Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как производится оценка недвижимости

Оценка квартиры (недвижимости) для банковской ипотеки. Нюансы процедуры

Оценка недвижимости является важным этапом приобретения жилплощади по ипотеке. Рассмотрим в статье, кто и как ее делает, зачем она нужна и какие особенности процедуры важно знать, чтобы получить от нее максимальную выгоду.

○ Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – один из наиболее популярных кредитных продуктов в стране. Она позволяет стать обладателем собственного жилья, не тратя долгие годы на накопление нужно для покупки суммы.

Основные особенности ипотеки:

  • Долгосрочность – оформляется на срок до 30 лет (чаще всего на 10-15 лет).
  • Большая сумма – можно получить шестизначные займы по достаточно низким процентам (по сравнению с потребительским кредитом);
  • Только целевая выдача денежных средств – они могут быть потрачены исключительно на приобретение недвижимости;
  • Наличие требований не только к потенциальному заемщику, но и к покупаемому жилью;
  • Обременение – квартира находится в залоге у банка до полного погашения долга;
  • Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости, которая является одним из существенных пунктов ипотечного договора.

○ Оценка недвижимости для оформления ипотеки

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч.1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ).

Оплата услуг оценщика входит в список дополнительных расходов заемщика при оформлении ипотеки.

✔ Для чего оценивается квартира?

Определение рыночной стоимости приобретаемой жилплощади выгодно не только банку, но и заемщику. Для первого оно обеспечивает возможность определения суммы кредитования. При этом берется наименьшее значение, для минимизации финансовых рисков банка.

Для заемщика оценка – это:

  • Возможность определения адекватности цены, установленной продавцом.
  • Гарантия, что в случае невозможности дальнейших выплат по кредиту, он может быть закрыт путем продажи жилплощади.

✔ Почему для банка это важно?

Банк настаивает на проведении оценки перед заключением договора, потому что приобретаемая квартира остается под его залогом. А значит, кредитору нужна гарантия, что в случае невозврата денег заемщиком, понесенные убытки будут компенсированы продажей жилплощади.

Для заключения ипотечного соглашения определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры, чтобы в случае возникновения с возвратом кредита, выручка с реализации недвижимости с торгов полностью покрыла долг заемщика.

○ Правила оценки недвижимости

Процедура оценки условно делится на 2 этапа для заказчика:

  1. Выбор оценщика, обсуждение деталей и предоставление пакета документов.
  2. Оценочные мероприятия с выдачей отчета, который будет прилагаться к списку документов для оформления ипотечного договора.

При оценке учитывается комплекс деталей, среди которых:

  • Местоположение недвижимости – микрорайон, развитость инфраструктуры и т.д.
  • Состояние многоквартирного дома, в котором расположена приобретаемая жилплощадь – тип, состояние, материалы, год возведения и т.д.
  • Состояние квартиры – этаж, площадь, количество комнат и их расположение, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов.

Таким образом, оцениваются только неизменные качества жилплощади (хороший ремонт повышает рыночную стоимость, но не влияет на ликвидную).

✔ Документы на жилье

Для проведения оценки специалисту нужно предоставить:

  • Правоустанавливающий документ на недвижимость (на основании которого возникло право собственности).
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план и экспликация.
  • Справка о том, что дом не находится в планах на снос (не требуется для новостроек).
  • Справка о перекрытиях (для домов, возведенных до 1960 года).

✔ Личные документы

Для проведения оценки заказчику нужно предоставить только паспорт (для заключения договора) и оставить свои контактные данные. После завершения всех мероприятий отчет будет вручен лично либо направлен почтой по адресу, указанному в соглашении.

✔ Стоимость оценки

Стоимость услуг оценщика напрямую зависит от региона, в котором они оказываются. Чем крупнее город и больше население, тем выше установленная цена.

○ Кто платит за оценку квартиры?

Расходы на оплату оценочных мероприятий полностью ложатся на плечи заемщика. Это он должен убедить банк в отсутствии рисков при выдаче ипотечного кредита.

Поэтому не стоит забывать, что оформление жилищного займа предполагает целый ряд расходов, в числе которых и оплата услуг оценщика.

○ Лица, занимающиеся оценкой жилья

Для проведения оценки можно выбрать:

  • Независимого эксперта.
  • специалиста, аккредитованного банком-кредитором.

Независимо от того, на какой категории остановиться, следует обращать внимание на:

  • Стаж работы на жилищном рынке.
  • Число успешных сделок.
  • Отзывы клиентов.
  • Соответствие установленной цены средней для данного региона.

✔ Независимые оценщики

Это специалисты, которые не заключали договор с банком и работают на своих условиях. Плюс обращения к независимому эксперту – возможность получения услуги по более низкой цене. Минусов больше, это:

  • Увеличение времени на подписание договора (банку необходимо проверить надежность оценщика).
  • Риск отказа в выдаче займа на основании непринятого отчета от независимого эксперта.

✔ Аккредитованные банком оценщики

Это специалисты, с которыми банк заключил договор на оказание оценочных услуг своим клиентам. Именно их рекомендуют банковские сотрудники для проведения оценочных мероприятий.

Обращение к ним гарантирует надежность, потому что специалист уже проверен банком и его отчет не вызовет сомнений. Но цена за услуги может оказаться выше, чем у другой категории оценщиков.

○ Особенности проведения оценки жилья

Оценка проводится в 3 подхода:

  1. Сравнительный – сравниваются аналогичные объекты недвижимости.
  2. Доходный – оценка перспективности повышения рыночной стоимости квартиры.
  3. Затратный – определение объема затрат для постройки аналогичной жилплощади.

Таким образом, оценивается не только текущая стоимость квартиры, но и перспективная. Это также важно для банка, учитывая долгосрочный характер ипотеки.

○ С чем сталкиваются люди при покупке, советы эксперта:

✔ Собираемся покупать квартиру в ипотеку. Банк требует оценки стоимости жилья, законно ли это? Можно ли отказаться от оценки, так как она очень дорогая и серьезно ударит по карману?

Оценка квартиры является существенным пунктом, без которого нельзя составить ипотечный договор. Поэтому требование банка является законным и ваш отказ от проведения оценки может привести к отрицательному решению по кредитной заявке.

✔ Купила квартиру в ипотеку. Позже узнала, что она была оценена неправильно, теперь я плачу за эту квартиру больше, чем она стоит. Что делать в таком случае, можно ли подать в суд на оценщика за нанесенный ущерб?

Особенность ипотечной оценки в том, что банк всегда принимает наименьшую величину, установленную специалистом. Поэтому вы в любом случае платите больше, вопрос в том, на сколько. Если разница существенная, можно провести независимую экспертизу и обратиться в суд.

О нюансах оценки квартиры для ипотеки можно узнать, посмотрев видео:

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как проводится оценка недвижимости

Для совершения любых сделок с недвижимостью необходимо произвести оценку стоимости объекта. Только опытные специалисты знают, как проводится оценка недвижимости, и могут эффективно применить методы оценивания.

К недвижимости относятся не только дома и квартиры, но земельные участки, объекты незаконченного строительства, водные объекты, участки недр. Чтобы произвести оценку недвижимости, специалист должен установить, в первую очередь, право на объект. Существуют примеры, когда лица, не являющиеся собственниками недвижимости, имеют на нее законные права. На практике такие объекты называются «объект с обременением». Такое обстоятельство не должно быть оставлено без внимания, так как оно существенно занижает стоимость недвижимости.

Для любого вида недвижимости существует несколько видов стоимости. Прежде, чем приступить к оценке, заказчик и эксперт должны определить, какая именно стоимость будет оцениваться. Это решается в каждом конкретном случае по-разному, но наиболее часто оценке подлежит рыночная стоимость объекта. Она применяется в любых сделках с недвижимостью, а также в судах.

Как оценить недвижимость. Основные подходы.

Рассмотрим, как оценить стоимость недвижимости, на примере постройки. Специалисты используют для этого три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход к оценке заключается в определении расходов, требуемых на восстановление объекта недвижимости, либо его замещения. При этом важно учитывать такой фактор, так износ постройки. Затраты, необходимые на возведение аналогичного по своим свойствам здания, определяют стоимость объекта, так как считается, что большую сумму покупатель не заплатит.

Доходный подход к оценке заключается в выявлении прибыли, которую может принести объект недвижимости. Таким образом, можно определить перспективы для увеличения рыночной стоимости постройки.

Сравнительный подход к оценке довольно часто признают предпочтительным при определении стоимости недвижимости. Он заключается в сравнении стоимости объекта с постройками, имеющими аналогичные характеристики. Разумно предположить, что покупатель не станет платить большую сумму за объект оценки при наличии на рынке построек с равной полезностью. Такой подход к оценке также позволяет увеличить рыночную стоимость, отталкиваясь от цены на аналогичные здания.

Оценка квартиры

Оценка квартиры — обязательная процедура при:

  • необходимости узнать стоимость жилья, предлагаемого в аренду;
  • необходимости определить рыночную стоимость жилья перед покупкой или продажей;
  • необходимости определить стоимость объекта для целей компании или инвестора;
  • получении кредита с предоставлением квартиры в качестве залогового имущества.

Независимый специалист должен произвести оценку, рассмотрев все детали, касающиеся месторасположения квартиры, ее технического состояния и особенностей, технического состояния всего здания, инфраструктуры и перспективности района. При этом рекомендуется использовать все три вышеописанных подхода к оценке недвижимости. По результатам произведенных действий оценщик составляет письменный документ, прикладывает фото объекта. Этот документ имеет юридическую силу и должен быть принят в качестве официального свидетельства о стоимости квартиры при любых сделках.

Оценка

Оценщики Московского областного БТИ определят стоимость и подготовят отчет об оценке объектов движимого и недвижимого имущества, а также бизнеса.

Услуги можно заказать на портале онлайн услуг, в офисах МФЦ, по телефону горячей линии +7 (498) 568 88 88 или направить заявку на mobti@mobti.ru, указав в теме письма «Для целей оценки».

Оценка собственности в МОБТИ

Оценочная деятельность предполагает установление стоимости недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов профессионалами в области оценки.

Московское областное БТИ осуществляет независимую оценку стоимости недвижимого и движимого имущества в зависимости от цели. Федеральными стандартами предусмотрена оценка следующих видов стоимости:

— рыночная (наиболее вероятная стоимость недвижимого и движимого имущества при продаже на открытом рынке),

— кадастровая (стоимость, устанавливаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества),

— инвестиционная (стоимость объекта недвижимости как инвестиции, формируемая на основе запросов, целей и требований конкретного инвестора),

— ликвидационная (стоимость объекта, за которую он может быть продан в сжатые сроки. Такая продажа носит вынужденный характер и стоимость будет существенно ниже рыночной в силу обстоятельств продажи).

Результатом проведения оценки стоимости недвижимого и движимого имущества является отчет об оценке.

Оценочную деятельность осуществляют эксперты – оценщики, которые по результатам оценки готовят отчет об оценке. К оценщикам предъявляются следующие требования:

— согласно Федеральному закону об оценочной деятельности №135-ФЗ, с 1 апреля 2018 года оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате;

— оценщик должен состоять в саморегулируемой организации. СРО ведут надзор за соблюдением и выполнением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Московское областное БТИ оказывает услуги по оценке с 2007 года. За это время МОБТИ зарекомендовало себя как надежный поставщик услуг в области оценочной деятельности. Оценщики МОБТИ обладают квалификационными аттестатами по всем направлениям деятельности.

Московское областное БТИ проводит оценку недвижимого и движимого имущества.

Услуги МОБТИ по оценке недвижимости:

— оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков;

— оценка стоимости объекта недвижимости в качестве залогового имущества (ипотека);

— оценка стоимости объекта недвижимости в целях купли-продажи или сдачи в аренду;

— вступление в наследство;

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость участка применяется при расчете земельного налога, арендной платы, выкупной стоимости земельного участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Чтобы определить сумму налоговой базы на имущество физических лиц или организаций используют кадастровую стоимость объектов капитального строительства.

Оспорить кадастровую стоимость могут заинтересованные лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты кадастровой оценки (собственники земельных участков)

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются следующие условия:

  • при определении кадастровой стоимости объекта были использованы недостоверные сведения о нем:
  • на момент определения кадастровой стоимости она превышала рыночную стоимость объекта.

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. На территории Московской области, такая Комиссия создана при Министерстве имущественных отношений Московской области.

Читать еще:  Краткосрочный найм жилого помещения это

! Московским областным БТИ запущен бесплатный электронный сервис «Проверь возможность оспорить стоимость объектов», который позволяет узнать, возможен ли пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков.

Специалисты МОБТИ проверят данные и в случае, если кадастровая стоимость оцениваемого объекта выше рыночной, подготовят отчет об оценке рыночной стоимости, который является обязательным документом для предоставления в Комиссию.

Отчет об оценке для ипотеки

Оценка стоимости недвижимого имущества в качестве залога является обязательной при оформлении ипотеки. При формировании документации для банка необходим отчет об оценке, содержащий сведения о рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. В данном случае отчет об оценке позволяет банку принять решение о соответствии выбранного объекта недвижимости его стоимости, и одобрить или отклонить выдачу кредитных средств на его приобретение.

МОБТИ оказывает услуги по оценке квартир для различных Банков, включая информационную систему Сбербанка «ДомКлик».

Отчет об оценке для наследства

При вступлении в наследство на объекты недвижимости, транспортные средства и акции требуется проведение соответствующей оценки стоимости объектов имущества. С учетом налогового законодательства для определения государственной пошлины за нотариальные действия проводится оценка с составлением отчета об оценке.

По результатам оценки при вступлении в наследство заказчик получает отчет об оценке, который предоставляется нотариусу для открытия наследственного дела.

Оценка движимого имущества

Движимое имущество также может быть использовано при оформлении кредитных средств в банке и других операциях с собственностью.

Московское областное БТИ оказывает следующие услуги по оценке движимого имущества:

— оценка стоимости объекта движимого имущества в качестве залогового имущества;

— оценка стоимости объекта движимого имущества в целях купли-продажи или сдачи в аренду;

— вступление в наследство;

— оценка при разделе имущества и разрешении имущественных споров

К движимому имуществу относятся личные вещи, мебель, оборудование, автомобили и иные транспортные средства, ценные бумаги, долговые обязательства, а также другие категории собственности, не относящиеся к недвижимости и земельным участкам.

При оценке движимого имущества могут быть использованы следующие методики:

· Единичная – каждый объект движимого имущества оценивается отдельно

· Потоковая – объекты рассматриваются комплекса, производится оценка всей группы объектов движимого имущества

· Смешанная – подразумевает использование единичного и потокового методов

Результатом проведения оценки стоимости движимого имущества также является отчет об оценке. Сложность в подготовке отчета об оценке на движимое имущество заключается в многообразии форм и спецификаций данного имущества. Для подготовки достоверного отчета оценщик должен обладать необходимыми навыками, опытом и соответствующей квалификацией.

Заказать оценку недвижимого и движимого имущества в МОБТИ можно следующими способами:

  • Оставить заявку по телефону горячей линии +7 (498) 568 88 88;
  • Заполнить форму заказа на Портале онлайн услуг;
  • Заполнить форму заявки и направить ее по электронной почте на адрес mobti@mobti.ru с пометкой «Для оценки»;
  • Подать заявку в любом отделении МОБТИ;
  • Заказать в МФЦ Московской области.

Преимущества МОБТИ при заказе услуг по оценке стоимости имущества:

► Московское областное БТИ – это государственное учреждение, учредителем которого является министерство имущественных отношений Московской области. Предоставляет услуги в сфере имущественно-земельных отношений с 1927 года

► Большой опыт, надежность и высокое качество оценочной деятельности – с 2015 по 2019 гг. специалистами Московского областного БТИ была проведена оценка объектов недвижимости для Министерства обороны Российской Федерации в рамках договоров с АО «Оборонстрой», ФГКУ ««Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, ФГКУ «Специальное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России»

► Московское областное БТИ обладает всеми необходимыми ресурсами для проведения объективной оценки объектов, расположенных как в Московской области, так и за ее пределами

► Архив учреждения содержит информацию по более чем 3,8 миллионам объектов недвижимости по всей Московской области

► В штате работают только квалифицированные специалисты. При возникновении спорной ситуации сотрудники МОБТИ помогут ее урегулировать

► МОБТИ работает по экстерриториальному принципу, то есть услуги оказываются по месту обращения клиента, а не по месту нахождения объекта

► Широкая филиальная сеть раскинута по всей Московской области: 62 точки приема и 42 Консультационных центра на базе МФЦ, офис в центре Москвы

► МОБТИ проводит предварительный анализ целесообразности оспаривания. Наличие online-сервиса, позволяющего узнать возможность снижения кадастровой стоимости объекта

► Для удобства клиентов запущена услуга бесплатного выездного приема и передачи документов по Московской области

► Возможность заказа и получения услуг учреждения онлайн через Портал онлайн-услуг

► МОБТИ оказывает порядка 70 услуг в области земельно-имущественных отношений: кадастровые и геодезические работы, лесное проектирование, проведение экспертиз и другие.

Что такое оценка недвижимости, как она проводится и можно ли от нее отказаться

Оценка недвижимости — это процедура, позволяющая определить реальную стоимость квартиры. Она требуется в разных ситуациях, но чаще всего в России заказывают оценку недвижимости для ипотеки. Занимается этим вопросом эксперт, который знает особенности регионального рынка и запросы покупателей, а потому может с большой точностью сказать, сколько стоит та или иная недвижимость.

Когда может потребоваться оценка квартиры

Наиболее популярные ситуации, когда необходимо вызвать оценщика:

  1. Купля-продажа недвижимости. Общение с экспертом позволяет аргументировать свою позицию и показать покупателю, что заявленная сумма выбрана не случайным образом, а имеет обоснование. При грамотном подходе вы сможете также снизить цену на понравившуюся квартиру.
  2. Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Тут решает банк. И всегда он предпочитает заручиться мнением эксперта.
  3. Оформление наследства. Услуги оценщика потребуются, если претендентов на квартиру много и кто-то готов получить свою долю деньгами.
  4. Обращение в суд. Вопрос стоимости недвижимости возникает во время развода, когда суду требуется информация о рыночной цене на квартиру, чтобы разделить ее между супругами.
  5. Составление брачного контракта. Договор требует обязательной оценки имущественного состояния супругов, которые вступают в официальные отношения. На базе этой информации в процессе развода принимается решение о разделении имущества.
  6. Оформление опеки над ребенком. Иногда будущим родителям требуется подтвердить, что они могут обеспечить ребенка достаточно хорошим жильем.
  7. Изменение прописки ребенка. По закону нельзя выписывать ребенка в жилье, которое будет хуже, чем квартира, где он уже прописан.
  8. Поездка в другие страны. Некоторые государства требуют от человека обязательно владеть каким-то имуществом на родине и подтвердить его стоимость.
  9. Оформление страхового полиса. Особенно часто проводится оценка недвижимости для страхования новостроек, так как выплаты тех, кто заключил договор со страховой компанией, напрямую зависят от рыночной стоимости жилья.

Как происходит оценка недвижимости

В работе эксперт может использовать различные методы оценки недвижимости. Но во многих случаях специалист следует стандартному алгоритму действий, который включает следующие этапы работы:

  1. Определяются базовые характеристики объекта, которые влияют на оценку недвижимости, — его местонахождение, адрес, площадь, количество комнат, этажей и прочие важные характеристики.
  2. Определяется цель клиента: нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки или для расчета налоговой базы. В зависимости от цели может меняться способ подсчета стоимости жилья.
  3. Происходит посещение объекта. Оценщик или его помощник приезжают на квартиру или в дом, тщательно осматривают недвижимость, делают фотографии, задают вопросы, проверяют данные из документов.
  4. Выполняется собственно процедура определения стоимости. Как делают оценку недвижимости, зависит от подходов специалиста. Обычно выполняется анализ базовых характеристик, технического состояния и особенностей объекта, после чего по формуле рассчитывается его стоимость.
  5. Результаты работы согласуются с клиентом, и специалист готовит отчет, который заказчик может предоставить в банк, суд или страховую.

Опытный специалист может проделать все работы за день-два, если у вас типовой объект. Уникальное же здание часто оценивают неделю или две.

Что нужно от клиента?

Приходя за определением стоимости жилья, клиенты в первую очередь хотят знать, что нужно для оценки недвижимости с их стороны. Многие предпочли бы вообще отстраниться от всех манипуляций, доверившись специалисту. Но все же помощь заказчика обязательно потребуется, ведь как можно оценить рыночную стоимость дома без документов и доступа к жилью?

Сократить сроки работы эксперта помогут вовремя предоставленные документы:

  1. Данные о квартире. В список входят техпаспорт, выписки из Росреестра, фотографии жилья.
  2. Правоустанавливающие документы, согласно которым человек владеет данной недвижимостью. Вообще, заказать оценку можно и для чужой квартиры, но почти всегда при составлении отчета требуется информация о праве владения.
  3. Данные о собственнике квартиры (копии паспорта, ИНН) и о заказчике.

Список документов может различаться от оценщика к оценщику. Поэтому, если вы обращайтесь в какую-то фирму, сначала поинтересуйтесь, как производится оценка недвижимости в ней и что требуется от вас как от заказчика услуги.

Интересно, что в законе нет четкого ответа на вопрос, в течение какого времени актуален отчет экспертов-оценщиков. Но, согласно рекомендациям ФСО №1, ориентироваться на справку подобного рода во время совершения сделок с недвижимостью можно в течение 6 месяцев. В судебной же практике могут быть приняты к рассмотрению и более старые документы.

Можно ли обойтись без оценки?

Стоимость работы эксперта нередко поражает воображение, а что дает оценка недвижимости, не всегда понятно. Поэтому в некоторых случаях люди хотят от нее отказаться. Иногда это оправдано, иногда — нет. Так, к примеру, вы можете полюбовно разделить имущество, доставшееся по наследству, между родственниками и без оценки квартиры. Но где гарантия, что через несколько лет на вас не подадут в суд, посчитав, что вы заплатили слишком мало? Наличие документа от оценщика будет аргументом для судьи.

В некоторых случаях от процедуры вообще нельзя отказаться. Даже если вы не понимаете, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке, без нее вы просто не сможете получить кредитование от банка. Более того, наличие информации о предмете ипотеки и его оценочной стоимости в кредитном договоре — требование, прописанное в Федеральном Законе. То же самое касается некоторых договоров со страховыми компаниями, когда фирма просто не возьмется гарантировать компенсацию за потерю жилья, цена которого неизвестна.

Как происходит оценка недвижимости?

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  2. Устанавливается целевое назначение.
  3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Читать еще:  Куда пожаловаться на председателя тсж

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  • технического паспорта;
  • кадастрового плана (для земельных участков);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  • экспликации к поэтажному плану БТИ;
  • разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  • документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  • документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  • документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости. При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  • целей оценки;
  • вида объекта недвижимости;
  • вида определяемой стоимости;
  • местоположения и других характеристик объекта;
  • полноты и качества исходной информации;
  • трудоемкости проводимых работ;
  • срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  • бесплатные консультации;
  • подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  • предварительную оценку абсолютно бесплатно;
  • возможность выезда эксперта в день обращения;
  • определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  • возможность получения отчета на иностранном языке.

Каким образом происходит оценка квартиры или иного недвижимого имущества для вступления в наследство на нее?

Процедура вступления в наследство – процедура платная и размер расходов при этом напрямую зависит от стоимости имущества, оставшегося у умершего собственника.

Для чего производится оценка недвижимости в процессе наследования?

Вступление в наследство – процедура, требующая нотариального оформления. При этом на основании ст. 333.25 НК РФ необходимо уплатить госпошлину за получение материальных благ.

При этом размер государственной пошлины будет зависеть от рыночной стоимости квартиры. Оценку имущества при его наследовании, проводят специализированные компании.

Однако большинство обычных граждан разбирается весьма смутно – в чем суть такой процедуры, для чего необходима, кто обязан ее осуществлять, и какие документы для этого необходимы.

Оформляя вступление в права наследования у нотариуса необходимо заплатить нотариальный тариф. Его также сумма зависит именно от оценочной стоимости квартиры.

Куда обратиться, и кто уполномочен производить оценку?

Определить стоимость наследуемых объектов недвижимости могут только квалифицированные специалисты. В роли таковых выступают независимые эксперты, обладающие лицензией на занятие подобного рода деятельностью в соответствии с нормами закона №135.

При этом оценка проводится лишь после смерти наследодателя, на момент открытия наследства. Согласно ст.7 закона «Об оценочной деятельности в РФ», осуществлять ее раньше указанного срока нельзя. Заблаговременное вступление в права наследования считается нелегитимным.

Оценку квартиры для вступления в наследство проводить могут не только частные эксперты, но и государственные учреждения. Так для этого можно обратиться в БТИ.

При обращении к частному оценщику, нужно обязательно удостовериться в наличии у него лицензии.

Каким образом происходит расчет стоимости?

Как правило, оценка имущества при вступлении в наследство занимает немного времени.

Алгоритм действий при проведении оценки выглядит следующим образом:

  1. Лицо, являющееся наследником недвижимого имущества, находит подходящего эксперта. При этом важно найти организацию, работающую продолжительное время и имеющую безупречную репутацию. В этом случае можно быть уверенным в оперативном проведении объективной оценки. Квалифицированный специалист в силу своего опыта сможет максимально подробно проанализировать соответствующий рыночный сегмент.
  2. После обсуждения требуемой услуги с представителями компании, назначается время осмотра квартиры, устраивающее обе стороны. Чаще всего такая работа проводится в рабочие дни с 9 часов утра до 6 часов вечера. В некоторых случаях при сотрудничестве с частными оценщиками возможен индивидуальный подбор времени осмотра, исходя из требований клиента.
  3. Оценщик приходит в назначенное время, по указанному адресу, имея при себе договор, кассовый чек и приходный ордер. На месте между заказчиком и выбранной организацией подписывается соглашение о предоставлении услуг и тут же осуществляется их оплата.
  4. Потенциальный наследник должен показать представителю оценивающей организации квартиру и предоставить дубликаты и оригиналы всех необходимых документов.
  5. После ознакомления с документацией оценщик составляет документ именуемый «Сведения об объекте оценки». Следующим этапом становится тщательный осмотр квартиры и занесение в документ всех необходимых отметок об ее характеристиках.
  6. Спустя пять рабочих дней отчет об оценочной стоимости объекта недвижимого имущества будет готов и можно получить его на руки.

С отчетом об оценке имущества можно отправляться к нотариусу и оформлять бумаги, необходимые для вступления в права на наследство. Желательно предварительно выяснить в соответствующих органах наличие льгот, которые предоставляются некоторым категориям граждан.

Рыночная стоимость квартиры определяется при помощи сравнительного метода. То есть посредством анализа рынка, выводится средняя цена, по которой продаются аналогичные квартиры.

Какие документы потребуются?

В преддверие проведения оценки необходимо заранее подготовить все необходимые документы, которые потребуется предоставить специалисту для осуществления оценки стоимости определенного объекта недвижимости.

Если наследником является лицо физическое, потребуются следующие документы:

  • реквизиты паспорта, при этом в обязательном порядке требуется предоставление, как дубликата, так и оригинала;
  • правоустанавливающие документы, как то копия свидетельства о праве собственности на наследуемое имущество;
  • техническая документация (проектно-разрешительная документация, кадастровый паспорт, паспорт БТИ и прочее).

При наследовании имущества юридическим лицом потребуется представить такие документы как:

  • реквизиты юридического лица;
  • техническую документацию;
  • правоустанавливающие документы.

Как оформляются результаты оценки?

Проведение оценочных работ завершается составлением акта. В акте оценки стоимости квартиры содержится следующая информация:

  • подробное описание основных характеристик конкретной квартиры;
  • тщательный анализ исследуемого сегмента рыночной недвижимости;
  • четкое описание всех методов, использовавшихся при определении стоимости квартиры;
  • окончательный расчет рыночной стоимости квартиры.

По завершению процедуры оценки субъект, производивший оценку, должен предоставить заказчику пакет документов состоящий из:

  • акта проведенных оценочных работ,
  • официального договора о предоставлении услуг;
  • платежного документа, подтверждающего оплату услуги;
  • отчета о произведенной независимой оценке объекта недвижимости, требуемой для вступления в права наследования.

Но стоит учесть, что оценочный документ, вступивший в силу, считается действительным лишь в определенный отрезок времени, поскольку цены на недвижимость имеют тенденцию меняться.

Поэтому после проведения оценки не следует затягивать процедуру наследования, иначе может потребоваться новая оценка.

Сроки и стоимость оценки

Стоимость проведения оценки квартиры зависит от многих факторов, в частности от:

  • типа квартиры;
  • площади объекта;
  • месторасположения недвижимого имущества;
  • оценивающей компании.

Также отличаются и сроки проведения оценочных работ. Как правило, проводятся они не долго. Зачастую получить необходимый пакет документов можно в течение пяти дней. Однако в случае срочности возможно проведение оценки за один рабочий день.

Видео: Как принять и оформить наследство?

В видеосюжете юрист рассказывает, о порядке принятия наследства после смерти родственника.

Объясняется, какие сроки установлены для вступления в наследство, какие действия нужно проделать потенциальному наследнику за это время, какие документы нужно собрать.

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента.
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку, читайте материал КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

Может ли банк настаивать на конкретном оценщике?

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключениям которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Требования к оценщику

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

Важно: определяющим криетерием является результат последнего, затратного подхода.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • местоположение квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • состояние дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • состояние квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).
Читать еще:  Как узнать сколько платить налог за квартиру

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

В «КонсультантПлюс» есть множество полезной информации и готовых решений по теме. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Больше полезной информации по теме ― в рубрике «Ипотека».

Вам может быть интересно:

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector