Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие бывают обременения на квартиру

Как не купить квартиру с обременениями: на что обратить внимание

Прежде чем выяснять, как проверить квартиру на обременения, нужно разобраться, что это такое и почему их следует опасаться при покупке квартиры. Обременение — это сокращение прав на недвижимость в силу закона или дополнительных договоров. При этом собственник может пользоваться и распоряжаться имуществом с некоторыми ограничениями. Например, может проживать, делать ремонт в принадлежащей ему квартире, но не имеет права отчуждения, то есть, не может продать или подарить эти квадратные метры без согласия тех, кто наложил обременения.

Какие бывают ограничения

Их можно условно разделить на две большие группы: те, которые зарегистрированы в Росреестре, и другие, которые не требуют оформления в регистрирующем органе.

К числу первых относятся:

  1. Залог квартиры в кредитной организации. К примеру, при выдаче ипотеки банк берет недвижимость в залог до полной выплаты долга и процентов по нему.
  2. Договоры аренды или бессрочного пользования, заключенные на срок более года и зарегистрированные в Росреестре.
  3. Договоры рассрочки в случае, когда недвижимость оформляется на покупателя, но продавец ограничивает права собственника до полного расчета за квартиру.
  4. Договоры ренты — пожизненного содержания.
  5. Ограничения, наложенные следственными или судебными органами на время разбирательств по делу или судебному спору.

Если попытаться зарегистрировать сделку с квартирой, имеющей вышеуказанные обременения, Росреестр в этом откажет. Следует отметить, что этот государственный орган фиксирует ограничения прав собственника недвижимости только в очень серьезных случаях:

  • по прямому указанию закона;
  • если есть невыполненные обязательства перед третьими лицами, связанные с этой жилплощадью;
  • по распоряжению государственных или административных органов (к примеру, органов опеки и попечительства, действующих в интересах опекаемого лица);
  • при получении судебного решения.

Самый распространенный случай обременения, когда квартира в залоге у банка. У многих заемщиков за период погашения долга меняются обстоятельства, и возникает необходимость продать ипотечную квартиру, когда кредит еще не выплачен.

Важно, что при отказе в регистрации, Росреестр будет требовать документы, подтверждающие разрешение на сделку от лиц, наложивших обременение. Так, при согласии заложенную квартиру продать будет можно, а вот с арестованным имуществом никакие сделки не провести.

Вместе с тем, есть обременения, которые возникают, минуя регистрацию в Росреестре. Сделки с такими квартирами будут зарегистрированы, но рано или поздно обстоятельства обременения раскроются и у покупателя могут возникнуть проблемы.

Обременения, которые не подлежат обязательной регистрации:

  1. Договоры аренды сроком менее года.
  2. Право преимущественной покупки при продаже доли в общей собственности.
  3. Право наследования, когда у наследников возникают споры относительно имущества.
  4. Право супруга на совместно нажитое в браке имущество, если в документах на квартиру фигурирует только один из супругов.
  5. Квартира является ОИН — объектом исторического наследия.
  6. Право пользования квартирой имеют третьи лица. Такая ситуация возникает чаще всего, если у них был оформлен отказ от приватизации.

В этом случае, они могут пожизненно проживать в квартире, не являясь ее собственниками.

Еще один случай, когда с купленной квартирой могут быть проблемы, — банкротство продавца. Самый простой пример: у предпринимателя возникли трудности с бизнесом, он не может выполнять финансовые обязательства и запускает процедуру банкротства. При этом, чтобы спасти имущество от наложения взыскания, продает активы, в том числе — недвижимость. Такая сделка может быть признана недействительной, если с момента сделки до признания банкротом прошло меньше трех лет.

Как себя обезопасить от покупки квартиры с обременением

Прежде всего, тщательно проверять документы. Обычную справку из ЕГРН покупатель может получить самостоятельно и проверить, кто зарегистрирован в квартире на момент ее выдачи. По кадастровому номеру или адресу Росреестр выдаст выписку, где указываются виды обременения: ипотека, арест, рента.

Но более информативна архивная справка. По ней можно проследить историю квартиры от момента возникновения имущественного права: кто и когда был зарегистрирован на этой жилплощади, когда выехал, есть ли в квартире временно убывшие (в длительную командировку или в места заключения, например). В справке показываются и родственные отношения зарегистрированных в квартире лиц. Так будет понятно, кто имеет право пользоваться и распоряжаться жильем.

Необходимо помнить, что расширенную архивную справку выдают только собственнику квартиры или зарегистрированным в ней лицам. Поэтому стоит попросить продавца предоставить эти сведения. Отказ может служить серьезным аргументом против покупки этой квартиры. Хотя выписка из ЕГРН имеет неограниченный срок действия, обычно для сделки нотариусы и банки требуют, чтобы она была получена не раньше, чем за месяц до сделки.

Продавцу придется проанализировать все предоставленные документы на предмет отсутствия обременений. В некоторых случаях может помочь нотариальное оформление сделки: в обязанности нотариуса входит, в числе прочих, проверка дееспособности продавца, не является ли он банкротом, не отозвана ли доверенность (в случае совершения сделки доверенным лицом). Кроме того, нотариус имеет право запросить по каналам межведомственного взаимодействия данные о семейном положении участников сделки недвижимости, чтобы исключить претензии супругов в дальнейшем.

Если рассматривать вариант с банкротством продавца квартиры, то предугадать его невозможно, но узнать о проводимой процедуре в настоящее время можно на сайте Реестра сведений о банкротстве.

Заключение

К покупке недвижимости нужно готовиться особо тщательно и лучше воспользоваться помощью профессиональных юристов и риелторов. Они, в силу своего опыта и большого количества проведенных сделок с недвижимостью, знают, на что обратить внимание, какие документы запросить у продавца. Добросовестный специалист по недвижимости не позволит покупателю приобрести объект с обременением, расскажет о всех рисках такой сделки и способах их минимизации. Обращайтесь в НАМОС — мы ответим на все вопросы по недвижимости, проверим чистоту выбранного объекта и поможем грамотно оформить все необходимые документы.

Квартира с обременением

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» называет обременением определенные права на имущества, лиц, не являющихся собственниками. Для владельца недвижимости это является, безусловно стесняющим обстоятельством при владении имуществом и совершении с ним каких-либо сделок. Обременением может оказаться опека, рента, доверительное управление или ипотека. Объекты недвижимости, относящиеся к памятникам культуры, также имеют обременение, что затрудняет перепланировку и ремонт. Свидетельство о государственной регистрации права собственности должно содержать запись обо всех обременениях, наложенных на недвижимость.

Какие бывают обременения

Сегодня наиболее распространенным обременением является ипотека. Недвижимость находится в залоге у банка до того момента, пока не произойдет полного погашения кредита, взятого на покупку жилья. Хотя при этом, сама квартира переходит в собственность покупателя после заключения сделки купли-продажи. Этот факт позволяет распоряжаться жильем, в том числе собственник может сдать или продать квартиру, правда, такие сделки можно заключать, только получив согласие банка-кредитора. Банк может и отказать в проведении сделки, если новый владелец покажется ему неспособным выплачивать кредит. Другое дело если покупатель готов внести всю оставшуюся сумму по кредиту разом, при таком положении дел банк отказать не вправе.

После совершения сделки купли-продажи и до регистрации прав проходит обычно около месяца, за это время на уже проданную квартиру могут наложить арест. До момента регистрации для суда собственником остается прежний владелец, и имущественные претензии к нему могут вылиться в неприятную историю уже для нового владельца. Все сделки совершенные с недвижимость находящейся под арестом признаются недействительными.

Органы опеки и попечительства могут запретить отчуждение квартиры, если в число собственников входят несовершеннолетние или недееспособные граждане. Происходит это в том случае, когда органы опеки считают, что интересы таких собственников при продаже жилья могут пострадать. При покупке надо с особенной внимательностью относиться к проверке всех зарегистрированных жильцов. Даже если удастся приобрести квартиры, впоследствии может быть подан иск в суд о признании сделки неправомерной.

Сняться с регистрации возможно только обратившись в паспортный стол самому. Но часто возникает ситуация когда кто-то зарегистрирован в квартире но не проживает в ней и установить его местонахождение не представляется возможным. Выписать таких людей можно только через суд. Очень важно, чтобы ими не оказались граждане признанные недееспособными. Соглашаясь на подписание договора, в котором указано что зарегистрированные граждане сохраняют за собой право пользования данной жилплощадью, покупатель лишается возможности выселить их даже через суд.

Договор ренты

Еще одним видом обременения может стать рента с пожизненным содержанием. Договор ренты достаточно необычная и новая сущность на рынке недвижимости. Приобретатель квартиры денег за нее не платит, но при этом становится собственником, а жить в квартире продолжает прежний владелец. Новый собственник выплачивает ежемесячный определенный платеж, также он может приносить продукты питания или нанять сиделку. Чаще всего такой тип договора заключается с одинокими пожилыми людьми, которые прожить на получаемую пенсию не могут. Без их согласия владелец свободно распоряжаться приобретенной недвижимостью не может. Перед тем как продать квартиру, нужно получит одобрение жильца и нотариально его заверить. Снять обременение можно только после смерти получателя ренты, для этого необходимо отнести свидетельство в Росреестр.

Приобретение такой квартиры очень рискованно. У одиноких пенсионеров, вдруг, могут найтись родственники, которые заявят о своих правах на наследство, либо еще при жизни попытаются уговорить обратиться в суд для расторжения договора. Если суд удовлетворит требования, недвижимость будет возвращена в собственность бывшему владельцу, тогда как сами ежемесячные выплаты не возвращаются.

Покупатель, приобретая квартиру с обременением, приобретает вместе с ней и само обременение, неотделимое от объекта недвижимости. Цена такого жилья может быть существенно ниже рыночной и зависит от вида обременения.

Сомнительная покупка: что значит квартира с обременением и стоит ли ее приобретать?

Что это значит?

Обременение на квартиру – это ограничения на пользование и распоряжение недвижимым имуществом. Оно зафиксировано в актах и договорах. Все сделки с обремененным помещением совершаются только с разрешения третьего лица. Поэтому у человека возникнут сложности с продажей, дарением, завещанием своего жилья.

Ее собственники не только сталкиваются с различного рода ограничениями, но и вынуждены нести некоторые обязательства. Это касается случаев нахождения на попечении иждивенцев при подписании договора ренты.

Важно понимать, что означает квартира с обременением банка. Имущество с таким ограничением нередко выставляют на продажу. Если есть подобное обременение, то можно сделать вывод о том, что недвижимость была приобретена в ипотеку и ее собственник не погасил в полной мере задолженность.

Квартира находится в залоге у кредитной организации. Иногда обременение накладывает не юридическое, а физическое лицо. Например, покупатель не расплатился в полной мере за приобретаемое жилье и переехал в него, то есть взял в рассрочку.

Какие обременения могут быть наложены на дом?

Большая часть обременений требует государственной регистрации. Но есть ограничения, которые необязательно фиксировать в Росреестре.

  • Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?
  • Что выгоднее: продолжать жить в муниципальной квартире или приватизировать ее
  • Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
  • Как происходит оформление в собственность ипотечной квартиры
  • Письменное согласие одного из супругов на отчуждение, продажу квартиры и его образец
  • Как быть с ипотечной квартирой, если принято решение о разводе
  • ВАС РФ: Нельзя признать объект недвижимости бесхозным, если владелец не зарегистрировал право собственности на него

Виды обременений прав на недвижимое имущество:

  • залог в банке. Собственник должен погасить кредит, чтобы у него появилась возможность в полной мере распоряжаться купленным в ипотеку имуществом;
  • жилье передано по договору пожизненного содержания с иждивением. Оно обременяется обязательством по выплате ренты;
  • объект приобретен в рассрочку. До выплаты суммы покупки человек не может стать полноправным владельцем недвижимости;
  • жилье сдано в долгосрочную аренду или предоставлено другому лицу по договору безвозмездного пользования;
  • ведение следствия. На время запрещается совершение регистрационных действий с имуществом;
  • квартира передана другому человеку либо компании по договору доверительного управления. Например, все сделки с ней совершаются опекуном в интересах подопечного;
  • арест. Накладывается судебным решением. Например, в результате взыскания по долгам владельца недвижимости;
  • ограничения, наложенные органами местной власти касательно пользования, распоряжения имуществом;
  • обременение на квартиру в долях с детьми. Это означает, что часть помещения принадлежит несовершеннолетнему. Выписать такое лицо без разрешения органов опеки невозможно. На ребенка будет начисляться коммуналка.
Читать еще:  Заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Существуют и прочие ограничения прав на жилье. Иногда они возникают у людей, которые не являются зарегистрированными собственниками квартиры.

К прочим обременениям стоит отнести такие:

  • право супруга на общее имущество. Без согласия мужа (даже, если он не участвовал в покупке квартиры и не прописан в ней) жена не сможет продать недвижимость, приобретенную в браке;
  • право преимущественной покупки части квартиры. Бывают ситуации, когда нужно продать долю общей собственности. Это сделать невозможно без получения согласия всех остальных владельцев;
  • право наследования. Оформить собственность на имущество после смерти родственника можно лишь спустя полгода. Право на это имеют все законные наследники.

к содержанию ↑

Как наложить?

Порядок наложения обременения прав на недвижимое имущество зависит от того, при каких обстоятельствах вводится ограничение, кто выступает инициатором. Если речь идет о банке, тогда оформляются ипотечный договор и закладная. Право собственности с ограничением регистрируется в Росреестре.

Если речь идет о публичном сервитуте, то обременение устанавливается на базе изданного местной администрацией акта. Этот документ предоставляется для ознакомления и подписи собственнику недвижимого имущества. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Как снять?

Чтобы снять ограничение с прав на квартиру, нужно выполнить те требования и условия, которые дают возможность освободить жилье от обременений. Например, погасить ипотечный кредит, рассрочку. После этого формируется пакет документов и подается в Росреестр.

Статьи

Квартира в обременении. Что делать?

Какие виды обременений существуют, как их обнаружить и что делать, если такой факт открылся уже после покупки?

Квартиры в обременении могут встретиться не только на вторичном рынке, но и в новостройке. Купив такую квартиру, вскоре на жилплощадь могут заявить лица, которые даже не фигурируют в документах и не являются собственниками.

Обременения — ограничение прав собственности на объект недвижимости. Владелец такой жилплощади не имеет права продажи жилплощади без согласования с третьими лицами, включая государство.

Какие бывают обременения

Ипотека

Самое часто встречающееся в нашей стране обременение. Если квартира куплена в ипотеку, то ее владельцем является банк. И только с его согласия жилплощадь можно продать.

Несовершеннолетние

Если в квартире зарегистрированы дети, то к сделке нужно подходить с особой осторожностью. Необходимо проверить, не нарушает ли продажа имущества права несовершеннолетних. Такие сделки не рекомендуется проводить без высококвалифицированной юридической поддержки. Иначе, по достижению совершеннолетия, дети смогут заявить свои права на долю в квартире.

Недвижимость в аресте

По решению суда на квартиру может быть наложен арест. Причин для этого много: долги, раздед имущества, неоплаченные услуги ЖКХ Если арест наложен до момента совершения сделки купли-продажи, то сделку не зарегистрирует Росреестр. Но часто бывают ситуации, когда процесс наложения ареста идёт параллельно продаже квартиры.

Если арест будет наложен до момента регистрации сделки, то Росреестр приостановит сделку на срок до трёх месяцев, но при этом деньги продавцу уже переданы. Покупатель остаётся и без денег, и без квартиры. Второй вариант развития событий ― когда процесс наложения ареста завершается уже после регистрации сделки, и тогда формально квартира принадлежит новому собственнику, но фактически он не имеет права ею распоряжаться, и квартира может быть продана за долги предыдущего владельца, так как смена владельца не препятствует наложению взыскания на арестованное имущество.

Арендаторы

Встречается такое обременение редко, но его также нужно принимать во внимание. Если купить квартиру, в которой проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственниками, то выселить их до окончания срока действия договора не получится.

Рента

Договор ренты — это соглашение, в соответствии с которым одна сторона передает другой стороне в собственность имущество. Такое часто встречается с пожилыми людьми, которые продают жилое имущество в обмен на пожизненное проживание. Если плательщик ренты, собственник, решит продать квартиру, то приобретенные квадратные метры придется делить с получателем ренты.

Безвозмездное пользование

Передача квартиры в безвозмездное пользование подлежит оформлению договором ссуды. По нему ссудодатель передает или обязуется передать ссудополучателю в бесплатное пользование квартиру, которую последний обязуется вернуть в том же состоянии, в котором она была при ее получении. Такие жильцы имеют право на бессрочное и безвозмездное проживание в квартире.

Завещательный отказ

Одним из наиболее распространенных видов завещательного отказа является отказ, в силу которого на наследника, которому переходит право на жилое помещение, возлагается обязанность предоставить другому лицу права пользования этим помещением или его определенной частью. Право на получение завещательного отказа нельзя продать, передать, завещать и прочее. Поэтому такой жилец не теряет свои права даже при смене владельца жилплощади.

Как обнаружить обременения

Здесь сразу стоит отметить, что сделки с недвижимость следует проводить только с участием риелторов и квалифицированных юристов. Однако если вы решили рискнуть и провести проверку самостоятельно, то следует подойти к этому вопросу с максимальной ответственностью.

Получить первичную информацию и узнать о наличии обременений правами третьих лиц можно с помощью выписки ЕГРН. Получить ее можно на сайте Кадастровой палаты. Услуга не бесплатная, но ее стоимость символическая и составляет всего 250−350 рублей.

Также стоит обратить внимание на стоимость. Если цена ниже рынка, то вероятен риск обременений. В некоторых случаях, например при покупке ипотечных квартир, обременения не несут серьезной опасности для новых владельцев, если сделка проходит с юридическим сопровождением. Однако видов обременений много и у каждого есть свои нюансы, в которых разобраться самостоятельно вряд ли удастся. Недвижимость с обременениями в таких случаях принесет новому владельцу одни проблемы, а возможно и финансовые потери.

Что делать, если обременение обнаружилось уже после покупки

Покупатель вправе потребовать от прадавца расторжения договора купли-продажи, если недвижимость обременена правами третьих лиц. Исключение составляют случаи, когда покупатель был уведомлен и дал свое согласие на покупку обремененной жилплощади.

Чтобы расторгнуть сделку, необходимо отправить соответствующее требование продавцу. В случае неполучения ответа или отказа необходимо обратиться в суд.

Следует отметить, что в случае сопровождения сделки опытным риелтором и юристом, покупка квартиры с обременением практически невозможна. Настоящие эксперты подтверждают это предоставлением абсолютной гарантии на проведенную сделку. Хотите безопасно купить квартиру? Обращайтесь в ДОКТОР КЛЮЧ

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Что такое обременение?

Обременение — это ограничение прав, наложенное имущество (объект недвижимости). Обременение может возникнуть на основании закона или договора. Это означает, что таким имуществом нельзя распоряжаться без согласия определённого лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться (например, продать или подарить) — нельзя.

Наличие обременения не препятствует проведению сделок купли-продажи. Основная проблема в том, что продавцы часто умалчивают о подобных ограничениях, а это в дальнейшем может принести немало хлопот будущему собственнику имущества. Чтобы обезопасить себя от подобных «сюрпризов», перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее на предмет юридической чистоты.

Какие бывают виды обременений?

В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г., выделяется несколько видов обременений на недвижимость, проверку которых рекомендовано выполнять перед совершением сделки:

  • Ипотека

Сегодня это, пожалуй, самый распространенный вид обременения. Суть такого обременения заключается в том, что до полного погашения кредита, выданного на приобретение недвижимости на условиях ипотеки, она фактически принадлежит банку, находясь у него в залоге. Однако, право собственности на объект недвижимости возникает у заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи, оформленной должным образом. То есть, собственник может распоряжаться объектом как угодно, но его полномочия ограничиваются возможностью регистрироваться в этом объекте, а также регистрировать в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как купля-продажа, сдача в наем, а также передача в безвозмездное пользование могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование подобных сделок. Права собственника на имущество, приобретенное в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

  • Рента

Это вид права на имущество, дающее возможность пожизненного содержания. Заключив сделку на условиях ренты, покупатель квартиры или дома обретает статус собственника имущества, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания. Рента подразумевает, что вместо единовременной покупки объекта новый собственник обязуется регулярно выплачивать прежнему владельцу определенную сумму, которая должна покрыть его расходы на оплату продуктов, лекарств и др. Обязательство по выплате ренты сохраняется до тех пор, пока получатель ренты не умрет. После этого имущество может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Однако, обременение с такого имущества будет снято лишь тогда, когда новый собственник предоставит в регистрационную службу свидетельство о смерти получателя ренты. Договорные отношения на условиях ренты регулируются Статьей 583 ГК РФ.

  • Аренда

Договор аренды, в соответствии с Главой 34 ГК РФ, определяется как договор, по которому собственник недвижимого имущества (арендодатель) передает её другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. При сроке аренды более года договор аренды подлежит государственной регистрации. При согласии арендодателя, арендатор вправе передать объект в субаренду, что делается исключительно с целью получения прибыли. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет возможность использовать его исключительно в своих интересах. Обременение в виде аренды снимается автоматически после окончания соответствующего договора. Однако, снять это ограничение можно и раньше, выплатив арендатору неустойку.

  • Арест

Обременение на имущество в виде ареста накладывается судом или судебным приставом на основании судебного акта. Это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры, может быть снято только тем органом, который его наложил, и только после устранения причин наложения. Например, владелец накопил большую задолженность по коммунальным услугам и на его квартиру был наложен арест. Такую квартиру нельзя будет продать до тех пор, пока не будет отменено решение суда об аресте. Отмена решения об аресте в данном случае возможна только после погашения всех долгов собственником.

  • Сервитут

Нередко объект недвижимости, например, земельный участок, оказывается обремененным под влиянием чужого права. Законодательные формы такого обременения определены в Статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется сервитут. Сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Зачастую сервитут устанавливается над участками для обеспечения возможности прохода или проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникационных, водопроводных и прочих систем, если они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом могут обременяться и здания. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

  • Доверительное управление

Это временная передача прав собственности доверенному лицу владельца квартиры, которая является ограничением для осуществления любых сделок в отношении объекта имущества.

  • Опека и попечительство

Вид обременения, когда права на недвижимое имущество имеются у несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. В случае обременения в виде опеки и попечительства, сделку купли-продажи с объектом недвижимости можно совершить только при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Способы проверки квартиры на обременение

Существуют два способа проверки недвижимости на обременение:

На сайте Росреестра

  1. На странице Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlineвведите нужный адрес или кадастровый номер и нажмите кнопку «Сформировать запрос».
  2. В результатах поиска нажмите на адрес квартиры. Если запрашиваемого адреса нет в результатах поиска, значит сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРН нет.
  3. Нажмите на раздел «Права и ограничения». Сведения об имеющихся обременениях будут указаны справа в подразделе «Ограничения». Если обременений на запрашиваемый объект нет, будет показана пустая строка.

На примере ниже в разделе «Права и ограничения» имеется пометка «в силу закона». Это значит, что квартира находится в залоге у банка из-за ипотеки.

Стоит иметь в виду, что на сайте Росреестра сведения об обременении обновляются редко, либо выгружаются не всегда корректно. Кроме того, информация об обременении отображается не в полном виде. Например, в описании не будет указано название банка, в залоге у которого находится квартира. Если вам нужна полная и актуальная информация об объекте, лучше заказать выписку из ЕГРН.

Информация в выписке

На примере ниже обратите внимание на пункт 3 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» второго раздела, в котором указано «в силу закона, весь объект». Это значит, что квартира в залоге у банка из-за ипотеки.

Будьте внимательны при совершении любых сделок с недвижимостью, удачных покупок!

Обременение на квартиры. Какие бывают и стоит ли их бояться

Собираешься продать квартиру, надеешься сделать это без проблем, а потом раз и … обременение. Что это? ⠀
?Обременение – это вид ограничения прав собственности на объект недвижимости. Иногда собственник не имеет права продавать квартиру или может это сделать только при соблюдении ряда условий.

⁉Как узнать, есть ли в вашей собственности обременения?
▫ В выписке из ЕГРН пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано»

⁉Какие разновидности обременения бывают?
➡ Ипотека
Собственником недвижимости является банк, и владелец не может продать квартиру без его разрешения. Выход — продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке.
➡ Аренда
В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.
➡ Рента
Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу, получателя ренты выселить невозможно.
➡ Регистрация несовершеннолетних детей
Если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет, необходимо проверить, не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка.

В особенности если квартира была куплена с участием средств материнского капитала. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане могут претендовать на долю в квартире.
➡ Безвозмездное пользование
Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН.
➡ Завещательный отказ
По завещанию собственника человек получает право на проживание в квартире. Он не теряет его даже при смене владельца недвижимости (ст. 1137 ГК РФ), поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.
➡ Арест
На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Такую квартиру продать не получится, а также сдать, завещать или арендовать. Это нарушение закона. Такое обременение прописано в выписке из ЕГРН.

Многих потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются со стоимостью, ниже рыночной. Заранее заказывайте все выписки и справки и берите необходимые нотариальные свидетельства.

Что такое обременение на квартиру

Приобретение квартиры в новостройке – несомненный плюс, но по статистике сделки с квартирами больше касаются вторичного рынка жилья.

Квартира с историей может преподнести вам неприятный сюрприз в виде обременения, поэтому будет полезно узнать всё про обременение на квартиру, что это означает, чем опасно обременение и как решить вопрос приобретения квартиры «с хвостом».

Что такое обременение и его виды

Понятие обременения раскрыто в первой статье Закона «О госрегистрации прав». Обременение — это некоторые условия, при которых несколько стесняются права владельца квартиры при распоряжении ей.

Обременения бывают в виде:

  • сервитута;
  • залога квартиры;
  • аренды;
  • доверительного управления квартирой;
  • ареста квартиры;
  • ренты с пожизненным содержанием;
  • опека;
  • принадлежность дома, в котором расположена квартира, к фонду памятников культуры или истории.

Справочно. Обременение права это ограничение на любые действия с недвижимостью, возникающее в момент заключения договора или когда решение судьи вступит в законную силу.

Например, при регистрации ипотеки или договора аренды в Кадастровой палате. Регистрируются все виды обременений Кадастровой палатой, как и все сделки, связанные с квартирами.

Запись об обременениях всегда вносится в реестр прав на недвижимость, поэтому узнать – есть ли у квартиры приданное, можно из выписки из ЕГРП. Выписку можно заказать в Кадастровой палате, заплатив 200 рублей госпошлины. Если заказывать её в виде электронного документа, уплатить нужно 150 рублей.

Про обременения квартиры можно узнать, не выходя из дома, по интернету. Для этого на сайте управления Росреестра нужно заполнить заявление «Получить сведения из ЕГРП», оплатить госпошлину и результат получить на электронную почту. Весь процесс займёт около недели.

Кто может наложить обременение на квартиру? Только территориальный орган, уполномоченный регистрировать права на недвижимость – Росреестр. Накладываются ограничения на основании договора или решения судьи регистратором Кадастровой палаты.

Если обременение – ипотека

Ипотечный кредит – самое распространённое ограничение права собственника. Пока кредит не погасится полностью, квартира будет заложенной. При таком обремени квартиру можно сдать в аренду, завещать, но продать или обменять можно только при согласии банка-залогодержателя. Так как квартира в собственности, регистрировать в ней можно кого угодно с согласия собственника, не спрашивая разрешения у банка.

Справочно. Продать такую квартиру можно, если покупатель сразу заплатит всю сумму долга по кредиту, тогда обременение снимается.

Обременитель – иждивенец

Иногда одинокие пенсионеры заключают договор ренты с пожизненным содержанием. Это означает, что пока он жив, ему должны выплачиваться суммы, указанные в договоре. При продаже квартиры обязанность содержания пенсионера переходит к новому собственнику.

Почти всегда в договоре ренты с пожизненным иждивением прописано обязательство рантье организовать похороны иждивенца.

Справочно. Такое обременение лежит на собственниках квартиры до ухода иждивенца. Наследники не имеют права претендовать на квартиру в таком случае.

Если квартиру арестовали

Может случиться так, что вы уже договорились о купле-продаже квартиры, есть выписка из ЕГРП, что квартира чистая, а в Кадастровой палате при оформлении сделки вам объявляют, что квартира под арестом. В этом случае не нужно рисковать, не зная причин.

Хотя арест никогда не будет наложен без оповещения владельца. Всегда есть предварительные действия — предупреждение, иск в суд, судебное заседание, приход пристава-судебного исполнителя. Поэтому владелец всегда знает причину.

Если обременение – опека, аренда или сервитут

Если квартира принадлежит подопечным или несовершеннолетним, все действия с ней совершаются только с согласия опекунского совета или родителей. Это и есть ограничение.

Бывают случаи, что вы купили квартиру, в которой прописан несовершеннолетний. С одной стороны это обременение, а с другой – он ведь не ваш член семьи и можно его выписать судом!

Аренда квартиры тоже обременение, но если вы купили арендуемую квартиру, и не собираетесь сдавать её в аренду, предупредите арендаторов за 3 месяца о расторжении договора.

Сервитут касается владельцев земельных участков, это, например, когда через ваш участок проходит дорога общего пользования, за это вы деньги получаете.

Описанное здесь обременение на квартиру – это ключ к решению вашей задачи!

Похожие статьи:

  1. Можно ли снять обременение с квартирыКвартира, обременённая чужими правами, доставляет владельцу немало хлопот, да.
  2. Стоит ли покупать квартиру с обременением и возможно лиВопрос покупки квартир на вторичном рынке жилья всё ещё.
  3. Можно ли продать квартиру с обременениемПродажа квартиры с обременением – довольно частый вид сделки.
  4. Можно ли и как продать ипотечную квартируОднажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в.

Возможно эти статьи будут интересны:

Понятие сервитут

Право собственности на недвижимость в традиционном смысле понимается как полное господство человека над ней. Собственники иногда могут быть ограничены в правах на недвижимость и в некоторых случаях вынуждены терпеть чужое вмешательство в своё право. […]

Стоит ли покупать квартиру с обременением и возможно ли

Вопрос покупки квартир на вторичном рынке жилья всё ещё остаётся актуальным. Прежде чем покупать подержанную квартиру, нужно убедиться в отсутствии «хвостов», которые потянутся к вам в виде обременений. Купив обременённую квартиру, вы не только […]

Возможен ли лизинг для физических лиц

Граждане, которые намерены улучшить свои жилищные условия или заработать на своей недвижимости, поставлены перед выбором вида сделки. Это может быть аренда, рента или другой механизм выгодного использования квартиры. Одной из сделок с недвижимостью является […]

2 комментария

Обременение на квартиру в виде прописанного в ней ребёнка очень сложно снять, мы, когда квартиру продали, в ней осталась прописана сноха с сыном, так судебные тяжбы длились около трёх лет. Это несмотря на то, что квартира была мне подарена и брат к ней никакого отношения не имел. В итоге племянника выписали, ведь к новым владельцам квартиры он никак не относился, но нервов и денег потрачено — уйма ((( Прежде чем покупать квартиру, обязательно нужно выписку из лицевого счёта брать и смотреть, не прописан ли там ребёнок.

Спасибо за существенное дополнение. А уважаемым читателям стоит обратить внимание на подобное обременение, чтобы понимать, с чем вы столкнетесь.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

На сегодняшний день приобретение недвижимого имущества в ипотеку является достаточно распространенной практикой. Кредит на покупку квартиры платится, как правило, не один год, и за этот промежуток времени могут возникнуть различные ситуации, когда жилплощадь необходимо продать. Вопреки распространенному заблуждению, реализация заложенной недвижимости возможна, но в такой сделке присутствуют свои нюансы.

Причины, по которым собственник желает продать квартиру в ипотеке, могут быть разными. Это и затруднительное финансовое положение, и желание приобрести большую по площади жилплощадь. Покупателю такая сделка тоже может быть выгодна. Продавцы, как правило, ставят цену ниже в сравнении со стоимостью квартир без обременений. Также покупателю может быть выгодно местоположение именно этого объекта. Независимо от причин, побудивших приобрести заложенное жилье, сделку нужно проводить в соответствии с требованиями закона.

Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация поспособствовала возникновению рабочих алгоритмов купли-продажи недвижимости, обремененной залогом. Тем не менее, участникам сделки необходимо тщательно проверить все условия заключения договора, особенно покупателю, ведь покупка квартиры всегда сопряжена с некоторыми рисками.

Покупка квартиры с обременением

Обременение – это наличие определенных условий, которые в некоторой мере ограничивают право собственности владельца имущества. При этом процедура обременения недвижимость включает в себя обязательное внесение сведений об этом факте в государственный реестр. Некоторые виды ограничений запрещают собственнику отчуждать имущество. Купля-продажа в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Без этой процедуры не произойдет переход права собственности, и покупатель не станет полноправным владельцем квартиры.

Наличие некоторых видов обременений запрещают проводить регистрационные действия с объектом, а значит, и продать недвижимость не удастся. Юридические ограничения бывают следующих видов:

  • ипотека. При оформлении договора кредитования с целью приобретения имущества вместе с записью о новом собственнике вносится отметка об обременении в пользу банковской организации, предоставившей средства. Это делается в целях обеспечения исполнения обязательства, если у должника возникнут трудности с выплатой задолженности. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя не получится, поскольку регистратор не произведет необходимые действия для смены собственника. Банки в свою очередь вправе зафиксировать в ипотечном договоре условия, без исполнения которых владелец квартиры не сможет получить согласия от залогодержателя. К подобным условиям относится оплата половины долга первоначальным заемщиком;
  • рента. Этот вид сделки тоже заключает в себе обременение недвижимости. Плательщик по договору переоформляет право собственности на квартиру на себя, но в реестр вносится отметка об обременении. Ограничение снимается, как правило, после смерти рентополучателя. Плательщик, являясь собственником квартиры, не может продать жилплощадь, если на ее территории проживает получатель содержания. Для оформления купли-продажи требуется согласие рентополучателя;
  • арест. Эта мера применяется в большинстве случаев к злостным неплательщикам коммунальных услуг. Арест устанавливает запрет на проведение регистрационных действий до тех пор, пока не будет погашена задолженность в полном объеме. Квартиру при этом нельзя продавать, дарить, передавать по ренте, поскольку подобная сделка в отношении арестованного имущества будет признана недействительной;
  • долгосрочная аренда. Если договор найма жилого помещения между сторонами заключен на срок более 11 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству длительная аренда является обременением недвижимости, поскольку влечет ограничения в праве пользования объектом для собственника. При наличии долгосрочной аренды в отношении квартиры сделка купли-продажи будет зарегистрирована. Однако новый собственник не сможет выселить жильцов, пока не закончится срок найма;
  • регистрация в квартире лиц, которых невозможно выписать принудительно. Судебные процессы по выселению прописанных в квартире граждан могут тянуться не один год. Зачастую квартира, с зарегистрированным в ней лицом, успевает сменить не одного хозяина. Наличие прописанных граждан влечет не только больший размер коммунальных платежей, но и обязанность впустить этого человека для проживания, если он заявит свое право;
  • аварийное состояние дома (в подобных зданиях продажа квартир невозможна);
  • сервитут. Это понятие относится к земельным участкам. Сервитут позволяет третьи лицам пользоваться землей, собственниками которой они не являются.

В большинстве случаев отчуждение квартиры с обременением путем купли-продажи возможно, но только с согласия лиц, имеющих право претендовать на это жилье.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Главное условие при покупке квартиры, которая находится в залоге у банка – это необходимость снять обременение перед регистрацией купли продажи в Росреестре. На практике купля-продажа недвижимости, обремененной залогом, может быть реализована несколькими способами.

В первую очередь плательщик по кредиту должен известить залогодержателя о своем намерении продать квартиру. Большинство ипотечных договоров содержат отметку о том, что отчуждать залоговое имущество без согласия финансовой организации нельзя.

Покупатель должен располагать наличными средствами для покупки квартиры. Сделка проводится с сопровождением банка. Финансовая организация предоставляет на имя покупателя банковскую ячейку, в которую вносится сумма, покрывающая остаток по ипотеке. В другую ячейку вносится остальная сумма.

Далее стороны оформляют договор купли-продажи на объект и проводят государственную регистрацию права собственности на квартиру. После окончания процедуры банк получает доступ к своей ячейке, гасится остаток по ипотеке. Продавец забирает свои средства.

Подобный вариант является наиболее безопасным для всех участников. Банк и продавец получат деньги только после окончания регистрации, поэтому покупатель может не волноваться за свои средства. Если во время сделки что-то пойдет не так, к примеру, продавец передумает продавать недвижимость, покупатель получит доступ к обеим ячейкам.

Банки в большинстве случаев не препятствуют продаже заложенных квартир. Им важно вернуть свои средства, пусть и без процентов, которые были бы ими получены при дальнейшей оплате кредита должником. Такой вариант развития событий более предпочтителен, чем судебные тяжбы и дополнительные расходы.

Подобная схема может быть реализована и через аккредитивный счет. При заключении сделки покупатель переводит стоимость квартиры на открытый в банке-залогодержателе счет. Стороны оговаривают и фиксируют условия доступа, к примеру, по окончании процедуры регистрации. Банк получает со счета свои средства, остальную сумму забирает продавец.

Стороны могут воспользоваться и иным способом расчетов. Продавцу необходимо получить согласие залогодержателя на досрочное погашение ипотеки. Далее стороны заключают предварительный договор, и покупатель переводит средства на счет в банке-залогодержателе. Продавец получает необходимые документы и снимает обременение в Росреестре. Затем стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его. Право собственности переходит к новому владельцу квартиры.

При реализации данной схемы покупатель идет на определенные риски. Если отчуждающая сторона откажется от продажи квартиры после поступления средств на счет, взыскивать их придется в судебном порядке. Этот процесс может затянуться. Тем не менее, данный способ избавляет от необходимости согласования продажи предмета залога с банком.

Один из самых рискованных способов покупки квартиры, обремененной ипотекой – это передача задатка продавцу в размере задолженности перед банком. Собственник недвижимости гасит свой долг перед банком и снимает обременение в установленном порядке. Далее стороны заключают договор купли-продажи, и сделка проходит государственную регистрацию. Главный риск для покупателя – продавец может отказаться от договоренностей после получения задатка: не погасить задолженность и не снять обременение. Денежные средства придется взыскивать в судебном порядке.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением?

При проведении сделок с обремененным имуществом возможно возникновение различных непредвиденных ситуаций. Покупка квартиры – достаточно дорогостоящее мероприятие. Если при этом на недвижимости имеются ограничения, необходимо быть вдвойне осторожным. Ответственный подход к выбору объекта и тщательная его проверка помогут снизить риски при покупке заложенной квартиры. Покупатель может обратиться в юридическую контору или риэлторскую фирму для проверки чистоты объекта и сопровождения сделки. Покупателю при приобретении обремененной ипотекой квартиры следует обратить внимание на следующее:

  • на данные в выписке из ЕГРН (проверяется наличие иных обременений, а также действительно ли продавец является собственником объекта);
  • при проведении расчетов следует обязательно брать с продавца расписку. Если возникнут проблемы, в суде необходимо будет подтвердить передачу средств;
  • потребовать от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах. Это поможет узнать информацию о прописанных гражданах, аннулировать регистрацию которых будет невозможно или тяжело;
  • убедиться в согласии банка на отчуждение недвижимости.

Наиболее безопасным способом является расчет через банковские ячейки. При правильном проведении сделки риски участников минимальны.

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку. Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю. Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector