Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как разменять квартиру

Как правильно и безопасно разменять квартиру

Зачастую в жизни приходится сталкиваться с вопросом вынужденного разъезда из-за возникновения различных семейных обстоятельств. Одни решают разъехаться, потому что их взрослые дети нуждаются в своей жилплощади, другие – по причине развода. Вот и приходиться прибегать к размену квартиры.

Как происходит размен квартиры и что необходимо для этого знать?

Сделки по размену считаются довольно сложными, так как нужно подобрать варианты, которые устроят всех лиц, участвующих в расселении. Если квартира находиться в вашей собственности, то размен будет происходить путем альтернативной сделки. Вы ищете покупателя, и рассматриваете варианты квартиры, которые вы будете приобретать одновременно с продаваемой. Затем продаете уже имеющее жилье, и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой или без). После этого заключается договор купли-продажи. Участники такой сделки выступают сначала в роли продавца, затем в роли покупателя. Выстраивается целая цепочка сделок, которые должны произойти одновременно и безопасно для всех сторон.

Если же вы не уверены в том, что сможете сделать все правильно с юридической стороны, а именно: подготовить договор купли-продажи, проверить документы на покупку квартиры, собрать всех продавцов и покупателей в вашей цепочке на оформление, и главное, сделать это все в один день, — то лучше доверьте это агентству недвижимости. Риэлтор решит все юридические вопросы и гарантирует безопасность сделки (стоимость таких услуг составит 2-4% от цены вашей квартиры). Вам необходимо будет заключить договор и, при необходимости, выписать доверенность для сбора пакета документов, которые потребуются для совершения сделки. Этим вы только обезопасите себя и избавитесь от лишней беготни по разным инстанциям.

Что делать и с чего начинать, если вы решили заниматься всем самостоятельно?

Сначала нужно узнать рыночную стоимость из газет в разделе “Продажа квартир” либо обратиться в БТИ (Бюро Технической инвентаризации). Оценщики придут, осмотрят помещение, составят заключение о стоимости.

Затем необходимо подать объявление во все газеты по вопросам недвижимости. Также вы должны разместить его на разных сайтах и обновлять ежедневно.

Одновременно следует начать рассматривать варианты квартир, которые вы будете приобретать взамен продаваемой.

Что вам необходимо знать

• Обмен вправе производить только собственник квартиры, получив письменное согласие от всех граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования этим жилым помещением. Также нужно иметь разрешение со стороны органов опеки и попечительства, если прописаны несовершеннолетние дети;

• Если не все члены семьи согласны на размен, вы можете подать в суд исковое заявление о принудительном размене жилого помещения, но сначала вам нужно будет найти варианты обмена;

• Если квартира является не частной собственностью, а государственной, то вы сможете разменять ее на такую же государственную. Для этого необходимо будет подать заявление об обмене в местный исполком. К заявлению следует приложить письменное согласие всех лиц, за которыми сохраняется право владения и пользования этим жилым помещением, и письменное разрешение наймодателя о том, что наниматель вправе произвести обмен. Однако если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен, обменять вы ее не сможете. Также наложены ограничения и в том случае, если в результате сделки условия одной из сторон ухудшатся, и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий и пр.;

• Квартира, участвующая в сделке, обязательно должна находиться в частной собственности;

• Наличие прописанных граждан, не желающих оттуда выписываться или временно отсутствующих, является препятствием для продажи;

• Если собственники состоят на учете в диспансере, эта сделка тоже впоследствии может быть признана недействительной;

• Необходимо иметь справку об отсутствии задолженности по налогам в случае, если жилье унаследовано от кого-либо или подарено кем-либо;

Конечно, сложностей здесь может быть очень много. Чтобы все сделать правильно и безопасно, необходимо проверить все объекты, участвующие в сделке на «чистоту», чтобы впоследствии не оказалось прописанных родственников бывших хозяев. Также нужно знать все юридические моменты, при несоблюдении которых сделка впоследствии может быть признана судом недействительной. Обычному человеку сложно разобраться во всех этих нюансах.

Чтобы избежать проблем, которые могут возникнуть в ходе размена и защитить себя от обмана, лучше обратиться за помощью к профессионалам, при этом следует внимательно подойти к выбору агентства недвижимости, проверив наличие лицензии на совершение таких сделок.

Работа с риэлтором также избавит вас от беготни по разным учреждениям и позволит совершить сделку с минимальным риском.

Договор и все условия сделки всегда необходимо фиксировать в письменном виде и лучше заверять у нотариуса.

И помните, никогда не давайте генеральную доверенность на ведение ваших дел никому, также всегда держите при себе такие документы, как паспорт, военный билет. Внимательно читайте договор, лично присутствуйте в нотариальной конторе.

Подобрать квартиру для размена можете на нашем сайте, перейдя по этой ссылке Квартиры

Статьи

Хотите разменять квартиру? Эта статья для вас!

Нет нужды объяснять, что размен квартиры – это случай, когда в наличии имеется одна отдельная жилплощадь, которая в результате определенных усилий должна превратиться в две, а то и три(!) другие отдельные жилплощади. «Люди встречаются, люди влюбляются, женятся» поется в песне, затем у них появляются дети, которые вырастают и тоже «влюбляются, женятся» и хотят жить отдельно. Вот и повод для размена квартиры. Другим поводом может послужить развод. Бывшие супруги совместно купили квартиру, и, естественно, после развода каждый из них хочет иметь собственное отдельное жилье.

Мы упомянули о самых часто встречающихся поводах для размена квартиры не случайно. Дело в том, что во всех подобных историях «действующими лицами» становятся близкие друг другу люди – дети и родители, родственники, супруги (пусть и бывшие). И все хотят стать обладателями отдельных квартир. И у всех свои требования и пожелания, которые часто не совпадают с желаниями остальных. И в результате – ссоры, обиды, недопонимание. А «воз и ныне там».

Жилсоцгарантия» за мир за добрые отношения между людьми! Поэтому мы объясним, как разменять квартиру с наилучшим результатом.

Технология размена квартиры предполагает сегодня метод продажи с альтернативной покупкой. То есть, на вашу квартиру находится покупатель, и за сумму от продажи вашей квартиры вам подбирается необходимое жилье.

Давайте зададим себе вопрос, как размен квартиры должен быть организован, и как должны сложиться обстоятельства, чтобы все сособственники остались довольны?

Во-первых, на размениваемую квартиру должен найтись покупатель, готовый заплатить требуемую сумму.
Во-вторых, должны быть подобраны варианты покупки альтернативного жилья для всех разъезжающихся. И варианты эти должны устроить всех.
В-третьих, для продавцов подходящих вам вариантов также должны быть найдены жилые площади, в которые въедут они.
В-четвертых, у всех покупателей должна быть гарантия, что приобретаемые объекты «юридически чисты».
И, наконец, все сделки должны пройти одновременно, иначе разваливается вся «цепочка».

Не следует забывать и о финансовой стороне вопроса. Хорошо, если жилплощадь, которую необходимо разменять, стоит настолько дорого, что на средства, которые вы получите после ее продажи, можно будет приобрести, к примеру, две отдельные квартиры. А если денег не хватит? А если требуется не две, а целых три отдельных площади?

Размен квартиры — одна из самых сложных операций с недвижимостью. Образуется слишком большой круг продавцов и покупателей, каждый из них имеет свои цели и располагает своими финансовыми возможностями. Связать все воедино и провести все операции в одно время, может только опытное агентство недвижимости, обладающее для такой работы всеми ресурсами.

Размен квартиры должен обязательно включать в себя:
— профессиональную оценку рыночной стоимости продаваемого объекта
— поиск покупателя (реклама квартиры и показы потенциальным покупателям)
— подбор необходимых вариантов покупки
— проверку документов на предлагаемые клиенту объекты покупки
— контроль и подготовка всех этапов сделки
— согласование сроков со всеми участниками сделки
— проведение сделки

Особо отметим возможности агентства по оценке реальных перспектив покупки новых площадей при размене квартиры. К сожалению, не всегда вырученные от продажи средства позволяют удовлетворить желания всех участников разъезда. Вариантами разрешения вопроса могут стать:
— покупка комнаты в коммунальной квартире;
— покупка квартиры в строящемся доме;
— покупка жилплощади в ипотеку;
— покупка объекта в Подмосковье.

Как видите, успешный размен квартиры вполне возможен!

Новости недвижимости

Особенности размена квартиры

Большинство людей в современной жизни предпочитают осуществлять размен квартиры вместо многочисленных действий по продаже и покупке жилья. Ведь переезд в подходящее выбранное жильё без потери денег и дополнительной волокиты является отличным вариантом. Но, следует отметить, что такой вид сделки имеет свои нюансы и особенности.

Согласие собственников на обмен квартиры

Процесс размена квартиры

Далее идёт оценка стоимости имущества квартиры. В случае необходимости устанавливается определённая сумма доплаты, составляется предварительный договор с обязательным указанием сроков осуществления сделки по обмену и с указанием суммы доплаты.
Но, перед тем как сделка будет осуществлена, нужно собрать определённый пакет документов.

Список документации, необходимой для обмена включает следующее:

· согласие на обмен жилья от всех домочадцев, заверенное нотариусом;

· ксерокопии паспортов обеих сторон сделки;

· заявление собственника, подтверждающее его согласие на обмен;

· справка-заключение от органов попечительства в случае наличия жильцов несовершеннолетнего возраста или недееспособных граждан;

· подтверждение от санэпидстанции о нормальном состоянии квартиры;

· техпаспорт на квартиру с подробным её планом;

· документ, подтверждающий право собственности, например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;

· документ, подтверждающий уплату госпошлины, т.е. квитанция об уплате.

Существуют случаи, когда обмен квартиры становится невозможным.

· владельцу уже предъявлен иск по поводу полного расторжения или изменения условий аренды. Обмена не может быть, если соглашение сделки признано судом недействительным;

· жильё находится в ненадлежащем состоянии, планируется снос квартиры или её переоборудование, намечается капремонт. Также обмену не подлежат квартиры, которые в силу различных обстоятельств признаны необходимостью для государственных нужд;

· предмет обмена – общежитие, т.е. жильё общего пользования. Также обмену не подлежат помещения служебного назначения;

· сделка признаётся фиктивной или осуществляемая из корыстных побуждений;

Читать еще:  Как делать дарственную квартиру

· в жильё, где проживает уже несколько человек, вселяется ещё один жилец, страдающий тяжёлой формой заболевания хронического характера;

· кто-либо из участников сделки является членом ЖСК и на момент сделки идёт вопрос по поводу исключения его из организации.

Обмен неприватизированных квартир

· заявление, указывающее на обмен двух неприватизированных квартир;

· выписка официального формата от членов собрания ЖСК, подтверждающая приём нового лица в кооператив;

· документы, подтверждающие брак или прочие родственные взаимоотношения с лицами, которые останутся проживать в квартире, часть которой подлежит обмену;

· мед. справка, подтверждающая здоровое состояние жильцов коммунальной квартиры;

· согласие от органов опеки;

· справка с информацией о прописанных гражданах в соответствующем помещении;

· копия финансово-лицевого счёта;

· оригинал договора по найму жилплощади;

· справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги по квартире.

Когда ордеры получены, в силу вступает согласие по поводу обмена неприватизированными квартирами. Ордер действителен в течение 30 дней, в случае обмена жилья разных городов – 60 дней.
Процесс по обмену квартиры, можно сказать, альтернативная продажа, считается выгодным вариантом приобретения нового жилья. Но, тут, как говорится, хлопот не оберёшься. Нужно внимательно проверять всю документацию. Поэтому лучшим решением этого вопроса станет обращение в агентство недвижимости с высокой репутацией или к опытному юристу.

Как разменять квартиру в сервисе «Мой вариант»

Если по какой-то причине вы решили разъехаться с людьми, с которыми живете сейчас, хорошим решением для вас может стать размен жилья. Под разменом мы понимаем процесс, в результате которого, вместо имеющейся недвижимости, вы получаете несколько объектов меньшей площади.

В этой статье мы расскажем вам, как без усилий подобрать варианты размена, используя возможности сервиса «Мой вариант».

Как подобрать варианты размена жилья

Подобрать варианты размена вы можете в сервисе «Мой вариант». Для этого вам необходимо зарегистрироваться, добавить в систему свой объект и создать запрос на его размен. После этого система проанализирует заявки других пользователей, найдет заинтересованных в вашем объекте и предложит вам варианты.

Запрос на размен квартиры

Запрос на размен квартиры представляет собой описание того, что у вас имеется и того, что вы хотите получить. То есть, подавая в сервис заявку на размен, вы описываете имеющееся у вас жилье и квартиры, которые вы хотите получить, чтобы система смогла подобрать варианты.

Очень важно указать точную и детальную информацию о меняемом объекте и подробно описать то, что вы хотите получить. Сервис «Мой вариант» учитывает при поиске множество параметров от площади квартиры до этажности дома, в котором эта квартира должна располагаться. Чем больше параметров вы укажите, тем точнее будет результат поиска.

Размен квартиры с доплатой

Во многих случаях, чтобы разменять квартиру, вам потребуется доплата. Например, если вы решили разменять типовую трёшку на две однушки в том же районе, то без доплаты это сделать вряд ли удастся. В таком случае, обязательно укажите сумму, которую вы готовы доплатить.

Материнский капитал, как доплата при размене

Материнский капитал может быть отличным подспорьем для размена квартиры. К примеру, трехкомнатную квартиру можно обменять на двушку и однушку с доплатой материнским капиталом

Чтобы создать запрос на обмен с материнским капиталом в сервисе «Мой вариант», просто укажите 450 тысяч рублей в качестве доплаты. О том, как обменять квартиру с доплатой материнским капиталом, мы писали ранее.

Как быстрее разменять квартиру

Размен является довольно специфическим запросом. Подобрать две подходящие квартиры для размена непросто, к тому же нельзя оформить подобную сделку по договору мены, так как в схеме более двух участников. Возможно, быстрее получится обменять жилье на одну квартиру и получить доплату, которую в последующем можно использовать на покупку второй квартиры.

В сервисе «Мой вариант» вы можете составить несколько запросов, тем самым расширяя диапазон поиска.

Для ускорения поиска вариантов размена недвижимости мы рекомендуем составлять:

  • запрос на размен;
  • запрос на обмен с желаемой доплатой, такие варианты подбираются проще
  • запрос на покупку. Его лучше составлять когда будет подобран обмен, потому что сейчас купить квартиру легче, чем продать.

Сервис «Мой вариант» предназначен для того, чтобы максимально облегчить процесс размена жилья. Надеемся, что с его помощью вы сможете подобрать квартиры мечты и быстро осуществить сделку. Регистрируйтесь и меняйтесь!

Размен квартиры

Размен квартиры – трудоемкий процесс, требующий пристального внимания и вложения немалых сил со стороны всех участников сделки.

Сложности размена квартиры

На первый взгляд все просто: необходимо оценить квартиру, найти того, кому приглянется Ваша недвижимость, найти подходящее жилье для себя и заключить договоры. На деле же каждый из этих пунктов имеет массу нюансов, значительно осложняющих проведение всей сделки по размену квартиры.

Наиболее часто проводят размен квартиры на две, но иногда жилье могут обменивать на 3-5 и даже более квартир. Все зависит от конечной цели и возможностей собственников.

Проведение сделки по размену квартиры в Москве или в других городах наводит страх на собственников, ведь им нужно подобрать такие варианты, которые устроят всех участников и членов семьи. Поиск подходящего альтернативного жилья у обывателей может затянуться на длительный срок, а это несет в себе непредвиденные денежные траты и давит морально.

Трудности возникают в самом начале пути по подготовки сделки: собственники нередко не могут реально оценить свое жилье. Каждому своя уютная, с любовью обставленная квартирка, кажется самой-самой, достойной лучших хозяев и финансового вознаграждения

Другой сложностью размена на первом этапе может стать банальное нежелание одного из членов семьи (например, одного из супругов) разъезжаться. Или, все собственники согласны на сделку, но кому-то не нравятся предложенные варианты размена квартиры. Он не хочет жить в коммуналке, ему не нравится район, в котором расположена недвижимость, не подходит планировка и т.д.

Размен квартиры бывает:

  • Равноценный – это когда отсутствует доплата одним из участников сделки. Это случается, когда рыночная стоимость квартиры, которую нужно разменять, равна общей стоимости двух и более объектов недвижимости, на которую она меняется. Кстати, такие случаи – редкость.
  • Неравноценный – это сделка с доплатой. Сторона, которая в итоге получает жилье с наибольшей суммарной площадью, доплачивает разницу в цене. В качестве доплаты могут выступать не только денежные средства, но и другие объекты недвижимости или имущество.

Данный вид сделки подразумевает не только размен приватизированной квартиры, но и муниципального жилья. Однако, во втором случае недвижимость всех участников сделки должна быть неприватизированной. Также, в случае с разменом неприватизированного жилья, доплата не предусмотрена. Поэтому второй вариант, с муниципальным жильем, осуществить труднее.

Как происходит размен приватизированной квартиры

Жилье, которое находится в собственности и участников сделки, подлежит альтернативному размену. Собственнику нужно будет одновременно найти покупателя на свои квадратные метры и вариант будущего жилья для себя. После этого заключается несколько договоров купли-продажи, по одному на каждый объект. Это и называется альтернативной сделкой.

При этом, невозможно заставить выехать из жилья сопротивляющегося собственника, но можно продать свою долю. Конечно, это вариант наименее выгодный для сторон, поэтому лучше найти компромисс, который удовлетворит всех участников.

Размен неприватизированного жилья

Муниципальное жилье разменять намного труднее, однако, возможности есть:

На сделку должны быть согласны все люди, проживающие в квартире. Причем, если осуществляется размен квартиры с несовершеннолетними детьми, согласие на проведение сделки должны дать органы опеки и попечительства. Кстати, органы опеки могут отказать в проведении сделки, если посчитают, что она ущемляет права несовершеннолетнего. Также необходимо получить согласие и временно отсутствующих жильцов, например, тех, кто проходит военную службу.

Возможен размен квартиры через суд, если кто-либо из жильцов не согласен с проведением сделки. Однако, такой принудительный размен рассматривается как нежелательный вариант, поскольку наносится ущерб всем участникам сделки. Те, кто хотят провести размен, тратят много времени на судебные разбирательства, а противники не могут принимать участие в выборе вариантов жилья, поскольку за них принимает решение суд.

Как мы сказали выше, обменять муниципальное жилье можно только на тоже неприватизированное. А это существенно сужает круг подходящих вариантов, проведение сделки может сильно затянуться. Найти муниципальные объекты недвижимости, которые к тому же, удовлетворят всех участников, бывает очень непросто. Тем более, если участники самостоятельно ведут поиски, не обращаясь е профессионалам.

Отказать в проведении сделки могут не только жильцы, но и наймодатели. Разменять нельзя непригодное к проживанию жилье, если дом будут сносить, или планируется его капитальный ремонт и т.д. Решение наймодателя можно попробовать оспорить через суд.

Услуги риэлтора по размену квартиры

Сделки с недвижимостью очень часто связаны с финансовыми махинациями и мошенничеством, найти «чистое» жилье бывает нелегко.

  • Например, если квартиру пытаются разменять люди с низким социальным статусом, следует особенно насторожиться
  • Если Вам предлагают слишком выгодный для Вас размен, предлагают дешево купить жилье, это повод задуматься
  • Если объект недвижимости часто продается, лучше откажитесь от сделки
  • Если квартира имеет обременение в виде пожизненной ренты, или, на нее наложен арест, продажа может быть незаконной

Эти и другие подозрительные моменты, порой, не может заметить обычный человек, который хочет разменять квартиру. Поэтому лучше обратитесь к профессионалам, имеющим юридическое образование. Все условия сделки должны быть подробно прописаны в договорах, стоимость жилья должна быть указана настоящая.

Наше риэлторское агентство занимается сделками по продаже, размену, обмену недвижимости, более 15 лет. Мы накопили колоссальный опыт в данной сфере и имеем большую базу квартир. У нас работают грамотные специалисты, которые не позволят Вас обмануть, будут проверять все сделки на отсутствие мошеннических схем, а документы на юридическую чистоту. Наши профессионалы оперативно подберут подходящие варианты жилья, проконсультируют по сложным юридическим вопросам.

Стоимость услуг по размену квартиры у нас – небольшой процент от сделки, который застрахует Вас от многочисленных расходов и непредвиденных ситуаций.

Как разменять квартиру

Если совместное проживание родственников становится невозможным, они принимают решение разменять квартиру. Что делать, если один из жильцов против, рассказывает правовой консультант портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Если совместное проживание родственников становится невозможным, они принимают решение разменять квартиру. Что делать, если один из жильцов против, рассказывает правовой консультант портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Читать еще:  Когда заканчивается приватизация жилья в россии

Поводом к обсуждению темы стала ситуация в семье нашей читательницы Анны Николаевны:

– Моя мама является единственной собственницей трехкомнатной квартиры, в которой, кроме нее, прописан мой брат и его трехлетний сын, – рассказывает Анна. – Брат ведет себя ужасно: пьет, скандалит, поэтому мама хотела бы продать жилье или разменять его на две студии, но выписываться он не хочет.

Есть два варианта решения проблемы: первый – принудительно выселить дебошира и снять его с регистрационного учета, второй – разменять или продать недвижимость, чтобы разъехаться.

Прописка дает человеку лишь одно право – проживать на данной жилплощади. Выписать жильца, не являющегося владельцем объекта, можно через суд, изложив в исковом заявлении все обстоятельства: пьянство, создание антисанитарных условий для других членов семьи и, как следствие, невозможность совместного проживания.

Если выселять в никуда пусть и пьющего, но все же родственника в ваши планы не входит, квартиру можно разменять, и согласия тех, кто прописан там, не требуется: владелец вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В случае с собственностью сделка называется меной , а не обменом (обмен – когда оба объекта не приватизированы). Процедура напоминает продажу, но вместо денег ее участники получают другую недвижимость, возможно с доплатой. В настоящее время «классическая» мена встречается редко, чаще используют схему так называемой альтернативной сделки: сначала подыскивают покупателя объекта и составляют с ним предварительный договор купли-продажи , после этого подбирают вариант для продавца. Когда подходящее жилье найдут, одновременно заключат сделки купли-продажи по обоим объектам.

Наличие зарегистрированных в квартире граждан при мене или продаже не является юридическим препятствием для сделки, правда, желающих купить такую недвижимость будет немного. «Стимулировать спрос» можно с помощью небольшого дисконта.

В российском законодательстве не указано, когда бывший владелец и его домочадцы должны переехать из проданной квартиры – это происходит по соглашению сторон. Однако в Гражданском кодексе предусмотрено, что освободить помещение, если в договоре купли-продажи не указаны даты, нужно в разумные сроки (как правило, для сделок с недвижимостью речь идет об одном месяце).

При смене собственника члены его семьи теряют право пользования помещением. Таким образом, если брат Анны Николаевны не захочет покидать квартиру, сделать это его обяжет суд, для исполнения решения в случае необходимости привлекут судебных приставов.

Если трехлетний мальчик только прописан в квартире, но там не проживает, то его на этом основании можно предварительно (до заключения договора купли-продажи) снять с регистрации через суд. Те, кто не намерены тратить время на судебные разбирательства, могут выписать ребенка со старого адреса и прописать к себе по новому (после покупки квартиры). Поскольку собственником несовершеннолетний не является, на последующую продажу приобретенного объекта письменное разрешение органов опеки и попечительства не понадобится. А местом жительства лица до 14 лет считается место жительства его родителей или других законных представителей.

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру

Каковы варианты размена

Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству).

А это — довольно сложная операция: число неприватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против ).

И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Когда не допускается размен

  • аварийное состояние жилья;
  • идущий капитальный ремонт;
  • решение о сносе дома.

Не допускается и обмен, в результате которого в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одним из заболеваний, включённых в особый список (туберкулёз и т. п.). Наконец, может оказаться «заблокированным» размен квартиры, если в результате на несовершеннолетних детей будет приходиться площадь, меньшая, чем предусмотренная законом.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру, если за коммунальные услуги не плачено уже полгода и больше? Ответ отрицательный. Такая задолженность служит одним из поводов для расторжения договора социального найма через суд. А предъявленный собственником иск делает обмен невозможным по закону.

Что необходимо для обмена

Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.

Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:

  • о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
  • о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).

Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.

После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.

Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Приватизация».

Как разменять квартиру: однокомнатную, двухкомнатную, муниципальную

К размену квартиры приходится прибегать, если между собственниками складывается конфликтная ситуация либо семья ищет возможность обеспечить жильем каждого своего члена. При наличии свободных средств особых проблем с разменом не возникает. Однако при ограниченном бюджете и незначительной стоимости недвижимости сложно найти подходящий вариант. В этом материале разберем, какие варианты раздела допускает закон и как правильно провести такую сделку.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разменом квартиры, то вам следует помнить, что:

Как разменять квартиру

Жилье может находиться в частной или муниципальной собственности. Это существенно повлияет на выбор способа размена и порядок оформления документов. Кроме того, для частного жилфонда нужно учитывать особенности совместной и долевой собственности.

Учтите, что раздел квартиры в натуре на два или более жилых помещения практически невозможен. Для этого предстоит согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода к местам общего пользования или на улицу. Пока вновь образованные жилые помещения не будут отвечать признакам изолированности и обособленности, их невозможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Закон допускает следующие варианты размена частного жилья:

Обратите внимание! Решение о размене должны принять все собственники объекта. Если хотя бы один из них заявил об отказе, можно требовать только выдела и последующей продажи доли.

На практике договоры мены используются крайне редко. Найти равноценные варианты, полностью совпадающие по характеристикам и стоимости, практически невозможно. Кроме того, для сделки мены возникают повышенные риски оспаривания, особенно если параметры объектов существенно отличаются.

Размен муниципальной квартиры предусматривает только один вариант – поиск муниципальных квартир в обменном фонде и обращение к наймодателю. ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам, однако с соблюдением нормативов жилья, иных требований.

Размен муниципальной квартиры

Чтобы разменять муниципальное жилье, не обойтись без обращения к наймодателю или собственнику помещения. Процедура обмена будет выглядеть следующим образом:

Обратите внимание! При обмене муниципальной жилплощади все наниматели должны получить жилье, соответствующее социальным нормам. Недопустимо ухудшение жилищных условий, при котором граждане становятся нуждающимися в получении квартиры.

На практике, проще пройти процедуру приватизации, чтобы заниматься обменом без участия наймодателя. Кроме того, рынок предложений муниципального жилья существенно ограничен, а поиск может затянуться на долгие годы. Муниципальные власти не обязаны предлагать вариант для размена, а внесение доплаты при переоформлении договоров соцнайма является нарушением закона. Поэтому размен муниципальной квартиры встречается крайне редко (например, когда наниматели не могут прийти к единому соглашению о приватизации).

Если в семье нанимателей произошел развод, бывшие супруги могут определить порядок пользования квартирой, а также встать в очередь на улучшение жилищных условий. Для этого придется доказать статус малоимущей семьи и отсутствие другой недвижимости в собственности или социальном найме. Дождаться выделения отдельных помещений в порядке очередности также сложно, поскольку муниципальные власти не строят жилье самостоятельно.

Размен однокомнатной квартиры

Если однокомнатная квартира находится в собственности двух и более граждан, возможны следующие варианты урегулирования жилищного спора:

  • выделение долей для каждого владельца, их продажа другим собственникам или третьим лицам (вырученные средства можно использовать для покупки нового жилого помещения);
  • заключение договора мены на два или более жилых помещения (в этом случае не избежать существенной доплаты либо получения по договору малоценных комнат в коммуналке);
  • продажа однокомнатной квартиры с использованием вырученных средств для вложения в новую недвижимость.

Обратите внимание! Стоимость однокомнатной квартиры никогда не позволит приобрести два аналогичных объекта. Поэтому собственникам придется соглашаться на значительное ухудшение жилищных условий либо использовать вариант с доплатой.

Размен однокомнатной квартиры сопровождается подписанием и регистрацией договоров в Росреестре или МФЦ. Так как каждая сделка требует повышенного внимания к оформлению документов, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов.

Читать еще:  Замена газового счетчика в квартире

Размен двухкомнатной квартиры

Если квартира имеет две или более комнаты, разменять ее будет проще. Более высокая стоимость объекта дает возможность продать его, а на вырученные средства приобрести два новых жилых помещения с доплатой либо без вложения средств. Точные условия размена будут зависеть от следующих факторов:

  • рыночная цена первоначальной квартиры и выбранных вариантов для размена;
  • характеристики каждого объекта в сделке (например, выбрав для размена две однокомнатные квартиры на окраине города или в старом фонде, можно вовсе избежать доплаты);
  • наличие собственных или заемных средств для доплаты (при наличии дополнительных источников финансирования, при размене можно не ухудшить свои жилищные условия).

Возможен и вариант с приобретением при размене только одной квартиры, тогда как второй собственник получит денежную компенсацию. Размен двухкомнатной квартиры также можно провести по договору мены либо по цепочке сделок купли-продажи.

Что не подлежит размену

Отдельные категории объектов полностью или частично исключены из оборота. Например, не получится обменять:

  • служебные жилые помещения, комнаты в общежитиях;
  • квартиры в ветхом и аварийном фонде, так как владельцы таких помещений подлежат переселению;
  • жилье под обременением, арестом суда или приставов;
  • квартира, на которую установлен залог банка по ипотеке (если банк даст свое согласие на размен, сделка может состояться с участием залогодержателя).

Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

Размен через суд

Если собственники или наниматели жилья не могут прийти к единому мнению относительно размена, возможен вариант с обращением в суд. Такой принудительный размер может привести к следующим последствиям:

  • если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение;
  • если предметом размена является частная собственность, суд не может лишить ее или принудить к обмену, продаже (в этом случае допускается только разделение права собственности на доли);
  • если размена требуют наследники, суд может передать объект одному из них, с взысканием равноценной компенсации с других лиц.

Обратите внимание! Для размена муниципального жилья суд может обязать наймодателя переоформить договоры соцнайма, если будет подтверждено соблюдение всех нормативов и требований закона.

При обращении в суд, истцу нужно представить свой вариант урегулирования спора, т.е. сведения о квартирах для размена или определения суммы компенсации.

Резюме

Условия размена жилплощади будут зависеть от статуса квартиры и оснований владения. Муниципальное жилье можно обменять только через наймодателя. Для размена частной квартиры можно использовать разные варианты – выдел и продажа долей, заключение договоров мены, совершение цепочки сделок купли-продажи. Разделить квартиру в натуре практически невозможно.

Если у вас возникли вопросы и сложности, связанные с разменом муниципального или частного жилья, воспользуйтесь помощью наших юристов. Получить консультацию и разъяснение правовых норм вы можете по телефону либо через форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как разменять квартиру: 4 способа

Чтобы разменять жилье, необходимо знать множество тонкостей, связанных с этой процедурой. Из всех операций на рынке жилья размен считается одной из самых непростых. Потому в одиночку, без помощи юристов или риэлтеров, справиться сложно.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

  • Что представляет собой процедура? ↓
  • Как разменять приватизированное жилье? ↓
  • Жильцы согласны на размен ↓
  • Жильцы не согласны на размен ↓
  • Как разменять неприватизированное жилье? ↓
  • Все жильцы согласны на размен ↓
  • Жильцы не согласны на размен ↓
  • Какие документы необходимы? ↓
  • В каких случаях размен невозможен? ↓
  • Другие варианты ↓
  • Похожие статьи ↓

Как разменять квартиру, пошаговая инструкция:

  1. Для начала определитесь, какой размен квартиры для вас предпочтительней: «прямой» – заключается договор мены, который исключает рыночную оценку квартиры; «альтернативный» – заключается договор купли-продажи, который допускает размен неравноценного жилья и внесение доплаты, предусматривает уплату налогов за проданное жилье.
  2. Чтобы не вдаваться во все тонкости юридических аспектов сделки, подумайте о целесообразности найма риэлтора, как правило, специалисты агентств недвижимости не только правильно составят бумаги, соберут большинство документов за вас, но и обезопасят от мошенников и «нечистых» квартир.
  3. Если размен найден, оцените все преимущества и недостатки будущего жилья, а также дайте осмотреть потенциальному покупателю свою квартиру.
  4. Если всех все устраивает и документы в порядке, можно подписывать договоры фактически уже с этого момента, можно начинать оформлять права на новое жилье и готовиться к переезду.

Что представляет собой процедура?

Размен жилья представляет собой обмен одного жилища на несколько. Как будет проведена сама процедура, во многом зависит от того, является ли жилье собственностью проживающих в нем людей или находится в муниципальном или государственном ведении.

Разменять приватизированное жилье легко, по сути, это продажа квартиры и приобретение на вырученные деньги двух или несколько других объектов недвижимости.

Как разменять приватизированное жилье?

Жильцы согласны на размен

При размене приватизированного жилья не существует категорических ограничений. В этой ситуации все будет зависеть от финансовой стороны сделки, а именно, достаточна ли оценочная стоимость квартиры для приобретения двух или нескольких отдельных. Если стоимость недостаточна, возможно внесение доплаты.

Если вы собираетесь разменять приватизированное жилье, нужно помнить, что в этом вопросе государство тщательно следит за соблюдением прав несовершеннолетних жильцов. Поэтому совершение мены контролируют органы опеки.

Без одобрения органами опеки невозможно принятие договора купли-продажи в регистрационной палате. Согласие подписывает глава муниципального образования, если проверка сделки не выявит нарушения прав детей.

Документы, необходимые для подачи в органы опеки:

  • свидетельство о приватизации жилья как подлежащего размену, так и приобретаемого;
  • копии счетов за коммунальные услуги;
  • выписки из домовой книги;
  • справки из БТИ, подтверждающие оценочную стоимость квартиры;
  • документы, свидетельствующие о родстве членов семьи.

Чтобы разменять приватизированную квартиру, можно воспользоваться двумя способами:

  1. «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
  2. «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.

Жильцы не согласны на размен

Если в размениваемой квартире, приватизированной по долям между жильцами, хотя бы один собственник будет против, совершить сделку не удастся. В соответствии с действующим гражданским законодательством, никто не может принуждать собственника продать или обменять свое имущество. В этой ситуации не поможет даже обращение в судебный орган. Как правило, такие иски даже не рассматриваются.

Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.

Как разменять неприватизированное жилье?

Все жильцы согласны на размен

Отличительной особенностью размена неприватизированного жилья является то, что для сделки подыскиваются только квартиры из неприватизированного фонда. А осложняется такой обмен малым количеством вариантов на рынке недвижимости, не оформленного в частную собственность.

Обменять квартиру, которая является собственностью жильцов, на неприватизированную нельзя, так как последняя не является товаром, а соответственно не может участвовать в рыночных операциях. Выход – приватизировать жилье. Но если это невозможно, например, все жильцы уже участвовали в приватизации, остается искать жилье, не оформленное в собственность.

Жильцы не согласны на размен

В отличие от приватизированного жилья, размен неприватизированного в случае, если кто-то из жильцов не согласен, возможен. Правда, процесс этот потребует времени и нервов. Разменивать квартиру представляется возможным только в принудительном порядке через суд. Такие процессы нередко затягиваются на годы и доводят участников до нервных срывов.

Такими доказательствами станут справки из полиции о неоднократных вызовах из-за дебоша, устроенного кем-то из жильцов, или справка от нарколога о том, что он алкоголик. Нелишними будут и показания соседей. Если нет доказательств, суд, скорее всего, откажет в рассмотрении иска.

Какие документы необходимы?

  1. Документы при размене приватизированного жилья:
    • заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
    • свидетельство о собственности жилья;
    • технический паспорт с планом, экспликация;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
  2. Для размена муниципального жилья понадобится:
    • разрешение от наймодателей;
    • ордер и договор найма;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каких случаях размен невозможен?

Законодательство предусматривает ситуации, в которых вы не сможете разменять жилье:

  1. Вам предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилья.
  2. Ваше жилье является спорным, и право обладать им оспаривается в суде.
  3. Ваша квартира не пригодна для проживания.
  4. Имеется решение о сносе или реконструкции жилья.
  5. Имеется решение о капремонте.

Другие варианты

Часто встречается такой вариант размена жилья, как обмен с доплатой. Допустим, вы хотите разменять 3-комнатную квартиру на 1-комнатную и 2-комнатную. В этом случае оценочная стоимость «трешки» недостаточна для приобретения двух других квартир, поэтому стороны договариваются о доплате.

Здесь главное – соблюсти все необходимые юридические тонкости. В договоре мены обязательно должна быть прописана сумма доплаты. Кроме того, необходимо указать дату совершения сделки, так как этот день будет являться днем передачи не только жилья, но и денег, доплаченных за него.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector