Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Законно ли сдавать квартиру посуточно

Посуточная аренда квартиры

Посуточная аренда квартиры

При посуточной аренде квартиры частая смена жильцов значительно увеличивает риски ее порчи. Вероятность негативных последствий уменьшается, если есть официально оформленный договор, в котором подробно прописаны все нюансы. Давайте выясним, как правильно сдать квартиру посуточно.

Особенности посуточной аренды

Рассматривая посуточную аренду квартиры, нужно понимать особенности такой аренды. С юридической точки зрения аренда жилой недвижимости может быть долгосрочной или краткосрочной. Такие виды аренды различаются между собой по сумме платежей, способам оплаты и срокам.

Любой вид аренды квартиры предполагает участие двух сторон — арендодателя и арендатора. Правовые отношения между ними оформляются письменным соглашением. Сдавать квартиру посуточно также имеет право только собственник или его представитель.

В законе не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что посуточная аренда квартиры является законной, но при этом имеет важную особенность — обязательное налогообложение.

Как правильно сдать квартиру посуточно

Поскольку краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья в аренду на срок до 11 месяцев, собственник может легально сдать квартиру на несколько дней или часов. Главное, нужно учитывать, что сдача недвижимости в аренду по закону облагается налогом. Поэтому при сдаче квартиры посуточно необходимо платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Другой способ платить налог — это оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, с 1 января 2019 г. действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых).

Организация посуточной аренды

Договор краткосрочной аренды квартиры включает в себя следующие пункты:

  • личные данные сторон (ФИО, паспортные данные);
  • предмет договора (адрес квартиры);
  • срок аренды;
  • стоимость в сутки;
  • общая стоимость;
  • порядок передачи квартиры (согласно акту приема-передачи);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • размер залога (при наличии) и порядок его использования;
  • дата заключения и подписи сторон.

Для оформления договора потребуются:

  • паспорта сторон;
  • юридический документ на квартиру (удостоверяет правомочность домовладельца);
  • доверенность (если другое лицо действует от имени собственника).

Помимо договора необходимо составить акт приема-передачи квартиры. Причем этот документ оформляется при передаче ключей арендатору и при выезде из квартиры. Все документы должны быть составлены в двух экземплярах, на арендодателя и арендатора.

Ответственность сторон

Условия ответственности арендодателя должны быть четко прописаны в договоре. Арендатор обязан вернуть квартиру в том же состоянии, в котором она была получена. Если выявлен ущерб имуществу, арендатор должен возместить убытки.

Если есть залог, арендодатель может удержать его в качестве компенсации или части суммы за серьезный ущерб. Также можно потребовать компенсацию ущерба через суд. Основными доказательствами в данном случае являются акты с описью имущества «до» и «после». А также договор, указывающий на наличие правоотношений.

Владелец со своей стороны тоже имеет обязательства. Он обязан предоставить арендатору квартиру в том состоянии, которое указано в описании объекта. Также должна быть прописана возможность остаться в течение определенного периода.

Компания «Милана Недвижимость» — поможем организовать посуточную аренду квартиры:

  • обеспечим постоянный приток арендаторов;
  • подготовим все необходимые документы;
  • обозначим условия сдачи квартиры в аренду;
  • пропишем ответственность арендатора за сохранение состояния квартиры.

Стоит ли сдавать квартиру посуточно, и насколько это выгоднее долгосрочной аренды

Наверное, каждый владелец простаивающей без дела квартиры задумывался о том, чтобы сдать ее в аренду. Тем не менее, не все в итоге решаются на такой поступок. Большинство собственников пугает одна лишь мысль о том, что придется впускать в жилье чужих людей, да еще и на долгий срок. Если вы принадлежите к этой категории граждан, но в пассивном доходе по-прежнему нуждаетесь, то для вас есть альтернативный вариант, который, кстати, активно набирает популярность на рынке недвижимости. Да, речь идет о посуточной аренде. Чужих людей в квартиру впускать, конечно, все равно придется, да еще и постоянно. Но они не будут жить в ней на протяжении долгих месяцев, а то и лет, мало-помалу уничтожая ваше имущество. Посуточная аренда предполагает, что жильцы будут все время сменять друг друга. А это значит, что жилплощадь будет находиться под вашим наблюдением «от человека к человеку», и вы сможете контролировать ее текущее состояние.

Все еще боитесь? А если мы скажем, что для собственника такой тип аренды может оказаться более прибыльным, чем долгосрочный? Давайте взвесим все «за» и «против», а также обсудим, как правильно сдавать квартиру в посуточный найм, чтобы минимизировать возможные риски.

Правила, которых стоит придерживаться, если вы сдаете квартиру в аренду посуточно

Первое: никогда не забывайте про договор аренды

Даже если квартиросъемщик снимает жилье на сутки, полдня, два часа – договор между двумя сторонами (арендодателем и нанимателем) обязательно должен быть подписан. Это официальный документ, благодаря которому сделка становится законной. Кроме того, он защищает ваши интересы, если жилец нарушает прописанные в нем условия. Иначе говоря, договор аренды, даже если он действует в течение всего лишь одного дня, – это гарант безопасности вашего имущества. Им нельзя пренебрегать.

Второе: интерьер жилплощади не должен быть слишком дорогим

Евроремонт, индукционная плита и венецианская штукатурка – это, конечно, здорово. Но не для посуточной аренды. Оформлять квартиру «на широкую ногу» в данном случае крайне не рекомендуется. Лучше обойтись обычной, но добротной мебелью, которую будет легко починить или заменить при поломке. «Просто, но со вкусом» – главный принцип обустройства жилья, предназначенного для непродолжительного найма.

Третье: необходимо застраховать имущество в квартире

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами решит множество проблем, связанных с причинением ущерба арендованному жилью. Так, подписывая договор аренды, квартиросъемщик возьмет на себя обязательство возместить нанесенный имуществу вред, виновником которого он стал умышленно или же по неосторожности.

Четвертое: фотографии жилплощади должны быть красивыми

Тут все очевидно: отраженные на фото комфорт, уют и благоустроенность привлекут больше заинтересованных лиц, да еще и за неплохую цену.

Пятое: активно размещайте объявления в интернете

Электронные сервисы бронирования, например, booking.com – это как раз то, что вам нужно. Но одного сайта, разумеется, будет недостаточно. Не обходите стороной и его аналоги, а также старый добрый «Авито». Помните, что реклама никогда не бывает лишней.

Шестое: предлагайте арендатору дополнительные услуги

Чай, кофе, полотенца, алкоголь – все это можно относительно дешево закупить самостоятельно, а продавать дороже, за повышенную стоимость. Такой бизнес-подход позволит вам выручить больше средств с найма квартиры арендатором.

И напоследок:

Если вы сомневаетесь в том, что у вас получится реализовать все вышеперечисленные аспекты в одиночку, неплохой идеей будет прибегнуть к услугам агентств недвижимости. Эксперты рынка грамотно организуют, а затем проконтролируют каждый этап процесса, тем самым избавляя вас от чрезмерных хлопот.

Плюсы и минусы посуточной аренды для владельца квартиры?

  1. Это прибыльно. При условии высокого спроса на посуточной аренде можно заработать больше, чем на долгосрочной. К примеру, среднестатистическая однокомнатная квартира может обойтись нанимателю в 30 000 рублей за месяц. А стоимость аренды на один день обычно начинается от 2000-3000 рублей. При сравнении итоговых месячных показателей, посуточная аренда, как правило, оказывается выигрышнее.
  2. Меньше повреждений. Существует стереотип, что люди, которые снимают жилплощадь на сутки, имеют обыкновение оставлять после себя хаос и руины. Это не так. В большинстве случаев квартира таким жильцам требуется только для ночлега, соответственно, и ущерб имуществу они наносят реже.
  3. Нет задержек арендной платы. Квартиросъемщики обычно платят сразу, еще до въезда в жилье, поэтому собственнику нет нужды принимать во внимание материальные трудности нанимателя. Ждать оплаты в течение долгих месяцев, как это часто бывает при долгосрочной аренде, не придется.
  4. Это удобно. Вы можете обращаться в клининговые компании, а также искать арендаторов через посредников. Таким образом, процесс не будет являться ни сложным, ни энергозатратным.

Естественно, существует и обратная сторона медали. Минусами посуточной аренды считаются: жалобы соседей на извечный поток незнакомцев у их дверей, отсутствие постоянного нанимателя и аренда квартиры большими компаниями с целью проведения вечеринок. Тем не менее, если подходить к делу основательно и здраво, заранее предусмотрев в договоре различные проблемы и методы их решения, сдавать квартиру в посуточную аренду получится весьма выгодно.

Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»

Как законно сдать квартиру в аренду

Вступают в силу поправки в правила пользования жилыми помещениями

В квартирах теперь запрещено размещать хостелы и мини-гостиницы. Законом эта возможность была ограничена ещё 1 октября, а 19 ноября вступает в силу подзаконный акт — постановление Правительства с поправками в Правила пользования жилыми помещениями. «Парламентская газета» разобралась, как это повлияет на граждан, которые сдают свои квартиры внаём.

Где запрещены хостелы

С 19 ноября в Правилах пользования жилыми помещениями появится запрет на предоставление в них гостиничных услуг. Ещё в квартирах нельзя будет вести миссионерскую деятельность (кроме богослужений, религиозных обрядов и церемоний) и, как и ранее, запрещено размещать промышленные производства.

Как поясняли в Кадастровой палате, федеральный закон не запрещает мини-гостиницы, а ограничивает их расположение. Сегодня хостелы могут находиться только в помещениях нежилого назначения. У них должен быть отдельный вход, звукоизоляция, охранная и пожарная сигнализации.

Посуточная аренда разрешена, но с условием

Поправки в правила пользования жилыми помещениями никоим образом не ограничивают имущественные права граждан, подчёркивает первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов. «С введением новых норм никакого ограничения на сдачу квартир в аренду у граждан не возникает. Я бы не стал переживать на месте тех людей, которые по всем правилам сдают квартиры, даже если сдают её на сутки», — сказал он «Парламентской газете».

Читать еще:  Перепланировка объединение кухни и комнаты

Парламентарий разъяснил, что предоставление квартир внаём не является гостиничной услугой. Их перечень, то есть все признаки отелей, перечислен в соответствующих нормативных документах, напомнил депутат. «Гостиница подразумевает обязательную регистрацию постояльцев, смену белья, уборку, а аренда жилья — это гражданско-правовые отношения. Краткосрочную аренду никто не вправе ограничить, это свобода распоряжения имуществом», — пояснил Пахомов.

Тем не менее, отметил он, при сдаче квартир внаём также есть свои правила. «Например, есть норма размещения по квадратным метрам. В каждом регионе она своя, но вообще нельзя сдать трёшку в аренду под заселение 20 человек», — уточнил законодатель.

Чем гостиница и хостел отличаются от квартиры

Всё, что касается гостиничного бизнеса, регулируется профильными законами. Так, согласно Закону «Об основах туристской деятельности в РФ», гостиничный сервис подразумевает предоставление гражданам средств размещения и других услуг. Более подробно всё расписано в Правилах предоставления гостиничных услуг и постановлении Правительства о классификации гостиниц.

Основным признаком гостиниц, помимо самого размещения, является обеспечение постояльцев питанием. Также гостиницам присущи службы приёма (известные нам как ресепшен), ежедневная уборка номеров, регулярная смена постельного белья и полотенец, хранение багажа.

Владельцы любых отелей обязаны ставить на учёт по месту пребывания своих гостей, то есть уведомлять миграционные службы о том, где и на какой срок поселился гражданин, будь он россиянин или иностранец.

Несколько лет назад хостелы были введены в правовое поле как отдельный вид гостиниц. Согласно классификации, главное отличие хостела — наличие многоместных номеров (до 12 мест в номере). Также в таком отеле должно быть общее помещение — гостиная, холл или комната для завтраков, а санитарные объекты размещены за пределами жилых комнат. В хостелах могут предоставлять питание с ограниченным выбором блюд либо предоставлять в пользование кухонное оборудование.

Что касается сдачи собственного жилья в аренду, то эти вопросы регулируют Гражданский и Жилищный кодексы. В Гражданском кодексе закреплено общее право собственников сдавать квартиры в аренду. В Жилищном уточняется, что это возможно на основании договора найма («аренда» — термин, который используется при сдаче помещения юридическому лицу) или договора безвозмездного пользования. Также здесь отмечено, что собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями.

По Гражданскому кодексу, собственник должен обеспечить нанимателю пригодное помещение и доступ к коммунальным услугам, в том числе ремонт всех кранов, труб и прочего оборудования. Он также устанавливает предельный срок заключения договора найма — пять лет. Минимальной планки нет.

С хостельеров снимут маскировку

По словам Сергея Пахомова, вся история с выведением хостелов из жилых помещений возникла из-за массовых жалоб жителей многоквартирных домов на своих предприимчивых соседей. Он согласился, что после ужесточения правил некоторые хостелы могут начать маскироваться под обычные квартиры, которые сдают на два-три дня.

«Мы далеки от мыслей, что сейчас эти люди так просто «сложат лапки». Конечно, они будут искать какие-то ходы, чтобы обойти действующее законодательство. Значит, мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать», — заверил депутат.

Мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать.

Пахомов уточнил, что новые требования дадут больше возможностей проверяющим структурам и судебным инстанциям в борьбе с подпольными хостелами.

«Если на кого-то пожалуются соседи и у этого человека в квартире по факту окажется гостиница — то этого человека накажут. Маскирующихся под арендодателей хостельеров ждёт наказание за незаконное ведение бизнеса. Их будут закрывать», — пообещал Сергей Пахомов «Парламентской газете».

Медведев запретил сдавать квартиры для оказания гостиничных услуг

В России запретили использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Соответствующее постановление подписал премьер-министр России Дмитрий Медведев, следует из опубликованного на портале правовых актов документа.

«Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг», — говорится в постановлении правительства. Документом также вводится запрет на переоборудование жилья в промышленные предприятия. Кроме того, запрещено проводить в квартирах миссионерскую деятельность, за исключением случаев предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях», говорится в постановлении.

Согласно документу, в квартирах можно вести предпринимательскую деятельность, если она не мешает другим гражданам.

Запрет посуточной аренды

Опрошенные порталом Znak.com юристы сообщили, что данное постановление также запрещает посуточную аренду квартир. Эксперты, объяснили, что гостиничные услуги — это комплекс услуг по предоставлению гражданам средства размещения. В данном случае «средство размещения» — это имущественный комплекс, который используется для обеспечения временного проживания физлиц, уточняется в заметке.

Из закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следует, что временно проживать граждане имеют право в том числе в квартире, комнате или доме, которые не являются их местом жительства. При этом «местом жительства» является жилое помещение, где гражданин постоянно проживает в качестве собственника, а также по договору аренды, следует из публикации.

Таким образом, если человек вселился в квартиру как арендатор и при этом не получил регистрацию в ней по месту жительства, его статус вполне можно определить как пользование «средством размещения», а значит, «гостиничными услугами», разъяснили юристы изданию.

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Ввести запрет было решено после многочисленных жалоб жителей, которым мешал шум в расположенных на соседних этажах гостиницах.

Сегодня открыть мини-отель в многоквартирном жилом доме можно только в том случае, если помещение имеет статус нежилого. При этом оно должно быть оборудовано системами звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, а также охранной сигнализацией.

В России ранее предложили регулировать туристическое жилье, сдаваемое посуточно, отдельным законом. Принятие соответствующего закона поможет решить проблему сдаваемых в краткосрочную аренду квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов. Эксперты пояснили, что собственников зарегистрированных средств размещения ситуация ставит в неравное положение в связи с законом о запрете хостелов в жилых домах.

В России могут запретить посуточную аренду квартир: кого коснутся ограничения

Бюджет рискует понести колоссальные потери от оттока туристов

Собственникам жилья планируют запретить сдавать квартиры посуточно. В закон «Об основах туристской деятельности в РФ» могут внести поправки, разрешающие размещение туристов только в нежилом фонде. В таком случае россияне не смогут сдавать в краткосрочную аренду свои квартиры. Если поправку внесут, путешественники лишатся недорогого жилья в России, а многие наши граждане — дополнительного заработка, в котором большинство так нуждается. Кроме того, ограничение может развязать руки отельерам: при отсутствии конкуренции, им не составит труда задрать ценник на свои услуги. Выбора у туристов все равно не будет.

Фото: Алексей Меринов

Готовящиеся поправки в закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» нанесут ущерб туристической привлекательности нашей страны. Об этом предупредили в офисе омбудсмена по делам предпринимателей. Отметим, что авторы поправок предлагают разрешить размещение туристов только в нежилом фонде. Это может привести к полному запрету на предпринимательскую деятельность по сдаче жилых помещений в краткосрочную аренду для временного проживания. Размещать хостелы в жилых домах уже запретили, данный закон вступил в силу 1 октября 2019 года, но посуточная аренда — не является гостиничной деятельностью, а сдача жилья в наем регулируется Гражданским кодексом.

«Такая инициатива — это еще один удар, после запрета размещения хостелов в многоквартирных домах, по молодежи — наиболее активной и менее обеспеченной категории туристов», — отметил руководитель отдела аналитических исследований «Высшей школы управления финансами» Михаил Коган. При этом в выигрыше окажутся традиционные гостиницы, которые лишатся конкурентов. Но победа эта может оказаться пирровой: молодежь, привыкшая к своеобразной культуре поездок с хостелами — апартаментами, может в результате отдать предпочтение другим странам. «Российские законодатели, вводя запрет на размещение туристов в жилом фонде, копируют инициативы своих зарубежных коллег. Только вот за границей следом за этим шагом были сделаны законодательные послабления, потому что рост налоговой базы и поступлений от туристической деятельности оказывается весомее, чем поддержание традиционных отелей», — считает Коган.

Но сохраняются ли в таком случае законные интересы собственников? Справедливо ли ограничивать их права в использовании жилого помещения, пусть и с целью извлечения прибыли. Сейчас, имея возможность сдавать квартиры посуточно, в плюсе остаются и туристы, которые хотят снять жилье на короткий срок минуя дорогостоящие отели, и сами владельцы частных квартир, которые, помогая путешественникам, получают дополнительный доход. «Прибыль от посуточной сдачи в 1,5-2 раза выше обычной долгосрочной аренды в зависимости от загрузки. А таких квартир в России более 30 тысяч», — рассказал эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению адвоката Натальи Тарасовой, запрет краткосрочной аренды жилых помещений будет необоснованным, так как это ограничение правомочий собственников. К тому же внесение этих поправок приведет к юридической путанице, так как в законодательстве нет конкретного описания понятия «нежилое», а замена термина «проживание» на «пребывание» ситуацию не улучшит. «В целом, такие изменения в законодательстве негативно скажутся на туристической сфере, так как они затронут не только квартиры и хостелы, но и коттеджи, различные гостевые дома», — говорит Тарасова. По словам эксперта, на данный момент инициатива выглядит крайне непродуманной, и, скорее всего, она не будет реализована, иначе это приведет к путнице при правоприменении и убыткам для предпринимателей, занятых в туристической сфере.

Читать еще:  Как прописаться в неприватизированную квартиру

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Нет 18 лет. Стоит ли сдавать квартиру несовершеннолетнему?

Обычная житейская ситуация: дети оканчивают школу и уезжают поступать в вуз в другой город. Бывает и так, что выбранный институт или университет находится в родных местах, но далеко от дома. Например, в Москве путь с одного конца мегаполиса до другого займет половину дня, что, разумеется, быстро наскучит студенту, несмотря на вселенскую тягу к знаниям.

Поэтому родители частенько начинают задумываться: со скольки лет можно снять квартиру ребенку? Вправе ли несовершеннолетний отрок самостоятельно снять жилье? Какие для этого нужны документы?

Тема жилищной аренды применительно к подросткам вызывает немало вопросов. Разберемся с наиболее актуальными из них.

Можно ли снимать квартиру в 17 лет?

Можно и в 16, и даже в 14 — законом это не запрещено. В Гражданском кодексе есть статья 26, которая гласит: ребенок от 14 до 18 лет имеет право заключать любые сделки с недвижимостью. Но — только с письменного согласия родителей или опекунов. Для съема жилья достаточно составленного в произвольной форме согласия на заключение договора, где мать или отец указывают свои и ребенка паспортные данные. Заверять документ у нотариуса не нужно.

Впрочем, вряд ли 15-16-летний подросток сможет сам найти подходящий для аренды вариант. Владельцы квартир сейчас выставляют такие требования к съемщикам (только славяне, только семейные, без собак-попугаев и прочие причуды), что и взрослому человеку непросто в нее вселиться. И потом, хозяину нужен жилец с постоянным доходом, бесперебойно оплачивающий предоставленные услуги.

А снять квартиру самостоятельно россияне могут только по достижении 18 лет.

Можно ли признать ребенка дееспособным до 18 лет?

Это возможно, хотя так называемая процедура эмансипации в России практикуется довольно редко. Если ребенок, достигший 16 лет, официально трудоустроен, работает по договору или контракту и имеет стабильный доход, либо занимается индивидуальным предпринимательством, то его могут признать дееспособным (ГК РФ, статья 27).

Такое же правило распространяется на молодых людей, вступивших в законный брак до 18 лет (ГК РФ, статья 21). Но для этого им, а также их родителям нужно обратиться в местный орган опеки и попечительства. Если там дали добро, подросток признается совершеннолетним, приобретая все права и обязанности взрослого человека. Теперь он может заключать любые сделки.

Как заключить договор аренды жилья с подростком?

Такой документ оформляется между собственником квартиры и родителем будущего арендатора. Для этого необходимо предоставить официальное разрешение на его отдельное проживание в съемной квартире. Если владелец жилья сдаст его малолетнему без письменного согласия родителей, ничего ему за это не будет — закон этот момент не регламентирует.

Но если юный арендатор учинит в квартире разгром и испортит хозяйское имущество, то хозяину придется самому покрывать убытки. По словам юриста Евгения Тронина, он не сможет потребовать с недоросля оплаты ремонта, так как все обязательства имущественного характера лежат на его родителях. К тому же собственнику придется доказать, что именно этот ребенок виновен в происшествии. Если же обратиться в суд, то он признает сделку по аренде недействительной, так как ее можно было заключить только с разрешения опекунов.

Может ли собственник сдать квартиру в краткосрочную аренду несовершеннолетним?

Юрист Кристина Карягина поясняет, что сдача квартир на длинный срок и краткосрочная аренда регулируются законом одинаково. Подростки от 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителя. Сделка будет действительна и при ее последующем письменном одобрении.

Правда, старшеклассники чаще всего ищут квартиру на сутки, не ставя в известность маму или папу. Они же не уроки там намерены делать, а шумно тусоваться — с выпивкой и прочими взрослыми радостями. Если соседи вызовут полицию, хозяин пожалеет о своей недальновидности: его могут обвинить не только в незаконном предпринимательстве, но даже в содержании наркопритона.

Можно ли сдавать квартиру несовершеннолетнего ребенка?

Дети в любом возрасте могут быть владельцами недвижимости. Бывает, ребенок получает квартиру в подарок или по завещанию, или родители оформляют ее на отпрыска, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов. Такое жилье принадлежит исключительно юному собственнику, и папа с мамой не могут его по своему желанию ни продать, ни обменять, ни сдать.

Чтобы получить разрешение на сдачу квартиры в аренду, родителям, опекунам или усыновителям необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства (ст. 37 ГК РФ). Если там отказали (конкретные причины отказа в согласии на сделку в законе не указаны), можно обратиться в суд.

Как законно сдать квартиру, если собственником является подросток?

Заручившись согласием органов опеки, родители составляют с арендатором договор, который подписывает и родитель, и ребенок (если ему больше 14 лет). Опека потребует открыть на имя подростка счет в банке и переводить на него вырученные за аренду средства.

Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не станет совершеннолетним. С дохода от сдачи в наем недвижимости придется платить налог (ст. 23 Налогового кодекса РФ). Декларацию от имени ребенка представляет его законный представитель, он же и платит налог. Если жилье снимает юридическое лицо, то налог перечисляет организация.

Читать еще:  Как получить жилье молодой семье

Как несовершеннолетнему сдавать в аренду его долю в квартире?

Если у квартиры два собственника, например, по 1/2 доли принадлежат матери и ее 15-летнему сыну, здесь возможны варианты. Многие сдают только родительскую долю за полную стоимость аренды, и обычно это квартиросъемщиков устраивает — они даже не интересуются согласием несовершеннолетнего ребенка (разве что иногда арендаторы просят, чтобы он пришел на подписание договора).

Однако если сдавать жилье по правилам и все делать официально, без разрешения органов опеки на распоряжение имуществом подростка не обойтись. Опека вправе потребовать отчета по вырученным за аренду детской доли деньгам. Если срок найма будет меньше года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.

Впрочем, юрист Наталья Лукьянова подчеркивает: в этом случае деятельность человека все равно будет считаться предпринимательской, и ему могут автоматически начислить уплату налога. Чтобы избежать этих расходов, она советует оформить в органах опеки разрешение на сдачу недвижимости в интересах несовершеннолетнего через ИП родителей.

Юрист Николай Шабанов считает вопрос, имеет ли право ФНС требовать уплату любого налога от несовершеннолетнего, спорным. Он напоминает, что налог гражданин обязан платить «из своего кошелька» (ст. 45 НК РФ), которого у подростка нет. То есть подобное требование ФНС можно признать незаконным и оспорить его в суде.

Квартиры посуточно и по часам в Москве:

Хочу снять квартиру и сдавать ее посуточно – какой договор заключить?

– Я собираюсь, взяв квартиру внаем на долгий срок, сдавать ее внаем посуточно. Какой договор я должен заключить с клиентом в таком случае?

Отвечает директор московского офиса «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Закон позволяет сдавать арендованное жилье другим лицам (статья 685 ГК РФ), в том числе посуточно. Для того чтобы указанные действия были законными, необходимо заключить договор найма с собственником и получить его согласие на поднаем. Условие о согласии собственника на последующую пересдачу квартиры должно содержаться в договоре. При соблюдении указанных правил наниматель получает право передать арендованное жилье за плату в поднаем. В этом случае стороны (наниматель и поднаниматель) заключают договор поднайма, оговаривают в нем все существенные условия, в том числе срок поднайма. Документ составляется в простой письменной форме.

Важно помнить, что ответственность перед собственником квартиры, сданной в поднаем, несет основной наниматель, а не лица, проживающие в квартире посуточно. При этом, если хозяин квартиры не давал согласия на поднаем, он вправе расторгнуть договор с нанимателем раньше установленного соглашением срока. Кроме того, он имеет право на возмещение причиненных убытков.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Ваши отношения с собственником могут регулироваться двумя документами: договором найма жилого помещения, в котором должно быть указано, что наниматель имеет право сдавать эту квартиру в субаренду, или договором управления собственностью, в котором также фиксируются эти полномочия.

Если же мы говорим о клиентах-съемщиках, то тут можно действовать так: существуют сайты-агрегаторы, позволяющие забронировать квартиру на определенный короткий срок. Можно завести там аккаунт и действовать в рамках правил работы на сайте. Они защищают интересы и гостя, и хозяина.

Мы же, предоставляя квартиры в посуточный наем, заключали с гостем договор краткосрочной аренды. Там, в частности, согласовывались даты заселения и выезда, ответственность за возможную порчу имущества и, в некоторых случаях, за курение. Я советую найти образец договора краткосрочной аренды жилого помещения и дополнить его деталями, учитывающими специфику той квартиры, которую Вы собираетесь сдавать. Или, что более надежно, обратиться для составления такого договора к юристу.

Отвечает юрист компании «Экотон» Виталий Столяров:

Для таких операций следует заключить договор найма квартиры с правом ее сдачи в поднаем. Однако обращаем внимание на то, что посуточная сдача квартиры очень похожа на гостиничный бизнес или хостел, а с 01.10.2019 г. изменениями в Жилищный кодекс введен запрет на размещение гостиниц и хостелов в жилых домах. Таким образом, использовать квартиру по такому бизнес-плану законным способом не представляется возможным.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

При сдаче в аренду (наем) жилого помещения наниматель вправе сдать его в поднаем только с согласия собственника. Любой договор о переходе прав на недвижимость заключается в письменной форме.

С 1 октября вступили в силу изменения в жилищное законодательство (так называемый закон Хованской), которыми запрещена посуточная сдача в аренду квартир. Такая деятельность может быть признана гостиничным бизнесом. За нарушение закона в этой сфере ответственность несет и тот, кто сдает в поднаем, и собственник квартиры.

Если заключаете договор поднайма посуточно, обязательно указывайте, что Вы не оказываете гостиничные услуги и никаких дополнительных услуг проживающим не предоставляете.

Как сложится судебная практика по этому вопросу – покажет время. Пока риск признания такой деятельности оказанием гостиничных услуг есть.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

Для такого случая в Гражданском кодексе РФ есть статья 685, которая описывает договор поднайма жилого помещения. Она применима в случаях, когда одно лицо (наниматель) с согласия наймодатель передает все или часть нанятого помещения в пользование другому лицу.

Стоит знать, что ответственность за помещение перед наймодателем несет наниматель, то есть то лицо, которое фактически первым получило помещение и решило передавать его в поднаем. Также такой договор не может быть заключен на срок больший, чем первоначальный договор найма, а если последний будет досрочно прекращен, то автоматически прекратится и поднаем, на который не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У вас будет два договора. Первый – договор найма (или договор аренды) с хозяином квартиры. На длительный срок. При этом, если сдача помещения планируется на срок свыше года, то нужна будет регистрация в Росреестре. В этом договоре Вы пропишете Ваше право на сдачу квартиры в субаренду.

С тем, кому будете сдавать квартиру посуточно, как раз заключается договор субаренды. А чтобы не запутаться в составлении договоров – лучше обратитесь к юристу за помощью.

Отвечает директор агентства недвижимости PROобмен Екатерина Никитина:

В данном случае Вы должны заключить с собственником договор аренды или найма квартиры с возможностью субаренды (поднайма). Другой вариант – включить в договор долгосрочной аренды напрямую пункт, разрешающий Вам посуточную аренду и содержащий самые подробные условия Вашей ответственности за сохранность имущества и объекта недвижимости, за спокойствие соседей, соблюдение общественного порядка, оплату по счетам и возмещение различного рода убытков. Аналогичный договор Вы заключаете и с клиентом, который планирует арендовать квартиру на сутки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как официально сдавать квартиру посуточно

Все чаще люди, которые отправляются в другой город, отдают предпочтение аренде квартир посуточно. Для владельцев недвижимости такая популярность посуточной аренды играет на руку. Прибыль от сдачи жилья может стать значительным дополнением к семейному бюджету, а иногда и вовсе – основным заработком.

Как и в любом другом бизнесе, сдача жилья посуточно имеет свои риски. Единственный способ юридически защитить себя от недобросовестных арендаторов, мошенников и повышенного внимания фискальных органов – это официально оформить аренду частного жилья.

Правовые взаимоотношения с квартирантами помогут предотвратить большое количество проблем:

    взыскать ущерб с арендаторов, которые нанесли убыток имуществу;

указать условия, обязанности, величину арендной платы и прочие важные для вас детали в договоре;

обезопасить себя от налоговых проверок.

Чтобы владельцу недвижимости оформить отношения с квартиросъемщиком на законных основаниях потребуется заключить договор. Doba.ua составила пример договора, который может защитить обе стороны от потери денег и времени. Договор вы можете скачать здесь и распечатать на обычном листе А4.

Какие документы нужны для сдачи квартиры посуточно:

  • Паспорт и идентификационный код собственника жилья и арендатора;
  • Правоустанавливающие документы на жилье;
  • Справка из ЖЭКа с перечнем всех прописанных по адресу;
  • Письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду.

Налоги при сдаче квартиры в аренду

При юридическом заверении с владельца взимается государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от суммы сделки для каждого из платежей); военный сбор (1,5%); услуги нотариуса.

Также собственнику предстоит выплачивать налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

1. Для физических лиц выплачивает налог в размере 18% от объекта налогообложения (при доходе, что превышает 10 минимальных заработных плат – 20%).

2. Для арендодателей-предпринимателей потребуется пройти процесс государственной регистрации и выбрать группу плательщиков единого налога.

Предугадать наперед, как будут разворачиваться взаимоотношения с арендаторами, с которыми не заключаешь договор, достаточно сложно. Даже самая милая и презентабельная внешность может оказаться обманчивой. В таком случае доверчивые владельцы могут попасть на крючок мошенников и аферистов. Поэтому, принимая решение доверять или проверять, проявляйте бдительность и будьте готовы к решению возможных конфликтных ситуаций.

Крайне полезно не только прописать правила пользования помещением, но и донести их до гостей. Для этого мы составили перечень распространненных правил среди владельцев и перенесли это на плакат, который доступный для скачивания.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector