Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методы оценки объектов недвижимости

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

МЕТОДЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Авторы
  • Файлы работы
  • Сертификаты

Налоги и налогообложение, как и успешность налоговой системы в целом, имеют большое значение для результативности экономических решений государства, и играют огромную роль в процессе перераспределения национального дохода страны.

Залогом эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, не зависимо от предвзятости оценщика. Все налогоплательщики должны быть поставлены в равные условия, не опасаясь дискриминации. Это необходимо для сохранения мотивации к добросовестной уплате налога. Налоги взымаются государством с собственников объектов недвижимости, оттого понятие «государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» практически приравнивается к понятию «массовой оценки». Связано это с тем, что в интересах налогообложения нужно оценить единовременно сразу большое количество объектов недвижимости, находящихся на обширной территории. В таких случаях оценщик должен прибегнуть к массовой оценке недвижимости и соответствующей методике. Целью же данной работы является определение методов и приёмов массовой оценки.

Для начала стоит определить, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке, по состоянию на определённую дату [2].

Подходы и методы кадастровой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, схематично представлены на рисунке 1. При оценке сооружений применялся метод установления номинальной стоимости в размере 1 рубль за объект недвижимости.

Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Установление кадастровой стоимости на уровне 1 руб.

Метод сравнительной единицы

Метод прямой капитализации

Метод регрессионного анализа

Метод расчёта затрат на замещение

Метод типового объекта

Рисунок 1 – Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Рассмотрим каждый из подходов подробнее.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов [1].

1) Метод регрессионного анализа позволяет построить регрессионную модель расчета стоимости. Под регрессионной моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями ценообразующих факторов. Для применения метода необходимо выполнение следующих условий:

– достаточный уровень развития рынка недвижимости, наличие достаточной и достоверной информации для выявления зависимости между стоимостью объектов и ценообразующими факторами;

– наличие у объектов оценки характеристик — ценообразующих факторов, которые необходимо подставить в модель оценки для определения стоимости.

2) Метод моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода регрессионного анализа вследствие отсутствия информации о точном местоположении объекта оценки, о его характеристиках [3].

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод прямой капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны, длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Все объекты недвижимости, в определенном смысле, уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентацией окон, этажом на котором расположена квартира, характеристиками микро-соседства, близостью инфраструктуры и т.д. Нередко, также, в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, так же как и существуют различия между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любая группа объектов недвижимости состоит из разнообразных, различных между собой объектов. В группах, даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом можно заключить, что в зависимости от целей оценки можно, как унифицировать (определить принадлежность к группе) любой объект недвижимости, так и индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие). В первом случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости в соответствии с особенностями сложившейся ситуации; во втором случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта.

Список литературы

Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №1) : утв. приказом Мин-ва экон. развития и торговли Рос. Федерации от 20.07.2007 № 256. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. [Текст] : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 141 с.

Пылаева, А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости. Методология кадастровой оценки недвижимости [Текст] : статья / А.В. Пылаева. – Н. Новгород, 2015. – 17 с.

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

МЕЖДУНАРОДНАЯ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНТЕРНЕТ-КОНФЕРЕНЦИЯ


УДК 332.62

Методы оценки недвижимости

Сидоренко П.В., студентка 5-го курса, Тульский государственный университет, Россия

Рассматриваются три основных подхода к оценке недвижимости.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций [1].

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: сравнительного анализа продаж, доходный и затратный.

Рыночный или сравнительный метод базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью [2].

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

  1. изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
  2. сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;
  3. анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
  4. корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
  5. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Доходный метод основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи [2].

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доход приносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

Затратный метод основан на принципе замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.
  2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов — определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.
  3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.
  4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.
  5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений [3].

Результаты методов могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Методы оценки объектов недвижимости

Покупка ПИФа для инвестора – как правило, следующий этап после освоения депозитных вкладов .

В очередной раз убедился в справедливости русской поговорки «Скупой платит дважды».

Перед тем как броситься в омут инвестирования с головой необходимо.

Идеально финансово сбалансированный инвестиционный портфель можно создать.

Несомненно, что основная практика, которую преследуют активные инвесторы в своей.

Если рассматривать картину классическим образом, то ситуация такова, что в.

Реальный доход от инвестиций в паевые фонды можно получить даже за считанные недели, если рынок.

Начнем с того, что ПИФы не обещают процент дохода, так как они ничего не могут.

Эти отношения имеют очень существенную разницу, потому что брокер является лишь.

Самым простым и выгодным способом является приобретение пая в офисе управляющей.

Прежде чем инвестировать деньги в ПИФ надо определиться, на какой срок вы это можете сделать.

На сегодняшний день в России зарегистрировано более 600 ПИФов и это далеко не предел.

Каждый решает данный вопрос для себя в зависимости от собственных представлений об инвестициях и .

Биржевым курсом акций признается стоимость акции в последней заключенной сделке. При этом.

Брокер – это инвестиционная компания, оказывающая посреднические услуги по.

Можно. Самое минимальное время, которое вы можете затратить после решения заниматься .

На фондовом рынке существует определенная классификация акций по эшелонам.

Особенности современной торговли обуславливают минимальный срок владения акцией в несколько .

Начинать торговлю можно с совершенно смешных сумм, так как.

Для большинства далеких от инвестиционной деятельности людей биржа выглядит загадочно.

Несколько лет назад на многих биржевых площадках налоговые органы предъявляли.

Акции можно продавать и приобретать где угодно, так как данная сделка может быть.

Если вы являетесь физическим лицом, занимающимся инвестированием средств в.

Нет, это сделать невозможно, потому что цена акции зависит не только от капитализации компании .

За один отчетный период акция может сменить несколько владельцев, и логичным.

Как уже говорилось, акции дают право на управление компанией, однако многие люди не имеют.

Дело в том, что дивиденды не являются фиксированной суммой, а зависят прежде всего от.

На руки получить акции практически нереально. Это связано с тем, что большинство.

Во-первых, приобретение акций – это увеличение своего дохода за счет дивидендов.

Скорее всего, этот вопрос на устарел, так как был месяц, за который акции упали в цене на.

Для того, чтобы вложиться в акции необходим паспорт, ИНН, свободные деньги.

Доступный вход на фондовый рынок. Паевой инвестиционный фонд — это .

Кредитный рейтинг присваивается государству или компании по результатам аудиторской.

ПИФы в нашей стране известны с 1996 года, но рост количества фондов начался в 2003 году

Минимальная сумма вложений в фонд может составлять от 100 до нескольких миллионов рублей.

Цены акций отражают рост доходов предприятия. Акционер владеет частью активов компании. Если компания приобретает больше.

Реальный доход от инвестиций в паевые фонды можно получить даже за считанные недели, если.

Облигации в отличии от акций приносят сравнительно небольшой, но зато гарантированный доход.

Яркой личности, безусловно, легче привлечь к себе внимание. Но чтобы разбогатеть.

Несмотря на то что вложения в паевые фонды пре­дельно просты и вашими инвестициями на.

Методы оценки недвижимости

Существует три метода оценки недвижимости. Затратный метод оценки недвижимости — совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночный метод оценки недвижимости — совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественном разделе, определении способов оптимального коммерческого использования земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Доходный метод оценки недвижимости —совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Выделяют два метода этой оценки: — метод капитализации прибыли; — метод дисконтирования денежных потоков.

Эти методы прогнозируют величину доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, затем разделяют чистый операционный доход на ставку дисконтирования, которая представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Метод капитализации используется, когда имеется достаточно данных для прогноза денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока предсказуемы. Он применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно предугадать и определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Метод применим к наиболее приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Методы оценки недвижимости

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

  1. Три основных метода оценки недвижимости
  2. Доходный подход к оценке недвижимости
  3. Затратный подход к оценке недвижимости
  4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Три основных метода оценки недвижимости

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод «50х50» – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

Методы оценки недвижимости

Недвижимость как предмет оценки рассматривается достаточно часто, ведь в настоящее время это одна из основных ценностей, присутствующих на рынке. С развитием экономической системы появились и различные методы оценки недвижимости, которые используются в зависимости от конечной цели заключения сделки.

Основные методики оценки

Есть три основных методики оценки и первый из них – сравнение продаж. В основе его лежит статистический анализ того рыночного сегмента, в котором находится объект оценки. Сначала, приступая к расчету стоимости недвижимости этим методом, позиционируется объект как часть какого-то определенного рыночного сегмента, в котором он наиболее эффективно может использоваться. Далее проводится анализ рынка и факторный анализ, чтобы определить уже имеющиеся в отрасли сходные по параметрам объекты и их цены. В конце, исходя из выбранных аналогов, определяется расчет стоимости.

Второй метод – капитализация доходов. Основа метода – преобразование чистого годового операционного дохода в текущую стоимость объекта. Это и есть суть доходного подхода в оценке недвижимости. В данном случае рассчитывается отношение чистого операционного дохода в год к сумме ожидаемой нормы доходности от инвестирования и нормы возврата капитала.

Для подсчета нормы возврата капитала есть три основных метода: Ринга, Инвуда и Хоскольда. Каждый из них используется при различных условиях:

  • метод Инвуда предназначен для случаев, когда сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходной инвестиции;
  • метод Ринга используется, если ожидается возмещение основной суммы вложенного капитала равными частями;
  • метод Хоскольда создан для случаев, когда ставка дохода стартовых инвестиций высока, а доходы стабильны на протяжении долгого времени.

Третий из основных – это метод дисконтирования денежных потоков, который необходим, когда предполагается:

  • что будущие денежные потоки изменятся относительно существующих;
  • есть информация, дающая возможность обосновывать размеры ожидаемых доходов;
  • доходы и расходы имеют сезонных характер изменений;
  • объект оценки находится на стадии строительства или только что был возведен;
  • когда недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Данный метод хорош, когда доходы нестабильны или изменяются в течение года. Говоря более простым языком, дисконтирование доходов используется, чтобы определить цену объекта, исходя из денежного выражения его будущих преимуществ для инвестора. Затратный метод оценки недвижимости работает по этому принципу.

Нужна индивидуальная оценка недвижимости в Воронеже?

Если требуется оценить тот или иной объект недвижимости, обращайтесь к профессиональным независимым оценщикам. Заказать данную услугу вы можете, заполнив форму заказа на сайте или позвонив по телефону отдела по оценке.

Методы оценки коммерческой недвижимости

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Оценка коммерческой недвижимости нужна, например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии. Особенности оценки зданий, сооружений определяются их индивидуальными характеристиками. Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

Его применение можно разделить на четыре этапа:

  1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
  2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
  3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
  4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости участка на сумму восстановительной стоимости.

Этот подход зарекомендовал себя, как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов. Однако, его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

  1. Спрос и предложение — принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
  2. Принцип замещения — разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом. Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

  1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
  2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
  3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
  4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

3. Основные методы оценки объектов недвижимости.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости. Он делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Методы оценки стоимости имущества

Оценка недвижимого имущества нужна в разных ситуациях. О необходимости процедуры говорит закон Украины. Определяют рыночную стоимость специалисты, имеющие сертификаты оценщиков.

Применяют традиционно три метода оценки стоимости имущества:

  • Доходный метод. В основе определение вероятного дохода от эксплуатации недвижимости.
  • Затратный метод. В основе подхода установление затрат, требуемых для замещения или восстановления оцениваемого имущества с учетом износа.
  • Сравнительный метод. Суть способа в сравнении недвижимости с похожими объектами на рынке, о которых есть информация по сделкам.

Проводить рыночную оценку недвижимости в праве только специалист. Итоговый отчет имеет юридическую силу. Данные о доме или квартире передаются государственным органам.

Доходный метод

Суть подхода в установлении цены недвижимого имущества на основании ожидаемого дохода от владения им. Показатель важен, поскольку дает прогноз по цене объекта в будущем.

При расчете стоимости доходным способом учитывают дисконтированный поток доходов. Основан способ на принципе ожидания. Устанавливается текущая стоимость доходов и иных выгод, которые может получить будущий владелец объекта недвижимости. Очевидно, что собственник не продаст имущество ниже суммы, которую он мог бы получать в процессе ее эксплуатации в коммерческих целях. Иными словами, итоговая оценка дается на основе стоимости будущих доходов.

Недостаток доходного метода оценки имущества в возможной погрешности. Эксперты учитывают множество факторов на текущий момент. Но ситуация на рынке может меняться.

Затратный метод

Этот подход подразумевает использование нескольких методик:

  • Сравнительные единицы. Количество выбранных единиц измерения умножают на стоимость одной единицы на момент оценки.
  • Разбивка по компонентам. Методику называют поэлементной, поскольку в ней суммируются затраты на строительство и оборудование компонентов объекта недвижимости. Учитывают работы и материалы.
  • Количественный анализ. Подсчитываются совокупные издержки на строительство и введение в эксплуатацию нового объекта. Учитываются накладные, косвенные и прямые издержки.
  • Способ «50:50». Оценивается имущество с учетом удвоенной величины стоимости применяемых в процессе материалов. Способ актуален для типовых объектов, таких как дача или гараж.
  • Сравнение чистых активов. Цена устанавливается на основании общей рыночной стоимости с вычетом имеющихся обязательств.
  • Ликвидационная стоимость. Используется для оценки стоимости предприятия. Итоговая цена устанавливается как общая стоимость с вычетом обязательств на ликвидацию объекта.

Сравнительный метод

Рыночный (сравнительный) подход является совокупностью оценочных методов, которые основаны на сравнении объекта с похожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Методы оценки недвижимости

Основные методы оценки недвижимости в Белгороде и их особенности.

В данной статье мы расскажем вам как специализированные компании оценивают ваш объект недвижимости и на какие критерии стоит обратить внимание.

Все методы состоят из трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Конечно общее количество способов оценки больше(несколько десятков). Но используются из них только три, это наши перечисленные ниже. Так же стоит понимать, что каждая ситуация уникальна и зависит от: вида жилого/нежилого объекта недвижимости, цели оценки, от общей информации по объекту и многого другого.

Оценщик выбирает метод на свое усмотрение, но строго по регламенту.

В каждом конкретном случае он сам определяет, какой метод лучше подходит в данной ситуации. Оценщик должен в отчете написать, почему он выбрал именно этот метод.

Перечень способов оценки недвижимости

Самым популярным методом является конечно сравнительный анализ.

С его помощью делается рыночная оценка недвижимости в сравнении с подобными объектами, которые сейчас продаются или недавно продавались в Белгороде.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных способов:

способов прямого сравнительного анализа продаж;

способов валового рентного мультипликатора;

способов капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод сравнивает аналогичные объекты на рынке с выводом средней стоимости по рынку.

Рассматривая оценочные объект, специалист принимает во внимание: расположение(торцевая или нет, этаж), ремонт, и прочие факторы.

Данный метод обладает большой точностью, поэтому так популярен. Так же мы считаем он очень универсален.

Как делается оценка:

  • просматриваются все аналогичные объекты и сделки с ними;
  • вся информация проверяется (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • выявляется средняя цена по рынку относительно оценочного объекта недвижимости.

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод используется недвижимости, которая сдается в аренду. Это наиболее простой и универсальный способ.

Рассчитывается по следующему :

  • нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
  • определяется валовый рентный мультипликатор, среднее по рынку;
  • годовая ставка перемножается с мультипликатором;
  • итог, стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Данный способов используется для оценки так же рентной недвижимости.

Это уже более точный и детальный способ, нужно определить стоимость здания, земли и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает связь чистого дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как средний так и точный.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
  • определение коэффициента капитализации основываясь на прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистую ренту и коэффициент капитализации.

Затратный подход в оценке недвижимости

Этот способов основан расчете определения затрат, которые потребуются на создание аналогичного объекта недвижимости. Данный метод больше все подходит для одноэтажных коммерческих помещений.

Но алгоритм очень похож на предыдущий метод:

  • определение стоимости земли под здание;
  • расчет стоимости возведения здания;
  • расчет износа объекта;
  • итоговый расчет стоимости объекта с учетом износа;

Итак, в данной статье мы кратко разобрали самые популярные методы оценки объекта недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Теперь у вас есть понимание откуда берутся такие цифры при обращении в специализированную фирму. А для чего вообще нужна оценка мы разбирали в этой статье. Обращайтесь за квалифицированной помощью в агентство недвижимости “ЖилТрест” в Белгороде.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Как можно получить социальное жилье
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector