Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методы оценки стоимости недвижимости

Методы оценки стоимости недвижимости

5.1 Администрирование налога на недвижимость в целом является сложным процессом, и ни один из его элементов невозможно объяснять простыми понятиями или оценивать по нормам практической логики. Лица, отвечающие за разработку политики, и налогоплательщики должны понимать вопросы, связанные с налогом на недвижимость. Население с возрастающей нетерпимостью относится к земельным администраторам, которые имеют привычку прятаться за профессиональным жаргоном, поэтому очень важно постоянно информировать общественность обо всех вопросах и ясно объяснять значение терминологии.

Методы и стандарты проведения оценок

5.2 Под «методом оценки» понимаются вычисления и способы, применявшиеся для получения стоимостной оценки. Оценщики, лица, не являющиеся оценщиками, и высшие должностные лица должны помнить, что существует лишь один простой способ проверки метода — работает ли он? Если оценочный метод применяется для определения рыночной стоимости, то можно ли с его помощью верно прогнозировать продажную цену до события, исходя из рыночной конъюнктуры. Лиц, не являющихся оценщиками, интересует конечный результат, а не тонкости способов оценки. В случае, когда определение стоимости проводится в целях налогообложения недвижимости, то проверочным критерием будет приемлемость для большинства налогоплательщиков конечного результата в плане справедливого представительства стоимостной ценности соответствующей недвижимости, а также то, подтвердит ли суд оценочные результаты в случае подачи апелляции.

5.3 Фактически, отправным пунктом является не метод оценки, а метод анализа рыночных операций. Метод анализа, если он окажется успешным, найдет отражение в методе оценки. Например, анализ и оценка жилых домов, как правило, проводятся, исходя из общей площади. На основе анализа продажной ситуации уже давно определено, что площадь, качество, возраст и местоположение являются важными факторами, так что оценочная стоимость определяется с их учетом. Если кто-либо разработает альтернативный метод, который окажется лучше, то его будут использовать вместо существующего.

5.4 Наиболее спорные вопросы в связи с оценкой в области налогообложения недвижимости возникают, когда не имеется доказательств продажной или арендной стоимости данного класса недвижимости. В таких случаях, а их бывает немного, существуют стандартные методы, с помощью которых можно определять рыночную стоимость этих, как правило, небольших объемов недвижимости.

5.5 Стоимостная оценка недвижимости для целей налогообложения определена национальным законодательством, в котором указывается, какие именно параметры следует учитывать при проведении таких оценок.

5.6 Стандарты проведения стоимостной оценки определяют аспекты, которые следует учитывать в оценочной практике, прежде всего при проведении стоимостной оценки для мероприятий частного сектора, таких как заклад, инвестиции и отчетность. Данные стандарты приобретают все более широкий международный характер, отражая растущую осведомленность общественности о прочных взаимосвязях, установившихся между стандартами проведения стоимостной оценки, финансовыми рынками и процессом глобализации.

Компьютеризованная массовая оценка (КМО)

5.7 Массовая оценка представляет собой процесс одновременного определения оценочной стоимости большого объема недвижимости с использованием стандартизированных процедур. Во многих случаях такая оценка является единственным практичным способом составления оценочного перечня. Когда на одном сотруднике (налоговом инспекторе) лежит ответственность за проведение в течение двухлетнего периода оценки, возможно, 100 000 единиц недвижимости для целей налогообложения, то данный сотрудник может справиться с такой задачей, только правильно организовав работу и делегировав обязанности. За данный период налоговый инспектор способен лично провести оценку, возможно, не более 1000 единиц недвижимости. Работу должны проводить приданные ему оценщики и технический персонал в соответствии с установленными руководящими принципами. Таким образом, например, сельскохозяйственная земля категории «х», расположенная на определенной территории, расценивается по «у» единиц за гектар. Строения определенной категории, расположенные в указанном месте, возможно, оценивается в «z» единиц за квадратный метр, исходя из общей площади. Руководящие принципы, конечно, будут сложными, поскольку конечная цифра должна обозначать рыночную стоимость, как обусловлено законом. Такие методы массовой оценки не новы. Известно, что еще древние римляне использовали столь же тщательные и сложные методы.

5.8 Каким же образом «массовая оценка» становится «компьютеризованной массовой оценкой»? Следует отметить во избежание ошибок, что процесс должен носить поэтапный характер. На первой стадии компьютеризация заключается в обработке данных оценочного перечня и превращении их в базу данных. Вторым важным этапом будет, очевидно, компьютеризация процесса сбора налога. Только после того, как обе эти функции будут основательно отработаны, следует обратить внимание на компьютеризацию оценочного процесса. Из приведенного выше описания процесса массовой оценки будет понятно, что многие из процессов могут быть без труда компьютеризированы. В компьютер могут быть введены инструкции и определение оценочной стоимости будет производиться автоматически.

5.9 Данный подход вполне утилитарен, но следует, однако, сделать несколько оговорок. Руководящие принципы, компьютеризированные или нет, не предусматривают всех возможных случаев. Они будут применимы без каких-либо модификаций максимум в 80% случаев. Остальная недвижимость будет нетипичной и потребует особого подхода. Проводя работу на объекте, оценщик или техник вскоре поймут, что инструкции в том или ином случае приводят к ошибочному результату. При использовании компьютера такую ошибку обнаружить сложнее, и это следует учитывать при разработке концепции программы. Нельзя также забывать, что компьютеры не оказывают непосредственной помощи в сборе информации на местах, что составляет большую часть оценочной работы. Но существенную помощь в проведении оценок может оказывать использование автоматически загружаемых в компьютер обычных контрольных перечней, а также блокнотных и портативных компьютеров.

5.10 Один из важных этапов процесса массовой оценки не рассматривается подробно в настоящем Руководстве. Он заключается в следующем: прежде чем налоговый инспектор приступит к составлению инструкций проведения оценки, необходимо провести анализ рыночной информации. Например: сколько было заключено сделок по продаже сельскохозяйственных земель, какова стоимость гектара земли категории «х» на открытом рынке, какие из оценочных факторов будут наиболее важными

5.11 Одним из методов анализа, позволяющих оценщику использовать рыночную информацию, является регрессивный анализ, который особенно пригоден для обработки больших объемов данных. С его помощью можно определять важное значение различных факторов и выявлять тенденции. Информационная технология позволяет упростить регрессивный анализ и сделать его использование легкодоступным. Регрессивный анализ является также одной из ключевых фаз в случаях, когда различные из приведенных выше приложений объединяются в автоматизированный контур. Информация о продажах подается в базу данных о состоянии рынка и непосредственно подвергается регрессивному анализу. Изменения оценочной стоимости регистрируются и вносятся в оценочные инструкции, на основе которых, в свою очередь, формируются новые стоимостные оценки. Данный процесс позволяет ежегодно проводить очень эффективную переоценку. В некоторых странах невозможно будет, очевидно, создать в среднесрочной перспективе такой полный контур, поскольку он зависит от интенсивного функционирования рынка недвижимости и точности и полноты сообщаемых сторонами действительных продажных цен.

5.12 Регрессивный анализ не нов. Это укоренившийся и широко используемый метод. Он не опровергает здравого смысла. Люди ежедневно прицениваются к тем или иным вещам, будь-то мешок картошки, подержанная машина или соседний дом, не прибегая при этом к регрессивному анализу. Фактически, в случаях индивидуальной оценки стоимости может быть от силы с десяток соответствующих операций открытого рынка и регрессивный анализ не будет здесь ни необходим, ни полезен. Но он будет очень необходимым и эффективным методом в надлежащих обстоятельствах, особенно в случаях массовой стоимостной оценки недвижимости для целей ее налогообложения.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

метод валового рентного мультипликатора;

метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

  • Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
  • информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
  • производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

  • определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
  • рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
  • годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
  • определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

  • расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
  • расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
  • расчет износа;
  • расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Читать еще:  Как наложить обременение на недвижимость

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

  • определить прогнозный период получения доходов;
  • сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
  • произвести дисконтирование денежных потоков;
  • выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
  • рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
  • сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

  • определить чистый доход от использования объекта;
  • определить чистый доход от продажи объекта;
  • рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Методы оценки недвижимости

Для проведения оценки недвижимости оценщику необходимо знать, в каких целях будет использоваться отчет о результатах оценки. Этот факт является основанием для выбора наиболее подходящего подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Так достигается действительно объективная, реальная оценка.

В оценочной практике применяются десятки методов оценки недвижимости, из числа которых оценщик самостоятельно выбирает оптимальные для конкретного оцениваемого объекта методы в зависимости от качественных и количественных характеристик, функций объекта и непосредственно целей оценки.

В общем, все применяемые методы можно сгруппировать в 3 подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход и его методы оценки недвижимости

Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке. В итоге выбирается один аналог, наиболее похожий по всем характеристикам на оцениваемый объект. Далее происходит выявление отличий между сравниваемыми объектами и корректировка стоимости объекта оценки на величину этих расхождений на основе логического анализа. Наиболее важным здесь является точный расчет поправочных коэффициентов.

Данный подход и метод можно применять к объекту оценки, только если тот не является уникальным, информация по нему исчерпывающая и факторы, влияющие на стоимость всех аналогов, сопоставимы.

Доходный подход и его методы

Доходный подход основан на расчете ожидаемых в будущем доходов от оцениваемой недвижимости, но по текущим ценам.

Здесь применимы такие методы, как: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Сущность этих методов заключается в исследовании и расчете всех возможных поступлений от оцениваемой недвижимости на протяжении прогнозируемого периода, постоянных и переменных расходов, а также величины общего дохода с учетом будущей продажи недвижимости и чистого операционного дохода. По окончании всех расчетов оценщик должен перевести все ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Доходный подход и его методы целесообразно применять только тогда, когда имеются достоверные сведения, позволяющие оценщику делать обоснованные прогнозы.

Методы оценки недвижимости при затратном подходе

Затратный подход основан на расчете затрат, которые понадобятся для полного воссоздания точной копии объекта оценки с учетом всех его устареваний, износа, а также материалов и технологий, использованных при создании.

Также здесь уместен принцип замещения, когда оценщик определяет затраты на создание точной копии объекта с помощью тех материалов и технологий, которые применяется на дату оценки.

При этом подходе рассчитанная стоимость недвижимости не должна быть больше, чем стоимость создания аналога. А оценщик должен обладать всей необходимой для этого подхода информацией: цены на строительные материалы, оборудование, инструменты, а также размер заработной платы строителей в регионе и величина накладных расходов. И если объектом оцениваемой недвижимости является здание, то нужно учитывать еще и стоимость земельного участка, на котором гипотетически воссоздается недвижимое имущество.

В рамках затратного подхода применяются такие методы оценки недвижимости, как: метод сравнительной единицы (расчет стоимости строительства аналогичного объекта с корректировкой на имеющиеся различия, например, планировка, права собственности и т.д.), поэлементный метод (метод разбивки по компонентам с определением стоимости каждого из них), сметный и индексный метод(метод расчета затрат на воссоздание, при котором затрат по строкам сметы из базисного уровня цен пересчитываются в текущий при помощи индексов цен).

Затратный подход и его методы целесообразно использовать при оценке новых объектов недвижимости, обновлении действующего объекта, анализе эффективности использования земельных участков.

Для получения итоговой стоимости в ходе определения стоимости недвижимости оценщик должен согласовать полученные результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно соответствовать целям оценки и видом определяемой стоимости, указанным в задании на оценку.

У нас Вы можете заказать оценку недвижимости для любых целей. Наш профессиональный оценщик подберет наиболее эффективный подход к оценке и обеспечит максимальное соответствие результатов оценки реальным показателям. Звоните по телефонам в Туле: (4872) 703-275 или (953) 196-86-00 .

3. Основные методы оценки объектов недвижимости.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости. Он делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Методы оценки недвижимости

Недвижимость как предмет оценки рассматривается достаточно часто, ведь в настоящее время это одна из основных ценностей, присутствующих на рынке. С развитием экономической системы появились и различные методы оценки недвижимости, которые используются в зависимости от конечной цели заключения сделки.

Основные методики оценки

Есть три основных методики оценки и первый из них – сравнение продаж. В основе его лежит статистический анализ того рыночного сегмента, в котором находится объект оценки. Сначала, приступая к расчету стоимости недвижимости этим методом, позиционируется объект как часть какого-то определенного рыночного сегмента, в котором он наиболее эффективно может использоваться. Далее проводится анализ рынка и факторный анализ, чтобы определить уже имеющиеся в отрасли сходные по параметрам объекты и их цены. В конце, исходя из выбранных аналогов, определяется расчет стоимости.

Второй метод – капитализация доходов. Основа метода – преобразование чистого годового операционного дохода в текущую стоимость объекта. Это и есть суть доходного подхода в оценке недвижимости. В данном случае рассчитывается отношение чистого операционного дохода в год к сумме ожидаемой нормы доходности от инвестирования и нормы возврата капитала.

Для подсчета нормы возврата капитала есть три основных метода: Ринга, Инвуда и Хоскольда. Каждый из них используется при различных условиях:

  • метод Инвуда предназначен для случаев, когда сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходной инвестиции;
  • метод Ринга используется, если ожидается возмещение основной суммы вложенного капитала равными частями;
  • метод Хоскольда создан для случаев, когда ставка дохода стартовых инвестиций высока, а доходы стабильны на протяжении долгого времени.
Читать еще:  Как выписать чужого ребенка из своей квартиры

Третий из основных – это метод дисконтирования денежных потоков, который необходим, когда предполагается:

  • что будущие денежные потоки изменятся относительно существующих;
  • есть информация, дающая возможность обосновывать размеры ожидаемых доходов;
  • доходы и расходы имеют сезонных характер изменений;
  • объект оценки находится на стадии строительства или только что был возведен;
  • когда недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Данный метод хорош, когда доходы нестабильны или изменяются в течение года. Говоря более простым языком, дисконтирование доходов используется, чтобы определить цену объекта, исходя из денежного выражения его будущих преимуществ для инвестора. Затратный метод оценки недвижимости работает по этому принципу.

Нужна индивидуальная оценка недвижимости в Воронеже?

Если требуется оценить тот или иной объект недвижимости, обращайтесь к профессиональным независимым оценщикам. Заказать данную услугу вы можете, заполнив форму заказа на сайте или позвонив по телефону отдела по оценке.

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Открой содержание статьи

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

В зависимости от переменных факторов методы оценки стоимости жилья могут быть разделены следующим образом: доходный, затратный и сравнительный.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

Необходимо указать, что на «совершенном рынке» использование каждого метода должно давать одинаковый результат. В настоящее время ни один из рынков нельзя назвать совершенным (спрос и предложение не находятся в равновесии, участники рынка владеют неполной информацией, организации недостаточно эффективно функционируют и т.п.). Таким образом, данные методы могут давать разные результаты.

p, blockquote 4,0,1,0,0 —>

В сущности, методика оценки жилья должна учитывать структуру денежных потоков, которые формируются на рынке жилья, а именно:

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

  • денежный поток, который формируется при строительстве недвижимости и ее обслуживании;
  • денежный поток, который формируется при сделках купли-продажи жилья;
  • дополнительный денежный поток, генерирующийся при реализации сторонних услуг (например, проведение ремонтных работ);
  • оплата коммунальных платежей собственником.

Доходный подход

Доходный подход чаще всего применяется к оценке стоимости бизнеса. Данный метод подразумевает расчет цены организации исходя из ее текущей стоимости, ожидаемых в будущем доходов и предполагаемых рисков. В рамках доходного подхода используется метод дисконтированных денежных потоков. При оценке жилой недвижимости такой подход используется наиболее часто.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

Принято различать два вида денежных потоков. Первый формируется за счет собственного капитала (так называемый денежный поток для собственного капитала, англ. Equity Cash Flows, ECF). Второй формируется за счет всех инвестированных средств (денежный поток для всего инвестированного капитала, англ. CapitalCashFlows, CCF). В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как номинальный (в текущих ценах) и реальный (с поправкой на темп инфляции) в зависимости от целей анализа.

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

Модель CCF применяется в первую очередь при оценке организаций, которые осуществляют различные виды деятельности. Например, это могут быть: добыча и реализация сырья, производство собственной продукции и ее реализация, оказание логистических услуг. Однако, как отмечает профессор А.Г. Грязнова, в практической деятельности более популярна модель денежного потока собственного капитала, в то время как модель денежного потока всех инвестированных средств, по ее мнению, менее востребована для оценки стоимости российских компаний. Это обусловлено тем, что организации не реализуют схемы привлечения средств финансирования, аналогичные тем, которые используются компаниями в западных странах, где указанный метод был впервые внедрен. Для оценки жилья применяются оба метода, в связи с тем что можно рассчитать объем всех инвестированных средств, так как каждый объект жилой недвижимости воспринимается организацией как очередной инвестиционный проект.

p, blockquote 8,1,0,0,0 —>

Затратный подход

Затратный подход также называют имущественным. Это обусловлено тем, что стоимость объекта жилой недвижимости может быть рассмотрена с учетом произведенных расходов.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

В связи с инфляцией, изменениями рыночной конъюнктуры, а также применяемых методов учета балансовая стоимость активов и обязательств не соответствует их рыночной стоимости. Вследствие этого оценка стоимости жилой недвижимости подразумевает корректировки показателей бухгалтерского учета.

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

На первоначальном этапе оценивается рыночная стоимость всех активов и обязательств компании. Далее из обоснованной рыночной стоимости активов вычитается стоимость обязательств. В результате данного действия формируется оценочная стоимость собственного капитала организации.

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает, что оценка текущей стоимости компании представляет собой предполагаемую сумму ее продажи при сформированном рынке. Иначе говоря, наиболее близкой к реальной цене считается цена продажи сопоставимой компании, которая зафиксирована рынком. В связи с тем, что на рынке жилья присутствует большое число сопоставимых объектов, такой метод может успешно использоваться при оценке стоимости объектов жилой недвижимости.

p, blockquote 12,0,0,1,0 —>

Определение стоимости жилья объективными и независимыми рыночными условиями является основным преимуществом данного подхода. Задача оценщика в рамках данного подхода состоит только во внесении изменений в целях обеспечения сопоставимости объектов жилой недвижимости. В то же время доходный и затратный подходы оценки стоимости жилья используются исключительно на основе расчетов.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

Недостатки сравнительного подхода

Одновременно рассматриваемый подход основывается исключительно на ретроспективных результатах и не учитывает перспективы развития рынка жилья, которые могут как положительно, так и отрицательно отразиться на оценке. Также сравнительный подход требует обширной базы данных, которая анализирует объект жилья и потенциально сопоставимую с ним жилую недвижимость с разных сторон. Сбор таких данных является крайне затратным с точки зрения времени, трудовых и финансовых ресурсов. Использование сравнительного подхода сильно ограничено отсутствием универсальных методик осуществления оценки. Это обусловлено тем, что процесс отбора сопоставимых объектов недвижимости в основном предполагает субъективное суждение оценщика, равно как и осуществление необходимых изменений. Необходимо отметить, что сравнительный подход в целом и метод сравнительных коэффициентов в частности не получили должного распространения в российской практике в силу специфики рыночной конъюнктуры, которая характеризуется неполнотой информации и несущественными периодами наблюдения.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Подводя итог, следует сказать, что использование сравнительного метода оценки объектов жилой недвижимости крайне затруднительно. Жилищные рынки подвержены существенным изменениям конъюнктуры в течение достаточно небольших промежутков времени, что накладывает определенные ограничения на затратный подход для тех организаций, основные фонды которых сформированы в целом на базе импортного оборудования и зависят от крупного заемного финансирования. В этом случае дискретный расчет стоимости (например, на ежемесячной основе) может давать существенно различающиеся значения, что делает подобные значения оценки не соответствующими экономической реальности и осложняет формирование не только долгосрочной, но и операционной политики по управлению стоимостью.

p, blockquote 15,0,0,0,0 —>

Вывод

В этих условиях, по мнению автора, наиболее надежным подходом к оценке и управлению стоимостью объектов жилья является доходный с использованием метода дисконтированных денежных потоков, где в качестве ставки дисконтирования применяется средневзвешенная стоимость капитала (рассчитана путем использования методики А. Дамодарана и модели CAPM). Горизонтом расчета чистого денежного потока от всего капитала следует принимать значения не более пяти лет с применением показателя стоимости в постпрогнозный период. В результате оценки жилой недвижимости, с одной стороны, учитываются среднесрочные тенденции, а с другой – оценка не подвергается краткосрочным предельным колебаниям показателей жилищного рынка (так как они оказывают несущественное влияние на безрисковые ставки и дефолт-спред, который зависит от кредитного рейтинга девелоперов.

p, blockquote 16,0,0,0,0 —> p, blockquote 17,0,0,0,1 —>

Источник: Ермилова М.И. МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ МИРОВОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ // Финансовый менеджмент, 2017, № 6 Модель оценки капитальных активов — CAPM Большинство крупных западных компаний используют для оценки стоимости бизнес-проектов теоретическую модель, жизнеспособность которой до сих пор оспаривается ведущими экономистами. Теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory — APT) Наравне с моделью САРМ была разработана другая модель определения ожидаемой доходности актива или портфеля активов — теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory — APT). ​Модель внутреннего «пузыря» Модель внутренних «пузырей» основывается на простом соотношении, связывающим временной ряд курса акции с временным рядом дивидендных выплат в предположении, что требуемая ставка доходности, используемая в качестве ставки дисконтирования, постоянна. Налог на владение несколькими объектами недвижимости Индексы глобальной конкурентоспособности финансового рынка ​Как асимметрия информации мешает эффективной работе рынка капитала Влияние глобализации на финансовые рынки Финансовая грамотность населения и индекс финансовой грамотности Измерение человеческого капитала

Методы оценки недвижимости

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

  1. Три основных метода оценки недвижимости
  2. Доходный подход к оценке недвижимости
  3. Затратный подход к оценке недвижимости
  4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Три основных метода оценки недвижимости

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод «50х50» – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.
Читать еще:  Заключение договора найма жилого помещения

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

МЕЖДУНАРОДНАЯ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНТЕРНЕТ-КОНФЕРЕНЦИЯ


УДК 332.62

Методы оценки недвижимости

Сидоренко П.В., студентка 5-го курса, Тульский государственный университет, Россия

Рассматриваются три основных подхода к оценке недвижимости.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций [1].

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: сравнительного анализа продаж, доходный и затратный.

Рыночный или сравнительный метод базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью [2].

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

  1. изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
  2. сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;
  3. анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
  4. корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
  5. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Доходный метод основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи [2].

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доход приносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

Затратный метод основан на принципе замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.
  2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов — определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.
  3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.
  4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.
  5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений [3].

Результаты методов могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 1 — Цена и стоимость. Методы оценки стоимости

ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

Для того, чтобы определить и измерить потенциальную и фактическую успешность инвестиций в недвижимость, во всем мире применяют систему измерителей стоимости и доходности в данном классе активов.

Что такое цена и стоимость недвижимости

Рассматривая вопрос измерения финансовых показателей недвижимости, таких как её стоимость и доходность, прежде всего, следует обратить внимание на значимость формулировок. Важно различать такие термины как «цена» и «стоимость».

Цена (Price) – это сумма, которая является предметом договоренности сторон, о том, сколько получатель объекта недвижимости (или инструмента инвестирования в недвижимость) заплатит его продавцу. Безусловно, цена, в практическом смысле, является выражением стоимости предмета сделки, приемлемой для каждой из сторон. Однако в строгом смысле, она может как совпадать, так и отличаться от рыночной стоимости предмета сделки, сравнение с которой и является основанием для определения выгодности покупки (если цена ниже стоимости, то сделка выгодна для покупателя, если выше – наоборот).

Стоимость (Value) – это только расчетный показатель. Он показывает равновесную цену, ожидаемую в среднем по рынку для предмета сделки. Для инвестиционных сделок именно цена отражает потенциал доходности, которую принесет конкретная инвестиция. Стоимость при инвестировании в коммерческую недвижимость оценивается, как правило, на двух уровнях:

  • Стоимость объекта (Property Value) – это сумма, в которую оценивается сам объект недвижимости. Оценка производится только в отношении прав на объект и связанных с ним денежных потоков.
  • Стоимость актива (Asset Value) предполагает, что в предмет оценки включается как сам объект недвижимости, так и иное связанное с ним имущество, например, нераспределённые доходы в виде денежных средств, депозиты арендаторов, дебиторская задолженность. При этом выделяют:
    • валовую стоимость активов (Gross Asset Value, GAV), включающую оценку только имущества (собственно разного рода активов, перечисленных выше);
    • чистую стоимость активов (Net Asset Value, NAV) – это валовая стоимость активов (GAV) за вычетом обязательств, покрываемых стоимостью этих активов, то есть обязательств перед разного рода кредиторами: поставщиками, банками (в случае привлечения долга). Именно NAV является конечным показателем стоимости собственно капитала инвесторов. Например, для инвесторов фонда недвижимости NAV (или СЧА) такого фонда измеряет стоимость их инвестиции для каждого момента времени в виде совокупной стоимости всех паев фонда, долевыми инвесторами которого они являются.

Методы оценки стоимости

Для инвестора в недвижимость вопрос стоимости объекта (и его соотношение с фактической ценой) является определяющим в вопросе расчета потенциальной доходности на размер принимаемого риска. Цена недвижимости при приобретении, а также в будущем (к дате предполагаемой продажи, о чем многие не задумываются) определит, сколько инвестор заработает. Как определить сколько стоит недвижимость? Равна ли стоимость объекта предлагаемой цене сделки его покупки или продажи? Это простые вопросы, имеющие сложные ответы, поскольку оценка недвижимости никогда не сводится только к одной метрике.

Учитывая, что любая инвестиция – это приобретение будущего денежного потока, то ключевыми методами оценки недвижимости в контексте инвестирования являются доходные методы оценки, вслед за которыми для проверки данных используются сравнительный метод, а также затратный метод.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector