Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как заключить договор найма квартиры

Как заключить договор найма квартиры

Прежде всего, следует отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает договор аренды и договор найма жилого помещения. Это разные договоры, для каждого из которых законом установлены свои правила. О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает организация (юридическое лицо). Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает гражданин (физическое лицо), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.

Правила заключения первого из названных договоров опр еделены в гл. 34 «Аренда» Г ражданского кодекса РФ, а второго — в гл. 35 Г ражданского кодекса Р Ф «Наем жилого помещения». И хотя на практике большинс т в о граждан применительно к найму жилья используют термин «аренда», мы будем пользоваться термином «наем жилого п омещения».

Итак, какие же вопросы больше всего волнуют граждан пр и сдаче-съеме жилья?

1. Нужны ли на договоре найма жилья печать агентст ва недвижимости и (или) его нотариальное удостоверение?

Среди граждан бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда даже приходится слышать о том, что договор должен пройти государственную регистрацию.

В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 Гражданского кодекса РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Следовательно, ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилья не нужно.

Убеждение в необходимости печати агентства недвижимост и на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта пе­ чать не дает. О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства риэлторов перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным упол­ номоченным на это лицом и скреплены печатью. Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись и печать риелторов на договоре ни к чему последних не обязывают.

Польза от нотариального удостоверения договора или скрёп ления его печатью агентства недвижимости может заключаться только в некоем психологическом воздействии на будущих квартирантов, да и то лишь в том случае, если они юридически неграмотны. В действительности ни нотариус, ни агентство недвижимости в случае причинения квартирантом неприятностей владельцу жилья (например, наниматель не платит за наем, испортил имущество хозяина жилья, пустил жить в квартиру без согласия ее хозяина других людей и т.п.) ничем ему помочь не смогут. Чтобы восстановить свои права, владельцу придется обратиться в суд, а для этого достаточно иметь на руках договор в письменной форме.

Из сказанного следует, что договор найма можно заклю чить в письменной форме, т.е. написать его от руки на листе бумаги или распечатать на пишущей машинке либо на компьютере, и подписать обеим сторонам договора. Что же касается условий, которые необходимо отразить в договоре, то подробно рассказать о них в рамках данной статьи невозможно (примерный образец договора найма жилого помещения Вы можете найти практически на всех сайтах агентств недвижимости).

2. Можно ли как-то подстраховаться на случай порчи квар тирантами имущества владельца квартиры или причинения ему других убытков?

К сожалению, случаи, когда после неожиданного освобож дения квартирантами жилья его владелец обнаруживает ис порченную мебель, сломанную бытовую технику и (или) счет из телефонного узла, который превышает месячную плату за квартиру, не так уж редки. Конечно, если у этого владельца есть на руках договор, в соответствии с которым жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги и услуги связи, а также возместить ущерб, причиненный находящемуся в квартире имуществу в случае его повреждения, он может подать иск в суд. иск в суд и, скорее всего, суд такой иск удовлетворит. Однако это судебное решение вряд ли будет исполнено, если, нап ри мер, место работы бывшего квартиранта неизвестно или официальная зарплата в несколько, раз меньше присужден ной суммы и никаких сведений о принадлежащем кварти ранту имуществе у хозяина жилья нет.

С учетом указанных обстоятельств большинство хозяев жилья сегодня при заключении договора найма берут с будущих жильцов не только плату за проживание, но и опреде ленную денежную сумму в качестве гарантии защиты их интересов в описанных выше случаях. Такую сумму принято называть депозитом, хотя иногда ее называют залогом. Раз мер депозита определяется сторонами самостоятельно. Со гласно сложившейся практике он равен одной месячной плате за наем жилья. Если после того, как жилец съехал, никаких повреждений в квартире не обнаружено :и долгов за ним не осталось, хозяин должен вернуть депозит жильцу.

Иногда хозяева оговаривают, что депозит впоследствии пой­ дет в счет оплаты последнего месяца проживания квартирантов. Однако, лучше все-таки взять с жильцов плату за последний месяц, а когда они будут окончательно съезжать, вернуть им депозит. Потому что при условии оплаты депозитом последнего месяца проживания квартирантов взы скать с них что-либо при отъезде за испорченное имуще­ство или неоплату каких-то счетов будет уже невозможно.

3. Что нужно знать о сроках договора найма?

Как правило, хозяева жилья стараются заключить договор на длительный срок, как минимум на год, и их можно по нять: всем хочется стабильности хотя бы на какой-то определенный период времени, к тому же вселять новых жильцов каждые несколько месяцев — дело довольно хлопотное. Однако на практике такое условие может, наоборот, сыграть против хозяев.

Дело в том, что гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ различает долгосрочные и краткосрочные договоры найма (последними считаются договоры, заключенные на срок менее года). При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгод­ны хозяевам жилья.

Например, ст. 684 Гражданского кодекса РФ установлено, что по окончании долгосрочного договора найма хозяин жилья обязан либо сдать его снова тому же жильцу (разу­ется, если последний на этом настаивает), либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. В противном пас наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Кроме того, хозяин жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с квартирантом в случае, если тот задолжал плату менее чем за 6 месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).

И еще один важный момент, который следует учитывать хозяевам сдаваемого жилья: если в договоре найма срок вообще не указан, то считается, что он заключен на 5 лет.

Договор аренды жилой недвижимости

Договор аренды необходим для подтверждения права пользования квартирой на определенных условиях. В договоре оговаривается оплата, время использования и другие нюансы сделки.

Несмотря на то, что такой договор не требует заверения у нотариуса, консультация юриста поможет защитить права как арендодателя, так и арендатора. АН ФЛЭТ занимается вопросами аренды и найма недвижимости много лет и готово оказать поддержку в оформлении договора и решении спорных вопросов с юридической точки зрения.

Виды договора

С точки зрения закона, арендой являются только те случаи, когда жилое помещение передается в пользование юридическому лицу. При этом его возможности ограничены. Жилье нельзя использовать в коммерческих целях, в качестве офиса, помещения под склад или производство. Тонкости законодательного регулирования этого вопроса рассмотрены в главе №34 Гражданского Кодекса РФ.

Основной вид договоров между физическими лицами в законе называется договором найма. Об этом говорит статья №35 ГК РФ. Поэтому юридически правильно взаимоотношения между собственником и арендатором жилья называть не «договором аренды квартиры», а договором найма.

Требования к договору

Устный договор найма квартиры не имеет силы. Отношения между владельцем и арендатором необходимо зафиксировать в письменном виде. Договор оформляется в двух экземплярах, а если в сделке участвует риэлтор, то в трех. Для большей надежности допускается заверить договор у нотариуса, но пользуются этой возможностью не многие. У государственных органов нет требований к форме документа, условия устанавливаются по договоренности сторон и фиксируются в произвольном виде.

Важно: Существуют некоторые случаи, оговоренные в статье №421 ГК, которых установлены юридические нормы. Подробнее об этом можно узнать на консультации у юриста АН ФЛЭТ.

В зависимости от срока аренды или найма возникает необходимость официальной регистрации договора, о чем сказано в статье №609 ГК РФ. Это следующие ситуации:

  • аренда квартиры продлится более 1 года;
  • в сделке участвует юридическое лицо;
  • договор включает условие о дальнейшем переходе прав собственности на недвижимость или ее часть к арендатору (требуется составить не договор найма, а договор ренты или купли-продажи).

Все тонкости заключения договора найма (аренды) квартир касаются и договора найма (аренды) комнаты, с той лишь оговоркой, что подписываться в этом договоре должны все собственники жилья, а не только владелец комнаты.

Особенности договора

Пописывая договор найма квартиры, собственник и арендатор оговаривают условия передачи жилья в аренду, пользования, оплаты и прекращения действия договора. Чем подробнее прописаны все условия сделки, тем меньше спорных вопросов возникнет в дальнейшем. Оптимально, если будущий арендатор еще до заключения соглашения проверит юридическую чистоту объекта (права собственника, отсутствие обременений).

Типовой договор найма квартиры между физическими лицами содержит следующие особенности:

  • Описание квартиры на момент сдачи. Ответственность за недостатки жилья несет его собственник, даже если в момент подписания договора он не знал о каких-то проблемах.
  • Срок договора. Если договор заключен на срок до 11 месяцев государственная регистрация не требуется, более года регистрация обязательна. Имейте в виду, что возможно подписать договор без указания срока.
  • При наличии нескольких собственников недвижимости в договоре должны стоять подписи всех владельцев.
  • Повышение (или понижение) суммы арендной платы разрешено не чаще, чем один раз за год.
  • Прекращение аренды допустимо в любой момент по соглашению сторон. Предупреждать о своем намерении расторгнуть договор необходимо за 3 месяца.
  • Если во время проживания арендатор обнаружил недостатки жилья, то он может потребовать их устранения, а также самостоятельно навести порядок и потребовать компенсации понесенных затрат или договориться о снижении арендной платы.

Содержание и особенности договора

В типовом договоре найма квартиры независимо от его формы есть несколько положений, необходимых для всех случаев найма жилья:

  • требуется полное указание данных всех сторон сделки (ФИО, реквизиты паспортов, адрес постоянной регистрации и т.д.);
  • в описании объекта указывается его адрес, этаж, назначение;
  • стоимость найма, сроки внесения платежей, условия на случай задержки платежа (как правило, деньги вносятся в течение 3 дней с даты заключения договора);
  • договоренность по оплате коммунальных платежей, оплаты за свет, воду, газ и т.д.;
  • срок аренды, если он установлен;
  • данные о внесении залога, задатка, предоплаты;
  • ответственность в случае нарушения условий договора одной из сторон;
  • опись объекта (наличие мебели, техники, качество ремонта, наличие недостатков);
  • условия по возможности субаренды, проживания лиц, не указанных в договоре, содержания животных;
  • специальные условия (например, сроки и порядок проверки состояния жилья владельцем).
Читать еще:  Заявление о снятии обременения с объекта недвижимости

Иногда в процессе оформления найма собственник и арендатор заключают предварительное соглашение. Это помогает лучше прояснить все особенности объекта и уточнить условия договора.

Рекомендации и нюансы

Юристы АН ФЛЭТ рекомендуют письменно фиксировать факт передачи денег, акт сдачи в аренду, понесенные той и другой стороной затраты на ремонт жилья. В 2019 году используются несколько подвидов договора найма жилья и сопутствующих документов:

  • Предварительный договор, использующийся для уточнения деталей сделки. По форме он полностью соответствует основному договору, в нем содержится такой же набор сведений, а также дата подписания основного договора.
  • Расписка, фиксирующая факт внесения авансового платежа, залога или предоплаты.
  • Опись имущества (особенно важно при сдаче объектов элитной недвижимости).

Заключение договора

Для самостоятельного заключения договора между арендодателем и арендатором можно использовать типовой договор, образец которого есть на сайте АН ФЛЭТ. В образец можно вносить собственные изменения, но полезно будет при этом посоветоваться с юристом. Факт подписания бумаг делает сделку свершившейся.

Если в договоре есть положения, которые противоречат положениям закона или нарушают какие-то положения ГК РФ, то такой договор признается недействительным. Если договор своевременно не был должным образом зарегистрирован в госорганах, он все равно будет считаться действительным и может использоваться в качестве доказательства при возникновении споров.

Недействительным признается договор в котором допущены ошибки в данных самого объекта, его адреса и расположения, в паспортных данных сторон. Если есть нарушения в части описания площади, отделки, наличия мебели — договор считается действующим. Расторгнуть договор можно по взаимному согласию, при нарушении его условий или в случае, если он признан недействительным.

Какие сложности могут возникнуть

Главное, что важно для арендатора — права арендодателя на объект. Можно самостоятельно уточнить все детали, запросив выписку из ЕГРП, но придется потратить несколько дней на все формальности. Специалисты АН ФЛЭТ могут получить все необходимые сведения в короткие сроки и без доплат (самостоятельно придется внести госпошлину, размер которой юридическая компания имеет возможность уменьшить).

Если уже после оплаты найма выясниться, что квартирой владеют другие люди, то арендатору придется съехать. Велика вероятность, что он не получит назад уплаченные деньги. Избежать таких проблем поможет вмешательство опытного юриста.

Юридическая помощь арендаторам

Чтобы составить договор найма квартиры без ошибок и тщательно проверить собственников жилья, обращайтесь к профессионалам. Юристы АН ФЛЭТ имеют большой опыт сопровождения сделок с арендой и наймом недвижимости. Они проведут анализ состояния жилья, просмотрят документы, запросят данные из ЕГРП, помогут правильно составить договор. Ваши права будут защищены.

Заключать или нет договор найма квартиры

Заключать или нет договор аренды квартиры (а если быть точным, то правильнее — договор найма) — это вопрос, который в равной степени важен как собственнику квартиры, так и съемщику жилья. Если хозяин и наниматель произвели друг на друга хорошее впечатление, то возникает соблазн просто ударить по рукам и положиться на слово друг друга, не заключая никаких договоров и не посвящая лишних людей в свои отношения. С другой стороны, всегда присутствует опасение, что другая сторона может данное слово нарушить.

Рассмотрим аспекты договорных отношений арендодателя и съёмщика с точки зрения буквы закона. Предельно лаконичная статья 674 ГК РФ гласит:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Несмотря на лаконизм статьи, из неё вытекают исключительно важные следствия. Во-первых, это значит, что никакие устные договоренности не будут приняты во внимание судом, если у нанимателя и наймодателя возникнут разногласия. Все отношения должны быть закреплены письменно.

Во-вторых (и, может быть, в-главных) — данное положение является единственным требованием, которое предъявляет закон к форме договора. Это означает, что договор должен быть написан на бумаге и подписан сторонами — и не более. Следовательно, договор найма не нужно заверять у нотариуса (это можно сделать по желанию). Договор найма квартиры между гражданами (в отличие от аренды юридическими лицами) не нужно нигде регистрировать.

Эти замечания существенны, поскольку сплошь и рядом Вы можете увидеть предложения от «солидных агентств», которые, «тщательно оберегая интересы клиентов», «помогут заключить договор у нотариуса», а также «зарегистрировать» его. Подобная борьба за безопасность клиентов есть не что иное, как вздувание стоимости своих посреднических услуг — ведь за такие хлопоты агентству придётся заплатить. А как выглядит на практике, например, «регистрация»? Разумеется это не регистрация в органах Федеральной регистрационной службы. Просто агентство ставит на договоре свою печать и пишет «зарегистрировано» (имея в виду, что документ зарегистрирован в делах агентства). Это, с одной стороны, абсолютная правда:) А с другой — никаким официальным инстанциям факт подобной «регистрации» совершенно неинтересен, поскольку он не основан на законе.

Как снять квартиру без посредников и не ошибиться

Поэтому, просто имейте в виду, что главная роль посредников — это свести вместе людей, желающих сдать и снять квартиру и при обоюдном желании предложить им воспользоваться образцом договора для урегулирования взаимоотношений. Собственно, ничего сверх того от посредников не требуется. Это хорошо понимают опытные съёмщики, которые ищут экономию не в том, чтобы снять квартиру в Мытищах без посредников, а в том, чтобы найти посредников, работающих с разумной комиссией. Если же вам предлагают «большой комплекс услуг» при посредничестве в таком относительно простом деле — что ж, будьте готовы много заплатить за этот большой комплекс.

Но вернемся к началу обсуждения.
Заключать или нет договор найма в принципе? Для начала отметим, что отсутствие договора найма никаким нарушением юридических норм не является. Единственное что — отсутствие письменного договора не позволит в случае чего отстоять свои интересы в суде.

Не стоит скрывать, что часть собственников квартир раздумывает над вопросом заключать договор или нет (склоняясь к тому, что лучше бы не заключать) по тем соображениям, чтобы не платить 13%-ный налог на доход от сдачи жилья. Они считают, что отсутствие договора позволит слукавить при уплате налогов, а наличие договора безусловно обяжет платить. На самом деле это не так.

Задекларировать свой доход и уплатить государству налог следует в любом случае. Неуплата налогов — это в обоих случаях личный риск арендодателя. Не следует думать, что отсутствие договора позволит сделать невинные глаза и сказать, что ничего не было. Если Вас возьмут в оборот, это не предотвратит санкции налоговиков — они найдут свидетелей и своё докажут. В то же время, наличие договора, который, как мы уже установили, нигде регистрировать не нужно, не накладывает само по себе никаких обязательств.

Более неприятными для хозяев квартир могут оказаться юридические аспекты, вытекающие из действующего законодательства. Можно констатировать, что что наймодатель по договору коммерческого найма жилого помещения менее защищен, чем съёмщик.

Например, расторжение договора по инициативе нанимателя возможна по его личному желанию — главное, предупредить об этом хозяина квартиры за 3 месяца. Хозяин же не может расторгнуть договор по своему желанию, это делается только в судебном порядке и при наличии к тому оснований.

Во-вторых, если наниматель не хочет аккуратно платить, то он может безнаказанно это делать на протяжении срока до 6 месяцев и лишь после этого хозяин квартиры имеет право обращаться в суд. Но и суд не разрешит ситуацию мгновенно в пользу хозяина — он будет исследовать причины образовавшейся задолжности и если посчитает их уважительными, то договор не расторгается, а съемщику будет дан срок для «исправления» ситуации.

В-третьих, при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

В-четвертых, съёмщик получает преимущественное право найма этого же помещения на следующий срок. Это означает, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю перезаключить договор, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Но если в течение года со дня истечения срока договора владелец квартиры заключит новый договор найма с другим человеком, то прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ).

Юридические тонкости при аренде недвижимости

В-пятых, согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В переводе это значит, что если у собственника внезапно так сложились жизненные обстоятельства, что ему необходимо срочно продать квартиру, то реально это сделать ему будет очень сложно (или продавать придётся с огромным дисконтом). Ведь мало кто из потенциальных покупателей имеет желание купить квартиру «с жильцами», обремененную всеми вышеперечисленными правами этих жильцов.

В-шестых. Впрочем, перечислять можно долго. Такое впечатление, что закон писал человек, сам живущий в съёмной квартире и озабоченный, главным образом, правами съёмщиков:) В результате, может сложиться ситуация, когда собственнику квартиры будет представляться более выгодным сдавать площадь без заключения договора. Это иногда вызывает подозрения у новичка в деле съёма жилплощади, но следует признать, что у хозяина есть для этого и по-человечески понятные основания, не обязательно связанные с коварным намерением как-то ущемить нанимателя в будущем. С другой стороны, опытный наниматель, знакомый с юридическими тонкостями, может «нажимать» на хозяина с целью заключения договора, чтобы извлечь для себя максимум пользы в сложившейся ситуации.

Поэтому, как мы уже отмечали не раз, идея сдать квартиру без посредников, в действительности, не сулит хозяину существенной выгоды. Присутствие третьего лица, посредника, при выработке условий соглашения о проживании на самом деле выгодно обоим — и хозяину и съёмщику. Особенно, если стороны приняли решение не заключать письменный договор. В этом случае, внесудебные споры между собой обычно разрешаются ссылкой на свидетельство третьего лица, которое при том присутствовало. А в случае заключения договора посредник в состоянии предложить сторонам такие юридические формулировки, которые помогут в значительной степени учесть интересы обоих.

Комнатный вопрос

Как правильно оформить отношения при совместной аренде жилья

Правила деления

Жилье в складчину снимает в основном холостая молодежь в больших городах, чаще всего им достаются многокомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры — самый доступный вариант, но собственникам проще сдать их одиночным нанимателям и семьям.

Арендные ставки при коллективном найме на 10-15% выше, чем при единоличном (или одной семьей), рассказывает замдиректора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Самый безопасный способ — это найти сначала соседа для совместного найма и только потом вместе арендовать квартиру. Намного опаснее подселяться в квартиру к уже имеющимся жильцам. Делать это нужно строго официально. То есть знакомиться с уже имеющимися арендаторами, а потом просить пригласить владельца квартиры для внесения данных нового жильца в договор. Заодно в этом договоре можно будет посмотреть, сколько людей числятся жильцами в квартире. Чтобы уже после переезда не обнаружить себя в общежитии, где на ночь из шкафов достают раскладушки.

Читать еще:  Как вернуть залог за квартиру по договору

Не всегда совместная аренда предусматривает наем комнаты с соседями, это может быть и проживание с собственником жилья. Такие предложения есть на рынке. Хотя наниматели считают его менее комфортным, а собственники устанавливают среднерыночную стоимость и не делают скидок. Поэтому экономической выгоды в таком варианте нет.

Тайное станет явным

Желающие обойти повышенную арендную ставку для совместных нанимателей могут снять квартиру вроде бы только для себя, а остальные вселяются без оповещения собственника. Закончиться такая история может плачевно. Новый жилец окажется на улице после того, как однажды встретит хозяина квартиры. Субаренда не нравится владельцам жилья, поэтому частенько выселяются не только «тайные», но и все остальные жильцы. Гораздо реже собственники соглашаются «принять» нового квартиранта и вписать его в договор. Такие исключения скорее делаются, если у кого-то из молодых людей появляется пара.

Один за всех

Совместная аренда оформляется стандартным договором. «Обычно только один жилец выступает ответственным квартиросъемщиком, остальные обозначаются как проживающие в квартире», — говорит Оксана Полякова. На практике «ответственный» наниматель — это не пустой звук. Чаще всего кому-то одному приходится брать на себя коммуникации с владельцем квартиры, урегулирование споров, решение бытовых вопросов и оплату. Стандартной является ситуация, когда при совместной аренде один жилец собирает со всех деньги и передает их арендодателю. Собственник заинтересован в получении всей суммы за квартиру и не готов собирать их покомнатно, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.

Заключить договор найма жилого помещения с несколькими нанимателями закон не запрещает, говорит ведущий юрист Европейской юридической службы Юрий Аванесов. В этом случае каждый несет ответственность за себя. Это касается своевременной оплаты и сохранности имущества. Но этот способ распространен намного меньше.

Поэтому предпочтение при сдаче квартиры отдается не случайным людям, а тем, кто готов поручиться за соседа: братьям, сестрам, друзьям.

Договор аренды квартиры нужно заверять у нотариуса

  • Нужно ли заверять у нотариуса договор аренды (найма) жилого помещения (квартиры)?
  • Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса на краткосрочный период.
  • Нужно ли заверять договор аренды квартиры
  • Договор аренды квартиры не заверенный нотариусом
  • Договор аренды квартиры заверяется нотариусом
  • Договор аренды квартиры нужно ли заверять нотариусом
  • Заверяет ли нотариус договор аренды

Я хочу снять квартиру, а хозяйка хочет договор заверить у нотариуса, причем за мой счет. Нужно ли заверять договор аренды?

Интересует вопрос.. Хотим снимать квартиру, и при этом хотели бы заверить договор на аренду жилья у нотариуса. Хозяин квартиры не хочет платить налоги. Нотариус и налоги — последовательные вещи? Т.е. если заверить договор аренды у нотариуса, то автоматически нужно платить налоги и никак от налоговой не скрыться?

В случае сдачи квартиры в аренду Договор аренды нужно заверять у нотариуса? И каким образом оплачивать налог с доходов за сданную в аренду квартиру? С уважением Людмила Ивановна. Спасибо.

При сдаче квартиры в аренду по доверенности нужно ли заверять доверенность у нотариуса? Я читал, что если договор аренды менее чем на 12 месяцев, заверять не нужно. Это правда?

Нужно ли заверять у нотариуса договор аренды (найма) жилого помещения (квартиры)?

Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса на краткосрочный период.

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом если внесена предоплата за квартиру 50%, нужно ли этот договор заверять у нотариуса?

1. Где нужно заверять договор аренды квартиры или дома (у нотариуса или ещё где-то)?

2. Можно ли регистрировать договор аренды у частного нотариуса?

3. Можно ли снимать неприватизированное жильё? Какой договор подписывать в этом случае и куда идти за разрешением?

4. При заверении договора у нотариуса обязан ли будет арендодатель выплачивать налоги на доход, полученный от сделки?

5. Если снимать квартиру через агентство, договор с ними нужно также заверять у нотариуса?

Как правильно составить договор аренды квартиры, и нужно ли его заверять у нотариуса? Спасибо.

Вопрос-ответ

Консультант не найден

Как правильно составить и заключить договор найма квартиры, что необходимо включить и предусмотреть?

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, официальным договором найма считается договор, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами – наймодателем и нанимателем. Договоры сроком до года не требуют официальной регистрации.

В договор найма необходимо включить, разумеется, имена нанимателя и наймодателя и их паспортные данные. Далее — адрес жилого помещения, в котором буде проживать наниматель, перечислить документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность.

Обязательные пункты:
— размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения;
— срок, на которой заключается договор;
— количество проживающих и их паспортные данные;
— права и обязанности сторон (наймодатель обязан в соответствующий срок передать нанимателю квартиру, а наниматель обязан использовать квартиру только для проживания, и своевременно вносить арендную плату);
— количество и порядок посещений собственником квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без);
— возможность содержать домашних животных;
— порядок внесения иных платежей (оплата электроэнергии и т.д.);
— санкции, которые будут применяться к нарушителю в случае невыполнения его условий.

Все договоренности, достигнутые сторонами в ходе обсуждения условий найма, должны быть прописаны в договоре.

Также в договоре найма в обязательном порядке должно быть прописано внесение и размер «залоговой суммы», которая является неким гарантом сохранности квартиры и имущества, и порядок ее возврата при расторжении договора. Также к договору необходимо составить акт приемки квартиры, в котором перечислить всю мебель и технику, находящуюся в квартире. Перед подписанием акта внимательно изучить состояние самой квартиры, мебели, сантехники, техники, проверить их исправность и функциональность, все недочеты и неисправности указать в акте. Договор найма – это гарантия для обеих сторон. Договор, подписанный обеими сторонами, предполагает ответственность и защищает права и обеспечивает обязанности и арендатора, и арендодателя. Договор найма, подписанный обеими сторонами арендных отношений – это юридически значимым документ и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Еще один обязательный пункт – условия досрочного расторжения договора и его последствия.

Договор может быть расторгнут досрочно, однако в договоре должно быть прописано, за какой период времени и в каком виде каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег за оплаченный и не прожитый период, а также залоговой суммы. Если хозяин квартиры не соблюдает сроки, в которые он должен уведомить арендатора, нарушает условия договора, в договоре найма предусматриваются штрафные санкции за это. Если наймодатель все сделал правильно, с соблюдением сроков и не нарушал условия договора, а арендатор отказывается выселяться, и метод переговоров не работает, то наймодатель может обратиться в суд.

Как удаленно заключить договор аренды квартиры?

Метод, который здесь описан, не связан с получением электронно-цифровой подписи (ЭЦП). Вам также не потребуется и нотариус. Чтобы заключить договор удаленно достаточно только видеокамера.

Когда требуется удаленно заключить договор?

Одна сторона находится в Москве и хочет оформить квартиру в аренду. Другая сторона — собственник жилья, живет в Доминиканской Республике и хочет сдать его в наем. Встретиться стороны не могут. Оформить ЭЦП не могут. Приехать в консульство и оформить на родственника в Москве доверенность затратно. Как быть? Подписание записать на видео и отправить другой стороне.

Когда договор заключен?

Договор считается заключенным, когда стороны приняли все условия своего соглашения. В случае найма квартиры, договор заключен в момент подписания документа. Потому что договор найма — это всегда письменная сделка (статья 674 ГК РФ), которая обязательно подписывается (п. 1 статьи 160 ГК РФ). Подпись является выражением воли стороны о принятии всех условий соглашения.

Что надо знать о подписи?

Чтобы быть убежденным в действительности подписи вам требуется знать только два момента. Вы должны видеть кто подписывает и наблюдать момент подписания документа.

Если по одному из этих двух пунктов у вас нет ясной информации, следовательно, есть риск фальсификации подписи. Значит договор, вероятно, не заключен.

Для чего нужна видеокамера?

Если на видео записывается процесс подписания договора, то вы всегда сможете убедиться и разглядеть в деталях кто подписывает и что подписывается. Видео в этом случае заменяет глаза и ваше присутствие на сделке. Нет необходимости в получении ЭЦП.

Что должно быть на видео?

На видео надо ясно запечатлеть:

  • самого подписанта,
  • его паспорт в раскрытом виде,
  • договор, который он подписывает,
  • момент подписания каждой страницы документа, где видна рука подписанта.

Как должно быть записано видео?

Видео должно быть записано длинным кадром, без монтажа и склеек. По этой причине фотография вам не подходит. Процесс записи может происходить как в формате «селфи», так и записан с помощью другого человека.

Нужно ли что-то говорить на видео?

Озвучивание процесса подписания будет полезно, однако юридического значения это не имеет. Важнее здесь визуальная часть.

Будет ли видео доказательством в суде?

Потенциально видео может стать доказательством в суде. Однако видео в первую очередь убеждает вас в подлинности подписи. Потому что в случае проведения почерковедческой экспертизы, она подтвердит видео.

То есть, в случае спора важнее почерковедческая экспертиза?

Именно судебная почерковедческая экспертиза станет доказательством в суде о подлинности подписи. Однако видео сможет заранее предвидеть результат такой экспертизы, если кто-то решит оспаривать подпись.

Что если сторона не хочет подписывать договор перед видеокамерой?

Прислать вашей стороне эту статю. Думаю она убедит, что такой процесс подписания современный, экономный и юридически обоснованный.

Заказать консультацию

Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию

Что происходит после записи видео?

Стороны, подписавшие договор аренды квартиры, отправляют друг другу оригиналы договоров по почте. Конечно, доставка может занять длительное время. Однако вы сами должны взвесить риски всех оплат ещё до того, как к вам поступят документы. Ведь только получив договор по почте и сравнив подпись на нем с изображением подписи на видео, можно точно говорить о заключении договора найма.

Как быть с актом передачи квартиры арендатору?

Акт передачи подписывается в том же порядке, что и сам договор найма. Имеет значение лишь то, чтобы арендатор проверил наличие того имущества, которое передается вместе с квартирой, а также данные счётчиков. Все недостающие сведения одновременно вносятся сторонами в свои документы.

⏳ Заказать проверку договора найма

Стоимость: 6000₽*

*В нее включается выявление правовых рисков для арендатора или арендодателя по договору найма. Исключение негативных условий для клиента, а также редакция пунктов с учетом Вашего запроса.

Читать еще:  Как оформить пристройку к многоквартирному дому

Чтобы начать проверку договора нам потребуется:

  • Проект договора найма квартиры

Срок работы 1 день.

Заявку оставляйте здесь, чтобы мы могли в течение 10 минут связаться с Вами и обсудить нюансы по договору найма.

Договор найма жилья (жилого помещения) и договор аренды. Отличия.

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье — нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет. В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Как составить договор аренды?

Сегодня сдача квартиры в аренду — это дополнительный доход для пенсионеров или тех, кто переехал в другой город и не хочет расставаться с недвижимостью. Еще это возможность отбить затраты на ипотеку и коммунальные платежи для тех, кто купил квартиру на будущее — например, ребенку, еще не доросшему до самостоятельной жизни. Кроме того, на рынке есть ряд инвесторов, которые в предыдущие годы вложили свободные деньги в покупку жилья на ранней стадии строительства и теперь сдают готовые помещения.

Договор аренды квартиры (формально он называется договором найма, разница между ними в небольших юридических нюансах) заключают собственник квартиры и будущий жилец. Этот документ составляется в простой письменной форме и вступает в силу с момента подписания сторонами.

Договор долгосрочной аренды квартиры

Аренда на долгий срок интересна в первую очередь иногородним собственникам, получающим доход удаленно. Кроме того, владельцу жилья выгодно поддерживать долговременные отношения с порядочными платежеспособными арендаторами, которые пользуются чужим имуществом аккуратно, не создают проблем соседям и не допускают просрочек в оплате.

По сроку действия договоры делятся на две группы:

от года до пяти лет (долгосрочные);

менее года (краткосрочные).

Если в договоре не указан конкретный срок, то он считается заключенным на пять лет. Договоры найма сроком на год и более подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Договор аренды без регистрации

Регистрация договора в Росреестре выводит отношения между собственником и арендатором на более официальный уровень. Информация о том, за какую цену сдается квартира и на какой срок, становится доступна официальным органам, в первую очередь налоговой службе. Поэтому большинство собственников заключают договор аренды на срок до года — чаще всего на 11 месяцев. Так они не тратят время на официальную регистрацию договора в Росреестре или МФЦ и экономят на госпошлине. Однако по закону даже по краткосрочному договору, заключенному на 11 месяцев, собственник обязан заплатить налог в размере 13 процентов от полученного дохода.

Продление и расторжение договора аренды

Условия, на которых договорные отношения прекращаются, оговариваются в тексте договора аренды. Например, это может быть невнесение арендной платы в срок.

Кроме того, отношения сторон при найме жилья регулирует Гражданский кодекс. Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, минимум за три месяца собственник должен предложить нанимателю заключить новый договор. Или попросить освободить помещение, если сдавать квартиру он передумал. В этом случае он должен выдержать год, прежде чем снова передаст помещение в аренду. Закон защищает добросовестного нанимателя: если квартиру все-таки сдали кому-то другому, не дожидаясь, пока пройдет год, предыдущий жилец может добиться через суд расторжения нового договора. Хозяин должен будет возместить ему убытки, которые бывший жилец понес из-за вынужденного переезда в другое жилье. Краткосрочный договор в продлении не нуждается — вместо этого заключается новый.

Если арендатора ограничивает в распоряжении недвижимостью ряд условий, то жилец по ГК РФ может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин. Связано это с тем, что наниматель — сторона наименее защищенная.

Отличия найма от аренды квартиры

Основное отличие между договором аренды и договором найма — в том, кто именно заключает договор. По договору найма одно физическое лицо передает право пользования своей квартирой другому физическому лицу. Об аренде говорят, когда одна из сторон является юридическим лицом. При этом если квартиру арендует организация, то она должна использовать ее только для проживания граждан.

Наем — понятие более узкое и распространяется только на жилые помещения. А в аренду можно снять и нежилое: офис, склад, торговую площадь или производственное помещение.

В обиходе широко распространено понятие аренды жилья даже в тех случаях, когда подразумевается договор найма. Но некоторые различия все же есть. В частности, в договор найма наряду с нанимателем вписываются лица, постоянно с ним проживающие. Для аренды этого не требуется.

Договор аренды с мебелью и техникой

Пустыми сдаются квартиры главным образом в новых домах, если их покупали специально для сдачи в аренду. Но не все арендаторы сами обзаводятся необходимым для комфортной жизни имуществом. Кому-то собственная мебель и техника затрудняют переезд, и они предпочитают платить дороже, но каждый раз снимать жилье со всей обстановкой.

Если вместе с квартирой арендатор получает в распоряжение движимое имущество собственника — мебель и бытовую технику, — его нужно максимально подробно описать в акте приема-передачи. Для каждого предмета указывается модель, цвет, материал, техническое состояние. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда арендатор решит съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции бывшему жильцу придется возместить ущерб.

Для своего спокойствия наймодатель может предусмотреть залог, который вносится при заключении договора (обычно в размере одного или двух месячных платежей).

При порче имущества залоговая сумма компенсирует хозяину убытки. Из этой же суммы гасятся неоплаченные счета и задолженности, которые остались за жильцом при выезде из квартиры. Если стороны расстаются мирно и не имеют друг к другу материальных претензий, залог возвращается нанимателю в полном объеме.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector