Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жилищный кодекс социальный найм

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.2. Права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения

В новом Жилищном кодексе РФ более четко, чем это ранее было сделано в ЖК РСФСР и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в статье 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

В ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ перечислены основные обязанности наймодателя. Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.

Итак, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаём жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Перечень обязанностей наймодателя, установленный в ч. 2 ст.65 ЖК, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65 ЖК РФ, дополнительные (по сравнению с установленными Жилищным кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несёт ответственность, предусмотренную законодательством.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В этой части Жилищный кодекс РФ содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, «предусмотренную законодательством». Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причинённых ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

СТ 65 ЖК РФ.

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать
своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в
части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным
законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 65 Жилищного кодекса РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право не только требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. У наймодателя есть и другие права, вытекающие из обязанностей нанимателей. Если наниматель, например, обязан обеспечить сохранность жилого помещения, то наймодатель имеет право требовать от нанимателя обеспечения его сохранности. Эта особая юридическая конструкция связи прав и обязанностей — суть правоотношения.

Кодекс предусматривает особые права наймодателя: дача согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 72), на поднаем жилого помещения (ст. 76); расторжение договора социального найма в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 и др.

2, 3. В ст. 65 предусмотрена только часть обязанностей наймодателя. Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г., в частности:

а) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

б) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 88 Кодекса).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

д) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

е) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

ж) производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

з) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма;

и) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Как получить жилье в соцнаем

1. Что такое социальный наем?

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, — это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Вы можете зарегистрировать в нем жильцов на постоянной или временной (не более полугода) основе, сдать его в поднаем или обменять на другое жилье по договору социального найма.

Так как вы не являетесь собственником такого жилья, вам не нужно уплачивать за него налог на недвижимость, но вы и не можете его, например, продать.

В то же время жилье, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать, после чего оно будет передано вам в собственность.

2. Кто может получить жилье по договору социального найма?

Претендовать на получение жилья в соцнаем могут:

  • те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года);
  • те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан малоимущим ).

Жилье предоставляется в порядке очереди . При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом — нуждающиеся в жилых помещениях.

Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:

  • москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
  • граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
  • жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.

3. Какое жилье предоставляется в соцнаем?

По договору социального найма предоставляются жилые помещения, расположенные в границах Москвы из городского жилищного фонда.

Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека — в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).

Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:

  • на одного человека — 40 квадратных метров (если это комната или однокомнатная квартира);
  • на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
  • на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
  • на семью из 4 или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
  • на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
Читать еще:  Как получить жилье в соцнайм

При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.

Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.

4. Как получить жилье в социальный наем?

  1. При необходимости представьте документы дляперерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
  2. Дождитесь решения Департамента. Как только подойдет ваша очередь на получение жилья по договору социального найма, при сохранении оснований, позволяющих вам претендовать на улучшение жилищных условий, Департамент городского имущества выпустит распоряжение, подтверждающее возможность заключения с вами договора социального найма, о чем вас оповестят по почте или по телефону.
  3. Выберите жилье. Вам предложат на выбор 3 жилых помещения. Вы должны будете осмотреть их в назначенное время и в пятидневный срок оповестить сотрудников Департамента о своем согласии или несогласии на заключение договора социального найма. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
  4. Заключите договор соцнайма. Если вы согласны на вселение в предложенное вам жилье, вам и всем членам вашей семьи нужно будет заключить договор социального найма. Для этого вам нужно предоставить заявление и необходимые документы в центр госуслуг «Мои документы».

Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.

5. Все члены семьи после заключения договора соцнайма имеют равные права?

Договор социального найма заключает только один из членов семьи, однако все остальные указываются в документе и имеют солидарные с ним права и обязанности. Наниматель без письменного разрешения остальных членов семьи не может обменять жилье или зарегистрировать в жилом помещении других жильцов (ни постоянно, ни временно), за исключением случаев появления у кого-либо из членов семьи несовершеннолетних детей — для их постоянной регистрации ничье согласие не требуется.

При этом члены семьи по общему решению и с согласия наймодателя (Департамента городского имущества) могут перезаключить договор социального найма, указав в нем нанимателем любого из перечисленных в предыдущем договоре членов семьи. Перезаключать договор нужно также в случае смерти нанимателя.

6. Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?

Жилье по договору социального найма предоставляется:

  • с освобождением ранее занимаемой площади;
  • в дополнение к имеющейся жилплощади.

Если вы получили жилье в соцнаем «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», то все, кто указан в вашем учетном деле на жилищном учете, должны освободить старое жилье. Люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, также должны освободить ранее занимаемое жилое помещение.

7. Могут ли выселить из такого жилья?

Если вы пользуетесь жильем по договору соцнайма, вас могут выселить только в следующих случаях:

  • дом, в котором находится ваше жилое помещение, подлежит сносу;
  • ваше жилье подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд;
  • жилое помещение, которое вы занимаете, подлежит переводу в нежилое помещение;
  • ваше жилье признано непригодным для проживания;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, которое вы занимаете, не может быть сохранено или если его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
  • жилое помещение подлежит передаче религиозной организации;
  • совместное проживание с детьми, в отношении которых вас лишили родительских прав, признано судом невозможным и выселения требуют законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.

Во всех этих случаях, кроме последнего , вам должны предоставить альтернативное жилье по договору социального найма независимо от того, стоите вы на жилищном учете или нет.

Кроме того, вас могут выселить в судебном порядке, если вы в течение более 6 месяцев без уважительных причин не будете вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Взамен вам предоставят жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

8. У меня остались вопросы. Куда обратиться?

Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:

В России хотят создать единый социальный жилфонд. Такое жилье уже не дадут приватизировать

В России может быть реформирован институт социального жилья — предоставление гражданам жилых помещений на условиях социального найма, часто в бессрочное пользование. Для этого в стране предложено создать единый социальный жилищный фонд для сдачи жилья тем, кому оно необходимо. При этом будут упразднены ныне существующие категории социального жилья, стоимость аренды жилых помещений приблизится к рыночной, а сами комнаты, квартиры и жилые дома, предоставленные по договору социального найма, уже нельзя будет приватизировать, как сейчас.

Такие инициативы планируется включить в проект поправок в Жилищный кодекс РФ, положения которого регулируют оборот жилых помещений, относящихся к социальному фонду, сообщает ТАСС со ссылкой на исполнительного директора некоммерческого партнерства «ЖКХ контроль» Светлану Разворотневу. По ее словам, сейчас социальный жилищный фонд в России раздроблен на девять категорий. Жилье в России может относиться к муниципальному жилому фонду, к маневренному фонду, фонду для временного поселения вынужденных переселенцев и т. д. При этом социальный найм в России, как правило, носит бессрочный характер. Кроме того, поселившиеся по соцнайму жильцы имеют право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

В итоге фонд социального жилья сокращается, что влияет в том числе на сроки ожидания в очередях: сейчас в среднем нуждающиеся должны ждать от 10 до 20 лет.

В рамках реформы предлагается отказаться от множества категорий социального жилищного фонда и ввести его общее понятие. Такие помещения не будут подлежать приватизации и начнут предоставляться всем категориям граждан на основании унифицированных типовых договоров по расценкам, установленным на уровне субъекта РФ, пояснила Разворотнева. Сам фонд может формироваться и пополняться как путем долгосрочной аренды у собственников, так и выкупом индивидуальных домов или части помещений в многоквартирных домах. Оператором социального найма в каждом регионе станет жилищная корпорация.

Светлана Разворотнева отметила, что стоимость найма в таких помещениях должна быть близка к рыночной. Для социальной поддержки граждан с низкими доходами предлагается ввести новый инструмент — субсидии на наем жилого помещения.

Ранее, в конце августа, глава Минэкономразвития Максим Решетников рассказал, что в России прорабатывается новый инструмент комплексного развития территорий, направленный на создание правовых и экономических условий для переустройства ранее застроенных городских территорий. По словам министра, механизм будет нацелен «на преображение депрессивных городских территорий и общественных пространств, а также на стимулирование реновации ветхого жилого фонда и увеличение доли качественных предложений на рынке недвижимости». Одним из преимуществ нового механизма должно стать «существенное сокращение сроков градостроительной подготовки строительства».

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к Ст. 82 ЖК РФ

1. Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма. В этом случае граждане имеют право требовать объединения договоров социального найма, когда они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального найма и уже объединились в одну семью. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, не вправе требовать такого объединения.

Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о получении согласия членов семьи, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. В данном случае должен быть заключен новый договор социального найма, и члены семьи прежних нанимателей будут проживать одной семьей по одному договору. Им не безразлично, с кем проживать в одном жилом помещении, с кем придется вести общее хозяйство и нести солидарную ответственность, вытекающую из договора социального найма. В одну семью объединяются наниматели своей волей. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.

Исходя из равенства прав нанимателя и членов его семьи их согласие при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор обязательно.

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателей и согласия членов их семей. В результате этого объединения заключается один договор социального найма, предметом которого являются жилые помещения ранее действовавших договоров.

2. Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.

Как указал Конституционный Суд РФ, само по себе отсутствие в действующем жилищном законодательстве нормы о праве члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, как это было предусмотрено ст. 86 ЖК РСФСР, не свидетельствует о нарушении конституционных прав граждан.

Закрепляя в ст. 40 (ч. 1) право каждого на жилище и запрет произвольного лишения жилища, Конституция РФ не устанавливает какие-либо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями членами семьи нанимателя жилого помещения — это прерогатива законодателя, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма указанной категорией граждан (Определения КС РФ от 20 июня 2006 г. N 225-О и от 19 апреля 2007 г. N 239-О-О).

Читать еще:  Квартира с долгами по жкх

3. Изменение договора социального найма также возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя признание нанимателем по ранее заключенному договору социального найма происходит в судебном порядке. Таков же порядок изменения договора социального найма и в случае смерти нанимателя.

4. В комментируемой статье перечислены не все случаи изменения договора социального найма. Настоящий Кодекс устанавливает и иные случаи, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит в случае предоставления нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).

Переоформление договора соцнайма после смерти нанимателя

Могу ли я посли смерти мамы переоформить соцнайм квартиры на себя, если я там больше не прописана?

По закону – нет, в судебном порядке – только при доказанности вселения и проживания.

Согласно ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Согласно ч. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Регистрация является административным актом и не порождает гражданских прав, в том числе жилищных, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.

Судя по всему, мама автора вопроса проживала в муниципальной квартире одиноко, в связи с чем в силу прямого указания закона договор социального найма жилого помещения прекращается.

И дело тут не в отсутствии регистрации автора вопроса по месту жительства в квартире мамы, а в соблюдении порядка вселения в качестве члена семьи нанимателя, который должен быть оформлен в письменной форме путем включения члена семьи нанимателя в договор социального найма.

Возможность быть признанным членом семьи нанимателя по договору социального найма в судебном порядке хотя и предусмотрена законом, но потребует большого количества доказательств, подтверждающих факт вселения, проживания, ведения общего хозяйства (квитанции об оплате коммунальных платежей на имя дочери, различные договоры об обслуживании, предоставлении услуг, производства работ в квартире, заключенные и оплаченные дочерью нанимателя, переписка с наймодателем по поводу проживания и т.п. При этом свидетельские показания суд не примет, поскольку договор соцнайма – письменная форма сделки, в подтверждение заключения которой могут быть представлены только письменные доказательства), которые будут оценены судом в совокупности.

«Люди получают жилье в соцнаем, когда кто-то уходит в мир иной»

«Движение по социальному найму не очень большое»

41 тыс. семей, или 115 тыс. жителей, Татарстана находятся в очереди на жилье по социальному найму, сообщил сегодня первый замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Алексей Фролов. Ситуацию с социальным наймом обсудили во время заседания комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Госсовета республики.

Алексей Фролов рассказал, что в Жилищный кодекс в 2014 году внесли изменения относительно социального найма. Законодательство определило ряд правил. Так, наемным домом признается задние, все помещения которого принадлежат одному лицу. В таком доме не может быть квартир в частной собственности. Договор найма заключается не менее чем на 1 год, но не более чем на 10 лет, в случае если доход гражданина и членов его семьи и стоимость их имущества не превышает максимальные размеры — их устанавливает муниципалитет. На социальный наем не могут претендовать малоимущие граждане — их обеспечивают жильем уже по другим программам. То есть квартиры по социальному найму должны предоставлять тем людям, доход которых выше минимального, но по ряду причин они не попадают под действие всевозможных жилищных программ, пояснил первый замминистра.

Доход семьи пересматривается ежегодно. В 2015 году в связи с изменениями в Жилищном кодексе в Татарстане приняли соответствующий республиканский закон. Однако никаких существенных сдвигов в этом вопросе не произошло.

Алексей Фролов рассказал, что в Жилищный кодекс в 2014 году внесли изменения относительно социального найма

— Движение по социальному найму не очень большое. Отдельных жилых домов мы не строим для обеспечения по социальному найму. Как бы это ни звучало грубо, стоящие на очереди в муниципалитете семьи обеспечиваются жильем, лишь когда другие люди уходят в мир иной, и квартиры освобождаются, — проинформировал Алексей Фролов.

Застройщики не идут в рынок соцнайма

Он обратил внимание, что для предоставления жилья в социальный наем нужен отдельный фонд таких квартир.

— Когда законодатели вносили изменения, предполагалось, что будет пул жилья арендного для социального найма. Из текущей рыночной ситуации, если устанавливать наем ориентировочно в районе 35—40 рублей (за кв. м), то совокупный срок окупаемости жилья экономкласса для застройщика составит порядка 70 лет. В такой рынок застройщики не идут. К тому же реальная приватизация обессрочена. Фонд жилья социального найма у нас не сформирован, — констатировал докладчик.

— Как поправить ситуацию? 41 тыс. в очереди семей — среди них те, кто не может пользоваться другими программами. Ко мне обратилась семья из двух человек, оба — пенсионеры. В 1973 году они встали в очередь на жилье. Живут в ветхом доме, не в аварийном, никаких реальных способов улучшения жилищных условий у них нет. Как можно помочь таким семьям? — спросила у Фролова секретарь Госсовета РТ Лилия Маврина.

Первый замминистра полагает, что строить иллюзии, что «все когда-то приватизируют бесплатно жилье, смысла нет». По его мнению, пока не будет поставлена точка в бесплатной приватизации, по другим категориям республика будет очень сильно ограничена. В 2018 году только 20 квартир по социальному найму было предоставлено в Казани, а в очереди 19 тыс. семей в Казани, заметила Маврина, что подтвердил и Алексей Фролов.

Первый замминистра полагает, что строить иллюзии, что все когда-то приватизируют бесплатно жилье, смысла нет

— Необходимо формировать отдельную программу для строительства таких домов. Определить их фактуру: площадь, отделку, стоимость. У муниципалитета должен быть оборотный фонд и денежные средства, чтобы этот фонд содержать. К сожалению, сейчас мы ищем механизмы спонсорской помощи для разовой поддержки. Хорошо, что у нас есть еще Госжилфонд, который закрывает дыры. Надо начать с бесплатной приватизации и дальше нужно подходить с точки зрения строительства: это должны быть отдельные дома, какой-то, условно говоря, один микрорайон, чтобы можно было выстроить отношения с застройщиком. Считаю, необходимо это делать на федеральном уровне. К тому же сейчас обсуждается программа комплексного развития территорий. Наша задача совместная — двигаться к тому, чтобы сформировать на уровне субъекта или на уровне муниципальных образований имущество, а для этого нужна будет господдержка, — заключил Фролов.

В следующий год — с капремонтом, мусором и пассажироперевозками

Сегодня же законодатели подняли тему капремонта. Председатель Комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александр Тыгин отметил, что в ближайшее время необходимо корректировать организацию капремонта.

— Отсутствует исчерпывающая учетная политика фонда капремонта как со стороны регоператора, так и со стороны владельцев спецсчетов, что не дает полноценной финансовой картины, в том числе по работе с задолженностью. Не урегулированы вопросы контроля за целевым использованием средств, состава, объема работ и заключений подрядных организаций. Нуждаются в детальной регламентации вопросы миграции фондов капремонта со спецсчета регоператора и наоборот, в случае изменения способа формирования исключение перехода пустых спецсчетов, — перечислил глава комитета пункты, которые нужно будет проработать.

Он сообщил, что в связи с этим комитет уже внес ряд предложений в федеральный и республиканский законы.

Кроме того, Александр Тыгин отчитался о работе комитета за уходящий год. По его словам, около четверти вопросов из 34 00 поступивших депутатам касалась жилищно-коммунальной сферы. Большой объем обращений касался отходов, регулярных пассажироперевозок. Три рабочих совещания комитет посвятил поддержке порядка 900 многодетных семей республики, отметил докладчик. По итогам рассмотрения их вопросов депутаты отправили письмо в правительство России, которое 7 декабря внесло законопроект в Госдуму РФ. Этот законопроект, по замечанию Тыгина, учитывает предложения Татарстана в полном объеме.

Александр Тыгин отчитался о работе комитета за уходящий год

В заключение парламентарии составили предварительный план на следующий год. Они собираются вернуться к пассажироперевозкам, как отметили присутствующие, сфере очень чувствительной, особенно в муниципалитетах, в том числе и к вопросам регулирования тарифов. По мнению законодателей, мониторинг транспортной темы требуется не «для галочки»: Казань может себе позволить решать вопросы самостоятельно, но не у всех районов есть такая возможность. Помимо этого, члены комитета продолжат разбираться с коммунальными отходами, благоустройством придомовых территорий, энергетикой, строительством, в том числе и дорожным.

Читать еще:  Как признать жилое помещение непригодным для проживания

Эксперт предложила создать в России единый фонд соцнайма жилья

МОСКВА, 8 сентября. /ТАСС/. Единый социальный жилищный фонд, который будет предоставлять помещения нуждающимся людям по договору найма, может появиться в России. Соответствующую инициативу планируется включить в текст законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части предоставления помощи в помещениях социального фонда», сообщила во вторник исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ контроль» Светлана Разворотнева.

По ее словам, пока социальный жилищный фонд в России раздроблен и насчитывается девять категорий наемного жилья (муниципальный жилой фонд, помещения маневренного фонда, помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и др.). При этом институт социального найма в России бессрочный, граждане имеют право на приватизацию, в итоге фонд социального жилья сокращается, срок ожидания в очередях растет (сейчас составляет от 10 до 20 лет).

«Предлагается отказ от множества категорий жилищного фонда для предоставления гражданам на условиях найма и введение единого понятия «социальный жилищный фонд». Этот социальный жилищный фонд не подлежит приватизации, предоставляется по договору найма всем категориям граждан на основании унифицированных типовых договоров по расценкам, установленным на уровне субъекта РФ», — сказала Разворотнева на онлайн-обсуждении инициативы.

По ее словам, фонд может формироваться как путем аренды, так и покупки в многоквартирных, частных домах. Она отметила, что стоимость найма в этих помещениях планируется устанавливать региональными органами власти, она должна быть близка к рыночной. Для социальной поддержки граждан с низкими доходами предлагается ввести новый инструмент — субсидии на наем жилого помещения. Работу по формированию и управлению фондом предлагается вести региональным жилищным корпорациям.

Кардинальные перемены в системе социального обеспечения жильем могут привести к обнулению многих очередей, но количество очередников сократится не фактически, а только на бумаге, прокомментировал ТАСС эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. По его словам, действующие категории жилищного фонда необходимо оставить, поскольку они не являются тормозящим фактором обеспечения жильем льготных категорий в отличие от хронического недостатка бюджетных средств на эти цели. «Единственным правильным решением в этой связи будет замена права приватизации предоставляемого жилья долгосрочным социальным наймом. Так, по поручению президента выкупом фонда нераспроданных квартир в новостройках для их последующего предоставления очередникам займется ДОМ.РФ. Это может дать хорошие результаты», — сказал эксперт.

О льготных категориях

Законодательством предусмотрено более 140 категорий граждан, которые могут рассчитывать на помощь государства. Среди них дети-сироты, военнослужащие, молодые семьи, граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей и т.д. Регионы и муниципалитеты могут дополнять этот перечень. Отдельные списки ведутся на уровне субъектов, органов местного самоуправления, ответственных федеральных органов исполнительной власти. Граждане могут быть поставлены на учет по всем основаниям одновременно (например, молодая семья может встать на учет и в рамках госпрограммы, и как очередник). Поддержка может предоставляться без постановки на учет (например, пострадавшие от стихийных бедствий).

Жилищный кодекс социальный найм

Традиционно гражданское и жилищное право РФ выделяют социальный и коммерческий наем. Коммерческому найму жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ (Наем жилого помещения). Социальный наем жилых помещений урегулирован нормами нового Жилищного кодекса Российской Федерации (глава 8 ЖК РФ).

Обратимся к определению и содержанию данных договоров.

Согласно п.1 ст.671 ГК РФ договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, жилищным законодательством (п.1 ст.60 ЖК РФ).

Наймодателем и нанимателем по договору коммерческого найма может выступать как физическое, так и юридическое лицо (в таком случае договор именуется арендой жилого помещения).

Договор коммерческого найма является срочным возмездным, консенсуальным, двухстороннеобязывающим.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ д оговор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий [1] .

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖФ РК. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п.2 ст.672 ГК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока (ст.60 ЖФ РК). Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора (например, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п.). Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Как договор коммерческого, так и социального найма должны быть заключены в письменной форме (ст.674 ГК РФ; ст.63 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору коммерческого и социального найма корреспондируют друг другу. Как одна сторона «обязана», другая сторона «вправе требовать», и, наборот.

Основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма (ст.676 ГК РФ):

— передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

— осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан (ст.678 ГК РФ):

— использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).

Перейдем к правам и обязанностям сторон по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.2 ст.65 ЖК РФ):

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

5) нести иные обязанности, в соответствии с законом или договором.

Согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.3 ст.67 ЖК РФ):

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Следует учитывать, что члены семьи нанимателя в соответствии с договором социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Как наниматель, так и наймодатель – несут ответственность за невыполнение своих обязанностей и нарушение условий договора.

В заключение данного параграфа остановимся на особенностях расторжения договора найма жилья. Прежде всего, заметим, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон (по договору социального найма – с согласия всех проживающих лиц).

Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В судебном порядке договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях (ст.687 ГК РФ):

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Дополнительно к договору социального найма, последний может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случаях (ст.83 ЖК РФ):

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Согласно ст.84 ЖК РФ выселение может быть осуществлено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без такого предоставления.

[1] Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – с.211.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector