Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры первичный рынок

Квартиры первичный рынок

Извечный вопрос, встающий перед будущими владельцами недвижимости — купить первичку или вторичку? Это ни в коем случае не выбор между плохим и хорошим, ведь масса достойных предложений есть на обоих рынках. Чтобы понять в какую сторону смотреть, нужно понимать, чем отличается вторичка от первички, и в этой статье мы постараемся раскрыть все нюансы данного вопроса.

Рынок первичного жилья

Многие считают, что первичное жильё — это любая квартира в новостройке, но это не совсем так. Первичный и вторичный рынок жилья отличаются вовсе не новизной квартир, а одной важной юридической деталью сделок. Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика, и далеко не все квартиры продаются именно так. Нередко сразу после ввода объекта в эксплуатацию, компания застройщика передаёт право собственности квартирой аффилированным с ней лицам, которые впоследствии их реализуют. Такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое.

Плюсы первички

  • Стоимость

Сравнивая, что дороже — первичка или вторичка, люди останавливаются на новостройках именно из-за цены. Наибольший выигрыш получает те, кто совершил покупку на стадии так называемого котлована, ведь стоимость возводимого жилья на старте продаж минимальна.

  • Широкие возможности выбора

Предложений застройщиков масса. У покупателя есть возможность не только выбрать район, но и конкретный этаж, планировку и даже видовые характеристики. Также, некоторые застройщики делают квартиры уже с готовой отделкой.

  • Новые инженерные коммуникации и современные инженерные решения.

Заселяясь в новостройку, можно быть практически уверенным, что в ближайшие 5-10 лет вам не придётся думать о забитой канализации или электрической проводке, не выдерживающей нагрузки.

  • Инфраструктура

Большинство современных ЖК возводится вместе с жизненно важными объектами: общественные пространства, школы, детские сады, магазины шаговой доступности.

  • Минимальные риски

Если вы покупаете квартиру, используя ДДУ, закон на вашей стороне, все риски застрахованы и переживать не о чем.

Минусы первички

  • Отложенное получение права собственности

До сдачи объекта вы не владеете ничем, кроме так называемого права требования.

  • Ожидание заселения и отсутствие отделки

Не всем приятно расставаться с крупной суммой денег, ожидать сдачи объекта, да ещё и получать квартиру с голыми стенами.

  • Шум перфоратора первые несколько лет

Это данность, с которой ничего не поделаешь. Ваши соседи будут делать ремонт не синхронно, а особо неторопливые могут растянуть удовольствие на несколько лет.

  • Лотерея с соседями

К сожалению, выяснить, кто будет жить с вами на одной площадке нет никакой возможности, и риск наткнуться на очень уж “шумных”, всегда есть. Это может сильно повлиять на уровень вашего комфорта.

  • Временное отсутствие дорог, придомовой территории и строительный мусор

Всё это тоже может стать причиной отказа от квартиры в новостройке.

Как мы выяснили выше, вторичное жильё — любое, купленное с передачей права собственности от одного владельца к другому. Чтобы понять, что лучше, первичка или вторичка конкретно для вас, раскроем особенности второго типа жилья.

Плюсы вторички

  • Готовая инфраструктура

Квартиры на вторичном рынке, как правило, находятся в обжитых районах, в которых уже развита окружающая инфраструктура: детские сады и школы, магазины, аптеки и т.д. На первичном рынке такое тоже встречается, но в меньших объемах.

  • Готовое для проживания жильё

В большинстве случаев вы покупаете обжитую квартиру, заселиться в которую можно сразу после завершения сделки. Экономия на ремонте может составить более миллиона рублей.

  • Возможность знакомства с соседями до покупки

Если этот пункт сильно вас заботит, всегда можно выяснить, кто вас окружает и на основе этого принимать решение о сделке.

  • Возможность договориться о цене

Большинство продавцов искусственно завышают стоимость жилья, чтобы была возможность для диалога и торгов. Обязательно пользуйтесь данной возможностью.

Минусы вторички

  • Юридические риски

Именно на вторичном рынке случается масса сделок, которые впоследствии оспариваются в суде. Обезопасить сделку от рисков могут только опытные юристы, которые перед покупкой проверят квартиру на наличие обременений, а также ее юридическую чистоту.

  • Изношенность жилого фонда и скрытые дефекты

Неисправная канализация, перегруженная электропроводка, грязный подъезд, текущая крыша или промерзающие стены — всё это может сильно испортить радость от долгожданной покупки.

  • Неузаконенная перепланировка

Покупая жильё с улучшенной планировкой, сделанной старым владельцем “под себя”, помните, на то должны быть разрешения от всех регулирующих органов.

Вывод

Однозначного ответа на вопрос что выгоднее, первичка или вторичка, нет. Всё зависит от потребностей конкретного покупателя. Квартира в новостройке больше подойдёт тем, кто имеет возможность планирования заселения более чем за полгода и не готов мириться с минусами вторичного рынка. Ну а если вопрос переезда стоит остро, имеет смысл рассматривать вторичное жильё. Делать это нужно максимально ответственно, чтобы отсечь многочисленные риски, о которых мы говорили. Лучший вариант — обратиться к профессионалам из сферы недвижимости. Удачных покупок!

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Первичный рынок жилья — что это такое?

Какое жилье относится к первичному рынку, действительно ли новостройки дешевле квартир на вторичном рынке и какие дополнительные платежи ожидают покупателей жилья от застройщика, разбирался LIVING.

Кризис значительно потрепал вторичный рынок недвижимости. Из-за низкого спроса продавцы своих квартир для совершения сделок вынуждены были идти на значительные уступки. В итоге, это привело к тому, что цена на «вторичку» и «первичку» почти сравнялись, но несмотря на это, большинство всё-таки предпочитают покупать квартиры в новых домах. LIVING решил разобраться, что же такое первичный рынок и с чем его едят?

Что такое первичный рынок жилья?

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании. Для понимания важно отметить, что на такую квартиру ни разу не было установлено право собственности. Как ни странно, но даже в одном ЖК могут продаваться как новые квартиры, так и вторичные.Рассмотрим «живой» пример. В таких масштабных проектах, как ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб», ЖК «Новый Оккервиль» от «Отделстроя» или ЖК «Янила Кантри» от компании «Ленстройтрест» первые очереди уже давно сданы, а до введения строящихся – еще несколько лет. В первых очередях люди, купившие небольшие однокомнатные квартиры, решаются на расширение площади и продают жилье. Несмотря на то, что дом новый, квартира формально будет иметь статус вторичной. А те квартиры в этом же ЖК, которые только что построены, и собственность еще не была оформлена, относятся к первичном рынку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Что лучше купить: квартиру в новостройке или на вторичном рынке?

Ситуации практически у каждого покупателя разные, и каждую разобрать невозможно. Выбор в пользу одного или другого варианта является субъективным решением клиента.

Основные плюсы «вторички»:

· развитая инфраструктура рядом с домом

Нельзя однозначно утверждать, что один сегмент лучше другого: у каждого есть свои преимущества и достоинства. Например, «вторичку» выбирают, те, кому необходимо максимально быстро заселиться. Зато первичный сегмент дает возможность купить квартиру за меньшие деньги. Это главный плюс такой недвижимости.

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

Основные плюсы нового жилья:

· более низкая цена;

· более выгодный ипотечный кредит;

· первичное жилье качественнее вторичного;

· более однородное социальное окружение;

· более разнообразная инфраструктура.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Самое главное преимущество покупки в строящемся доме – возможность получить новое комфортное жилье большей площади за меньшие деньги. Стоимость новой квартиры увеличивается с ростом строительной готовности. Если вы купили квартиру на котловане, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-25% дороже первоначальной цены».

Почему новостройки дешевле, чем «вторичка»? (Спойлер: это не так)

По словам экспертов, квартира в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке только из-за стадии готовности дома. Таким образом, более низкая цена – это своеобразная плата за риск. По мере роста дома разница в цене между новым и старым жильем становится минимальной. Более того, из-за стагнации вторичного рынка, собственники стали снижать цены, в результате чего сданная новостройка от застройщика часто оказывается даже дороже «вторички».

Например, квартира в готовом доме у метро Парнас площадью 42 кв. м от застройщика продается за 4 млн 235 тыс. рублей. При этом схожая по площади и местоположению квартира от собственника, который приобрёл её ранее и формально она считается «вторичкой», обойдется покупателю за 3 млн 950 тыс. рублей.

Что нужно знать, покупая новую квартиру?

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

Какие дополнительные платежи бывают при покупке квартиры в строящемся доме?

· Оформление сделки. Оплата государственной пошлины (100 рублей) и государственной регистрации договора долевого участия. Если вы доверили эту процедуру риэлтору или строительной компании, то требуется оформить нотариальную доверенность на имя риэлтора или представителя застройщика – 1000 рублей и собственно стоимость самой регистрации (от 3 до 35 тысяч рублей).

· Банковская комиссия за транзакции. Каждый банк имеет свои расценки, но чаще всего это стандартная сумма в несколько тысяч рублей.

· Оплата дополнительных метров после обмера БТИ. Согласно законодательству реальный размер квартиры может быть больше или меньше заявленного, но не более чем на 5 %. Если при итоговом обмере ваша квартира оказалась несколько больше, то вам придется доплатить разницу.

Первичный рынок жилья – что это такое?

Разница между первичным и вторичным жильем очевидна и лежит на поверхности. Все мы привыкли считать, что первичный рынок жилья – это новостройки. И в целом для бытового понимания такое определение будет вполне достаточным. Однако если углубиться в то, что такое первичный рынок, то мы увидим, что есть некоторые нюансы, лежащие в правовой плоскости вопроса.

Читать еще:  Кладовка в подвале многоквартирного дома

Отличительная особенность первичного рынка жилья

В обыденной жизни мы называем первичным жильем на рынке те квартиры, которые мы относим к категории «новых», только что построенных. Но с юридической точки зрения не все помещения в новостройках являются первичным жильем.

Первичный рынок жилья («Первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах

В действительности определяющим критерием для отнесения жилья к первичному рынку является не его «новость», а отсутствие этого жилья в государственном реестре, в котором регистрируются права собственности на всю недвижимость в стране и ведется ее кадастровый учет. Проще говоря, первичное жилье – это то жилье, которое никогда ранее не находилось в гражданском обороте.

Очевидно, что любая квартира, выставленная на продажу, уже является чьей-то собственностью, то есть права на нее уже зарегистрированы и она уже находится в гражданском обороте. В таком случае логично предположить, что квартиры, права на которую не зарегистрированы, просто не существует в природе, т.е. она еще не построена.

Таким образом, квартира на первичном рынке жилья – это «виртуальная» квартира, которая только предполагается к строительству или находится в самом начале этого процесса. Права на нее формируется не путем покупки/продажи собственности (ведь этой собственности еще не существует), а на основании договора долевого участия (ДДУ).

Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный (бывшие в использование строения)

Иными словами, первичные квартиры приобретаются только посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома. А сам процесс покупки является не столько покупкой (т.к. покупается всегда реально существующий товар), а инвестицией в результат, который по своей стоимости в конечном итоге будет превосходить вложенные деньги.

А как это выглядит на практике?

В реальности для того, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке жилья, необязательно быть участником строительства дома «с самого котлована». Договор переуступки требования на недвижимость может быть заключен в любое время вплоть до стадии введения дома в эксплуатацию. Главное, чтобы к тому моменту процедура регистрации права собственности не была завершена.

Плюсы

Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.

  1. 1. Цена

Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость. Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».

  1. 2. Возможность выгодно инвестировать

Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.

Минусы

Отрицательные моменты рынка первичного жилья объясняются высокой степенью неопределенности.

Инвестируя в такую квартиру, покупатель не знает:

  • — когда дом будет в конечном итоге построен: сдвиг дедлайна – абсолютно нормальная практика для сферы капитального строительства;
  • — останется ли, когда дом достроят, окружающее его пространство таким же, какое оно есть сейчас, или, возможно, за год строительства на месте парка, на который по логике вещей должны были бы выходить окна вашей квартиры, появится еще ряд высоток, загораживающих не только парк, но и все небо;
  • — какого качества будет построенное жилое помещение – будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.

Ну и наконец, если говорить об особенностях квартир, находящихся в стадии строительства, не нужно забывать о существовании риска недобросовестного застройщика. Нельзя сказать, что эта практика повсеместна: напротив, абсолютное большинство застройщиков вполне добросовестны.

Однако для справедливости следует отметить, что тем, кому не повезло, вернуть свои деньги за недостроенное жилье практически никогда не удается.

Первичный рынок квартир дорожал втрое быстрее вторичного

Цены на ростовские новостройки продолжают расти, хотя и более низкими темпами. За год отмечен троекратно опережающий рост цен на первичном рынке квартир по сравнению со вторичным. В то же время спрос на новое жилье снижается, а объем заявленных проектов растет. По мнению эксперта, стабилизация цен может наступить осенью.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке квартир Ростова достигла 71,2 тыс. рублей на 1 апреля 2021 года, что выше, чем годом ранее, на 28,7%. К таким выводам пришло ООО «Лендлорд-эксперт» в своем анализе недвижимости за I квартал. Цены в разрезе сегментов многоквартирных домов (МКД) см. на инфографике.

Последние два месяца средний темп удорожания соответствует 1,5% в месяц, что в 2,5 раза ниже, чем в предыдущие 4 месяца. Объем сделок в I квартале снизился на 7,7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Ранее N писал о сокращении ввода жилья в области почти вдвое.

— Ростов-на-Дону, имея лишь 28% от численности областного населения, сосредоточил у себя почти 90% объема многоэтажного жилищного строительства, — прокомментировал N гендиректор ООО «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев. — При этом лишь Батайск и Таганрог помимо Ростова за последние пять лет имеют объемы ввода МКД сопоставимые с объемом ввода индивидуального жилья (ИЖС), а в остальных городах и районах превалирует ввод ИЖС. Вызвано это прежде всего тем, что подавляющее число проектов в городах области не соответствует требованиям финансовой устойчивости, а программа поддержки низкомаржинальных проектов еще не работает. Это приводит как к снижению строительства МКД, так и является следствием снижения ввода в эксплуатацию.

Эксперт отметил опережающий рост цен первичного рынка над вторичным (рост с апреля 2020 по апрель 2021 г. составил всего 7,8%), что создает трудности для населения при обмене своей старой квартиры на новостройку.

Кроме того, Игорь Смолев считает важным событием недавнее повышение Сбербанком ставок на ипотечные продукты в районе 0,4 п.п. как реакцию на апрельское поднятие ключевой ставки. Несомненно, что этой тенденции будут следовать и другие кредитные учреждения.

— В апреле аннуитетный платеж по субсидируемой средней ставке 6,14% на 3,8% превышает аналогичный платеж за квартиру в декабре 2019 г. при ставке 8,56%, — заявил эксперт. — При отказе от субсидирования ипотеки ситуация будет усугубляться еще больше.

В I квартале Ростов ставил рекорды по количеству новых разрешений на строительство жилья, но пока это не останавливает цены.

— Главным индикатором является выход новых проектов в стройку и в продажу, — считает Игорь Смолев. — Объемы строящихся объектов перестали падать в I квартале, количество лотов в продаже выросло на 16,8%, но пока их объем недостаточен для полного сдерживания цен. На апрель в экспозиции находится лишь 31,6% квартир в строящихся домах, в то время как на 01.07.2019 этот показатель составлял 45%. Это связано как с «вымыванием» квартир новыми требованиями закона о долевом строительстве на фоне ажиотажного спроса, так и желанием застройщиков получить максимальную маржу при реализации. Застройщики адаптируются к новым условиям проектного финансирования, готовят новые проекты для выхода на рынок, но баланса спроса и предложения, скорее всего, удастся достичь не ранее осени 2021 г.

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

  • цена на некоторые объекты ниже;
  • можно купить квартиру с ремонтом;
  • не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;
  • зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
  • жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

  • Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
  • Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
  • Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Читать еще:  Кадастровый номер квартиры по адресу санкт петербург

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

  • Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
  • Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
  • Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор . На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
  • Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор . Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.
  • Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

  • Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
  • Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
  • Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
  • Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
  • Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
  • Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга

Индекс EMLS.ru является индикатором текущего среднего уровня цен предложения на рынке квартир Санкт-Петербурга, характеризует ситуацию и ценовые тенденции на вторичном рынке и рынке строящегося жилья.

Статистика составлена по самой большой в Санкт-Петербурге и области базе данных, объединяющей объекты единой мультилистинговой системы (список абонентов), «Бюллетень Недвижимости», «Большой Каталог Недвижимости». Для создания статистики используются реальные объекты, выставленные на продажу агентствами недвижимости Санкт-Петербурга и области, статистика ведется с 1992 года

Cтатистика составлена на основании взвешенных средних цен по количеству комнат, району и типу дома. Не учитываются объекты, выходящие в + и — 30% разброс (в статистике значения, имеющие коэффициент вариации больше 30-35%, принято считать неоднородными) относительно среднего значения, также не учитываются объекты на 1 этажах.

Вторичный рынок жильяПервичный рынок жилья
Индекс, руб./кв.м.185024191772
Изменение цен (%)
за указанный перид
5.929.24

Динамика средних цен предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга (руб. / кв. м):

ДатаВторичный рынок жильяПервичный рынок жилья
Индекс (руб./кв.м.)Изменение ценИндекс (руб./кв.м.)Изменение цен
7 фев. 2021174681175545
14 фев. 20211759420.721775231.13
21 фев. 20211766410.4176360-0.66%
28 фев. 20211774270.441774070.59
7 мар. 20211782070.441792221.02
14 мар. 20211792690.6178613-0.34%
21 мар. 20211805590.721821331.97
28 мар. 20211816120.58177825-2.37%
7 апр. 20211823010.381820602.38
14 апр. 20211827840.261829930.51
21 апр. 20211833800.331835290.29
28 апр. 20211845480.641841930.36
7 май 2021184152-0.21%1869371.49
14 май 20211851830.561893301.28
21 май 2021184368-0.44%188316-0.54%
28 май 20211850240.36188264-0.03%
7 июн. 20211917721.86

Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.

Квартиры на первичном рынке

Кемерово, квартал № 55, дом №1, корпус №3

Кемерово, квартал № 55, дом № 1, корпус № 5

Кемерово, квартал № 55, дом № 1, корпус № 5

Льготная ипотека с государственной поддержкой от 5,8% годовых!

Предложения от застройщиков

г.Кемерово, ул.Ю.Двужильного, 12«Б»,
8(3842) 65-41-53

Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» создана Администрацией Кемеровской области в 1994 году для реализации областных жилищных программ с целью содействия кузбассовцам в улучшении жилищных условий.
Сегодня Фонд, являясь застройщиком, реализует новый масштабный проект застройки микрорайона № 68 в Ленинском районе города Кемерово. Это готовое жилье как с отделкой «под ключ», так и без отделки по ценам доступным гражданам.

г.Кемерово, ул.Дзержинского, д.29
г.Кемерово, жилой район «Лесная поляна»,
пр.Весенний, д.10, корп.3
г.Кемерово, жилой район «Лесная поляна», б-р Осенний, д.2 к.т.8(3842)77-33-33

Крупнейшая строительная компания Кузбасса. АСО «Промстрой» строит как жилые объекты: высотные дома повышенной комфортности, комплексы индивидуальных жилых домов, таунхаусов, а так же нежилые объекты: торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры. Производит полный цикл работ от проектирования и строительства объектов до их реализации и последующей эксплуатации. Собственные архитектурные, конструкторские, инженерные подразделения выполняют весь комплекс проектных работ.

г.Кемерово, ул.Волгоградская, 1
8(3842) 33-55-77

Основным направлением деятельности ООО «СибирьИнвестХолдинг» является управление проектами в строительстве: привлечение инвестиционных ресурсов в строительство объектов, формирование пакета разрешительной документации, необходимой для начала и ведения строительства, а также обеспечение ввода объекта в эксплуатацию. Строгое соблюдение требований законодательства, специальных нормативов и условий договора является основным принципом работы компании.

Квартал Дружбы — это новый уровень жизни. В концепции жилого комплекса всё продумано до мельчайших деталей. Экологичные материалы, самые современные инженерные системы и планировочные решения, ландшафтный дизайн, транспортная доступность и обширная инфраструктура — просто наслаждайтесь каждым новым днём.

Жилой комплекс «Квартал Дружбы» состоит из 12 жилых домов комфорт-класса переменной этажности, возводимых по монолитно-кирпичной и кирпичной технологии.

Проектом предусмотрено строительство парковочных комплексов, коммерческих помещений формата «стрит-ритейл», детских садов на 180 мест во встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, прогулочно-парковой зоны площадью 1,2 Га, с прогулочными аллеями, местами для отдыха, спортивными и детскими площадками. Также в рамках проекта будет построена четырёхполосная автомобильная дорога по ул. Дружбы от ул. Веры Волошиной до ул.1-Линия (Казачий тракт).

г. Кемерово, ул. Тухачевского, 36 а (3842) 311-046,8-923-524-45-90

Уже более 55 лет «Кемеровогражданстрой» успешно представляет строительную отрасль в Кузбассе! Из последних достижений — ввод первого из запланированных домов жилого комплекса «Молодежный», а также современных жилых комплексов «Раздолье» и «Молодежный 2.0». Сейчас ведется строительство очередных домов в жилом комплексе «Молодежный». Сегодня «Кемеровогражданстрой» продолжает традиции значимых строительных компаний на рынке Кузбасса. Квартиры «Кемеровогражданстрой» отличаются комфортом, доступностью и лидируют в г. Кемерово в соотношении цена-качество.

Кемеровская обл.
г. Белово ул. Октябрьская 15а
8(384)52-9-53-97,
8-923-521-69-85

ООО «Монолит-Строй» является застройщиком города Белово.
Сегодня компания реализует масштабный проект по застройке 3-го микрорайона «квартал Сосновый». Преимущество компании в том, что наряду с высоким качеством строительства и использованием современных технологий, цена на жилье ориентирована на покупателя, имеющего средний доход. Это готовое жилье как с отделкой «под ключ», так и без отделки по ценам доступным гражданам.
Реализует федеральные программы:

Читать еще:  Коммуналка что это такое

Переселение граждан из ветхого аварийного жилья;

Лиц пострадавших в результате землетрясения;

Первичный рынок жилья – что это такое?

Первичный рынок жилья (в обиходе «первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах. Продажа таких квартир (точнее, прав требования на такие квартиры) происходит прямо в процессе их строительства. Причем, этот процесс может быть как на стадии котлована (тогда цена такой «виртуальной» квартиры значительно ниже), так и на стадии сдачи дома в эксплуатацию (но Откроется в новой вкладке.»>право собственности еще не оформлено).

Фактически, Покупатель такой квартиры на первичном рынке превращается в инвестора (соинвестора), т.е. он вкладывает деньги в будущий результат, который по стоимости будет превосходить сделанные сегодня вложения.

При покупке такой квартиры Покупатель получает (уже после достройки дома и завершения всех регистрационных процедур) первичные права собственности на квартиру. То есть становится ее первым собственником, отсюда и название – «первичка».

У первичного рынка недвижимости, в отличие от вторичного рынка (о нем ниже) есть специфические риски. Первый и самый главный – это риск долгостроя (а то и вовсе недостроя) дома.

Если процесс стройки «зависает» на неопределенное время, то Покупатель попадает в число «обманутых дольщиков», чья численность по России, к сожалению, все еще достаточно ощутима (хотя она и уменьшается год от года). И гарантий здесь никто дать не может, по определению – ведь невозможно гарантировать, что тот или иной частный бизнес не будет испытывать в будущем финансовых или юридических трудностей.

Именно поэтому (из-за наличия этого риска и отложенного права собственности) цена таких квартир заманчиво низкая, особенно на начальных стадиях строительства.

Другой риск «первички» — это риск «двойных продаж», когда одна и та же квартира продается одновременно двум или трем Покупателям. Так как зарегистрированных прав собственности на эту квартиру еще пока не существует, то многократно продаваться могут т.н. «права требования» на квартиру. То есть, буквально, Покупатель покупает право требовать от Откроется в новой вкладке.»>Девелопера исполнения своих обязательств по договору инвестирования или долевого участия, становясь стороной этого договора.

Защита от риска двойной продажи квартиры – это покупка прав требования на недостроенную квартиру путем заключения Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия в строительстве, в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214.

Остальные риски «первички» можно условно назвать умеренными или терпимыми. Это риски несоответствия квартиры ожидаемому виду и качеству: она может оказаться чуть меньше или чуть больше по площади, кривые полы, косые стены, ненадежная проводка, сантехника, плохая тепло- и звукоизоляция и т.п.

Кроме того, следует учитывать некоторые особенности заселения в новостройку (например, купили квартиру на 15-м этаже, дом сдан, а лифт еще не запущен), длительный ремонтный период, не позволяющий жить там спокойно (каждый сосед – сверху, снизу, сбоку – ремонтирует свою квартиру, когда ему удобно, т.е. грохот перфораторов может растянуться на долгие месяцы).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как грамотно покупать квартиру на первичном рынке, подробно описано в соответствующем разделе Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Первичка».

Преимущества и недостатки каждого типа рынка – первичного и вторичного – с позиции Покупателя квартиры, перечислены на шаге ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>«Выбор рынка» .

Если же приобретается сразу право собственности на квартиру, а не право требования (даже в новом доме – новостройке), то это уже Откроется в новой вкладке.»>вторичный рынок.

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку»

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Чем «вторичка» отличается от «первички»

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Что дороже: «вторичка» или «первичка»

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов .

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

  • По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
  • По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
  • По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

  • По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
  • По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик .

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Почему ставки на новостройки ниже

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Почему ставки на вторичном рынке выше

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Узнайте обо всех скидках на ставку в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки» .

Какая ипотека всё же дешевле

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры» . У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector