят в следующем:

  • полная юридическая защищённость наших клиентов;
  • быстрое осуществление сделки;
  • прозрачность;
  • самые выгодные в столице цены.

Мы давно находимся на столичном рынке и можем себе позволить взаимовыгодное сотрудничество с нашими клиентами даже в самых сложных ситуациях.

Цены на квартиры с обременением

Если у вас квартира с обременением и вид ваших обязательств предполагает законную продажу, мы готовы купить вашу недвижимость. На российском рынке такого рода недвижимость стоит значительно дешевле своей реальной стоимости. Мы предложим вам цену, которую больше никто вам не даст.

Наша компания занимается недвижимостью уже много лет, потому в числе наших предложений вы найдёте массу достойных внимания вариантов приобретения и продажи недвижимого имущества. Мы покупаем и доли имущества, можем предложить вам обмен на выбор и многое другое. Обращайтесь, мы всегда найдём чем вас порадовать.

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку. Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю. Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы: может возникнуть необходимость продать недвижимость с ипотечным обременением. Задача это сложная, но не безвыходная. Разберемся, каковы основные пути реализации такого жилья, на что важно обратить внимание.

Являясь собственником недвижимости, за которую выплачивается кредит, вы можете проживать в нем, даже получать с него доход (сдавая в аренду). Но, по закону, вам не разрешено отчуждать квартиру, т.е. передавать ее третьим лицам, без согласия банка, у которого она находится в залоге. С кредитором вам необходимо прийти к взаимовыгодному соглашению. Вторая инстанция, которая может существенно повлиять на ход дела — органы опеки. Если с вами в квартире прописаны несовершеннолетние дети, государственный инспектор обязан убедиться, что они получат другую жилплощадь, не худшую по условиям проживания.

Читать еще:  Договор субаренды жилого помещения

Распространенные варианты продажи ипотечной квартиры:

  • досрочная выплата кредита банку за счет полученных от покупателя средств;
  • переуступка квартиры и своих обязанностей по ипотеке покупателю;
  • обращение в специализированную организацию, выкупающую подобное жилье;
  • продажа квартиры самим банком-кредитором.

Нужно понимать, что вы в любом случае получите на руки не такую значительную сумму, как при продаже квартиры без обременения.

Естественно, банк не заинтересован в досрочном погашении долга, т.к. теряет при этом проценты за несколько лет. И ваша задача: убедить кредитора в том, что это единственно возможное для вас развитие ситуации. Условия досрочного погашения прописаны в любом ипотечном договоре — вот в этом правовом поле вам нужно достигнуть согласия. Тогда вы можете найти покупателя, заключить договор задатка — эта сумма пойдет на уплату долга банку. Затем будет снято обременение, и вы сможете завершить процесс купли/продажи, получив остаток стоимости квартиры. Если ваш долг уже невелик, можно оплатить его самостоятельно, взяв потребительский кредит в другом банке, и потом свободно распоряжаться жильем.

Ваши права и обязанности по ипотечному договору на приобретение жилья в готовом доме или по договору долевого участия в строительстве можно переуступить. Этим путем чаще идут те, кто хочет приобрести конкретную квартиру в конкретной новостройке (как правило, еще не сданной в эксплуатацию). Получается, что заинтересованный покупатель сам ищет продавца и готов нести издержки, вести переговоры со всеми участниками процесса (банком, застройщиком). При этом ему приходится учитывать многообразные юридические нюансы и точно рассчитывать, насколько выгодной окажется сделка. Для вас, как продавца, это наиболее предпочтительная схема.

Самая распространенная ситуация, требующая переуступки — развод супругов, когда права и обязанности по выплате ипотеки переходят от одного к другому.

Мы выделили продажу ипотечной квартиры специализированной организации в отдельный пункт, хотя юридически этот путь совпадает с продажей частному лицу. Но для вас, как для продавца, он имеет ряд заметных отличий. Такие фирмы занимаются выкупом обремененной недвижимости, имея в штате профессиональных юристов, налаженные контакты с банками. Очевидно, что, обращаясь к их услугам, вы получите минимальную цену за квартиру, но зато есть шанс решить вопрос быстро. Здесь на вашей стороне окажутся специалисты, которые сами заинтересованы в скорейшем заключении сделки.

Второй, наиболее легкий и наименее прибыльный, путь — продажа квартиры самим банком. Если вы убедите заимодавца, что больше не в состоянии оплачивать ипотеку и готовы расстаться с недвижимостью без особых финансовых претензий, жилье может быть выставлено на аукцион от имени кредитора. Конечно, банк будет заботиться о максимальной выгоде для себя. Зато вам останется лишь подписывать предложенные документы. В обстоятельствах, когда важнее снять с себя непосильное бремя ипотеки, вернув хотя бы часть вложенных средств, не затрачивая уйму сил и времени, — это самый подходящий вариант.

Получив доход от продажи, не забудьте заполнить декларацию 3-НДФЛ, подать ее не позднее 31 апреля следующего, после заключения сделки, года и уплатить налог в срок до 15 июля того же года.

Оценка квартиры

Эксперты по оценке недвижимости используют самый эффективный способ определения рыночной стоимости жилья — метод сравнения продаж. То есть не просто изучают предложения и спрос, а проводят глубокий анализ рынка, с его реальными продажами и стоимостью квартир.

Волшебные слова, или как написать объявление о продаже квартиры

Объявления о продаже недвижимости почти полностью перекочевали со столбов в печатные СМИ и интернет. Появилась возможность прикреплять к объявлениям изображения и видео. Не стесняйтесь хвалить объект, который хотите продать.

Выгодная сделка: когда лучше продавать квартиру

Ведущие эксперты по недвижимости считают, что продать можно любую квартиру — как на первичном, так и на вторичном рынке. Беспристрастная статистика говорит иное: покупательский спрос сильно зависит от особенностей каждого времени года.

Продажа квартиры без посредников: пошаговый план действий

Продажа квартиры и оформление документов без посредников имеет один существенный плюс — можно сэкономить от 4 до 8% от общей стоимости жилья. Однако, решив действовать самостоятельно, нужно выстроить четкий план, чтобы ничего не упустить.

Все документы для покупки и продажи квартиры

Полный список документов для покупки или продажи квартиры: заключение договора купли-продажи, регистрация права собственности. Приобретение жилья в ипотеку.

Как выгодно продать квартиру в новостройке

По данным исследования компании Infowave, проведенного в 2016 году, объем частного инвестирования в рынок первичного жилья Петербурга сократился в 5 раз. И все же перепродажа недвижимости по-прежнему является одним из самых быстрых способов обогатиться.

Как продать квартиру в ипотеке

Иногда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такие сделки — нормальная практика. В статье расскажем, как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Есть ли ограничения при продаже квартиры, которая находится в ипотеке

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, просто так продать ее не получится. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы продать ипотечную квартиру, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту (или получить у банка разрешение на продажу, если сделку курирует банк). После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Как снять обременение и продать квартиру? Есть несколько вариантов.

Продавец гасит ипотеку и продает квартиру

Собственник-продавец сам находит деньги, чтобы погасить ипотеку.

Для этого можно взять потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у родственников. Долги можно вернуть после продажи квартиры.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель квартиры дает продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать только в рамках предварительного договора купли-продажи.

После того, как старый собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение, заключается договор купли-продажи, а на нового владельца регистрируется переход права собственности.

Сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк

Самый надежный вариант. В этом случае старый собственник продает ипотечную квартиру с согласия банка, который полностью курирует сделку, и снимает обременение с недвижимости.

Покупатель берет в этом же банке ипотеку и рассчитывается с продавцом. А продавец квартиры, получив деньги от покупателя, закрывает свою ипотеку.

Как продать ипотечную квартиру в СберБанке

Квартиру, купленную в ипотеку СберБанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если у продавца электронная регистрации права собственности, банк сам переоформит залог на покупателя квартиры. Если электронной регистрации нет, обременение с недвижимости снимает сам продавец через МФЦ.

Покупателю, в свою очередь, надо подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка.

Если ипотеку одобрят, собрать пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре.

Важно помнить, что у таких сделок есть одно ограничение: продать и купить ипотечную квартиру можно только в том же городе, где ранее оформлялась ипотека.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную в ипотеку в другом банке

Да. В ипотеку СберБанка можно купить или продать квартиру на вторичном рынке, которая была приобретена в ипотеку любого другого банка.

В этом случае Сбер дает продавцу недвижимости кредит на погашение долга по ипотеке в другом банке. Чтобы подать заявку и оформить кредит, не нужно никуда идти и собирать справки: всё полностью онлайн.

Для кредита на сумму не более 3 млн рублей можно оформить рефинансирование ипотеки потребительским кредитом в СберБанк Онлайн, деньги будут сразу зачислены на счет клиента.

Если сумма больше 3 млн рублей, то оформляется кредит на погашение ипотеки. Сделать это можно на ДомКлик .

Долг по ипотеке продавца гасится банком, а не за счет кредитных средств покупателя. Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить кредит за счет средств от продажи квартиры.

Как быть, если продавец задерживал платежи по ипотеке

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Читать еще:  Договор аренды квартиры права и обязанности сторон

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора.

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком.

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку. Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности. Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

Как продать ипотечную квартиру?

Время чтения: 5 минут

Рассказываем о простых и законных способах продажи жилья, купленного в ипотеку, которая еще не погашена.

Как продать ипотечную квартиру?

Новая работа в отдаленном районе, расширение семьи, переезд в другой город, страну и еще множество жизненных ситуаций могут стать причиной для незамедлительной реализации квартиры. Что делать, если остаток по оформленной ипотеке невозможно погасить сразу собственными силами? Как продать недвижимость, которая находится в залоге у банка? Читайте в нашей статье.

Что собственник имеет право делать со своей квартиры до погашения ипотеки?

Напомним, что ипотека — это тот же кредит, но с условием, что залогом (гарантией выполнения обязательств) выступает приобретаемая квартира. Обременение банка с недвижимости снимается только после полного погашения обязательств заемщиком.

Такие взаимоотношения клиентов и банков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Права собственников изложены в Статье 29. Покупатель ипотечной квартиры может использовать ее по прямому назначению: жить, регистрировать жильцов, сдавать в аренду (с определенными ограничениями) и т.д.

Права на продажу недвижимости описаны в Статье 37 «Отчуждение заложенного имущества».

Главное правило — ипотечная квартира, заложенная в рамках кредитного договора, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами.

Таким образом, первый шаг для продажи квартиры до погашения ипотеки — обращение к кредитору за согласованием на проведение сделки. Нарушение данного правила приведет к признанию продажи недействительной и возможному требованию по возмещению убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Варианты продажи квартиры с обременением

На самом деле способов существует несколько. Понять, какой будет лучшим, можно только после общения с вашим банком-кредитором.

Продать ипотечную недвижимость можно:

1. Через досрочное погашение ипотеки средствами покупателя

Удобно, если на квартиру нашелся покупатель с наличными средствами, готовый оплатить задаток (аванс) в размере остатка долга по ипотеке. Продавец рассчитывается с банком, снимает обременение и совершает сделку.

Но такой быстрый и простой способ все же имеет недостатки. Во-первых, желающих приобрести жилье за 100%-ную оплату может быть немного, во-вторых, при возникновении спорных или непредвиденных ситуаций, решение вопроса через суд потребует длительного времени.

Отдельно отметим, что подобная конструкция продажи не осуществима с большой суммой остатка ипотечного долга и рискованна с точки зрения покупателя.

Пошаговая инструкция:
  • получите согласие банка на сделку,
  • определите остаток задолженности по ипотеке,
  • составьте предварительный договор купли-продажи с условием, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемого жилья (документ заверяется нотариусом),
  • выпишите всех прописанных из квартиры,
  • погасите ипотеку средствами, полученными от покупателя, и дождитесь снятия обременения в банке,
  • подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
  • проведите окончательный расчет с покупателем.

2. С погашением ипотеки во время сделки

Это один из самых популярных вариантов. Подходит как для новостроек, так и для вторичного жилья.

Получателем задатка является непосредственно банк, а для трансфера средств используется банковская депозитарная ячейка.

Преимуществом такой схемы является безопасность всех сторон.

Как осуществить:
  • получите согласие банка на сделку,
  • определите остаток задолженности по ипотеке,
  • организуйте внесение денежных средств покупателем в две банковские ячейки: в одну — сумму равную остатку по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за объект,
  • подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
  • после госрегистрации залоговое обязательство переходит к покупателю, банк получает доступ к средствам первой ячейки,
  • после получения покупателем закладной на квартиру, он получает выписку из ЕГРН о снятии обременения, а продавец — доступ ко второй ячейке.

3. Продажа вместе с ипотечным долгом

Разберем вариант, когда покупатель также нуждается в кредитных средствах для приобретения квартиры. В таких ситуациях вместе с недвижимостью передаются и обязанности по ипотеке.

При этом не важно, оформляется ли ипотека покупателя в том же банке, что и была оформлена ипотека продавца, или в другом. Однако, в первом случае процесс будет быстрее.

Переоформлением залоговых прав в Росреестре занимается сам банк-кредитор.

Пошаговая инструкция:
  • получите согласие банка на сделку,
  • заключите с покупателем договор задатка (с участием нотариуса) с указанием банка, одобрившего ипотеку покупателю,
  • организуйте перевод покупателем первоначального взноса в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца,
  • дождитесь снятия обременения с квартиры и закажите выписку из ЕГРН,
  • передайте весь необходимый пакет документов в ипотечный банк покупателя,
  • после проверки банк одобряет сделку покупателю и стороны могут подписать договор купли-продажи с дальнейшей регистрацией в Росреестре,
  • осуществите финальный расчет с покупателем.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

потеря основного дохода;

необходимость приобрести более просторное жилье;

Читать еще:  Как выселить квартиранта

личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;

желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

продажа долговых обязательств;

реализация с помощью банка;

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.

После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».

Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу. Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита. Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом. Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика. После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector