Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли дарить квартиру в ипотеке

Дарственная на квартиру в ипотеке

Услуга ипотечного кредитования в наше время приобрела достаточно широкую популярность. Несмотря на высокие проценты, устанавливаемые банковскими организациями, иногда только этот путь является единственным способом приобретения желанного собственного жилья. Именно из-за этого граждане вынуждены соглашаться с поставленными банком условиями и с установлением серьезных, длительных финансовых обязательств.

У покупки квартиры в кредит есть одно неоспоримое преимущество – использовать жилище можно будет сразу же, не дожидаясь погашения платежей.

В процессе использования ипотечного имущества у некоторых граждан возникает необходимость его реализации. Кто-то желает подарить квартиру близким родственникам, другие предпочитают оформлять имущество в пользу опекунов и т.д. В таком случае у многих появляются вопросы о том, можно ли подарить квартиру, если кредит за нее еще не был выплачен до конца.

Положения современного законодательства и ипотечного договора

Как только договор ипотечного кредитования будет подписан, между банковской организацией и физическим лицом – клиентом, возникают официальные правовые отношения. В дальнейшем они будут регулироваться соответствующими положениями ГК РФ.

Как известно, после приобретения того или иного имущества у нового собственника появляются абсолютно все полноценные права на данную квартиру. То есть при появлении соответствующего желания он может продать жилище, сдать его в аренду, оформить дарственный договор и т.д.

Дарение представляет собой особую юридическую сделку на безвозмездной основе, при которой права собственности на определенное жилище переходят от одного физического лица к другому. Ее безвозмездность предполагает отсутствие какой-либо выгоды для дарителя. Чаще всего такая сделка заключается между близкими родственниками, например, между бабушкой и внуком и т.д.

В том случае, если хозяин ипотечной квартиры желает подарить ее другому лицу, такие действия будут иметь определенные последствия не только для обеих сторон данной сделки, но и для банковской организации. Однако, несмотря на это, действующие нормы не устанавливают запрета на дарение, продажу либо иные способы отчуждения залогового имущества.

Однако, как показывает существующая практика, многие особенности дарения ипотечной квартиры будут зависеть от положений, которые содержатся в ранее заключенном с банком договоре. Естественно, кредитная организация любыми способами пытается защитить себя от возможных исков и финансовых потерь. Именно залог квартиры служит главным доказательством наличия соответствующих обязательств у клиента. В том случае, если гражданин перестанет вносить регулярные платежи, у кредитора появится законное право на продажу квартиры, с целью погашения образовавшейся задолженности. Причем на вырученные деньги должны быть погашены накопившиеся пени и неустойка.

Вся вышеуказанная информация, а также иные дополнительные и важные сведения обязательно должны быть прописаны в заключаемом сторонами договоре ипотечного кредитования. Таким образом, банк никогда не допустит возникновения вероятности потери денежных средств и появления высоких рисков в отношении неполучения денежных средств за предоставленное имущество.

Сам факт залога квартиры также может быть подтвержден и специальным документом – закладной. Она представляет собой ценную бумагу, основная сущность которой заключается в возможности оформления уступки банка другой финансовой организации. При этом сюда может входить как регулярное внесение платежей в установленной сумме, так и принудительная продажа квартиры для погашения растущего долга.

Вполне логично, что, в случае смены законного собственника квартиры, риски банка могут существенно возрасти. Это происходит потому, что теперь финансовая организация просто не обладает всеми необходимыми сведениями о новом владельце квартиры, о его материальном положении и способности регулярно отвечать по своим денежным обязательствам.

Существующая практика показывает, что, несмотря на риски кредитной организации, в некоторых случаях оформление дарственной сделки все равно будет вполне возможным. Это будет происходить при наличии одного из двух условий:

  1. Возможность полноценного распоряжения квартирой ранее уже было закреплено в соответствующем разделе кредитного договора.
  2. Если таких сведений в договоре не имеется, при согласии банковской организации, они могут быть внесены в документ.

Как осуществить дарение?

Осуществление дарения квартиры происходит в официальном порядке, на основании главного документа – двустороннего договора. Сразу следует отметить, что, в отличие от сделки продажи, данный документ необязательно заверять в нотариальной форме.

Несомненным преимуществом дарения будет являться возможность заключения договора абсолютно с любым лицом, даже с тем, возраст которого еще не достиг совершеннолетия.

Во время составления договора потребуются следующие основные бумаги:

  1. Паспорт обоих участников гражданско-правовой сделки.
  2. Документ, способ подтвердить факт законного владения гражданина данной квартирой. Если речь идет о залоговом имуществе, – таким документом будет являться действующий кредитный договор.
  3. Технические документы на помещение, включая кадастровый паспорт, содержащий в себе всю важную информацию о главном объекте недвижимости.

Как получить разрешение от кредитной организации?

Если банковская организация не имеет возражений по поводу оформления дарственной текущим собственником квартиры, – начинается официальная проверка. Следует отметить, что данные мероприятия будут распространяться не только на имущество, но и на физическое лицо, которое получает данную квартиру в дар.

Еще одним важным нюансом будет являться и тот факт, что даже после передачи прав собственности в пользу другого лица, ипотечные обязательства продолжают свое полноценное действие. Следовательно, банк должен убедиться в том, что новый хозяин квартиры имеет необходимый регулярный доход и сможет регулярно переводить платежи в установленном размере. При проведении проверки, исследованию подвергается доход каждого члена семьи, а также совокупность заработков, факт наличия либо отсутствия иждивенцев у нового владельца недвижимости и т.д.

Более того, сам одаряемый должен четко осознавать последствия принятия новой собственности. Прежде всего, ему необходимо максимально подробно изучить договор. Там будут указаны точные сроки ипотеки, размер регулярных платежей, периодичность и выплаты, а также многие другие важнейшие нюансы.

В том случае, если у кредитной организации возникнут определенные сомнения в отношении кредитной способности потенциального хозяина квартиры, банк вправе отказать текущему владельцу собственности в оформлении дарственной сделки.

Можно ли дарить квартиру без согласия?

Оформление дарственного договора на квартиру, являющуюся объектом ипотечного кредитования, безусловно, нельзя назвать простой сделкой. Одного подписания договора сторонами недостаточно: документ обязательно должен быть зарегистрирован в государственном реестре. Там указывается наиболее важная информация о каждом объекте недвижимости, включая текущую собственность, адрес расположения и т.д.

Если регистрационная организация видит, что квартира находится в ипотеке, – дарственная сделка обязательно будет подвергнута дополнительным и тщательным проверкам. В ситуации, когда финансовое учреждение не выдало своего официального согласия на проведение данной сделки, велика вероятность, что уполномоченная инстанция вынесет официальный отказ в регистрации перехода прав собственности. И наоборот, даже если документы смогут пройти регистрацию, впоследствии такая сделка все равно будет признана абсолютно недействительной.

Те же самые правила относятся и к случаям, при которых гражданин желает подарить квартиру другому лицу без его согласия. Дарственный договор обязательно должен быть подписан обеими сторонами. Следовательно, если такой подписи не имеется, проведение сделки также будет невозможным.

Всегда ли можно подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Подарить квартиру довольно просто: оформил договор в регпалате, заплатил пошлину и готово. А если квартира ипотечная, то есть, находится в залоге у банка? Можно ли её подарить или это категорически запрещено. А если возможно, как это дарение правильно оформить. И можно дарить только новопостроенное жилье, или квартиру в старом фонде, или даже частный дом? Обо всем этом читайте в нашей статье.

Нормативное регулирование

Вопросы распоряжения ипотечным жильем регулируются:

  • Гражданским кодексом РФ (главами о залоге и о кредитах);
  • федеральным законом об ипотеке (это основной по данной теме нормативный документ);
  • федеральным законом о регистрации недвижимости (он регулирует порядок оформления любых сделок с жильем, включая ипотеку и дарение).

Помимо этих законов нужно внимательно изучать договор с банком. Объясним почему.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Что такое ипотека? Это гарантия возврата выданных денег. Если заёмщик вдруг перестанет платить, банк сможет продать заложенную квартиру и вырученными деньгами покрыть свои убытки. Причем не важно, есть ли у заёмщика другое жилье или ему вовсе некуда пойти.

Залог квартиры оформляется договором и обязательно регистрируется в регпалате. На весь период действия этого договора в Едином реестре недвижимости в сведениях о заложенной квартире будет указано обременение – ипотека.

Дарение — это стандартная сделка, по которой жилье переходит от дарителя к одаряемому совершенно бесплатно. Можно ли в период ипотеки подарить заложенную квартиру?

Законом об ипотеке на этот счет предусмотрены два варианта:

  • если банк вписал в ипотечный договор запрет на дарение (отчуждение) предмета залога, подарить такую квартиру нельзя.
  • если такого запрета в тексте договора нет, значит, подарить заложенную квартиру можно, но исключительно с согласия банка. Без него дарение оформить не получится.

Так что все зависит от позиции банка. Ещё раз напоминаем: внимательно читайте условия кредитного и ипотечного договоров.

По закону при дарении ипотечного жилья к новому собственнику переходят все обязанности прежнего, и риски тоже. Но банк ведь ничего не знает о новом владельце, которого выбрал заёмщик. Вдруг это будет ненадежный, непорядочный человек, с ворохом долгов и финансовых проблем. Поэтому прежде чем дать согласие на дарение, банк запросит сведения об одаряемом. После их проверки и будет принято решение. И не факт, что оно будет положительным. Не в пользу заёмщика сыграют преклонный или, наоборот, несовершеннолетний возраст одаряемого.

Вести переговоры с банком, если запрет на дарение в договоре не установлен, можно. Вполне вероятно, что вы сможете добиться успеха. Ведь такие решения банк принимает индивидуально в отношении каждого заёмщика.

Как оформляется такая сделка

Если вам срочно потребовалось подарить заложенное жильё, действовать необходимо таким образом:

  1. Прочитать договор об ипотеке и выяснить, нет ли в нем запрета на отчуждение залога. Если такого условия не обнаружено, переходим к следующему этапу.
  2. Получить согласие банка на дарение. Для этого нужно обратиться в кредитный отдел своего банка и написать заявление (в свободной форме или на их бланке). На этом этапе банк запросит у вас сведения о человеке, которому вы собираетесь сделать такой подарок – его ФИО, возраст, место работы или учёбы, возможно, сведения о его доходах, а также его согласие на обработку банком персональных данных. Ещё у вас спросят, чем продиктовано желание сделать подарок в виде квартиры именно сейчас, почему нельзя это отложить и т.д. Все доводы должны быть вескими и уважительными. Если это возможно лучше все подтвердить документально.
  3. Получив письменное согласие банка, следует собрать все документы на квартиру: техпаспорт, свидетельство или выписка из регпалаты о собственности, согласие супруга (супруги), оформленное нотариально. Ещё потребуется справка из паспортного стола обо всех прописанных в квартире людях. Если решено подарить долю в квартире, согласие остальных собственников на дарение не нужно! Обязательно сделайте копи всех бумаг и паспортов сторон сделки.
  4. Следующий этап – составление текста договора дарения. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к юристам. В договоре обязательно надо указать: данные дарителя и одаряемого (их ФИО, адрес регистрации, паспорт), точные сведения о квартире (адрес, площадь, кто собственник и т.д.). Важно внести в текст договора пункт о том, что квартира находится в залоге у банка со всеми подробностями: на какой срок она заложена, по какому кредитному договору, с какой суммой долга и какому банку. Специалисты в регпалате будут очень внимательно читать договор, если найдут ошибки, опечатки или условия, которые противоречат закону, его вернут на исправление.
  5. Затем нужно записаться на сделку в регпалату через Портал государственных услуг или лично.
  6. До начала сделки нужно заплатить пошлину – 2 тыс. руб. с каждого. Квитанцию следует отдать регистратору вместе с остальными документами.
  7. В назначенный день дарителю необходимо явиться в регпалату вместе с одаряемым, своим и его паспортами и всеми документами на квартиру. Регистратор проверит все бумаги, прочитает договор и согласие банка. Сотрудник регпалаты обязательно спросит у одаряемого, осознает ли он, что подаренная квартира заложена и в случае неоплаты кредита будет продана в счёт долга. Это важно, если одаряемый не подтвердит, что все понимает и готов на эти условия, сделка не состоится. После проверки всех документов, регистратор предложит подписать договор и выдаст расписку в получении всех бумаг. Теперь нужно ждать, когда состоится регистрация договора и перехода прав. Законом на это отведен четкий срок – семь рабочих дней.
  8. После завершение регистрации участникам сделки в регпалате выдадут выписки на квартиру с указанием уже нового собственника. Но запись об ипотеке там останется.
Читать еще:  Когда заканчивается срок приватизации жилья в россии

Бланк договора дарения скачайте тут.

Образец договора дарения

Договор дарения по желанию можно оформить у нотариуса. Тогда бумаги на квартиру и согласие банка нужно предъявить в нотариальной конторе. Нотариусу за его услуги придется заплатить пошлину – 0,5% от цены квартиры. Зато нотариальный договор отдать в регпалату может кто-то один, даритель или одаряемый. Идти всем вместе уже необязательно. А срок такой регистрации меньше – три рабочих дня. Если нотариус отправил в регпалату и электронные документы по сделке, регистрация пройдет всего за 1 рабочий день.

Защита прав

Если заёмщик задумал подарить ипотечную квартиру, лучше это сделать в соответствии с законом и условиями договора с банком. Все попытки «обойти» банк и подарить квартиру без его ведома и согласия обречены на провал: в регпалате такую сделку не будут регистрировать.

На практике возникают вопросы, можно ли заставить банк дать согласие на сделку. Нет, обязать его не получится, это право банка, если он видит в такой сделке риски, отчуждение квартиры одобрено не будет.

  • Дарителю следует знать, что после дарения ему все равно нужно платить кредит. То, что квартира уже не его собственная, значения не имеет.
  • Одаряемому необходимо уяснить, что у него есть риски лишиться подарка, если даритель не будет оплачивать кредит.

Подарить заложенную квартирку можно, но с соблюдением ряда условий. Ключевое из них это согласие банка. Если его получить не удалось, остается только ждать полного погашения кредита и снятия обременения с квартиры. После этот её смело можно дарить и отчуждать иным способом. Но для начала все же задумайтесь, что лучше брать: ипотеку или кредит.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру? Ответы ищите в видео ниже:

Можно ли дарить квартиру в ипотеке

Договор дарения квартиры обычно оформляется между близкими родственниками. Процедуру дарения нельзя назвать сложной, но крайне желательно знать о некоторых нюансах, связанных с оформлением договора дарения.

Близкие родственники

Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?

В число близких родственников входят:

  • супруги,
  • дети,
  • родители,
  • бабушки,
  • дедушки,
  • внуки,
  • братья,
  • сестры.

Когда можно и когда нельзя дарить квартиру

Дарить можно не только квартиру дом и другую недвижимость, но и долю в праве общей долевой собственности. На этапе строительства фундамента цены на квартиры в новостройке ниже, чем в готовом доме, поэтому это важный нюанс. Но сделать это можно после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до момента подписания акта приема-передачи объекта. Кроме того, нужно убедиться, что дарение не запрещено условиями договора ДДУ.

Если квартира находится в ипотеке, то возможность дарения зависит от условий ипотечного договора. До полной выплаты долга по ипотечному кредиту квартира является собственностью банка. То есть заемщик не является полноправным владельцем квартиры и не может распоряжаться ею на своё усмотрение (продать, подарить и даже сдать в аренду) без ведома и согласия банка.


Квартира в современной новостройке — это идеальный подарок молодой семье. И дело не только в долговечности монолитных домов и современных коммуникациях, но и в инфраструктуре. Возьмем, например, ЖК «Поколение» от ФСК «Лидер» — детский сад, школа, спортивные площадки, магазины включены во внутреннюю инфраструктуру комплекса. И это в дополнение к уже имеющимся в районе 22 школам и 25 детским садам.

Банк не обязан давать согласие на смену собственника квартиры, но в принципе может это сделать. Лучше подумать о возможности такого варианта заранее. Для этого нужно в ипотечном договоре указать, что заемщик имеет право на дарение квартиры с согласия кредитора. В этом случае шансы на то, что банк пойдет навстречу заемщику в вопросе дарения, значительно повышаются.

Дарение

Обратите внимание на то, что дарение — это безвозмездный, основанный на взаимном доверии акт. То есть в договоре дарения нельзя прописать какие-либо дополнительные пункты, которые одариваемый должен соблюдать после получения подарка. Законом предусмотрена возможность расторжения договора дарения через суд, но только в четко оговоренных исключительных ситуациях.

Многих родителей, желающих обеспечить детей жильем, привлекает тот факт, что подаренная одному из супругов квартира в случае расторжения брака не будет считаться совместно нажитой собственностью.

Договор дарения

Если собственник четко понимает последствия заключения договора дарения, то можно начинать действовать.

Оформить договор дарения можно:

  • самостоятельно;
  • через нотариуса.

В обоих случаях нужно собрать необходимые документы и оплатить госпошлины. Разница только в том, что нотариус составляет договор дарения и регистрирует договор в Росреестре.

Список документов для оформления дарственной на квартиру:

  • удостоверяющие личности сторон документы, обычно — паспорта;
  • правоустанавливающие документы;

Иногда нужны и дополнительные документы. Если одариваемый не является совершеннолетним, то потребуется разрешение органа опеки и попечительства. А в случае, если квартира является совместно нажитой собственностью супругов, без нотариуса уже не обойтись — он должен заверить согласие супруга или супруги дарителя.

Заканчивается процесс дарения выдачей одариваемому свидетельства о праве собственности. Кроме того обе стороны получают копии договора дарения.

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение : продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя.

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется ( ГК РФ, ст. 346 п. 3 ).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 30 ). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 29 ). Это уже касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка.

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка ( ГК РФ, ст. 346 ). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк.

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований.

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании ( ЖК РФ, ст. 31 ). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет. Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать.

Подробности в статье «Как прописаться в квартире»

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3 ). Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание ( ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания ). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту. Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн» .

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Можно ли подарить квартиру находящуюся в ипотеке?

Можно ли подарить квартиру находящуюся в ипотеке?

Ответы на вопрос:

Нельзя так как квартира находится в залоге у банка, а договор дарения требует регистрации в Росреестре. С согласия банка такое возможно.

Читать еще:  Кто может прописать человека в квартире

Похожие вопросы

Можно ли подарить квартиру (оформить дарственную) если квартира находиться в ипотеке?

Квартира куплена способом ипотеки с вложением туда материнского капитала. Можно ли, погасив сейчас ипотеку полностью, квартиру продать или подарить?

Развелись с женой, собственниками квартиры были оба, она хочет переписать квартиру полностью на меня. Квартира находится в ипотеке, ипотека оформлена на жену, оплачивать ипотеку не хочет, как это всё оформить на меня?

Я взяла квартиру в ипотеку. Часть ипотеки погасила с помощью мат капитала. Теперь хочу продать квартиру, в которой проживаем я и двое детей, и внести эту сумму в погашение ипотеки. Но, 1/2 квартиры собственность несовершеннолетнего сына. Можно ли предоставить ему долю в квартире, которая находится в ипотеке?

Можно ли переоформить или подарить квартиру которая находиться в ипотеке?

Была приобретена квартира в ипотеку (общая долевая собственность жена и муж) часть ипотеки погасили мат. капиталом ипотека закрыта теперь нужно подарить доли детям по обязательству из П.Ф.Р.

Вопрос: можно ли подарить доли в другой квартире, не в той которая покупалась в ипотеку и гасилась мат. капиталом.

Что бы в дальнейшем можно было её продать без лишних трудностей с органами опеки.

Так как планируем переезд в другой город и с продажей квартир могут возникнуть трудности с продажей.

Квартира находиться в ипотеке, ипотека на мне бывший муж является созаемщиком. Я не проживаю в квартире уже 2 года. Платили ипотеку по палам и пытались продать квартиру все без успешно. Сейчас бывший супруг отказывается платить ипотеку. Я сама не смогу выплачивать. Можно ли подать заявление в суд на раздел имущества и реализовать продажу квартиру на торгах за сумму долга.

Квартира куплена в ипотеку, но записана на жену. Может ли жена после выплаты ипотеки подарить квартиру мужу, а тот затем подарить квартиру своим родителям.

Особенности дарения квартиры в ипотеке

Обзавестись квартирой без кредита в настоящее время не так-то просто. Для большинства россиян ипотека становится единственным путем получить квадратные метры в личное пользование. Но помимо собственно ежемесячных выплат ипотечный кредит имеет еще одну особенность: купленное за счет заемных средств жилье остается в залоге у банка, пока кредит не будет выплачен полностью. Следовательно, хотя человек и является владельцем жилплощади, он не может ею распоряжаться в полной мере. Может ли он ее подарить и что для этого нужно предпринять? Отвечают специалисты агентства недвижимости «Владис».

Ипотечный кредит и дарение залоговой недвижимости

Исходя из утверждения, что пока кредит не будет выплачен, квартира принадлежит банку, можно подумать, что заемщик не имеет возможности оформить дарственную на залоговое жилье. Однако на деле ситуация не столь однозначна. Дарение возможно в тех случаях, когда:

  • Это не противоречит условиям кредитного договора и прописано в нем;
  • Одаряемый отвечает условиям банка;
  • Кредитная организация заинтересована в организации процедуры дарения.

При внимательном изучении договора кредитования становится ясно, можно ли оформить дарственную, если это запрещено прямым текстом, заемщику придется только смириться с тем, что до погашения кредита подарить квартиру он не сможет. Если же в договоре прямого запрета нет, можно смело отправляться в банк и писать заявление.

Стоит отметить, что если кредитная организация и не запретила дарение сразу, это отнюдь не означает, что она одобрит его впоследствии. Скорее всего, банк будет против, если вы решите одарить ребенка (до 18-ти лет), лицо, лишенное дееспособности, а также пожилого или малообеспеченного гражданина. Тем более не стоит пытаться оформить дарственную в обход банка, это всегда грозит санкциями и даже судебным иском.

Если банк дает «добро»

Вам повезло, и кредитная организация дала согласие на дарение, вам понадобится обратиться к юристу, чтобы составить дарственную, а затем собрать следующий перечень документации:

  • паспорта дарителя и одаряемого;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический и кадастровый паспорта жилья;
  • письменное согласие банка.

Сделка заключается в присутствии нотариуса, а документы затем относятся в Росреестр. Когда новый владелец получит свидетельство о праве собственности, квартира будет считаться его имуществом. Важно понимать, что ипотечный кредит тоже переходит к новому собственнику, как и все обязательства перед банком.

Руководитель направления ипотеки и страхования

Телефон: 8 900 477-87-87

Статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование в моем блоге:

  • Все про новую программу ипотечного кредитования под 6,5 % — читать статью
  • Досрочное погашение ипотечного кредита – плюсы и минусы — читать
  • Оценка недвижимости и определение рыночной стоимости в Н.Новгороде — читать статью
  • Что делать с недвижимостью и ипотекой весной и летом 2020 года? — читать статью
  • Ипотечные каникулы и реструктуризация долга в 2020 году читать статью
  • Как получить ипотеку в другом городе — статья
  • Особенности досрочного погашения ипотеки — статья

  • Что из себя представляет квартира-брежневка? Разбираемся в этом вопросе с риелторами агентства недвижимости «Владис» в Нижнем Новгороде.

Что из себя представляет квартира-хрущевка? Почему хрущевки часто встречаются на рынке недвижимости, в чем плюсы наследия эпохи советского жилищного строительства

Лучшие районы для покупки квартиры в Нижнем Новгороде Давайте разберемся, в чем плюсы и минусы каждого из восьми районов города.

«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.

Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!

Давайте дружить в соцсетях

© 2006—2021 Компания Владис
Все права защищены.

Переход права собственности на квартиру под ипотекой

Квартиру, находящуюся под ипотекой, можно отчуждать третьим лицам. Это возможно в рамках сделок купли-продажи, мены, дарения. Кроме того, такое жилье может быть завещано.

Нужно помнить, что отчуждение ипотечной квартиры допускается исключительно с согласия банка. Об этом прямо указано в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Продажа квартиры в ипотеке

Квадратные метры, находящиеся в ипотеке, можно продать, но нужно знать все тонкости данного процесса, ведь это будет совсем не простая сделка, потому как в ней участвуют три стороны:

  1. собственник;
  2. потенциальный покупатель;
  3. банк, выдавший кредит под залог жилья и являющийся залогодержателем.

Главное, что нужно сделать — получить разрешение от банка на проведение данной сделки. Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

  1. За наличные деньги.
  2. Покупателю, который сам является так называемым «ипотечником».
  3. Путем обращения к банку за поиском покупателя.

Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору). После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах.

Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора.

Обмен квартиры в ипотеке

Ипотечную недвижимость в определенных случаях можно обменять на другое жилье, ведь за длительный срок ипотеки многое может измениться в жизни заемщиков: они могут пожелать сменить место жительства, захотеть «расшириться», переехав в более просторную квартиру и т.п. Такая ситуация именуется «заменой залога» и реализуется в соответствии с нормами ст. 345 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Обычно банки не высказывают возражений против этого.

Рассмотрим алгоритм обмена ипотечной недвижимости:

  1. Нужно удостовериться, что в кредитной организации практикуется замена предмета залога по желанию заемщика и получить согласие банка на обмен.
  2. Когда все одобрено, можно приступать к поиску нового жилья, после чего оформляется сделка по обмену. Недвижимость должна находиться там, где имеются филиалы банка, чтобы у сотрудников кредитной организации была возможность проверить состояние нового предмета залога.
  3. Далее нужно проверить правовую чистоту квартиры, выбранной для обмена (это осуществляется заемщиком в тесном сотрудничестве с сотрудниками банка).
  4. Если предыдущий этап завершился успешно и без нареканий, то можно приступать к подготовке документов — готовятся два пакета бумаг:
    • договор мены жилья;
    • документы по передаче нового предмета залога банку.

Позже под контролем банка выполняется перерегистрация прав собственности на недвижимость, равно как и снятие старого и наложение нового обременения. В большинстве случаев, вся вышеописанная процедура укладывается в срок от 2 до 3 месяцев.

В числе обязательных условий, как правило, фигурируют:

  • отсутствие просроченной задолженности по платежам;
  • отсутствие фактов нарушения графика платежей.

Обмен недвижимости с ипотечным покупателем-клиентом другого банка, как правило, не допускается.

Дарение квартиры в ипотеке

Обычно ипотека признается серьезной помехой для дарения объекта недвижимости, являющегося предметом залога, ведь за нее нужно будет выплачивать кредит. Если же даритель передаст одаряемому не только права на квартиру, но и обязанность по выплате ипотеки, то такой договор уже не будет дарственным. Дарение — это всегда безвозмездная сделка.

В то же время, возможность дарить обремененное ипотекой имущество, предусмотрена в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом, по общему правилу, необходимо получить согласие банка на сделку. Обычно отчуждение производится в пользу близких родственников (отчасти из-за того, что при этом нет необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц, согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ).

  • дарение возможно только в том случае, если залогодатель является собственником квартиры;
  • недопустимо прикрывать дарением другие сделки (к примеру, куплю-продажу), так как такой договор может быть признан недействительным.

Единственное право, в котором сложно ограничить залогодателя, это право обещания дарения в будущем (согласно ст. 572 ГК РФ). Такой договор должен быть заключен в форме письменного документа и содержать явное намерение относительно передачи конкретному лицу квартиры в будущем.

Многими кредитными учреждениями накладывается запрет на передачу обремененной недвижимости по договору дарения, потому что это рискованно для банка.

Наследование ипотечной квартиры

Лицо, которому принадлежат ипотечные квадратные метры, может завещать их при жизни иному лицу. Согласно ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к наследнику при этом перейдут не только права, но и обязанности, связанные с таким наследством, так как наследник станет на место наследодателя (являвшегося залогодателем) и будет обязан нести все обязательства по ипотеке (в том числе и те, которые первоначальный залогодатель выполнял ненадлежащим образом).

Если в рамках наследственного правопреемства, унаследованная квартира переходит одновременно к нескольким лицам (наследникам), то каждый из них должен исполнять ипотечное обязательство в той части, которая соразмерно доле наследства, перешедшей к нему. Поступление ипотечной квартиры в общей собственность наследников делает их солидарными залогодателями.

А. завещал свое обремененное ипотекой жилье троим своим детям. До окончания выплат осталось 8 лет, когда А. скончался. Дети унаследовали жилье в равных долях, а потому, равномерно разделили ответственность по ипотечному кредиту. Впоследствии им удалось досрочно погасить кредит, продать квартиру и разделить полученные средства между собой поровну.

Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если в договоре банк предусматривает ограничение права залогодателя на завещание заложенного имущества, то такие ограничения считаются ничтожными, то есть не способными повлечь никаких правовых последствий.

Читать еще:  Какие работы входят в содержание жилья

Заключение

Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ.

Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.

Вопрос
Ответ

Если у наследников нет денег на то, чтобы завершить погашение ипотеки, можно воспользоваться следующими способами разрешения ситуации:

  1. нужно выяснить, была ли застрахована жизнь заемщика при заключении договора ипотеки. Если да, то все траты по погашению долга ложатся на страховую компанию, однако все документы для нее придется собирать наследникам;
  2. если жизнь заемщика не страховалась или его смерть не является страховым случаем (например, имело место самоубийство), то можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитования (к примеру, о продлении срока кредита или об уменьшении ежемесячных платежей);
  3. с согласия банка жилье можно продать и направить вырученные средства на погашение кредита.

Если ни один из вариантов не подходит, то наследники могут отказаться от наследства.

Дарение доли в ипотечной квартире

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

  • пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
  • согласие дарителя и одаряемого, например — на перевод прав и обязанностей по договору залога;
  • переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения. Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли. Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Содержание дарственной на долю в ипотечной квартире:

  • населенный пункт и дата (прописью);
  • ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
  • юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
  • разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
  • адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
  • пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
  • права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
  • информация об обременении (залог);
  • данные о том, кто несет расходы;
  • число экземпляров договора;
  • подписи и фамилии сторон.

Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

Порядок дарения

Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Следуйте данному алгоритму:

  1. Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
  2. Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
  3. Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
  4. Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
  5. Подготовьте документы для оформления сделки.
  6. Запишитесь на прием к нотариусу.
  7. Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
  8. Передайте бумаги на регистрацию сделки в МФЦ «Мои документы».
  9. Одаряемый забирает выписку из ЕГРН о праве собственности.
  10. Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Документы

Оформление документов отнимает немало времени – ниже мы расскажем о документах, которые необходимо подать в государственные органы.

Обращение в банк за согласием:

  • заявление по образцу;
  • паспорт дарителя (заёмщика);
  • справка о доходах по форме банка – 2-НДФЛ;
  • правовые документы на другое жилье.

При необходимости банк может затребовать свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей.

Заручившись одобрением кредитора, можно приступать к оформлению дарственной у нотариуса и регистрировать сделку в Росреестре.

Документы для МФЦ и Росреестра:

  • письменное согласие банка;
  • общегражданские паспорта дарителя (заёмщика) и одаряемого;
  • правовой документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
  • техпаспорт на жилое помещение;
  • актуальная выписка из ЕГРН с кадастровыми данными – в МФЦ запрашивают самостоятельно;
  • согласие второго супруга или совладельцев – при долевой или совместной собственности на жилплощадь (читайте, «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?«);
  • справка о составе семьи – сейчас это выписка из домовой книги;
  • подтверждение родственных отношений (свидетельство о браке, об усыновлении/удочерении и др.);
  • одобрение органа опеки и попечительства (при необходимости).

Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

  • государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
  • госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
  • техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
  • оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
  • запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

  • разрешение банка на дарение доли квартиры;
  • составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Налоги

Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

Можно ли подарить квартиру по ипотеке?

Не так часто, но все-таки бывают случаи, когда возникают ситуации вынуждающие задуматься о том, можно ли подарить квартиру по ипотеке? С этим вопросом обращаются в банки, поскольку много зависит именно от них.

Очевидно, что заемщику желательно еще до покупки недвижимости посредством ипотечного кредитования, разобраться какие у него есть варианты использования недвижимого имущества, находящегося под банковским залогом и тогда принимать решения станет намного проще. В этой статье уделим немного внимания тому, можно ли оформить дарственную на квартиру, приобретенную в ипотеку.

Что говорит закон о дарении квартиры находящейся у банка?

Стоит принять во внимание мысли из статьи 37 закона «Об ипотеке», где ясно указано, что недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечному кредиту, подлежит отчуждению согласно решению залогодателя и сделано это может быть несколькими способами: путем выставления его на продажу, посредством дарения, обменной операции и некоторыми другими способами.

Внимание: Отдельно выделим, что если у владельца кредитного жилья возникает желание поступить иначе, тогда обязательно нужно получить согласие кредитора.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру: что говорят банки?

Как правило, банки включают в договоры ипотечного кредитования отдельный пункт, запрещающий дарить недвижимость. И даже если договор не содержит подобного ограничения, кредиторы лишь в исключительных случаях могут пойти на компромисс с залогодателем, потому как, совершая подобные операции, они идут на очень серьезный риск. В чем же это выражается?

Не секрет, что банковская недвижимость служит залоговым обеспечением по кредитному договору. Ситуация может коренным образом измениться, если право владения заложенным жильем будет передано кому-то другому, например, путем дарения. Подобная сделка лишает банки прежних прав и возможностей в отношении находящегося в залоге недвижимого имущества. И здесь даже можно говорить об очень высокой степени вероятности полной утраты банком залогового обеспечения в виде квартиры. Никто из кредиторов подобного допустить не может.

Важная деталь: Некоторые владельцы ипотечного жилья могут пытаться осуществить операции с недвижимостью тайно. Если такому владельцу на каком-то этапе удалось оформить дарственную на недвижимость и каким-то другим способом добиться отчуждения имущества, кредитор вправе принять соответствующие ответные меры.

У банков в этом случае есть несколько вариантов разрешения ситуации:

  • требование признания недействительности совершенной сделки по отчуждению имущества;
  • долгосрочное выполнение кредитных обязательств и обращение взыскания на находящуюся в залоге квартиру, несмотря на то, кто на данный момент является её владельцем.

Правоведы подчеркивают, что прописанные в упомянутой выше статье 37 Федерального закона «Об ипотеке» условия предоставления ипотечного кредита являются диспозитивными. Что это означает на практике? Дающей в залог стороне, как и залогодержателю, ничего не препятствует вносить в существующий договор коррективы в отношении порядка отчуждения переданного под залог имущества.

Подводя итог сказанному о том, можно ли подарить заложенную квартиру подчеркнем, что если у клиента, согласившегося на оформление недвижимости согласно условиям кредита, позже появляется желание передать жилье в дар какому-то другому лицу, ему нужно приложить особые усилия, чтобы договориться с банком о включении в договор по ипотеке нового условия, предполагающего, что недвижимое имущество может быть отчуждено третьему лицу без согласования с залогодержателем. Шансов добиться положительного результата хоть и немного, но они остаются. В конце статьи мы предоставляем образец договора дарения ипотечной квартиры.

Также не будем забывать, что проведение подобной сделки влечет за собой появление новых вопросов. Например, совершая дарение кредитного жилья или ее доли, придется всерьез подумать о налогообложении, что может стать абсолютно новой страницей вашей имущественной истории.

Образец документа

Видео по теме

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector