Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Места общего пользования в коммунальной квартире

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, но в идеальной ситуации

Директор КФ «Прецедент», Никоненкова Е.В. 2021-03-11

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, но в идеальной ситуации.

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира это жилое помещение (квартира), в котором в изолированных жилых помещениях проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов.

На первый взгляд такой вид жилых помещений должен отходить в прошлое, однако, на текущий момент, коммунальных квартир в городе Нижнем Новгороде еще очень много.

Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?

Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:

  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.

В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

  • общую совместную;
  • общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.

Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

  1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
  2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Какие обязанности несут собственники коммунальной квартиры.

В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ.

Статья 30 ЖК РФ предписывает собственнику комнаты в коммунальной квартире нести равнозначное бремя содержания общего имущества, как в самой коммунальной квартиры, так и многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется пропорционального его доли в праве общей собственности.

Как же все таки поделить общее имущество в коммунальной квартире?

Нас часто спрашивают можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, в случае, когда каждому собственнику может быть выделена изолированная площадь, т.е. если по факту коммунальную квартиру можно превратить путем реконструкции/перепланировки/переустройства в самостоятельную квартиру. Это идеальная ситуация, когда на каждого собственника комнаты будет приходиться свой санузел, свой коридор и своя кухня. Такие реконструкции/перепланировки/переустройство оформляются либо соглашением собственников помещений либо решением суда.

Как правило, такие ситуации очень редки. Что касаемо большей части коммунальных квартир и долевой собственности в целом, то оптимальным является определение порядка пользования общим имуществом, которое также может быть достигнуто собственниками добровольно или установлено судом.

В таком соглашении можно установить режим использования общего имущества коммунальной квартиры, установить границы использования какого-либо оборудования для части собственников, а также распределить порядок несения расходов на содержание общего имущества.

За составлением такого Соглашения об определении порядка пользования общим имуществом, а также услугой по судебному представительству при наличии спора, Вы можете обратиться в нашу компанию.

Елена Никоненкова, директор КФ «Прецедент»,

практикующий юрист, постоянный автор материалов сайта

Места общего пользования в коммунальной квартире

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

Согласно ст. 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.

В соответствии с п. 12 постановления Правительства России № 392 от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений. Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными еще постановлением Совета Министров РСФСР № 415 от 25 сентября 1985 г.

Читать еще:  Кому положено жилье по социальному найму

В соответствии с пп. 12–14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению.

В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом: а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике – пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя; б) плата за телефон коллективного пользования – по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров, междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры; в) плата за отопление – пропорционально площади отапливаемых помещений; г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры – по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца). Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования местами общего пользования рассматриваются судом.

В этом случае, если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке. В договоре о распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Как делятся места общего пользования в коммунальной квартире?

Один сосед живет всю жизнь в квартире (бывший хозяин), комната ну где-то 10 кв. м, а другая примерно 12, и у нас 15.8 кв.м. Они говорят, мы живем раньше, и поэтому больше права имеет на места. Заняли лоджию почти всю. Как быть мне?

Добрый день, Сайран.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Ст. 42 ЖК РФ предусматривает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Статья 43 ЖК РФ предусматривает порядок содержания общего имущества в коммунальной квартире.

Так, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Если в вашем случае возник спор с другими собственниками комнат, вам нужно в БТИ заказать расчет вашей площади в местах общего пользования (или самостоятельно рассчитайте исходя из данных кадастрового плана квартиры), сделать фотографии лоджии (если о ней идет спор), составить Соглашение о пользовании лоджией и кухней, предложить в письменной форме соседям подписать его (приложить к Соглашению доказательства). В случае если вы течение месяца с момента получения письма соседи не согласятся установить порядок пользования в соответствии с Соглашением, имеете право обратиться в суд.

Мария Голубева, коммерческий директор « СЗ ННДК »

как делится общая площадь в коммунальной квартире?

Коммунальная квартира в г. Москве, одна комната -16 кв.м в собственности, другая -13 кв.м. в соц. найме. Сосед большей комнаты утверждает, что оплачивает большую часть общей площади, поэтому убрал из наших полок на кухне содержимое и занял их своими вещами. завел собаку, держит ее в коридоре, она там гадит, убирает наши вещи из ванной. ка делится общая площадь и име5ет ли он право так действовать и как нам быть в таком случае. Спасибо.

Ответы юристов

Добрый день, Татьяна Алексеевна. Нет, так действовать он не может. В ст. 42 ЖК РФ указано:

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Это значит, что места общего пользования в коммунальной квартире считаются общей долевой собственностью собственников комнат в этой квартире. Размер доли каждого собственника пропорционален площади комнаты, которая находится в его собственности. Доля в праве не предполагает закрепления за комнатой какой-либо конкретной площади в местах общего пользования (в коридоре) в натуре.

Поэтому собственники комнат должны договориться о порядке пользования общей площади полюбовно. Если дойти соглашения не получится, можно обратиться в суд.

Майоренко Маргарита Сергеевна, город Нижний Новгород
E-mail:majorenko1988@mail.ru
ICQ:668196121

Стоимость услуг: Стоимость личной консультации от 500 рублей, цена за составление документов договорная (в зависимости от сложности). Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
R110536208941

Использование мест общего пользования в коммунальной квартире

Здравствуйте, помогите решить спор: Мы являемся хозяевами 2/3 квартиры, где не предусмотрена ванная комната, наши соседи их доля 1/3 квартиры. Мы планируем установить душевую кабину на своей половине кухни, и не планируем с ними делиться так как в будущем они хотят сдать комнату. Они соответственно не согласны, объясняя это тем что кухня место общего пользования.

Как нам быть имеем ли мы право запретить пользоваться нашим имуществом? И ещё вопрос: имеют ли они право без нашего согласия сдать свою комнату чужим людям? Заранее спасибо, если мои вопросы не правильно адресованы, то подскажите к кому можно обратиться!

Читать еще:  Договор аренды предприятия ответственность сторон

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Душевая кабина это разновидность сантехнического оборудования.

Поскольку согласно ст. 25 ЖК РФ установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения явл. переустройством жилого помещения, то для начала вам необходимо будет согласовать переустройство с органом местного самоуправления.

В противном случае вы дадите соседям повод обратится в уполномоченный орган с жалобой на Ваши действия.

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения определены в статье 29 ЖК РФ. кроме того, за это ст. 7.21 предусм. административная ответственность.

Если переустройство будет согласовано, то Вы сможете беспрепятственно пользоваться своим имуществом.

В том случае, если вы сособственники то необходимо обратить внимание

на ст. 247 ГК РФ — владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Т.о. для разрешения вопроса для начала надо обратится в мировой суд с иском об определении порядка пользования имуществом, которое находится в общей долевой собственности и закрепить за каждым из сособственников долю пропорционально соразмерную его праву в общей долевой собственности. Затем согласовать переустройство, и только затем полноправно пользоваться своим имуществом.

На мой взгляд, правда на стороне Ваших соседей. Кухня является неделимым объектом общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ (в качестве более наглядного примера приведу туалет, а ведь в нем Вам тоже принадлежит 2/3 или, например, духовой шкаф в кухонной плите )) поэтому, без согласия соседей распоряжаться переустройством кухни нельзя. Переустройство общего имущества — это распорядительные действия в отношении его (ч.2 ст. 209 ст. 246 ГК РФ). Запретить им пользоваться общим неделимым имуществом Вы тоже не можете. Единственное, что можно, это требовать от них соответствующей компенсации (ч.2. ст. 247 ГК РФ), но, думаю, будет очень сложно ее рассчитать и доказать.

Что же касается права соседей сдать комнату чужим людям, то ответ не однозначный, даже в судебной практике. Я придерживаюсь той позиции, что комната, как обособленный объект права, может сдаться без Вашего согласия (но как пользоваться комнатой без МОП?). А вот что касается МОП, то здесь имущество является неделимым, а, следовательно, распоряжаться им без Вашего согласия нельзя. Однако если распорядительные действия носят возмездный характер (ч.2.ст. 246 ГК РФ (соседи официально захотят заключить договор найма)), то у Вас имеется преимущественное право на заключение договора найма (ст. 250 НК РФ). Если Вы им не воспользуетесь, соседи имеют полное право передать свою собственность в найм третьим лицам по цене предложенной вам. В этом случае за Вами остается только право требовать соответствующей компенсации за использование Вашей собственности в МОП.

Места общего пользования в коммунальной квартире

Мне 58 лет, вместе с двумя дочерьми и двухлетней внучкой я проживаю в 4-комнатной коммунальной квартире. Мы пользуемся двумя комнатами, которые находятся в муниципальной собственности.

30 лет в нашей квартире было всего два квартиросъемщика, и нас все устраивало. Но недавно две оставшиеся комнаты были приватизированы двумя разными владельцами, причем без нашего согласия, и теперь в квартире три хозяина. Последний собственник сдал свою жилплощадь, даже не успев оформить документы. Площадь мест общего пользования составляет всего 17 кв. м, и теперь мы вынуждены размещать здесь три кухонных гарнитура, три стиральные машины и т.д.

Скажите, существуют ли какие-нибудь санитарные нормы, которые запрещают установку трех огромных холодильников на одной маленькой кухне? Почему третий собственник заселяет таких квартирантов, которых мы вынуждены выселять по решению суда? Может ли кто-нибудь помочь нам разобраться в создавшейся ситуации?

Официальный ответ

Обратите внимание, что информация актуальна на дату публикации.

Администрацией города Омска рассмотрено Ваше обращение по вопросу о нарушении Ваших прав собственниками комнат в коммунальной квартире жилого дома. По итогам рассмотрения обращения сообщаем следующее.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Статьей 16 ЖК РФ установлено, что одним из видов жилых помещении (наряду с квартирой и жилым домом) является комната.

Комнатой в соответствии с вышеуказанной статьей признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одном комнаты.

В соответствии со статьей 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Могу ли я ограничить доступ арендаторов к местам общего пользования в коммуналке?

— Мы собственники в коммунальной квартире. Сосед сдает свою комнату молодой паре. Но перед тем, как пустить квартирантов, он никого из соседей не предупредил. Эти люди пользуются общественными местами, однако уборку не производят. Имею ли я право закрыть туалет и ванну?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

К сожалению, закрыть эти места вы не можете. Комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом недвижимости. Соответственно, к ней относятся также места общего пользования: ванная, туалет, коридор, кухня.

Пользование такими местами осуществляется по соглашению всех собственников комнат коммунальной квартиры. Если такое соглашение не достигнуто, порядок пользования определяется судом.

Соглашение между собственниками распространяется и на лиц, снимающих эту комнату. Если они не производят уборку, сначала предупредите об этом владельца комнаты. Если же он не предпримет мер, обращайтесь в суд с иском об определении порядка пользования местами общего пользования.

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

Вы не имеете на это права. Это будет расцениваться как чинение препятствий арендатору в пользовании имуществом. На этом основании в отношении вас может быть подан иск в суд.

Что касается необходимости получения согласия остальных собственников на сдачу комнаты внаем, единого мнения пока не сложилось. Фактически законодательство не содержит требований об обязательном получении согласия соседей на сдачу в аренду комнаты в коммунальной квартире (исключение, если вся квартира в долевой собственности у соседей. Тогда получение согласия обязательно). Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Соответственно, право пользования общими помещениями перейдет и к нанимателю комнаты.

Но при этом в 2013 году Верховный суд сформулировал позицию, согласно которой вопрос о пользовании нанимателями комнаты общим имуществом нужно согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммуналке. Руководствуясь этой позицией, суды часто удовлетворяют требования собственников о признании договора найма незаключенным и выселении арендатора.

Кроме того, если арендаторы не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, нарушают права соседей (например, шумят в позднее время), вы можете обратиться в суд с иском об их выселении.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству, собственник комнаты в коммунальной квартире вправе самостоятельно, по своему усмотрению, независимо от согласия соседей реализовывать свое право по сдаче комнаты внаем (в аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки. Нет также и обязанности у собственников комнаты получать согласие соседей по коммунальной квартире на сдачу комнаты внаем.

При заключении договора найма собственник передает нанимателю права владения и пользования помещением. Общественные места в коммунальных квартирах являются местами общего пользования для всех владельцев комнат, которыми, в том числе, являются и наниматели по договору найма. В связи с этим владельцы других комнат не вправе ограничивать доступ нанимателей (молодой пары) к местам общего пользования.

Что касается вопроса уборки мест общего пользования, данный нюанс может возникнуть не только в связи с проживанием квартирантов вашего соседа. Бытовые конфликты в коммунальных квартирах часто возникают и между самими владельцами комнат. Их решение находится вне рамок законодательного регулирования. Такие вопросы решаются на основе договоренностей и компромиссов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читать еще:  Иск оставлен без рассмотрения

Места общего пользования в коммунальной квартире

14° Затянуто облаками

  • Наш город
    • БЕРЕЗНИКИ — ГОРОД ТРУДОВОЙ ДОБЛЕСТИ
    • Березники сегодня
    • Территории муниципального образования «Город Березники»
    • Видеогалерея
    • История города
    • Березниковцы — Герои Советского Союза
    • Устав города
    • Символы
    • Фотогалерея
    • Почётные граждане г. Березники
    • Доска почета МО «Город Березники»
    • Инициативные проекты
    • Старосты и сходы
    • Инициативное бюджетирование
    • Территориальное общественное самоуправление
    • Перепись населения — 2020
  • Администрация
    • Администрация города
      • Глава города Березники – глава администрации города Березники
      • Приемная главы города
      • Структура администрации
      • Телефонный справочник
      • Муниципальные учреждения
      • Сайты структурных подразделений и учреждений
      • Нормативные документы
      • Муниципальная служба
      • Антикоррупционная политика в администрации г. Березники
      • Контрольное управление
      • Информационные системы, банки данных, реестры, регистры, находящиеся в ведении муниципалитета
    • Муниципальные услуги
    • Программы
    • Муниципальные закупки
    • Законодательная карта
    • Электронные сервисы
    • Информация для граждан, вынужденно покинувших Украину
    • Отчеты о проведении специальной оценки условий труда в Администрации г. Березники
  • Инфраструктура
    • Имущественные и земельные отношения
    • Архитектура и градостроительство
    • Городское хозяйство
    • Благоустройство
  • Социальная сфера
    • Доступная среда
    • Культура
    • Образование
    • Безопасное детство
    • Отдел по обеспечению деятельности комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав
    • Молодежная политика
    • Здравоохранение
    • Физкультура и спорт
    • Общественные организации
    • Архив
    • ЗАГС
    • Медико-социальная экспертиза
    • 30-летие вывода советских войск из Афганистана
  • Экономика
    • Инвестиции
    • Развитие конкуренции
    • Финансы
    • Экономика
    • Оценка регулирующего воздействия
    • Социально-трудовые отношения
    • Предпринимательство и туризм
    • Потребительский рынок
    • Наружная реклама
    • Имущественная поддержка для субъектов малого и среднего предпринимательства
    • Сельское хозяйство
    • Общественные обсуждения
  • Безопасность
    • Антитеррор
    • Профилактика правонарушений и преступлений
    • Правопорядок
    • Экология
    • Юридическая помощь
      • Бесплатная юридическая помощь
      • Правовой ликбез от прокурора
    • Гражданская защита
    • Воинская обязанность
  • Пресс-центр
    • Новости
    • Ситуация в связи с аварией на БКРУ-1, воронками в районе ж/д путей и АБК БШСУ
    • Газета «Два берега Камы»
    • Отключение коммунальных ресурсов
    • Новости федеральных структур
    • Подписка на рассылку информационных материалов
    • АФИША
    • Наш Пермский край
    • СМИ
    • Политика
    • О собраниях, митингах, шествиях и пикетированиях
  • Обращения граждан
    • Порядок рассмотрения обращений
    • Приемная главы города
    • Личный прием граждан руководителями администрации города Березники
    • Общероссийский день приема граждан
    • Обзоры обращений граждан
    • Статистика обращений граждан
  1. Главная
  2. Правовой ликбез от прокурора
  3. Спор с соседкой о пользовании имуществом в коммунальной квартире

18.06.2020

Спор с соседкой о пользовании имуществом в коммунальной квартире.

Вопрос: У меня в собственности 2 комнаты в 3-комнатной квартире. В 3ей комнате жила престарелая соседка, за квартиру не платила, пользовалась моим светом, газом, водой. Была пьяницей, лазила по мусоркам, квартира превратилась в свалку, в квартире невозможно жить. В квартире нужен был полный капитальный ремонт. Лет 10 соседка жила за мой счет, свою комнату ни на кого не отписывала, хотя жила с сыном (сын тоже алкаш). Эта комната должна была достаться нам. А в итоге она отписала комнату какой-то дочке, которую я за 23 года ни разу не видел, которая забрала ее к себе домой. Через неделю соседка умирает, хотя здоровье у нее было отменное. Я с новой хозяйкой договорился продать квартиру целиком, что я сделаю ремонт и продадим ее как трёшку. Вставил входную дверь за 10 тысяч рублей, она не дала ни копейки. Купил цемент, шпаклевку, грунтовку, замазал стены. Тут звонит человек с агентства недвижимости и говорит, что она оказывается дала ему ключи, чтобы он водил покупателей. Деньги она за входную дверь не хочет отдавать, но ключи потребовала, хотя согласилась на ремонт, чтобы я делал за свой счет. Что мне делать? Имеет ли она права на эту комнату, если она не ухаживала за своей матерью? Ее мать всю старость жила за наш счет.

Ответ: Исходя из изложенного понятно, что указанная комната находилась в собственности у умершей соседки. Соответственно, если вы не оформляли договор ренты (ст. 583 Гражданского кодекса РФ), вы не можете претендовать на данную комнату, так как не входите в круг наследников.

Если новая хозяйка комнаты решила ее продать, она обязана письменно вас уведомить об этом, в соответствии с требованиями ст. 250 Гражданского кодекса РФ установлено преимущественное право покупки:

  1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

  1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  2. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  3. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  4. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Сотрудник агентства недвижимости вправе показывать комнату и места общего пользования потенциальным покупателям, но только после того, как вы подпишите отказ либо в течение 1 месяца не подтвердите готовность выкупить комнату. Можете указать на этот недочет новой хозяйке комнаты и сотруднику агентства недвижимости.

Если после получения уведомления в установленный срок вы комнату не выкупите, то агент вправе возобновить показ комнаты 3-им лицам. Чтобы ваши личные вещи не пропали, рекомендуем их убрать из мест общего пользования (коридор, кухня и т.д.).

Что касается вложений личных средств в ремонт, можете в судебном порядке потребовать с наследницы комнаты возмещение части данных средств, если докажете, что имелась соответствующая договоренность.

порядок раздела мест общего пользования в коммуналке

ID: 18596994

В связи с тем, что соседи заняли больше положенного им от площадей в местах общего пользования, — для раздела мест общего пользования пропорционально площадям занимаемых комнат, возникла необходимость рассчитать объём «полезных» площадей в местах общего пользования, — площадей, без учета пространств для прохода, открывания дверей и проч. — т.е. объема площадей, вообще пригодных для размещения вещей, мебели и проч. Очевидно, подобный план мест общего пользования должен быть произведён с учетом требований пожарной безопасности и прочих зак.норм.

Подскажите, какие специалисты/конторы компетенты составлять такие планы?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Согласно ст. 42 ЖК РФ: Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты, при этом собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Другими словами, исходя из закона, какое-либо физическое разделение мест общего пользования не допускается. Даже если кто-то и возьмется сделать для вас такой план, это не будет иметь под собой никаких законных оснований. Наилучший путь решения вашего вопроса — искать компромисс и договариваться с соседями.

Спасибоза ответ.
Вы правы — действительно, выдел доли в натуре мест общего пользования законодательно не возможен. Однако выдел доли — это вполне определенная юридическая процедура оформления исключительного права на часть площадей, часто сопровождающаяся перепланировкой, определяющей границы долей. В данном случае, как видите, речи ни о перепланировки, ни о присвоении исключительного права на те или иные части общей площади не идёт. Речь идёт всего лишь об определении площадей, которыми фактически невозможно пользоваться — Вы же не можете на своё усмотрение разместить шкаф на площадях аккурат перед дверью соседей, заблокировав им проход в помещение?:) — это было бы нарушением закона. Из этого следует, что часть площадей в местах общего пользования непригодны для использования. Именно эти части и оставили нам «любезные» соседи, заняв своими крупногабаритными шкафами самые ‘вкусные’ куски коридора и проч. При этом формально, без учёта непригодных площадей, — они заняли пространство, пропорциональное доле их комнаты. А по факту, в оставшихся углах мы ничего, кроме килошницы, разместить не можем. И как с этим быть? Обходиться вешалками и крючками по периметру коридора?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Честно сказать, я думаю, что в правовую плоскость этот вопрос перевести будет очень сложно. Вы наверняка понимаете, что доли в праве на общее имущество «идеальные», они «размазаны» по всем вспомогательным помещениям коммуналки, иначе говоря, ваша доля есть в любом отдельно взятом пространстве таких помещений, но как этот момент донести соседям, которые уже поставили шкаф. При недостижении взаимопонимания у вас остается возможность обращения в суд с иском об устранении нарушения права пользования общим имуществом и определении порядка пользования местами общего пользования в коммунальной квартире. Почитайте Решение Клинского городского суда МО суда По делу № 2-1167/2012. Суд встал на сторону истца, опираясь на заключение эксперта. Где найти такого эксперта? Наверное, в этом и заключался ваш первоначальный вопрос. Думаю, можно попробовать начать поиски с проектных организаций, которые занимаются перепланировками. По крайней мере, я бы выбрал такое направление. Удачи вам в решении вашего вопроса.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector