Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли взять ипотеку и сдавать квартиру

Как взять ипотеку и сдавать квартиру: анализ ситуации на рынке

По данным статистики около 30% тех, кто купил квартиру в ипотеку, сдает ее в аренду. Многие считают такой вариант панацеей для тех, кто хочет купить жилье, но не имеет большого начального капитала. Оппоненты возражают, что это чуть ли не рабство, и если копить постепенно, то набежит сумма даже большая, чем понадобится для покупки квартиры. Кто же прав?

Сторонники ипотеки приводят ряд доводов в пользу своего выбора:

  • Повышение цены на недвижимость опережает по темпам роста инфляцию;
  • По сравнению с другими видами инвестиций, инвестирование в жилье – одно из самых безопасных;
  • Недвижимость традиционно считается высоколиквидным активом, который в случае необходимости можно быстро продать;
  • Сдавая квартиру, можно не только покрыть расходы, но даже получить прибыль.

По каждому пункту есть свои «за» и «против», но чаще всего споры возникают по последнему утверждению. Ведь чтобы это было выгодно, ежемесячная арендная плата должна перекрывать и платеж по ипотеке, и коммунальные платежи, и расходы на проживание самого заемщика, и налог.

Инвесторы отмечают, что в последние годы сдача в аренду ипотечной квартиры становится все менее выгодной. Если в больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Владивосток, Сочи, Иркутск, перспективы все еще есть, в маленьких городках окупить вложения таким способом вряд ли получится.

Как это работает, возможные проблемы

Схема сдачи ипотечной квартиры в наем выглядит довольно заманчиво и просто, но есть подводные камни. Начнем с того, что банки не одобряют такую практику. На практике у них мало возможностей проверить все залоговые квартиры, поэтому, если кредит выплачивается регулярно и в полном объеме, проблем не возникает. Если же история выплывет, то обычно все ограничивается подорожанием страхового полиса.

Далее, стоит учесть человеческий фактор: жильцы могут съехать, нанести квартире урон и т.д. Срок кредитования значительный, а значит, за это время может случиться разное: ухудшение здоровья, потеря стабильной работы, снижение доходов, изменение курса валют. Обязательно просчитайте расходы, возможные выгоды, определитесь, сколько принесет аренда и какую сумму придется отдать банку.

Вам очень поможет онлайн калькулятор ипотечных платежей. Жители Иркутска могут воспользоваться этим сервисом. http://www.sravni.ru/ipoteka/irkutsk/

Какие ипотечные квартиры выгодно сдавать

Внимательно отнеситесь к выбору жилья, которое планируете брать в ипотеку с последующей сдачей в наем. Лучше отдать предпочтение 1- 2-хкомнатным квартирам средней ценовой категории с ремонтом, в спальных районах большого города. Они самые ликвидные.

Несмотря на то, что новостройки выглядят более привлекательно в смысле цены, многие предпочитают вторичку, причин несколько:

  • клиенты не хотят ждать, предпочитая сразу сдавать в аренду;
  • опасаются того, что объект так и не будет сдан в эксплуатацию.

Как выбрать ипотечную программу

Практически все банки предлагают однотипные ипотечные продукты: кредиты на приобретение готового или строящегося жилья, покупку участка, дома, а также спецпредложения по военной и социальной ипотеке, материнскому капиталу.

Первоначальный взнос составляет не менее 10% (обычно больше). Это зависит от многих факторов. При начальном взносе от 35-40% можно оформить кредит всего по двум документам, этот способ подходит тем, кто получает так называемую «серую» зарплату.

Важно определиться с приоритетами: если нужен невысокий ежемесячный процент по кредиту, то выплату придется растянуть на долгие годы, переплата в этом случае будет довольно существенной. Чем быстрее кредит будет погашен, тем меньше переплата в итоге, зато большая нагрузка ежемесячно.

Можно попытаться сэкономить (около 0,5%), если приобретать строящееся жилье по специальной программе банка и застройщика или если оформлять ипотеку в том же банке, в котором оформлена зарплатная карта. И еще один нюанс – кредит лучше брать в той валюте, в которой получаете зарплату.

Типичная ошибка многих заемщиков – переоценка собственных возможностей, именно это является причиной того, что в России очень высок процент невозвратов по ипотечным кредитам. Будьте внимательны и объективны, а лучше – посоветуйтесь со специалистом!

ПРИМЕР РАСЧЕТА:

В качестве объекта исследования была выбрана квартира стоимостью 3 миллиона рублей или арендной платой, равной 16 тыс. рублей в месяц.

Для сравнения были выбраны три варианта:

  1. ипотека без первоначального взноса на 15 лет под 14% годовых;
  2. ипотека с первоначальным взносом в 10% на 15 лет под 12% годовых;
  3. аренда жилья: 16 тыс рублей ежемесячно, плюс увеличение суммы на 10% каждый год.

Через год расходы:

  • по первому варианту ипотеки составят 479 тыс рублей,
  • по второму — 388 тыс рублей,
  • а по аренде — 192 тыс рублей.

Через 7 лет расходы:

  • первый вариант составит 3,3 млн рублей,
  • второй — 2,7 млн рублей,
  • а аренда — 1,8 млн рублей.

Через 15 лет расходы:

  • по первой ипотеки будут 7,2 млн рублей,
  • по второй —5,8,
  • а аренда «съест» 6,1 млн рублей.

Инфографика — Покупать или арендовать квартиру:

Рейтинг регионов — доступности жилья:

Можно ли платить за ипотечную квартиру, за счет сдачи ее в аренду

  • 1. Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?
  • 2. Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?
  • 3. Какие права имеет банк?
    • 3.1 Как избежать проблем?

    В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

    Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

    Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

    В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

    Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

    В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

    Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

    Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

    Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

    Какие права имеет банк?

    В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

    Как избежать проблем?

    Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

    И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

    Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца

    Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

    Права собственника

    До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

    Регистрация

    При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

    То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

    Сдача в аренду

    Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

    Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

    Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

    Ремонт и перепланировка

    Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

    Согласование перепланировки проходит в три этапа:

    Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

    Получение разрешения страховой компании.

    Получение согласия банка-кредитора.

    Передача по наследству

    Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

    Можно ли продать ипотечную квартиру?

    Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

    Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

    Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

    Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

    Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

    В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

    Перевод в нежилое помещение

    Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

    Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

    Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

    В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

    Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

    Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

    В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

    В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

    А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

    Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

    В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

    1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

    2) нужны средства на первоначальный взнос;

    3) нужны средства на ремонт;

    4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

    Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

    Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

    • Что такое поднаем и субаренда, и в чем их отличия?
    • В чем преимущества и недостатки субаренды?
    • В каких случаях выгодно использовать субаренду, а в каких нет?
    • Как сдать жилье в субаренду или поднаем?
    • Где найти субарендатора/нанимателя?
    • На какой срок заключается договор субаренды/поднайма?
    • Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?
    • Что включить в договор субаренды/поднайма?
    • Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?
    • Как расторгнуть договор субаренды/поднайма?

    Законно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.

    Что такое поднаем и субаренда, и в чем их отличия?

    Одним из распространенных способов заработка на сдаче квартиры является субаренда или поднаем. В этом случае собственник заключает договор аренды (найма) с посредником, который в дальнейшем сдает квартиру жильцам. В качестве такого посредника может выступать как физическое лицо (тогда заключается договор поднайма), так и организация (используется договор субаренды).

    В чем преимущества и недостатки субаренды?

    Для собственника жилья главное преимущество субаренды – это экономия времени. Всю работу по поиску и взаимодействию с жильцами, оформлению документов делает посредник (субарендатор). В особенности это актуально для собственников, которые хотят сдавать квартиру в посуточную или краткосрочную аренду.

    В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.

    В каких случаях выгодно использовать субаренду, а в каких нет?

    Если вы сдаете квартиру на длительный срок, субаренда нецелесообразна, потому что значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.

    Заключение договора субаренды оправдано, когда речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. Если сдача жилья не является вашим основным занятием, постоянное общение и перезаключение документов будет отнимать значительное количество времени и усилий.

    Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

    Если вы планируете сдать жилье в субаренду, в первую очередь необходимо получить согласие собственника жилья (частного лица, организации или государства). Договоренность должна быть обязательно прописана в договоре с владельцем, иначе подобная деятельность будет незаконной.

    Где найти субарендатора/нанимателя?

    Проще всего потенциального жильца найти на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что вы сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

    Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, попросите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

    На какой срок заключается договор субаренды/поднайма?

    Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.

    Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?

    Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

    • Паспорт нанимателя и поднанимателя
    • Документ, удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей)
    • Нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

    Что включить в договор субаренды/поднайма?

    Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

    Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право на выселение поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

    Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в материале «Как правильно сдать квартиру в аренду?»

    Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

    Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит с него необходимо заплатить налоги одним из способов:

    • в виде НДФЛ (по ставке 13%)
    • покупка патента (подходит только для ИП)
    • налог на самозанятость (4%)

    Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в нашей инструкции.

    Как расторгнуть договор субаренды/поднайма?

    Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать – или подписывать новый договор. Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

    Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

    Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора.

    Берем ипотеку, сдаем квартиру: руководство для заемщика

    Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

    Закон об ипотеке не содержит прямого запрета на аренду залоговой недвижимости. Поскольку заемщик является владельцем жилья, он имеет право использовать его по своему усмотрению. Например, военнослужащий, купивший жилье по военной ипотеке, может сдавать квартиру, пока не сможет жить в ней сам. Многие родители покупают своим детям жилье заранее и успешно сдают его внаем. Если в ипотечном соглашении нет запрета на аренду, действия владельца вполне законны.

    Банк может по-разному относиться к намерению клиента зарабатывать на сдаче залоговой квартиры:

    • договор ипотеки запрещает сдачу в аренду на любых условиях. При этом сотрудники банка имеют право периодически проверять, кто живет в ипотечной квартире;
    • в кредитном соглашении разрешена сдача объекта залога в аренду на определенных условиях. В таком случае заемщику может не потребоваться официальное разрешение банка для поиска жильцов;
    • в соглашении не указано отношение кредитора к данному вопросу. Тогда потребуется получить официальное разрешение банка на сдачу залоговой недвижимости в аренду.

    Можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру?

    Прежде чем подавать заявку на кредит, ознакомьтесь с типовым договором выбранного банка. Также можно проконсультироваться у кредитного менеджера и уточнить, на каких условиях банк может разрешить аренду. Например, квартиры под ипотекой Сбербанка и ВТБ не положено сдавать в аренду: самые крупные банки против такого использования предмета залога.

    С финансовой точки зрения заработок арендодателя выгоден. Если квартира находится в районе с хорошей транспортной доступностью, спрос на нее всегда будет. Владельцу остается регулярно оплачивать коммунальные услуги и проверять сохранность своего имущества. В Санкт-Петербурге стоимость одного месяца аренды однокомнатной квартиры составляет от 20 до 50 000 рублей в зависимости от района и состояния помещения. Наем двухкомнатной квартиры обойдется в сумму от 25 до 70 тысяч ежемесячно. Поэтому покрывать расходы на ипотеку за счет жильцов вполне реально.

    Подводные камни аренды ипотечной квартиры

    Купить квартиру в ипотеку и платить банку деньгами жильцов — рабочая и удобная для собственника схема. При этом нужно помнить о возможных рисках:

    • если банк в ипотечном соглашении запрещает сдавать жилье в аренду, заемщик не имеет права нарушать этот пункт договора. В противном случае банк может наложить на клиента разовый штраф или даже потребовать досрочного погашения основного долга. Однако банки редко интересуются делами заемщика, пока он исправно погашает кредит. Поэтому ипотечники часто сдают жилья внаем без разрешения кредитора;
    • квартиросъемщики могут нанести ущерб недвижимости. Случаи, когда жильцы портят мебель и обстановку в съемных помещениях, — не редкость. Худший вариант — если в квартире произойдет пожар или потоп по вине арендаторов. Важно правильно оформить договор найма и акт приема-передачи помещения, чтобы в случае нанесения ущерба арендатор нес материальную ответственность.

    Банки отрицательно относятся к сдаче залогового жилья в аренду, потому что это повышает риски. Кредитор не имеет отношения к доходу, который собственник получает от аренды. Однако квартиросъем увеличивает опасность того, что недвижимость пострадает и ее залоговая стоимость уменьшится. Для банка это неприемлемо.

    Как не допустить ошибок при сдаче квартиры

    Для квартиросъемщика при составлении договора аренды на квартиру в ипотеке также важно, чтобы банк не был против. Иначе получается, что любые договоренности с владельцем жилья теряют силу. В лучшем случае это может привести к незапланированному переезду. В худшем — жилец может потерять предоплату за аренду и сумму залога. В идеале владелец недвижимости должен предъявить потенциальному жильцу договор ипотеки и разрешение на сдачу квартиры. Тогда соглашение найма будет полностью законным.

    Не все владельцы сообщают потенциальным жильцам о том, что квартира находится в залоге у банка. Проверить это несложно. Достаточно сделать запрос в Росреестр на данный объект недвижимости, и у вас будет актуальная информация о текущем собственнике и обо всех обременениях. Такую справку можно получить онлайн, достаточно знать точный адрес квартиры.

    Когда в кредитном соглашении прямо прописан запрет на сдачу жилья, заемщики часто решают подпольно зарабатывать на аренде. Необходимо учитывать, что это незаконно. Хотите официально сдавать недвижимость, купленную в кредит — ищите банк, который разрешает данный вид использования залогового жилья.

    Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры

    Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

    Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

    Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

    Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

    «Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

    По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

    Какими должны быть условия кредитования

    Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

    Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.

    Какой должна быть квартира

    Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

    Пример расчета

    Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

    — Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

    Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

    Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

    Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

    Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

    И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

    На что нужно обратить внимание

    В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

    Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

    В каком случае не стоит брать ипотеку

    Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

    — Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

    Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

    Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

    Окупит ли сама себя ипотечная квартира с помощью аренды?

    Нередко квартиры в ипотеку покупают для последующей сдачи ее в аренду. Схема предполагает, что заемщику не придется тратить на ежемесячные взносы личный бюджет, а квартира выкупится с помощью арендаторов. Насколько эта идея реальна и выгодна, постараемся разобраться в данном материале.

    В первую очередь определимся, для кого данная схема подходит. Во-первых, это покупатели квартир, которым есть, где жить. У них нет жилищных проблем, и можно сдавать заложенное жилье на протяжении нескольких лет. Такой вариант удобен для родителей, которые приобрели жилье детям к совершеннолетию. Во-вторых, заемщик должен соответствовать всем банковским параметрам ипотечника — иметь первоначальный взнос от 20%, стабильный официальный доход и так далее. Арендные платежи не всегда могут полностью покрывать ипотечные взносы, периодами квартира может и вовсе простаивать по разным причинам. В связи с чем, арендодателю-ипотечнику крайне важно иметь денежный ресурс.

    Можно ли сдавать заложенную недвижимость?

    В пресс-службе Жилстройсбербанка рассказали порталу kn.kz, что залоговую недвижимость без письменного согласия банка заемщик не имеет права перезакладывать, продавать, передавать в управление, в аренду и отчуждать в иной форме. Это оговаривается условиями договора залога недвижимости.

    Также в договоре залога сказано, что залогодатель гарантирует, что без письменного согласия залогодержателя не будет производить никаких перепланировок в недвижимом имуществе, являющемся предметом залога по договору. Таким образом, залогодержатель в лице банка должен дать согласие на сдачу обремененной квартиры или дома в аренду. То же касается и перепланировки залоговой недвижимости.

    Клиент должен письменно обратиться в банк с просьбой дать разрешение на сдачу в аренду (независимо от ее вида) или перепланировку. Затем обращение рассматривается уполномоченным коллегиальным органом банка. В случае отрицательного решения банка будет представлено основание отказа.

    В ЖССБК поясняют, что если сдавать квартиру, вопреки запрету банка, то залогодержатель вправе при неисполнении залогодателем условий договора признать его недействительным. А также за нарушение условий договора залогодатель выплачивает штраф залогодержателю в размере, установленном договором.

    При согласии банк имеет право устанавливать условия аренды. Между тем включать банк в стороны сделки при заключении договора аренды не обязательно. Также стоит отметить, что сдача в аренду залоговой недвижимости никак не отражается на условиях выданного жилищного займа. Однако, как описано выше, предусмотрена ответственность за нарушение условий договора залога и договора банковского займа.

    При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку

    Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.

    При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.

    Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».

    Сдать «однушку» в Нур-Султане реально за 100 000 тенге в месяц с оплатой арендатором коммунальных услуг. В областных центрах также возможно сдать 2- или 3-комнатную квартиру за 100 000 тенге в месяц. Большой плюс в том, что ставка найма с годами увеличивается, а ежемесячный платеж по ипотеке — нет. При аннуитетном виде платежа он остается неизменным до конца срока займа. Следовательно, не придется тратить свои деньги для оплаты ипотечных взносов. А с годами растущая ставка найма может возмещать неизбежно возникающие затраты. Однако, если арендный платеж будет примерно равен ипотечному, то вряд ли получится полностью покрыть затраты на первоначальный взнос.

    В вышеуказанной схеме стоит учесть множество нюансов. Во-первых, только при 40-процентном первоначальном взносе мы смогли примерно уровнять ежемесячный платеж и ставку найма. Чем меньше «первоначалка», тем больше придется доплачивать банку из личных средств.

    Во-вторых, желательно приобретать квартиру на вторичном рынке. При покупке новостройки нужно будет отдать немалую сумму за ремонт и потратить на него время, в лучшем случае месяца три. А при покупке «вторички» вполне вероятно можно получить не только косметический ремонт и частично мебель, но еще и квартирантов в придачу.

    В-третьих, не стоит забывать и о тратах. Например, это ежегодная страховка или налог за аренду. Так, с 1 января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В случае, если годовой доход с квартиры не будет превышать 1 175 МРП в год или 3 264 150 тенге в этом году, то хозяину квартиры достаточно ежемесячно оплачивать ЕСП (единый совокупный платеж).

    Для жителей городов республиканского и областного значения сумма ЕСП установлена в размере 1 МРП, а для граждан, проживающих в других населенных пунктах, в размере 0,5 МРП. При этом сдавать квартиру можно только частным лицам и нельзя использовать наемный труд.

    Также время от времени придется тратиться на какие-то ремонтные работы. Особенно это касается устаревшего жилищного фонда.

    Советы по сдаче в аренду ипотечной квартиры

    Итак, подведем итоги и предложим несколько полезных советов для тех, кто планирует арендными платежами выкупать ипотечную квартиру.

    1. Для успеха предприятия выбирайте квартиру эконом- или комфорт-класса. Наиболее востребованные варианты — небольшие 1- и 2-комнатные объекты. Не забывайте, чем ниже вложения, тем быстрее и проще будет их окупить.
    2. Важно правильно выбрать расположение дома. Квартире в развитом районе с удобной транспортной развязкой, где более высокая востребованность в арендном жилье, будет легче найти квартирантов.
    3. Не стоит вкладываться в дорогой ремонт, который сложно окупить, но и с «бабушкиным» ремонтом жилье снимать не захотят. Оптимальный вариант — аккуратный косметический ремонт.
    4. Если все же вы решите купить квартиру в новостройке, то соглашайтесь на отделку от застройщика. Это значительно сэкономит время и деньги. Как правило, ремонт застройщик заканчивает к сдаче дома. Следовательно, можно будет сразу после получения ключей заселить арендаторов.
    1. При оформлении ипотечного займа нужно стремиться к тому, чтобы арендная ставка была больше размера ежемесячного платежа. Тогда со временем можно окупить и затраты на первоначальный взнос, ремонт, покупку мебели и бытовой техники.
    2. Нужно постараться сберечь на отдельном счете или депозите два-три ежемесячных платежа по ипотеке. На случай, если жильцы неожиданно съедут, будет чем оплачивать ипотеку, пока не найдутся новые.
    3. Стоит помнить, если заемщик оплачивает ипотеку в Жилстройсбербанке, то он имеет право на налоговые вычеты. Это своего рода кэшбэк, который регламентирует Налоговый кодекс. Это значит, что работодатель возвращает к заработной плате заемщика часть подоходного налога. При определении дохода, подлежащего налогообложению, будет подлежать вычету сумма вознаграждения, выплачиваемая по жилищному займу.

    Ипотека за чужой счет

    Квартира для аренды, чтобы приобрести квартиру. Квартира за чужие деньги. Ипотека за чужой счет. Что лучше: ипотека или аренда, а может и то и другое?

    Покупаем квартиру на чужие деньги. Ипотека плюс аренда равно квартира.

    Кто для чего покупает квартиру? Одни — для того чтобы жить;
    Другие — чтобы вложить деньги (сберечь то, что заработали);
    Третьи — чтобы заработать деньги.
    Да, да, именно — заработать, сдавая квартиру в аренду.
    Но, чтобы сдавать квартиру, — ее надо иметь.
    А чтобы купить — надо потратить деньги.
    А что если купить квартиру в кредит, сдать, а с банком расплачиваться теми деньгами, которые платят за аренду квартиры?

    Можно и так.
    Тогда получится квартира, за которую заплатили чужими деньгами: деньгами арендаторов.

    Дополнительные доходы без основных.

    Доходы от сдачи в аренду квартир — дополнительные, а доп. доходы — учитываются далеко не всеми банками.

    Но даже те банки, которые в принципе учитывают доп. доходы, эти доходы не учтут, если нет никакого основного. То есть в дополнение к основному заработку — пожалуйста. Нет основного — «безработным кредит не дают»

    Планируемые доходы не учитываются.

    Две разные ситуации:

      Есть:
    1. квартира, которая у заемщика уже есть, которая сдается в аренду, и приносит ее владельцу доход в виде арендной платы и
    2. квартира, которая приобретается заемщиком, чтобы после сдачи в аренду — приносить доход.

    В первом случае доходы от аренды могут быть учтены банком, во втором случае — нет.

    Доходы делим на два.

    Как банк учтет доходы от аренды имеющейся квартиры при выдаче кредита?
    Допустим, месяц аренды квартиры приносит владельцу квартиры 30 000 рублей. Банк учтет эти доходы как 30 000/2 = 15 000
    Почему так?
    Потому, что сегодня арендатор есть, а завтра — съехал. Пока найдете нового: время-то идет.
    Когда кредит получен, то сколько Вам квартира приносит денег — столько Вы можете и отдавать.
    Ничего не приносит (съехал арендатор)?
    Что ж, с банком расплачиваетесь своими: куда деваться.

    Хотя, есть банки, способные учесть доходы от аренды в полном объеме, но такие банки пока что скорее исключения.

    Возможны варианты

    Вариант 1

    Есть своя квартира, есть деньги на первый взнос для покупки другой, и соответствующая зарплата, чтобы взять кредит.
    С помощью кредитных средств приобретается квартира, закладывается банку, заемщик в нее переезжает, а старую квартиру сдает в аренду.
    Получаемые от аренды деньги тратит на погашение долга перед банком.

    Вариант 2

    Заемщик живет в своей квартире, переезжать никуда не собирается.
    Есть деньги на первый взнос, берет кредит в банке на новую квартиру.
    При этом, заранее ставит в известность банк, что собирается эту квартиру сдавать. Берет справку в банке, что банк поставлен в известность, что приобретаемая заемщиком квартира будет сдаваться в аренду и не возражает против этого.

    Это важно сделать, чтобы банк не воспрепятствовал потом сдаче квартиры.
    В этом случае, выдавая Вам кредит, банк будет учитывать Ваши доходы, не считая планируемые от аренды. Вы же, приобретя квартиру и сдав ее в аренду, сможете рассчитываться с банком теми деньгами, которые получаете от сдачи квартиры в аренду.

    Платежи по ипотеке или платежи за аренду

    Как правило (хотя бывают и исключения), арендная плата несколько меньше, чем приходится отдавать в месяц банку за пользование кредитом.
    Зато, при минимальных своих вложениях, в основном за счет получаемой арендной платы, у Вас появляется еще одна квартира.

    Платежи банку по ипотеке меньше ежемесячной арендной платы

    Только что писал, что арендная плата несколько меньше, чем платежи по ипотеке и вдруг утверждаю обратное!
    Нет, я ничего не перепутал, просто ситуацию можно рассматривать «в статике», а можно «в динамике»

    Платежи «сегодня и сейчас»

    Итак, посмотрим на ситуацию «в статике».
    Допустим, в ноябре 2005 года человек покупает однокомнатную квартиру за 2 700 000 рублей (ничего себе цены: в марте 2002 года стоимость такой квартиры была 800 000 рублей!)

    Так вот, чтобы взять квартиру за 2 700 000 рублей нужно иметь деньги на первый взнос и взять кредит.
    Допустим, кредит берется 68 000 долларов США (что эквивалентно 2 295 000 рублей) на 15 лет под 11% годовых. В этом случае ежемесячный платеж эквивалентен примерно 770 долларам (или 26 000 рублей по курсу на ноябрь 2005)
    А сдать такую квартиру в аренду можно за эквивалент 500 долларов (17 000 рублей) в месяц.
    Что больше?
    Ежемесячный платеж банку!

    С учетом времени

    Допустим, человек купил квартиру в 2002 году.
    Понятно, что кредит ему нужен был меньший: допустим 25 000 долларов, что в пересчете на рубли составляло по курсу на март 2002 года 675 000 рублей.
    Но тогда была другая процентная ставка, не 11%, а 15% годовых, даже по валютному кредиту.
    И ежемесячный платеж по кредиту получался примерно 350 долларов (9 450 рублей) .
    Сдать такую квартиру в аренду тогда можно было долларов за 200 (за 5 400 рублей)
    Но прошло всего 3,5 года и арендная плата за такую квартиру выросла и стала эквивалентной 500 долларам в месяц, в то время, как ежемесячный платеж банку остался прежним, 350 долларов в месяц.

    Причем, некоторые банки снизили процентную ставку, в том числе и для бывших клиентов. Таким образом, арендная плата возросла, а ежемесячный платеж — мог уменьшиться.

    И если посчитать размер арендной платы средний за срок кредитования, то обнаружится удивительная вещь: Платежи банку по кредитам меньше, чем средняя месячная арендная плата, получаемая от арендаторов в течение срока пользования кредитом!

    Москва, 2004 — 2005 год.

    2008 год: ипотека или аренда?

    Решил я перечитать то, что было написано ранее, и посмотреть на ситуацию, так сказать, из будущего.

    Что лучше: ипотека или аренда?

    Допустим, человек купил квартиру (ту, о которой я писал выше) в 2005 году.
    Как мы говорили выше, тогда квартира стоила сумму, эквивалентную 80 000 долларов.
    Сейчас стоимость такой квартиры составляет примерно 5 200 000 рублей, что эквивалентно 220 000 доларов.

    Если же придется такую квартиру снимать в аренду, то месячная арендная плата будет эквивалентной (по состоянию на май 2008 года) 900 долларам в месяц.
    Надеюсь, Вы заметили, что платеж по ипотечному кредиту я посчитал равным 770 долларам. Но сравнение было не корректным: мы сравнивали стоимость аренды целой квартиры с платежами по кредиту, составляющему 85% стоимости квартиры. Поэтому, предположу, что кредит заемщиком был получен на все 100% стоимости квартиры, то есть, на 80 000 долларов.

    Таким образом, платеж по кредиту получился равен 906 долларам.
    То есть, прошло всего три года, и платежи по ипотечному кредиту и за аренду аналогичной квартиры — сравнялись!
    Но при этом, «ипотечник» получил доход за счет удорожания стоимости квартиры!

    2010 год: ипотека или аренда?

    Февраль 2010.
    Сколько стоит квартира, купленная в 2005 году за 80 000 долларов или за 2 700 000 рублей?
    Примерно 4 000 000 рублей или по курсу 30 рублей за доллар — 133 330 долларов США. (И это не смотря на послекризисное падение цен. Ставки аренды за время кризиса также упали, но тысяч за 20 рублей сдать квартиру — реально.

    Ипотека или аренда: ложка дегтя в бочке меда

    Не хочу, чтобы у Вас складывалось впечатление, что ипотека однозначно выгоднее. На самом деле, человеку, купившему квартиру в 2008 году за 5 200 000 рублей (что эквивалентно 220 000 доларов), в феврале 2010 так не кажется. Пока не кажется.

    Видео по теме:

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Можно ли заложить окно в квартире
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector