Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто покупает доли в квартирах

Кто покупает доли в квартирах

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

Срочный Выкуп
квартир, комнат, долей

(купим в течение 1 суток)

  • Главная
  • О компании
  • Отзывы
  • Частые вопросы
  • Контакты

Хотите продать долю в квартире?

Если Вы уже попробовали продать долю в квартире, то вы наверняка столкнулись с рядом существенных трудностей и наверняка поняли, что продажа квартиры и продажа доли в квартире существенно отличаются. Причем не в лучшую сторону.

Если же Вы еще не столкнулись с трудностями, то эта статья Вам будет полезна, просто потому что она раскроет все нюансы и возможные сложности при продаже долей.

А какие способы продажи долей существуют?

Начнем с наиболее простых.

Первый способ — это когда вашу долю выкупает кто-то из других дольщиков этой квартиры. Как правило, это происходит, если этот собственник хочет стать единственным владельцем квартиры. В такой ситуации Вы договариваетесь на цену которая устроит Вас обоих и оформляете сделку.

Второй способ
— это ситуация когда все собственники (включая вас) хотят продать свои доли. Совместными усилиями Вы находите покупателя на данную квартиру и продаете ее. После продажи доли Вы получаете те деньги, на которые рассчитывали.

Это наиболее простые и идеальные варианты. Но так происходит не всегда.

В жизни зачастую другой собственник не хочет, продавать свою долю или не хочет (не может) покупать вашу долю.

В подобной ситуации есть несколько путей решения, но вначале немного поговорим о простой продаже долей.


Возможно, ли продать долю квартиры обычному покупателю?

К сожалению это практически не реально.

Потому что владение долей в квартире не дает право владения или обладаниями, какими то реальными метрами в квартире (т.е. у человека нет даже «своего угла»).

Покажем это на примере. Предположим Вам принадлежит 1/3 доли в трех комнатной квартире. Это значит, что в каждой комнате Вам принадлежит 1/3 часть комнаты, а оставшаяся собственность принадлежит другому владельцу и по закону тот может делать там все, что ему захочется.

Поэтому обычные люди не покупают доли в квартирах.

А кто покупает доли в квартирах?

Покупкой долей занимаются только агентства недвижимости. Правда, далеко не все.

Причем, они стараются покупать в первую очередь доли в тех квартирах, где можно договориться с другими собственниками и выкупить всю квартиру.

Они стараются не покупать доли в квартирах, где собственники не могут договориться между собой. И их абсолютно не интересуют доли в квартирах, где между собственниками есть неприязненные отношения или конфликты.

Особенно в ситуациях, когда одни владельцы силой или хитростью выживают из квартиры других собственников квартиры.

Такие доли еще называют «проблемными».

Как можно продать «проблемные» доли в квартире?

Такими долями занимаются агентства специализирующиеся на выкупе. Подобных компаний в Казани единицы. Наша компания является одним из таких агентств.

Чем мы отличаемся от обычного агентства недвижимости? Почему лучше работать с нами?

Мы не обычное агентство недвижимости, которое занимается всем: продажей земли, арендой квартир, продажей домов и т.п.

Мы специализируемся на выкупе жилой недвижимости: квартир, комнат и конечно долей квартир.

Эта наша специализация, мы занимаемся выкупом более 4 лет, знаем все нюансы и подводные камни, связанные с выкупом. Занимаемся выкупом как обычных так и «проблемных» долей. Осуществляем срочный выкуп долей.

Мы профессионалы в своей области.


7 причин работы с нами:

1. Первое это скорость — мы выкупаем долю в квартире за 1-2 дня, если все документы готовы.

2. Если каких то документов нет, то мы можем ускорить получение этих документов, по «своим» каналам (приватизация, наследство, техническая документация или вступление в право собственности). Все это можно сделать очень быстро, если есть необходимые связи и они у нас есть.

3. Мы можем купить долю в квартире, даже если другие владельцы не дали согласия. Не секрет, что если у собственников конфликт, то кто-то из них может вставлять «палки в колеса». У нас хорошие юристы и мы знаем, как обойти эти ограничения.

4. Мы покупаем доли в квартирах, где есть конфликты между собственниками. Либо где просто не могут договориться между собой. Плюс не секрет, что одни собственники нередко начинают ущемлять права других собственников, т.е. просто выживать их из квартиры.

Если Вы попали в подобную ситуацию, значит, имеет смысл обращаться к нам. Мы готовы к подобным вариантам. И у нас есть решения подобных проблем.

5. Нас не волнуют проблемы и конфликты между собственниками. Даже если вас не пускают в квартиру или относятся к Вам агрессивно, ничего страшного. Мы готовы к подобным ситуациям.

6. Мы поможем погасить долги по квартире, если они есть.

7. Дополнительная услуга — если Вы планируете продажу доли с целью покупки своей квартиры, то мы поможем Вам с получением ипотеки (даже если у Вас были отказы от банков).

Поможем с поиском квартиры и проведем проверку юридической чистоты квартиры, подскажем с юридическим оформление новой квартиры.

ЗВОНИТЕ! +7 (843) 258-99-36

Нередка ситуация, когда собственник доли в квартире говорит, «ну еще подожду, отложу, как совсем припрет, так и займусь этим вопросом«.

Но это не совсем верная позиция, потому, что в отличии от квартир, цены на доли практически не повышаются, процедура продажи со временем только ужесточается и усложняется.

Поэтому не откладывайте этот вопрос на потом, звоните сейчас 258-99-36

Вы спрашиваете – мы отвечаем

05.08.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Виктория

Хочу купить вторую долю (часть )дома у собственника

Здравствуйте, у меня в собственности половина дома с участком, дом ветхий, собственник не хочет продавать мне вторую часть, точнее он не против, но цена не соответствует, она хочет по рыночной цене 10000$ за 5 соток с колодцем. Так вопрос такой ,если она найдёт 3 лиц , я обязана буду подписать отказ, от ее части, и как ее уговорить чтобы она уменьшила стоимость?

30.07.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Савелий

Продажа доли в квартире

Здравствуйте. Являюсь собственником 2/3 долей в квартире (получены в результате дарения от жены).
1/3 является собственностью сестры моей жены (у нее есть совершеннолетний сын, и они вместе прописаны в квартире).
Членами моей семьи и родственниками для меня ведь они юридически не являются? Совместного хозяйства с ними я не веду.
Хочу продать свои 2/3 доли.
Я обращусь к нотариусу, чтобы соблюсти право второго собственника на первоочередное приобретение моей доли.
Но второй собственник денег на приобретение моей доли не имеет и уже сейчас говорит, что от получения письма от натариуса будет уклоняться и отказ не даст.
Смогу ли я, при соблюдении со своей стороны юридических шагов и установленных сроков, продать затем свою долю без согласия второго собственника на проведение сделки?
В п.п. 1.1 — 1.2. Указа Президента Республики Беларусь № 200 говорится, что необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника.
Но ведь второй собственник для меня чужой человек, намеренный чинить препятствия для распоряжения мною моим имуществом.
Заранее благодарю за ответ.

Читать еще:  Какие документы передает застройщик управляющей компании

22.07.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Галина

Д.день. Подскажите, пожалуйста, при приватизации были начислены чеки «Жильё» (собственнику 173 руб. и несовершеннолетнему 65 руб.), остальную сумму собственник погасил наличкой. Стоимость квартиры составила 33813 руб. 50,50 кв.м. Как рассчитать доли в квартире, если сособственник хочет продать/подарить свою мизерную долю и сколько метров/сантиметров составит 65 руб. Как правильно юридически оформить такое соглашение, чтобы в дальнейшем у собственника не возникли проблемы. Была куплена квартира сособственнику, где он пожелал (устная договорённость).

14.07.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Ирина

Здравствуйте, по оценке рыночной стоимости квартиры я должна выплатить за долю 15 р, ответчик требует в 20 раз больше. Что делать?

08.07.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Ольга

доля в доме

Здравствуйте. Имеются 2 наследника дома. Оба приняли наследство. Первый: в доме не проживал, но зарегистрировал право собственности и зарегистрировался в доме. Второй: был зарегистрирован в доме, проживает в нем, но в БТИ документы не оформляет и не пускает второго сособственника на порог. Какие есть варианты воспользоваться своей собственностью? Спасибо

06.07.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Алексей

Договор дарение доли

Дд,подскажите можно ли оформить договор дарения 1/2доли квартиры(ипотека выплачена полностью),если на второй доле ещё есть невыплаченных сумма по ипотеке

03.07.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Жаннетта

Кто, кроме собственников имеет право жить в доме

Здравствуйте! После смерти матери, вступили в наследство дочь и два сына. Всё имеют свои квартиры. В доме 2 проходные комнаты, маленькая кухня. Сестра в своей квартире оставила дочь с зятем, а сама с мужем заселились в доме. На предложение продать дом или выкупить наши доли, сестра отвечает отказом. Имеет ли право там проживать её муж? Он зарегистрирован в их общей квартире, в которой сейчас живёт дочь и зять. Что можно предпринять в этом случае?

30.06.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Елена

Доля 90%

Добрый день! Имеется три собственника квартиры 2-х комнатной. 1 доля 3/4, 2 доля 15/100, 3 доля 10/100. В квартире прописано 2 человека (на лицевом счету собственника 3). Лицевые счета разделены. Фактически в квартире никто не проживает. Собственники 1 и 2 хотят продать свои доли (в общем получается 90% от квартиры). С чего необходимо начать процесс продажи и какие могут возникнуть проблемы, если третий собственник не намерен продавать свою долю?

27.06.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Андрей

Покупка долей в квартире

Здравствуйте. Соседи продают квартиру, которую получили в наследство, у них на руках два свидетельства о собственности. Квартира 60 м2, у продавца 58 метров, и 2 метра у его брата, брат признан не дееспособным и проживает в интернате. Опекун — директор интерната на сколько я понимаю. Вопрос, можно ли по закону приобрести обе доли в собственность. Благодарю за ответ.

25.06.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Дарья

Выкуп оставшейся доли в 3-комн. квартире

ДД. Я являюсь владельцем 63/100 доли в квартире. Сейчас мне второй собственник предлагает купить долю. Как правильно провести сделку?

08.06.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Екатерина

1/2 однокомнатной квартиры

Здравствуйте. Имею 1/2 долю в приватизированной квартире. Второй собственник отказывается продавать квартиру целиком и выкупать мою половину не хочет. Подскажите, пожалуйста, реально ли продать долю в однокомнатной квартире? Ремонт нормальный, район отличный. Жить в квартире я не могу, невыносимые условия, как быть?

07.06.2021 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Анжела Конашкова

Квартира

Здравствуйте! Скажите пожалуйста .у меня 1/3 доля в 2 х комнатной приватизированной квартире.зарегистрирована только я одна с ребенком.собственница 2/3 доли мать но она не живёт со мной и не зарегистрирована в квартире.могу ли я продать свою долю постороннему человеку без ее согласия

Сколько стоит доля в квартире

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

  • максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
  • физически возможно;
  • юридически разрешено на дату определения стоимости;
  • финансово оправдано.

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.

Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Постоянно растущие цены на недвижимость и высокая стоимость жилья являются основными причинами, почему молодые семьи решают купить долю в квартире на материнский капитал в 2021 году. Это единственный и самый доступный способ улучшить жилищные условия на ограниченную материнским капиталом сумму. Финансовая поддержка государства в размере 466 тысяч рублей предоставляется родителям при рождении второго или третьего ребенка.

Покупка доли в квартире с использованием маткапитала осложняется тем, что приобретаемая доля должна быть обособлена от остальной части квартиры, должна полностью включать изолированную жилую комнату.

Семья может воспользоваться господдержкой для покупки доли жилья у родственников. Это абсолютно законно, так как такие расходы относятся к целевому использованию сертификата МСК. В таких сделках участвуют родственники семьи: бабушки, дедушки, матери, отцы. Запрещены сделки только между ближайшими родственниками — с Вашим супругом и детьми.

Как выкупить долю в квартире материнским капиталом в 2021?

Согласно закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 материнский (семейный) капитал можно тратить на покупку доли в квартире или многоквартирном доме. Но есть нюанс, который нужно учитывать при использовании сертификата на приобретение жилья.

  • Жилое помещение должно перейти в единоличную собственность родителей (выкуп оставшейся жилплощади до целого)

Жилое помещение должно соответствовать требованиям законодательства. Для чистоты сделки и оформления необходимых документов может понадобиться консультация риэлтера, юриста и кредитного специалиста. Соблюдение всех условий и рекомендацией поможет получить положительный ответ от ПФР.

Перечь лиц, при сделках с которыми вычет не предусмотрен, указан в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. При приобретении жилья у взаимозависимых родственников налоговый вычет не предоставляется – государство может отказать в праве на получение налогового вычета.

Законно ли покупать долю в чужой квартире за счет материнского капитала?

Часто возникает ситуация, когда нужно купить долю в чужой квартире с помощью маткапитала. Такая сделка разрешена законом, но следует помнить, что под долей подразумевается комната в квартире у постороннего человека. В однокомнатной квартире нельзя выкупить комнату, поэтому нужно покупать квартиру целиком, а не ёё долю.

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

  • Информацию о том, что стоимость комнаты (жилого помещения) оплачивается из средств материнского капитала
  • Срок, в течение которого молодая семья должна предоставить пакет документов в ПФР

Следует помнить, что ПФР перечисляет деньги безналичным способом только после заключения сделки.

Правила оформления доли квартиры на детей при использовании материнского капитала

Важным пунктом ст. 10 (ч. 4) закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. является необходимость оформления покупаемого жилья в собственность детей и родителей. Распределение величины долей происходит по обоюдному согласию членов семьи.

Вывод: если Вы покупаете долю в квартире за семейный (материнский) капитал, то оформлять право собственности нужно и на детей, и на родителей. Можно поначалу кого-то и обделить долей, но оформить на этого человека (супруга или ребёнка) нотариальное обязательство, по которому долю Вы ему выделите в последующем. Окончанием сделки является момент полного погашения обязательств по договору купли-продажи.

Читать еще:  Как повысить напор воды в квартире

Соглашение об определение долей, когда семье переходит часть жилплощади, подразумевает дальнейшее деление на доли (минимум на три части), независимо от приобретаемой площади. Все обязательства по выделению долей детям нужно исполнить не позже чем через 6 месяцев после перечисления материнского капитала продавцу и снятий с жилого помещения всех обременений.

Какие документы потребуются для покупки доли в квартире с использованием маткапитала?

Сбор документов – важный этап перед предстоящей сделкой. Должное оформление и отсутствие фиктивных бумаг значительно ускорит получение материнского капитала для приобретения доли в чужой квартире у постороннего человека или у родственника. Готовый пакет документов для кредитного потребительского кооператива должен содержать:

  • Паспорт заявителя
  • Сертификат на МСК
  • Заявление заёмщика на получение займа и использование маткапитала
  • Договор купли-продажи доли в объекте недвижимости (только проект, не зарегистрированный!)
  • Выписка из ЕГРП с экспликацией квартиры — схемой с указанием площадей комнат и помещений.

После предоставления всех необходимых документов специалисты КПК оформляют договор, проверяют чистоту сделки и её законность.

Один из собственников квартиры хочет продать свою долю. Как быть?

Вопрос: Я являюсь собственником 1/4 доли в 3-комнатной квартире. Также собственниками 1/4 в этой квартире являются мои бабушка, дедушка и двоюродный брат (их внук). В приватизации двоюродный брат не участвовал, 1/4 долю получил от своего отца (сына бабушки и дедушки) по договору дарения. Двоюродный брат выслал заказное письмо с уведомлением, в котором пишет о том, что его доля продается и мы можем ее выкупить за 650 тыс. руб., так как имеем преимущественное право покупки указанной доли в квартире. В случае отказа или по умолчанию в течение 1 месяца он продаст свою долю постороннему лицу. Документов об оценке стоимости недвижимости и документа о выделении этой доли в квартире не прилагается. Мы (собственники) не имеем возможности покупки доли, так как бабушка и дедушка пенсионеры, а я – студентка. Квартиру продать или разменять не готовы. Отсюда вытекают вопросы: 1. Как сделать юридически правильно так, чтобы разрешить данный жилищный вопрос? 2. Как правильно сделать, чтобы при выплате денег двоюродному брату не оказаться обманутыми и не иметь юридических обязательств по отношению к нему? Ответ: На такие вопросы я даю однозначный ответ: искать деньги и покупать. Надо договариваться с участником долевой собственности, в данном случае с вашим двоюродным братом, об уменьшении цены, о рассрочке, разговаривать с его родителями, если это имеет смысл, но долю выкупать самим в любом случае. Поскольку ваш брат действительно в том случае, если вы не выкупите у него долю, имеет право продать ее по цене, которую озвучил вам, любому постороннему лицу. Никаких документов об оценке стоимости доли здесь не нужно: хозяин-барин, сколько захотел – столько и назначил, также не нужно и никаких документов о выделе доли, о которых вы пишете в вопросе. Я вас не пугаю, я говорю о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если долю купит постороннее лицо. Если вы надеетесь, что долю никто не купит, полагая, что кому в здравом уме нужна доля в квартире с проживающими в ней гражданами, то вы жестоко ошибаетесь и ваше заблуждение может стать для вас фатальным. Чтобы убедиться в справедливости моих слов, не поленитесь, посмотрите многотиражные бесплатные газеты с рекламными объявлениями. В них масса объявлений: «куплю долю в квартире», и количество этих объявлений постоянно увеличивается. Появляется целый сектор бизнеса, очень выгодного бизнеса. Каков его механизм. Сначала приобретается доля. Причем приобретается за цену, которая значительно ниже рыночной, поскольку, действительно, сама по себе доля в квартире с проживающими в ней гражданами реальному покупателю не нужна и таковой спрос отсутствует. Вы скажете мне, что я сам себе противоречу, так как написал выше, что брат в случае вашего отказа может продать свою долю по объявленной вам цене. Нет, не противоречу, поскольку написать-то в договоре купли-продажи можно, что угодно, но фактически скорее всего вашему брату на руки будет передана меньшая сумма. Затем новые приобретатели самыми разными, более или менее законными, способами, создадут вам невыносимые условия существования (помните интермедию Райкина про учительницу в коммунальной квартире), тем самым, в конце концов, вынудив вас продать ваши доли в квартире и тоже, разумеется, не по самой рыночной цене. Вот и все, они получают товар за значительно меньшую стоимость. Не думайте, что вы сможете противостоять им, нет, не сможете, не для этого они тратили свои деньги на приобретение доли вашего брата, чтобы уступить вам. Они заведомо финансово, физически и психологически сильнее вас, хотя бы потому, что квартира для проживания им не нужна и, соответственно, время работает на них. Я не говорю, что в вашем случае будет именно так, но подобный вариант развития событий абсолютно реален. Объясните это вашему брату, и если не хочет сознательно причинить вам вред и испортить свою карму, может быть, он вас все-таки услышит и пойдет на уступки по цене и срокам, тем более, повторюсь, что скорее всего и от потенциальных покупателей он фактически получит не объявленную вам сумму, а гораздо меньшую.

Как продать долю в квартире. Инструкция

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Читать еще:  Как проверить свою недвижимость в едином реестре

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Как продать долю в квартире?

17.06.2020
«Можно ли продать долю в квартире?» — вот вопрос, который со временем может волновать каждого, у кого есть подобная собственность. Ведь по закону, если у квартиры два и больше владельцев, то она считается общей собственностью. Она может быть, как совместной, так и долевой. В последнем случае, каждая доля прописана в определённом документе.

Для каждого из видов собственностей есть свои правила. Им подчиняется как управление, так и проведение сделок.

Совместная собственность

Долевая собственность

Как продать долю в квартире?

Есть определённые правила, как продать долю собственности в квартире. Сначала это выкуп нужно предложить совладельцам. При этом, важно не изменять условия: цена для сособственников не должна быть выше, чем для других потенциальных покупателей.

Предложение может быть оформлено:

  • лично с оформлением под подпись;
  • заказным письмом с уведомлением;
  • посредством телеграммы;
  • через нотариуса (наиболее надёжный вариант).

Если совладелец хочет выкупить долю, то вы осуществляете сделку в течение оговоренного срока. Однако, он может и отклонить предложение. Принять решение нужно в течение месяца. Отказ должен быть письменным и нотариально заверенным. Важно соблюсти все требования и указать в отказе все необходимые данные. Если же на предложение никакой реакции не будет в течение месяца, то это будет расцениваться как отказ.

Что делать, если не знаешь, где живёт другой собственник

В законе конкретно не указан механизм действия. Существуют варианты:

  • отправить извещение по последнему известному адресу;
  • по адресу, который вы получите, отправив запрос в МВД;
  • по адресу расположения недвижимости, долю в которой вы собираетесь реализовать;
  • после обращения к нотариусу, который сделает уведомления о продаже.

Учитывайте нюансы: чем больше адресов вы охватите и чем лучше подготовите уведомление, тем лучше вы покажете то, что сделали всё возможное. Сделка в таком случает будет признана действительной.

Если сосед не желает покупать вашу долю, то продайте её другому покупателю. Но помните, доля всегда стоит дешевле, чем стоимость квартиры, разделённая на половину или треть.

Как в таком случае сохранить рыночную стоимость? Есть два способа:

  • Выкупите доли соседей и продайте всю квартиру. Подходит в том случае, если у вас есть возможность приобрести соседские доли. Подобные затраты точно окупятся.
  • Все доли продаются одновременно. Для этого стоит провести среди соседей агитационную работу: разъясните им, что таким способом можно продать доли куда дороже и быстрее, не тратить лишние деньги.

Продажа доли – мероприятие непростое. Важно уговорить соседей и не натолкнуться на опасные схемы.

Доли в недвижимости.
Нюансы при покупке

Недвижимость может одновременно принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам. Они совместно владеют ею и она находится в их общей собственности.

Многие плохо разбираются в тонкостях работы с долями и могут допустить немало ошибок при оформлении.

Здесь рассмотрим несколько различных вариантов купли-продажи долей в квартире и ответим на вопросы: как купить долю в квартире у родственников, в ипотеку, на материнский капитал или простой вариант покупки. Читайте далее

Когда недвижимостью владеют больше чем 1 человек, права на объект делятся либо в равной либо в неравной пропорции и называются долями. При этом доли появляются только при их определении владельцами. То есть общая собственность может быть:

  • совместной — которая не делится на части (доли);
  • долевой — где выделены части, принадлежащие каждому из собственников.

Причин возникновения долевой собственности несколько:

  • общая покупка недвижимости несколькими лицами;
  • приватизация жилья;
  • получение наследства, распределяемого между всеми наследниками;
  • раздел имущества между супругами и пр.

Для получения доли в квартире в натуральном виде необходимо подписать Соглашение об определении долей. Для этого требуется согласие всех совладельцев жилья. Договорившись, они подписывают документ, который в последствии поступает на государственную регистрацию.

Соглашение может быть написано в простой письменной форме. Однако собственники вправе обращаться к нотариусу за составлением договора, чтобы соблюсти интересы всех сторон при подписании.

Весь процесс занимает от одной недели до двух и зависит от скорости регистрации изменений в Росреестре. Ускорить его можно через нотариуса. Личная подача документов происходит через:

  • МФЦ;
  • сайт Росреестра;
  • отделение Росрееста;
  • личный кабинет на сайте Государственных услуг РФ.

Если нет возможности договориться мирным путем, то следует обратиться в суд за принудительным определением доли. После получения решения суда, его также следует отправить на государственную регистрацию.

Сделки по покупке долей в недвижимом имуществе проходят сложнее обычных. Основной причиной является присутствие дополнительных действующих лиц — совладельцев недвижимости. Они должны давать согласие на продажу доли (ст. 250 ГК РФ).

Зачем покупать долю? Ответов может быть несколько:

  • необходимо жилье, но не хватает денег на отдельную квартиру. В этом случае следует выбирать доли выделенные в натуре, чтобы понимать куда вселяться после покупки;
  • нужна регистрация — покупатели рассматривают даже небольшие доли (190 или 2/50, например) не выделенные в натуре, что позволяет им прописаться;
  • как вложение денег — рост цен на недвижимость и заинтересованность граждан в покупке долей, активизировали рынок. Через несколько лет долю можно продать заработав.

Сложности в приобретении доли

Как ранее говорилось, основная сложность — наличие нескольких собственников. Сделки по купле-продаже доли должны проходить с их участием. (Подробнее см. Как купить квартиру с двумя или более собственниками)

Преимущественное право покупки обязывает продавца доли в первую очередь сделать предложение по сделке совладельцам недвижимости.

Это делается с помощью заказного уведомления содержащего информацию о стоимости, сроках и прочих условиях.

Варианты уведомлений:

  • лично в руки;
  • заказным письмом;
  • через нотариуса

Законом дается 1 месяц на выкуп доли на указанных в тексте извещения условиях.

Если совладельцы отказываются от покупки ранее, чем прошел месяц, то они должны подписать нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки. Либо по прошествии месяца после получения извещения, они теряют это право автоматически.

Существуют ситуации, когда невозможно получить согласие на продажу сособственника. Например, человек отсутствует. А без подтверждения вручения извещения сделка пройти не может.

В таком случае продавцы часто предлагают оформить:

  • дарственную на покупателя;
  • заем денежной суммы с залогом доли.

Рассмотрим вариант с дарственной

Продавец дарит долю покупателю, а тот, соответственно, выплачивает ему оговоренную сумму денег.

Риски для покупателя:

  • при расторжении сделки, возврат затраченных средств может не произойти, поскольку нет подтверждения получения денег (расписок и пр.);
  • покупатель (вряд ли это родственник) вынужден будет уплатить налог (НДФЛ) в бюджет в размере 13% от кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости.

Вариант с залогом доли

Продавец и покупатель оформляют договор займа с залогом продаваемой доли, заведомо зная что займ не будет возвращен. Через некоторое время покупатель ссылаясь на условия договора займа вступает во владение в судебном порядке.

Сложность возникает в возможности со стороны совладельцев оспорить сделку.

А также подобные договоры могут признаться притворными, потому что стороны под видом одной сделки проводят совершенно другую

Рассматривая вопрос — можно ли купить долю в квартире, выбранной покупателем, следует обязательно проверить:

  • выписку из Росреестра о доле и ее владельце;
  • дееспособность продавца;
  • наличие обременения на доле и квартире в целом;
  • согласие на продажу органов опеки, если продавец несовершеннолетний гражданин
  • согласие супругов на продажу доли;
  • проведенные изменения планировки и их согласование в БТИ;
  • задолженность по взносам на капитальный ремонт (они переходят к новому владельцу, в отличие от прочих услуг ЖКХ);
  • выделена ли доля в натуре (в виде комнаты)

Покупка доли у родственников

Ситуаций, когда необходимо выкупить долю родственника, может быть много, но чаще всего они возникают при:

  • получении наследства и разделе его между близкими людьми;
  • перераспределении собственности внутри семьи и пр.

Родственниками при этом признаются:

  • дети с родителями (в том числе усыновленные);
  • дедушки и бабушки, прадедушки и прабабушки;
  • дяди и тети;
  • кузины и кузены (двоюродное родство)

То есть все те, кто имеют между собой кровные связи.

Подтверждением родства могут быть любые документы: свидетельства о рождении, о браке, справки медицинских организаций (в том числе о проведенной экспертизе ДНК), данные опроса знакомых

Важно!
Муж и жена не являются родственниками

Процессуально большой разницы между покупкой у родственника или у любого другого гражданина нет. Так же необходимо извещать совладельцев квартиры об условиях сделки и получать от них согласие либо отказ. Собирать необходимые для ее проведения документы и регистрировать права на нового владельца

Отличием может стать покупка доли у родственника за счет ипотечных средств. Использование ипотеки для приобретения доли затруднено частым нежеланием банков финансировать подобные сделки.

Получить ипотеку под покупку доли у родственника бывает еще сложнее. Банки остерегаются таких сделок, опасаясь мошенничества. Однако с удовольствием предоставят кредит на выкуп доли, в результате которой квартира целиком перейдет в залог банку

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector