Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кладовка в подъезде многоквартирного дома

Как сделать и узаконить кладовку на лестничной клетке и в подвале многоквартирного дома в 2020 году

Стремление увеличить размеры жилища иногда приводит к тому, что граждане организуют хранение вещей вне площади, находящейся в личной собственности. Одной из распространенных форм является стихийная кладовка на лестничной площадке. Прежде чем оборудовать нечто подобное, жильцам стоит внимательно ознакомиться с существующими нормативными актами относительно использования совместного имущества в многоэтажном доме. Не стоит пренебрегать регламентом о пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическими правилами.

Что такое кладовка

Помещение, используемое для хранения вещей или объектов предпринимательской деятельности. К оборудованию и правилам эксплуатации предъявляются высокие требования. Кладовка в подъезде многоквартирного дома – это не просто перекрытие части коридора или подвала. Для легализации помещения важно соблюсти существующие нормы.

Установленные требования к кладовым в МКД

К базовым актам, регулирующим обустройство, относятся:

  1. СанПиН № 2.1.2.2645-10 допускает размещение хранилищ в рамках многоквартирного дома, но размеры не должны быть более трех квадратных метров на одного человека. Использоваться помещение может исключительно для хранения овощей, фруктов и твердого топлива. Вход в него должен быть отдельный.
  2. СНиП от 31 января 2003 года. Пункт 4.10 гласит о том, что разрешается кладовка между этажами первым и третьим, но запрещено хранить горючие и легковоспламеняющиеся вещества.

Разместить оборудованное помещение на первом этаже нельзя, так как там находятся важные коммуникации, обеспечивающие весь дом. Рассмотрим, как оформить кладовку на лестничной клетке:

  • убедиться в допустимости размещения;
  • согласовать изменения конструкции здания с БТИ и пожарной инспекцией, поскольку такого рода хранилище не должно преграждать эвакуационные выходы;
  • проконтролировать внесение информации в документацию дома.

При формировании помещения без согласия органов, на нарушителя могут не только наложить штраф, но и заставить демонтировать сооружение.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Кому принадлежит

В соответствии с законодательством, вся площадь квартиры находится во владении конкретных лиц. Это регулируется свидетельством о праве собственности или договором социального найма. Все остальные помещения в многоквартирном доме – долевое имущество. Итак, говоря о том, кому принадлежит кладовка на этаже, подразумевается, что ею владеют все жильцы дома. Реализовать или сдать в аренду третьим лицам нельзя.

Можно ли приватизировать в 2020 году

Кладовая – это помещение общего пользования, без шанса оформления права собственности на него. Следовательно, даже если сложилась ситуация, что используется хранилище только одним человеком, сделать его личным имуществом не удастся, а соседи вправе в любой момент присоединиться и пользоваться помещением на общих условиях. Рассматривая вопрос, как узаконить кладовку на лестничной клетке, можно говорить только о получении разрешения на переоборудование места общего пользования, о соблюдении норм безопасности, но не о приватизации.

Как используют подвалы в многоквартирных домах

Помещение под объектами владения допустимо эксплуатировать, если это позволяет конструкция. Также они могут быть оформлены под иные нужды, например, сделана парковка. Кладовка в жилом доме – это один из вариантов использования имущества многоэтажки. Бывает, что все занимают общие коммуникации, но в новостройках часто есть специальные зоны, используемые жильцами. Информацию об этом можно получить в управляющей компании.

Аналогично решается вопрос относительно того, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Если оно отрыто, то право пользования есть у всех собственников квартир. Для тех, кто хочет обустроить личное хранилища, потребуется разрешение от всех жильцов (принимается на общем собрании). Лица, владеющие недвижимостью в рамках одного комплекса, имеют право на часть общей территории.

Читайте также:

Особенности перепланировки подвального помещения

Существует два основных варианта устройства местности под домом, где допустима организация хранилища. Первый – площадь уже поделена на всех, и кладовые помещения в подвале многоквартирного дома можно использовать сразу. Другой случай – когда необходима перепланировка и обустройство. Тут требуется и согласие УК, и всех жильцов, и вышеуказанных инстанций.

Кладовые в подвале

Организация места хранения вещей не является обязанностью ТСЖ или УК, это право, которым могут воспользоваться жильцы. Притом самовольный захват территории преследуется по закону. Если есть кладовка в подвале многоквартирного дома, то все старые и новые жильцы получают доступ. Ситуация, когда часть граждан не допускает в помещение других, – является самозахватом территории. Действия противоправны, так как нежилые пространства пропорционально делятся между собственниками.

Можно ли самовольно построить кладовую

Любое не согласованное с компетентными органами действие является незаконным и предполагает назначение административного наказания. В связи с этим не стоит производить ремонтные работы преждевременно. Рассматривая, как сделать под лестницей кладовку, важно не просто продумать дизайн, но и получить разрешение от инстанций и согласие заинтересованных собственников недвижимости.

Последствия незаконной установки

Ответственность в результате неправомерных действий:

  • уплата административного штрафа;
  • принудительное разрушение конструкции;
  • потеря денежных средств, вложенных в обустройство.

Таким образом, законно ли возведение кладовки на лестничных площадках? Ответ будет положительным, при соблюдении условий: если это позволяет конструкция дома, есть документальное согласие жильцов и УК/ТСЖ, разрешение компетентных органов.

Подводя итоги

Размещение хранилища в рамках дома – распространенная практика, но не все ознакомлены с правилами обустройства и эксплуатации. Пространства в рамках МКД, помимо собственно квартир, – это совместная собственность владельцев недвижимости. Если есть желание организовать дополнительное помещение, необходимо заручиться поддержкой и соседей, и государственных органов.

Кладовка в подъезде многоквартирного дома: как узаконить

В стремлении увеличить жилую площадь и убрать хлам из квартиры жильцы многоквартирных домов выходят за пределы своего жилья. Для складирования вещей организуют на площадках и в подвалах домов кладовые. В отдельных случаях это вызывает возмущение со стороны соседей. Изучите действующее законодательство для того, чтобы понять, законны ли кладовки в подъездах и подвальных помещениях, как правильно организовать и обустроить, кто и какую ответственность несет за выявленные нарушения. Вопрос обустройства дополнительного помещения для хранения вещей регулируется ЖК РФ, СанПин, СНиП и Техническим регламентом о правилах пожарной безопасности.

Как согласовать и узаконить кладовку

Площади квартир принадлежат своим владельцам на праве частной собственности, по договору социального найма и т.д. Остальные коммуникации и нежилые помещения здания находится в общей долевой собственности всех владельцев квартир, включая подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.д.

Вопрос с оборудованием кладовки не стоит, если на первых этажах многоэтажного дома застройщиком построены колясочные, и данные отражены в технической документации здания. Пользоваться колясочной может любой собственник квартиры, проживающий в доме.

Важно! На первом этаже здания можно устроить небольшое помещение с раковиной для хранения уборочного инвентаря. Чаще всего комната используется сотрудниками ТСЖ, следящих за чистотой дома.

Решение об установке дополнительных кладовых принимается собственниками помещений на общем собрании. При рассмотрении вопроса исходят из принципов безопасности и доступности пользования общим имуществом, т.е. кладовки не должны затруднять доступ к эвакуационным выходам, мусоропроводам, лифтам и т.д. Согласие на обустройство кладовки должны дать все хозяева квартир дома. Право пользоваться складскими помещениями принадлежит всем собственникам квартир дома. Если владельцы одной квартиры потратили деньги и обустроили кладовку на площадке в подъезде, это не значит, что они являются единоличными владельцами нежилого помещения. Если возникнет спор, то отстоять свое право будет сложно.

Кладовые на площадке в подъезде

Законность кладовых на лестничных межэтажных площадках регулируют нижеследующие нормы.

СанПиН 2.1.2.2645-10 предполагает наличие кладовых в многоквартирных домах из расчета 3 кв. м. на человека для хранения овощей, твердого топлива, но выход из кладовых должен быть отдельно от жилых помещений.

Пункт 4.10. СНиП 31-01-2003 разрешает пристраивать или встраивать вплоть до третьего этажа здания технические помещения общего пользования для складирования инвентаря. Кладовки выше указанной этажности могут быть признаны незаконными. Запрещается хранение горючих и легковоспламеняющихся веществ, бытовых вещей.

Кладовку под первой лестницей устраивать нельзя, место предназначено для размещения важных коммуникаций дома – узлы отопления, подачи воды, электрощитки и т.д.

Произведенные изменения в конструкции здания должны быть согласованы с БТИ, пожарной инспекцией, внесены в техническую документацию и отражены в плане дома. В противном случае работники пожарной инспекции на организаторов несогласованных кладовых, а также управляющую компанию или ТСЖ наложат штраф. Будьте готовы к тому, что ТСЖ, не дожидаясь предписаний и штрафов, демонтирует незаконные кладовки на лестничных площадках. Законно продать, сдать в аренду кладовку, согласованную со всеми инстанциями, невозможно, поскольку место для складирования является объектом общественного назначения. При покупке квартиры не обращайте внимания на то, что предыдущие владельцы квартиры предлагают приобрести кладовку на площадке. Чаще всего помещение не узаконено.

Кладовые в подвале

Если обустроить кладовые в подъездах непросто, то хозяева квартир обращаются к подвальным помещениям зданий и подпольям жилого дома. Нередко застройщики обещают организовать складские помещения для хранения вещей и после введения здания в эксплуатацию продают за отдельную плату кладовки в подвале. Для того чтобы понять насколько правомерно и правильно организовано складское пространство и не обернется ли в будущем штрафами и расходами снос такой кладовки, разберитесь в этом вопросе тщательно.

Законодатель дает следующее толкование подвала – помещение пол, которого находится ниже уровня земли более чем наполовину высоты стены. Вход должен быть отделен от жилой части здания. Чтобы у пожарных не возникало вопросов, входов должно быть минимум 2, один из которых дверь 0,75х1,5 метра или люк 0,6х0,8 метра, а второй является полноценным эвакуационным выходом наружу.

Также обязательно наличие не менее 2 окон с размерами не меньше, чем 0,9*1,2 метра с приямками для доступа к помещениям в случае пожара. Дополнительные требования выдвигаются к перегородкам, а именно к степени огнестойкости здания и его этажности. В зданиях до 5 этажей включительно и степенью огнестойкости 2 степени перегородки можно устанавливать без учета класса пожарной опасности. Если дом выше 5 этажей или вне независимости от высоты относится к 3 или 4 степени огнестойкости, то выбирайте материалы для перегородок, соответствующие 1 противопожарному типу. Лучше всего возвести стены в половину красного кирпича и не устанавливать деревянные двери на входе в кладовую.

Важно! Встроенные кладовые в подвальном помещении обязательно должны быть оборудованы системами дымоудаления. При несоответствии указанным нормам этаж признается пожарными техническим подпольем, и жильцам отказывают в обустройстве кладовых помещений.

Обустроенные в подвальном помещении секции для складирования не должны препятствовать доступу к коммуникациям здания. Запрещено прохождение канализационной сети через кладовки. Хранение также ограничивается овощами, хозяйственным инвентарем и твердым топливом.

Последствия незаконной кладовки

За соблюдением правил и норм следят пожарные, сотрудники Жилищной инспекции, управляющей компании и ТСЖ. Прежде чем обустраивать складское помещение на площадке в подъезде или в подвале под собственные нужды заручитесь согласием всех собственников квартир дома и проконсультируйтесь с указанными инстанциями. Пристроенную или встроенную по всем правилам и нормам кладовую зарегистрируйте в БТИ и внесите в план этажа или дома. Разрешительная документация убережет вас от споров с соседями и денежных трат на штрафы и демонтаж незаконной кладовки.

Читать еще:  Как заставить платить за квартиру

Если сотрудники пожарной инспекции выявят нарушения при строительстве складского помещения, и хозяева откажутся демонтировать незаконную кладовку по предписанию, представители указанных инстанций могут обратиться в суд за понуждением к исполнению. Если суд встанет на сторону сотрудников государственных органов, на владельцев незаконного складского помещения дополнительно отнесут судебные издержки.

Не покупайте складские помещения на лестничных площадках в подъездах и в подвалах и не заключайте договоров аренды пока не убедитесь в законности предлагаемой постройки, чтобы избежать непредвиденных расходов в будущем.

Можно ли иметь кладовку на лестничной клетке?

Правда ли, что кладовки оказались под запретом и как теперь в подъезде оборудовать место для колясок.

Согласно Жилищному кодексу РФ, коридоры, подвалы, лестницы и лестничные площадки, относятся к общедомовому имуществу. В индивидуальную собственность они не передаются, а значит, занимать их под личные нужды и как-либо огораживать нельзя. Теоретически, вы можете принять решение об оборудовании кладовки на общем собрании собственников, как прописано в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Но она будет принадлежать всем собственникам, а не жильцам какой-то конкретной квартиры (даже если те обустроили кладовку на свои деньги ещё до собрания собственников).

Как пояснили суть этого запрета в отделе надзорной деятельности и профилактической работы города Кирова, пути эвакуационных выходов на случай пожара не должны быть перекрыты. Если в кладовке что-то загорится, получится, что охваченный огнём пролёт лестницы преградит людям путь.

С другой стороны, по словам председателя совета дома по ул. Ленина, 20 Валерия Семенищева, правила противопожарной безопасности не настолько ультимативны, и, ориентируясь на нормативы, оборудовать кладовую всё же возможно. Правда, разобраться в них будет непросто. Нужно изучить Свод правил 1.13130.2009, СП 4.13130.2009, СП 54.13330.2011, а также «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

В случае выявления нарушений пожнадзор выдаёт предписание УК или ТСЖ на их устранение. Если кладовую так и не демонтируют, штраф для управляющих организаций в соответствии с КоАП РФ составит до 200 тысяч рублей.

У нас в доме много мам с детьми до года. Пандусов в подъезде нет, в лифт с коляской не залезть. Как нам оборудовать место для хранения колясок, чтобы не приходилось каждый раз спускаться с ними по лестницам?

Как и в случае с кладовками, вопрос нужно вынести на общее собрание жильцов и подать заявку в управляющую компанию и ТСЖ. Необходимо, чтобы «за» проголосовали две трети жильцов. Затраты на оборудование и содержание колясочной понесут все собственники (их включат в строку «Содержание жилья»). И право пользоваться колясочной будут иметь все жильцы, а не только родители маленьких детей. Например, они смогут оставлять в колясочной велосипеды.

Однако и здесь есть нюанс. Оборудование колясочной также не должно противоречить нормам пожарной безопасности. Убедиться в этом достаточно сложно. Услуг независимой экспертизы в подобном вопросе в Кирове нет. А приглашение инспектора пожнадзора для того, чтобы убедиться, что колясочная не будет противоречить нормам, не практикуется. К тому же не факт, что сотрудники пожнадзора не выявят нарушений. Так что по большому счёту оборудование колясочной в доме, где колясочная в доме изначально не была запроектирована, происходит на страх и риск собственников.

Итак, коротко — о главном:

  • Самовольно оборудовать кладовую в подъезде нельзя, это противоречит Жилищному кодексу.
  • Собственники дома могут оборудовать кладовки, проведя общее собрание. Но эти помещения всё равно будут относиться к общедомовому имуществу и пользоваться ими смогут все жильцы на равных условиях.
  • Согласно постановлению «О противопожарном режиме», кладовки на лестничных клетках и в поэтажных коридорах оборудовать нельзя.
  • Если колясочная изначально не была запроектирована в доме, её можно оборудовать также по решению собственников и при условии соблюдения норм противопожарной безопасности.

Можно ли обустроить хозяйственную кладовую на лестничной клетке жилого дома?

14.06.2019 – 20.06.2019, № 22

ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК

Можно ли обустроить хозяйственную кладовую на лестничной клетке жилого дома?

Офис нашего предприятия расположен на первом этаже многоэтажного жилого дома довоенной постройки. У входа в офис находится лестничная клетка, где есть небольшая пустая ниша (под лестничным маршем). Это место, площадью чуть более полтора на два метра, пустует. Другими словами, жители дома это техническое пространство никак не используют. Вместе с тем данная площадь была бы нам очень кстати – мы ее присмотрели для обустройства там кладовой, которой могли бы пользоваться наравне с другими жильцами дома. Скажите, пожалуйста, возможно ли это с правовой точки зрения и будет ли достаточно лишь согласия большинства жильцов дома?

Прежде всего следует обратить внимание на то, что описанное в вопросе помещение подпадает под признаки вспомогательного в понимании Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (согласно пп. 2 ч. 1 ст. 1 настоящего Закона к таковым относятся подсобные и технические помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов). Соответственно, все вспомогательные помещения – это помещения общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного дома. При этом в соответствии со ст. 7 данного Закона в круг обязанностей совладельцев многоквартирного дома среди прочего входят:

– обеспечение надлежащего содержания и надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния общего имущества многоквартирного дома;

– использование общего имущества по назначению;

– соблюдение требований правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм и т. д.

Учитывая это, для ответа на поставленный вопрос необходимо определиться в целом с правовой и технической возможностью обустройства кладовой на указанной площади, поскольку законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к порядку эксплуатации помещений общего пользования жилых домов.

Так, абз. 9 п. 7 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 г. № 572 , требует не загромождать лестничные клетки, внеквартирные коридоры и другие вспомогательные помещения дома.

Данное предписание уместно дополнить положениями Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 17.05.2005 г. № 76 , которые среди прочего предусматривают, что:

использование вспомогательных помещений для размещения мастерских, кладовых и других задач не допускается (зато под маршем лестницы на первом и цокольном этажах допускается устройство только помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитовых, защищаемых несгораемыми перегородками);

размещение во вспомогательных помещениях бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается. Входы на лестничные клетки не должны быть загромождены;

– не разрешается обустраивать в общих коридорах кладовые и встроенные шкафы, за исключением шкафов для инженерных коммуникаций, загромождать пути эвакуации (коридоры, проходы, лестничные марши и площадки, вестибюли, холлы, тамбуры и т. д.) мебелью, оборудованием, даже если они не уменьшают нормативную ширину, и т. п.

Также абз. 8 и 9 п. 2.37 Правил пожарной безопасности в Украине (далее – Правила пожарной безопасности), утвержденных приказом МВД от 30.12.2014 г. № 1417 , запрещают обустраивать в лестничных клетках и общих коридорах домов помещения любого назначения (киоски), оборудование, кладовые и встроенные шкафы. Более того, Правила пожарной безопасности устанавливают безусловный запрет на размещение хранилищ в тамбурах выходов и общих коридорах (которыми вполне может быть помещение, о котором речь идет в вопросе).

Учитывая приведенные нормы законодательства, если указанное автором вопроса помещение не определено в проектной документации на дом как кладовая, размещение там хранилища будет по сути нарушением правил содержания имущества многоквартирного дома, что создает пожарные и санитарные риски. Поэтому, даже если данный вопрос будет согласован всеми жильцами дома, обустройство кладовой под лестничным маршем противоправно, поскольку это будет противоречить проектной документации и требованиям технического регулирования (ГСН, СНиП, стандартам и т. д.). Причем здесь не будет играть роли и факт наличия или отсутствия ОСМД, поскольку внутреннее обустройство жилого дома в любом случае должно осуществляться в соответствии с его проектом, а также действующими санитарными и пожарными требованиями.

Инициаторам обустройства кладовой также вряд ли стоит надеяться на благоприятный для них результат строительно-технической экспертизы проекта кладовой или уже возведенной такой конструкции. Ведь на вопросы, которые могут быть заданы эксперту в таком случае, очевидно будет предоставлен отрицательный ответ (относительно соответствия проектно-сметной документации и/или выполненных строительных работ нормативным требованиям в области строительства).

Таким образом, от идеи обустройства кладовой под лестничным маршем придется отказаться, а в случае острой необходимости в площади для хранения имущества стоит поискать другие варианты, которые не нарушали бы требования действующего законодательства по пользованию жилыми домами.

Василий Нечипоренко,
ЮРИСТ&ЗАКОН

Кладовка в подъезде многоквартирного дома

Доброго дня вам! Заварен мусоропровод. На этой площади сосед самовольно оборудовал кладовку, поставил глухую дверь.В дневное время темно, не попасть в замочную скважину. Вентиляции нет. Такая практика в доме существует почти на всех площадках. Куда обращаться? Наверное здесь и санитарные и пожарные нормы нарушены.

Решением Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 года №4-рп/2004 разъяснено, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него.

Согласно ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов», вспомогательные помещения многоквартирного дома — помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Согласно ч. 2 ст. 382 ГК Украины, владельцам квартиры в двух — или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает больше одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.

Таким образом, лестничные клетки являются вспомогательными помещениями дома, а Ваш сосед, обустроив кладовку, осуществил самовольный захват территории лестничной клетки, которая является общей совместной собственностью ВСЕХ жильцов.

Как предусмотрено ч.1 ст. 369 ГК Украины, совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

Согласно ст. 391 ГК Украины собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.

Кроме того, Вы имеете право требовать от соседа, который осуществил самовольное обустройство кладовки, нотариально удостоверенные заявления от других совладельцев, которым препятствует или может препятствовать обустройству этой кладовки на лестничной клетке вашего подъезда.

Читать еще:  Контролирующие органы в сфере жкх

В случае отказа соседа устранить препятствия в пользовании совместной собственностью, а именно лестничной клеткой в полном объеме, Вы имеете право обратиться в суд в порядке, который установлен гражданским процессуальным кодексом Украины. (Гражданские дела; Исковое производство; Споры, возникающие из жилищных правоотношений.)

Кладовка в подъезде многоквартирного дома

Во время своей работы в управляющей организации было получено предписание от Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) о необходимости снести межэтажные кладовки. Видно, соседи многоквартирного дома (МКД), которые не смогли получить в свое пользование кладовку, написали жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖН) о том, что общее имущество МКД используется незаконно. Кстати, застройщик эти кладовки «продавал» собственникам квартир за сумму в несколько десятков тысяч рублей, о чем сообщили нам те же собственники. Естественно, без оформления документов, в некоторых случаях — даже о приеме денег.

В то время особо как-то не принято было судиться с ГЖН, да и для этого нужна определенная смелость руководства, которое по большей мере шло всегда по пути наименьшего сопротивления, даже при несогласии с мнением ГЖН. Но и положительной судебной практики особо не было по таким спорам, как и вообще по спорам с ГЖН столько, сколько сейчас ее есть.

В начале работы ГЖН и практически до лицензирования управляющие организации (УО) и органы ГЖН сосуществовали вполне мирно. И штрафы были не такие огромные, как сейчас, и лицензирования не было, да и суды часто прекращали административные производства по протоколам ГЖИ в отношении УО. Поэтому раньше судились с ГЖН крайне редко, по крайней мере, в нашем регионе. Конечно, это мое субъективное мнение, но оно подтверждается количеством судебной практики тогда и сейчас.

В результате предписание наша УО исполнила не путем сноса кладовки, а путем обращения в суд на ее владельца. При помощи соседей нашлись данные владельца, иначе в суд просто не к кому было бы предъявлять исковые требования. Но соседи совсем не партизаны, особенно, когда самим хочется кладовочку. В итоге копия искового заявления с отметкой о приеме в суд вполне удовлетворила ГЖН, предписание посчитали исполненным, а суд вынес решение в пользу УО.

И вот не так давно, Верховный суд РФ как раз рассматривал спор об обжаловании аналогичного предписания по сносу кладовки в МКД (№ А56-75945/2018). Дело сейчас рассматривается уже по второму кругу и находится в апелляции.

В первый раз Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в решении от 22.10.2018 года признал следующий пункт предписания ГЖН законным: допущено переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома, а именно, общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке – установлены металлические двери (решетки) отсекающие квартиры, таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счет общего имущества многоквартирного дома (решение общего собрания собственником помещений многоквартирного дома об уменьшении общего имущества отсутствует). Т. е. нарушены статьи 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункт 1.7.1 Правил № 170.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2019 года апелляционная жалоба управляющей организации оставлена без удовлетворения. Постановлением АС Северо-Западного округа от 29 мая 2019 года по делу кассационная жалоба управляющей организации удовлетворена, дело направлено на новое рассмотрение в АС первой инстанции. В частности, суд округа указал:

«...Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного и(или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование, что следует также из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (пункт 11).

В письме от 29.01.2009 № 01-124/09-0-1 «О порядке согласования вопроса о перепланировке жилых помещений и об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, а также за использование жилых домов, жилых помещений не по назначению» сама Инспекция разъяснила, что предписание лицу, допустившему самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, о приведении такого помещения в прежнее состояние должен выдавать орган, осуществляющий согласование.

Как установлено пунктом 1.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 № 1139, переустройство и перепланировку жилых помещений согласовывают администрации районов Санкт-Петербурга. Общество, выражая несогласие с обжалуемыми судебными актами, указывает на то, что не осуществляло перепланировку помещений в многоквартирном доме и в качестве управляющей организации не вправе демонтировать перегородки, установленные собственниками и нанимателями, без их согласия. При таких обстоятельствах выводы судов о правомерности оспариваемого предписания недостаточно обоснованы».

Вышеуказанное постановление суда кассационной инстанции также обжаловалось Государственной жилищной инспекцией региона. Верховный суд РФ в своем Определении № 307-ЭС19-13837 от 23 августа 2019 года отказал в удовлетворении кассационной жалобы ГЖН. Но при этом в Определении ВС РФ каких-либо новых доводов и правовой позиции не привел, но согласился с доводами кассации.

При повторном рассмотрении суд первой инстанции признал незаконным спорное предписание ГЖН в адрес управляющей организации об устранении нарушений законодательства по отношению к самовольно устроенным собственниками кладовкам. Решение об этом 02 сентября 2019 года принято Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном акте суд указывает на следующее: «. Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование, что следует также из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 (пункт 11).

В письме от 29.01.2009 №01-124/09-0-1 «О порядке согласования вопроса о перепланировке жилых помещений и об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, а также за использование жилых домов, жилых помещений не по назначению» сама Инспекция разъяснила, что предписание лицу, допустившему самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, о приведении такого помещения в прежнее состояние должен выдавать орган, осуществляющий согласование.

Как установлено пунктом 1.3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 №1139, переустройство и перепланировку жилых помещений согласовывают администрации районов Санкт-Петербурга.

Общество отмечает, что им в адрес собственников многоквартирного дома 19.06.2018 были отправлены 32 уведомления с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку, либо произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальной, проектное состояние. 31.07.2018 указанные уведомления были направлены в адрес Инспекции.

Общество, указывает на то, что не осуществляло перепланировку помещений в многоквартирном доме и в качестве управляющей организации не вправе демонтировать перегородки, установленные собственниками и нанимателями, без их согласия.

Таким образом, Обществом предпринимались все возможные попытки устранить выявленное нарушение. В связи с изложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что оспариваемый пункт предписания не является законным и обоснованным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

В рассматриваемом споре большую роль сыграло то обстоятельство, что управляющая организация предпринимала все зависящие от нее действия в пределах своей компетенции, а также то, что имелось разъяснение ГЖИ о том, что предписание лицу, допустившему самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, о приведении такого помещения в прежнее состояние должен выдавать орган, осуществляющий согласование. Правая рука не знает, что делает левая?

Не удивляет то, что орган ГЖН не согласен с новым решением арбитражного суда не в свою пользу, и на 03 декабря 2019 года назначено рассмотрение апелляционной жалобы надзорного органа. Что ж, будем следить за дальнейшим развитием данного спора. Настойчивость сторон, скорее всего, вновь доведет его рассмотрение до Верховного суда РФ.

А управляющим организациям не следует сидеть сложа руки, когда в управляемых ими домах есть не оформленные в законном порядке межэтажные кладовки и иные перепланировки, которые уменьшают общее имущество. Такие случаи необходимо выявлять и фиксировать документально при весенне-осенних, а также внеочередных осмотрах МКД. Нарушителям закона и чужих прав (в данном случае — прав остальных собственников МКД) необходимо направлять письма с требованиями устранить нарушения и желательно это делать неоднократно.

Понятно, что никто из управляющих организаций не хочет портить отношения с собственниками, ведь тамбуры и кладовки есть практически в каждом многоквартирном доме. Но в противном случае УО придется выполнять предписания ГЖН о сносе этих кладовок и тамбуров, что также не привнесет в отношения с собственниками положительных эмоций и лояльности с их стороны. Вот так и живут управляющие организации: вечно между молотом и наковальней.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» 21-22 января 2020 года проведет двухдневный вебинар «Годовой отчет УК (ТСЖ)». Программа и заявка здесь .

Кладовка в подвале: незаменимая вещь в многоквартирном доме

Прежде чем разобраться с тем нужна ли кладовка в подвале многоквартирного дома и какие преимущества она в себе несет нужно понять как вообще используются подвалы.

Подвал в многоквартирном доме

В многоквартирных домах подвал выполняет, как правило, техническую функцию – там проводят все коммуникации, оборудования и системы, отвечающие за жизнеобеспечение дома.

Перечень систем и коммуникаций, имеющих выход в подземные помещения:

  • Снабжение холодной и горячей водой;
  • Канализационные выводы и слив вод технического назначения;
  • Электрические сети;
  • Паровое отопление;
  • Главный распределительный щит по всему подъезду;
  • Бойлерная с оборудованием;
  • Общедомовые счетчики;
  • Основание лифтовой шахты.

Доступ посторонних лиц к подвалу и их вмешательство в функционирование разных систем запрещено. Это может повлиять на работу тех или иных коммуникаций, что может привести к риску для жизни всех жильцов.

По этой причине окна подвалов обычно закрывают металлическими решетками, а двери имеют железные замки. Как правило, доступ в подвальные помещения имеет старший по дому, выбираемый на собраниях жильцов, а также работники коммунальных служб.

Попутное использование подвала в многоквартирном доме

Иногда часть подвала, где не проведены коммуникации, может использоваться управляющей компанией для обустройства подсобных или технических помещений.

  • К примеру, управляющая домом компания может оборудовать в этих местах свои технические участки или ремонтные мастерские;
  • МЧС по городу может сделать бомбоубежище или склад для размещения средств защиты на случай возникновения опасности;
  • В подвалах домов с цокольным этажом могут устроиться разнообразные государственные структуры, архивы или кружки по интересам.

Но такие явления нечасты, особенно бомбоубежища. Это применимо ещё старому фонду вторичного жилья, на данный момент коммунальщики если и занимают подвал, то незначительную его часть.

Необходимо учесть тот факт, что современные дома имеют подвалы, оборудованные под использование в хозяйственных целях. Для этого при проектировании предусматривают кладовки в подвале многоквартирного дома в местах, где нет коммуникаций.

О кладовке в многоэтажном доме: как собственникам использовать кладовку?

Высокая цена квадратного метра недвижимости приводит к тому, что собственники стараются максимально использовать каждый предоставленный им метраж. Принимая равноценность владения подпольем, жильцы стараются приспособить его часть под личные нужды.

Читать еще:  Панельная пятиэтажка планировка 2 комнатная

Многие владельцы хотели бы использовать подвальное помещение в различных целях:

Домашняя мастерская, которая используется не только для ремонта и починки предметов домашнего обихода, но и работает на заказ, к примеру, ремонт обуви, мелкой бытовой техники и пр.;

Кладовка для сохранности продуктов на зиму, как заготовок, так и свежих овощей. Если подвал оборудован системами вентиляции, в нем сухо и есть защита от проникновения посторонних лиц – это очень выгодное решение для населения в городской черте;

Кладовка для ненужной на данный момент мебели, предметов, которые на данный момент не используются, спортивного оборудования, лыж, велосипедов и пр.

Собственники, проживающие на первых этажах дома, могут перепланировать часть помещения, залив пол и утеплив стены. Для этого необходимо согласование и разрешение в БТИ. После таких работ, в квартире вырезают вход в подполье и оборудуют дополнительную площадь по своему усмотрению.

Довольно часто встречаются случаи, когда жильцы на общем собрании постановляли, что подвал должен быть переоборудован в спортзал, бассейн или сауну. Такое назначение предполагает основательную переделку помещения, главное, чтобы не были повреждены коммуникации и несущие стены.

Как видите, кладовку в подвале можно использовать любым образом. Как использовать собственную кладовку – решать только вам. Вообще иметь свое место в подвале хорошо для молодых родителей, для любителей спорта, так как коляска, велосипед, сноуборд и другое занимают огромное место на балконе, а оставлять в подъезде неудобно и порой небезопасно. Поэтому если вам негде хранить нужные, но объемные вещи – кладовка верный помощник.

ЖК «Белозерский» заинтересован в вашей безопасности и комфорте, поэтому нам интересно хотите ли вы собственную кладовку в подвале – голосуйте. Подробная информация по телефону: (8172) 50-88-68.

Уйти в запас

Склады и гаражи заменят келлеры

В советское время вещи, которые не вмещала квартира, отправлялись в гараж. Но гаражи уходят в прошлое, а наличие кладовки в квартире стало слишком дорогим удовольствием — за год цены на кладовки выросли на 20-30 тысяч рублей за квадратный метр.

Большинство кладовок в жилых домах находится в подвальных этажах. Такие помещения называются келлеры. Наиболее популярны кладовки площадью около 6 кв. м. Включение в проект новостроек келлеров — хороший способ добавить массовому жилью черты элитного. «В послекризисный период даже в проектах массового сегмента начали появляться атрибуты высокобюджетных классов — колясочные, лобби с диванной группой и, конечно, келлеры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Ряд застройщиков реализуют келлеры только вместе с квартирами. В то же время эти объекты не являются связанными, поэтому в приглянувшемся доме можно купить кладовку с рук.

Оформляться такие помещения могут двумя способами: как нежилые и как общедомовое имущество — в последнем случае кладовка не является самостоятельным объектом, в документах указывается ее размер (к примеру, 1/50 от общей площади) и номер, чаще всего совпадающий с номером квартиры, поясняет исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Разница между двумя этими формами собственности огромная. Нежилые помещения содержать дороже: налоги, платежи за свет выше. Впрочем, и свет в кладовке горит нечасто. Владельцы нежилых помещений платят напрямую ресурсоснабжающей организации. Если кладовка является общедомовым имуществом, то коммунальные платежи приходят собственникам квартир в обычной платежке, и плата рассчитывается, как за общедомовые площади. Собственники и так содержат чердаки, лестничные клетки, подвалы, кладовки несущественно увеличивают расходы. Налог на имущество физлиц на общедомовое имущество многоквартирного дома не начисляется. Из минусов: заработать на продаже такой кладовки не получится, она перейдет новому владельцу квартиры, если он будет меняться.

Согласно строительным правилам в кладовых не допускается установка розеток. Поэтому поставить там второй холодильник, морозилку, организовать мастерскую и швейный цех не получится.

Организовать хранение вещей можно и дешевле, если не покупать, а арендовать складское помещение. В Москве сейчас 70 складов индивидуального хранения и 117 площадок контейнерного хранения. При этом в столице услуги таких складов стали даже доступнее. Цена за кв. м площади начинается 1511 рублей в месяц, в 2018 году за это нужно было заплатить 1580 рублей. В Санкт-Петербурге цены на услуги складов, напротив, выросли на 17%, до 1400 рублей в месяц. В других городах есть попытки открытия складов такого формата, отмечает исполнительный директор Ассоциации компаний индивидуального хранения Наталья Мацнева.

Гаражи уходят в прошлое, а кладовка в новостройке становится слишком дорогим удовольствием.

Законна или нет кладовка за лифтом?

В многоквартирном фонде типовой метраж жилья, как правило, не слишком большой, поэтому жильцы стараются увеличить полезную площадь за счет выноса различных вещей в кладовки за пределами квартиры. Стихийная кладовка на этаже или оборудованные склады организуются собственниками жилья дома на лестничных площадках или в подвале дома.

  • Согласование кладовки в подъезде
  • Кто принимает решение о дополнительной кладовке в подъезде?
  • Возможны ли кладовки на площадках между этажами?
  • Как сделать кладовку в подвале?
  • Чем опасна незаконная кладовка?
  • Заключение

Иногда это может вызывать недовольство других соседей, которые поднимают вопрос «кладовка за лифтом законно или нет». Все ответы можно получить в Жилищном Кодексе РФ, СанПин и СНиПах, Технических регламентах пожарной безопасности домов. Прежде чем организовывать кладовки на этажах и за лифтом, на площадке или в подвале, необходимо разобраться, кто несет ответственность за обустройство таких хранилищ, насколько это законно и какие существуют для них ограничения.

Согласование кладовки в подъезде

Квартира своему владельцу принадлежит как частная собственность или как площадь по заключенному договору социального найма. Существуют и другие варианты принадлежности, но прочие коммуникации и помещения нежилого типа в доме, где находится жилье, распределены между собственниками на правах долевого участия. К таким объектам можно отнести площадки между лестничными пролетами в подъездах, чердаки или подвалы.

Вопрос обустройства дополнительных кладовок может и не подниматься, если на нижнем (первом) этаже дома есть оборудованные колясочные, внесенные в документацию и кадастровые планы многоэтажного дома. Использовать эти помещения может на равных правах любой из собственников жилья в подъезде после того, как их легализуют при строительстве.

Кладовка за лифтом

Иногда ТСЖ делается кладовка между этажами или на первом этаже, в которой хранится необходимый для обслуживания дома инвентарь. В таком случае доступ в помещение осуществляется только работниками управляющей компании и работниками пожарных ведомств в случае необходимости.

Кто принимает решение о дополнительной кладовке в подъезде?

Вопросы установки кладовых дополнительно к существующим могут решить собственники жилых помещений в ходе общего собрания. Официально требуется оформить протокол голосования, учитывая также количество присутствующих. Когда рассматривается кладовка в подъезде многоквартирного дома, учитывают безопасность и возможность использования всеми жильцами общего имущества.

Главным требованиям является беспрепятственный доступ к лифту и мусоропроводу, эвакуационному выходу и другим подобным местам. Важно заручиться согласием абсолютно всех жильцов, равно как и пользование складским помещением может осуществляться всеми жильцами. Если собственники одной из квартир за свой счет обустроили кладовую, это не указывает на их единоличное право владения. В случае судебного разбирательства отстоять им свои права будет крайне сложно.

Возможны ли кладовки на площадках между этажами?

Кладовка на лестничной площадке и ее обустройство между этажами регулирует СанПин и СНиП. В частности, СанПиН 2.1.2.2645-10 указывает, что кладовки в многоквартирном доме рассчитываются как 3 кв. м. на одного человека, с обустройством отдельного выхода, но не в жилые помещения. Хранить в них можно твердое топливо или овощи.

По СНиП 31-01-2003 в пункте 4 собственникам разрешено пристроить помещения технического характера высотой до 3-го этажа, чтобы хранить инвентарь и предметы, не относящиеся к бытовым вещам или легковоспламеняющимся или горючим категориям. Под лестницами на первом этаже делать кладовые запрещено, поскольку там находятся коммуникационные узлы.

Можно ли сделать кладовку на лестничной площадке? Любые изменения в плане многоквартирного дома в обязательном порядке согласовываются в БТИ и пожарной инспекции. При этом в техническую документацию специалистами вносят все проведенные перепланировки. Если это требование проигнорировано, то на ТСЖ или управляющую компанию службами пожарной безопасности может быть наложен серьёзный штраф.

Жильцы часто сталкиваются с тем, что ТСЖ во избежание штрафов самостоятельно и без уведомления может демонтировать стихийный склад, которая не была согласована и обустроена незаконно. Любые действия по аренде или продаже кладовок незаконны, поскольку этот объект относится к общественному пользованию.

Как сделать кладовку в подвале?

Когда сделать кладовку в подъезде сложно, владельцы квартир часто смотрят на подвалы или технические подполья в доме. Довольно часто застройщики перед сдачей в эксплуатацию обещают сделать на цокольном этаже помещения складского типа, в которых можно будет хранить вещи. Как только здание сдается по документам и начинается его эксплуатация, эти помещения продаются за отдельную плату. Насколько это правомерно и безопасно для собственников жилья – стоит разобраться отдельно.

Подвал – это помещение дома, полы которого расположены ниже земли большей половиной своих стен. Такая законодательная трактовка указывает и на отдельный от жилых площадей вход. По требования пожарной безопасности таких входов обычно делали не менее двух – одна полноценная дверь, а второй – люк 0,6м*0,8м. Дверь при этом используется как эвакуационный выход.

По требования безопасности необходимо также 2 окна, в которых должны быть приямки для прямого доступа в помещение на случай внезапного пожара. Обустройство перегородок зависит от степени огнестойкости дома и количества в нем этажей. Если в доме до пяти этажей, то перегородки узаконено ставят любого класса пожарной опасности.

В случае высотки более пяти этажей перегородки должны быть из огнестойких материалов. Обычно делают стены в половину кирпича (красного), избегая деревянного дверного полотна на входе. Секции должны быть сделаны так, чтобы не возникало помех в доступе к коммуникационным узлам. Если есть препятствие, то пожарные службы могут запретить обустройство склада, в таком случае альтернативой станет кладовка за лифтом наверху.

В таких кладовых в подвале дома запрещается хранить вещи, которые не являются твердым топливом, хозяйственным инвентарем или овощами. Обязательно нужно сделать системы дымоудаления.

Чем опасна незаконная кладовка?

За правилами и нормами в обустройства кладовых следят не только сотрудники управляющей компании, но и пожарные службы. Перед тем как начать обустройство кладовки нужно получить согласие каждого из собственников жилья в подъезде и получить консультацию специалистов нескольких инспекций.

После обустройства кладовой в соответствие с нормами и правилами её обязательно следует в план дома и получить регистрацию в БТИ. Получение документации с разрешением позволяет избежать проблем со штрафами и демонтажем кладовых помещений, проблем и споров с соседями.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector