Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить чистоту квартиры

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости

Больше всего вопросов среди граждан РФ вызывает процесс покупки жилья на вторичном рынке. Первое, на что нужно обращать внимание, ‒ это чистота документации. Мы продолжаем рассказывать в наших статьях о том, как избежать обмана и уберечь себя от рисков, которые могут возникнуть в процессе покупки такой недвижимости.

Важно приготовиться к тому, что на деле понадобится защищать свое право на владение купленным имуществом. В нашей практике возникали самые различные споры: между супругами, появление наследников или пропавшего когда-то брата. Также отдельного внимания заслуживают споры, которые происходят из-за мошенничества собственника в процессе купли-продажи.

Полезные советы

  • Сохраняйте копии всех документов, скриншоты, ссылку на объявление или фотографии даже после того, как сделка прошла успешно. Храните такие документы на протяжении 5 лет после приобретения квартиры.
  • Необходимо проверить историю квартиры, документы на квартиру (весь пакет документов, о котором говорилось в предыдущих статьях), собственника или его представителя, если вы решились на сделку по договоренности.

Первые шаги, с которых начинается покупка квартиры, — это анализ предложения, звонок продавцу и выезд на объект.

После выезда на руках у покупателя должны быть следующие документы:

  1. Паспорт владельца;
  2. Свидетельство о регистрации права;
  3. Документ купли-продажи (документ-основание);
  4. Доверенность, если имущество продается через посредника;
  5. Квитанции об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Желательно иметь копии всех этих документов, но их также можно сфотографировать на телефон и другую технику. После этого начинается этап проверки документов на юридическую чистоту. Это проверка, которая позволяет оценить чистоту документов на начальном этапе.

Свидетельство о регистрации права

Наличие этого документа обязательно, оно может отсутствовать только в том случае, если квартира была куплена до момента вступления в силу закона о государственной регистрации права.

В свидетельстве нужно обратить внимание на следующее:

  • Гербовая бумага. Если документ был выдан до 2015 года, внизу бумаги находятся серия и номер. Начиная с 2015 года свидетельство выдается на обычной белой бумаге формата А4.
  • Сверьте сведения из документа с данными на сайте Росреестра (раздел «Электронные услуги и сервисы», далее – «Информация об объекте недвижимости онлайн»). В форме кроме кадастрового номера ничего указывать не нужно. После обработки запроса мы получаем информацию от ГКН и ЕГРП. Нас интересует ЕГРП, выбрав эту справку, переходим к изучению данных и сверяем с реальным документом. Затем нас интересуют сведения из ГКН, а именно кадастровая стоимость.
  • Обратите внимание на наличие слова «дубликат» на документах – основании и свидетельстве о регистрации. Обычно дубликат выдается после утери основной бумаги. Часто так поступают мошенники, которые запрашивают такие документы от имени собственника.
  • Проверка собственника. Нужно сверить Ф.И.О. в паспорте и в свидетельстве. Паспортные данные собственника можно проверить на сайте «Главного управления по вопросам миграции МВД России» (вкладка «Гражданам России» – «Проверка по списку недействительных российских паспортов»). В форме вводим номер и серию документа. Если паспорт будет недействителен или утерян, вы увидите эту информацию. Данные о судимости можно проверить на сайте «Федеральной службы судебных приставов». Для этого необходимо знать Ф.И.О. и место регистрации, которые вводятся в раздел сайта «Банк данных исполнительных производств». Здесь будут показаны любые штрафы от ГИБДД и других госорганов. Если за владельцем числится большой долг, это первый тревожный звонок.
  • Дата и обстоятельства приобретения. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, получение собственности по наследству. Риск вызывает приобретение квартиры, полученной по наследству. В этом вопросе могли быть не учтены все претенденты на собственность, или у владельца есть несовершеннолетние дети, чьи права были нарушены. Чтобы проверить сведения по наследству, обратитесь в Федеральную нотариальную палату. Подозрение должен вызывать и короткий срок владения квартирой, когда между куплей и продажей прошло мало времени. В таком случае суд укажет на недобросовестность покупателя и обяжет вернуть квартиру владельцу.
  • Это те сведения, которые покупателю необходимо почерпнуть из документа «Свидетельство о регистрации права».

В завершение хочется добавить, что юристы не советуют приобретать квартиру по доверенности. Чаще всего такое имущество находится в зоне риска. Если вы решились на такую покупку, обратите внимание:

  • Доверенность выдана добровольно, а не насильственным путем. Поэтому важна личная встреча с собственником в присутствие свидетелей.
  • Доверенность заверена у нотариуса. Ф.И.О. нотариуса должны быть читабельны, эти данные можно проверить в Федеральной нотариальной палате в разделе «Найти нотариуса».
  • Проверить доверенность в списке отозванных. На сайте Федеральной нотариальной палаты заходим в раздел «Справочная» и выбираем «Реестр отмененных доверенностей». Вводим номер или дату доверенности.
  • Проверяем паспорт доверенного лица с инициалами, указанными в самой доверенности.
  • Срок действия доверенности.
  • Копия доверенности хранится у покупателя.

Изучить строчку из документа «Вид права». Находим слова «общедолевая собственность» или просто «собственность» и другое. Если квартира приобретается у общедолевого собственника, необходимо узнать, кто является вторым лицом, так как это может оказаться несовершеннолетний ребенок.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Зачастую в агентства недвижимости обращаются для проверки юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Юридически чистая квартира такая, на которую право собственности не ограничено запретами или обременениями сейчас, и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. При проведении сделок с чистой квартирой не возникает никаких юридических препятствий.

Как же риэлтор проверяет юридическую чистоту?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно – если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • дата подписания выписки, а также исходящий номер;
  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес нахождения недвижимости;
  • данные о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры;
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Расскажу о возможностях нотариата, позволяющих любому нотариусу в РФ, произвести проверочные действия отчуждаемой квартиры перед сделкой.

Порок в дееспособности продавца повлечет недействительность сделки. Поэтому нотариус проверяет дееспособность по представленным ему документам и по запросу выписки из ЕГРН не лишался ли продавец дееспособности (Росреестр владеет этими сведениями и выдает такую выписку по запросу нотариуса), нотариус проверяет волеизъявление продавца.

Читать еще:  Замерить уровень шума в квартире роспотребнадзор стоимость

Если сделка совершается не лично продавцом, а по доверенности, нотариус проверяет действительность доверенности, а также не отменялась ли она.

Квартира может быть предметом залога, на нее может быть наложен арест за долги собственника. Квартира может быть сдана в аренду на длительный срок и т.д. Здесь будут определенные нюансы при ее продаже, а в некоторых случаях и невозможность продажи (наличие ареста, отсутствие согласия залогодержателя)

Необходимо проверить паспорт продавца на подлинность и легитимность, правоустанавливающие документы на квартиру. Документы содержат информацию об объекте и субъекте права. Сведения из выписки из ЕГРН не должны иметь расхождения с данными правоустанавливающих документов, паспортными и адресными данными продавца.

Имеющие постоянную регистрацию лица в квартире не являются препятствием для сделки, но лучше, чтобы из жилого помещения до сделки были бы выписаны все лица.

Если есть задолженность по коммунальным платежам, налогу на имущество, то они перейдут к новому собственнику, если не будут погашены прежним.

Если в квартире была произведена перепланировка, то она должна быть узаконена, так как в иной ситуации нового владельца могут обязать привести помещение в первоначальный вид.

Если сособственник квартиры несовершеннолетний, то продавцу необходимо иметь разрешение органов опеки и попечительства и сделка должна быть совершена на условиях, указанных в этом разрешении.

Для продажи квартиры, приобретенной в браке по возмездной сделке, и, если в отношении нее отсутствует брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругов, продавцу необходимо в силу закона получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.

Если правоустанавливающим документом является недавнее решение суда, следует знать, что оно может быть оспорено.

Если продается квартира, которая была куплена с использованием материнского (семейного) капитала (мск), то нужно обязательно проверить правильность его использования.

Нотариус в обязательном порядке проверяет не является ли банкротом продавец.

Это часть того, на что обращает внимание нотариус и на что стоит обратить внимание покупателю. Более подробную консультацию можно получить у нотариуса в Вашем городе.

Соколова Марина Валентиновна
Нотариус г.Москвы

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Избежать неприятностей при покупке квартиры можно, если перед заключением сделки тщательно проанализировать юридическую чистоту объекта недвижимости. Главным образом, это входит в обязанности юристов, которые сотрудничают с агентствами по недвижимости. Но каждый покупатель должен уметь самостоятельно читать документы. Это позволит исключить риск возникновения «подводных камней» при покупке недвижимости на вторичном рынке. На какие документы продавца нужно обращать внимание в первую очередь? Какие особенности необходимо учитывать?

Нельзя назвать куплю-продажу квартиры простым процессом. Важно на каждом её этапе задавать продуманные вопросы и дожидаться конкретных, прозрачных ответов. Все требующиеся документы можно собрать и проверить самостоятельно. В этом деле главное – настойчивость, последовательность и внимание к мелочам. Конечно же, гарантией законности сделки может выступить надежное и проверенное агентство недвижимости.

Проверка документов, подтверждающих право на квартиру

После долгих поисков, когда подходящая квартира найдена, важно выяснить, какие документы свидетельствуют о том, что право собственности на данное жильё принадлежит именно продавцу. Как правило, у законного владельца должен быть один из документов:

  • договор купли-продажи,
  • договор мены,
  • соглашение о дарении,
  • свидетельство о праве наследования,
  • договор ренты,
  • в редких случаях — решение суда, вступившее в законную силу, на основании которого право собственности закреплено за владельцем.

Только взглянуть на документы недостаточно. Хорошо было бы взять их в руки и внимательно рассмотреть, нет ли на бумаге признаков какой-либо фальсификации. Если в документе содержатся исправления — рядом с ними должны находиться подписи всех участников договора, заверяющие поправки. Исправления, внесённые в документ в присутствии нотариуса, должны быть заверены его личной печатью и подписью.

Каждый гражданин страны имеет право проверить, был ли зарегистрирован договор надлежащим образом в уполномоченном государственном органе. Иногда в договоре могут содержаться условия, невыполнение которых ведёт к его расторжению. В этом случае необходимо выяснить, выполнены ли они в полном объеме. Например, если продавец жилья сам его приобрел согласно договору купли-продажи, и в соглашении есть пункт, который обязывает его к определённому сроку выплатить полную стоимость квартиры. При невыполнении этого условия договор может быть расторгнут, возможно в данный момент продавец квартиры не имеет прав на распоряжение, владение и пользование квартирой.

Следует обратить внимание на дату вступления договора в силу. Очень подозрительно, если владелец продаёт квартиру слишком быстро, особенно если ему подарил её или оставили в наследство не родственник.

Проверка личности продавца

Тщательно проверять следует не только квартиру, но и её владельца. Для начала нужно удостовериться в подлинности его паспорта. Это несложно сделать в местном паспортном столе. Сложнее, если все вопросы по продаже квартиры решает не владелец, а его представитель. Следует учитывать, что наличие доверенности — дополнительный риск. В этом случае нужно с особой тщательностью проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом. Без этого документа представитель продавца просто не имеет права действовать от его имени.

В этом документе также должно быть указано, наделил ли владелец квартиры представителя правом получить деньги за её продажу. Возможно, в его полномочия входит лишь подписание договора.

Если при контакте с продавцом у покупателя зарождаются сомнения в его эмоциональной или умственной адекватности, нужно быть особенно осторожным. Можно встретиться с соседями продавца квартиры. Они могут пролить свет на его состояние или образ жизни и предупредить о возможных последствиях. Если продавец в момент заключения сделки был недееспособен — договор признают недействительным.

История квартиры

Можно обратиться к продавцу, с просьбой предоставить подтвержденную документами историю квартиры за последние годы, чтобы убедиться, что с ней не происходило ничего подозрительного и не ведутся имущественные споры. Если, например, жильё продавалось слишком часто, это может означать, что с производившимися сделками не все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, лучше поискать другие варианты.

Существует максимальный срок, в течение которого сделки с недвижимостью могут признать недействительными. Если на протяжении этого периода времени не возникало никаких споров из-за квартиры — можно считать это хорошим признаком. В любом случае, стоит попросить у продавца подтверждение того, что он в настоящий момент владеет этой жилплощадью на законном основании. Если есть информация, что судебное разбирательство ещё продолжается и решение пока не вынесено — лучше отложить заключение сделки до окончания спора.

Наличие нарушений правил застройки

Покупателю необходимо взглянуть на документы, выданные владельцу в БТИ. Так легко определить, производилась ли в квартире незаконная перепланировка. Все подобные действия необходимо согласовывать с местными властями. Если требования законодательства не выполнены, — возможно, новому владельцу придётся отвечать за явные нарушения правил застройки.

Права третьих лиц

Чтобы жизнь в купленной квартире не вызывала ненужного беспокойства, непременно нужно убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить свои права на данную жилплощадь. Нередки случаи, когда прописанный в квартире член семьи, который в ней не проживал много лет, неожиданно появляется. Он предъявляет свои права на часть жилья, оспаривает заключённую сделку или сообщает, что собирается вселиться. Чаще всего это касается лиц, находящихся в местах лишения свободы за совершение преступления, солдат срочной службы, людей, которые пребывают в длительной заграничной командировке, в экспедиции или на лечении (например, в психоневрологическом диспансере). По возвращении, эти категории лиц имеют право возобновить регистрацию в квартире, откуда были временно «выписаны».

Особый случай — если в жилье прописаны несовершеннолетние дети. Органы опеки чётко контролируют соблюдение их интересов при проведении сделок по купле-продаже квартиры. Разобравшись с этим вопросом, можно исключить в будущем признание судом сделки недействительной.

Владелец квартиры, состоящий в законном браке, должен показать согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Чтобы выяснить все подобные нюансы, можно попросить, чтобы собственник предоставил полную выписку из домовой книги. В ней должно сообщаться, кто зарегистрирован в данной жилплощади и сохраняется ли за этими людьми право проживания на ней в случае её продажи.

Нельзя назвать куплю-продажу квартиры простым процессом. Важно на каждом её этапе задавать продуманные вопросы и дожидаться конкретных, прозрачных ответов. Все требующиеся документы можно собрать и проверить самостоятельно. В этом деле главное — настойчивость, последовательность и внимание к мелочам. Конечно же, гарантией законности сделки может выступить профессиональный юрист по недвижимости или надежное агентство недвижимости.

Как проверить юридическую чистоту вторичного жилья: этапы проверки, советы

Покупка квартиры на вторичном рынке должна сопровождаться тщательным анализом совершаемой сделки и максимальной осторожностью. В противном случае можно остаться без квартиры и без денег, потратив много времени и средств на судебную тяжбу. Во избежание негативного сценария перед покупкой необходимо провести проверку недвижимости на юридическую чистоту, сообщает kn.kz.

Специалисты, употребляя термин «юридическая чистота» имеют в виду то, что для купли-продажи нет юридических препон, и в результате сделки ничьи интересы нарушены не будут. Проверка чистоты сделки подразумевает ряд действий по выяснению факторов, из-за которых заключение договора купли-продажи могут признать недействительным.

Юридическую проверку квартиры лучше доверить специалистам, но при этом нужно знать, из каких этапов состоит проверка.

  1. Анализ правоустанавливающих документов

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое. Специалисты должны изучить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения его государственной регистрации в правовом кадастре, то этот факт должен особенно насторожить.

В первую очередь нужно ознакомиться со справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сособственников, если они есть, а также возможные обременения. Недвижимость может быть заложенной в банке или у другого кредитора или быть арестованной за долги.

Эту справку может получить только владелец жилья или его доверенное лицо. Действительна она только один день. Выдается она в Правительстве для граждан (ЦОН) либо на сайте электронного правительства при наличии у продавца электронно-цифровой подписи.

Особое внимание уделите проверке техпаспорта. Не поленитесь сверить планировку квартиры с тем, что есть на бумаге. Не стоит покупать квартиру, в которой без разрешения госоргана перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и так далее. Узаконение перепланировки грозит дополнительными расходами. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить, если, например, в крупнопанельном доме сделан проем в несущей стене.

Если покупается частный дом

Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах. Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказаться.

— Проверьте государственный акт на землю. Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу.

— Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.

— Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями. Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями.

— Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье. Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки.

Читать еще:  Как заключить договор социального найма

— Проверьте техпаспорт. Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

— Если покупается дом, то целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

  1. Проверка продавца и его права на совершение сделки

Для этого он должен являться полноправным владельцем недвижимости или уполномоченным представителем собственника. В первом случае необходимо изучить документ, удостоверяющий его личность, и убедиться, что данные документа совпадают с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если продавец представляет интересы отсутствующего собственника, то он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.

Обратите внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности (при отсутствии даты выдачи документ является недействительным). Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя или встретиться с доверителем лично и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление на продажу недвижимости, а также понять, что доверитель является дееспособным, в случае подозрения на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки, так как при недееспособности доверителя в любой момент купленное жильё могут отсудить.

Не лишним будет проверить и полномочия самого нотариуса — с помощью запроса в областную или республиканскую палату нотариусов. Ведь поддельная доверенность могла быть подписана несуществующим нотариусом либо тем, кто уже лишен профессиональной лицензии.

Кстати, сами нотариусы знают о проблеме фальшивых документов. Поэтому грамотные специалисты при регистрации сделок с недвижимостью созваниваются с нотариусом, который выписал доверенность, либо проверяют документ по общереспубликанской электронной базе ЕНИС.

Необходимо также проверить информацию о семейном положении продавца, так как для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки, также проверьте продавца на предмет его возможного участия в судебных тяжбах, наличие исков можно найти на сайте Судебный кабинет ВС РК.

  1. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости

Хозяев квартиры может быть несколько. Нужно выяснить, кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире?

Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

— Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.

— Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.

— Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.

— Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.

— Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.

— Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.

— Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран.

Что должен проверить нотариус перед сделкой

Юридическую правомерность сделки купли-продажи проверяет и нотариус. В область его ответственности входят:

— проверка правоустанавливающих документов, документов, удостоверяющих личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц;

— наличие обременений по справке о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС);

— проверка наличия либо отсутствия брачных отношений;

— наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости;

— соответствие характеристик объекта в техпаспорте с правоустанавливающими документами;

— действительность существующих доверенностей.

Следовательно, при проверке юридической чистоты сделки необходима всесторонняя проверка всех документов, обстоятельств, а также прав и обязанностей лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту.

Как проверить юридическую чистоту новостройки

В статье расскажем, как самостоятельно убедиться в честности застройщика. Здесь важно быть бдительными и дотошно проверить все документы. С чего начать проверку, где уточнить статус земельного участка и по какому договору лучше заключать сделку? Ответим на все эти вопросы ниже.

Смотрим разрешительную документацию

Начните с разрешения на строительство. Без этого документа стройка будет незаконна. Также у застройщика должно быть свидетельство СРО, которое подтверждает, что компания допускается к строительству, проектированию и проведению инженерных работ. Проверьте и документы о правах собственности на земельный участок.

Далее посмотрите проектную декларацию. В ней будет вся информация о компании и объекте строительства: номер и срок действия лицензии застройщика, сроки сдачи дома, ввода в эксплуатацию и передачи прав дольщикам.

Неплохо было бы проверить и финансовую документацию:

  • бухгалтерские отчеты за три последних года;
  • годовые отчеты компании;
  • аудиторское заключение за предыдущий год.

Застройщики обычно вывешивают всю документацию на официальном сайте. Если её там нет — запросите у сотрудника отдела продаж. Предоставить вам должны оригиналы или нотариально заверенные копии.

Проверяем статус участка в Росреестре

Это необходимо, чтобы убедиться в правах компании на строительство на данном земельном участке. Зайдите на сайте Росреестра в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Вбейте в поля кадастровый номер участка или его адрес. Если участок зарегистрирован, то вы увидите его и статус на кадастровой карте. Всё в порядке, если участок числится как «учтённый». Значит, в кадастре на него зарегистрированы права аренды или собственности.

Разбираемся в договорах

По договору компания обязуется, что сдаст дом в конкретный срок и передаст права собственности покупателю. Покупатель же, в свою очередь, обещает выплатить назначенную сумму и принять квартиру.

Хотя у ДДУ и нет единой формы, закон устанавливает для него пять обязательных положений. Так, в случае нарушений сроков сдачи дома, повышения стоимости на квартиру или передачи её в несоответствующем виде, дольщик имеет право подать в суд и рассчитывать на защиту своих прав.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Застройщик может предложить вам оформить сделку по договору ЖСК. Такой договор не защищает от двойных продаж и не устанавливает конкретный срок сдачи дома.

По сути Вы вступаете в кооператив, который решил построить себе дом. Застройщик же здесь выступает генподрядчиком. И если генподрядчик оказался недобросовестным — это вина кооператива. Вы же его наняли. Права участников ЖСК регулируются только самим договором и Уставом.

Договор бронирования

Заключают, когда нужно время собрать сумму или оформить документы на покупку. Вы вносите залог, а компания закрепляет за вами квартиру. Обычно залог составляет 30-50 тысяч, и в случае покупки засчитывается в стоимость жилья. Проверьте, чтобы в договоре были оговорены сроки его действия, размер аванса и условия возврата, точный адрес бронируемой квартиры, её этаж и площадь.

Проверяем страховщика

Мы уже писали, что застройщик обязан застраховать свою ответственность перед вами. Так он гарантирует, что в случае финансовых проблем вы не потеряете вложенных денег.

Страховщиком может быть банк, страховая компания или Общество взаимного страхования. Данные о нём должны указываться в проектной декларации и договоре долевого участия.

Еще один важный момент: страховать строящийся ЖК имеет право только аккредитованная Центробанком компания. Список их есть на сайте Центробанка.

Как проверить чистоту квартиры

Мобильное приложение
«Мои Документы Онлайн»

Прежде, чем покупать квартиру, необходимо проверить её «юридическую чистоту». Если сказать проще: нужно внимательно изучить ряд документов и учесть многие нюансы.

На начальном этапе необходимо убедиться, что квартира принадлежит именно продавцу. То есть, нужно изучить правоустанавливающие документы. Продавец должен предоставить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – ведь по закону возникновение и переход права собственности на объекты недвижимости подтверждается именно выпиской из ЕГРН. Покупатель имеет возможность заказать выписку и самостоятельно, что поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями. Заказать её можно не выходя из дома с помощью онлайн-сервиса Кадастровой палаты http://spv.kadastr.ru.

Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок. Данные из выписки помогут узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений или ареста недвижимости. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, находится ли квартира в залоге у банка. Кроме того, там можно увидеть основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категорию, тип и назначение объекта.

Если продажа квартиры проходит без присутствия владельца, необходимо обязательно запросить нотариальную доверенность.

«Покупка квартиры по доверенности – это всегда риск для покупателя. Идеальный вариант – если собственник сможет присутствовать на сделке. Но если это невозможно, необходимо проверить паспорт продавца и сверить с данными в доверенности», – комментирует юрисконсульт региональной Кадастровой палаты Ольга Павлова. «Нужно внимательно изучить, какие действия по этой доверенности имеет право совершать посредник: может ли продавать квартиру, подписывать документы по купле-продаже, получать денежные средства», – советует юрисконсульт.

Следует также проверить подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты https://www.reestr-dover.ru.

Также, стоит попросить у собственника справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи. Получить их может собственник или любое зарегистрированное на данной жилплощади лицо в МФЦ. По справке формы 9 можно проследить всю историю квартиры: есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы, зарегистрированы ли люди, отбывающие тюремный срок, или люди, выехавшие на длительное лечение. Все они в дальнейшем смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если у квартиры несколько собственников, то для продажи необходимо согласие всех.

«В случае продажи квартиры одним из супругов, нужно запросить у продавца нотариальное согласие второго супруга на сделку. Если же собственники – несовершеннолетние дети, то согласие на сделку дают органы опеки и попечительства», – поясняет Ольга Павлова.

В случае, если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона. При отсутствии информации о маткапитале в договоре, можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда.

Проверка оснований возникновения права собственности – еще один этап проверки «юридической чистоты» квартиры. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство.

«Еслиупродавцаправособственностинаквартирупоявилосьврезультатеприватизации, допокупкиквартирынеобходимопроверить информацию обовсехчленахсемьи, прописанных в квартире намомент приватизации, ноотказавшихсяотучастиявней. Такие люди бессрочно сохранят право пользования квартирой,дажепослеееоформленияввашусобственность», – предупреждает Ольга Павлова.

Этих лиц, под страхом недействительности договора, следует указать в договоре купли-продажи. Информацию обо всех лицах, прописанных в квартире на момент приватизации, можно увидеть в справке по форме 9, упомянутой ранее.

В случае же, если собственность оформлена на всех лиц, проживающих на момент приватизации в квартире, то особых рисков нет – все указанные лица потеряют право пользования жильём при продаже квартиры.

Подводя итог, Кадастровая палата по Мурманской области рекомендует при покупке квартиры очень внимательно проверить документы, чтобы исключить в последующем возникновение проблем и избежать встречи с мошенниками. С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире самостоятельно стало значительно проще, что сильно повышает шансы покупателей успешно приобрести «юридически чистую» квартиру без посредников.

Как проверить квартиру онлайн при покупке?

Приобретение квартиры — это ответственный этап в жизни каждого человека. Поэтому важно крайне внимательно подойти к процессу проверки интересующей вас жилой площади перед покупкой. Для этого не обязательно нанимать профессионального юриста. Всю процедуру проверки можно произвести самостоятельно.

Читать еще:  Квартира в найм у государства

В этой статье мы расскажем о том, как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке и на каких аспектах стоить заострить внимание:

Правоустанавливающие документы

Когда вы уже выбрали определенный вариант и собираетесь приобретать эту квартиру, важно проверить, каким образом продавец получил статус собственника. Законный представитель при себе должен иметь один из документов, которые это подтверждают:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о наследстве;
  • договор мены, ренты или дарения;
  • правоустанавливающий документ в виде решения суда.

Все документы нужно читать и проверять крайне внимательно. Следует удостовериться, что в них нет правок, изменений и других признаков фальсификации. В подобных документах допустимы корректировки только в том случае, когда под ними подписались все лица, участвовавшие в составлении договора.

В договоре купли-продажи (ДКП) прописываются обязательные обязанности сторон, нарушение которых приводит к его прекращению. Один из наиболее частых примеров: покупатель (в будущем — человек, у которого вы хотите приобрести жилье) должен за определенный срок уплатить полную стоимость объекта недвижимости. Обязательно нужно выяснить, соблюдено ли данное условие. В противном случае, вы можете купить квартиру у человека, не являющегося её законным владельцем.

Проверка квартиры в Росреестре онлайн

С 31 января 1998 года подробная информация обо всех жилых помещениях на территории Российской Федерации заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а именно:

  • смена собственников квартиры;
  • регистрация договоров, связанных с объектами недвижимости;
  • данные об обременении;
  • информация о прописанных гражданах;
  • кадастровый номер и кадастровая стоимость жилья.

Бывают случаи, когда у квартиры довольно часто менялся собственник, и в ней никто не проживал продолжительное время. Скорее всего, большинство совершенных сделок по этому объекту недвижимости не были легальными, и вы рискуете стать следующей жертвой мошенников. Соответственно, рассматривать вариант покупки такой квартиры не следует.

Как мы уже отмечали, в выписке из ЕГРН указывается информация, которая позволяет проверить квартиру на наличие обременений, имущественных споров по поводу объекта недвижимости и т.д. Оценить возможность актуализации подобных проблем вы сможете, узнав дату этих событий. Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) сделки, связанные с продажей и покупкой недвижимости, признаются недействительными по истечении трех лет. Соответственно, если на протяжении этого периода времени никаких конфликтов по поводу жилплощади не возникало, то можно без опасений оформлять ДКП. В противном случае, потребуйте у продавца справку, свидетельствующую о его владении данной собственностью.

Некоторые квартиры и вовсе могут не числиться в базе ЕГРН. Но это не повод для беспокойства, а совсем наоборот. Если недвижимое имущество не попало в реестр — это означает, что после приватизации никакие сделки не совершались и с юридической точки зрения оно «чистое».

Чтобы получить выписку из ЕГРН, вам не обязательно посещать государственные учреждения и стоять в очередях. В наше время оформление документов с помощью интернета становится вполне привычным и стандартным действием. На сайте www.ktotamik.ru вы можете, не выходя из дома, заказать электронную выписку из ЕГРН. Стоит отметить, что документ электронного формата точно также обладает юридической силой, как и бумажный вариант, полученный в органах Росреестра.

Проверка состояния квартиры и дома

После тщательной проверки основного набора документов, следует запросить у продавца выписку из БТИ. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ на любые изменения внутреннего пространства жилплощади владелец должен получить разрешение из местных органов самоуправления. Полученная информация позволит вам убедиться, что в продаваемой квартире не проводились незаконные перепланировки. В противном случае это будет расцениваться как административное правонарушение, ответственность за которое придется нести вам.

Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если он в трещинах — значит, в ближайшее время понадобится проведение капитального ремонта. Соответственно, вскоре после переезда в такую квартиру, вам нужно будет сдавать средства на проведение ремонтных работ. Рекомендуется сразу проверить состояние лифтов и подвальных помещений, если таковые имеются. Покупая квартиру на верхних этажах здания, осмотрите потолки на предмет течи.

Как проверить, что по продаваемой квартире отсутствуют задолженности?

Перед покупкой квартиры попросите нынешнего собственника предоставить вам справку из местного отделения ЖЭК. Это позволит узнать, нет ли задолженности по электроэнергии, водоснабжению газу и т.д. Важно, чтобы справка была сделана недавно, так как нужно быть уверенным, что продавцом оплачены все коммунальные услуги за всё время, включая последний месяц. Если этого не сделать, то все долги по купленной квартире выплачивать придется вам.

Покупая жилплощадь в элитном доме, нужно проверить долги за дополнительные, но при этом обязательные платежи для жильцов:

  • домофон,
  • охрану,
  • консьержа,
  • камеры наблюдения и т.д.

Бывают ситуации, когда собственник не имеет возможности оплатить все задолженности по квартире. В таком случае вы можете оплатить их сами, потребовав при этом снижения общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Также помните о том, что информация, подтверждающая отсутствие задолженностей, должна быть прописана в договоре купли-продажи.

Информация о продавце

Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.

Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.

Как третьи лица могут помешать заключению сделки

Во избежание проблем после покупки квартиры, нужно обязательно удостовериться в отсутствии третьих лиц — претендентов на данное имущество. Мы имеем в виду те случаи, когда гражданин, обладающий правом на долю жилплощади в продаваемой квартире, уже давно проживает в другой стране, попал в тюрьму, дом престарелых и т.п. Но однажды внезапно объявляется и пытается судиться с покупателем и продавцом, заявляя о своих правах.

Также не стоит забывать о совладельцах. Например, если собственник объекта недвижимости на момент продажи состоит в браке, то ему необходимо подготовить согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Наиболее простой способ узнать об этом — запросить у собственника имущества архивную выписку из домовой книги. В ней точно указаны все зарегистрированные лица и то, какие права они имеют в случае продажи квартиры. Также в этой выписке представлены сведения о временно отсутствующих жильцах, снятых с учета и выбывших. Оформить заявку на получение подобного документа можно в ТСЖ или ЖКХ.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Приобретая квартиру, прежде всего, нужно выяснить:

  • не обременено ли это жилище;
  • не принадлежит ли доля жилплощади третьим лицам;
  • не находится ли данный объект недвижимости в залоге.

Есть лишь один легальный способ это узнать — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Наиболее оптимальным и быстрым вариантом её получения является подача электронного заявления. Вы можете в любое удобное для вас время проверить квартиру на обременение по адресу или кадастровому номеру через онлайн-сервис на сайте www.ktotamik.ru. Все данные актуальны и предоставляются напрямую из официальной базы Росреестра. Выписка из ЕГРН позволит вам быть осведомленным о текущем состоянии объекта недвижимости, а значит, риск попасться на провокации мошенников сведется к нулю.

При ответственном подходе к проверке объекта недвижимости на юридическую чистоту, процесс покупки не будет казаться таким сложным и долгосрочным. При желании, собрать всю необходимую документацию и проверить её вы можете самостоятельно. Главное в этом деле — быть понастойчивее и делать все последовательно. Обращайте внимание даже на самые мелкие детали и не доверяйте предложениям, которые на первый взгляд кажутся очень выгодными.

Юридическая проверка чистоты сделки с квартирой или другой недвижимостью

Сделки купли-продажи объектов недвижимости являются не только самыми распространенными, но и наиболее рискованными с точки зрения угрозы мошенничества. Чтобы обогатиться, аферисты придумывают различные схемы обмана. Входя в доверие к жертве, мошенники демонстрируют различные поддельные документы, идут на любые компромиссы и уступки.

  • Полная и независимая проверка
  • Юридическое сопровождение на всех этапах
  • Сделки любой сложности
  • Контроль и соблюдение ваших интересов
  • Официальный договор на оказание услуг
  • Отсутствие 99% рисков при проверке
  • Жилые помещения
  • Нежилые помещения и земельные участки
    1. Данные по объекту недвижимости (адрес, вид объекта
    2. Имеющиеся документы на недвижимость

Мы работаем на договорной основе, по предоплате, возможен наличный и безналичный расчет, в том числе все виды online­-платежей.

Когда требуется юридическая проверка сделки с объектом недвижимости?

Чтобы не попасть на удочку мошенников и не потерять денежные средства при покупке или аренде квартиры, стоит провести проверку чистоты сделки. Однако без глубокого знания юриспруденции сложно заметить все подводные камни. Именно поэтому данную процедуру стоит доверить специалистам компании «Бизнес Недвижимость». Мы гарантируем, что заключаемый договор будет соответствовать всем требованиям российского законодательства.

В рамках юридической проверки сделки при покупке квартиры, мы обращаем внимание на следующие нюансы:

      • подлинность и надлежащее оформление правоустанавливающих документов;
      • соответствие условий договора интересам представляемой стороны;
      • наличие потенциальных претендентов на квартиру;
      • вменяемость и дееспособность продавца.

Что представляет собой юридическая проверка чистоты сделки с недвижимостью?

Большинство риелторских организаций не ограничивается предоставлением помощи в подготовке документов и заключении договора купли-продажи. Также они предлагают проверку чистоты сделки с юридической точки зрения. Единого толкования данного понятия не существует. Также нет общего утвержденного регламента осуществления юридической проверки сделки. Однако в профессиональном сообществе сформировалось представление о целях и порядке ее проведения.

Итак, для юридической проверки безопасности потенциальной сделки с объектом недвижимости используются следующие ориентиры:

      • бесспорное право собственности на недвижимое имущество (в ходе данной процедуры подтверждается или опровергается наличие по нему мотивированных требований и претензий);
      • отсутствие оснований, допускающих признание в будущем недействительности соглашения;
      • отсутствие обременений и других ограничений;
      • другие обстоятельства, которые способны лишить покупателя права пользоваться либо распоряжаться имуществом, а также воспрепятствовать данной возможности.

Что входит в юридическую проверку чистоты сделки?

В ходе юридической проверки безопасности сделки с объектом недвижимости наши специалисты выполняют следующие работы:

      • всестороннее консультирование;
      • изучение личности контрагента;
      • исследование документации на наличие признаков мошеннической схемы;
      • изучение истории объекта недвижимости, включая легальность предыдущих договоров;
      • анализ правоустанавливающей документации на принадлежность квартиры продавцу;
      • изучение выписки из ЕГРН, информации с домовой книги и финансово-лицевого счета;
      • анализ возможных рисков;
      • разработка мер по снижению рисков;
      • обеспечение безопасности клиента в момент передачи продавцу денежных средств.

Данные работы по желанию клиента осуществляются в комплексе или по отдельности. По завершении юридической проверки сделки заказчик получает развернутое заключение экспертов относительно ее безопасности. Только после этого можно принимать окончательное решение о покупке.

Нужна подробная информация о юридической проверке объекта недвижимости или цене услуг? Ее можно получить по телефону +7 (495) 989-11-38. Также вы можете заказать обратный звонок на сайте. Мы свяжемся с вами и с радостью ответим на все вопросы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector