Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости

Как рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р. В числе прочего данные методические рекомендации содержат методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. В частности, рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) и изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Кроме того, рыночная стоимость зависит:
— от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
— от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
— от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Таким образом, оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Для целей определения рыночной стоимости земельных участков применяется и ряд стандартов оценки*(1).
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе и земельного участка, учитывается чаще всего рынок предложений. При этом величина кадастровой стоимости самого объекта оценки в расчет не берется.
Отметим, что в соответствии со ст. 66 ЗК РФ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (глава III.1 Закона N 135-ФЗ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с п. 1.2, 1.5, 1.6, 1.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. N 358) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке.
В соответствии со ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В силу ст. 55 ГПК РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка не обусловлена кадастровой стоимостью объекта оценки. В свою очередь, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и иной информации. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (но не наоборот).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Решение Московского городского суда от 26 марта 2020 г. по делу N 3а-1626/2020;
— Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-17;
— Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 77-АПГ15-5.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

24 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите, например:
— Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;
— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

Рыночная стоимость квартиры: расчет онлайн с помощью калькулятора и оценщика

Любой объект недвижимости имеет рыночную стоимость. Это наиболее возможная цена, за которую можно купить или продать объект, с учетом спроса и предложения на рынке. Чтобы продать или приобрести имущество по более выгодной цене, важно знать, сколько оно может стоить. С этой целью проводится рыночная оценка, в ходе которой устанавливается объективная стоимость того или иного объекта.

Как узнать рыночную стоимость?

Осуществляя сделку с недвижимостью, собственник самостоятельно устанавливает цену, за которую будет продаваться объект. По закону эта сумма не имеет предела. Это может быть абсолютно любая цифра. По этой причине цены на недвижимое имущество могут существенно отличаться.

При определении стоимости учитываются характеристики и полезные свойства объекта. Например, если это квартира, то берется во внимание этажность дома, количество комнат, общая и жилая площадь помещения, год постройки дома, развитость инфраструктуры (наличие метро, транспортной развязки), фактическое состояние жилья (необходимость проведения капитального или текущего ремонта, наличие дефектов, проложенных коммуникаций и т.д.). Кроме этого, играет роль район расположения жилья и населенный пункт.

Цены на однокомнатную квартиру с одинаковыми характеристиками в столице и маленьком городе имеет значительный разбег: средняя цена однушки в Москве на вторичном рынке составляет около 6 млн. рублей. Подобное жилье в Воронеже стоит 1, 5 млн. рублей.

Чтобы не прогадать при продаже или покупке, целесообразно заранее узнать рыночную стоимость объекта. Можно произвести расчет самому путем несложных вычислений с помощью калькулятора онлайн. Но для точной оценки лучше пригласить эксперта-оценщика, который занимается определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе.

Зачем просчитывается?

Информация о рыночной стоимости квартиры в большинстве случаев необходима для совершения сделки купли-продажи. Инициатором проведения данной процедуры выступает обычно владелец жилья, так как именно он заинтересован в установлении объективной цены на объект.

Кроме купли-продажи, существует еще ряд случаев, когда требуется провести рыночную оценку. Это может необходимо:

  • При разделе имущества;
  • При оформлении наследства;
  • При оформлении ипотеки или займа;
  • При передаче имущества в фонд юридического лица;
  • Для расчета стоимости ущерба, причиненного имуществу при заливе, пожаре;
  • Для установления арендной платы;
  • Для оформления страховки.

Рыночная оценка проводится в соответствии с требованиями ФЗ « Об оценочной деятельности» № 135.

Справка о рыночной стоимости

Основанием для начала проведения оценочных мероприятий является договор, заключенный между заказчиком и оценщиком. В рамках договора проводится осмотр объекта, берутся все необходимые сведения для расчета. В конечном результате заказчик получает готовый отчет об оценке.

Отчет о рыночной оценке

Отчет об оценке представляет собой письменный документ, подготовленный в соответствии со ст. 11 ФЗ № 135. Отчет предоставляется на бумажном или электронном носителе. Итоговая стоимость объекта, указанная в отчете, является достоверной и может использоваться при проведении сделки.

Сам документ должен содержать следующие данные:

  • Дата и номер отчета;
  • Основание проведения оценки;
  • Информация об оценщике (ФИО, телефон, почтовый и электронный адрес, данные о членстве в саморегулируемой организации);
  • Цель проведения оценки;
  • Характеристики объекта;
  • Сведения, используемые при оценке;
  • Дата, на которую установлена цена;
  • Список документов, которые использовались для оценки.

Отчет сшивается постранично, нумеруется, подписывается тем оценщиком, который проводил оценку и ставится печать.

Проверка рыночной стоимости

Расчет рыночной стоимости проводится согласно методике, в основе которой лежит комплексный подход. Применяется совокупность сравнительного и затратного методов.

То есть без знания определенных нюансов невозможно точно определить стоимость имущества. Именно поэтому, лучше обратиться к специалисту для проведения оценки.

Какие параметры учитываются?

Данные для расчета берутся из правоустанавливающей и технической документации на имущество, а также из полученных в ходе осмотра объекта сведений. Обязательно для расчета знать:

  1. Тип здания (кирпичный, панельный дом и т.д.);
  2. Количество этажей;
  3. Этаж расположения;
  4. Количество комнат;
  5. Общая площадь;
  6. Состояние помещения.

В случае продажи расчет производится на текущую дату. Если же определить стоимость имущества необходимо для других целей, то расчет проводится несколько иначе (например, для наследства стоимость определяется на дату смерти наследодателя).

Куда обращаться для просчета?

Оценка недвижимости проводится частными оценщиками, которые состоят в саморегулируемых организациях (СРО) или частными компаниями, в штате которых есть оценщики, прошедшие аттестацию.

Прежде, чем заказывать услугу оценки, необходимо убедиться, что выбранный специалист является членом СРО. Проверить эти сведения можно в Едином реестре членов СРО.

Также следуют уточнить, входит ли в перечень услуг оценка, которая вам необходима (для продажи, наследства, аренды).

Услуги оценщика предоставляются платно. Стоимость определяется по договоренности сторон.

Как определить по адресу рыночную стоимость: расчет онлайн

Предварительно рассчитать рыночную стоимость можно с помощью онлайн калькулятора.

Для удобства следует воспользоваться этим сервисом.

Однако это будет всего лишь приблизительный расчет. Полученные данные можно сравнить с ценами на недвижимость, которая выставлена на продажу на сайтах в интернете. Это способ поможет принять решение, какую сумму запрашивать при продаже квартире. Но все же для получения объективной информации стоит обратиться к профессионалам.

Оценка рыночной стоимости не является обязательной процедурой для собственников. Необходимость проведения данной процедуры возникает при осуществлении юридической сделки с недвижимостью. Проводится она исключительно по желанию владельца имущества. Заключается письменное соглашение с оценщиком. После проведения необходимых процедур подготавливается отчет с указанием стоимости объекта. Полученные сведения могут использоваться при совершении сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Вы здесь

НДС и рыночная стоимость: позиция Минэкономразвития России

Внимание: появились новые документы, подтверждающие изложенную ниже позицию. Ознакомиться с ними можно по ссылке.

НП «АРМО» публикует официальную позицию Минэкономразвития России по вопросу соотношения налога на добавленную стоимость (НДС) и определяемой оценщиками и судебными экспертами рыночной стоимостью объектов недвижимости, а также актуальную подборку судебной практики по этому же вопросу.

С первой частью обзора и рекомендациями по оформлению отчета об оценке можно ознакомиться вот здесь.

НП «АРМО» просит оценщиков учесть изложенные позиции и рекомендации при осуществлении профессиональной оценочной деятельности и судебной экспертной деятельности.

Читать еще:  Изъятие земли у собственника

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с определением рыночной стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Позиция Минэкономразвития России

Минэкономразвития России представило свою позицию в официальном письме №Д22и-2849 от 01.02.2019 г.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, согласно статье 11 Закона об оценке является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).

Законодательством Российской Федерации в сфере оценочной деятельности не регулируются вопросы, связанные с необходимостью выделения налога на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости и соответственно включение указанного налога в отчет об оценке.

Вопросы исчисления налога на добавленную стоимость относятся не к деятельности, результатом которой является определение рыночной стоимости, а к отношениям, связанным со сделками с объектами недвижимости. Кроме того, данные о включении или невключении налога на добавленную стоимость при продаже объекта недвижимости, определенного в качестве объекта – аналога оцениваемому объекту недвижимости при использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, от 25 сентября 2014 г. № 611 соответственно, не всегда являются общедоступными, и не отражаются в учете сделок с объектами недвижимости.

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость.

НДС в делах об оспаривании кадастровой стоимости

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Апелляционное определение Московского городского суда от 27 марта 2019 г. по делу N 33а-0597/2019:

Более того, доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что при определении величины итоговой рыночной стоимости необходимо уменьшать ее на величину НДС, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку применительно к понятиям, приведенным в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства, в частности положений ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2019 г. по делу N 33а-0685/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости включает НДС, поскольку эксперт анализируя рынок применительно к объектам экспертизы указывает, что ставки аренды включают НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом без относительно наличия либо отсутствия НДС, при этом эксперт учел все аспекты ценообразования.

Апелляционное определение Московского городского суда от 15 мая 2019 г. по делу N 33а-2504/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства. При этом, как усматривается из экспертного заключения, используемая экспертом для определения рыночной стоимости объектов оценки информация не анализировалась на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, на что экспертом прямо указано на стр. 13 заключения. Определенная в заключении стоимость объектов оценки также не содержит указания на наличие или отсутствие в ней НДС.

Таким образом, ответы на поставленные перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопросы о рыночной стоимости объектов недвижимости даны в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене нежилых помещений налог на добавленную стоимость.

Примечание: Аналогичная позиция высказана в десятках решений и апелляционных определений Мосгорсуда за 2018 – 2019 гг., что полностью соответствует ранее высказанной позиции СК Верховного суда в Определении N 5-КГ17-258 в 2018 г. и многочисленным письмам Минэкономразвития России.

НДС в банкротстве

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей реализации имущества должника НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом»:

Цена, по которой имущество должника было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику или организатору торгов, а также организатором торгов — должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве.

В связи с этим при реализации имущества кредитной организации в ходе конкурсного производства цена, по которой имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества кредитной организации или организатору торгов, а также организатором торгов — кредитной организации. Налог на добавленную стоимость в отношении операций по реализации имущества (в том числе предмета залога) кредитной организации, признанной банкротом, исчисляется кредитной организацией как налогоплательщиком по итогам налогового периода и уплачивается с учетом очередности, установленной пунктом 5 статьи 50.40 Закона о банкротстве банков.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2015 г. N 304-ЭС15-12837:

В соответствии с правовой позицией Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающейся практики применения пункта 4 статьи 161 (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) и пункта 4.1 статьи 161 (в редакции Федерального закона от 19.07.2011 N 245-ФЗ) Налогового кодекса Российской Федерации, цена, по которой заложенное должником имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве; выделение налога на добавленную стоимость и исполнение обязанности по его уплате арбитражным управляющим влечет нарушение прав залогового кредитора на получение удовлетворения обеспеченного залогом требования в пропорции, установленной статьей 138 Закона о банкротстве и определяемой исходя из всей суммы средств, вырученной от продажи предмета залога (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 439/11, абзац десятый пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом»).

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в России – все, что нужно знать о процедуре

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости – процедура, которая была востребована во все времена.

На данный момент, если брать в расчет сформировавшиеся нормы в сфере оценки, максимально точно определить ценность недвижимого объекта имущества не столь сложно.

Если расчет рыночной стоимости в таком контексте вас интересует, настоятельно рекомендуем ознакомиться с представленным ниже материалом, подробно поясняющим все нюансы процедуры оценки.

Базовые понятия и принципы расчета рыночной стоимости недвижимости

Как происходит оценка рыночной стоимости имущества?

Рыночная стоимость недвижимости – важный показатель при проведении сделок, где фигурирует данное имущество.

По своей сути, он представляет конкретную цену объекта, которая определена с учетом характеристик предмета оценки и базовых принципов процедуры расчета.

Многие ошибочно полагают, что указанная стоимость всегда отражена в выписках из Росреестра или техпаспорте объекта недвижимости, однако на деле ситуация иная.

В данных документах указывается кадастровая ценность объекта, определяемая средними показателями по региону без учета каких-либо особенностей имущества.

То есть, если в вашей квартире уложена плитка из золота, на ее кадастровую стоимость это ни капли не влияет. Получается, что цена из кадастра и реальная рыночная ценность объекта – в корне разные понятия.

Процедура расчета рыночной ценности недвижимости является достаточно сложной. Во многом это связано с тем, что в процессе ее проведения необходимо учитывать немалое количество условий. Базовыми из последних принято считать:

  • месторасположение объекта недвижимости;
  • его техническое состояние, юридическая «чистота» и история;
  • экономическое положение в регионе продажи.

Отметим, расчет описанной стоимости любой вещи – это комплексная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях.

Вследствие этого совершенно не удивительно, что в любом городе есть, как минимум, одна организация по определению ценности имущества, в том числе и недвижимости. Учитывая такой нюанс, в первую очередь, при желании максимально точно определить стоимость недвижимого имущества нужно подумать об обращении в профилирующие структуры.

Если указанный ранее вариант определения рыночной цены объекта недвижимости вам не подходит, то нужно подготовиться к некоторым временным затратам.

Потратить время потребуется на анализ средней рыночной ценности недвижимого имущества по его местоположению. А также цены самого местоположения, технического состояния объекта, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, крайне важных для определения ценности дома, квартиры, земли или даже гаража.

Порядок оценки объекта

Как оценить недвижимость?

Определить рыночную ценность недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов.

Если не учитывать обращения в специальную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:

  • Метод сравнения цен на аналогичные объекты имущества.
  • Комплексный подход, включающий в себя систематизированную оценку каждой характеристики, влияющей на рыночную цену объекта (местоположение, техническое состояние, возможность доходов с его эксплуатации, расходов на его возведение и т.п.).
  • Комбинированная методика, включающая в себя некий симбиоз описанных выше способов оценки недвижимости.

Так как каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром им изучают в спецзаведениях), рассматривать их по отдельности не будем.

Вместо этого обратим внимание на порядок оценки объекта, который позволит рассчитать рыночную цену объекта совершенно обычному, среднестатистическому человеку. В общем виде процедура выглядит так:

  1. В первую очередь, определяется приблизительная ценность предмета оценки, дабы оценщик понимал от чего «плясать». Провести подобное определение можно двумя основными способами:
  • проанализировав максимальное количество объектов недвижимости, продающихся по месту расположения предмета оценки, и их цену, после чего выделив средний показатель стоимости;
  • обратившись за консультацией и определением приблизительной стоимости конкретного объекта к профессиональному оценщику (стоит такая услуга порядка 1 000-5 000 рублей).

Рыночная оценка имущества — особенности

Для того чтобы «не задешевить» или, напротив, «не переборщить» со стоимостью на недвижимость, лучше осуществить обе методики, после чего выбрать среднее значение из полученных при предварительной оценке.

  1. Затем необходимо провести оценку базовых характеристик объекта недвижимости и экономики, по итогу которой будет определяться описанная стоимость. При осуществлении данного этапа важно:
  • Определить ценность месторасположения объекта оценки (зачастую делается путем анализа средней рыночной цены аналогичных объектов; естественно, чем лучше месторасположение – тем больше за него можно выручить при продаже недвижимости).
  • Определить физический износ предмета оценки (чем он больше, чем больше средств потребуется для его нейтрализации, тем на большее значение необходимо снижать цену; как правило, при определении данного показателя возможно снижение стоимости недвижимости до 30-50 % от приблизительной).
  • Сопоставить затраты на создание объекта оценки с его приблизительной стоимостью (здесь все предельно просто: как минимум, важно выручить с продажи имущества не меньше того, что на него было потрачено, исключением является случай, когда физический износ объекта крайне велик).
  • Проанализировать перспективы использования оцениваемой недвижимости в качестве предмета дохода (то есть, чем предпочтительней, к примеру, квартира для сдачи в аренду, тем больше на ее приблизительную стоимость можно наценить).
  • Проанализировать состояние экономики по месту продажи объекта (в учет берутся девальвация валюты, средняя стоимость на недвижимость, перспективы кризиса и т.п.).

При определении отмеченных выше показателей важно относится к предмету оценки не предвзято, стараясь максимально точно провести их расчет.

Подобный подход повышает шансы на скорую и беспроблемную реализацию оцениваемого объекта недвижимости, при этом без потери в его стоимости.

  1. На заключительном этапе определяется итоговая рыночная цена. Проводится эта процедура не сложно. Сначала формируется цена объекта путем наценки на его приблизительную стоимость процентов, которые могут быть начислены за ценность его месторасположения, экономика страны, затраты на создание и перспективы в плане использования объекта в качестве предмета дохода. Из сформированного показателя, при необходимости, вычитывается процент за физический износ, после чего перед человеком предстает итоговая стоимость объекта недвижимости.

В процедуре подобного расчета, повторимся, важно действовать не предвзято и стараться установить максимально точную ценность объекта. В ином случае реализация предмета оценки может стать настоящей проблемой.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости — особенности процедуры

Нюансы расчета рыночной стоимости недвижимости

Читать еще:  Правительства рф от 26

Практически все нюансы оценки объекта недвижимости были отражены выше. Однако не была освещена одна из главных особенностей данной процедуры.

Заключается она в различии между проведением собственноручного расчета рыночной стоимости и обращением за достижением данной цели к профессионалам.

Стоит отметить, что оценка недвижимости профилирующимися на этом организациями более предпочтительна со стороны сразу нескольких аспектов:

  1. Во-первых, такая процедура более надежна, так как она позволит определить рыночную стоимость объекта максимально точно.
  2. Во-вторых, не требует временных затрат от лица, которое заинтересовано в оценке конкретной недвижимости.
  3. И в-третьих, что самое главное, официально регистрируется. То есть, по итогу оценки профессионалами на руки владельцу предмета оценки или иному лицу, инициирующему проведения оценки, выдается протокол, в котором отражается информация о точной рыночной ценности конкретного объекта и о том, что его ценность была определена с использованием всех законов РФ и рекомендаций для данной процедуры от законодателя.

В любом случае, принятие решений о способе определения рыночной цене недвижимого объекта имущества – личное дело его владельцев. Наш же ресурс на этом заканчивает повествование по сегодняшней теме. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!

О некоторых важных моментах расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимого имущества вы можете узнать, посмотрев видео:

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

  • С 1 января 2020 года изменились правила взимания налога на имущество физлиц. Что нужно знать
  • Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

  • Родион Ларченко. Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
  • Галина Баркус. Расчет по кадастру: актуальный гайд по налогу на имущество для физлиц

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Рыночная стоимость: оценивающий взгляд

Как оценить рыночную стоимость квартиры? Или ущерб, причиненный жилью пожаром, а, возможно, затоплением? Как рассчитать госпошлину при ведении наследственного дела нотариусом? Или стоимость имущества, если дело дошло до развода с последующим его разделом? Редко кто задается такими вопросами, но лишь до тех пор, пока не возникает такая необходимость – необходимость оценки рыночной стоимости. Между тем, и банки, и суды, и нотариусы в настоящее время при определенных обстоятельствах требуют в числе прочих акт оценки, выполненный и заверенный аттестованной профессиональной организацией. В каких случаях может потребоваться оценка? Как она производится, и куда обращаться за данной услугой?

На эти и другие вопросы отвечает эксперт, специалист компании «Ресурс-М» Ирина Лизунова.

— Ирина, в каких случаях человеку необходимо провести рыночную оценку?

— Независимая процедура оценки совершается для установления актуальной рыночной стоимости на дату проведения работ. Во многих случаях процедуры избежать нельзя. Самые распространенные случаи — операции купли-продажи недвижимости. Например, для предоставления ипотеки в банке заемщик должен предоставить отчёт независимой оценки объекта недвижимости. Также, если ипотека берется под залог недвижимости, производится оценка. Банк на основе этих сведений принимает решение о предоставлении ипотеки, сумма кредита, как правило, составляет 80% от оценочной стоимости. Без отчета об оценке рыночной стоимости объекта банк не может рассматривать заявку на кредит.

— Банк сам проводит оценку?

— Есть перечень аккредитованных оценочных компаний, которые могут выполнять оценку, поэтому, выбирая компанию, удостоверьтесь, есть ли она в этом списке, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости не отклонили.

— У вашей компании есть аккредитация?

— Да, «Ресурс-М» аккредитован в Сбербанке и Металлинвестбанке. Наши специалисты аттестованы, что позволяет нам производить оценку рыночной стоимости не только в рамках сотрудничества с банками с сфере ипотеки, но и в других случаях: при купле-продаже жилья или нежилого помещения, оформлении наследства, разделе имущества, при обращении в суд. Это касается как недвижимого, так и движимого имущества физических и юридических лиц.

— Можно подробнее о юридических лицах?

— В случае с объектами недвижимости оценка актуальна и для юридических лиц, когда, например, стоит вопрос о признании права собственности на недвижимость в суде. Отчет об оценке необходим для расчёта госпошлины.

— Как проводится оценка, в какие сроки, и какие документы могут потребоваться?

— После принятия пакета документов, составления договора и оплаты услуги осуществляется выезд оценщика на место проведения работ. Проводится осмотр, фотосъемка и описание объекта с учетом многих критериев. Далее рассчитывается рыночная стоимость, оформляется документальный отчет о проделанной работе и передается заказчику. Как правило, срок выполнения работ в нашей компании занимает не более двух дней. Что касается документов, все зависит от объекта оценки и вида имущества, и уточняется в индивидуальном порядке.

— Мы сейчас в большей степени уделили внимание оценке рыночной стоимости непосредственно объектов недвижимости. В каких ещё случаях возникает необходимость в данной услуге?

— Вступление в наследство, раздел имущества между супругами, запросы суда, заключение договоров страхования недвижимости, оценка причиненного вреда имуществу, и во многих других случаях.

— Можно подробнее об оценке вреда, причиненного имуществу?

— Да, мы производим такую оценку. Например, ущерб после пожара или затопления квартиры по чьей либо вине. Нередко, человек просто не знает, что можно провести такую процедуру независимой оценки ущерба и стоимости ремонта. В то время как, обратившись в «Ресурс-М» он может не только заказать эту услугу, здесь же поможем составить претензию и подать исковое заявление в суд, проведем консультацию. То есть действуем по принципу «одного окна». Кроме того, в нашей компании для постоянных клиентов действуют дисконтные карты на скидку в 10% на предъявителя, которые клиент может передавать третьим лицам – знакомым, близким и друзьям, желающим обратиться к нам за помощью. Сотрудники «Ресурс-М» готовы помочь как с оценкой рыночной стоимости, так и по другим вопросам, связанным с недвижимостью и юридическими услугами.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

на основании имущества организации.

на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

Читать еще:  Как прописать в муниципальную квартиру

Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при отчуждении имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

Повышение эффективности работы предприятия.

Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

Определение стоимости при планах на продажу компании.

Необходимость выделения доли одного из участников.

Подготовка к поглощению организации.

Разработка плана развития компаний.

Достижение финансовой устойчивости.

Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.

Принятие управленческих решений.

Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной цены объектов недвижимости существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения и ведения кадастра недвижимости. Денежное выражение кадастровой стоимости, как правило, превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на объекты недвижимого имущества в настоящее время является крайне актуальной.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

  • Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
  • Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
  • Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

  • налоговыми органами. Государственные налоговые органы используют сведения о кадастровой стоимости в процессе формирования налоговой базы по объектам, прошедшим государственный учет. С этой целью они имеют право на получение необходимой информации в рамках межведомственного обмена с органами, осуществляющими кадастровый учет.
  • заинтересованными лицами, выступающими в качестве субъектов налогообложения. Данные лица вправе не только знать, в какой именно сумме начислен налог на объект недвижимости, но и могут оспаривать результат налогообложения. С этой целью, при получении налогового уведомления с расчетом суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные составляющие формулы расчета (в том числе и значение параметра кадастровой стоимости).
  • иными заинтересованными лицами. Любой лицо имеет право на получение открытых сведений из ГКН, в том числе и кадастровой стоимости объектов. Целью получения этой информации может являться подготовка к совершению потенциальной сделки, оценка имущественных и производственных рисков во взаимоотношениях с контрагентами. Значение кадастровой стоимости объекта может иметь значение для определения рыночной цены для заключения сделки, так как стороны вправе сами определять условия, на которых они совершают юридически значимые действия.

Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
  • Отбор конкретного исполнителя;
  • Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
  • Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • Экспертиза указанного отчета;
  • Утверждение результатов отчета заказчиком;
  • Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

  • не реже одного раза в пять лет;
  • не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector