Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира под офис

Как сделать из квартиры офис

Любой компании, пусть даже самой маленькой, для осуществления деятельности необходим офис – помещение, в котором размещается управляющий персонал, бухгалтерия, имеется кабинет руководителя. Жилая квартира ни 1 этаже под офис нередко представляется хорошим вариантом организации конторы. Но как сделать квартиру под офис?

Превращаем квартиру в контору: зонирование помещения

Квартира под офис – неплохой вариант для небольшой компании, делающей первые шаги на рынке. В основном жилую квартиру под офис переделывают, если у компании не хватает средств на аренду помещения в бизнес-центре. Аренда жилой квартиры под офис во многих случаях оказывается намного выгоднее экономически.

Для удобства работы её нужно правильно подготовить к использованию. Одно из необходимых для этого действий – зонирование помещения. В пространстве будущей конторы выделяют кабинет руководителя и, возможно, его заместителя, рабочее пространство для сотрудников, комнату для переговоров, играющую одновременно роль зала заседаний, и входную группу. Самое сложное – правильно организовать рабочее пространство. Квартира под офис должна быть удобной для каждого сотрудника, а потому никакой стеснённости допускать нельзя. При недостатке площади допускается использование одного рабочего места двумя сотрудниками по графику. Каждое место должно быть укомплектовано всем необходимым.

Освещение, мебель и стиль оформление

Для повышения престижности компании и узнаваемости бренда необходимо создать неповторимый корпоративный стиль. И это не только дресс-код, фирменные бланки и визитки. Жилая квартира под офис также должна быть оформлена в полном соответствии с корпоративным стилем. Ремонт квартиры под офис нужно производить, например, так, чтобы в отделке присутствовали корпоративные цвета.

Большое значение при переделке квартиры на 1 этаже под офис уделяется мебели, которая также подбирается с учётом созданного фирменного стиля. Кроме того, мебель должна быть функциональной и удобной. Это столы и кресла сотрудников в рабочей зоне, подобранные с учётом всех требований по эргономике, а также мягкая мебель, установленная в зоне отдыха, которую также нужно выделить, осуществляя зонирование и ремонт квартиры под офис. Кабинет руководителя нужно укомплектовать хорошей мебелью – от этого во многом зависит престиж компании и доверие к ней.

Очень важно в квартире под офис организовать качественное освещение. Уровень общей освещённости должен соответствовать санитарным нормам. Для комфортной работы сотрудников в квартире под офис можно организовать локальное освещение каждого рабочего места.

Квартира на 1 этаже под офис – отличный вариант размещения персонала и организации бесперебойной работы. Это удобно и позволяет сократить расходы. Но все действия при переделке жилого помещения в контору необходимо произвести правильно и логично.

Организовать офис в квартире можно законно

Рассказывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры, украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.». Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Что говорит закон
Создать в квартире офис и при этом оставить помещение жилым не противозаконно. Об этом говорит статья 17 Жилищного кодекса России. Ее пункт 2 гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Основной смысл приведенного пункта заключен в двух ключевых моментах: «проживающими на законных основаниях» и «не нарушает права и законные интересы других граждан».

Это означает, что люди должны прежде всего иметь право находиться по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) либо по причине родственных или близких отношений с хозяином или ответственным квартиросъемщиком, а также на основании договора, дающего право на использование жилого помещения, к примеру, договора возмездного пользования, найма, иного. Незаконный мигрант, например, даже соблюдая права и законные интересы других граждан или являясь родственником собственника жилища, не вправе заниматься какой-либо деятельностью не только в этой квартире, но и вообще на территории России.

Производство «под запретом»
Фраза «не нарушает права и законные интересы других граждан» тесно связана со следующим пунктом 17-й статьи Жилищного кодекса, запрещающим размещать в квартирах промышленное производство. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах, с целью их дальнейшей продажи и получения прибыли. Скажу сразу, что разместить в стандартной городской квартире конвейер для производства автомобилей или конфет, даже перепланировав ее, – нереально. Речь в данном случае идет о небольшом производстве. Например, о мини-пекарне или мини-мыловарне. Обычно же предприниматели используют жилые помещения для организации ремесленных или кустарных производств, а также офисов. Например, многие специалисты ремонтируют на дому компьютеры и домашнюю технику, открывают обувные и швейные мастерские, студии дизайна, а также мини-call-центры. И закон, как можно понять, это разрешает. Впрочем, при одном условии, а именно: «соблюдении прав и законных интересов других граждан».

«Неудобства» для соседей и высокие «децибелы»
Как правило, жильцы многоквартирного дома проявляют недовольство не потому, что владелец открыл в квартире офис или мастерскую, а потому, что он своей деятельностью создает неудобства для окружающих. Чаще всего граждане жалуются на шум, доносящийся из квартиры-офиса, а также на «толпу» клиентов, периодически посещающих такое жилище. «Ошибочные» звонки в дверь, постоянно занятый лифт, очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются участковому или в управляющую компанию.

Например, в 2007 году Ленинский районный суд г. Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (фамилия изменена) использовать квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи предпринимателя показали в суде, что «в связи с использованием квартиры под офис в подъезде раскодирован домофон, постоянно находятся посторонние люди – посетители офиса, накапливается мусор, площадка возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей». (Цитата из Определения Ульяновского областного суда от 06.02.2007 года по делу № 33-***-2007.)

По поводу шума – вообще особый разговор. Нормативный акт «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», принятый 10.06.2010 года Постановлением № 64 главного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (ДБ). Много это или мало? Для наглядности проведем сравнение. Разговор на повышенных тонах равняется 60 ДБ, шум метрополитена составляет 100 ДБ, звук стереосистемы, включенной на полную мощность, – 110 ДБ, а двигатели самолета при взлете издают шум, равный 120 ДБ. Соответственно, устраивая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.

Кстати, российская судебная практика уже знает случаи, когда нарушителей тишины лишали жилья. В 2008 году житель города Первоуральска Свердловской области диджей Виктор Зотов открыл у себя в квартире звукозаписывающую студию. Соседи шестнадцать раз обращались в полицию с жалобами на громкую музыку, но Зотов не унимался. В конце концов дело дошло до суда, который постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичных торгов, а вырученную сумму отдать незадачливому музыканту.

При каких условиях следует легализовать квартиру под офис
Итак, для того чтобы заниматься репетиторством, писать программы, ремонтировать обувь и вести иную профессиональную деятельность, не связанную с производством, менять назначение жилого помещения не требуется. Достаточно не мешать другим гражданам и соблюдать правила общежития в многоквартирном доме. А вот если хозяин задумал использовать квартиру под магазин или сдать под офис какой-нибудь компании, смена ее статуса неизбежна: квартиру придется переводить в нежилой фонд.

Любой собственник вправе создать в своей квартире так называемый «тихий офис» и при этом не легализовывать его. Он уже легализован 17-й статьей Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо правовом статусе. Если же гражданин устраивает в жилом помещении мини-производство, связанное с использованием шумящих электроинструментов, варит едкие вещества, от которых пропахла вся многоэтажка, а у порога его квартиры ежедневно толпятся десятки клиентов, то легализовать такой «офис» вообще не удастся. Можно даже не пытаться. В этом случае придется арендовать обычное производственное или офисное помещение, дабы не мешать окружающим.

Куда жаловаться, если ваш сосед обустроил в жилой квартире офис

Можно ли обустроить квартиру под офис? В рамках нашей постоянной рубрики «Прокуратура разъясняет» на вопрос вольчан отвечает помощник Вольского межрайонного прокурора Ксения Шапошникова.

Жилищное законодательство устанавливает пределы свободы собственника жилого помещения в осуществлении своего права собственности на него. Это означает, что любой собственник жилья в многоквартирном доме обязан использовать свое жилье строго по назначению, то есть для проживания, а не для любой другой деятельности. Он должен содержать помещение в надлежащем состоянии, не допускать его разрушения и уничтожения, соблюдать законные права и интересы соседей и правила содержания общего имущества в доме.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).

Использование квартиры для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами возможно, если это не нарушает права других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей – для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Читать еще:  Производственный микроклимат и его гигиеническое значение

В случае если ваши соседи все-таки незаконно сделали из квартиры офис, то стоит обращаться в местную в администрацию с жалобой на незаконность использования жилого помещения в качестве нежилого без изменения назначения помещения на нежилое. Другие инстанции для обращения: прокуратура; Госпожарнадзор; Санэпиднадзор; Роспотребнадзор; Госжилинспекция.

При организации таких «источников дохода на дому» чаще всего нарушаются правила и санитарно-эпидемиологического законодательства и пожарной безопасности, многие другие.

​Войны за лестничную клетку: кто прав? Разъясняет Вольская межрайонная прокуратура.

Бывает, что соседу не хватает места в квартире, поэтому в общем коридоре постоянно оказывается то старый шкаф, то стопка книг, то вообще какой-то мусор. А бывает и наоборот — ваш велосипед никому не мешает, но соседка постоянно грозится нажаловаться куда следует. Кто же прав?

По ст. 36 ЖК РФ все собственники квартир в многоэтажках имеют право общей долевой собственности на общее имущество, то есть как раз на лестничные площадки и межквартирные коридоры.

При этом пользоваться общим имуществом ст. 247 ГК РФ обязывает по взаимному согласию, а если не договоритесь — в порядке, установленном судом.

Кроме того, Правила противопожарного режима запрещают хранить на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. То есть старый шкаф, книги, стройматериалы на общей территории недопустимы.

Что делать, если соседи не освобождают общее пространство, и разговоры не помогают:

  1. Обратиться в управляющую компанию, которая вправе выписать соседям соответствующее предписание.
  2. Если предписание игнорируют, Вы или УК можете обратиться в МЧС, сотрудники которого уполномочены привлекать к ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП (максимальный штраф для физ. лиц — 3 000 руб.), а в крайних случаях — очистить лестничную клетку от пожароопасных предметов.

А если жалуются на вас, то рекомендуем убедиться в отсутствии нарушений, и самим пригласить представителя УК для разрешения конфликта. Если же дело дошло до административного штрафа, его можно обжаловать в суде, получив заключение о соблюдении норм противопожарной безопасности.

Квартира под офис

В борьбе за клиента фирме важно быть ближе к людям. Поэтому многие коммерсанты покупают или снимают помещения в жилых домах, не задумываясь о последствиях.

Вместо того чтобы искать деньги на покупку офисного помещения, предпринимателю проще и выгоднее разместить контору в своей квартире. Малым предприятиям также дешевле арендовать квартиру под офис у граждан, чем платить огромные деньги за аренду офисного помещения. Однако для такой экономии законодательство устанавливает определенные правила. Так, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса, жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Использование квартир под размещение офиса допускается только после перевода помещения в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода определен Жилищным кодексом.

Арендованные проблемы

Арендные платежи за съем под офис квартиры работники налоговой инспекции могут исключить из расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль. Они руководствуются постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, в котором верховные судьи рассмотрели, в частности, некоторые вопросы, связанные с заключением договоров аренды. Из пункта 38 этого документа следует, что жилое помещение можно использовать только для проживания. Иначе сделка по его аренде, например в качестве офиса, является ничтожной, а расходы по ничтожным сделкам налоговые работники экономически обоснованными не признают. Чиновники утверждают, что, раз сделка противоречит законодательству, арендные платежи налогооблагаемую прибыль не уменьшают (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).

Арбитражная практика позволяет сделать вывод о том, что после высказанной верховными судьями позиции пытаться опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в арбитражном суде бессмысленно. Как заявляют арбитры, «любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий» (например, постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. по делу № КГ-А40/2777-02). А значит, согласно статье 167 Гражданского кодекса, незаконно занимаемые под контору помещения подлежат возврату собственнику.

Обратите внимание: если арендодателем выступает гражданин, его могут привлечь к административной ответственности. Размер штрафа за использование жилого помещения не по назначению (то есть не для проживания) – до 1500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Однако санкции предусмотрены только для физических лиц. Если арендодателем выступает другая фирма, ей придется вернуть всю полученную арендную плату (ст. 167 ГК РФ) и, следовательно, пересчитать налоги. Но если суд решит, что были нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилого помещения, штраф для фирмы-арендодателя может составить 10 000–20 000 рублей (ст. 6.4 КоАП РФ).

Квартиру компания может как взять в аренду, так и купить. Однако это не меняет сути дела: чтобы разместить на этой площади офис, ее надо перевести в нежилой фонд.

Играем по правилам

Перевод квартиры в нежилой фонд производится в соответствии с Жилищным кодексом, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. В статье 22 этого документа сформулирован ряд ограничений, когда жилое помещение не может быть переведено в нежилое. А именно:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
  • если переводимое помещение используется в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на помещение обременено правами третьих лиц.

Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже дома либо выше первого этажа, но при условии, что расположенные под такой квартирой помещения не являются жилыми.

Помимо указанных в законе местные власти могут устанавливать и другие ограничения. Так, в Москве перевод помещения не разрешат, если дом, в котором расположена квартира, числится в планах капитального ремонта и реконструкции, признан аварийным или подлежит сносу. Межведомственная комиссия аргументирует свой отказ в данном случае ссылкой на пункт 1.9 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 560-РМ. Чиновники утверждают, что в данном случае установленный порядок перевода квартир в нежилой фонд не применяется.

Для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в органы местного самоуправления заявление. К нему прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру (с указанием, что помещение не обременено правами других граждан), документы о техническом состоянии помещения с планом, а также поэтажный план дома и проект перепланировки квартиры (если таковая предполагается) (ст. 23 ЖК РФ).

Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в таком переводе должно быть принято в течение 45 дней после подачи документов. Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса. К таковым относятся: непредставление документов, несоблюдение условий перевода, несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства. Форма уведомления о переводе или об отказе в переводе помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Однако этим дело не ограничивается. Разрешение на использование жилого помещения как нежилого должна дать еще и межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Туда надо представить следующие документы: заявление с указанием причины перевода помещения, техпаспорт помещения, поэтажный план дома, экспликацию, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой, заключения Роспотребнадзора, Госпожнадзора, техзаключение организации, обеспечивающей содержание дома, учредительные документы фирмы и свидетельство о собственности на переводимую квартиру.

Следующий шаг – комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Она определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Сюда нужно представить копию выписки из протокола заседания межведомственной комиссии, справку БТИ с расчетом разницы в стоимости квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде, копии учредительных документов фирмы, свидетельство о праве собственности на квартиру.

Ну и наконец право на уже нежилое помещение надо зарегистрировать в Регистрационной палате. Для этого необходимо представить заявление, квитанцию об уплате госпошлины, документы БТИ, учредительные документы собственника, все полученные вами в вышеуказанных инстанциях разрешения.

Напоследок отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 утра и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 приложения 4 к постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП).

Анна Кельцева, юрист компании «Гарант»:

«В отдельных случаях Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Так, адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности или занимается по договору найма (п. 6, 7 ст. 21 Закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ)».

М. Кошкина, юрист

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Как превратить квартиру в офис

Открыть хостел, магазин или салон красоты в многоквартирном доме будет сложнее

Теперь, чтобы изменить статус квартиры и получать от использования своей недвижимости прибыль, придётся не только оформить множество справок и сделать перепланировку, но и получить согласие общего собрания жильцов многоквартирного дома. Соответствующий закон Госдума приняла 21 мая.

Требуется согласие соседей

Закон, разработанный Правительством, уточняет условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое. По словам члена Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ильи Осипова («Единая Россия»), документ подготовлен во исполнение поручения Президента РФ и направлен на защиту интересов граждан, соседи которых решили открыть бизнес в собственной квартире.

Читать еще:  Как зарегистрировать собственность на квартиру в росреестре

Так, предусматривается обязательное согласование этого вопроса с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Причём для принятия такого решения обязательно требуется кворум — участие в собрании граждан, обладающих более чем 50 процентами голосов от общего числа. Также на собрании должны присутствовать более двух третей жильцов подъезда, где расположено помещение, которое предлагается перевести в нежилое, и не меньше половины граждан, проживающих в квартирах, примыкающих к этому помещению. Если же многоквартирный дом состоит из одного подъезда, требуется представительство двух третей собственников квартир в здании.

Отвечать за проверку соблюдения обязательных требований к порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение теперь будут органы исполнительной власти субъектов Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор.

Член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Михаил Чернышев («Единая Россия») подчеркнул, что закон предлагает более сбалансированный механизм, защищающий права собственников. А член того же комитета Игорь Торощин (ЛДПР) предложил внимательно проследить за правоприменительной практикой. Он считает, что правоохранительные органы уделяют недостаточное внимание жалобам жильцов на шум из перепрофилированных квартир, где открывают салоны красоты, хостелы и продуктовые магазины. Особенно много жалоб на магазины — обычно в них продают спиртное, так что они становятся местом сбора любителей выпить.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение — это помещение, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать своё жилое помещение нежилым. Но следует учитывать, что нельзя изменить статус, если квартира используется кем-либо, в том числе самим хозяином, для проживания. В многоквартирном доме нежилыми могут стать только помещения на первом этаже или в подвале. Нельзя осуществить перевод квартиры в новый статус в наёмном доме социального использования. Также запрещено переводить помещение в нежилое, если его предполагается использовать в религиозных целях.

Впрочем, прежде чем приниматься за оформление документов по изменению статуса квартиры, которую вы хотите использовать в коммерческих целях, нужно проверить, не числится ли здание на учёте в штабе ГО и ЧС или в списке объектов культурного наследия. В этих случаях могут возникнуть сложности с переводом. Также следует проверить, не находится ли здание в аварийном состоянии и не снесут ли его в ближайшее время.

Куда обратиться с заявлением?

Изменением статуса помещений занимаются органы местного самоуправления. Согласно статье 23 Жилищного кодекса, заявление о переводе подают в МФЦ или в уполномоченный орган. Сделать это можно как лично, так и по электронной почте.

В числе документов, которые нужно приложить к заявлению:

  • копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом
  • план и технические характеристики помещения;
  • техпаспорт квартиры;
  • план здания по этажам;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • официально оформленный проект перепланировки квартиры в нежилое помещение;
  • решение общего собрания жильцов многоквартирного дома и письменное согласие жильцов каждой примыкающей квартиры.

На рассмотрение заявления и принятие решения по нему уходит в общей сложности полтора месяца. В решении может содержаться условие обязательной перепланировки помещений. Если это необходимо, по окончании работ приглашается комиссия, которая должна составить акт об успешном завершении перепланировки.

Если все перечисленные процедуры прошли успешно и вам удалось переделать квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого нужно подготовить Технический план перепланировки помещения, заверить подписью кадастрового инженера и подать в Росреестр в электронном варианте. На этапе подготовки технического плана надо обратиться в организацию кадастровых инженеров.

Чтобы составить план, нужно предъявить:

  • заявление по образцу БТИ;
  • паспорт РФ;
  • официальное подтверждение права на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
  • план этажей здания, техпаспорт квартиры;
  • доверенность, если процесс оформления осуществляет не собственник, а доверенное лицо;
  • документ санэпидемстанции об одобрении проекта перепланировки;
  • справку пожарной инспекции о безопасности перепланировки квартиры;
  • техническое заключение управляющей компании.

Затем нужно зарегистрировать помещение по месту нахождения недвижимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр. На перевод жилого помещения в нежилое придётся потратить четыре-пять месяцев.

Если вам отказали

Если вам отказали в изменении статуса квартиры, можно обжаловать это решение в судебном порядке. Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменений статуса помещения поступает немало, и большая часть отказов происходит из-за невнимательности заявителей.

Отказ возможен, если помещение не соответствует установленным характеристикам, если невозможно провести его перепланировку.

Или в случае, когда заявитель подал неполный комплект документов или у него есть обременение на жильё, например ипотека.

В квартире, которую хотят перевести в нежилой статус, не должно быть прописанных жильцов, кроме собственника. Проект перепланировки должен соответствовать требованиям законодательства, а сама квартира ранее не должна была подвергаться незаконной перепланировке.

Квартира под офис

Вопрос о правомерности использования квартиры под офис поднимался уже неоднократно, однако ввиду многогранности данного вопроса однозначного ответа так и не найдено.

В этой статье мы попытаемся рассмотреть данный вопрос с различной точки зрения и начнем, пожалуй, с правомерности использования квартиры под свою деятельность ее собственником — физическим лицом.

Долгие споры с участием самозанятых лиц (нотариусов, адвокатов и др.) и коммунальных служб фактически сформировали практику, из которой следует, что владелец квартиры может использовать её для своей деятельности, если такая деятельность не является производственной. Однако следует напомнить, что деятельность самозанятого лица не является предпринимательской (а является профессиональной) и совсем другой подход будет применяется к использованию жилья для целей предпринимательства.

Конечно, если вы как субъект предпринимательства используете принадлежащую вам или арендованную квартиру как «back office» никто вам в этом помещать не сможет, однако следует отметить, что отнесение затрат по содержанию этого жилья к составу расходов налоговая скорее всего не признает.

В части заключения договора аренды квартиры для использования ее под офис действуют четкие ограничения. Так, положениями ст. 813 Гражданского кодекса Украины предусматривается, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, однако при этом часть вторая данной статьи четко определяет, что если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания физического лица . Положениями подпункта 14.1.97 (ч.г), Налогового кодекса Украины, аренда жилых помещений — хозяйственная операция, которая предусматривает предоставление собственником жилого дома или квартиры в пользование арендатора на определенный срок для целевого использования и за арендную плату. Таким образом, законодатель сразу ограничивает возможность нецелевого использования жилья. Данная норма так же подкрепляется ст. 8 Жилищного кодекса, которой предусмотрен запрет на перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые.

То есть для того чтобы арендатор смог отнести аренду жилых помещений на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, нужно чтобы жилое помещение использовалось по назначению. Многочисленные разъяснения налоговой четко отражают ее позицию: для отнесения аренды под офис на валовые расходы жилой фонд должен быть переведен в нежилой.

В этом вопросе позиция налоговой согласовывается с мнением большинства иных государственных органов (письмо НКРЭ, № 6083/14 / 17-08 от 03.10.2008г. и письмо Госкомпредпринимательства № 3841 от 08.06.2004г.).

Следует сказать, что согласно ст. 204 Гражданского кодекса, сделка считается правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. Договор аренды квартиры для целей его использования как нежилого помещения не является ничтожной, однако может быть оспорена и признана судом недействительной.

Фискалы редко «утруждают» себя исками о признании недействительными договоров, ограничиваясь просто снятием с расходов суммы затрат по ним, однако исключать такую возможность все же не следует.

Административные суды, как правило, принимают в данном вопросе сторону налоговой, поскольку нарушение законодательства в данном случае будет явным, но для справедливости надо сказать, что имеются и позитивные решения в пользу налогоплательщиков (определение ВАСУ № К-34381/06 от 30.07.2009), однако они остаются в меньшинстве.

Подытоживая все вышесказанное можно рекомендовать по возможности использовать для предпринимательской деятельности только нежилую недвижимость, но если это все-таки невозможно, то относить оплату по такому договору на расходы будет нежелательным и может повлечь серьезные финансовые санкции со стороны налоговой при проверке.

Алексей Ющенко

руководитель корпоративной практики АО «АФ «ДОМИНАНТА»

Другие публикации

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016г., судом сделана интересная правовая позиция в отношении возможности взыскания судебных расховдов с истца, которому было отказано в иске частично.

Верховная Рада Украины приняла во втором чтении и в целом законопроект № 4733-1 от 3 июня 2016 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования градостроительной деятельности» (далее — Законопроект), который опубликован 10 февраля 2017 года и вступит в силу через 4 месяца после публикации.

Как известно, принцип свободы договора является одним из основополагающих принципов не только украинского гражданского законодательства, но и законодательства целого ряда иностранных государств.

Данный принцип, наряду с правом заключения договора, не предусмотренного законом, и диспозитивный характер договорных правоотношений обуславливают практическую возможность их урегулирования различными способами.

Штаб-квартира для Christian Dior: как превратить устаревшее здание в модный офис

В марте 2020-го пройдут выборы мэра Парижа, 60-летняя Анн Идальго после шести лет во главе города баллотируется на новый срок. Один из пунктов ее предвыборной программы — инвестиции порядка €20 млрд в редевелопмент офисных площадей, часть из них предполагается превратить в жилье. В 2014 году Идальго тоже говорила о необходимости что-то сделать с избыточной массой устаревших пустующих офисов, речь шла о 250 000 кв. м. Специалисты из парижского Городского агентства планирования (APUR) посчитали тогда, что в Париже 18 млн кв. м офисов.

Читать еще:  Заявление на обследование жилого помещения

Много лет инвестиционный фонд девелоперской компании Altarea Cogedim миллиардера Алена Таравеллы владел офисным зданием площадью 22 000 кв. м с небольшой пристройкой в северо-западном пригороде Парижа Нёйи-сюр-Сен. Отделанный зеркальными панелями бизнес-центр Kosmo в форме простого параллелепипеда стоял на берегу Сены, напротив офисного района Парижа Ла-Дефанс. Расположение было удачным, но конкуренция высокой.

В 2015 году девелопер затеял дорогостоящую (около €60 млн, по некоторым данным) реконструкцию здания. В первую очередь пригласили архитекторов из бюро Ateliers 2/3/4, и они разработали концепцию. Из строгого замкнутого параллелепипеда Kosmo должен был превратиться в асимметричное здание с динамично сдвинутыми объемами и озелененными террасами (2500 кв. м), с которых открывается вид на небоскребы Ла-Дефанс и Эйфелеву башню. Остекление должно быть от пола до потолка, чтобы добиться 360 градусов обзора.

«Здесь нельзя было обойтись простой подтяжкой лица, — пишут архитекторы на своем официальном сайте. — Трансформация здания должна была быть структурной. Идея была превратить это монолитное, замкнутое, непрозрачное и непритязательное здание в проницаемое, и с помощью террас и садов сделать условия работы в нем такими же удобными, как в кампусе».

Подрядчиком выбрали одну из крупнейших в мире строительных компаний Vinci. Ее задачей было разобрать часть здания, удалить асбест, увеличить площадь офисного комплекса до 27 000 кв. м, а вместительность подземного паркинга — до 400 мест. За счет разбора части пристройки между двумя соединенными зданиями надо было проложить зеленую пешеходную аллею. Работы начались в октябре 2016 года. Проект «воздушного» Kosmo стал широко известен, и уже в октябре 2017 года Altarea Cogedim отчиталась о крупном успехе: еще до завершения реконструкции бизнес-центр выбрала местом своей штаб-квартиры Parfums Christian Dior, дочерняя компания LVMH Group. По сообщениям французских СМИ, ставка аренды была установлена в размере €625–650 за 1 кв. м (для сравнения: в соседнем Ла-Дефанс ставки аренды тогда составляли €480–550 за метр, и сделок было мало).

Altarea Cogedim — третья по величине девелоперская компания Франции, в 2018-м ее выручка составила €2,4 млрд, но чистый долг даже немного превысил эту сумму, а отношение долга к EBITDA 6,5. Несмотря на это, компания отчиталась об успехах за последний полный год, и одним из знаковых событий менеджеры назвали продажу недостроенного Kosmo. В июле 2018-го было объявлено о сделке: покупателем здания с арендатором Parfums Christian Dior стала страховая группа Societe Generale Insurance. Сумму стороны не раскрывали, Altarea Cogedim только указала в отчетности, что сумма сделок по продаже «двух блестящих объектов», один из которых расположен в центре Парижа, а второй Kosmo, составила €975 млн. Журналисты CFNews со ссылкой на свои источники писали, что стоимость Kosmo превышает €460 млн. В 2019 году на международной выставке MIPIM в Каннах проект Kosmo стал победителем в номинации «Редевелопмент».

Аренда квартиры под офис: учет при упрощенке

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», арендовала у физического лица квартиру. В этой квартире расположен офис организации. Можно ли учесть в расходах при УСНО арендую плату за квартиру?

Расходы на аренду при УСНО

Согласно п. 2 ст. 346.16НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть обоснованными и документально подтвержденными.

Таким образом, «упрощенцы» вправе учитывать в расходах затраты на аренду, в том числе помещений.

Офис в жилом помещении

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125‑ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Кроме этого, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан (Письмо Минфина России от 28.03.2017 № 03‑11‑11/17851).

Более того, сделка по предоставлению в аренду жилого помещения для производственных нужд признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона на основании ст. 168ГК РФ.

В связи с этим затраты организации на аренду жилого помещения (квартиры) для размещения офиса при определении объекта обложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, учитываться не должны.

Представители Минфина придерживаются данного мнения давно и последовательно (письма от 28.10.2005 № 03‑03‑04/4/71, от 14.02.2008 № 03‑03‑06/1/93, от 29.09.2014 № 03‑03‑06/1/48504). Отметим, что указанная позиция полностью соответствует действующему законодательству.

Организация, применяющая УСНО, вправе учесть в расходах арендную плату за помещение после перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение установлены ст. 22 ЖК РФ.

НАПРАВЛЕНИЕ СООБЩЕНИЙ 192 ответа

ЗАПОЛНЕНИЕ И НАПРАВЛЕНИЕ ФЭС 181 ответ

В случае наличия в графе «Офис, квартира» ЕГРЮЛ информации: «этаж 4», «подвальное помещение» и т.п., указывается ли данная информация в показателе 10 «Квартира (офис)» таблицы 2.4 Правил?

Порядок заполнения показателя 10 «Квартира (офис)» таблицы 2.4 Правил прямо определен в структуре показателя. При этом обращаем внимание, что, как следует из структуры данного показателя, при его заполнении могут быть использованы не только числовые, но и буквенные значения.

Микрофинансовая организация просит дать разъяснения по следующему вопросу, возникшему в процессе осуществления внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма.
Как следует заполнять поле «Уполномоченное лицо» в корректирующем ФЭС (тип записи — 3), направляемом в Росфинмониторинг. Следует ли в данном поле указывать данные (ФИО и должность) лица, уполномоченного на отправку отчетности по состоянию на дату направления корректирующего ФЭС? Или же следует оставить данные (ФИО и должность) лица, уполномоченного на отправку отчетности по состоянию на дату отправки исходного ФЭС (с типом записи — 1)? Зависит ли ответ на поставленный вопрос от обстоятельств направления корректирующего ФЭС? Например, при самостоятельном выявлении некредитной финансовой организацией допущенной ошибки в содержании исходного ФЭС или же в связи с получением соответствующего предписания (рекомендаций) от надзорных органов?

В соответствии с Положением Банка России от 29.08.2008 N 321-П «О порядке представления кредитными организациями в уполномоченный орган сведений, предусмотренных Федеральным законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — Положение N 321-П) кредитные организации при формировании и представлении в уполномоченный орган ОЭС в полях SD0, SD1, SD2, SD3, SD4, AMR_S0, AMR_S1, AMR_S2, AMR_S3, AMR_S4, ADRESS_S0, ADRESS_S1, ADRESS_S2, ADRESS_S3, ADRESS_S4 обязаны указывать сведения о кодах ОКПО , ОКАТО своих клиентов (далее — коды).
Вместе с тем, как показывает практика, клиенты кредитных организаций в большинстве случаев не имеют возможности представить сведения о кодах ввиду отсутствия обязанности у органов государственной статистики предоставлять юридическим лицам такие сведения.
Вправе ли кредитные организации в целях заполнения полей SD0, SD1, SD2, SD3, SD4, AMR_S0, AMR_S1, AMR_S2, AMR_S3, AMR_S4, ADRESS_S0, ADRESS_S1, ADRESS_S2, ADRESS_S3, ADRESS_S4 ОЭС использовать сведения, содержащиеся в открытом информационном WEB-ресурсе Федеральной службы государственной статистики?

Каков порядок заполнения в Отчете в виде электронного сообщения (далее — ОЭС) полей «SUME», «SUM», «CURREN», «CURREN_CON» и «SUM_CON» при направлении кредитной организацией в уполномоченный орган сообщения о совершении физическим лицом операции покупки/продажи наличной иностранной валюты (коды видов операций 1003, 1004)?

Каков порядок заполнения в ОЭС поля «DATA» и блока «Сведения о лице, совершающем операцию с денежными средствами или иным имуществом» при представлении сведений об операциях скупки, купли-продажи драгоценных металлов и драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома таких изделий»?

  • Продукты Интерфакса
  • Контакты

Сетевое издание «Х-Compliance».
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
ЭЛ № ФС 77 — 70754 выдано Федеральной службой по надзору
в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 21.08.2017.

Редакция сетевого издания «X-Compliance» не несет ответственность за мнения экспертов, использованные в материалах издания. Публикуемые мнения могут не совпадать как с позицией редакции сетевого издания «X-Compliance», так и с позицией органов и организаций, осуществляющих контроль и надзор в соответствующей сфере. Информация публикуется исключительно в целях доведения существующих экспертных мнений до сведения заинтересованных лиц.

Учредитель АО «Финмаркет»
127006, город Москва, улица Тверская-Ямская 1-я, дом 2, строение 1, комната 2411
Главный редактор Новиков А.В.
E-mail: info@xco.news
Телефон: +7 (495) 357-88-08

Если вы нашли опечатку на странице, нажмите Ctrl+Enter

© 1991—2021 АО Финмаркет. Все права защищены.
Вся информация, размещенная на данном веб-сайте, предназначена только для персонального пользования и не подлежит дальнейшему воспроизведению и/или распространению в какой-либо форме, иначе как с письменного разрешения АО Финмаркет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector