Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли тсж

Вопрос 127. ТСЖ может быть создано только в одном многоквартирном доме либо может объединить несколько домов?

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

МОЖЕТ ЛИ ТСЖ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ИЛИ НЕТ?

В настоящее время весьма остро стоит вопрос о том, в каком объеме товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе осуществлять предпринимательскую деятельность. Возможность осуществления предпринимательской деятельности ТСЖ как таковой не отрицается – основная проблема состоит в том, как ТСЖ определить «рамки дозволенного».

Нормы Жилищного кодекса (ЖК), регулирующие деятельность ТСЖ прямо не упоминают о том, что товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность.

Согласно п. 2 статьи 152 ЖК ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

  • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Данный перечень является закрытым.

В то же время согласно статье 135 ЖК ТСЖ признается некоммерческая организация — объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 статьи 24 Гражданского кодекса (ГК) некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика. При этом законодательством РФ могут устанавливаться ограничения на предпринимательскую деятельность некоммерческих организаций отдельных видов.

    Хозяйственная и предпринимательская деятельность ТСЖ – мнение ученых

Предпринимательской деятельностью согласно п. 1 статьи 2 ГК является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Некоторые ученые определяют предпринимательскую деятельность как одно из направлений хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли.

Поскольку некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, только если она служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то получается, что ТСЖ как некоммерческая организация не может осуществлять виды деятельности иные, чем установлены в п. 2 статьи 152 ЖК — ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь в том случае, если это служит достижению ее уставных целей.

Однако существует и другая точка зрения. Некоторые ученые говорят о том, что вся хозяйственная и предпринимательская деятельность ТСЖ ограничивается содержанием и эксплуатацией жилых помещений. Однако достичь цели, ради которых оно создано, ТСЖ сможет только путем осуществления хозяйственной деятельностью, предусмотренной в его уставе.

    Предпринимательская деятельность ТСЖ, исходя из положений ЖК

Если более внимательно перечитать те правовые нормы ЖК, которые посвящены ТСЖ, то можно сделать вывод о том, что ТСЖ все же может осуществлять предпринимательскую деятельность –деятельность помимо установленной в статье 152 ЖК.

Так, согласно пп. 4 и пп. 7 п. 1 статьи 137 ЖК ТСЖ вправе, соответственно, выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги, а также продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в соответствии с пп. 6 п. 2 статьи 145 ЖК к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов.

А также плюс ко всему, согласно п. 3 статьи 152 ЖК в ТСЖ может возникнуть два вида доходов:
— доход от хозяйственной деятельности, который используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом;
— дополнительный доход, который может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК и уставом.

    Таким образом, получается какая-то путаница: с одной стороны, ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью не может, с другой же — получается, что может.

Полагаем, что пока данные неясности устранены не будут, ТСЖ как некоммерческая организация может осуществлять виды деятельности, помимо указанных п. 2 статьи 152 ЖК, если они будут служить достижению целей, ради которых оно создано, и соответствовать этим целям.

Может ли тсж

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Преимущества товарищества собственников жилья:

Создание ТСЖ не исключает гарантированную систему государственной социальной защиты граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Организация и деятельность ТСЖ регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Уставом товарищества. Устав товарищества собственников жилья

Создание ТСЖ возможно при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. А также, товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества и является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке.

Членом ТСЖ может быть любой собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, в т.ч. и город. Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Никаких утверждений этих заявлений правлением или общим собранием членов ТСЖ не требуется. Следует учесть, что если в одном помещении несколько собственников, каждый из них может вступить в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретшие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Для согласования интересов участников общей собственности, как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. В соответствии со ст.145 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются:

В состав этих органов могут входить только члены товарищества.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется ревизионной комиссией, которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.

В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.

Товарищество собственников жилья прекращает свою деятельность путем реорганизации или ликвидации. Решение принимается на общем собрании членов ТСЖ. При этом ликвидация может быть как добровольной, так и принудительной (по решению суда).

В 2008-2009 гг. с телевизионным каналом «Столица» был реализован проект «Реформа ЖКХ». Цикл всех телепередач проекта размещен в разделе сайта «Телепередачи Реформа ЖКХ».

Практика успешного опыта деятельности жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК, ЖК) г. Москвы представлена в разделе. «Опыт ТСЖ, ЖСК»

Конкретизацию ответов на самые актуальные и типичные вопросы можно прочитать в разделе «ТСЖ в вопросах и ответах«.

Читать еще:  Искать жилье на авито

Как создать ТСЖ на нескольких домах?

Здравствуйте! Я очень рад, что у меня есть такая поддержка — ВЫ и ВАШ сайт. В Республике Коми ПОКА ТСЖ не пользуется вниманием местных властей, но в г. ВУКТЫЛ уже созданы два ТСЖ в каждом по одному многоквартирному дому и находятся они в разных районах. Их опыт и размышления мои и моих помощников по созданию ТСЖ в нашем дворе убедительно доказывают, что только несколько домов, а в нашем случае шесть — имеют лучшие стартовые условия на успех — общая территория, общие коммуникации, плата за аренду общедомовой собственности, общий оптимальный аппарат по организации и потом по обслуживанию всех домов. Но как это сделать — у нас пока только один вариант — это создание в каждом из шести домов своего ТСЖ — соответственно регистрация и уже потом их объединение в одно. Если есть другие варианты — будем рады их услышать. А если нет подскажите как пройти все этапы по созданию и объединению нескольких ТСЖ, чтобы иметь 100% уверенность в будущих судебных разбирательствах и с властями города и с хозяевами управленчиских компаний. Заранее благодарим и очень надеемся на взаимовыгодное сотрудничество.

С финансовой стороны вопрос создания ТСЖ на нескольких домах экономически выгоден, поскольку это снижает расходы собственников многоквартирного дома на содержание как минимум управленческого аппарата, так как расходы распределяются между большим количеством собственников. Однако дома, управляемые объединенным ТСЖ, в любой момент могут избрать иной способ управления многоквартирным домом, например, управляющую организацию или управляться непосредственно.

В настоящее время на практике довольно часто встречаются случаи, когда собственники многоквартирного дома заинтересованы в создании ТСЖ на нескольких домах.

Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ. Однако закон допускает создание одного товарищества в нескольких домах. Это называется «объединение домов при создании ТСЖ» и регулируется п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Жилищный кодекс РФ оговаривает условия, при которых такое объединение многоквартирных домов допускается:

  1. несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках;
  2. несколько расположенных близко жилых (одноквартирных) домов или дачных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках.

ТСЖ создается для управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых многоквартирных домов, поэтому возникают особенности созыва общего собрания:

  • для создания такого ТСЖ потребуется более 50% голосов собственников от общего числа собственников всех объединяющихся домов;
  • кворум общего собрания членов ТСЖ будет рассчитываться исходя из общего количества всех членов товарищества в объединенных многоквартирных домах; даже при проведении собраний отдельно на каждом доме протокол, повестка и подсчет голосов оформляются едиными на общее собрание членов товарищества всех многоквартирных домов;

установления размера платежей:

  • ежегодно общим собранием утверждается финансовый план на предстоящий год, в том числе и тарифы на содержание и ремонт общего имущества;

управления домами:

  • организация всех видов работ и услуг осуществляется на весь имущественный комплекс, а не в рамках одного из многоквартирных домов.

Порядок создания одного ТСЖ в нескольких многоквартирных домах («объединение домов при создании ТСЖ»):

  1. Проведение в каждом из объединяющихся домов общего собрания собственников помещений (либо собрания в форме присутствия, либо в форме заочного голосования) по выбору способа управления – создание ТСЖ.
  2. Оформление единой выписки из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов, в том случае, если в каждом из объединяющихся домов в пользу объединения домов выскажется более половины голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании (п. 1 ст.46 ЖК РФ).
  3. Подготовка и оформление документов для государственной регистрации ТСЖ.

На практике встречаются случаи присоединения домов к уже существующему ТСЖ.
Порядок принятия решения о присоединении многоквартирного дома следующий:

  1. общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (на основании: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);
  2. общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);
  3. государственная регистрация изменений в уставе существующего ТСЖ.

Согласно действующего законодательства с момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.

В вашем случае возможны оба варианта: создание ТСЖ в каждом доме и последующее объединение либо путем слияния в одно ТСЖ, либо учреждение данными ТСЖ совместной некоммерческой организации – ассоциации или некоммерческого партнерства, которому вы поручите функции общего управления, организации работ по содержанию и ремонту и т.д.
Либо вы можете сразу создать единое ТСЖ на группу домов. Решение следует принимать исходя из ваших организационных возможностей, количества квартир в каждом из домов и других местных особенностей.

Внесение информации ТСЖ в ГИС ЖКХ

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК.

В свете последних изменений законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства не утихают споры вокруг того, кто должен вносить информацию в ГИС ЖКХ об управляемых домах: ТСЖ или УК. Дилемма возникает в связи с тем, что нередки ситуации, когда инициативной группой многоквартирного дома создано ТСЖ, но также заключён договор управления или подряда с управляющей компанией. В сегодняшней статье попытаемся разобраться в проблеме и расставить все точки над “i”.

ТСЖ как форма управления

Споры между ТСЖ и УК по вопросу организации деятельности по управлению многоквартирными домами и разделению полномочий между двумя этими организациями вызваны тем, что при заключении между ними договора управления МКД появляются две управляющие структуры. Но это противоречит законодательству, поскольку согласно п.9 ст.161 Жилищного кодекса домом может управлять только одна управляющая организация.

Рассмотрим распространённую на сегодняшний день ситуацию, когда созданные ТСЖ заключают договор управления с УК. В подавляющем большинстве случаев ТСЖ считают, что раз инициативная группа от МКД решила создать в доме такое товарищество, то значит собственники помещений в доме назначили данный способ управления. Но это мнение ошибочное, которое влечёт за собой принятие неверных решений ТСЖ, касающихся организации их финансово-хозяйственной деятельности, и запутывает отношения с РСО.

Да, по закону в любом доме может быть создано ТСЖ (глава 13 и 14 ЖК РФ). Но, так как по жилищному законодательству МКД может управлять только одна управляющая организация, то и вариантов при таком раскладе отношений два:

  • или ТСЖ
  • или управляющая компания

Например, если в доме, управляемым УК, создали ТСЖ, но способ управления остался прежним, то по договору всю ответственность несёт управляющая компания. Если же в доме, управляемым УК, создали ТСЖ и выбрали его как способ управления, в таком случае договор управления с управляющей компанией расторгается и домом управляет ТСЖ.

Согласно пп.4 ст.148 ЖК РФ, нельзя, чтобы домом управляло сразу 2 организации. Поэтому способ управления и организацию должно выбрать общее собрание собственников. Иными словами, создание ТСЖ в многоквартирном доме не ведёт автоматически к установлению способа управления ТСЖ.

Только общее собрание собственников помещений в МКД своим решением должно определить, наделить УК возможностью управлять домом при создании товарищества или поменять способ управления на ТСЖ.

Взаимоотношения ТСЖ и УК

Взаимоотношения ТСЖ и УК определяются договором управления. Алгоритм действий следующий:

  • УК предлагает ТСЖ перечень и смету работ на срок не менее одного года;
  • ТСЖ утверждает помимо перечня и сметы работ также график и объёмы их выполнения, размер платежей жильцов МКД за содержание и текущий ремонт общего имущества дома;
  • В договоре управления прописываются утверждённые смета и перечень работ с графиком и объёмом их выполнения и размер оплаты;
  • УК обязуется выполнять работы согласно условиям договора управления независимо от порядка и величины поступающих денежных средств к ней от собственников и нанимателей помещений в МКД;
  • ТСЖ подписывает с УК ежемесячные акты оказанных услуг и выполненных работ с обязательным указанием их стоимости по смете или с перерасчетом по причине невыполнения работ или некачественного оказания услуг.

ТСЖ в отношениях с УК представляет интересы собственников помещений в МКД (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и осуществляет контроль за качеством, объёмами и своевременностью выполнения работ и оказания услуг. Бывают случаи, когда ТСЖ считает, что оно «нанимает» УК и поручает ей вести свой бухгалтерский учёт. Но ни один российский кодекс, ни Гражданский, ни Жилищный не содержит вариантов таких правовых отношений, при которых одно юридическое лицо «нанимает» для ведения своих дел другое.

В п.3 ст.161 ЖК РФ говорится, что способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть переизбран и изменён в любой момент на основании решения. Решение ОСС о выборе способа управления признаётся обязательным для всех собственников и нанимателей помещений в МКД.

При этом, ТСЖ самовольно не может выбрать управляющую компанию для заключения договора управления или подряда для выполнения работ и оказания услуг. В противном случае, многие жильцы МКД могут быть недовольны подобным решением или выбранной УК и обжаловать неправомерные действия ТСЖ.

Поэтому решение об управлении МКД (с созданным ТСЖ) управляющей компанией должно принимать исключительно общее собрание собственников дома. Также решением ОСС собственники могут установить порядок выбора управляющей компании: делегировать право ТСЖ или оставить его за общим собранием.

Если ТСЖ проигнорирует установленный решением ОСС порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией также может быть оспорено собственниками.

Договор

Если в доме создаётся или уже действует ТСЖ, то товарищество и управляющая компания могут заключить 4 вида договоров:

  • договор управления — при управлении УК многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ), в котором управляющая компания действует от своего лица;
  • договор подряда — договор подряда — при управлении домом ТСЖ, данный документ в Жилищном кодексе прописан как договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД (п.6 ст.148 ЖК РФ)
  • договор оказания услуг для ведения бухгалтерского учёта в ТСЖ
  • договор на приём платежей от населения за ЖКУ в адрес ТСЖ
Читать еще:  Как стать ответственным квартиросъемщиком

Если домом управляет ТСЖ, то УК не может заключить с товариществом договор управления. В данном случае управляющая компания заключит договор подряда. Этот договор отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) порядком выполнения и оплаты работ. Здесь все работы оплачивает ТСЖ в порядке, определённом в договоре, и все риски неплатёжеспособности населения ложатся на организацию.

Согласно пп.1.п.1.ст.137 ЖК РФ, ТСЖ обладает правом заключать договор управления МКД и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, включая содержание и текущий ремонт общего имущества в доме.

Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона в лице управляющей компании по заданию другой стороны в лице собственников помещений в доме или органов управления товарищества собственников жилья в течение установленного срока за определённую плату обязуется выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме и предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

ГИС ЖКХ

К нам поступает много вопросов от управляющих компаний о том, кто должен размещать информацию в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК. Исходя из вышеизложенной информации и опираясь на законодательство, можно сделать следующие выводы.

Регистрироваться и размещать информацию в ГИС ЖКХ должна та организация, которая юридически управляет домом. Если у ТСЖ заключён договор управления с УК, то всю информацию будет раскрывать в системе управляющая компания (п.18 ст.7 ФЗ №209). А если у ТСЖ заключён с управляющей компанией договор подряда, то всю информацию будет размещать в системе ТСЖ.

Но здесь нужно сделать сноску и обратить внимание на о, что с 1 августа 2015 года все ТСЖ равно, как и управляющие компании должны в обязательном порядке регистрироваться в ГИС ЖКХ согласно ФЗ №209 от 21.07.2014 года.

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

1. Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.

2. Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме.

В повестку дня такого собрания обязательно должны быть включены следующие вопросы:

  • выборы счетной комиссии;
  • выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
  • утверждение устава ТСЖ;
  • выборы правления ТСЖ;
  • выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
  • выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
  • выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
  • расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).

Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.

Подробнее о том, как оповестить собственников о предстоящем собрании, как правильно посчитать голоса и оформить протокол, читайте в нашей инструкции.

3. Как зарегистрировать ТСЖ?

Процедура регистрации ТСЖ происходит по той же схеме, что и регистрация юридического лица. Для этого вам понадобятся:

  • заявление по форме N Р11001 (заявление должно быть нотариально заверено);
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание товарищества собственников жилья. Прошитый документ скрепляется подписью лица, уполномоченного общим собранием на государственную регистрацию ТСЖ;
  • устав ТСЖ, прошитый, пронумерованный и скрепленный подписью избранного председателя правления ТСЖ, — в двух экземплярах;
  • квитанция об уплате госпошлины (с помощью специального сервиса на сайте ФНС вы можете сформировать платежный документ для уплаты госпошлины в банке или оплатить госпошлину онлайн).

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ, или его представителем по нотариально удостоверенной доверенности.

Подать документы можно:

  • в налоговую инспекцию;
  • через центр госуслуг «Мои документы»;
  • по почте с объявленной ценностью и описью вложения;
  • через DHL Express и Pony Express (в пределах Москвы);
  • онлайн, с помощью сервиса «Подача электронных документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Процедура регистрации должна занять не более пяти рабочих дней.

4. Что делать после регистрации ТСЖ?

После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.

К уведомлению прилагаются заверенные печатью и подписью председателя правления ТСЖ копия протокола общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ и копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.

ТСЖ также нужно будет обзавестись печатью, открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую и встать на учет в ПФР, фондах социального и медицинского страхования.

5. Куда и как жаловаться на работу ТСЖ?

Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.

Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.

Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.

Обязанности товарищества собственников жилья

Понятие «товарищество собственников жилья» (ТСЖ) закреплено в статье 135 Жилищного кодекса РФ. ТСЖ – объединение жителей многоквартирного дома, которое приняло решение управлять своей собственностью самостоятельно.

В товариществе есть правление, которое состоит из активных собственников, и председатель – глава ТСЖ (подробнее о задачах председателя). Правление предлагает, куда потратить средства, что починить в первую очередь, на что обращать внимание и так далее. Председатель одобряет или отклоняет их предложения, занимается организационно-правовыми и финансовыми вопросами, анализирует пожелания жильцов, вносит инициативы.

Рассмотрим обязанности товарищества собственников жилья, правления и председателя.

Обязанности товарищества собственников жилья

Обязанности ТСЖ содержатся в 138 статье и разделе VII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса. Товарищество собственников жилья должно:

Исполнять требования жилищного законодательства РФ, нормативно-правовых актов, устава ТСЖ.

Управлять многоквартирным домом и нести ответственность:

за содержание и ремонт общего имущества (своими силами или заключая договор с соответствующими организациями);

за предоставление коммунальных услуг;

за готовность и состояние инженерных систем.

на управление многоквартирным домом;

об оказании коммунальных услуг;

о содержании общего имущества ТСЖ и ее членов;

на обслуживание и содержание дома с собственниками, которые не входят в товарищество.

Исполнять обязательства по заключенным договорам самим и контролировать выполнение обязательств по договорам сторонними организациями.

Предоставлять ресурсоснабжающим организациям данные по индивидуальным и общедомовым счетчикам для начисления платы (подробнее о видах приборов учета).

Следить за качеством и непрерывностью подачи воды, газа, света и т.д.

Принимать заявки о некачественных услугах или длительных перебоях с поставкой ресурсов, взаимодействовать с ресурсоснабжающей организацией и способствовать решению проблем. При необходимости предоставлять доступ к общему имуществу для ресурсоснабжающих организаций.

Обеспечивать в соответствии с требованиями санитарное и техническое состояние дома.

Обеспечивать исполнение собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества.

Обеспечивать соблюдение прав и интересов собственников.

Представлять интересы собственников помещений по управлению общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Вести реестр членов товарищества. Ежегодно направлять копию реестра в органы жилищного контроля. Также информировать данные органы об изменениях в уставе ТСЖ.

Прочие права и обязанности ТСЖ регламентируются уставом организации и иными учредительными документами. Перечень требований рассматривается на общем собрании жителей в соответствии со статьями 44-48 ЖК РФ.

Обязанности правления ТСЖ

Обязанности правления ТСЖ содержатся в статье 148 Жилищного Кодекса РФ. Правление обязано:

Исполнять требования жилищного законодательства РФ, устава товарищества и прочие нормативные акты, регулирующие деятельность ТСЖ.

Контролировать внесение членами товарищества обязательных платежей.

Составлять смету доходов и расходов на текущий год. Готовить отчеты о финансовой деятельности, утверждать их на общем собрании членов товарищества.

Управлять многоквартирным домом или заключать договор на управление им.

Нанимать и увольнять рабочих для обслуживания многоквартирного дома.

Заключать договора по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества.

Вести реестр членов товарищества. Вести бухгалтерский учет и отчетность.

Устраивать общие собрания членов товарищества.

Исполнять прочие обязанности, прописанные в уставе товарищества.

Правление ТСЖ и собственники жилья несут расходы по содержанию многоквартирного дома относительно их доли в общем имуществе. Товарищество не несет ответственность по долгам своих членов и собственников помещений, а правление ТСЖ и собственники не отвечают за действия и долги ТСЖ.

Решения о благоустройстве многоквартирного дома принимаются на общем собрании членов товарищества-собственников жилья.

Ремонт и реконструкция многоквартирного дома осуществляются на основании договоров, которые ТСЖ заключают с различными компаниями. Некоторые виды работ члены товарищества могут выполнять самостоятельно.

Если правление своими действиями препятствует деятельности товарищества, оно имеет право исключить его из членов общества и привлечь к административной ответственности. Члены общества или собственники помещений дома вправе подать в суд на товарищество, если деятельность ТСЖ нарушает их права и не соответствует целям, для которых оно создано.

Обязанности председателя ТСЖ

Обязанности председателя ТСЖ содержатся в статье 149 Жилищного Кодекса РФ. Председатель должен:

Читать еще:  Договор аренды офисного помещения у физического лица

Следить за выполнением принятых решений правления.

Распределять задачи должностным лицам ТСЖ.

Действовать без доверенности от лица товарищества.

Подписывать платежные документы.

Разрабатывать правила внутреннего распорядка работников ТСЖ.

Контролировать работу сотрудников, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.

Разработать положения об оплате труда сотрудников.

Утвердить внутренние документы товарищества.

Председатель заключает трудовой договор с ТСЖ (ст. 17 Трудового кодекса РФ), где подробно описываются закрепленные за ним обязанности. Права и обязанности председателя ТСЖ описываются в должностной инструкции и уставе ТСЖ, к примеру:

Контролировать надлежащее качество работы подрядчиков.

Следить за санитарным и техническим состоянием общедомового имущества.

Заключать договора с компаниями, обслуживающими многоквартирный дом.

Заключать договора о ремонте и содержании дома с физическими и юридическими лицами, являющимися нанимателями помещений.

Собирать арендную плату с нанимателей общедомового имущества (например, магазины на первых этажах дома).

Следить за сбором квартплаты с жителей дома.

Вести бухгалтерскую и статистическую отчетность, хозяйственную документацию.

Набирать, обучать сотрудников ТСЖ.

Реагировать на появление аварийных ситуаций.

Следить за выполнением законов (Жилищного, Гражданского кодексов, требований СанПиНа и других).

Автоматизируйте работу, связанную с обязательствами ТСЖ

ТСЖ – особая форма управления, в которой жильцы сами выполняют функцию управляющей компании. Кажется, что при таком подходе качество услуг и управления в целом будет выше, ведь жители напрямую заинтересованы в этом. И этого можно добиться, если использовать профессиональные продукты для сферы ЖКХ.

Чтобы избежать сложностей, автоматизируйте работу товарищества собственников жилья. Вы сможете:

работать с лицевыми счетами и собственниками,

взаимодействовать с поставщиками услуг ЖКХ,

хранить договоры управления домами,

хранить характеристики зданий и помещений,

вести бухгалтерский и налоговый учет;

вести подомовой учет затрат.

Поможет в работе создание сайта ТСЖ. Он поможет наладить связь со всеми жителями, завести для каждого личный кабинет, собирать показания счетчиков, принимать оплаты онлайн и многое другое (подробнее).

Чтобы и председатель, и ТСЖ как форма самоуправления оправдали возложенные надежды, стоит упростить процессы при помощи программного обеспечения. Тогда ни одна задача не будет упущена, все обязательства будут выполнены вовремя и в полной мере. А значит, жителям будет комфортно при такой форме самоуправления.

Может ли быть ТСЖ без председателя, в составе; Члены правления, управляющий и бухгалтер? Спасибо!

Может ли быть ТСЖ без председателя, в составе; Члены правления, управляющий и бухгалтер? Спасибо!

Ответы на вопрос:

Жилищный кодекс, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

(часть 6 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Могут ли наниматели помещений присутствовать на собрании членов ТСЖ

В многоквартирном доме зачастую проживают активные наниматели помещений, которые по своему статусу не вправе голосовать на общих собраниях, а также быть членами созданного ТСЖ. Рассказываем, могут ли они присутствовать на общем собрании членов товарищества собственников и как это оформить в документах.

В общем собрании ТСЖ участвуют и голосуют только члены объединения

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества (ОСЧ) и правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Проведение ОСЧ регламентировано ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом, который утверждается на общем собрании собственников (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).

Уведомление о проведении ОСЧ товарищества направляет его инициатор в письменной форме каждому члену ТСЖ под расписку или заказным письмом. Сделать это нужно не позднее, чем за 10 дней до даты собрания (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 № 17-О, в ТСЖ может вступить только собственник помещения в МКД, достигший 18 лет. То есть если в ОСС участвуют все владельцы помещений в доме, то в общем собрании членов ТСЖ введено возрастное ограничение.

ОСЧ правомочно, если на нём собрались более половины членов ТСЖ или их представителей с оформленной доверенностью согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ.

Наниматели помещений не являются собственниками и не могут вступить в ТСЖ

В многоквартирном доме, помимо собственников помещений, могут проживать наниматели и арендаторы. Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, владелец квартиры вправе предоставить во владение или пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма/безвозмездного пользования, а юрлицу – договора аренды или ином законном основании с учётом требований ЖК РФ и ГК РФ.

Как правило, наниматели в МКД – это квартиросъёмщики, оформившие договор социального найма помещения из государственного или муниципального жилфонда согласно ст. 60 ЖК РФ. Проживающие в такой квартире граждане не являются собственниками, следовательно, не могут стать членами ТСЖ, созданного в доме.

Поскольку в общем собрании членов товарищества принимают участие и голосуют только члены ТСЖ, а членами могут стать лишь собственники помещений, то наниматели квартир, а также арендаторы не могут и не должны участвовать в ОСЧ.

Присутствие нанимателей на ОСЧ допустимо при внесении такого условия в Устав товарищества

Жилищным кодексом РФ не предусмотрено присутствие нанимателей квартир на общих собраниях членов ТСЖ. Однако такая возможность может быть внесена в Устав товарищества собственников.

Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, Устав утверждается на общем собрании собственников, которое проводится в соответствии со ст.ст. 45 – 48 ЖК РФ. Документ считается принятым, если за него проголосовало простое большинство от общего числа голосов в доме.

Устав ТСЖ содержит сведения о товариществе: наименование, место нахождения, цель деятельности, а также:

  • порядок возникновения/прекращения членства;
  • состав и компетенции органов управления;
  • порядок принятия решений,
  • состав и компетенции ревизионной комиссии
  • иные сведения.

Следовательно, собственники на ОСС приняли решение внести в Устав ТСЖ условие, что наниматели помещений в доме могут присутствовать на общем собрании членов товарищества. Это не противоречит ЖК РФ и ГК РФ, поскольку присутствие не предусматривает активное участие в принятии решений.

Даже в случае, если наниматели согласно Уставу могут прийти на ОСЧ, они не вправе голосовать по вопросам повестки и не учитываются при подсчёте кворума.

Данные о присутствующих на ОСЧ нанимателях помещений следует оформить приложением к протоколу собрания

В приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр есть условие об обязательном оформлении такого приложения к протоколу ОСС как список присутствующих и приглашённых лиц (пп. «г» п. 20 приказа № 44/пр).

В п. 14 приказа № 44/пр указано, что список приглашённых лиц должен начинаться со слов «Приглашённые лица» и включать следующую информацию:

  • для физических лиц – фамилия, имя, отчество в соответствии с документом, удостоверяющим личность; наименование и реквизиты такого документа, цель участия и подпись;
  • для юридических лиц – полное наименование и ОГРН в соответствии с учредительными документами; фамилия, имя, отчество представителя; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя; цель участия и подпись представителя.

Приглашённые – это лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Как правило, на ОСС это юристы, эксперты, представители Фонда капремонта или подрядной обслуживающей организации.

Наниматели помещений в МКД, которым Уставом разрешено присутствовать на ОСЧ, подпадают под определение приглашённых лиц, поскольку они не имеют права голосовать и участвовать в принятии решений. Поскольку требования к протоколу ОСЧ те же, что и к протоколу общего собрания собственников, то товарищество вправе оформить сведения по приглашённым лицам согласно п. 14 приказа № 44/пр в отношении нанимателей, присутствующих на собрании членов.

На заметку

Наниматели жилых помещений в многоквартирных домах не могут принимать участие в общих собраниях членом ТСЖ, поскольку не являются собственниками помещений и состоят в товариществе.

Однако в Устав ТСЖ допустимо внести условие о том, что наниматели помещений в доме вправе присутствовать на общих собраниях объединения. Таким образом ОСЧ может выслушать мнение не только собственников, но и других жителей дома, среди которых могут оказаться люди с техническим или юридическим образованием, эксперты в важной для управления домом области, просто неравнодушные граждане.

Оформляя протокол, организаторы ОСЧ составляют приложение к протоколу собрания «Приглашённые лица», среди которых в том числе указывают нанимателей помещений, присутствовавшие на собрании.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector