Ressib-nsk.ru

Ресиб НСК
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продал квартиру с долгами по коммуналке

Квартира с долгами по ЖКУ: должен ли новый владелец оплатить старый долг

11.09.2020 – 17.09.2020, № 34

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Квартира с долгами по ЖКУ: должен ли новый владелец оплатить старый долг

Купили квартиру, и получили неприятный бонус – коммунальные долги от бывших владельцев. Такие ситуации встречаются довольно часто, и при этом в различных вариациях. Иногда покупатель заранее знает о наличии долгов как по коммунальным услугам, так и, например, по кредиту на приобретаемую недвижимость, и «на берегу» договаривается с продавцом о снижении стоимости квартиры. Иногда же покупатель подходит к приобретению квартиры не с полной серьезностью и проблема долгов становится сюрпризом. К слову, покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться не только с долгами, накопившимися от прежних владельцев, но и с множеством других проблем – проблемы с унаследованием жилья, залоговые квартиры, квартиры с неучтенными правами несовершеннолетних.

Так что при покупке недвижимости каждому покупателю необходимо подходить к этому вопросу со всей ответственностью, продумывая все возможные риски и проблемы. Но все же вернемся к вопросу коммунальных долгов. Чем чревато такое приобретение квартиры с долгами для нового владельца? Стоит готовиться к тому, что коммунальные службы предъявят требования оплатить задолженность. И как реагировать на такие требования?

Одно из последних постановлений Верховного Суда с правовой позицией ( № 686/6276/19 ) ставит точку в вопросе необходимости оплаты платежей, выставленных коммунальным предприятием по долгам предыдущих владельцев.

Новый владелец квартиры после оформления договора купли-продажи обратился к коммунальному предприятию с запросом о наличии задолженности, после чего получил ответ о том, что задолженность за потребленные услуги составляет 5368,74 грн. При этом коммунальное предприятие ссылалось на часть 3 статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» , в соответствии с которой после покупки квартиры новый владелец приобретает все обязанности предыдущего владельца как совладельца.

Получив положительный ответ о задолженности, новый владелец обратился в суд с иском к коммунальному предприятию, в котором просил обязать ответчика исключить из учета по его лицевому счету задолженность предыдущих владельцев квартиры.

В иске новый владелец указывал на то, что ответчик безосновательно начислил ему задолженность предыдущих владельцев квартиры, которая возникла до момента приобретения им квартиры. До момента покупки квартиры истец не был потребителем услуг по указанному адресу, соответственно и не получал таких услуг, а потому перевод задолженности на истца является неправомерным и нарушающим его интересы.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца, обязав коммунальное предприятие исключить из учета по лицевому счету истца задолженность предыдущих владельцев квартиры. Обязательства по оплате коммунальных услуг, по утверждению суда первой и апелляционной инстанций, возникают у нового владельца с момента приобретения в собственность квартиры и начала пользования услугами ЖКХ.

Верховный Суд оставил без изменений судебные решения предыдущих инстанций, обосновывая свою позицию следующим.

ЖК Украины , в частности статьи 66 , 67 , 162 , говорят о том, что за пользование жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве частной собственности, уплачивается плата за содержание дома, придомовой территории и плата за потребленные коммунальные услуги. В соответствии с нормами Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» эти услуги должны быть предоставлены своевременно и соответствующего качества, и соответственно, оплачены своевременно.

При этом согласно указанным нормам закона потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги только в случае, когда фактически пользовались ими.

Также ВС напоминает о том, что на собственников имущества возлагается бремя его содержания. Таким образом, новый владелец имущества не обязан возвращать долги предыдущего владельца, если суд установит, что он не брал на себя обязанности по их уплате. Договоры о предоставлении услуг не обременяют имущества, поэтому при отсутствии соответствующего условия в договоре об отчуждении недвижимого имущества суд должен отказывать в удовлетворении исковых требований к новому владельцу, поскольку надлежащим ответчиком является предыдущий владелец.

Мы говорили о том, что предыдущий и новый владельцы могут договориться о купле-продаже квартиры, за которой числятся долги ЖКХ. Но в таком случае договор купли-продажи должен содержать оговорку о переводе долга предыдущего владельца и согласие нового владельца на такую замену в соответствии с положениями статьи 520 ГК (замена должника в обязательстве).

ВС также подчеркнул, что в подобных ситуациях ссылки коммунальных предприятий на часть 3 статьи 7 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» будут безосновательными, поскольку эта норма регулирует обязанности совладельцев многоквартирного дома. Согласно части 2 данной статьи Закона каждый совладелец несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущему и капитальному ремонтам, техническому переоборудованию совместного имущества многоквартирного дома пропорционально его доле. То есть часть 3 статьи говорит о том, что к новому владельцу от предыдущего переходят обязанности последнего именно как совладельца многоквартирного дома, предусмотренные законом.

Из этого следует, что нормы статьи 7 Закона не применяются в вопросах урегулирования выплат по задолженностям предыдущих владельцев. Речь идет о том, что с момента продажи квартиры предыдущий владелец лишается прав и обязанностей совладельца многоквартирного дома, а новый владелец приобретает такие права и обязанности. И к старым долгам эта норма не имеет никакого отношения.

В итоге ВС свел свою правовую позицию к тому, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя квартиры оплачивать долги предыдущих владельцев квартиры за полученные ими ранее жилищно-коммунальные услуги, если это прямо не обусловлено в договоре купли-продажи.

Резюмируя, можно отметить:

– новые владельцы квартиры не должны оплачивать долги предыдущих владельцев;

– предыдущий и новый владельцы могут договориться о замене должника в обязательстве, о чем в договоре должна содержаться соответствующая оговорка;

– потребители должны платить за коммунальные услуги, только если они фактически пользовались ими.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Подскажите пожалуйста, можно ли продавать квартиру если по ней есть долги по коммунальным платежам и если возможно то как это происходит?

Можно продать квартиру и с долгами. Долги нужно документально подтвердить и сделать скидку покупателю.

При продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам, на сделке, сумма документально подтверждённого долга вычитается из стоимости квартиры и остается у покупателя.

Можно продать квартиру с коммунальными долгами.На сделке вычитается долг по коммунальным платежам и остается под расписку у покупателя.

Можно, все очень просто долги оплачивает покупатель эта сумма вычитается из стоимости квартиры. Есть один нюанс должен быть гарант,т.е. третье лицо который проведет сделку.А так есть риск что продавец не продаст вам квартиру. Обращайтесь всегда поможем.Телефон 89257726458.

Ольга, такие сделки происходят каждый день. Сумма долга как правило закладывается в аванс, так как с долгами серьезное агентство просто Вас не допустит, ибо в этом случае сделка будет иметь юридические пороки. Буду рада Вам помочь 8 916 4691094 Вероника

Конечно можно и достаточно часто делается. У риэлторов есть соответствующие приемы, гарантирующие, что после погашения долгов продавец не расхочет продавать квартиру.

ДА! не всё население может оплачивать коммун платежи, но выход есть! Возможно блокирование суммы долга на счету ЖЕКа, и в случае проведения сделки купли-продажи деньги поступают на лиц/счет.Поможем, звоните 8(495)255-01-21

подскажите пожалуйста! я покупаю квартиру под материнский капитал у продавца долг, сделка 5 декабря он обещает выплатить долг когда поступят деньги на его лиц/счет. как мне сделать правильно

Уважаемый Александр. Такие проблемы с недвижимостью решает компания НДВ — Недвижимость. Если будет желание получить консультацию более развернутую, телефон 8(963)712 74 58 Татьяна.

Да, конечно квартиру с долгами по коммунальным платежам продать можно, если покупатель готов купить такую квартиру. Вам необходимо заведомо договориться с покупателем о том, кто будет гасить эту задолженность после покупки квартиры, прописав этот факт в договоре купли-продажи недвижимости.

Добрый день. Да, это возможно, но только при наличии принципиального согласия покупателя.

квартиры без долгов, www.volmis.lt

заключается договор ЗАДАТКА 🙂 Из него собственники и оплачивают задолженность (предварительно надо смотреть правоуст. документы на квартиру и хотя- бы визуально определить вменяемость продавца). Нюансов, правда, много, и риск довести дело до суда всегда присутствует.

Да, можно! Обычно такие сделки проводят через банковскую ячейку, при этом одновременно прямо в банке, из денег закладываемых в ячейку в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры, часть денег идет на уплату долга по коммуналке и прочим платежам, остальное продавец получит после регистрации договора. Возможно пойти и по другому пути — получить сумму долга по квартире с покупателя в качестве аванса и произвести оплату задолженности. При этом все следует документально оформить (предварительный договор с указанием оплаты долга и одновременно договор-купли-продажи, чтобы не пришлось потом бегать за продавцом), чтобы минимизировать риск, что продавец может передумать продавать квартиру после оплаты долга или начнет менять цену в большую сторону. Игорь +7(926)9040207 www.realty-centrum.ru

Ответственность за долг по комунальным платежам лежит не на квартире, а на собственнике квартиры, так что с переходом права собственности на квартиру к новому ее владельцу долг по коммунальным платежам не переходит, а остается за прежним собственником. Обязанность по оплате коммунальных услуг, в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры. При регистрации перехода права собственности справка об отсутствии задолженности не предусмотрена законом, следовательно наличие задолженности не ограничивает право собственника на продажу квартиры.Лучше всего сделку проводить через банковские ячейки. Одновременно закладывают деньги в две ячейки: в одну закладывается стоимость квартиры за вычетом суммы долга, а в другую сумму долга. После регистрации продавец забирает деньги из первой ячейки, а из другой ячейки( сумму долга)забирает покупатель.

Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?

Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.

Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?

Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета. Скорее всего, этого будет достаточно. Сейчас расскажу подробнее.

Что входит в плату за жилье

Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.

Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.

Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.

Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего

Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.

Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.

А вот долги за капремонт переходят к вам

Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.

Читать еще:  Куда делает запрос собес для получения субсидии

Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.

Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.

А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.

Как избавиться от задолженности за ЖКУ

Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.

В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.

Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Было и прошло: можно ли исключить из платежек старые долги за «коммуналку»

Компания, которая оказывает коммунальные услуги, выставляла платежки c учетом старых долгов, по которым вышел срок исковой давности. Жительница потребовала их исключить, но получила отказ и отправилась в суд. Первая инстанция требования отклонила со ссылкой на пункт правил оказания коммунальных услуг. Апелляция нашла в тех же правилах другую норму, которая, наоборот, говорила в пользу истицы.

Жильцы вправе требовать исключения из платежек старых долгов по коммуналке, решил Белгородский облсуд в одном из недавних дел. Если по ним прошел трехлетний срок исковой давности, управляющая компания обязана аннулировать такую задолженность и по требованию выдать справку о ее отсутствии. К таким выводам апелляция пришла в одном из недавних дел по иску Натальи Владимировой* к ПАО «Квадра» – «Белгородская генерация». Владимировой не понравилось, что в ее платежках за теплоэнергию в 2014–2017 годах значился долг за 2000–2002 годы в размере 2586 руб. Женщина обратилась в компанию с просьбой исключить его из документов, потому что срок исковой давности по этой сумме прошел, и «Квадра» потеряла право ее требовать. Старые чеки Владимирова, по ее словам, уничтожила. Кроме того, она хотела получить у компании справку, что за 2014–2017 годы платила исправно и не имеет задолженности. Поставщик ответил, что документ выдаст лишь после того, как Владимирова заплатит за 2000–2002 годы, а срок исковой давности определяет лишь суд в каждом конкретном деле.

Тогда жительница обратилась в суд с требованием аннулировать долг, обязать выдать справку и компенсировать моральный вред в размере 5000 руб. В заявлении она уточнила, что «лишние» 2586 руб. появились в платежках именно в 2014 году. Но Свердловский районный суд Белгорода не нашел оснований удовлетворить такой иск. Владимирова не опровергла, что за ней числятся старые долги, и не доказала, что оплачивала их, изложено в решении № 2-2332/2017

М-2174/2017. «Квадра» вполне может указывать спорную сумму, даже если срок исковой давности прошел, решил райсуд. Он сослался на подп. «з» п. 69 Правил оказания коммунальных услуг № 354, согласно которому «в платежных документах указываются сведения о размере задолженности за предыдущие расчетные периоды». А истек срок исковой давности или нет – можно определить лишь в том деле, в котором «Квадра» потребует выплаты долга. А такого иска компания не предъявляла, заметил суд.

Апелляция оказалась другого мнения. Она учла, что компания не обращалась за деньгами в течение 15 лет. Ни Жилищный кодекс, ни подзаконные акты не разрешают доначислять такие старые долги. Свердловский райсуд также раскритиковал вывод нижестоящей инстанции о недоказанности оплаты со ссылкой на те же Правила № 354. Их п. 65 обязывает хранить квитанции три года, а ведь Владимирова утверждала, что уничтожила старые чеки, отмечается в определении № 33-4742/2017. В итоге облсуд пришел к выводу, что права истицы как потребителя были нарушены, и удовлетворил все ее требования.

Кто прав, а кто нет: мнение экспертов

Возможно, Владимирова планировала продать квартиру, поэтому вопрос с долгами был для нее принципиальным, предполагает старший партнер АБ «Яблоков и партнеры» Ярослав Самородов. Он не сомневается, что включение в платежку «столетнего» долга – это попытка получить за него оплату за рамками срока исковой давности. Но закон запрещает кредитору односторонние действия по осуществлению права, если срок давности для его защиты истек, отмечает Самородов.

А по мнению Сергея Сергеева из МКА «Арбат», нельзя дать однозначный ответ, можно или нет исключить «просроченные» долги из платежек, ведь все зависит от обстоятельств конкретного дела. По словам юриста, в деле Владимировой апелляция, по сути, решила, что ответчик не опроверг отсутствия долга 15–17-летней давности. Ведь платежные документы хранятся только три года, а никаких претензионных писем истице не посылали. В подобных случаях имеет смысл пробовать исключить долги из платежек, считает Сергеев.

В то же время суды могут иначе разрешить дело, где речь идет о просроченной оплате, например, за 2013 год. Ведь сейчас используются прогрессивные технологии и компаниям легче доказать задолженность: все счета имеются в базах, можно взять справки по бухучету, объясняет Сергеев. Если в таком деле истец окажется еще и злостным неплательщиком, то, скорее всего, суды отклонят довод, что он уничтожил квитанции, предполагает юрист.

«Непросуженная» старая задолженность отражается в платежках согласно внутренним правилам крупных компаний вроде «Квадры». Как правило, юридические службы этих организаций не разрешают списывать долги, если по ним не было обращения в суд и отказа ввиду пропуска срока исковой давности, продолжает Сергеев. Получается, формально эту задолженность все еще можно взыскать, а значит, по закону ее нельзя исключить из отчетности и платежек, объясняет юрист.

Не принимай на свой счет

За счета в ответе

Бывшие члены семьи собственника, совместно проживающие члены семьи несут солидарную ответственность по долгам. «К примеру, квартира принадлежит бабушке, а прописаны в ней дети и внуки, — объясняет Игорь Кокин, эксперт Высшей школы госуправления РАНХиГС. — Накопился долг, по закону оплатить его должен собственник, но кредитор может попросить заплатить солидарно всех проживающих в квартире». При этом далеко не все живут по адресу своей регистрации, но в данном случае факт проживания не требуется подтверждать. Зарегистрированы — значит, проживаете, следовательно, обязаны погасить долги по ЖКХ, накопившиеся за квартирой. Обезопасить себя можно только одним способом — иметь регистрацию строго по месту фактического жительства.

Я не в доле

Не менее опасно владеть имуществом совместно с людьми, которые могут не платить за коммунальные и жилищные услуги. Кредиторы — УК, поставщики тепла, воды и света — не вникают в то, кто именно из собственников накопил долги.

Такие ситуации часто происходят в коммунальных квартирах или же в квартирах, которые после развода разделены между супругами, но проживает на совместной жилплощади только один из бывших супругов.

Выход только один — распределить зоны ответственности, то есть расчетные счета. Сделать это можно двумя способами: непосредственно обратившись в управляющую компанию, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации, а в случае отказа — в суд.

Заплатили по-соседски

Обычной практикой управляющих компаний является расписывание долгов одних собственников, которые не платят, на тех, кто платит. Этот фокус скрыт в платежах на содержание дома. Каждый месяц требовать подробного отчета от УК о том, куда ушли средства, поступившие на содержание дома, довольно хлопотно. Самый простой способ избежать оплаты счетов за соседей — перейти на прямые договоры.

Нет квартиры, есть долги

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют. Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника. При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. «Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований», — поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, — периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Собственность с хвостом

Не меньше рискует и покупатель. Он также может заплатить по долгам прошлого владельца, если управляющая компания решит не вдаваться в подробности.

Новый собственник не отвечает по долгам прежнего. Исключение составляют только взносы на капитальный ремонт, отмечает Игорь Кокин. Но это только в теории. А на практике случаются вопиющие нарушения. На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитанции за коммуналку, а те оказались неоплаченными.

При этом коммунальщики не хотят вдаваться в детали, требуют уплатить деньги новых владельцев и грозят отключением воды, света и другими неприятностями. «Это советская привычка считать, что счет привязан к квартире, на самом деле он привязан к собственнику. И новый владелец жилья не должен расплачиваться за прежнего собственника», — говорит Кокин.

Что делать, если УК, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? Сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Заключить договор с УК или ТСЖ. Если дом находится в непосредственном управлении ресурсоснабжающих организаций, то придется обойти всех поставщиков — энергии, воды и тепла — и перезаключить с ними договор.

В случае приобретения квартиры с долгами рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги и задолженности у вас не имеется. К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о регистрации права, показания счетчиков на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции.

Если же управляющая компания или поставщик ресурсов отказывается принять ваши доводы, можно написать заявление в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете все это как вымогательство.

Что делать, если купил квартиру с долгами?

Покупка квартиры – крайне тяжелый и хлопотный процесс, требующий пристального внимания ко всем мелочам, особенно юридическим. Нередко при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости возникает важный момент – долги предыдущего владельца недвижимости за жилищно-коммунальные услуги. С одной стороны это может показаться мелочью. Но все зависит от того, какова сумма этих долгов. Нередко бывает так, что она оказывается весьма неприятным сюрпризом для нового владельца. Долги могут достигать сотен тысяч рублей.

Читать еще:  Досудебный порядок разрешения споров в гражданском процессе

Не доверяй и проверяй

Итак, для того, чтобы не огорчить себе радость приобретения квартиры, лучше до подписания акта приема-передачи жилья проверить состояние счетов по ЖКХ. По понятным соображениям не стоит довольствоваться информацией, предоставленной владельцем, а лучше проверить все самостоятельно. Вам могут сказать, что долгов нет, или назвать сумму меньшую, чем в действительности. Конечно, при заключении сделки требуется наличие множества документов, в том числе из управляющей компании. И если на недвижимости висят долги, эти бумаги собственнику там не выдадут. Но даже если такие документы из УК есть, никто не может достоверно сказать, каким образом они были там добыты. Может быть, за взятку.

Причем, ни в коем случае не надо думать, что «порядочный» человек не станет вас вводить в заблуждение. У вас с ним разные интересы – вам нужно купить квартиру без проблем, а ему надо продать ее как можно выгоднее. Конечно, чаще всего долги по ЖКХ обнаруживаются у неблагополучных владельцев – алкоголиков, безработных, малоимущих. Если квартира в неаккуратном состоянии, а ее владельцы не внушают доверия, то это самое прямое указание на то, что с высокой долей вероятности на квартире висят долги. Но если продавец выглядит «прилично», если он явно не испытывает проблем с деньгами, это отнюдь не повод безоговорочно считать, что все долги по ЖКУ им погашены. Дело в том, что зачастую квартиры могут продавать инвесторы, которые и не живут в них и, естественно, «забывают» оплачивать счета.

Кроме того, долги на квартире могу возникать в том случае, если собственников несколько. Как правило, никто из них не хочет нести на себе бремя уплаты счетов, в результате может накопиться долг. Не забывайте, что недавно власти Москвы озвучили весьма интересную цифру – до четверти всех злостных неплательщиков владеют двумя и более квартирами. Одним словом, никому нельзя верить на слово в вопросе оплаты ЖКХ. Необходимо все проверить самостоятельно.

Для этого следует лично обратиться в компании, которые оказывают коммунальные и другие услуги. Можно попросить их выдать справку или назвать сумму по телефону. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы долги по ЖКХ погашались, так что проблем с получением этой информации, как правило, нет. Тогда вы будете знать с определенностью, висят ли на квартире долги, и если да, то в каком размере. Дальше вы можете потребовать от собственника оплатить их или прописать в договоре, что вы на себя принимаете обязанность их погашения. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, положениях ст.391. Ваше дело, учитывать ли долги по ЖКХ в стоимости квартиры при сделке или нет. Правда, в принципе, официально управляющая компания не обязана давать информацию по долгам человеку, только собирающемуся приобрести квартиру. Тогда придется идти туда с собственником и проследить за тем, чтобы ему дали подлинную информацию о том, не висит ли на квартире долг.

Новый собственник ответственности не несет

Если же все-таки вы купили квартиру с долгами, то даже в этом случае закон полностью защищает ваши права. Но нервотрепки может прибавиться. Основной правовой документ, которым определяется ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ – это ст. 153, часть 2, п.5 Жилищного кодекса. Там сказано, что обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Это означает, что новый собственник не обязан оплачивать долги предыдущего владельца. Но зачастую управляющие организации начинают требовать погашение долгов уже с нового хозяина квадратных метров. Налицо опять конфликт интересов. В ваших интересах спокойно владеть новой квартирой, оплачивая только свои счета, в интересах управляющей организации – стрясти с квартиры долги любым способом. Требовать уплаты долгов они могут в течение трех лет, пока не истечет срок давности. Кстати, согласно п.3 ст. 158 Жилищного кодекса оплата долгов по капитальному ремонту возлагается на нового собственника. Так что если вам принципиален этот момент, то следует его иметь в виду – каковы бы ни были долги предыдущего владельца по капитальному ремонту, оплачивать их придется вам.

Для того чтобы все-таки избежать нервотрепки с управляющей организацией, можно позаботиться о решении проблемы заранее. При покупке квартиры вы можете договориться с продавцом о подписании договора купли-продажи с таким условием, при котором тот вступает в силу при регистрации сделки. В промежуток между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности до момента приема жилья покупателю нужно зайти в управляющую компанию и заключить договор на открытие лицевого счета. Таким образом, долги старого собственника останутся на предыдущем счете. Естественно, необходимо все текущие показания счетчиков продавцу и покупателю зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. Тогда обязанность оплатить счета по показателям счетчиков ложится на предыдущего владельца. Управляющая компания должна будет заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

То же самое правомерно и в случае с услуг стационарной телефонной связи (утв. Постановлением Правительства РФ, № 310 от 18.05.2005, п. 126). В документе сказано, что если абонент теряет право владения телефонизированным помещением, договор с ним прекращается. Новый владелец имеет право заключить новый договор в течение двух месяцев после перехода недвижимости в его собственность без каких-либо условий.

Если УК не отстает

Если вы все равно получаете платежки по старым долгам, то вы имеете полное право потребовать прекращения выставления платежей. Нужно составить письменное заявление с заверенными копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество. Можно вложить в пакет документов показания счетчиков, зафиксированных на момент вступления в права собственности. Если же притязания УК не прекращаются, ничего не останется, как обратиться в прокуратуру.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Квартира с долгами получена в наследство

В век потребительских кредитов и ипотек многие люди понимают, что такие задолженности наследуются в случае принятия наследства. Но как быть с прочими просрочками по платежам за ЖКХ? Этот текст посвящен ситуации, когда квартира с долгами получена в наследство, а также той помощи юриста в Москве, которая, возможно, потребуется наследникам.

  1. Почему долг за ЖКХ наследуется
  2. Удастся ли уйти от ответственности?
  3. Как расплатиться по долгу
  4. Как оформить наследство с долгом по ЖКХ

Почему долг за ЖКХ наследуется

Наследуются любые долговые обязательства, отделимые от личности умершего. Это правило непреложное и закреплено в положениях ст. 1175 ГК РФ и ст. 1112 ГК РФ. Поскольку платежи за коммунальные услуги отделимы от личности человека, то их преемниками становятся наследники, которые приняли имущество после умершего.

Следовательно, образовавшаяся задолженность по квартплате должна быть погашена. Однако законодательство ограничивает объем ответственности и сроки предъявления требований.

  1. Наследник отвечает по долгу только в пределах стоимости наследства. При этом в случае, если оказался оплачен другой долг наследодателя, то долги по коммуналке должны быть списаны без каких-либо последствий для наследника.
  2. При делении наследства на доли каждый наследник отвечает по долгу пропорционально полученной доле. Если квартира с долгами делится на нескольких наследников, то каждый из них не обязан выплачивать долг больше, чем стоит его доля.
  3. Оплачивается просроченная задолженность только за 3 последних года. Срок исковой давности не прерывается, не приостанавливается и не может быть восстановлен.

Исходя из этого, легко понять, что придется выплачивать долги по ЖКХ. Наследство, в данном случае, является поводом к изменению должника с наследодателя на его наследника. Но не всегда наследники согласны с положением вещей и потому стремятся сократить сумму долга, а то и вовсе не платить. Но возможно ли это?

Удастся ли уйти от ответственности?

На самом деле вариантов уклонения от долга наследодателя в принципе не много. Все может упереться в просрочку исковой давности. То есть наследники своевременно оплачивают текущие счета, а вот то, что просрочил наследодатель не оплачивают. Если управляющая компания умудрится в течение 3 лет не обращаться за взысканием, то долг окажется списан.

Но на практике это сделать сложно, ведь у УК есть определенные методы воздействия на должников. В частности – отключение электроснабжения и некоторых других коммуникаций. Однако если квартирой не пользуются (т.е. отключение электричества не критично), при этом успешно скрываются от УК, а та, в свою очередь, не обращается в суд, то по истечении 3 лет предъявить что-то будет сложно. И максимум, что придется сделать наследникам – оплатить свои собственные долги. Суммы окажутся ниже за счет исключения оплаты электроэнергии. Но как показывают расчеты, «овчинка выделки не стоит». И потому лучше каким-то образом погасить задолженность по ЖКХ.

Как расплатиться по долгу

В принципе, управляющие компании при смене собственника не имеют ничего против заключения мирового соглашения с новым «клиентом». Поэтому вполне вероятно, что дело до суда не дойдет и стороны смогут урегулировать самостоятельно:

  • график платежей – срок, в течение которого будет погашен основной долг;
  • объем платежей – сколько именно денег в месяц надо будет платить, если в наследство досталась квартира с долгами.

Такое соглашение будет иметь юридическую силу и станет поводом к оспариванию избыточных требований. Также, при заключении мирового соглашения, может быть не предусмотрено какого-либо обеспечения.

При этом не следует забывать, что право на имущество (а значит и обязательства по долгам) переходят не в момент оформления наследства, а в момент открытия наследства. Следовательно, вопрос со своевременной оплатой ЖКХ следует решать сразу после смерти наследодателя. Даже если конкретный состав наследников не определен, платежи совершать стоит, чтобы не увеличить сумму долга еще больше. Впоследствии лицо, которое осуществляло платежи из своих средств, может истребовать с остальных наследников средства соразмерно той доле, которую те получат при наследовании.

Мировое соглашение должны подписать все наследники или один из них, но наделенный соответствующими полномочиями. Для заключения мирового соглашения наследник должен быть законным собственником жилья.

Как оформить наследство с долгом по ЖКХ

Наличие или отсутствие задолженности по «коммуналке» не является поводом к отказу нотариуса к оформлению наследства. Однако люди иногда считают иначе.

Софье Д. досталась квартира отца в наследство. Как выяснилось, у него был огромный долг по ЖКХ – мужчина злоупотреблял спиртным. Также у отца девушка обнаружила требование к оплате долгов ЖКХ от управляющей компании. Софья связалась с УК, где ей в грубой форме предложили сначала оплатить долг, а уж потом оформлять наследство. Девушка отправилась за помощью к адвокату. Юрист сообщил, что УК не в состоянии чинить препятствий ни в оформлении наследства, ни в регистрации права собственности на недвижимость. Что касается долга, то взыскать с нее могут не более суммы, образовавшейся за последние 3 года.

Следовательно, чтобы наследовать квартиру, пусть и с долгом по ЖКХ, достаточно:

  • обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства в течение установленного срока – 6 месяцев с момента смерти наследодателя;
  • по истечении срока получить у нотариуса свидетельство на наследство;
  • с правоустанавливающим документом зарегистрировать квартиру;
  • обратиться в УК для заключения мирового соглашения.

Если наследство квартиры с долгами окажется слишком обременительным для наследника, он может продать квартиру. Часть вырученных средств должна быть направлена на погашение задолженности по ЖКХ. Если наследников несколько, то каждый из них должен оплатить свою часть сообразно полученной доле.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Читать еще:  Жалоба в мчс на нарушение требований пожарной безопасности

Квартира с долгами по коммунальным услугам: аспекты купли-продажи

Уважительные причины – высокие тарифы на коммунальные услуги, возникновение непредвиденных расходов – и элементарная безответственность владельца приводят к появлению задолженностей по оплате в ЖКХ. Для тех, кто испытывает постоянные материальные трудности, не имея регулярного дохода, эта проблема становится системной. В любом случае появившийся долг никуда не денется и, пока не будет погашен, станет расти.

Материальные проблемы часто вынуждают владельцев продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Продавец обеспокоен, сможет ли он реализовать свою недвижимость, а покупателю не хочется приобретать проблемное имущество и в результате переплачивать за него. Вопрос, интересующий обе стороны: насколько правомерной и безопасной будет сделка при таких условиях, можно ли вообще продать квартиру с неоплаченными коммунальными долгами?

Проверяем, есть ли задолженность по ЖКХ

В идеале продавец перед совершением сделки должен поставить потенциального покупателя в известность об имеющихся проблемах. Но люди бывают разными: нередко, чтобы быстро избавиться от квартиры с неоплаченными услугами, они скрывают наличие долга.

Первое, что нужно сделать покупателю, который хочет приобрести квартиру, не разбираясь после с оплатой по коммуналке, – проверить, есть ли по ней задолженность.

  • Чтобы узнать долги за коммунальные услуги, потребуйте справки у хозяина недвижимости.
  • Если таковой владелец не представит (этот документ не входит в обязательные для оформления сделки купли-продажи), следует самостоятельно обратиться в ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЕИРЦ (Единый информационный расчётный центр) или жилищную контору с запросом о состоянии всех платежей по коммунальным услугам. Бухгалтерия обязана выдать соответствующую справку, которая действительна в течение 10 дней.
  • Если размер задолженности «зашкаливает», сведения уже можно найти на сайте ФССП РФ (Федеральной службы судебных приставов). Только нужно учесть, что покупка квартиры с таким долгом по коммунальным платежам может закончиться плачевно: судом и арестом жилья, поэтому от сделки лучше отказаться.
  • Информацию о состоянии счетов за коммунальные услуги можно получить в банковском учреждении, если оплата осуществлялась там. Для этого в банк подается запрос с указанием адреса дома и номера квартиры. В счетах, предоставленных сотрудниками, потенциальный покупатель может посмотреть долг за коммунальные услуги.

Подобная практика, обеспечивающая безопасную сделку, типична при покупке квартиры. Документ о состоянии счета иногда становится определяющим для принятия окончательного решения относительно совершения сделки или цены вопроса.

Как продать квартиру с долгами: варианты и нюансы

Возможность продать квартиру с коммунальными долгами есть.

  1. Соглашение о переуступке долга продавцом покупателю. Согласно ст. 391 Гражданского Кодекса РФ покупатель может приобрести квартиру с обременением, тогда после регистрации новой собственности все долги по коммунальным услугам перейдут на него. Данный документ представляет собой обычное письменное обязательство, заверенное нотариально. Соглашение сторон обозначает переуступку требований вследствие сделки, которая регламентируется статьей ст. 389 ГК РФ.

Переуступка долга должна осуществляться только с согласия ЖКХ, куда новый собственник квартиры должен обязательно подать это соглашение вместе с договором купли-продажи и правоустанавливающим документом.

  • Внесение аванса за недвижимость. Продать квартиру с долгами по ЖКХ можно, договорившись с покупателем о сумме задатка, которая будет использована на их погашение. Такая договоренность обязательно документируется и вносится в предварительный договор купли-продажи. После погашения задолженности продавцу выплачивается оставшаяся сумма.
  • Снижение цены на квартиру. Продавец может предварительно устно договориться с покупателем о выплате долга последним, снизив оговоренную цену жилья на сумму задолженности.
  • Если продавец намеренно умалчивает о накопившейся задолженности, отказываясь обсуждать этот вопрос, от покупки с долгом по коммунальным платежам лучше отказаться.

    Кто оплатит задолженность по коммуналке?

    Решив приобрести недвижимость с неуплатой по ЖКХ, покупатель должен знать о том, кто должен погасить задолженности. Согласно статье 153 Жилищного Кодекса России при смене собственника квартиры долг за коммунальные услуги не переходит на нового владельца.
    То есть, требовать от покупателя погашения неуплаты управляющая компания не имеет права, и долги остаются
    за предыдущим хозяином. Законодательством предусмотрено, что оплачивать коммунальные услуги покупатель должен только после вступления в права собственности.

    Однако есть здесь и свои подводные камни. Совершая сделку купли-продажи, продавец не обязан представлять справку о погашении задолженности, а поэтому спокойно может ее продать вместе с неуплатой. И если покупатель не затребует этот документ, а став собственником, просто будет игнорировать долги по оплате (на что имеет полное право), у него могут возникнуть проблемы.

    Спустя три года долги по коммуналке невозможно будет взыскать даже через суд. Зная это, управляющие компании, чтобы получить долги, начинают «давить» на нового собственника, угрожая не заключить с ним договор до выплаты, отказывать в регистрации и др. Если нет соглашения между бывшим собственником, который не оплатил коммунальные услуги, и новым владельцем, такие требования незаконны и не имеют под собой основания.

    Поэтому при отказе в предоставлении услуг и оказанием давления управляющей компанией, можно смело подавать в суд, который примет сторону нового владельца квартиры.

    Когда жилье с долгами не получится продать

    Несмотря на то, что долги по коммунальным услугам на законодательном уровне не являются причиной запрета на продажу недвижимости, есть все-таки случаи, когда отчуждение такого жилья невозможно.

    1. Нельзя продать неприватизированную квартиру – с долгами или без них, так как такое жилье является собственностью государства.
    2. Если долги по неуплате коммунальных услуг привели к наложению ареста на квартиру, продажу ее осуществить невозможно.
    3. Не продается недвижимость, выступающая залогом по кредиту.
    4. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретено на материнский капитал: перед тем, как продать квартиру с долгом по квартплате, впрочем, как и любую другую, нужно будет заручиться согласием органов опеки и банка.

    И последний совет: приобретая жилье, лучше проверить отсутствие задолженностей и прочих обременений, чтобы купленная квартира принесла только приятные хлопоты.

    Как продать квартиру с долгами за ЖКХ

    Статья будет полезна как собственникам квартир, имеющим значительную задолженность по квартплате и намеревающимся ее продать, так и покупателям

    Можно ли продать квартиру с долгами за ЖКХ?

    Какие коммунальные услуги надо оплачивать и с какого момента?

    • Если вы собственник — коммунальные услуги оплачиваете с момента возникновения у вас права собственности (регистрация в БТИ).
    • Если вам досталась по наследству квартира с долгами по коммуналке, вам их и оплачивать.
    • Если наниматель – с момента заключения договора аренды или найма.

    Бытует мнение, что если не заключен договор на обслуживание квартиры в РСЦ или с другой обслуживающей организацией – значит платить не надо. Это не так! Вам придется оплатить фактически оказанные услуги – подогрев квартиры, отчисление на капитальный ремонт, вывоз мусора, оплата потребленной электроэнергии и т.д.

    Какие коммунальные услуги не надо оплачивать без договора?

    Без договора не оплачиваются дополнительные коммунальные услуги:
    • Установка и обслуживание домофонов;
    • Установка и обслуживание систем видеонаблюдения;
    • Услуги консьержей или вахтеров;
    • Озеленение и благоустройство придомового пространства.

    Квартплату необходимо оплачивать не позже 25 числа следующего месяца. Например за март вы должны заплатить до 25 апреля этого года. Отвечает за своевременную оплаты коммунальных платежей не только собственник, но и все совершеннолетние граждане зарегистрированные в квартире.

    Основные жилищно-коммунальные услуги подлежащие оплате:

    • Техническое обслуживание дома;
    • Текущий ремонт дома;
    • Капитальный ремонт дома;
    • Уборка и санитарная обработка вспомогательных помещений;
    • Услуги водоотведения;
    • Горячее и холодное водоснабжение;
    • Газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение;
    • Обслуживание и ремонт лифта;
    • Вывоз твердых бытовых отходов, мусора.

    Ответственность за несвоевременную оплату коммунальных услуг

    За нарушение сроков оплаты жилищно-коммунальных услуг, законом предусмотрено начисление пени – 0.3% за каждый день просрочки. Кому-то может показаться мало, но это не так. 0.3% в день это почти 110 % годовых. Вдумайтесь кредиты на покупку недвижимости в РБ, до последнего времени давали по ставке от 14 до 20 % годовых. При этом на пеню тоже начисляется пеня. Пример, по одной из квартир, при сумме основного долга 700 рублей, за год пеня составила 2400 рублей. При задолженности за коммунальные услуги от 3 месяцев могут отключать газ, воду, электричество. После погашения долгов вам возобновят подачу газа, воды, электричества, но за подключение придется заплатить дополнительно ЖЭСу.

    Еще одна мера воздействия на должников, до обращения в суд – привлечение к административной ответственности, в виде штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин. Это на сегодняшний день от 270 до 810 рублей.

    Если по адресу квартиры с задолженностью проживают несовершеннолетние дети, списки таких семей направляют в Управление образования и есть большая вероятность попадание таких семей в списки, находящихся в социально-опасном положении, что очень неприятно и неудобно.

    Обслуживающая организация так же может обратиться в суд, а уже на основании решения суда судебный исполнитель может наложить арест на ваше имущество например машину, заблокировать счета в банках, запретить выезд за границу.

    Если задолженность по государственной квартире, крайняя мера – выселение без предоставления другого жилья.

    Если возник долг по коммунальным платежам за квартиру, которая находится в частной собственности, на основании решения суда, квартира должника продается, приобретается меньшая квартира, возможно даже не в этом населенном пункте.

    Как списать пеню.

    Рассчитывать на списание пени может должник только после полного погашения основного долга.

    Для этого после оплаты долга гражданин обращается с заявлением, о списании пени, в свой РСЦ. Местный исполком может принять решение о списании пени, при наличии уважительных оснований. Если администрация района отказалась списать пеню, можно обратиться в суд с иском о снижении размера пени в связи с ее несоразмерностью. Как я говорил выше, пеня зачастую в разы выше основного долга.

    Как продать квартиру с долгами за коммунальные услуги

    Продажа квартиры с последующей оплатой долга покупателем

    Наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для подписания договора купли-продажи квартиры. Но, в данном случае продавцу квартиры нужно обезопасить себя от недобросовестного, не чистого на руку покупателя. Что мешает покупателю купить вашу квартиру, возможно со значительной скидкой на оплату долга, а потом написать заявление в РСЦ что не готов оплачивать долги за бывшего собственника. Ведь в соответствии со статьей 29 ЖК РБ пункт 2, обязанности внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у нового собственника, с момента возникновения права собственности на это помещение. Мало подписать договор купли-продажи, необходимо правильно оформить акт приема-передачи квартиры с долгами и прочие сопроводительные документы.

    Продажа квартиры с оплатой долга за счет задатка

    При заключении предварительного договора между сторонами, покупатель дает задаток в сумме, достаточной для погашения задолженности. Плюс этого способа – все долги по квартплате погашаются до сделки. Минусы – большая сумма задатка, покупатель уже отдал часть денег в качестве задатка, продавец их потратил на оплату задолженности, но всегда есть риск, что сделка не пройдет по каким-то причинам (не правильно оформлены документы, нет чьего то согласия и т.д.). В этой ситуации настоятельно рекомендую проводить сделки через агентства недвижимости, в которых риэлтер, еще перед дачей задатка, сможет проверить документы, выявить тонкие или сомнительные места в сделке и наконец гарантировать возможность прохождения сделки в дальнейшем. Опять же агентство будет гарантировать, что задаток пойдет на погашение долгов, а не будет использовано на какие-то другие цели.

    Из своего опыта могу сказать, что потенциальные покупатели гораздо охотнее дают большие задатки, для оплаты задолженностей, если сделка проходит через агентство недвижимости. В продолжении темы Как продать квартиру если сумма за приватизацию выплачена не полностью?

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector