Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Мансарда в многоквартирном доме

Как правильно расширить свое жилье: разъяснение от Верховного суда

Вы решили реконструировать свою квартиру: занять подвал многоэтажки под погреб или надстроить себе мансарду, если живете на последнем этаже многоквартирного дома. Нужно ли спрашивать согласие соседей на такие действия? В какой форме это одобрение должно быть выражено? На примере конкретного спора Верховный суд разъяснил, по какой процедуре правильно проводить реконструкцию жилья.

Любое изменение площади жилья, которое сопровождается использованием общего имущества многоквартирного дома, должно быть согласовано на общем собрании собственников этой недвижимости, разъясняет Михаил Кюрджев, партнер АБ «А2.Адвокаты». Одобрение надо получать на присоединение к своей квартире чердачных и подвальных помещений, технических этажей, а также на оборудование мансард, добавляет юрист.

Мансарда без одобрения соседей

Однако жительница Краснодара Анна Ромашова*, живущая на последнем этаже многоэтажного дома, этого не учла. Она решила расширить свою квартиру и надстроила себе мансарду, где сделала отдельную комнату с санузлом. В результате таких работ площадь квартиры увеличилась с 59,6 кв. м до 84,7 кв.м. Чтобы узаконить эту перепланировку Ромашова обратилась в Межведомственную комиссию администрации Краснодара. Но городские чиновники отказали собственнице, которая просила сохранить жилье в измененном виде. Комиссия пояснила, что в квартире произошла полноценная реконструкция, которую надо согласовывать в местном департаменте архитектуры и градостроения.

Перед тем, как пойти в другое ведомство, Ромашова инициировала в своем доме общедомовое собрание, на котором главным вопросом повестки стало одобрить строительство мансарды постфактум или нет. Все 11 участников встречи (70% от всех собственников квартир в доме) проголосовали «за» перепланировку, которую сделала их соседка.

Заручившись такой поддержкой, Ромашова отправилась оформлять реконструкцию в департамент архитектуры и градостроения. Но и там отказались выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию перестроенной квартиры. В ведомстве пояснили, что реконструкция выполнена без разрешительной документации и теперь жилье Ромашовой считается самовольной постройкой, право собственности на которую надо признавать в судебном порядке.

Суды узаконили реконструкцию

Тогда собственник квартиры обратилась с соответствующим иском в Прикубанский районный суд Краснодара. Она дополнительно представила суду экспертное заключение ООО НИИ «СтройТехЭкспертиза», в котором прописано, что надстроенная мансарда соответствует строительным нормам и требованиям пожарной безопасности.

Первая инстанция удовлетворила просьбу заявителя и признала за Ромашовой право собственности на реконструированную квартиру. Суд отметил, что истец получила 100%-ное согласие участников общедомового собрания на перепланировку своей квартиры. Кроме того, Прикубанский районный суд Краснодара сослался на экспертное заключение, в котором проведенные строительные работы оцениваются как соответствующие всем техническим и пожарным регламентам. Апелляция оставила такое решение без изменений.

ВС: Надо узнать мнение всех жильцов дома

Однако Верховный суд пришел к иным выводам. ВС подчеркнул, что в спорном случае Ромашовой нужно было получить согласие на реконструкцию от всех собственников квартир в ее доме. Исходя из положений жилищного законодательства, такое единогласное одобрение требуется для любой перепланировки, при которой владелец квартиры присоединяет к своему жилью часть общего имущества многоэтажки, пояснил ВС (дело № 18-КГ17-240).

Судьи ВС отметили, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание, что на общем собрании дома истца надстройку мансарды поддержали собственники только 11 квартир. А владельцы еще 5 помещений не пришли на эту встречу и свое мнение о реконструкции никак не выразили. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Александра Кликушина отменила акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «ВС подтвердил сложившуюся практику»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», удивляется решению нижестоящих инстанций в этой ситуации: «Практика разрешения споров по надстройке мансард в жилых домах сформирована Верховным судом еще в 2009–2011 годах». Партнер из «Содружества земельных юристов» Юлия Бузанова, соглашаясь с коллегой, отмечает, что решение ВС ставит точку в вопросе: «Могут ли собственники не последних этажей высказывать свое мнение при определении помещений, которые не являются смежными с их квартирами (например, мансард и подвалов)?» Следуя букве закона, напрашивается единственно верный ответ: все, что отнесено к общему имуществу, принадлежит всем жителям многоэтажки, уточняет эксперт.

Вместе с тем, если речь идет об обычной перепланировке в квартире, то по общему правилу не требуется получать согласия от своих соседей, говорит Александра Воскресенская из КА «Юков и партнеры». Однако не каждый гражданин сможет определить, какие ремонтные работы считаются обычном переустройством квартиры, а какие – целой реконструкцией. Эксперт объясняет, что согласие всех собственников квартир в доме потребуется, если владелец жилья планирует демонтировать самонесущие перегородки или менять центральные стояки канализации горячего и холодного водоснабжения. Слова юриста подтверждает и Приморский краевой суд в своем решении по делу № 33-7328/2017.

* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме

В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей. На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы оформления мансарды в собственность

Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:

  • Регистрация права собственности;
  • Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.

Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.

Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме

Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:

  • многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
  • собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
  • технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
  • претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.

Документы для узаконивания мансардного помещения

В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.

Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):

  1. получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
  2. заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
  3. получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
  4. провести работы по переоборудованию помещения;
  5. получить акт о переоборудовании;
  6. внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
  7. отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:

  1. начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
  2. для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
  3. после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
  4. внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
  5. зарегистрировать право собственности на мансарду.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

  • юридический статус (отдельный гражданин или организация);
  • на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
  • каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
  • запланированный объем финансирования;
  • к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
  • информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
  • наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
  • информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

  • получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
  • заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

  • собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
  • по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
  • зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

  • подготовку проекта;
  • подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
  • получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
  • получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
  • обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
  • регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Мансарда в многоквартирном доме

Люди, живущие на самых последних верхних этажах многоэтажек, часто задумываются о возможности использования неосвоенного чердака для расширения жилой площади. Ведь мансарда в многоквартирном доме — это так заманчиво! Возникает соблазн пробить отверстие в потолке квартиры, поставить лестницу и облагородить неиспользованную чердачную площадь под жилье.

Многие думают, что это намного дешевле, чем покупать или разменивать существующую квартиру на другую, площадь которой намного больше. Это мнение ошибочное, так как вам придется выделить средства на полную реконструкцию помещения или его части, новую мебель, как правило, сделанную под заказ и на документальную сторону интересующего вопроса.

Читать еще:  Договор аренды продуктового магазина образец

Мансарда в квартире может быть очень и очень стильной

Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака

Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:

    чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;

помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;

чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;

общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;

общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;

окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством голосов (не менее двух третей голосов), оформляется протокольно;

решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;

решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;

  • срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.
  • Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.

    Мансарда в многоквартирном доме — идеальное решение

    Из всего сказанного можно сделать вывод о больших трудностях в решении данного вопроса, но все же, существуют случаи, когда мансардные помещения над верхними этажами многоквартирных домов есть в наличии.

    Проведение монтажно-ремонтных работ

    Если все документальные стороны вопроса разрешились, и у вас на руках право собственности на неиспользованную часть чердачного помещения или же не весь чердак, приступаем к обследованию желаемого объекта. Первым шагом будет обследование стропильной системы (если такая имеется) и несущих стен.

    Для этого лучше всего привлечь специалистов, так как только они смогут определить реальное состояние главных элементов будущей конструкции. Если выявили поврежденные элементы, их необходимо сразу заменить. Обследовать необходимо и весь дом, а именно состояние фундамента, несущих стен, коммуникаций. Смогут ли они выдержать дополнительную нагрузку?

    Следующим шагом будет составление проекта будущего мансардного помещения. В проект необходимо заложить работы по утеплению и изоляции помещения (пароизоляция, гидроизоляция, звукоизоляция), монтаж коммуникационной системы.

    Самостоятельно подключить отопление, воду, провести канализацию вы не в состоянии. Неправильно проделанные работы могут привести к существенным нарушениям или даже поломкам снабжения во всем доме. Значит вам снова необходимо обратиться к специалисту.

    Стильная мансарда расположенная на чердаке многоэтажки

    Нужно учитывать, что дом многоэтажный, поэтому выбирайте облегченные конструкции, обработанные пожаробезопасным раствором. Вопрос монтирования входа в мансардное помещение из вашей квартиры решайте со специалистом, не забывайте, что под вашей квартирой размещаются другие квартиры с жильцами, и вы отвечаете за их безопасность.

    После проведения всех монтировочных работ необходимо произвести согласование на эксплуатацию мансарды, внести все произошедшие изменения в административную и техническую документацию.

    Дизайн мансардного помещения

    Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.

    Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды. Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники. Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.

    Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах

    Плюсы и минусы мансард на многоэтажных домах

    Раньше мансардными помещениями интересовались бедные художники и студенты. Но жизнь резко изменилась, и оборудование двухуровневых помещений для жилья стало привилегией обеспеченной части населения.

    Мансардные помещения в многоквартирных домах имеют свои преимущества:

      существенное расширение полезной площади;

    великолепный вид на город сверху;

    возможность совершать прогулки по крыше, загорать летом;

    оборудовать игровую площадку (ровная крыша);

  • возможность оборудования настоящего камина с дровами и вытяжкой.
  • Недостатки мансардных помещений состоят в следующем:

      чаще всего отсутствие отопления, но этот вопрос можно продумать и обеспечить мансардное помещение отопительной системой самостоятельно (тот же камин);

    монтирование всех коммуникационных систем самостоятельно;

    подниматься по нескольку раз в день по лестнице. Это не сможет сделать человек в возрасте. Значит, мансардное помещение будет использоваться молодым слоем населения;

    Если мансарда находится в квартире, т.е. над ней, необходимо продумать вход в нее. Если он будет из квартиры, то лестница получится крутой, что затруднит частые подъемы в мансарду;

    доставка мебели в мансардное помещение или дров для камина в нем;

    мебель для такого вида помещений не подходит обычная, в большинстве случаев ее нужно изготавливать под заказ;

    если на чердачном помещении размещен мотор лифта, это создаст неудобства от постоянного шума;

  • необходимость заботиться о сохранности крыши самостоятельно, особенно когда она протечет.
  • Так что, прежде чем решаться на присоединение чердачного помещения к квартире, взвесьте все «за» и «против».

    Кто должен ремонтировать крышу над мансардным жилым помещением в многоквартирном доме?

    Кто должен ремонтировать крышу над мансардным жилым помещением в многоквартирном доме?

    Ответы на вопрос:

    Собственники помещений в МГД несут бремя содержания общего имущества (крыши) и привлекают для осуществления ремонта организацию.

    «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

    (ред. от 28.06.2014)

    (с изм. и доп., вступ. В силу с 11.07.2014)

    Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

    2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    3) управление управляющей организацией.

    Кто должен ремонтировать крышу над мансардным жилым помещением в многоквартирном доме?

    —смотря что за мансардное жилое помещение. Если оно принадлежит собственнику. И выступает за пределы общей крыши дома. То собственник и должен его ремонтировать, в вопросе недостаточно сведений. Для дачи ответа. Уточните его.

    Крыша является общим имуществом собственников многоквартирного дома, поэтому расходы должны нести все собственники. Способ зависит от избранного управления многоквартирного дома (УК, ТСЖ и т.п.)

    Согласно ст.36 ЖК РФ:

    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

    2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

    3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    Мансарда-это жилое помещение.

    Жилищный кодекс РФ, например: п. 1 ст. 36 совершенно определенно относит чердаки, а также технические этажи и подвалы к общему имуществу МКД; п. 3 указанной статьи установил, что уменьшение размера общего имущества дома возможно с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции; ст. 36, 40, 44 установили возможность возникновения права собственности на созданные в результате реконструкции общего имущества дома помещения.

    Т.е., по моему мнению, при возникновении права собственности на мансарду, бремя содержания данного жилого помещения, в т.ч. и крыши, возлагается на собственника, а не на УК.

    Собственники жилья, можно через УК, но с вас возьмут большую сумму, на общем собрании решите кому поручите ремонт кровли, это оплачивается по статье ремонт и содержание жилья, мой совет лучше создайте товарищество собственников вам будет выгоднее и вопросы о ремонте будете решать сами, а так вы еще и должны содержать штат УК а это не малые деньги.

    Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

    — ремонт крыши (ст. 166 ЖК РФ)

    Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 189 ЖК РФ)

    Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

    – Как можно узаконить чердак в двухуровневой квартире, переделав его в мансарду? Проект на переделку подготовил архитектор этого здания. Здание 7 этажей, мой этаж последний.

    Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Олеся Обижаева:

    Узаконить чердак не представится возможным, если он находится в многоквартирном доме, который относится к категории зданий, подлежащих реконструкции. Также это невозможно, если другие собственники квартир не дали согласие на такие изменения и если технические показатели не позволяют такие вмешательства.

    Читать еще:  Договор субаренды офисного помещения образец скачать

    Таким образом, следует выяснить, позволяют ли технические требования квартиры и чердака, а также несущих конструкций проводить подобные изменения. В противном случае получить желаемую мансарду будет невозможно.

    Для оформления переделки чердака Вам понадобится:

    1. Получить согласие других собственников жилых помещений, так как чердак является общей собственностью всех жильцов. Даже при одном несогласном жильце в законном порядке провести изменения не удастся.
    2. Получить разрешительную документацию / провести работы по переоборудованию.
    3. Получить акт переоборудование / введение в эксплуатацию помещения.
    4. Внести изменения в технические документы.

    После сбора пакета документов, подписания всей необходимой разрешительной документации, Вы, скорее всего, сможете узаконить перепланировку.

    Отвечает генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта Rewedo.ru Андрей Лямин-Бородин:

    Чердак в многоквартирном доме является общим имуществом собственников жилых помещений данного дома. Поэтому для того чтобы согласовать такую перепланировку, помимо проекта перепланировки от автора здания, необходимо получить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества. Иными словами такое собрание необходимо организовать (а перед этим заручиться поддержкой других собственников), обеспечить присутствие собственников всех жилых и нежилых помещений, представителей собственника по жилым и нежилым помещениям, находящимся в собственности города (если таковые в доме имеются), провести среди них голосование и получить одобрение не менее 75%. Протокол этого собрания с результатами голосования, подписанный всеми участниками, а также список собственников с реквизитами их свидетельств о собственности необходимо приложить к пакету документов, передаваемому на рассмотрение в жилинспекцию. При этом надо понимать, что общее имущество собственников является неделимым, и оформить чердак в собственность таким путем не получится.

    В случае положительного решения присоединить чердак можно путем оформления договора аренды на помещение или договора безвозмездного пользования. Единственным легитимным способом оформить чердак в собственность является единогласное (100%) согласие всех собственников на реконструкцию помещения. В этом случае инициатор перепланировки становится инвестором и по окончании реконструкции оформляет право собственности на реконструированное помещение. Этот путь весьма затратный как с финансовой точки зрения, так и с временной. Важно, чтобы чердак не служил техническим этажом здания (помещением, где находится инженерное оборудование и коммуникации). В этом случае получить разрешение на его перепланировку также не удастся.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Юридически верные способы узаконить мансарду в частном и многоквартирном доме

    Многие граждане, имеющие свой дом, задумываются о расширении пространства для проживания. То же самое можно сказать и о владельцах нежилых помещений, планирующих создать еще один офис. Отличным вариантом для этого может служить пространство на чердаке или под крышей, называемое мансардой. Однако строительство мансарды сопровождается решением множества правовых вопросов, о которых пойдет речь в настоящей статье.

    Какое помещение считается мансардным?

    Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП 2.08.01-89, мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

    При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

    • это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
    • его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
    • предназначен для размещения коммуникаций здания;
    • его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

    Если высота стен позволяет сделать из чердака мансарду, то, при наличии всех документов и, пройдя все стадии строительства и оформления, данное помещение будет считаться полноценной жилой комнатой или офисом.

    На практике получается так, что собственник дома строит мансарду и не регистрирует ее в установленном законом порядке. Это большая ошибка, поскольку мансарда считается надстройкой, изменяющей основные характеристики дома (высоту, количество этажей, внешний вид, преобразование несущих стен). А это, согласно Градостроительному кодексу РФ, считается реконструкцией, разрешение на которую следует получить в органе местной власти.

    Оставлять мансардное помещение без надлежащего юридического оформления категорически запрещено, так как оно будет считаться самовольной постройкой.

    Как гласит ст. 222 ГК РФ, право собственности на «самоволку» владелец дома не приобретает, как и не может совершать с ней любые действия (подарить, продать, сдать в наем, передать по наследству, провести отопления и газ и др.). Наоборот, у застройщика возникает обязанность снести самовольную мансарду и даже оплатить штраф, согласно статьям КоАП РФ.

    Какие документы необходимы для строительства?

    Первичный пакет официальных бумаг для начала процесса проектирования и получения разрешения на строительство следующий:

    • свидетельство о праве собственности на здание, квартиру, жилой дом и ЗУ;
    • межевое дело;
    • градостроительный план на участок;
    • кадастровый паспорт;
    • согласие большинства сособственников на строительство мансарды (при наличии долей во владении).

    Как узаконить?

    Чтобы мансардная постройка считалась законной, нужно получить разрешение на ее строительство. Законодательство четко не разделяет процессы юридического оформления мансарды для нежилого и жилого здания, тем не менее, количество передаваемых документов несколько различается.

    В нежилом здании

    Для получения разрешения на возведение нежилой мансарды, потребуется пройти ряд стадий.

    1. Формирование пакета документов на здание (свидетельство о праве собственности).
    2. Проектирование строительства и экспертиза проекта. Изготовлением проекта будущей мансарды должны заниматься специалисты компании, имеющей разрешение на подобную деятельность. На данном этапе потребуется произвести все строительные расчеты, а также согласовать всю инженерную коммуникацию с организациями, предоставляющими населению коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, газификация, отопление). Окончательно подготовленный проект согласуется с заказчиком, а затем в течение нескольких месяцев проходит экспертизу. Для экспертизы потребуется собрать следующие бумаги:
      • пояснительная записка;
      • проект реконструкции;
      • экспертное заключение по поводу проекта.
    3. Оформление и выдача разрешения в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Все перечисленные выше документы предоставляются в муниципальный орган управления, отвечающий за вопросы жилищного строительства или градостроительство и архитектуру (например, департамент или комитет). Срок рассмотрения поданных в орган местной власти документов составляет 10 дней, затем выдается разрешение на строительство. Оно действует до тех пор, пока не завершится плановый период, указанный в проекте. Далее, в течение 10 дней, в орган строительного надзора отправляются инженерные сведения о мансарде.
    4. Заключительный этап, который начинается с момента завершения всех строительно-монтажных работ. Следует:
      • оформить кадастровый план на новый недвижимый объект в БТИ;
      • принять по акту вновь созданный объект;
      • получить в госоргане по технадзору разрешение на ввод в эксплуатацию помещения и заключение о полном соответствии мансарды всем нормам (в том числе проекту);
      • зарегистрировать мансардное помещение в Росреестре.

    В многоквартирном доме

    Мансарду в многоквартирном доме можно возвести двумя способами: оформить изначальное пространство под крышей в частную собственность или взять в аренду.

    В первом случае для узаконивания гражданин должен:

    1. заручиться согласием всех жильцов-собственников многоквартирного дома на проведение строительных работ;
    2. получить разрешительную документацию для дальнейшей реконструкции помещения;
    3. принять помещение по акту;
    4. ввести построенную мансардную комнату в эксплуатацию;
    5. зарегистрировать технические изменения в БТИ;
    6. оформить право собственности на объект в Росреестре.

    При передаче помещения под мансарду в аренду к вышеназванным действиям добавляется заключение договора аренды мансарды и его официальная регистрация в Росреестре. Затем, после завершения реконструкции, в предмет договора вносятся изменения в соответствии с новыми данными из ЕГРП.

    В частном доме

    Для строительства мансарды в индивидуальном жилом доме процесс получения разрешения и ввода в эксплуатацию аналогичен вышеописанному. Но имеются некоторые дополнения.

    Во-первых, для органа местной власти следует приложить дополнительные бумаги:

    • свидетельство о праве собственности на участок и дом;
    • схема планировки ЗУ после реконструкции;
    • градостроительный план.

    Во-вторых, строительство и юридическое закрепление мансарды в частном доме не обойдется без получения справок из:

    1. органов госпожнадзора;
    2. санитарно-эпидемиологического надзора;
    3. ЖЭК.

    В каких случаях узаконить нельзя?

    1. Многоквартирный дом, в котором планируется построить мансарду, относится к зданиям, подлежащим реконструкции;
    2. Соседи (являющиеся сособственниками) не дали согласие на возведение рассматриваемого недвижимого объекта;
    3. Реконструкция чердака в мансардное помещение запрещена по техническим показателям;
    4. Если реконструкцию чердачного пространства для частных целей планирует совершить лицо, не являющееся собственником квартиры на самом верхнем этаже жилого дома.

    Хоть строительство мансарды и является трудозатратным занятием и сопровождается бумажной волокитой, но, пройдя все описанные в статье стадии, можно стать обладателем дополнительного жилого или коммерческого пространства, которое решит множество бытовых или рабочих вопросов.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

    Узаконить мансарду в многоквартирном доме или адмиистративном здании

    Наша компания имеет многолетний опыт работы по надстройке мансард в центре Москвы. Мы работаем как на многоквартирных домах, так и на административных зданиях.

    Решили увеличить площадь квартиры или здания за счет чердака?

    Мы готовы помочь Вам!

    Для этого Вам потребуется:

    — обследовать кровлю на возможность проведения реконструктивных работ

    — оформить документы на собственность

    — организовать работы по взаимодействию с исполнительными органами власти в процессе строительства мансарды

    Оформим документы ЕГРН и БТИ на мансарду!

    Перед проведением устройства мансарды необходимо произвести узаконивание мансарды. Если сами владельцы жилого помещения решили собрать необходимые согласования и разрешения, они, бесспорно, потеряют массу времени и сил. Первым шагом в узаконивании мансарды является составление плана-проекта надстроечного этажа.

    Есть два варианта принципиально отличающиеся по сложности согласования:

    — Без изменения архитектуры здания

    — С изменением архитектуры здания

    Важно все сделать правильно, что бы не получить санкции за «самострой» или «замозахват» общедолевой площади многоквартирного дома.

    Если Вы думаете, что. «Необходимо собрать множество разрешительных и согласовательных документов в различных инстанциях — органах пожарной безопасности, санэпидемстанции, ЖилИнспекции, БТИ, ЖЭКе, собрать подписи жильцов, и т.д. и после этого Вы получите право построить мансарду и е владеть». МЫ НЕ СТАНЕМ ВАС В ЭТОМ РАЗУБЕЖДАТЬ!

    Мы сэкономим Вам время, нервы и деньги!

    Читать еще:  Как подарить квартиру дочери через мфц

    Наши юристы помогут с узаканиванием площадей, получением разрешений, контролем за объектом в процессе выполнения работ, если требуется выстроить защиту различной недвижимости. Цена этой услуги будет равна цене вашего времени, сил, нервов, потраченных на самостоятельное узаконивание мансарды. В начале пути по узакониванию мансарды следует уточнить, что стоимость будет зависеть от того, каким перечнем документов собственник уже обладает, какие действия нужно совершить для достижения необходимого результата.

    Мансарда — это возможность расширить пространство своей квартиры, получить необычное и очень уютное помещение, способное стать студией, спальной, детской, хозяйственной комнатой. Выбор вариантов устройства мансарды огромен: всевозможные варианты кровли и остекления, освещения и внутренней отделки позволят сделать ваше новое помещение неповторимым и комфортным. Узаконить мансарду может только собственник недвижимости. Специалисты компании получат все необходимые документы в БТИ, предоставят необходимую техническую документацию в органы государственной регистрации. Все действия по узакониванию мансарды специалисты компании осуществляются на основании нотариальной доверенности. Будущему владельцу мансарды необходимо будет только подписывать соответствующие документы. Необходимо отметить, что оформить мансарду необходимо в полном соответствии с Законодательством РФ. Итогом узаконивания мансарды является запись в ЕГРН. Специалисты компании готовы предложить Вам абсолютно конфиденциальную консультацию по любому вопросу кусаемому Вашей недвижимости.

    Узаконить мансарду просто, если обратиться к специалистам имеющим богатый опыт в этой области!

    Мансарда в многоквартирном доме

    Трехэтажный дом 1957 года, три подъезда, 15 квартир.
    Общее собрание жильцов дома.
    Домком объявляет: крыша в критическом состоянии, нужно по 100-150 тыс. с каждой квартиры, чтобы привести ее в порядок.
    В случае, если таких денег у жильцов, нет, предлагает сам отремонтировать крышу якобы за 1,5 млн, но тогда мы «отдаем» ему мансарду площадью 300 кв. м. и он забирает ее под дополнительную для себя жилплощадь 😯

    Мы в шоке.
    Реально ли это в многоквартирном доме?
    Какие подводные камни?

    Tучка, он с первого :-s

    Добавлено через 24 секунды
    Потратит 1,5 миллиона, заработает несколько

    Спасибо ему за идею, воспользуемся 😆

    Добавлено через 1 минуту
    Resnichka, Да реально. Потом он эту *квартиру* продаст как 300 квадратов.

    Каждый из нас с таким же успехом может это проделать 😈

    Resnichka, уже частое явление по городу. Вы можете ставить дополнительные условия — не только ремонт крыши, но и ремонт фасада и подъездов, подвала и тп.

    :-k а зачем вам тогда платить «капитальный ремонт»?

    Добавлено через 53 секунды
    Resnichka, вы должны получить согласие жильцов:biggrin:

    уже частое явление по городу. Вы можете ставить дополнительные условия — не только ремонт крыши, но и ремонт фасада и подъездов, подвала и тп.

    Нам не нужны никакие дополнительные условия, мы в состоянии без его «помощи» решить этот вопрос 😎

    Добавлено через 40 секунд
    Lysi,

    вы должны получить согласие жильцов

    И он тоже должен его получить :badgrin:

    Добавлено через 1 минуту
    Причем, насколько я поняла из нового ЖК, 100-% согласие 😈

    Трехэтажный дом 1957 года, три подъезда, 15 квартир.
    Общее собрание жильцов дома.
    Домком объявляет: крыша в критическом состоянии, нужно по 100-150 тыс. с каждой квартиры, чтобы привести ее в порядок.
    В случае, если таких денег у жильцов, нет, предлагает сам отремонтировать крышу якобы за 1,5 млн, но тогда мы «отдаем» ему мансарду площадью 300 кв. м. и он забирает ее под дополнительную для себя жилплощадь 😯

    Мы в шоке.
    Реально ли это в многоквартирном доме?
    Какие подводные камни?

    Пятиэтажка на Идарова в самом начале улицы, возле моста с такой мансардой. При строительстве не выводили вентканалы, и пожилая пара угорела в квартире.

    кстати он то не даст согласие, если решите его идеей воспользоваться)

    Добавлено через 44 секунды
    Balkarik,кажется уже не осталось не приватизированных, срок был до конца 13 кажется, приватизировались все)

    Согласие 100% да) И приоритет у тех кто с третьего этажа) За полтора в центре да такую площадь это ооочень выгодно :biggrin:

    Он думал, что один все понимает 😆

    Добавлено через 1 минуту
    кстати он то не даст согласие, если решите его идеей воспользоваться

    Замкнутый круг получается :biggrin:

    Добавлено через 46 секунд
    и почему Вы сами должны крышу менять, или все жильцы Вашего дома приватизировали дом и обслуживаете сами без ЖЭКа?

    Потому что, по словам домкома, ЖЭК этим заниматься не будет

    на счет приватизации я имел ввиду не то, я имел ввиду приватизацию придомовой территории и самого дома целиком всеми жильцами

    Кстати, о приватизации двора тоже говорилось

    Добавлено через 1 минуту
    как это ЖЭК не должен заниматься, а за что вы платите тогда за обслуживание,

    Ничем не занимается, не знаем, за что платим
    Насчет крыши — со слов домкома, надо бы самим проверить

    Потому что, по словам домкома, ЖЭК этим заниматься не будет
    ЖЭК этим будет заниматься , когда придёт очередь на кап ремонт( полная замена кровли ) , а до этого они ОБЯЗАНЫ делать текущий ремонт , т.е. латать протечки.

    для принятия любого решения требуется согласие большинства или 95 % не помню точно, но не 100% точно ( согласие 100% никто никогда не получит ни по какому вопросу ) . голосовать могут только жильцы приватизированных квартир, за жильцов не приватизированных квартир решение принимает администрация.

    тем более если Домкому этот кусок приглянулся, он все сделает, чтобы у жильцов ничего не вышло.

    Либо наравне с остальными соседями получит 1/15 мансарды 🙂

    Будет война управляющий vs Ресничка . Ты готова?

    балкарка, наше жизненное кредо — всегда! (с) 😆

    Resnichka, с мая(если не ошибаюсь) 2015 года изменились правила регистрации и выдачи разрешений на пристройки, реконструкции и тп многоквартирных домов
    поэтому сейчас очень сложно стало оформить разрешение
    хоть с согласием и желанием всех жильцов
    нужно собирать кипу документов, экспертизы, проекты и прочее прочее(см. градостр. кодекс)
    и при этом не факт что вам дадут разрешение
    даже просто сделать рекоснтуркцию кровли в многоквартирном доме официально стало сложно
    поэтому лучше делать не официально, а если набегут надзорники то давать на лапу..

    Добавлено через 1 минуту
    что касаемо самой работы то 300кв.м будет стоить примерно 100-200т.р

    Незаконной мансарды на доме № 9 по ул. Советской в Пскове не будет — прокуратура

    Прокуратура Псковской области провела проверку деятельности управляющей организации ООО «Управляющая организация «Городская управляющая компания» и признала недопустимым возведение мансарды на доме № 9 по ул. Советской в Пскове.

    Как сообщили Псковской Ленте Новостей в пресс-службе регионального отделения партии «Яблоко», по просьбе жильцов дома депутат Псковского областного Собрания Лев Шлосберг (фракция «Яблоко») направил запрос в областную прокуратуру с просьбой дать правовую оценку действиям представителей ООО «Управляющая организация «Городская управляющая компания» и не установленной на момент направления обращения строительной организации, которая предполагали возведение мансардного этажа и строительство мансарды.

    «Городская управляющая компания», обслуживающая многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Советская, 9, в публичном сообщении в своей группе в социальной сети «ВКонтакте» 30 октября 2018 г. предложила собственникам дома рассмотреть вопрос о строительстве мансардного этажа в данном доме, после информации о запросе депутата публикация была удалена.

    Согласно размещенной информации, с таким предложением к управляющей организации якобы обратилась «некая строительная фирма», специализирующаяся на строительстве мансард. Был объявлен срок для принятия решения собственниками – не позднее 27 ноября. При принятии положительного решения собственникам дома были обещаны новые системы холодного водоснабжения и водоотведения, новая крыша для всего дома, косметический ремонт подъездов и благоустройство придомовой территории.

    На общем собрании жильцов (собственников помещений многоквартирного дома) был представлен эскиз мансардного этажа (был размещен в указанной выше публикации от 30 октября).

    Большинство жителей дома выступили против строительства мансардного этажа (крыша здания находится в удовлетворительном состоянии, косметический ремонт подъездов проведён); возведение же мансардного этажа потребует отключения холодного водоснабжения, разбор крыши, проведение строительно-монтажных работ.

    Лев Шлосберг отметил в обращении в прокуратуру, что предложение о строительстве мансарды вступает в противоречие с законодательством Псковской области об охране объектов культурного наследия, которое прямо запрещает проведение работ, направленных на изменение этажности зданий в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Кремля». Этот запрет является строгим и не может быть преодолен.

    Из ответа прокуратуры Псковской области, подписанного заместителем прокурора Виктором Борисенко следует, что в соответствии со статьей 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    Таким образам, строительство мансарды в многоквартирном жилом доме возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме, выраженном на общем собрании.

    Борисенко сообщил, что проверкой установлено, что 26 октября 2018 года по инициативе управляющей организации было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома № 9 по ул. Советской, в повестку которого было вынесено обсуждение вопроса о формировании фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете, а также выборе лица, на имя которого будет открыт специальный счет.

    Кроме того, на общем собрании перед жильцами выступил представитель строительной организации, который предложил осуществить строительство мансардного этажа в МКД с передачей его в собственность жителей дома.

    Заместитель прокурора области отметил, что решение об одобрении предложения собственниками не принято, и по состоянию на 6 декабря 2018 работы по строительству мансарды не ведутся, а собрания собственников по указанному вопросу не проводилось.

    Также в ответе подтверждается, что строительство мансарды в доме по ул. Советской, 9 повлечет изменение высотных и объемных параметров здания, что нарушит правовой режим в охранной зоне «Ансамбля Кремля».

    В заключение Борисенко сообщил, что с учетом имеющейся информации о возможном нарушении управляющей организацией правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, а также требований законодательства об охране объектов культурного наследия, прокуратурой города 4 декабря 2018 года директору организации Александру Баеву объявлено предостережение о недопустимости нарушений законодательства, в соответствии с которым последний предупрежден об административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3, ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ в случае нарушения требований законодательства.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector